我国物业税问题研究.pdf

东北师范大学 硕士学位论文 我国物业税问题研究 姓名：张百成 申请学位级别：硕士 专业：公共管理 指导教师：侯明 20080601 摘要 物业税是以不动产为课税对象，在不动产保有环节征收的一种税。党的十六届三中 全会明确提出：“实施城镇税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相 应取消有关税费”，这为改革和完善我国现行不动产税制度，进一步建立物业税制度指 明了方向。适时开征物业税是按照科学发展观的要求，适应我国市场经济的发展，根据 税制改革的总体思路，完善我国不动产税体系的重要举措。 本文第一章主要阐述了物业税的概念、特点及开征物业税的现实意义。物业税是国 际上通行的不动产税制，包括房产税和地产税。国际上有称“不动产税”，有称“财产 税”，有称“地方税”。虽名称不同，但基本含义相同，都是以纳税人拥有所有权或使用 权的不动产为征收对象，在保有环节按一定比例征收的一种税。为保证税制改革的成功 运行，我国物业税立法应借鉴国际上的一般做法，遵循普遍原则、稳定原则、量能负担 原则、便利原则、归并原则、调控原则。 本文第二章分析了我国现行不动产税制的构成现状。现行税制存在诸多弊端：一是 税制过时，立法层次低；二是税费交叉重叠，重复征税；三是征税范围过窄，缺乏调控 能力；四是计税依据不符合财产税的本质特征；五是房产、地产分设税种，不符合国际 惯例和简化税制的要求；六是实行内外两套税制，税负不公平；七是财产课税收入占财 政收入的比例过低。 本文第三章探讨了物业税的立法原则和基本框架，包含纳税人、课税对象、计税依 据、税率、纳税期限和税收优惠措施等六个方面。在借鉴国际上各国经验和做法的基础 上，提出建设性建议。 本文第四章着重研究开征物业税所必备的征管配套措施和开征物业税要认真思考 的几个难题。物业税是征管难度很大的税种，应根据我国国情，建立和完善相应的征管 配套措施。一是明晰土地产权关系，二是建立房地产评估制度，三是建立房地产登记制 度，四是以计算机为依托，五是赋予地方政府一定的立法权。同时也要解决一些难题， 如：关于土地出让金问题，关于对居民住房征税问题，关于“三农”问题等。 关键词：物业税；不动产税；税收制度 A b s t r a c t P r o p e r t yt a Xi st ol e v yt l l et a xo nr e a le s t a t e ，a u l di m p o s e di nt h es e c t o ro fk e 印i n gr e a l e 吼a t e I tw a sp u tf o 九a r da tt h e1 1 l i r dS e s s i o no ft h e16 t hN a t i o n a lP e o D l e sC o n g r e s so fC P C t l l a tr e f o m lo ft h et a xi n 也ec i t i e sw a Sc 州e do u t ，a 1 1 dt h eu m f o 加a J l ds t a n d a r dp r o p e r t yt a ) 【 w o u l db el e v i e d 、：h e n 让I ec o n d i t i o n sw e r er e a d v a n da tt l l es 锄et i m et l l er e l a t e dt a x e sw o u l d b ec a I l c e l l e d T h es t a t e m e n ti sp o i n to u tt 1 1 ed i r e c t i o nf o rr e f o 肌i n ga n di n p r o V i n gm ec u l l r e n t p r o p e n yt a xs y s t e mi no u rc o u n 仃ya n de s t a b l i s h i n gp r o p e r t yt a xs y s t e mf m t h e r T bl e V yt h e p r o p e n yt a xa tt h ep r o p e rt i m ei sa ni m p o m m tm e a S u r e 、h i c hi st oa d j u s tt h ed e V e l o p m e n to f m a r k e te c o n o m yo fo u rc o u n t r ya c c o r d i n gt ot h ed e m a n do fs c i e n t i f i cd e v e l o p i n gv i e wa n dt o i 珈【p r o V et l l ec u l l r e n tp r o p e 啊t a ) 【s y s t e mi no u rc o 硼t I y ne x p o u n d st h ec o n c e p t ，c h a r a c t e r i s t i c so ft h ep r o p e r 蚵t a ) 【i nm ef i r S tc h a p