房地产项目成本全过程.ppt

房地产项目成本全过程成本精细化管理与造价控制操作实战,总目录,第一部分新政策房地产企业成本管理,第二部分房地产成本控制重点环节,第三部分房地产项目投资决策阶段工程造价控制,第四部分房地产项目设计阶段工程造价控制解析,第五部分房地产项目招投标阶段的造价控制讲解,第六部分房地产项目施工阶段工程造价控制分析,第七部分房地产项目竣工验收阶段工程造价控制,第八部分房地产开发企业成本控制核算,土地政策变化对项目成本的影响,一,成本管理需要跨职能合作,二,第一部分新政策房地产企业成本管理,金融(货币)政策变化对投资成本的影响,三,五,房地产开发企业全面成本构成的主要内容,六,成本管理需要关注的全过程与细节,将客户需求纳入目标成本管理,四,七,房地产企业的供应链管理,如何确定产品的价格和利润率以确定成本,八,随着国家经济的日益发展和土地的不断减少，国家相继出台了一系列的控制性文件：关于当前进一步从严土地管理的紧急通知、关于严明法纪坚决制止土地违法的紧急通知、招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范、关于调整中央分成的新增建设用地土地有偿使用费分配方式的通知、关于加大闲置土地处置力度的通知、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定、土地储备管理办法、关于认真贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见进一步加强土地供应调控的通知、土地登记办法、国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知、国务院关于促进节约集约用地的通知、中华人民共和国耕地占用税暂行条例等，上述政策主要目的在于严格控制土地供应量，强制实施土地的招标、拍卖或挂牌出让制度。房地产开发竞争模式由“土地竞争”向“产品、品牌竞争”的转变，赢利模式也由“土地升值”向“成本控制，内部管理、产品设计、品牌附加值”转变。原来的土地转让模式已转向土地公开招拍挂的商业运作模式，土地的问题实际上已经归结成资金问题。资金与管理成为房地产开发竞争的核心。,一,土地政策变化对项目成本的影响,国家对房地产开发商贷款的管理日趋严格，对房地产行业信贷政策的调控力度正逐步加强。关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见规定：对项目资本金达不到35%贷款条件的房地产企业，商业银行不得贷款；2007年9月27日央行和银监会发布了关于加强商业性房地产信贷管理的通知，要求申请购买第二套(含)以上住房的借款人，首付比例不得低于40，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍；12月12日，央行、银监会发布关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知，明确第二套房贷应以借款人家庭为单位，认定房贷次数。2008年关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知和关于对房地产委托贷款情况进行调查的通知等文件的出台，强化了对房地产企业贷款的监查。此外，随着通货膨胀的加剧和适当从紧货币政策的实施，存款准备金率和商业贷款基准利率也多次上调。这些政策将直接或间接影响着房地产企业的信贷融资问题，加大了房地产开发企业融资风险和融资成本，对项目开发进度、资金使用安排等产生一定的影响。从紧的金融政策有可能带来公司销售收入的下降或项目开发的滞后，对公司未来现金流产生滞后效应，对公司的利润会带来不良影响。为防范这种风险，应采取加大营销力度、多渠道融资等措施，以化解金融从紧政策带来的负面影响。,二,金融(货币)政策变化对投资成本的影响,房地产开发企业全面成本构成按照用途大致可分成三块：开发成本，税费，期间费用。1.开发成本1.1土地征用及拆迁补偿费，指开发商为取得土地使用权而支付的费用，包括地价款、拆迁补偿费、耕地占用税、青苗补偿费等，大约占成本费用总额的25%；1.2前期工程费，指取得土地使用权后，项目开发前发生的项目前期准备费用，包括项目筹建、规划设计、勘察测绘、可行性研究及“三通一平”等费用；1.3基础设施费，指项目开发过程中发生的建筑安装工程费以外的费用，包括市政配套费、给水系统费、雨污水系统费、供电系统费、有线电视工程费、电话通讯工程费、宽带工程费、智能化系统费、园林环境工程费；1.4配套设施费用，指项目建成后产权不归开发商所有，收益也不归开发商的公共设施，包括景观、门庭，产权不归开发商的车库、垃圾处理站等费用。上述2-4项费用合计大约占成本费用总额的10%。1.5建筑安装工程费，指项目开发过程中发生的建筑、安装工程费用。包括建筑费用、安装费、安装工程费、装修费、样板房/售楼处装修费用、监理费、工程造价咨询费等，大约占成本费用总额的45%；2.税费包括营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、印花税、房产税、土地使用税、综合规费，大约占成本费用总额的10%3.期间费用包括营销费用、管理费用、财务费用，这三项费用大约占成本费用总额的10%。,三,房地产开发企业全面成本构成的主要内容,1.