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国家一级房地产、全国土地评估资质国家一级房地产、全国土地评估资质 北京仁达房地产评估有限公司北京仁达房地产评估有限公司0 土土 地地 估估 价价 报报 告告 项目名称：桂林漓江大瀑布饭店国有土地使用权价格评估（广西 壮族自治区-桂林市） 受托估价单位：北京仁达房地产评估有限公司 项目名称：桂林漓江大瀑布饭店国有土地使用权价格评估（广西 壮族自治区-桂林市） 受托估价单位：北京仁达房地产评估有限公司 土地估价报告编号：仁达土估字2009第012080259号土地估价报告编号：仁达土估字2009第012080259号 提交估价报告日期：二九年七月二十六日提交估价报告日期：二九年七月二十六日 国家一级房地产、全国土地评估资质国家一级房地产、全国土地评估资质 北京仁达房地产评估有限公司北京仁达房地产评估有限公司1 土地估价报告土地估价报告 第一部分第一部分 总总 述述 一、估价项目名称估价项目名称 桂林漓江大瀑布饭店国有土地使用权价格评估（广西壮族自治区-桂 林市） 二、委托估价方委托估价方 桂林旅游股份有限公司、桂林旅游发展总公司 三、估价目的三、估价目的 根据桂林旅游股份有限公司与桂林旅游发展总公司达成的协议，桂林旅 游发展总公司拟将其下属的全资子公司桂林漓江大瀑布饭店整体转让给桂林 旅游股份有限公司。 桂林旅游股份有限公司特委托北京仁达房地产评估有限公 司对所涉及的土地使用权进行价格评估，为其转让土地资产提供价格依据。 四、估价基准日四、估价基准日 二九年三月三十一日 五、估价日期五、估价日期 二九年六月一日至二九年七月二十六日 国家一级房地产、全国土地评估资质国家一级房地产、全国土地评估资质 北京仁达房地产评估有限公司北京仁达房地产评估有限公司2 六、地价定义六、地价定义 根据委托方提供的资料及现场查勘， 本次评估待估宗地的实际开发程度为 宗地红线外“六通” （即通路、供电、供水、排水、供气、通讯） ，宗地红线内 “六通一平” （即通路、供电、供水、排水、供暖、通讯及场地平整） ，土地用 途为商业用地。 土地使用权终止日期为 2038 年 2 月 19 日， 剩余使用年限 28.9 年。 因宗地红线内基础设施开发费用已计入资产评估值中， 为了避免资产重复 计算，故本次评估设定的土地开发程度指宗地红线外“六通” （即通路、供电、 供水、排水、供气、通讯）和宗地内“场地平整” 。 本次评估设定土地用途为商业用地，土地开发程度为宗地红线外“六通” （即通路、供电、供水、排水、供气、通讯） ，宗地红线内“场地平整”条件 下，评估基准日为 2009 年 3 月 31 日，土地剩余使用年限 28.9 年条件下的国 有土地使用权价格。 七、估价结果七、估价结果 经估价人员现场查勘和当地市场分析， 按照地价评估的基本原则和估价程 序，选择合适的评估方法，评估得到待估宗地在设定用途为商业用地，土地剩 余使用年限为 28.9 年，土地开发程度为宗地红线外“六通” （即通路、供电、 供水、排水、供气、通讯） ，宗地红线内“场地平整”条件下，评估基准日 2009 年 3 月 31 日的土地使用权价格为： 1土地面积：14465.80 平方米 2单位面积地价：6621 元/平方米 大 写： 每平方米陆仟陆佰贰拾壹元整 总地价：9577.81 万元 大 写：玖仟伍佰柒拾柒万捌仟壹佰元整 国家一级房地产、全国土地评估资质国家一级房地产、全国土地评估资质 北京仁达房地产评估有限公司北京仁达房地产评估有限公司3 3货币种类：人民币 4土地估价结果一览表（详见附表 1） 国家一级房地产、全国土地评估资质国家一级房地产、全国土地评估资质 北京仁达房地产评估有限公司北京仁达房地产评估有限公司4 八、土地估价师签名八、土地估价师签名 土地估价师姓名 土地估价师资格证书号 签 字 焦宏育 2002610030 于京博 2004110031 九、土地估价机构九、土地估价机构 估价机构负责人签字： 北京仁达房地产评估有限公司 二九年七月二十六日 国家一级房地产、全国土地评估资质国家一级房地产、全国土地评估资质 北京仁达房地产评估有限公司京仁达房地产评估有限公司5 第二部分 估价对象界定 第二部分 估价对象界定 一、委托估价方一、委托估价方 委托单位：桂林旅游股份有限公司 单位地址：桂林市翠竹路 27-2 号 法人代表： 陈青光 联 系 人：周都全 联系电话：07733558911 邮政编码：541002 委托单位：桂林旅游发展总公司 单位地址：桂林市民主路 52 号 法人代表：刘毅 联 系 人：周林华 联系电话：07732863958 邮政编码：541001 二、估价对象二、估价对象 本次估价对象，是位于秀峰区杉湖北路 1 号的一宗出让土地，土地使用者 为桂林漓江大瀑布饭店，土地用途为商业用地，土地总面积 14465.80 平方米。 