t e r T h e p r o p e r 哆t a xi sag e n e r a lt a ) ( o nr e a Je s t a t ei nm ei n t e m a t i o n ms o c i e 劬i ti n c l u d sh o u s ep r o p e n ) r t 刁I ) 【a n dl a I l d e dp r o p e r 西t a x I nt l l ei n t e m a t i o n a ls o c i e t y ，“i sa l s oc a l l e d “k e e p i n tr e a le a t a t e t a x ”，“p r o p e r t yt a x ”，o r “1 0 c a l i 哆t a x ”，a n dt h eb 2 L s i cm e a n i n gi st l l es a m et h o u g ht 1 1 en 锄e sa r e d i f 王b r e n t T h e p r o p e r t y t a Xi s i m p o s e di n t h es e c t o ro fk e e p i n gr e a le s t a t ei nf i x e d p r o p o I r t i o n ，i t so b i e c t sa r er e a le s t 乏l t e 、v m c ho w e do ru s e db vt a x Da y e r s I no r d e rt oe n s u r et 乏 r e f o n ns u c c e s s f h l ，m el e g i s l a t i o nf o r 1 ep r o p e r t yt a xi no u rc o u n t r yc a nu s et h ee x p e r i e n c eo f o t l l e rc o 吼t r i e sf o rr e f e r e n c ea n do b e yt h em l e so fc o m m o mp r i c i p l e s ，s t a _ b l e p r i n c i p l e s ，m e a S u r ea f r o r d i n gp r i n c i p l e s ，c o n V e I l i e n tp r i I l c i p l e s ，i n c o 啦o r a t i o np r i n c i p l e sa I l d r e g u l a t o 巧p r i n c i p l e s na 1 1 2 L l y s i st h ec u r r e n ts i t u a t i o na b o u tt l l et a xs y s t e mo nr e a 】e S t a t ei no u rc o u n t r yi n C h a m e rT 、V o T h ec u r r e n tt 戤s y s t e me x s i s t saf e wd r a w b a c k s ，t h ef i r S to fa l l ，t h et a xs y s t e mi s o u t o f - d a t ea n dt h el e g i s l a t i o nl e v e li sl o w e r l a ni t n e e d s ：t h es e c o n di st h a t 也et a ) ( e s o V e r l 印；t h et h i r d ，t h ea r r a n g e m e n to fl e V y i n g 伽【i sn a r r o wa I l dl a c ko fr e g u l a t i n ga I l d c o n t r o l l i n ga b i l i t y ；t l l ef o 删l ，t h eb a S e l e s so nc a l c u l a i n 2t a xd o e sn o ta c c o r dw i t hm e c h a r a c t e r i s t i c so f p r o p e r 够t a x ；t h ef i R h ，h o u s ep r o p e r t ya n d1 a n d e dp r o p e r t ya r ed i V i d e ds ot h a t i td o n ta c c o r dw i t l li m e m a t i o n a lm l e sa 1 1 dm ed e m a J l d so fs i m p l i 母i n gt a I ) 【s y s t e m ：t l l e s i x m ，t h et a xi sl 】n f a j rb e c a u s eo f 柳ot a Xs y S t e m s ；也es e v e n t h ，t 1 1 ei I l c o m ew m c hi sf 如m l e 、r ) r i I l gp r o p e r t yt a ) 【i st o om u c hi np r o p o r t i o n I nc h a p t e rt h r e e ，i td i s c u s s e st h ep r i n c i p l e sl e g i s l a t i o nf o rt h ep r o p e r 哆t a xi n 也e i n t e m a t i o n a ls o c i e t ) ra I l dt h eb a S i cm 珊e w o r kf o rm ep r o p e r 哆t a ) 【，i n c l u d i n g 倦p a y e r s ， o b j e c t so fl e V y i n gt a x ，f o u n d a t i o no fc a l c u l a t i n gt a x ，r a t eo ft a X a t i o n ，t a xp a y m e n td e a m i n e 锄dp r e f e r e n t i a lt r e a t n l e n to ft a ) 【p a y m e n t S o m ec o n s t n l c t i v es u g g e s t i o n sa r ep mf o m 伽do n 也eb a S eo fu S i n gt h ee x p e r i e c ea 1 1 dm e a s u r e m e n to fo m e rc o u m r i e sf o rr e f e r e n c e S o m en e c e s s a l 了c o o r d i n a t e dm e a s u 】r e sa n dd i 行i c u l t i e s ，w m c hs h o u l db et h o u 擘灿 c a r e m l l y ，a r es t u d i e de m p h a t i c a l l y 、h e nt a xa d m i l l i S t r a t i o nb e g i n si nt h ef o u r t hc h a p t e r T h e p r o p e n yt a xi s ad i m c u l tl ( i n do ft a xt ol e v ya I l da d m i l l i s t e r ，s ot h er e l a t e dc o o r d i n a t e d m e a S u r e ss h o u l db es e tu pa I l di m p r o v e da C c o r d i n gt ot h es i t u a t i o no fo u rc o u n t r y T h ef i r s ti s t oc l e a rt 1 1 er e l a t i o n s m po fl a n dp r o p e n y r i g h t ；t l l es e c o n di st os e tu pm e a S s e s s m e n ts y s t e mo n r e a le s t a t e ；t h et h i r di st os e tu pt h er e 2 i s t r a t i o ns v s t e mo nr e a le s t a t e ：l ef o u n hi st od e p e n do n c o m p u t e r i z i n g ；a n dt h ef i f n li st og i V es o m el e g i s l a t i o np o w e rt ot l l e1 0 c a lg o V e m m e n t A tt 1 1 e s a m et i m e ，s o m ed i 伍c u l tp r o b l e m sS h o m db e s o v l e d ，s u c ha sm e 佗eo fl a n d ；t l l et a ) 【o f l I I r e s i d e n t s h o u s e s ；a n dt l l e1 1 u e eP r o b l e m sa b o u tt l l eP e a u s a m s ，e t C K 叫w o r d s ：p r o p e r t yt a x ；r e a le s t a t et a x ；t a xs y s t e m 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究 成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经 发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得东北师范大学或其他教育机构的学位或证 书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了 明确的说明并表示谢意。 