房地产项目定价方法1.1成本加成定价法：在单位产品成本的基础上加上一定比例的预期利润作为产品的售价。成本中包含了税金，售价减成本等于利润。利润的多少是按成本的一定比例计算。单位产品价格=单位产品成本（1+加成率）1.2目标收益定价法：在成本的基础上，按照目标收益率的高低计算售价的方法。确定目标收益率：目标收益率可表现为投资收益率、成本利润率、销售利润率、资金利润率等多种不同的形式。确定目标利润：目标利润=总投资额目标投资利润目标利润=总成本目标成本利润目标利润=销售收入目标销售利润目标利润=资金平均占用额目标资金利润率计算售价：售价=（总成本+目标利润）/预计销售面积目标收益率适用于市场上具有一定影响力的企业及市场占有率较高或具有垄断性质的企业。1.3售价加成定价法：以产品最后的售价为基数，按销售价的一定比率来计算加成率，最后得出产品的售价。单位产品售价=单位产品成本/（1-加成率）,四,如何确定产品的价格和利润率以确定成本,2.利润率及目标成本的确定1.1目标利润的确定目标利润率法，公式如下上年利润基数法，公式：目标利润上年利润利润增长率1.2目标成本的确定,四,如何确定产品的价格和利润率以确定成本,建立健全信息管理系统，做好各种基础数据的收集工作。企业实行目标成本管理需要来自多方面的大量信息，这些信息是实行目标成本管理的基础。主要包括产品定价和竞争者信息、各种成本数据、顾客需求信息以及供应商数据。这些相关数据有助于目标成本管理团队理解顾客需求、竞争产品及产品设计与产品成本之间的关系，是实行目标成本管理所必须的，关系到目标成本管理的成败。,五,将客户需求纳入目标成本管理,传统的成本管理的思路为：根据设计院图纸组织招标投标，根据最低价原则选择施工单位，并根据现场签证等进行结算。传统的成本管理方法存在：（1）被动式控制成本（2）采取过程或事后控制成本方法（3）没有系统对成本进行控制。造成的结果是“结算超预算、预算超概算、概算超估算”的现象比较普遍。新的成本管理理念是采用“全过程成本管理方法，成本控制应该贯穿在工程建设的各阶段，在项目定位、规划设计优化、招投标及工程建设实行各环节做重点控制，并贯彻“精细化”管理的理念，为项目建设争取更大的效益。,六,成本管理需要关注的全过程与细节,1.重要性：随着原有土地转让模式转为招拍挂的商业运作模式，房地产企业竞争的核心要素只剩下二大要素：资金与管理。显然，管理水平将成为房地产企业未来成败的关键，因此全面推行全过程供应链管理体系，将供应链管理价值最大化，势在必行。2.基本供应链：设计商-施工总承包商-材料、设备供应商-物业管理商，这是房地产企业最基本的供应链，也是房地产企业管理的最重要内容。3.树立正确的供方关系观：房地产企业要有相当的专业技能、同时具备比供应商更高的智慧、更广的知识、更强的应变能力与决策艺术，才能更好的协调、督促、检查、评价供应商的服务。同时要加强企业的文化建设，不能滋生“高高在上”等不良心态，防止腐败的发生。4.供应链的有效管理：4.1构建组织、塑造流程：实现公司内部组织与供应链上每个供方的无缝对接。4.2树立企业核心理念：让每个员工知道自己的工作目的与存在价值，提供员工对供应链管理的效率和质量。5.设计与施工：是房地产项目运作流程中承前启后的最重要两个环节，为其制定核心理念在供应链管理中尤为重要。,七,房地产企业的供应链管理,由于成本管理是个系统工程，为此成本管理也不仅仅是成本管理部门的责任，而是全部部门的责任，尤其是营销部、设计部、工程部、材料采购部的责任，比较合理的成本管理控制组织分工为：项目定位营销部门；设计阶段成本优化设计部门；招标合同签订工程部和成本管理部；现场签证把控工程部；竣工结算成本管理部；销售成本优化销售部；管理费用各职能部门。,八,成本管理需要跨职能合作,总目录,第一部分新政策房地产企业成本管理,第二部分房地产成本控制重点环节,第三部分房地产项目投资决策阶段工程造价控制,第四部分房地产项目设计阶段工程造价控制解析,第五部分房地产项目招投标阶段的造价控制讲解,第六部分房地产项目施工阶段工程造价控制分析,第七部分房地产项目竣工验收阶段工程造价控制,第八部分房地产开发企业成本控制核算,拿地环节控制重点,一,二,第二部分房地产成本控制重点环节,项目策划环节控制重点,三,五,施工环节控制重点,六,管理费用控制重点,营销环节控制重点,四,财务控制重点,征地和拆迁补偿、安置费的控制关键是建设项目的选址，首先必须符合城市总体规划，还要考虑地理位置、交通状况及环境因素等。用地上不能有太多的地上建筑物、构筑物以及地下管线等，毗邻无异议。同时要求对国家和地方关于征地、拆迁的一系列法规、政策的熟练把握。,一,拿地环节控制重点,项目策划环节的控制重点是勘察设计和前期工程费。（1）勘察设计和前期工程费的控制将前期费用分为行政事业性收费和工程服务性收费两部分。对前一部分通过争取各项优惠政策降低；勘探、设计等前期工程任务的发包，必须按照新的招投标法的规定，通过公开招标确定承包单位，最大限度压低承包价。工程项目在设计上的浪费是十分惊人的，设计标准一定要与项目的市场定位相适应,不要一味追求高、新、美，不要多余的功能和多余的承重力，积极推行价值工程管理。（2）三通一平工程费用，也是前期工程费控制的重点。土、石方工程一般工期较短，也没有复杂严格的质量要求，可以采用市场价格，实行总价招标。（3）施工用水、用电线路的敷设，一定要兼顾小区建成后生活用水、用电的需要，切忌重复建设，增加成本。