三、估价对象概况三、估价对象概况 （一）土地登记状况 （一）土地登记状况 待估宗地是桂林漓江大瀑布饭店使用的位于秀峰区杉湖北路 1 号的一宗 商业用地。 桂林市人民政府于 2003 年 8 月 18 日颁发了该宗地的 国有土地使 国家一级房地产、全国土地评估资质国家一级房地产、全国土地评估资质 北京仁达房地产评估有限公司京仁达房地产评估有限公司6 用证 ，土地证号为【桂林市国用（2003）第 000382 号】 ，土地登记使用权人 为桂林漓江大瀑布饭店，土地登记面积 14465.80 平方米，土地使用权类型为 出让，土地使用权终止日期为 2038 年 2 月 19 日，土地用途为商业用地。宗地 四至：东临正阳街门面，南临杉湖路，西临杉湖路，北临蓉城路。地号为 3-2-(25)-83500001，图号为 2796.60-13.75、276460-14.00。 （二）土地权利状况 （二）土地权利状况 待估宗地的土地所有权属国家所有， 桂林漓江大瀑布饭店以出让方式取得 待估宗地的土地使用权， 桂林旅游发展总公司于 1998 年 2 月 20 日和桂林市土 地管理局签订了 桂林市国有土地使用权出让合同书 ， 出让合同书编号为 【市 土出让（1998）第 18 号】 。土地使用权出让年期 40 年，土地使用权终止日期 为 2038 年 2 月 19 日，出让用途为商业用地。桂林市人民政府于 2003 年 8 月 18 日颁发了国有土地使用证 。待估宗地来源合法、产权清楚。 待估宗地连同地上房产已抵押给中国农业银行桂林象山支行， 抵押期限自 2007 年 7 月 9 日至 2010 年 6 月 26 日。待估宗地地上房产部分租赁。除此之 外，待估宗地不存在其他他项权利。待估宗地的土地使用者、使用权类型、土 地剩余使用年限、他项权利等土地权利状况详见附表 1：土地估价结果一览 表 。 （三）土地利用状况 （三）土地利用状况 根据委托方提供的权属资料及现场勘查情况，待估宗地已进行了现状利 用，利用方向主要为五星级酒店及配套设施等用途。 桂林漓江大瀑布饭店大楼为钢混结构，其中地下 2 层，地上 14 层。钢混 结构。总建筑面积 70347.37 平方米，其中地上建筑面积 62232.89 平方米，地 下建筑面积 8110.48 平方米。容积率 4.86。饭店外墙为深色玻璃幕墙相间铝 扣板、大理石饰面。饭店北墙设有上宽 72 米，下宽 75 米，落水高度大 45 米 的大型人造瀑布。 饭店地下 2 层为员工活动中心、 水泵房、 设备用房、 车库等， 地上 1-14 层为饭店客房及商场、餐厅等相关配套设施。酒店共有电梯 16 部， 国家一级房地产、全国土地评估资质国家一级房地产、全国土地评估资质 北京仁达房地产评估有限公司京仁达房地产评估有限公司7 桂林漓江大瀑布饭店为五星级酒店，共设有标准间、江景标准间、豪华单间、 行政楼标准间、行政楼江景标准间、行政楼豪华单间、豪华江景标准间、普通 套房、江景套房、豪华江景套房、花园江景套房、部长套房、总统套房等共 652 套。 至估价基准日，该房产已经取得房屋所有权证 ，房屋所有权证号为桂 林市房权证秀峰区字第 30157080 号。房屋登记所有权人为桂林漓江大瀑布饭 店，房屋登记坐落为杉湖北路 1 号，产别为自管产。 四、影响地价的因素说明四、影响地价的因素说明 （一）一般因素 （一）一般因素 1城市资源状况 （1）地理位置及行政区划 桂林市位于广西东北部，地跨东经 10936至 11129、北纬 2415 至 2623，地处“湘桂走廊”的南端，为桂北地区政治、经济、文化中心。 市辖秀峰、叠彩、象山、七星、雁山五城区和阳朔、临桂、灵川、兴安、全州、 荔浦、平乐、恭城、灌阳、资源、龙胜、永福十二县，市域总面积 27795 平方 公里，城市建成区（含西城区）面积 55 平方公里，全市总人口 479.19 万人。 （2）地形气候 桂林位于南岭山系的西南部， 为中、 低山地形， 典型的岩溶地貌， 两侧高， 中部低，处在自西北向东南延伸的喀斯特（岩溶）盆地中.岩溶峰林地貌是具 有世界意义的自然景观旅游资源。由于地处低纬，属中亚热带季风气候。雨热 同带，夏季高温多雨，冬季低温干燥，年平均气温为 18.9。 （3）物产资源及旅游资源 桂林市属红壤土带，分为红壤土、石灰土、紫色土、冲击土、水稻土。植 被类型以次生林和人工植被为主， 有针叶林灌木和草地， 农作物以水稻、 玉米、 大豆、甘蔗为主。全市水资源丰富，境内河流属珠江流域西江水系，主要有漓 国家一级房地产、全国土地评估资质国家一级房地产、全国土地评估资质 北京仁达房地产评估有限公司京仁达房地产评估有限公司8 江、桃花江及四湖（桂湖、榕湖、杉湖、木龙湖） ，湖泊水库总库容达 1.9 亿 立方米。可供开发的地下水总储量约为 31 亿立方米。矿产资源金属矿主要有 铁、锰、铜等，非金属矿主要有大理石、花岗石、石灰石等。其中探明一定储 量的有 30 多种，在广西位于全国前列的 36 种矿产中，桂林占 17 种，其中大 理石、花岗石、石灰石、滑石分布广，储量大，品质优，易开采。桂林境内河 流密布，有漓江、湘江、洛清江、浔江、资江 5 条江，另有集雨面积在 100 平方公里以上的支流 65 条，全市多年平均总水量为 403.81 亿立方米，河流落 差大， 水力资源丰富， 水能理论蕴藏量约 270 万千瓦， 可开发量为 107 万千瓦， 开发潜力巨大，已建成亚洲第一座超千米高水头电站-全州天湖水电站等一批 水电站。 桂林市旅游资源分为桂林城区和漓江景区两个部分。 桂林城区主要景点有 象鼻山、叠彩山、伏波山、芦笛岩、七星岩、靖江王陵、桂海碑林、冠岩、塔 山、穿山等，其中的蓉湖春晓、古榕系舟、象山水月、南桥虹影、冠岩水府、 漓江烟雨等 24 景点为桂林城区精华景点。漓江景区自桂林解放桥码头至阳朔 码头段，水城 83 千米，习称百里漓江，是喀斯特地形发育最典型的地段，塑 造了世界上至美的山水奇景，是桂林山水的集中和精华。 2交通、通讯基础设施 （1）交通 桂林交通便捷，形成了东西南北贯通和空中、地上、江河相连的立体交通 网络。 A、公路 桂林市的公路四通八达，国道 322、323 线穿境而过，其中 322 线在桂林 市境内段已改建成高等级公路，还拥有贵柳高级公路、桂黄一级公路、桂林至 阳朔二级公路等一批公路网络，可直达广西各地和邻近省份，直达货运公路运 输 24 小时内可抵达香港任何指定地点。全市公路通车里程达到 5989 公里，实 现了 100%的乡镇，86.5 的行政村通公路、69%的乡镇通柏油路。年公路运输量 国家一级房地产、全国土地评估资质国家一级房地产、全国土地评估资质 北京仁达房地产评估有限公司京仁达房地产评估有限公司9 达到 5989 万人；货运量达 3693 万吨；旅客周转量达 357775 万人公里；货运 周转量达 383141 万吨公里。 B、铁路 桂林铁路北接京广复线，南接黔桂、枝柳动脉，湘桂铁路纵贯湘桂走廊， 火车可直达国内主要城市。全市境内有大小火车站 27 个，桂林新火车客运站， 候车大厅可容纳 1.5 万人。 C、航空 桂林两江国际机场于 1996 年 10 月 1 日建成使用。占地 4.06 平方公里， 总建筑面积 17 万平方米，飞行区等级为 4D。机场建设规模按波音 747-200 型 飞机设计，可满足波音 767、麦道 82 等类机型使用要求，设计年飞行量 4.2 万架，设计年旅客吞吐量 500 万人次，高峰小时 2500 人次。目前拥有国际、 国内航线 50 条，21 家航空公司飞行桂林机场，通航香港、澳门地区及日本福 冈、韩国济州。 D、水路 水路有湘江和漓江， 沿漓江经梧州和珠江相连， 可直达广州、 香港和澳门。 年水运客运量达 221 万人；货运量 115 万吨；旅客周转量 7669 万人公里；货 运周转量 7484 万吨公里。 （2）邮电 桂林邮政电信方便快捷，可直达全国各地和世界 190 多个国家和地区。 A、电信：本地电话网全部组建完毕，程控电话覆盖了全市各个县城、乡 镇及绝大多数村委会。12 个县全部开通了移动电话业务。 B、邮政：形成了以邮递类业务为主体，金融类和集邮类业务为支撑，信 息类业务为补充的多元化，全方位的邮政业务体系。