学位论文作者签名： ，J o D8 、七 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解东北师范大学有关保留、使用学位论文的规定，即：东 北师范大学有权保留并向国家有关部门或机构送交学位论文的复印件和磁盘，允许论 文被查阅和借阅。本人授权东北师范大学可以将学位论文的全部或部分内容编入有关 数据库进行检索，可以采用影印、缩印或其它复制手段保存、汇编学位论文。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权书) 学位论文作者签名：涨舀羔 日 期：圭旦垒盘上勿 学位论文作者毕业后去向： 指导教师签名： 日 陋网l 侯 凋l 1 壑堂旦习 电话：璺墨垒Z 垦Q 墨圣 邮编：! 圣Q Q Q Q 东北师范大学硕士学位论文 引言 建立完善的社会主义市场经济体制，必须深化税制改革，进一步调整和完善税制 财产税体系。这是我国经济社会发展的内在要求，也是加强宏观调控的现实需要。但 要进一步发挥财产税组织财政收入，调节收入分配的功能，必须对其进行改革。因为， 现行的不动产税制存在很多弊端，如存在着重复征税，征税范围窄，内外税制不统一 等问题，已不能适应我国经济发展的需要，与“简化税制，公平税负 的税收原则也 不相符。 开征物业税是解决我国房地产业存在诸多问题的必然选择，是我国不动产税制改 革的重大举措，也是我国地方税制改革的方向。物业税是各国普遍实行的税种，我们 可总结、借鉴国际上的一般经验，结合我国国情，遵从“宽税基、低税率、公平税负、 简便征收的原则，与不动产税制调整和优化相结合，与地方税制体系建设相结合， 分阶段分步骤推进物业税改革。但是，当前我国开征物业税还存在很多制约因素。如： 土地产权不明晰、房地产评估制度不健全、没有完备的房地产登记制度、涉及“三农” 问题，等等。 本文在借鉴了其他国家和地区物业税的经验和实施方法的基础上，就物业与物业 税的概念和特点、我国现行不动产税制的弊端与开征物业税的必要性、物业税立法的 主要原则、物业税课税要素、建立物业税征管配套措施、开征物业税将会遇到的几个 难题等，进行探讨和分析，希望能对构建我国物业税有所帮助。 东北师范大学硕士学位论文 第一章物业税开征的现实意义 一、物业的含义 “物业 一词译自英语的P r o p e r t y 或E s t a t e ，本指“财产、不动产”，译为中文后， 主要指“以土地和土地上的建筑物、构筑物、设施等形式存在的不动产 。先由香港传 到沿海各地，后传入内地。 一般来说，物业包括以下要素： 第一，附着于土地上的建筑物。建筑物是指已经建成并可供使用的各类建筑物。包 括居住物业、商业物业、工业物业和其他物业等。 第二，与建筑物相连的各种设施。包括建筑物内部的多项设施、公共市政设施、与 建筑物相邻的各种构筑物、道路、庭院( 含花草树木) 、停车场、照明设施等。 第三，与建筑物相连的设备。指与建筑物相配套，保证建筑物各项使用功能的设备， 包括给水设备、排水设备、热水供应设备、消防设备等。 由此可知，一个单独的、孤立的，不具备任何相关配套设备、设施的建筑物，不能 被称作是完整意义的物业。完整的物业，必须是具有使用功能，是建筑物、地产和相关 配套设施设备的统一。 因此，物业是指已建成并且有使用功能和经济效用的各类建筑物及其与之相配套的 设备、设施和建筑物等所依附的土地。 物业具有以下特点： 第一，物业的商品性。物业在开发、建造、经营、消费、买卖、租赁和抵押等方面 都要遵从价值规律，体现价值和使用价值，体现出一种商品经济关系。物业的商品性决 定了物业是可以保值和增值的。 第二，物业的权属性。物业的权属性也就是物业的法律特性，主要反映的是物权人 在法律规定的范围内享有的房屋的所有权及其占有土地的使用权。 第三，物业的固定性。物业的固定性主要是指物业在空间位置上具有相对固定和不 可移动的特点。 第四，物业的多样性。物业的多样性指的是建筑物的多样性。建筑物的多样性是 由很多因素造成的，不同的建筑目的、建筑技术、建筑材料、建筑风格，建筑物所处 的不同的自然环境、经济环境、建筑物本身的技术条件等，造就了建筑物在外观、结 构、功能等各方面的多样性n 3 二、物业税的概念及其特点 物业税属财产税类，是国际上通行的不动产税制，包括房产税和地产税。在国际上 2 东北师范大学硕士学位论文 的名称不尽一致，如：奥地利、波兰、荷属安的列斯称“不动产税”； 德国、美国、智 利等称“财产税；新西兰、英国、马来西亚等称“地方税，我国香港叫“差饷 。虽 然名称各异，但实际含义基本相同，即物业税是以不动产为课税对象征收的一种税雎1 。 物业税具有以下特点： 第一，征税范围确定。除少数国家对大宗折旧资产征税外，大多数国家只对土地和 房屋征税，具有较强的确定性。其纳税人为房屋和土地的所有者，课税对象为房屋及其 附属物，计税依据是土地、房屋的评估价值，税率多为比例税率，也有累进税率。 第二，税种地位明确。财产税是实行分税制国家的主体税种，而在财产税中大部分 是以土地、房屋为主体的不动产税。据O E C D 组织1 9 9 0 年的资料，在地方税中，美国财 产税占8 0 ，加拿大占8 4 5 ，澳大利亚占9 9 8 。 第三，配套制度完善。