,二,项目策划环节控制重点,施工过程中的成本控制是成本人员投入时间及精力最多的阶段，也是成本控制过程中最重要最繁琐的阶段。其控制重点是：（1）参与主体工程招标、分包工程招标、甲供材料招标，提出合理化建议，保证工程在投标预算限价内招标。（2）通过加强过程成本控制，对施工过程中的工程成本进行动态结算管理、成本核算预警，达到过程结算及时、有效反映项目成本。,三,施工环节控制重点,首先是建立科学的财务管理体系，算清开发各个环节的资金运行情况，投入多少，运行时间，货币在不同时间内价值的调整、回收期、回收量、资金在某个环节的滞留和损耗。财务费用的控制实际是对资金时间价值的控制，其中主要是贷款利息的降低。因此，应当通过分阶段控制开发进度、缩短开发周期，降低资金占用时间，从而实现对财务费用的控制。一、安排合理的融资方案：贷款金融机构的选择；融资方式的选择；贷款额度的合理确定，利率的谈判；筹资费用的节约，进度的合理安排等。二、贷款利息应从贷款总额、贷款期限和贷款利率三方面实施控制。1、对贷款额度的控制，通过编制建设资金使用计划、现金流量表及贷款计划，在满足项目需求的前提下，尽量压缩存量资金，减少贷款总额，缩短贷款期限，控制财务费用。2、对资金占用期限的控制，主要通过缩短工期，同时加快销售、加速资金的回收来实现。,四,财务控制重点,营销环节的控制重点应该从四个方面去体现：（1）销售流程的优化；（2）销售部组织框架的构建；（3）销售道具及物料的使用；（4）项目推广费用的有效使用。,五,营销环节控制重点,根据目前公司的实际情况，在投资估算和成本控制体系上，将开发间接费用即企业直接组织、管理开发项目发生的工资、福利、劳保、折旧、办公、水电、周转房摊销等费用计入管理费用。管理费用控制的关键在于开发建设的规模，因此应当通过加大开发力度和开发规模，降低单位管理费用水平。一、定岗定员，精简机构，减少人员冗积情况出现。但对关键岗位和关键业务，尤其成本效益高的岗位，不但不能过于精简，而且有必要增加、充实定员。二、在理顺公司产权关系的基础上，将公司房地产开发业务管理费用明确出来，并按照项目进行科学的分摊。三、由于目前房地产专业分工越来越细，拆迁、施工、工程监理、销售、物业管理等均有专业的公司和队伍，可能的话对开发过程中的部分业务可分包给外部的专业公司，前提是这样做比自己做更节省。四、推行各部门管理费用承包、限额奖惩，调动节约管理费用的积极性和责任心。,六,管理费用控制重点,总目录,第一部分新政策房地产企业成本管理,第二部分房地产成本控制重点环节,第三部分房地产项目投资决策阶段工程造价控制,第四部分房地产项目设计阶段工程造价控制解析,第五部分房地产项目招投标阶段的造价控制讲解,第六部分房地产项目施工阶段工程造价控制分析,第七部分房地产项目竣工验收阶段工程造价控制,第八部分房地产开发企业成本控制核算,如何理解投资决策是控制工程造价的前提,一,二,第三部分房地产项目投资决策阶段工程造价控制,分析影响投资决策阶段工程造价的决定因素,三,五,投资决策阶段工程造价管理的主要内容,投资决策投资估算与财务评价,四,如何做好投资决策的可行性研究,在建筑工程项目管理过程中，投资决策阶段控制工程造价具有十分重要的意义。投资决策阶段控制工程造价，是正确确定建设项目计划投资数额的关键，对项目投资者正确控制投资目标值具有重大意义。不论何种项目，其前期工作的核心是编制符合实际的投资估算值，正确确定投资估算值，对于以后控制初步设计概算、施工图预算，实现投资者预期的投资效果有着重大的影响。并且，相对于建设项目的其他后续工作来说，投资决策阶段控制造价，对建设项目经济效果好坏的影响最大。因此，在此阶段控制工程造价，对整个建设项目来说，节约投资的可能性最大。在项目的建设过程当中，节约投资的可能性是随着建设过程的进展而不断减少。一般来说，决策阶段控制造价对项目经济性的影响高达95%100%。以上说明建筑工程项目投资决策阶段的造价控制是控制整个工程造价的前提。,一,如何理解投资决策是控制工程造价的前提,建设项目投资决策阶段影响工程造价的决定因素主要有：项目建设规模、项目建设标准、项目建设地点三个方面。（1）建设项目的生产规模指生产要素与产品在一个经济实体中的集中程度。通俗的讲也是解决“生产多少”的问题，往往以该建设项目的年生产（完成）能力来表示。生产规模的大小，必将影响建设项目在生产工艺、设备选型、建设资源的方面的决策，进而影响投资规模的大小。合理确定项目的建设规模，不仅要考虑项目内部各因素之间的数量匹配、能力协调，还要使所有生产力因素共同形成的经济实体在规模上大小适应，以合理确定和有效控制工程造价。（2）项目建设标准是指包括项目建设规模、占地面积、工艺装备、建筑标准、配套工程等方面的标准或指标。建设标准是编制、评估、审批项目可行性研究和初步设计的重要依据，是衡量工程造价是否合理及监督检查项目建设的客观尺度。建设标准是否起到控制工程造价、指导建设的作用，关键在于标准水平定的是否合格。建设标准水平应从我国目前的经济发展水平出发，区别不同地区、不同规模、不同等级、不同功能，合理确定。（3）项目建设地点的选择对于该项目的建设工程造价和建成后的生产成本，以及国民经济均有直接的影响。,二,分析影响投资决策阶段工程造价的决定因素,（1）分析确定影响建设项目投资决策的主要因素。确定建设项目的资金来源，合理地确定项目的建设规模、建设地点、科学的选定项目的建设标准，这些都直接地关系到项目的工程造价和全寿命成本。