邮政储蓄计算机联网绿卡 工程基本完成，全市 22 个邮政储蓄网点于全国 31 个省（市、区）间 50 多个 城市中心主机联网运行，所辖的 5000 多个邮政储蓄营业窗口，约 1000 台 ATM 实现了通存通取。全市县以上中心营业窗口实现了电子化。桂林市与世界上的 国家一级房地产、全国土地评估资质国家一级房地产、全国土地评估资质 北京仁达房地产评估有限公司京仁达房地产评估有限公司10 130 个国家和地区开办了特快邮递业务，国内可送达 200 多个城市。 3土地市场状况 桂林市土地总面积为 27795 平方公里。主要用地类型包括农用地（耕地、 菜地、园地等） 、建设用地（包括城市建设用地和集体建设用地）及未利用地 等。 根据国务院关于加强土地资产管理的通知 （国发200115 号）精神， 该县（市）进一步加强土地资产管理，整顿土地市场秩序，垄断土地一级市场 供应，并严格按照国土资源部招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权规定 （国土资源部 11 号令）和协议出让国有土地使用权规定 （国土资源部 21 号令）和 2006 年 5 月 31 日下发的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范 （试行）和协议出让国有土地使用权规范 （试行） （均于 2006 年 8 月 1 日 起开始试行）的要求，加强了对土地出让市场的管理，使该市土地市场日趋规 范，有力推动了当地经济的发展。 4产业政策 根据桂林市发展的要求，为了改善城市环境，优化城市功能布局，盘活存 量资产进行异地改造，实施了“退二进三”工程的优惠政策，鼓励和推动企业 进行异地搬迁。为进一步加大对外开放力度，广泛深入地开展横向经济联合， 改善投资环境，增加招商引资力，桂林市有关部门根据党中央提出的关于西部 大开发的战略政策，以及国务院关于实施西部大开发若干政策措施 ，结合 桂林市内联工作的实际情况，提出了关于落实国务院西部大开发若干政策的 实施工作方案 ，编印了桂林市对外开放手册 ，为国内客商到桂林投资提供 了政策服务依据。 桂林市是桂北地区的政治、经济、文化中心。近年来，国民经济发展较为 迅速，已成为自治区中仅次于南宁和柳州的第三大工业城市，橡胶、电子、机 床、医药等工业已具有一定基础和规模。2008 年，桂林市实现地区生产总值 883.02 亿元，增长 12.9%；财政收入 85.55 亿元，增长 18.0%;全社会固定资 国家一级房地产、全国土地评估资质国家一级房地产、全国土地评估资质 北京仁达房地产评估有限公司京仁达房地产评估有限公司11 产投资 485.96 亿元，增长 20.6%；社会消费品零售总额 277.89 亿元，增长 23.7%；节能减排达到自治区控制指标要求；城镇居民人均可支配收入 14636 元， 增长 13.4%； 农民人均纯收入 4465 元， 增长 14.3%； 城镇登记失业率 3.98%； 人口自然增长率 6.17。三次产业结构由上年的 21.242.636.2 调整为 19.445.235.4。 桂林市一直为闻名国内外的风景旅游胜地和历史文化名城， 其自然景观及 人文景观，具有极为独特的旅游魅力，古今中外皆赞誉“桂林山水甲天下” 。 近年来，桂林市旅游业发展迅速，旅游收入极为可观。 5城市规划与发展目标 桂林市的城市规划主要是按照地市合并后确立的行政区划，调整城市功 能，优化市域城镇格局，重点培育主城镇，促进市域城镇体系的合理发展；优 化主城市布局与用地结构，合理分布产业和人口，协调自然风景和历史文化遗 产与桂林市经济发展的关系，做到可持续发展；完善城市基础设施，提高整体 服务和保障水平；保护和改善区域生态环境，实现组团式山水城市新格局。城 市发展的基本目标以保护环境资源为前提，形成桂林特有的建筑特色，使桂林 市丰富独特的自然景观环境和与之相依而存的历史文化特点应在社会经济发 展和城乡建设中得到永久性保护和弘扬。 工业体系的建立要以低能耗、 无污染、 高效益的高新技术产业和“清洁工业”为核心，严格禁止重污染工业的发展。 根据桂林市最新统计，近几年来桂林市国民生产总值一直保持 10%的高速 发展速度。在良性发展的社会、经济大环境下，随着城市改造的大力推进，房 地产业呈现迅猛发展势头，从而在整体上推动整个城市的地价水平上升。 （二）区域因素 （二）区域因素 1区域概况 待估宗地位于桂林市秀峰区。