房屋评估价值符合“量能纳税 原则，而且具有“交易证据 多、便于诚信纳税、收入富有弹性的特点，世界各国尤其是市场经济比较发达，税制 比较完善的国家普遍建立了严密的房地产评估制度，形成了一套较完善的财产评估体 系，以配合物业税的征收管理。 第四，适合地方税收管理。从税收的管理角度看，房地产特有的不可隐匿性和地域 的差异性，决定了物业税适合由地方政府负责征收。一方面，地方房地产管理部门可以 提供完备准确的产权户籍资料来保证征税对象的确定；另一方面，地方税务部门负责征 收管理也符合征收的便利原则，降低税收成本口3 。 综上所述，物业税是以拥有或占有土地及地上建筑物和土地附着物等不动产的单 位和个人为纳税人，以纳税人拥有所有权或使用权的不动产为课税对象，以课税对象 保有阶段的评估价值为计税依据，按一定的比率计算征收的一种税。物业税在国际上 是地方政府收入的主要来源，以市场价值或评估价值为核心的税基体系，而且有规范 和严密的财产登记系统和完善的财产评估体系。 三、在我国开征物业税的现实意义 ( 一) 以开征物业税为起点，建立和健全我国财产税体系 世界各国财产税体系主要有两个税种：一是不动产税，二是遗产税。不动产税之所 以占有很大比重，是因为不动产是私人拥有的重要财产。经过近十几年的住房制度改革， 我国已有相当多的城乡居民拥有了私人住房，更有一些高收入群体已将购买住宅作为保 值投资的重要手段。住房占有量的多寡，在一定程度上讲，已经成为区分人们贫富差异 的一个重要衡量标准。2 0 0 4 年3 月，第十届全国人民代表大会第二次会议通过的中华 人民共和国宪法修正案规定了公民的合法的私有财产不受侵犯，因此，建立和完善财 产税体系的重要性日益显现出来。从这个角度看，尽快推出物业税，完善我国财产税体 系，对于缓解分配领域中的不合理状况，有着十分重要的意义。 ( 二) 开征物业税有利于改变我国不动产税制中重交易、轻拥有的局面，促进房地 产业健康发展 东北师范大学硕士学位论文 在我国现行的不动产税制体系中，对房产拥有的税负是较轻的。虽然现行的房产税 规定，产权人按照出租房产获得租金的1 2 或按房产余值的1 2 缴纳房产税，但那是对 企事业单位征收的，私人拥有住房一般无须缴纳。与拥有环节相比对房屋交易过程的税 收是较重的。以私人出售房产为例，在不考虑优惠政策情况下，房产出售一方要按出售 价格的5 缴纳营业税，若产生增值后，还要缴纳2 0 的个人所得税以及按增值额缴纳3 0 一6 0 的土地增值税；而购买一方则要按购买价格的3 一5 缴纳契税。因此，虽然全国 房地产供应已趋于饱和，但因总体税费负担较重，导致房地产价格居高不下。要解决这 一矛盾，当务之急是要改革现行的税费体制，变复杂的税费制度为较为规范简化的税制， 为企业减负，激活房地产创造条件。另一方面，一旦拥有了住房的产权，只要你不出 售，占有环节的税收成本就为零，这种情况又导致了有一些人占有多处房产，并私下出 租，另外却有大量急需住宅但因成本太高而买不起房的人。开征物业税可以降低房产交 易环节税负，增加房产拥有环节的税负，矫正上述房地产资源配置问题，促进二手房市 场的健康发展H 。 ( 三) 开征物业税有利于政府改善公共服务和城市基础建设 2 0 0 3 年，全国城镇土地使用税、房产税和城市房地产税共征收入库4 1 5 1 亿元，占 全国当年税收收入的2 0 3 ，占当年地方财政收入的2 4 2 ，比重较低晦3 。税收是地方政 府职能实现的重要财力保障，改善公共服务和城市基础建设是地方政府的重要职能，也 是财政支出的重头戏。任何一级政府，都要按照国家的有关法律征收税收，以改善公共 服务和城市基础建设。尤其在市场经济条件下，在新的分税制财政管理体制下，如果 没有地方主力税源的支撑，对于正确处理中央与地方之间的关系、各级财政之间的关系 以及实施宏观调控等都会产生重要影响。从长远看，财产税对地方财政和经济的影响至 关重要。如果不对我国目前的财产课税制度进行重大改革，不仅会削弱税收的调控力度， 还会导致大量的税源流失。所以，加大对不动产的征税，不仅可以规范地增加地方政府 的财源，不断增强其改善公共服务和城市基础建设的能力，还可以从宏观上有效地提高 对财产资源的控管力度。 ( 四) 开征物业税有利于化解金融风险 近2 0 年来，我国房地产业飞速发展，已成为国民经济的支柱产业，在房地产业高 速发展的同时金融风险急剧攀升。到了2 0 0 2 年，我国土地一级市场的收入是2 ，4 0 0 亿 元，二级市场的收入达到1 0 ，5 0 0 亿元，而这1 0 ，5 0 0 亿元中，有9 0 是抵押，即企业拿 着土地到银行去抵押贷款。截至2 0 0 3 年4 月，我国房地产各类贷款组合已占银行贷款 组合的三分之一嘲。随着大量被圈占土地的闲置及商品房的积压，房地产泡沫一旦破灭， 银行呆坏帐将大量增加，金融风险急升。物业税的开征将遏制地方政府的批地冲动和房 地产商的圈地冲动，政府可以获得一大笔稳定的物业税收入，降低银行放贷风险，促进 刘桓：物业税的开征及其难点透析，涉外税务 ，第1 1 页，2 0 0 4 年第4 期。 4 东北师范大学硕士学位论文 房地产市场的持续繁荣。 ( 五) 开征物业税有利于我国不动产税制与国际不动产税制接轨 不动产税作为一个有着优久历史的税种，在世界各国的税制结构中占有重要的地 位，是国家财政收入的一个重要来源。