（2）建设项目决策阶段的投资估算：是一个项目决策阶段的主要造价文件，它是项目可行性研究报告和项目建议书的组成部分，投资估算对于项目的决策及投资的成败十分重要。（3）建设项目决策阶段的经济分析：指以建设工程和技术方案为对象的经济方面的研究。它是可行研究的核心内容，是建设项目决策的主要依据。（4）国民经济评价与社会效益评价。（5）建设项目决策阶段的风险管理。要及时通过风险辨识和风险分析，提出建设投资决策阶段的风险防范措施，提高建设项目的抗风险能力。,三,投资决策阶段工程造价管理的主要内容,首先要做好投资决策阶段的基础资料收集工作。做好工程的投资预测，需要很多的资料，如工程所在地的水电状况、地质情况、主要材料设备的价格资料、大宗材料的采购地以及现有已建类似工程资料，对于做经济评价的项目还要收集更多资料。造价人员要对资料的准确性、可靠性认真分析，保证投资预测、经济分析的准确。其次要编制可行性研究报告。工程项目的可行性研究阶段，项目的各项技术经济决策，对工程造价以及项目的经济效益，有着决定性的影响，是工程造价控制的重要阶段。可行性研究要以质量控制为核心，对项目的规模建设标准、工艺布局、产业规划、技术进步等方面应实事求是地科学分析。,四,如何做好投资决策的可行性研究,投资决策投资估算与财务评价都是投资决策阶段工程造价管理的主要内容，都在可行性研究报告中起着十分重要的作用。第一，投资估算是制定融资方案、进行经济评价的基础，也是进一步编制初步设计概算的依据；第二，“投资估算”和“财务评价”是银行贷款的依据，是国家编制建设投资计划的重要依据；第三，“投资估算”与“财务评价”是投资决策和方案比选的重要依据。,五,投资决策投资估算与财务评价,总目录,第一部分新政策房地产企业成本管理,第二部分房地产成本控制重点环节,第三部分房地产项目投资决策阶段工程造价控制,第四部分房地产项目设计阶段工程造价控制解析,第五部分房地产项目招投标阶段的造价控制讲解,第六部分房地产项目施工阶段工程造价控制分析,第七部分房地产项目竣工验收阶段工程造价控制,第八部分房地产开发企业成本控制核算,正确理解设计阶段的成本控制,一,设计概算与施工图预算的编制与审查,二,第四部分房地产项目设计阶段工程造价控制解析,设计阶段成本控制的核心,三,五,房地产设计阶段的设计程序,六,设计方案优化过程与重点,设计阶段工程造价控制的措施和方法,四,七,限额设计的实施,设计阶段工程造价的决定因素与造价管理的主要内容,八,设计阶段的成本控制是房地产项目成本控制的关键与重点。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但对工程造价的影响可达75%以上，由此可见，设计质量的好差直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。合理科学的设计，可降低工程造价10%。但在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从根本上影响了项目成本的有效控制。,一,正确理解设计阶段的成本控制,设计阶段成本控制的核心包括：设计管理和技术管理两大因素。（1）设计管理。要加强对设计公司的管理与协调，包括：设计单位的选择与合同管理，做好与设计人员的沟通，落实奖惩措施，开展设计公司间的交流与竞争。要建立管理程序与制度，包括：完善甲方设计标准，坚持设计全过程优化，建立专家会议评审制度，内部审核制度化等。（2）技术管理。建筑方案的选择设计前期方案一旦确定，成本大势也基本确定。结构设计从方案入手可以对项目总成本进行较大优化。,二,设计阶段成本控制的核心,（1）方案设计。方案设计的内容包括：设计说明书；总平面图以及建筑设计图纸；设计委托或设计合同中规定的透视图、鸟瞰图、模型等；（2）初步设计。初步设计的内容与工业项目设计大致相同，包括各专业设计文件、专业设计图纸和工程概算，同时，初步设计文件应包括主要设备或材料表。（3）施工图设计。该阶段应形成所有专业的设计图纸（含图纸目录、说明和必要的设备、材料表），并按照要求编制工程预算书。对于方案设计后直接进入施工图设计的项目，施工图设计文件还应包括工程概算书。施工图设计文件，应满足设备材料采购，非标准设备制作和施工的需要。,三,房地产设计阶段的设计程序,1.设计阶段工程造价的决定因素：计价与控制。（1）可以使造价构成更合理，提高资金利用效率。（2）可以提高投资控制效率（3）可以使控制工作更主动。（4）便于技术及经济结合。（5）在设计阶段控制工程造价效果最显著。2.设计阶段工程造价管理的主要内容有：（1）方案设计阶段。方案设计阶段一般是根据方案图纸和说明书，作出详尽的工程造价估算书。不超过投资估算，则为正常。（2）初步设计阶段。根据初步设计方案图纸和说明书及概算定额编制初步设计总概算。（3）技术设计阶段。根据技术设计的图纸和说明书及概算定额编制初步设计修正总概算。（4）施工图设计阶段。根据施工图纸和说明书及预算定额编制施工图预算。（5）设计交底和配合施工。设计单位应负责交代设计意图，进行技术交底，解释设计文件，及时解决施工中设计文件出现的问题，参加试运转和竣工验收、投产及进行全面的工程设计总结。,四,设计阶段工程造价的决定因素与造价管理的主要内容,（1）推行设计招标，择优选择设计单位（2）开展限额设计，有效控制造价（3）改变设计取费办法，实行设计质量的奖罚制度（4）推行设计监理制度（5）推广标准设计（6）提高设计质量：（7）加强施工图的审核工作。