万科_南昌青山湖8号项目概况性内部沟通提案_31页.ppt

青山湖8号,南昌公司营销管理部内部资料严格保密,2,方案及客户介绍,1、项目地址：南昌市青山湖风景区、滨湖东路以北丹霞路以南、饶村土地范围内；2、地理位置：南昌市北方向、距离市中心（八一广场）约6.5公里；,项目概况,土地原始资料地块现状分析,项目区位图,项目概况,土地原始资料地块现状分析,青山湖,宗地位置,八一广场,四季花城南区,通向江纺道路,南京路,北京路,湖心岛位置,3、土地数据：土地面积：约97061平方米（约145.59亩）；建筑容积率：1.4%；建筑密度32%；绿地率35%；车位:1车位/户。总建筑面积：约135884平方米。户型配比要求:90平米以下户型：30%。,项目概况,土地原始资料地块现状分析,项目区位图,地块位置,香溢花城,4、周边情况：玉泉岛小区（省长楼）旁新建的幼儿园和市级重点小学南师附小距该项目为3公里，十五中（建设中的省重点中学，设初、高中）和塘山农贸市场距该项目约为2公里。目前无公交通行。,玉泉岛小区,五湖大酒店,湖心岛,公交站点,江纺,项目概况,土地原始资料地块现状分析,5、项目四至,东侧为塘山镇五联村,南侧临青山湖,项目西侧为江纺新村宿舍,北侧为丹霞路,项目概况,土地原始资料地块现状分析,现状水纹情况,550米,170米,湖滨东路,丹霞路,饶村,6、土地特点分析地块坐落在青山湖畔，属市政府发展区域，地块南北方向道路通达性优越，近市中心繁华区域。沿湖带状分布，南北方向短轴、东西方向长轴，南向面临湖面，周边环境优美，地块属性优越。,项目概况,土地原始资料地块现状分析,7、规划情况湖景高层、超高层与别墅相结合的资源占有型高尚社区，定位为江西省最顶级项目。以大面积为主，90/30部分为90平米两房，其余均为220平米以上、四房以上的户型，打造纯粹高端社区。,超高层,高层,高层,非临湖双拼别墅,非临湖双拼别墅,临湖双拼别墅,临湖双拼别墅,南昌公司青山湖8号展示区介绍,分期示意图,展示区,一期,二期,展示区范围（别墅开盘前）,1、60米绿化带08年5月30日完成,2、1户全装修别墅08年10月1日完成,2008年9月6日别墅开盘,展示区范围（高层开盘前）,1、会所09年2月8日完成,2009年3月8日高层开盘,设计计划,开发计划,青山湖8号目标客户描述,营销管理部,别墅产品目标客户及产品对应,高层产品目标客户及产品对应,一、别墅市场别墅市场研究深化本项目别墅产品解读,二、高层市场高层市场研究深化本项目别墅产品解读,市场介绍主要内容,一、别墅市场研究深化,别墅市场表现,整体市场规模较小，尚处起步阶段高端别墅中，200-250平米，200-250万为主力面积段、总价段市场呈现高端别墅逐渐放量，高端需求逐步体现的趋势,一、别墅市场研究深化,典型项目分析：香溢花城,分批小量推盘，价格梯度增长，实现板块内均价最高以及推盘当月内售罄的销售业绩。产品面积适中，基本满足客户的舒适度和功能需求。但普遍反映户型开窗面积较小及观湖效果不好。高总价房源创南昌别墅新高，且去化速度良好，充分体现城市别墅及湖区别墅的强劲溢价能力。,典型项目选取原则：1、同板块（青山湖东岸），直接竞争对手2、板块内别墅均价最高，去化良好,21,一、别墅市场研究深化,客户访谈成果,三场高端项目业主座谈五位高端项目操盘手访谈三轮共29组高端客户深访,访谈样本情况：,别墅客户价值点诉求：,安全性、服务性强，物业管理出色顶级生活享受及身份昭示感资源占有，关注风水开发企业品牌形象品质及规划具备市场震撼力；终极住宅追求，第一居所，功能齐全,别墅客户经典语录：,“独栋别墅才有别墅的感觉，联排和双拼都感觉不舒服”“关键得看产品做出来，得有震撼力咯”“住别墅，院子一定要大，房屋设计一定要考虑周到，风水也要好，一套很满意的房子我们也就不需要再换了”,一、别墅市场研究深化,未来主要竞争情况：不容乐观,项目区位图,青山湖项目,产品（西班牙风格）：双拼（220-370平米）四联排（220-240平米）共36套推盘时间：2008年-2009年装修：毛坯,产品（德式风格）：10栋双拼（约250平米）20栋独栋（约380平米）推盘时间：预计2008年3月底装修：毛坯，设置地热,香溢花城,恒茂湖滨,中大青山湖花园,产品（欧式风格）3栋独栋（定制，不对外）6栋双拼（约260-300平米）6栋四联排（约230平米）推盘时间：2008年-2009年装修：毛坯,未来两年，板块内以双拼（250-300平米）、独栋（380平米）供应为主，供量较为集中。