当前国际不动产税制改革，呈现出以下趋势特征： 1 重视对不动产保有环节的征税 从税种的分布结构来看，国外重视对不动产保有的征税，而不动产产权转让涉及 的税种相对较少。这样的税制结构极大地鼓励了不动产的流动，刺激了土地的有效供 给。高额的不动产保有税避免了业主控制或低效率使用房地产，刺激了交易活动，这 既繁荣了房地产市场，又推动了房地产资源的优化配置。 2 不动产税制设计原则以“宽税基、少税种、低税率”为准 税基一般比较广泛，没有城乡区别，只是按照不动产市场价值的不同来进行调节。 有的国家房产和土地分开设立税种，有的国家则是合并设立税种。纳税人一般为不动 产的拥有者，税率规定有的采取固定税率，有的采取累进税率，将居住和经营性的不 动产进行区别对待。 3 “明税，少费”是国外不动产税费政策的一个重要特征 国外的行政事业性收费一般分为两类：一为规费；二为使用费。对于不动产而言， 无论处于社会再生产的任何环节，要交纳的规费都很低，一般仅占不动产价值的1 一 2 左右。即便如此，在许多西方国家，它也被列入地方财政预算，明确使用方向和范 围，而不列入预算的规费一般都被设置特定的作用。对于使用费的征收，则充分体现 了“谁受益，谁交费”的公平原则。 4 完善的价值评估制度是财产税运行的重要保障 如何确定财产的价值，各地有不同的做法，有些按真实现金价值，有些按公平市 场价值，有些按实际价值等。从价计征的优点是税负较为公平，但是对房屋估价比较 困难，需要考虑房屋间数、层次、面积、装饰、建筑材料以及价格、备用金、房屋所 处地理位置、用途等多种因素。在美国，财产税计税标准是应税财产的评估价值。所 以财产税的税率因地而异，但税率的高低要受到一定的限制，如宪法规定对财产的征 税最高额不能超过财产时价的l 。各地方政府确定的财产税率能使他们获得足够的财 产收入。 5 物业税是地方财政收入的重要税源 在实行分税制的国家内，基本将其划为地方财政收入。如美国的房地产税收收入 在地方税收收入中所占比重约在3 0 左右，在一些州和地方政府所占的比重甚至更高， 如纽约的斯科尔区1 9 9 6 年房地产税收收入占该区全年全部收入的7 2 。加拿大的温哥 华，物业税是2 0 0 2 年地方财政收入总量的5 8 4 口1 。 深圳市国际税收研究会课题组：物业税改革及其配套措施的国际借鉴研究，1 5 页，2 0 0 4 。 5 东北师范大学硕士学位论文 6 各国地方政府都拥有一定的税收立法权 地方政府在税种的设计、征税对象的选择、税率的确定等方面都能因地制宜，采取 灵活多变的措施。 我国拟将开征的物业税是符合国际不动产税制的改革趋势的，是顺应国际不动产 税制改革潮流之举，有利于我国不动产税制与国际税制接轨，有利于我国对外开放事 业的进一步发展。 6 东北师范大学硕士学位论文 第二章我国不动产税制的构成现状 ，一、我国不动产税制的构成 目前，我国来源于不动产的税种主要有房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、 土地增值税、营业税、城市建设维护税、企业所得税、个人所得税、印花税、契税和教 育费附加，共1 0 种税和1 个教育费附加。 房产税如果是自用房产，以房产原值扣除一定比例( 1 0 _ 3 0 ) 作为计税依据，按 1 2 税率计算征收；如果是出租房产以租金收入作为计税依据，按1 2 税率计算征收( 如 果是个人将住房出租的，暂按4 征收) 。 城市房地产税虽然执行的仍是1 9 5 1 年制定的城市房地产税暂行条例( 财字 1 9 5 1 1 3 3 号) ，但目前大多数政策已经参照房产税的现行政策执行，如吉林省从2 0 0 5 年1 月1 日起城市房地产税已经比照房产税的相关规定执行。 城镇土地使用税按纳税人实际占用的土地面积为计税依据，采用定额税率计算征 收。从2 0 0 7 年1 月1 日起，城镇土地使用税的年单位税额为：大城市1 5 元至3 0 元； 中等城市1 2 元至2 4 元；小城市O 9 元至1 8 元；县城、建制镇、工矿区0 6 元至1 2 元。 土地增值税是在房地产转让环节征收，就增值额按四级超率累进税率计算征收，税 率分别为3 0 、4 0 、5 0 、6 0 四档，相应扣除系数是O 、5 、1 5 、3 5 。 营业税按照行业、类别分别设置了交通运输、建筑、金融保险、邮电通信、文化体 育、娱乐、服务、转让无形资产和销售不动产9 个税目。房地产转让环节营业税是按照 销售不动产取得收入的5 计算征收。 城市维护建设税和教育费附加按纳税人转让房地产时缴纳的营业税附加征收，城市 维护建设税税率分为1 、5 、7 三档，教育费附加征收率为3 。 所得税包括企业所得税和个人所得税，是以生产经营所得、其它所得为征税对象而 征收的税种。企业销售不动产取得的利润额应交所得税的税率分为1 5 、2 0 、2 5 三档， 个人销售不动产取得的收入扣除相关成本后的余额征收所得税的税率为2 0 。 印花税在房地产转让环节按销售金额依“产权转移书据”万分之五贴花，房屋出租 按租金收入依千分之一税率计税。 契税是以出让、转让、买卖、赠与、交换发生权属转移的土地和房屋为征税对象， 向产权承受人征收的一种财产税，税率为3 一5 。 房产税适用于内资企业，城市房地产税适用于外资企业，二者目前只是名称不同，在政策执行上城市房地产税已经 比照房产税政策。 