业主要真正把控制造价的关键阶段确立在设计阶段时，才能收到投资省、进度快、质量好的效果。通过技术比较、经济分析和效果评价，正确处理技术先进与经济合理两者之间的对立统一关系，力求在技术先进条件下的经济合理，在经济合理基础上的技术先进，把控制工程造价的观念渗透到各项设计和施工技术措施中，把工程造价控制工作推向另一个里程碑。,五,设计阶段工程造价控制的措施和方法,（1）通过设计招标和设计方案竞选优化设计方案。建设单位发布公告，吸引设计单位参加设计招标或设计方案竞选，以获得众多的设计方案；然后组织7-11人的专家评定小组，其中技术专家人数应该占2/3以上；最后专家评定小组采用科学的方法综合评定各设计方案优劣，从中选择最优的设计方案，或将各方案的可取之处重新组合，提出最佳方案。（2）运用价值工程优化设计方案。首先进行功能分析；然后进行功能评价，并根据功能分析的结果提出各种实现功能的方案；最后进行方案评价。（3）标准化设计。标准化设计又称定型设计、通用设计。各类工程建设的构件、配件、零部件、通用的建筑物、构筑物、公用设施等，只要有条件的，都应该实施标准化设计。（4）限额设计。限额设计就是按照设计任务书批准的投资估算哦进行初步设计，按照初步设计概算造价限额进行施工图设计。在整个设计过程中，设计人员与经济管理人员密切配合，做到技术与经济的统一。,六,设计方案优化过程与重点,所谓限额设计，就是按照批准的设计任务书和投资估算来控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制施工图设计，同时各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制技术和施工图设计的不合理变更，保证总投资额不被突破。实施限额设计，第一步要将这个限额按专业（单位工程）进行分解，看其合理否；第二步若第一步分解的答案合理，则应按各单位工程的分部工程再进行分解，看其是否合理。若以上的分解分析均得到满意的答案，则说明该限额可行，同时，在设计过程中要严格按照限额控制设计标准；若以上的分解分析（不论哪一步）没有得到满意的答案，则都说明该限额不可行，必须修改或调整限额，再按上面的步骤重新进行分析分解，直到得到满意的答案为止，该限额才成立。限额设计的技术关键是要确定好限额，控制好设计标准和规模。,七,限额设计的实施,1.设计概算的编制与审查1.1设计概算的编制：设计概算可分单位工程概算、单项工程综合概算和建设项目总概算三级。单位工程概算是确定各单位工程建设费用的文件，是编制单项工程综合概算的依据，是单项工程综合概算的组成部分。单位工程概算按其工程性质分为建筑工程概算和设备及安装工程概算两大类。建筑工程概算包括土建工程概算，给排水、采暖工程概算，通风、空调工程概算，电气、照明工程概算，弱电工程概算，特殊构筑物工程概算等；设备及安装工程概算包括机械设备及安装工程概算，电气设备及安装工程概算，热力设备及安装工程概算，工具、器具及生产家具购置费概算等。单项工程综合概算是确定一个单项工程所需建设费用的文件，它是由单项工程中的各单位工程概算汇总编制而成的，是建设项目总概算的组成部分。建设项目总概算是确定整个建设项目从筹建到竣工验收所需全部费用的文件，它是由各单项工程综合概算、工程建设其他费用概算、预备费、建设期贷款利息和固定资产投资方向调节税概算汇总编制而成的。1.2设计概算的审查内容：(1)审查概算的编制是否符合党的方针、政策，是否根据工程所在地的自然条件的编制。(2)审查建设规模(投资规模、生产能力等)、建设标准(用地指标、建筑标准等)、配套工程、设计定员等是否符合原批准的可行性研究报告或立项批文的标准。(3)审查编制方法、计价依据和程序是否符合现行规定。(4)审查工程量是否正确。(5)审查材料用量和价格。(6)审查设备规格、数量和配置是否符合设计要求，是否与设备清单相一致，设备预算价格是否真实，设备原价和运杂费的计算是否正确，非标准设备原价的计价方法是否符合规定，进口设备的各项费用的组成及其计算程序、方法是否符合国家主管部门的规定。(7)审查建筑安装工程的各项费用的计取是否符合国家或地方有关部门的现行规定，计算程序和取费标准是否正确。(8)审查综合概算、总概算的编制内容、方法是否符合现行规定和设计文件的要求，有无设计文件外项目，有无将非生产性项目以生产性项目列入。(9)审查总概算文件的组成内容，是否完整地包括了建设项目从筹建到竣工投产为止的全部费用组成。(10)审查工程建设其他各项费用。(11)审查项目的“三废”治理。(12)审查技术经济指标。(13)审查投资经济效果。,八,设计概算与施工图预算的编制与审查,2.施工图预算的编制与审查2.1施工图预算的编制：施工图预算是由设计单位在施工图设计完成后，根据施工图设计图纸、现行预算定额、费用定额以及地区设备、材料、人工、施工机械台班等预算价格编制和确定的建筑安装工程造价的文件。施工图预算的编制包括：单价法编制施工图预算，单价法是用事先编制好的分项工程的单位估价表来编制施工图预算的方法。按施工图计算的各分项工程的工程量，并乘以相应单价，汇总相加，得到单位工程的人工费、材料费、机械使用费之和；再加上按规定程序计算出来的其他直接费、现场经费、间接费、计划利润和税金，便可得出单位工程的施工图预算造价。