预计未来两年别墅竞品总价以400-900万为主，少量突破1000万。竞争别墅普遍诉求湖景和市区别墅概念，且所属项目及品牌市场表现良好，普遍具备一定竞争力。,一、别墅本项目产品解读,青山湖项目主力供应（毛坯）：360平米非临湖双拼（24套）：2008年-2009年上市，总价约860-900万580平米临湖双拼（18套）：2008年-2011年上市，总价约2000-2010万,青山湖项目产品竞争力预测：青山湖项目别墅VS香溢花城别墅,青山湖项目580平米临湖别墅充分考虑资源占有，产品竞争优势明显，虽总价大幅突破南昌价格天花板，但总量较少，市场风险有待检验。,青山湖项目360平米非临湖别墅与香溢花城临湖别墅产生直接竞争，相对别墅客户对景观的诉求度，产品竞争力偏弱，市场风险较高，应控制价格水平。,24,一、别墅市场别墅市场研究深化本项目别墅产品解读,二、高层市场高层市场研究深化本项目别墅产品解读,二、高层市场研究深化,高端高层以120-180平米，100-120万为主要供应，整体供需情况良好；200平米及150万以上供应量极少，且销售速度缓慢;南昌高端客户的高层面积需求集中在150-200平米左右，250以上产品开发风险较大。,高层市场表现,二、高层市场研究深化,典型项目分析：恒茂湖滨,品牌开发商开发，别墅与高层相结合的社区，配置独立会所，高端形象塑造良好。259平米四房产品具备西、北、东南面一线湖景资源，户型设计充分考虑观湖效果，主卧套间设计，室内空间阔绰豪华。客户反馈面积过大且价值感不强，且产品总价（近150万）与部分别墅总价接近，导致销售速度缓慢，历经17个月仍未售罄。,别墅区,N,典型项目选取原则：1、同板块（青山湖东岸）；2、南昌品牌开发商开发；3、湖景大平层去化情况具有借鉴意义。,259平米四房产品,四房两厅三卫259平米,三场高端项目业主座谈五位高端项目操盘手访谈三轮共29组高端客户深访,访谈样本情况：,客户访谈成果,二、高层市场研究深化,高层客户经典语录：,“空间要舒服，功能要全，但是也要合理，我们也不是冤大头，钱得花在值得的地方”“既然有大堂就应该弄的豪华些，象酒店那样，有前台，大堂服务什么的”“我觉得高层也一样要豪华，要有大露台和外界接触”,高层客户价值点诉求：,安全性、服务性强，物业管理出色高端生活享受及身份认同感开发企业品牌形象品质及规划具备市场震撼力相对别墅的总价优势，空中别墅概念功能齐全，关注家庭需求,28,未来主要竞争情况,二、高层市场研究深化,江中紫金城江景高层，商业配套齐全推盘时间：2008年-2012年装修：精装修面积（预计）：共70万平米130-150平米三房（主力）180-200平米四房280平米五房,香溢花城湖景高层，景观资源优越推盘时间：2008年-2010年装修：毛坯面积：约20万平米预计以180三房、220四房为主力,恒茂国际都会高层住宅，配套齐全地段优越推盘时间：2008年-2009年装修：毛坯面积：约10万平米95平米两房120-150平米三房（主力）150-180平米四房,城开滨江1号江景高层，核心地段，顶级豪宅定位推盘时间：2009年起装修：毛坯面积（预计）：共约50万平米,未来两年，高端高层市场以130-150三房、180-220四房的舒适性产品为主要供应。预计未来两年高端高层竞品总价以100-220万为主，少量突破250万。竞争高层项目普遍占有优越地段及稀缺景观资源，面积和总价根据主流高端产品适度提升、阶梯发展，符合主流高端客户需求。,二、高层本项目产品解读,青山湖项目主力供应（精装修）：90平米两房两厅两卫（30%）：2009年-2010年上市，总价约90-110万220平米四房两厅三卫（24%）：2009年-2010年上市，总价约220-270万260平米四房两厅三卫一佣人房（31%）：2010年-2011年上市，总价约330-350万,机会与风险共存,青山湖项目产品竞争力预测：90平米两房VS恒茂国际都会95平米两房,青山湖项目90平米产品在配套及交通相对劣势，其他关键因素占明显优势，具备较强竞争力。,30,二、高层本项目产品解读,青山湖项目260平米四房市场同类产品表现不佳（恒茂湖滨）；产品总价相对同类产品差价过大，逼近部分别墅总价；尺