7 东北师范大学硕士学位论文 我国的城市房地产税、房产税和城镇土地使用税这三个税种，类似于其他国家和地 区的物业税制或不动产税制。 二、我国现行不动产税制存在的问题 我国对不动产课税是对房产、地产分别课税，农村和非生产经营不征税，内外资实 行两套税制，以房产账面价值和土地面积为计税依据，用差别税率调整级差收益，税源 比较稳定，税负不直接转嫁。随着我国市场经济体制的进一步完善和对外经济交往程度 的提高，这种税制结构的缺陷及职能作用的缺失日渐明显，已不能适应经济形势发展的 需要。主要表现在以下几个方面： ( 一) 税制过时，内外资企业税制不统一，立法层级低 在对房产征税方面，国内企业和个人征收房产税，适用的是1 9 8 6 年9 月国务院发 布的中华人民共和国房产税暂行条例；外资企业和外国人征收城市房地产税，一直 延用1 9 5 1 年8 月政务院发布的城市房地产税暂行条例，由于税制出台较早，为便于 税收征管，各地相继出台了一些补充规定，甚至有的地方干脆比照房产税的现行政策执 行。在对土地征税方面，城镇土地使用税只对国内企业和个人征收，适用的是1 9 8 8 年9 月国务院发布的中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例，外资企业和外国人则缴 纳土地使用费。内外资企业税制不统一，这种状况一直持续至今，1 9 9 4 年的税制改革也 未涉及我国的不动产税制。这既不符合国民待遇原则，也不利于税收法制化建设；既不 利于纳税人公平竞争，更不利于市场经济健康发展聃1 。此外，由于两个暂行条例均属授 权立法，法律层级较低，特别是近年来公布的一些补充规定，其法律级次更低，使税法 的刚性大打折扣。 ( 二) 税费交叉重叠，重复征税 从国际上看，尽可能减少针对不动产的税费数量是不动产税制改革的一个共同趋 势。这样一可以避免对同一财源重复课税和收费，二便于税费缴纳者履行纳税义务，三 便于税费征管。然而，我国目前不动产的税费数量却与日俱增且税费混乱四1 。具体表现 在： 第一，以费代税。对以划拨方式取得土地的内资企业征收城镇土地使用税，对外资 企业免征此税，但外资企业须缴纳土地使用费( 场地占有费) ，造成以费代税，致使内外 资企业间税费并存。 第二，以费挤税。我国涉及房地产业的各种收费项目名目繁多，且费项总数远多于 税项总数。仅从房地产开发企业的收费项目上看，有的地方各种收费( 如城市基础设施 配套费，商业网点费等) 多达5 0 多项。从收费比例上看，各项收费占销售收入的3 5 左 右，相当于经营成本及费用的7 0 。收费权力通常属于基层部门，规范性差，缺少约束， 容易形成一种竞争收费的态势。收费过多，导致房地产的高成本和高价格，加重了消费 者的负担，影响了房地产市场繁荣n0 I 。房地产业税费过多，打乱了房地产业各环节税收 的特定意义，相互削弱税基。 8 东北师范大学硕士学位论文 第三，对出租房产按租金收入征收房产税，与营业税重复，超出了房产税的调节范 围，不符合“简化税制 的立原则。同时，使出租房产税负偏重，不仅造成纳税人不如 实申报租金收入、想方设法偷逃税款，给税收征管带来难度，而且与国家激活房地产市 场、鼓励发展第三产业的政策导向相违背n 。 ( 三) 征税范围过窄，缺乏宏观调控能力 在国外，除自住、退伍军人、6 5 岁以上老人、残废人享受一定优惠政策外，其他一 律征税，只是税率不同而已，如英国对房产的征税，一般最高税率是最低税率的2 5 倍； 在我国，对国家机关、人民团体及事业单位和个人居住用房地产免税。征税范围也只限 于城市、县城、建制镇及工矿区，将广大农村排除在外，课税对象也只是经营用土地、 房屋，不包括居住用土地、房屋，也不包括房屋以外的建筑物及土地附着物，税基狭窄， 税源极为有限。这既不利于国家凝聚财力，也不利于通过税收来调节土地、房产等资源 的优化配置。 ( 四) 计税依据不符合财产税的本质特征 现行房产税( 城市房地产税) 以房产的折余价值作为计税依据，城镇土地使用税以 土地面积为计税依据，一经确定便基本不作调整。缺乏相应的财产登记和评估制度及机 制的支持，不能正确反映不动产的现有价值或收益，也不能随房地产的增值而增加税收 收入，造成税收征管乏力并导致相关税款的大量流失，因而也限制了房地产税在调节土 地、房产等资源配置中的作用，制约了房地产业的发展。 ( 五) 财产课税收入占地方财政收入比例偏低 我国的财产税和西方国家相同，都属于地方政府的财政收入。但是，西方国家的财 产税是地方政府最主要的财政收入来源，而我国的财产税收入在地方政府财政收入中所 占的比重却很小，与美、英国家相差甚远。由于所占比重低，不能引起地方政府的足够 重视，导致其调节财富分配、保证财政收入的功能作用难以充分发挥，不利于财产课税 制度的进一步发展和完善。 ( 六) 实行内外两套税制，不符合国际惯例 我国现行房产、地产税种分设，对内资企业征收房产税和城镇土地使用税，对外资 企业征收城市房地产税。两套税制征税对象相同，但计税依据和税率不同。城市房地产 税的计税依据为房产原值，而房产税的计税依据是原值一次减除1 0 至3 0 后的余值； 对租金收入的税率，城市房地产税为1 8 ，房产税为1 2 。这种内外资企业两套税制的 做法，既不公平，又不合理。