2.2施工图预算的审查内容：审查施工图预算的重点，应该放在工程量计算、预算单价套用、设备材料预算价格取定是否正确，各项费用标准是否符合现行规定等方面。1审查工程量，(1)土方工程；(2)打桩工程；(3)砖石工程；(4)混凝土及钢筋混凝土工程；(5)木结构工程；(6)楼地面工程；(7)屋面工程；(8)构筑物工程；(9)装饰工程；(10)金属构件制作工程；(11)水暖工程；(12)电气照明工程；(13)设备及其安装工程。2审查设备、材料的预算价格，(1)审查设备、材料的预算价格是否符合工程所占地的真实价格及价格水平；(2)设备、材料的原价确定方法是否正确；(3)设备的运杂费率及其运杂费的计算是否正确，材料预算价格的各项费用的计算是否符合规定、正确。,八,设计概算与施工图预算的编制与审查,总目录,第一部分新政策房地产企业成本管理,第二部分房地产成本控制重点环节,第三部分房地产项目投资决策阶段工程造价控制,第四部分房地产项目设计阶段工程造价控制解析,第五部分房地产项目招投标阶段的造价控制讲解,第六部分房地产项目施工阶段工程造价控制分析,第七部分房地产项目竣工验收阶段工程造价控制,第八部分房地产开发企业成本控制核算,如何做好工程招投标与文件编制,一,二,第五部分房地产项目招投标阶段的造价控制讲解,招投标阶段对工程造价的影响与造价管理的主要内容,三,五,招投标项目报价与控制,六,房地产项目设备、材料采购招投标与合同价款的确定,如何确定房地产项目工程合同价,四,工程量清单计价模式对招投标阶段工程造价控制的影响分析,要做好工程招投标，就必须要了解工程招标投标的概念和内容。建设项目招标投标活动包括的内容十分广泛，包括建设项目招标的范围、建设项目招标的种类与方式、建设项目招标的程序、建设项目招标投标文件的编制、标底编制与审查、投标报价以及开标、评标、定标等招标文件的内容和编制。（一）按照工程建设项目施工招标投标办法的规定，依法必须招标的工程建设项目，应当具备下列条件：（1）招标人已经依法成立。（2）初步设计及概算应当履行审批手续的，已经批准。（3）招标范围、招标方式和招标组织形式等应当履行核准手续的，已经核准。（4）有相应资金或资金来源已经落实。（5）有招标所需的设计图纸及技术资料。（二）招标文件一般包括下列内容：（1）投标邀请书。（2）投标人须知，包括工程概况，招标范围，资格审查条件，工程资金来源或者落实情况（包括银行出具的资金证明），标段划分，工期要求，质量标准，现场踏勘和答疑安排，投标文件编制、提交、修改、撤回的要求，投标报价的要求，投标有效期，开标的时间和地点，评标的方法和标准等。（3）合同主要条款。(4)投标文件格式。（5）采用工程量清单招标的，应当提供工程量清单。（6）技术条款。（7）设计图纸。（8）评标标准和方法。（9）投标辅助材料。,一,如何做好工程招投标与文件编制,1.影响工程招投标阶段是确定工程施工合同价款的一个重要的阶段，它对今后的施工以至于工程竣工结算都有着直接的影响，因此，招投标阶段的造价控制对整个项目工程造价的影响也是非常大的。2.造价管理的主要内容：（一）招投标图纸及现场勘察：严格审查施工图纸中所选用的材料设备，特别是对价格差异幅度较大的材料、设备进行必要的限价。严格审查图纸中做法不详的项目，对于图纸中不明确的工程做法应在开标前加以明确。加大施工现场勘察的工作力度，将有可能发生的费用考虑到招标文件编制中。（二）严格编制招标文件的有关条款，避免招标文件条款漏洞百出。招标文件的有关条款应与施工合同的有关条款保持一致招标文件中合理的确定施工工期应从专业的角度严格界定招标范围应在招标文件中事先约定“合同履约担保”的方式招标文件中有关条款的约定应尽量详细明确对施工招投标风险应作好详细准确的估计应把工程量清单作为招标文件的组成部分（三）评标,二,招投标阶段对工程造价的影响与造价管理的主要内容,1.招投标项目的报价（一）投标报价的计算依据。（二）投标报价的编制方法。（三）投标报价的编制程序。（1）复核或计算工程量。（2）确定单价，计算合价。（3）确定分包工程费。（4）确定利润。（5）确定风险费。（6）确定投标价格。2.招投标项目的风险控制（一）开展财务决策（二）根据工程实际情况采用有利的合同价格形式（三）实行限额设计（四）改进物质采购管理制度，逐步与市场接轨。（五）工程索赔是招投标价格控制的又一项重要工作,三,招投标项目报价与控制,工程量清单计价模式，具有统一工程量、合理低价中标、投标单位根据企业定额自主报价等特点。工程量清单计价模式对招投标阶段工程造价控制的影响主要体现在以下两个方面：（1）合同价的形成方式使工程造价更接近工程实际价值：确定合同价的两个重要因素投标报价和标底价都以实物法编制，更接近市场价值。在新的计价模式下，工程量由招标人提供，投标人的竞争性报价是基于工程量清单上所列量值，可以实现真正意义上的工程造价动态控制。（2）合同条款的约定上双方的风险和责任意识加强：施工企业为获取最大的利益，会利用工程变更和索赔手段补救额外的费用。因此，双方对合同管理的意识会大大加强，合同条款的约定会更加周密。,四,工程量清单计价模式对招投标阶段工程造价控制的影响分析,经招投标程序的建设工程合同价，应由两部分组成。一、中标价应为确定合同价的基本依据二、应明确工程量变更、措施费变更等增加或减少的价款为中标价的必要补充。由上述两部分组成合同价，既保证了合同价形成的合法性，又充分体现了合同价组成的合理性。,五,如何确定房地产项目工程合同价,1.