秀峰区地处桂林市市区中部，是全市文化、 商贸、旅游、金融、娱乐、购物、休闲中心区，因区内有号称“南天一柱”的著 名山峰“独秀峰”而得名。全区集中了桂林市作为“国际旅游明珠”和“历史文化 国家一级房地产、全国土地评估资质国家一级房地产、全国土地评估资质 北京仁达房地产评估有限公司京仁达房地产评估有限公司12 名城”的主要标志性景点单位。“桂林山水甲天下”这一名句，就是公元790年桂 林地方官王正功在鹿鸣宴上第一次提出并刻于独秀峰石壁上，从此，桂林山水 名扬天下。辖区总面积为53.5平方公里，辖一个乡和两个街道办事处，人口12 万余人，人口密度平均每平方公里2240人。区内拥有芦笛岩、独秀峰、“两江 四湖”景区、西山、桃花江、甲山千亩荷塘等著名旅游景点和世界上最大的人 工瀑布“九天银河”瀑布等著名景观；有明代靖江王城、宋代古南门、独秀峰 摩崖石刻、宋代古城墙、西山摩崖造像等名胜古迹。 2交通条件 区域内有主干道中山路、解放路、滨江路等道路，有 1、10、11、51、99 等多条线路公交车经过，该区域距市火车站 2 公里，距桂林两江机场 25 公里。 对外交通便利。 3基础设施条件 （1）供水 该区域主要由市政供水，供水保证率 95%以上。 （2）排水 该区域排水为雨污合流方式，排水基本通畅。 （3）供电 区域内电源由市政供电，供电保证率 100%。 （4）通讯 区域内通讯与市政通讯网相联， 市话普及率 95%以上， 通讯线路基本畅通。 （5）供气 区域内市政天然气管道已经沿滨江路埋设，可接驳引入待估宗地。 4商服繁华度 区域有城市中心广场、十字街广场等繁华闹市区，有微笑堂商厦、王城商 厦、正阳路步行街、八桂大厦、中心广场小香港商业城等商业购物中心；有大 宇大饭店、帝苑酒店、榕湖饭店（国宾馆） 、桂林宾馆、环球大酒店等多家豪 国家一级房地产、全国土地评估资质国家一级房地产、全国土地评估资质 北京仁达房地产评估有限公司京仁达房地产评估有限公司13 华宾馆； 有中国银行等 4 大金融机构和邮政电信总局等服务机构； 以及广西师 范大学、桂林医学院等 5 所高等院校和桂林图书馆、漓江剧院、桂林日报社、 体育馆、博物馆、工人文化宫等 8 个文化、新闻、体育单位。 5环境条件 该区域的自然环境条件和人文环境条件较好；学校、医院、商场等配套齐 全，设施的完善程度比较好。 （三）个别因素 （三）个别因素 1企业简介 桂林漓江大瀑布饭店，位于桂林市杉湖北路1号，性质为国有企业，是目 前广西规模最大、设施设备最豪华的五星级酒店。1997年12月经桂林市人民政 府批准，将漓江饭店成建制划拨给桂林旅游发展总公司，成为桂林旅游发展总 公司的全资子公司，2001年2月，在原漓江饭店的基础上，桂林旅游发展总公 司按五星级标准， 以水景文化为背景， 投资四个亿进行大规模改扩建， 并于2002 年11月工程竣工投入营业。 饭店地处桂林市中心的繁华地段，距机场25公里，火车站3公里 。东临秀 丽的漓江，正对碧波荡漾的杉湖，南邻象山公园，北望独秀峰、叠彩山，环境 怡人。 2宗地条件 待估宗地评估所设定基础设施状况可见附表11，其它情况见下表2-1： 表 2-1 待估宗地个别因素条件说明表表 2-1 待估宗地个别因素条件说明表 宗地 编号 宗地 名称 宗地 位置 土地面积 (m2) 建筑面 积(m2) 容积率形状 临路状况 地形及地质 条件 规划限 制条件 其它 1 饭店大楼 秀峰区杉湖 北路一号 14465.80 70347. 37 4.86 较规则 南临杉湖北 路，柏油路； 北临蓉城路 柏油路 地质状况良 好， 地形平坦 无 无 国家一级房地产、全国土地评估资质国家一级房地产、全国土地评估资质 北京仁达房地产评估有限公司京仁达房地产评估有限公司14 第三部分 土地估价结果及其使用 第三部分 土地估价结果及其使用 一、估价依据一、估价依据 (一)本次估价所依据的有关法律、法规和政策文件 (一)本次估价所依据的有关法律、法规和政策文件 1 中华人民共和国土地管理法 ； 2 中华人民共和国城市房地产管理法 ； 3 中华人民共和国土地管理法实施条例 ； 4 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 ； 5 国务院关于加强国有土地资产管理的通知 （国发200115 号） ； 6 国务院办公厅转发国资委关于进一步规范国有企业改制工作实施意见 的通知 （国办发200560 号） ； 7桂林市人民政府文件市人民政府关于印发桂林市城区土地级别及基 准地价的通知 （市政200085 号） 。 (二)本次估价采用的技术规程 (二)本次估价采用的技术规程 1中华人民共和国国家标准城镇土地估价规程(GB/T18508-2001)； 2 中华人民共和国国家标准 城镇土地分等定级规程 (GB/T18507-2001)； 3 广西壮族自治区桂林市市城区土地定级评估报告 。 (三)委托估价方提供的有关资料 (三)委托估价方提供的有关资料 1 国有土地使用证 ； 2 房屋所有权证 ； 3 国有土地使用权出让合同 ； 4委托方提供的其他有关资料。 (四)估价人员现场勘查、调查、收集的相关资料 (四)估价人员现场勘查、调查、收集的相关资料 二、土地估价二、土地估价 国家一级房地产、全国土地评估资质国家一级房地产、全国土地评估资质 北京仁达房地产评估有限公司京仁达房地产评估有限公司15 （一）替代原则（一）替代原则 根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大 致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存 在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同 样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类 型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的 地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。 （二）需求与供给原则 （二）需求与供给原则 在完全的市场竞争中， 一般商品的价格都取决于供求的均衡点。 供小于求， 价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的 人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要 考虑土地供应的垄断性特征。 （三）变动原则（三）变动原则 一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价 格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因 素经常处于变动之中， 所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过 程中形成的。因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性 及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于 这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以 便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。 （四）协调原则（四）协调原则 土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。因为 土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要分析 土地是否与所处环境协调。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围 环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。 （五）收益预期原则 （五）收益预期原则 国家一级房地产、全国土地评估资质国家一级房地产、全国土地评估资质 北京仁达房地产评估有限公司京仁达房地产评估有限公司16 对于价格的评估，重要的并非是过去，而是未来。过去收益的重要意义， 在于为推测未来的收益变化动向提供依据。因此，商品的价格是由反映该商品 将来的总收益所决定的。土地也是如此，它的价格也是受预期收益形成因素的 变动所左右。所以，土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后 进行投资的。