既影响了国家对外开放政策的统一性，也有违W T O 的透明 度原则和国民待遇原则，不利于内资企业与外资企业的公平竞争。而且，割裂了房产 。马克和：完善我国现行不动产税制的基本构想，载经济法网，h t t p ：向啊c e l c n 。 9 东北师范大学硕士学位论文 与土地之间的必然联系，不能准确地反映房地产的实际价值，也不符合简化税制的要求。 正是由于我国现行不动产税制存在上述诸多缺陷和不足，严重地影响到其职能作用 的有效发挥，因此，改革现行不动产税制，构建适应我国经济发展要求的物业税制已迫 在眉睫。 l O 东北师范大学硕士学位论文 第三章构建我国物业税的立法原则和框架设想 一、构建我国物业税应坚持的立法原则 根据社会主义市场经济体制改革的要求和适应全球经济一体化的需要，统一税政， 简化税制，扩大税基，公平税负，促进企业平等竞争，进一步强化不动产税组织收入和 调节经济的功能，是不动产税制改革的指导思想。同时，为实现物业税的立法目的，保 证改革的成功进行，建议我国物业税立法在借鉴国际经验的基础上，应遵循和体现以下 原则： ( 一) 普遍原则 税收的主要用途是生产社会公共产品和建立公共福利设施，以满足全体人民的共同 需要。因此，税收应来源于每个公民的社会贡献，换言之，原则上对社会的每个人都要 课以税收，这就是税种设置的普遍原则。从这个意义上说，物业税的征收范围要设计得 广一些，税基要宽一些，努力做到普遍征收n 引。 ( 二) 稳定原则 改革开放二十多年来，随着经济的发展，社会财富不断增长，各种类型的不动产在 整个国民财富中已占据了重要的地位。说其地位重要，不仅体现在总额上非常庞大，而 且由于持有不动产的各种经济主体成分复杂，涉及了社会的各个阶层。由于物业税的开 征将会牵涉到大部分的利益主体，税制的设置稍有不慎，将会影响经济乃至社会的稳定。 所以，物业税的税制设计原则必须保持稳定。其具体内容有： 1 财政收入的稳定 众所周知，我国的财政支出大部分都容易固化，如果税制改革大幅减少财政收入， 将会给改革的推广与实施带来很大的阻力。中国历史上比较大的财政与税收体制改革都 是以保持财政收入存量为基础的改革，这也是由我国的国情所决定的。所以，在物业税 的改革中，应该经科学测算后，合理确定税基、税率，以保证各级财政收入稳定增长。 即使为了长远打算，不能保证每一级财政收入都稳定，对大幅减少收入的财政单位，也 应该通过转移支付手段，保证该级政府的正常运作。 2 纳税人负担的稳定 由于物业税是合并了相关税费后开征的新税种，而物业税将涉及到全社会各个阶 层，尤其是涉及到很多平民百姓，在开征初期纳税人的负担不应该比原来的税费负担重。 就算是要把物业税慢慢培养发展为地方税收的主体税种，也应该按照循序渐进的方法， 逐渐提高纳税人的税收负担。由于物业税牵涉的范围广，任何理想主义的脱离实际的税 制设计将会冲击社会的稳定。 3 经济的稳定 东北师范大学硕士学位论文 由于不动产在整个社会和大部分居民家庭中都是一项重大的财产，而房地产行业更 是成了很多城市和地区的支柱产业。所以，物业税的开征要保持不动产价格的相对稳定， 并保证房地产业健康有序地发展。如果由于物业税的开征导致物业的大幅贬值，将使社 会财富瞬间蒸发，有很多人将成为政策性负资产者，这不是一个负责任的政府所为。另 外，由于资产贬值，银行坏账会大量增加，这将直接冲击金融的稳定性，给整个社会带 来金融风险，这也是制定物业税政策所必须考虑的因素。但是，稳定只是相对的，一个 新税种的开征必然会冲击某些利益主体。作为税制的设计者主要是平衡社会的长远利益 和短期利益，以及平衡社会各阶层的利益。 ( 三) 量能负担原则 量能负担原则是指税收的课征应依据纳税人的支付能力来判定应付税款。量能课税 原则是一项合乎事理的，极具意义的基本课税原则，是美国税法上的重要建制原则。 这一原则是平等原则这一现代法律基本原则在课税领域中的体现n 副。税负应按对税收的 承受能力来进行分配是当今税收理论上基本一致的认识。量能课税原则要求个人的税收 负担应依据纳税人可以给付税收的能力加以衡量。这一原则对于物业税立法具有极其重 要的意义。社会贫富不均，社会主体的税收负担能力也就必然会有所不同。例如，有些 私营老板盈利能力强，其税收负担能力当然就强，而有些人则可能是下岗工人，他们虽 然有一定数额财产，却没有稳定的收入，税收负担能力当然就弱。因此，在物业税立法 肘，不能片面地强调物业税组织收入的功能，而忽略纳税人的税收负担能力。如果物业 税法不能很好地体现量能课税原则的要求，将会出现大量的偷逃税现象，增加税款征收 成本，甚至从客观上拉大贫富差距，造成社会不稳定。因此，我国在制定物业税法时， 要高度重视量能课税原则，要充分利用起征点、扣除额等减免税政策，使物业税能充分 体现税收公平原则。 ( 四) 便利原则 该原则应该包括便于征收和便于缴纳两个内涵。对广大市民征收物业税可以毫不夸 张地说，这将是继个人所得税后，征管难度最大的税种。由于现行的住房体制比较复杂， 有商品房、微利房、福利房等，有企业、部门、事业单位用房等，产权不清、产权与 使用权分离情况非常严重。部分房屋只有使用权而没有产权。如果处置不当，会增添纳 税人的申报成本，也会使税务机关的征收成本激增。另外，再完美的税制如果征管不到 位，也不能实现税收的功能。对物业税的征管，由于其征税对象分布广，而平均每一笔 税款的绝对金额不多，为节省征收成本，我们应尽量利用