房地产项目设备、材料采购的招投标方式有以下三种：（一）公开招标。公开招标对于设备、材料采购，能够引起最大范围内的竞争。（二）邀请招标。适用于合同金额不大，或所需特定货物的供应商数目有限，或需要尽早地交货等情况。（三）其它方式。有时也通过询价方式选定设备、材料供应商。一般仅适用于现货采购或价值较小的标准规格产品。2.合同价款的确定：在国内设备、材料采购招投标中的中标人在接到中标通知后，应当在规定时间内由招标单位组织与设备需方签订合同，进一步确定合同价款。一般说，国内设备材料采购合同价款就是评标后的中标价，但需要在合同签订中双方确定。,五,房地产项目设备、材料采购招投标与合同价款的确定,总目录,第一部分新政策房地产企业成本管理,第二部分房地产成本控制重点环节,第三部分房地产项目投资决策阶段工程造价控制,第四部分房地产项目设计阶段工程造价控制解析,第五部分房地产项目招投标阶段的造价控制讲解,第六部分房地产项目施工阶段工程造价控制分析,第七部分房地产项目竣工验收阶段工程造价控制,第八部分房地产开发企业成本控制核算,如何做好工程费用计划,一,二,第六部分房地产项目施工阶段工程造价控制分析,工程造价的决定因素分析与造价管理的主要内容,三,工程造价控制的措施和方法分析,四,现场管理与成本控制,工程索赔与索赔费用分析,五,六,工程变更成本控制,七,工程价款结算,八,资金使用计划的编制与应用,(一)搜集和整理资料(二)优化施工组织设计，对施工方案实行审批制度，选择技术上可行经济上合理的施工方案。(三)建立合理的费用控制目标(四)编制工程费用计划编制费用计划过程中最重要的方法，就是项目费用目标的分解。按费用构成分解，工程项目的费用主要分为建筑安装工程费用、设备工器具购置费用及工程建设其他费用。按项目组成分解，大中型工程项目通常是由若干单项工程构成，而每个单项工程包括了多个单位工程，每个单位工程又是由若干个分部分项工程构成。按时间进度分解，编制按时间进度的费用计划。,一,如何做好工程费用计划,1.建设工程项目施工阶段影响工程造价的因素有：工程变更与合同价调整、工程索赔、工期、工程质量、人力及材料、机械设备等资源市场供求规律的影响、材料代用。2.施工阶段工程造价管理的主要内容：（一）建设工程项目施工阶段工程造价的确定按照承包人实际完成的工程量，以合同价为基础，同时考虑物价上涨因素所引起的造价的提高，考虑到设计中难以预计的而在施工阶段实际发生的工程变更及费用，合理确定工程结算价款。（二）建设工程项目施工阶段工程造价的控制做好招投标工作；按合同约定拨付工程款；严格控制工程变更和施工索赔；加强价格信息管理。,二,工程造价的决定因素分析与造价管理的主要内容,（一）组织措施（1）落实投资控制项目管理班子（2）编制施工阶段投资控制工作计划与工作流程图（二）经济措施（1）编制资金使用计划，确定、分解投资控制目标（2）进行工程计量（3）复核工程付款账单，签发付款证书（4）进行投资跟踪控制（5）协商确定工程变更价款、审核竣工结算（6）对工程施工过程中的投资支出做好分析与预测（三）技术措施（1）严格控制设计变更（2）继续通过设计挖掘节约投资的可能性（3）审核承包商编制的施工组织设计（四）合同措施（1）做好施工记录，保存各种文件图纸，为正确处理可能发生的索赔提供依据，参与处理索赔事宜（2）参与合同修改、补充工作，着重考虑它对投资控制的影响。,三,工程造价控制的措施和方法分析,1、对项目经理而言，要把工程成本控制与项目经理的经济利益直接挂钩，充分调动项目经理的积极性和责任心，在抓好工程质量的同时控制好工程成本，并协调好项目内部管理人员。2、对施工人员则应搞好生产进度，严格按图及规范施工，严格质量关，尽量减少因质量问题而造成的返工或返修所带来的经济损失，同时对施工过程耗用的人工、材料和其他费用认真把关，对增减或更改项目要做好现场签证。3、对材料管理人员，则要做好材料的验收、保管、使用、回收，并与预算人员及施工人员加强联系，及时调整材料的采购需求计划，减少因计划不妥造成的损失。同时，应把好质量数量验收关，不使不合格或不符合质量要求的材料进入现场，而且还应做好限额领料，杜绝各个环节的材料浪费。4、对预算人员，应深入现场，掌握实际施工情况，包括施工进度及工程款拨付情况、材料的购置情况等。还应配合项目经理落实现场签证，并根据施工进度及有关定额计算好下一阶段的材料、人工、机械设备需用数量，为材料的购置、人工、机械设备的安排提供依据。此外，作为预算人员，应认真研究施工合同，熟悉相关定额，按照合同规定的结算方式和有关计价依据进行计算，为竣工结算做好准备。这样层层把关，大家目标一致，共同管理，才能真正实现施工阶段的成本控制。,四,现场管理与成本控制,1.工程索赔原因（1）一方违约使另一方蒙受损失，受损方向对方提出赔偿损失的要求。（2）发生应由业主承担责任的特殊风险或遇到不利自然条件等情况，使承包商蒙受较大损失而向业主提出补偿损失要求。（3）承包商本人应当获得的正当利益，由于没能及时得到监理工程师的确认和业主应给予的支付，而以正式函件向业主索赔。2.索赔的分类：工期索赔和费用索赔。费用索赔是整个工程合同索赔的重点和最终目标。工期索赔在很大程度上也是为了费用索赔。所谓费用索赔是指承包商在由于业主的原因或双方不可控制的因素发生变化而遭受损失的条件下，向业主提出补偿其费用损失的要求。3.索赔的费用内容：（1）人工费。