这就要求估价者必须了解过去的收益状况，并对土地市场现状、 发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行细致分析和预测， 准确预测该土地现在以至未来能给权利人带来的利润总和，即收益价格。 （六）最有效使用原则 （六）最有效使用原则 由于土地具有用途的多样性， 不同的利用方式能为权利人带来不同的收益 量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这 一目的为确定土地利用方式的依据。所以，土地价格是以该地块的效用作最有 效发挥为前提的。 （七）多种方法相结合的原则（七）多种方法相结合的原则 随着我国土地估价业的发展，目前比较实用的宗地估价方法有收益还原 法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法等方法。由于不 适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此进行地价评估时，就要 根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的 方法进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更接近于准确，评估中选择两 种较为适宜的方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价格。 三、估价方法与估价过程三、估价方法与估价过程 根据城镇土地估价规程 （以下简称规程 ） 。通常的地价评估方 法有市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本逼近法和基准地价系 数修正法等。按照地价评估的技术规程 ，根据当地地产市场发育情况 并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。考虑 到待估宗地的具体情况、用地性质及评估目的，结合估价师收集的有关 国家一级房地产、全国土地评估资质国家一级房地产、全国土地评估资质 北京仁达房地产评估有限公司京仁达房地产评估有限公司17 资料，本次评估采用收益还原法、基准地价系数修正法进行评估。 （一）选用估价方法的理由 （一）选用估价方法的理由 采用收益还原法的依据如下： 待估宗地为商业用途，地上房产属于有收益性的物业，具有稳定的收益， 可以采用收益还原法进行评估。 2采用基准地价系数修正法的依据如下： 根据中华人民共和国城市房地产管理法第三十二条“房地产价格评 估，以基准地价为基础，参照当地的市场价格进行评估” 。 桂林市已制订基准地价及修正体系，已于 2000 年 8 月经桂林市人民政 府公布实施，可采用基准地价系数修正法评估宗地地价。 3不选用其他评估方法的理由如下： 由于待估宗地位于桂林市中心，属于已建成的成熟繁华商业区，基本无 征地案例和拆迁案例可供参考，因此，不适合采用成本逼近法。 待估宗地属于桂林市一级商业用地，属于已建成的成熟繁华商业区，近 年来该区域已无招标、拍卖、挂牌的出让案例可供参考，因此，不适合采用市 场比较法。 待估宗地土地利用类型为酒店， 该区域无酒店用途物业的出售案例可供 参考，因此，不适合采用剩余法。 综上所述， 本次土地价格评估采用收益还原法和基准地价系数修正法 进行评估。 （二）评估方法介绍（二）评估方法介绍 1收益还原法基本原理：收益还原法是在估算待估宗地在未来每年预期 纯收益（正常年纯收益）的基础上，以一定的土地收益还原利率，将评估对象 在未来每年的纯收益折算为评估基准日收益总和（土地价格）的一种方法。通 过对饭店未来经营状况的分析,采用报酬资本化法,对未来的收益进行折现,从 而求取待估宗地的价格。 国家一级房地产、全国土地评估资质国家一级房地产、全国土地评估资质 北京仁达房地产评估有限公司京仁达房地产评估有限公司18 采用收益还原法计算的待估宗地的土地价格为 6621.3 元/平方米。 2基准地价修正法原理介绍： 基准地价修正法是利用城镇基准地价和基准地价修订系数表等评估成果， 按照替代原则， 就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件 相比较，并对照修正系数表选取相应的修订系数对基准地价进行修正，进而求 取待估宗地在评估基准日价格的方法。