包括增加工作内容的人工费、停工损失费和工作效率降低的损失费等累计，其中增加工作内容的人工费应按照计日工费计算，而停工损失费和工作效率降低的损失费按窝工费计算，窝工费的标准双方应在合同中约定。（2）设备费。可采用机械台版费、机械折旧费、设备租赁费等几种形式。当工作内容增加引起的设备费索赔时，设备费的标准按照机械台版费计算。因窝工引起的设备费索赔，当施工机械属于施工企业自有时，按照机械折旧费计算索赔费用。当施工机械是施工企业从外部租赁时，索赔费用的标准按照设备租赁费计算。,五,工程索赔与索赔费用分析,3.索赔的费用内容：（3）材料费。（4）保函手续费。工期延期时，保函手续费相应增加，反之，取消部分工程且发包人与承包人达成提前竣工协议时，承包人的保函金额相应折减，则计入合同价内的保函手续费也应扣减。（5）贷款利息。（6）保险费。（7）管理费。此项又可分为现场管理费和公司管理费两部分，由于二者计算方法不一样，所以在审核过程中应区别对待。（8）利润。4.索赔实例4.1索赔事件：延误移交施工现场。可补偿内容：工期、费用、利润。4.2索赔事件：变更导致竣工时间的延长。可补偿内容：工期。4.3索赔事件：不可预见的外界条件。可补偿内容：工期、费用。4.4索赔事件：业主提前占用工程。可补偿内容：费用、利润。4.5索赔事件：不可抗力事件造成的损害。可补偿内容：工期、费用。,五,工程索赔与索赔费用分析,一、工程变更产生的原因1、业主原因2、监理原因3、设计原因4、施工原因5、材料价格波动的原因6、合同原因7、环境原因二、工程变更对工程造价的影响1、产生三超现象，即概算超估算、预算超概算、决算超预算。2、因变更造成工期变化等引起施工单位提出索赔，导致项目投资增加。3、因工程量变化或施工方案改变造成工程成本的变动。4、导致竣工决算困难。三、工程变更条件下的成本控制策略1、严格控制设计变更提高勘测水平和设计质量。设计变更尽量提前。推行“限额设计”初步设计阶段应按照批准的可行性研究阶段的投资估算进行限额设计。2、严格把关工程变更的审批，完善工程变更的申报、审查程序。3、重视工程变更预结算编制工作。预算员应全面了解工程合同、施工图纸及变更文件，对设计变更和现场签证要与施工图一样重视。预算人员要注意变更文件的完整性。分清责任，分别计算费用。4、加强竣工结算阶段的工程变更的造价控制。重点核实增加的项目的综合单价是否按照招标文件及施工合同进行编制，编制是否合理等。,六,工程变更成本控制,工程价款结算的七个要素：1.工程价款结算的依据；2.工程价款结算的程序；3.工程价款结算涉及的干系人；4.工程价款结算的内容；5.工程价款结算的金额；6.工程价款结算的时间；7.工程价款结算的地点。工程价款结算在一个工程项目中，是经常性、多次性并贯穿项目的始终，把握好结算的七个关键要素，便于结算人员工作，便于建设资金管理。,七,工程价款结算,1.施工阶段资金使用计划的编制方法主要有以下两种：1.1按不同子项目编制资金使用计划。1.2按时间进度编制的资金使用计划。2.施工阶段投资偏差分析。施工阶段投资偏差的形成过程，是由于施工过程随机因素与风险因素的影响形成了实际投资与计划投资，实际工程进度与计划工程进度的差异，这些差异是称为投资偏差与进度偏差，这些偏差是施工阶段工程造价计算与控制的对象。投资偏差=已完工程实际投资已完工程计划投资在投资偏差分析时，具体又分为：(1)局部偏差和累计偏差。(2)绝对偏差和相对偏差。常用的偏差分析方法有横道图法、时标网络图法、表格法和曲线法。3.偏差形成原因的分类及纠正方法一般来讲，引起投资偏差的原因主要有四个方面：客观原因、业主原因、设计原因和施工原因。偏差的类型分为四种形式。(1)投资增加且工期拖延。(2)投资增加但工期提前。(3)工期拖延但投资节约。(4)工期提前且投资节约。通常把纠偏措施分为组织措施、经济措施、技术措施、合同措施四个方面。,八,资金使用计划的编制与应用,总目录,第一部分新政策房地产企业成本管理,第二部分房地产成本控制重点环节,第三部分房地产项目投资决策阶段工程造价控制,第四部分房地产项目设计阶段工程造价控制解析,第五部分房地产项目招投标阶段的造价控制讲解,第六部分房地产项目施工阶段工程造价控制分析,第七部分房地产项目竣工验收阶段工程造价控制,第八部分房地产开发企业成本控制核算,竣工验收阶段工程管理造价管理的主要内容,一,二,第七部分房地产项目竣工验收阶段工程造价控制,竣工决算及编制控制,三,新增资产价值的确定,四,工程保修费用及其处理,（一）工程资料验收（1）工程资料验收内容（2）工程综合资料验收内容（3）工程财务资料验收内容（二）工程内容验收（1）建筑工程验收内容（2）安装工程验收内容,一,竣工验收阶段工程管理造价管理的主要内容,一、建设项目竣工决算的概念竣工决算是以实物数量和货币指标为计量单位，综合反映竣工项目从筹建开始到项目竣工交付使用为止的全部建设费用、建设成果和财务情况的总结性文件，是竣工验收报告的重要组成部分，竣工决算是正确核定新增固定资产价值，考核分析投资效果，建立健全经济责任制的依据，是反映建设项目实际造价和投资效果的文件。二、竣工决算的编制（1）收集、整理和分析有关依据资料。(经批准的可行性研究报告、投资估算书、初步设计或扩大初步设计，修正总概算及其批复文件。经批准的施工图设计及其施工图预算书。设计交底或图纸会审会议纪要。设计变更记录、施工记录或施工签证单及其他施工发生的费用记录。标底造价，承包合同，工程结算等有关资料。历年