其基本计算公式为： P=P1（1+K）K1K2K3土地开发程度修正 式中：P 为待估宗地地价；P1为待估宗地基准地价；K、K1、K2、K3分别为 总修正系数和评估期日修正系数、土地使用年期修正系数、容积率修正系数。 采用基准地价修正法计算的待估宗地的土地价格为 5408.7 元/平方米。 （三）估价结果 1地价的确定 待估宗地利用收益还原法计算的结果为 6621.3 元/平方米， 利用基准地价 系数修正法计算的结果为 5408.7 元/平方米， 两种方法计算结果从不同的角度 反映了待估宗地的地价水平。 估价人员通过对桂林市土地市场和土地价格的分 析，结合土地利用现状及本次评估目的，考虑到待估宗地采用两种方法的结果 相差较大，且基准地价公布的时间较早，距评估基准日已有 12 年多的时间， 其结果较难反映实际的地价水平，加之桂林市虽已制订新的基准地价，但至今 未公布实施，而待估宗地地上房产属于有收益性的物业，收益还原法计算的结 果更接近实际地价水平，经综合考虑，基准地价系数修正法计算的结果仅供参 考，选取收益还原法测算的结果作为待估宗地的最终价格。即待估宗地的最终 价格为 6621 元/平方米。 2 此次估价结果如下： 评估土地单价：6621 元/平方米 评估土地总面积：14465.80 平方米 评估土地总地价：9577.81 万元 国家一级房地产、全国土地评估资质国家一级房地产、全国土地评估资质 北京仁达房地产评估有限公司京仁达房地产评估有限公司19 大写：玖仟伍佰柒拾柒万捌仟壹佰元整 （货币种类：人民币元） 四、估价结果和估价报告的使用四、估价结果和估价报告的使用 （一）假设条件（一）假设条件 1估价对象为合法有偿取得的土地使用权。 2估价对象在设定用途为商业用地条件下得到最有效利用，并产生相应 的土地收益。 3估价对象与其它生产要素相结合，能满足设定使用年限内生产、经营 的正常进行，保证企业的持续发展。 4在估价基准日的地产市场为公正、公开、公平的均衡市场。 5任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法 规。 6委托方提供资料属实。 （二）本报告使用限制条件 （二）本报告使用限制条件 1 本报告必须完整使用， 对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失， 受托估价机构不承担责任。 2报告中有关待估宗地的土地权属状况、土地面积等均以桂林市人民政 府颁发的国有土地使用证 【桂林市国用（2003）第 000382 号】为依据确定。 （三）资料来源说明 （三）资料来源说明 1土地利用状况等资料由委托方提供。 2土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调 查而得。 3估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技 术标准，结合估价对象具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。 （四）估价结果的有效条件 （四）估价结果的有效条件 1本报告估价结果为本报告设定的评估目的服务，当用于其它目的，本 国家一级房地产、全国土地评估资质国家一级房地产、全国土地评估资质 北京仁达房地产评估有限公司京仁达房地产评估有限公司20 报告评估结果无效。 2本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的使用权价格，若估 价基准日、土地利用方式、土地开发状况、土地面积、土地取得方式等影响地 价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。 3本报告的估价结果自提交报告之日起一年内有效。 （五）有关参数说明 （五）有关参数说明 根据评估基准日中国人民银行公布的现行一年期（含一年）存款利率，结 合本次评估目的， 考虑待估宗地所处地区的社会经济发展和土地市场状况以及 中国证监会关于上市公司再融资 “近三个会计年度加权平均净资产收益率平均 不低于 6%”的规定等因素，综合确定此次评估的土地还原利率为 6；在待估 宗地设定年限内，假定土地还原利率保持不变。 （六）其它说明 （六）其它说明