人口因素对我国房地产市场的影响研究——以美国、日.ppt

2015年4月,人口因素对我国房地产市场的影响研究以美国、日本经验的比较,摘要及框架,人口是影响经济发展的重要因素，更是房地产市场需求端的关键环节。研究人口总量、增速及人口结构等因素与房地产的相互关系及作用，有助于深入了解房地产市场历史、现阶段状况及未来发展潜力或潜在风险。,本文第一、二部分分别以国际上房地产历史周期较完整、市场发展较成熟的美国、日本为案例，深入研究人口变化及其与房地产走势的关系。第三部分在国际案例研究的基础上，从人口总规模、城镇化率、出生率及抚养比、人口结构等角度深入研究目前中国人口现状，深入挖掘其对房地产市场需求的影响，并进一步得出中国房地产市场发展潜力及潜在风险；第四部分详细分析不同城市类群的人口及房地产市场特点。,美国,“婴儿潮（1946-1964）”与“移民潮（1965-2000）”带来房地产的两次快速增长期。随着出生率下降、移民数量降低，美国人口增速持续走低，人口红利减弱。2005年以后美国老龄化问题日益严重，整体抚养比回升，新增购房适龄人口明显减少，房地产泡沫逐渐破裂，住宅需求和投资跌至低谷，房屋空置率高企。,“婴儿潮”与“移民潮”带来房地产需求高峰人口红利减弱催化房地产泡沫破裂,人口总量：人口增速持续趋缓，生育率维持低位,1946-1964年间，美国共有近7600万新生儿出生，被称为美国历史上的“婴儿潮”阶段，生育率与人口增长速度达到历史高位。1964年之后美国生育率持续走低并于1976年达到谷底，1977-2007年间生育率缓慢回升，但在2007年后再次下降至历史低位。美国总人口增速在进入21世纪之后始终处于1%以下，并在2013年降至0.72%的历史最低值。,图：1960-2013年美国总人口及增长率,图：1960-2012年美国总生育率,资料来源：Wind，中国指数研究院整理,人口总量：净移民总量于2000年达到高峰，此后逐步减少，人口流入放缓,图：1960年至2010年美国净移民人数及增长率,1965年之后，美国净移民人数逐步增长，并于2000年达到了852万人的峰值，移民的大量涌入使得美国人口在20世纪90年代获得了较快增长。2000年后由于美国经济增长放缓以及移民政策逐步趋近，美国移民人口出现减少，截止2010年缩减至500万人。,资料来源：Wind，中国指数研究院整理,人口总量与房地产：人口增长持续放缓使得美国房地产销售降至历史低位，固定资产投资大幅下滑,图：1963-2014年美国新建住房销售与增长率,图：1960-2013年美国住宅固定资产投资额,美国新建住房销售套数在1969-1978年间实现了较大幅度的增长，并在1977年达到了82万套的局部高点，而从1991年到2005年的15年中，美国新房销售迎来了第二个快速上升期，并于2005年达到了128万套的历史高点。2006年起伴随着美国人口增长率持续下降，美国新房销售出现了较大幅度的下降，并在金融危机的影响下降至2011年的31万套，至今保持低位。美国住宅固定资产投资同样于2005年达到了峰值，继而出现了断崖式的下降，目前美国住宅投资依旧处于低位。,资料来源：Wind，中国指数研究院整理,人口总量与房地产：房屋空置率在2006年后大幅上涨，近年来虽有所下降但依旧较高；新建住房价格重回高位,图：1956-2014年美国房屋空置率与出租空置率,图：1963-2014年美国新建住房平均售价,由于新建住房销售的快速增长，美国房屋空置率与出租空置率在1969-1978年间处于历史较低水平，而随着美国房地产泡沫从2006年逐渐破裂，房屋空置率快速上升并于2008年达到了2.9%的历史高点，近今年虽有所降低，但仍处于历史高位。美国新建住房平均售价从20世纪60年代开始逐步上升，并于2007年上涨至至31.4万美元/每套，金融危机期间价格短暂下滑，近年来重新回涨至高位。,资料来源：Wind，中国指数研究院整理,图：1900年至2013年美国购房适龄人口及增长率,人口结构：购房适龄人口于20世纪90年代达到高位，此后增长速度明显放缓,1970-1990年间，随着美国“婴儿潮”一代陆续步入首次购房年龄，美国购房适龄人口（25-44岁）进入快速增长阶段，并于20世纪90年代初趋于稳定，此后美国购房适龄人口增长率呈现持续下降趋势，截止2013年，美国购房适龄人口为8330万人，与上世纪90年代中期基本持平，新生购房需求明显降低。,资料来源：Wind，中国指数研究院整理,图：1964年至2013年美国住房新开工及购房适龄人口增长率,人口结构与房地产：购房适龄人口快速增长期，住宅新开工处于高位；购房适龄人口增长放慢，新开工探底,20世纪七十年代是美国购房适龄人口的快速增长期，购房适龄人口增长率基本保持在2%以上，在此阶段，美国已开工新建私人住宅套数处于高位，“婴儿潮”一代大规模步入首次购房年龄为市场提供了大量需求。1995-2005年间是美国住房新开工规模的又一个快速增长期，在此期间“婴儿潮”一代普遍步入了二次置业年龄，再一次为市场注入了需求。步入21世纪以来，美国购房适龄人口增长率始终处于历史低位，随着“婴儿潮”一代逐渐步入退休年龄，住房需求增长乏力，新开工规模在2005年之后出现了较大幅度下降，并至今保持低位。,资料来源：Wind，中国指数研究院整理,人口结构：近年来总抚养比有所回升，老年抚养比显著上升,图：1960年至2013年美国人口抚养比,1960年，美国人口总抚养比达到66.7%，劳动力人口严重不足，其中由于二战后生育率大幅提高而出现的“婴儿潮”现象，美国少儿抚养比在当时达到了51.5%的高位。从1963开始到1983年，美国总抚养比和少儿抚养比逐年降低，至1983年分别降至50.6%和33.1%，接近人口红利期。1984-1994年间美国抚养比出现小幅回升，而从1995年开始继续回落，并于2002年降至50%以下，步入人口红利期；2007年之后美国抚养比再次回升，截止2013年回升至50.4%，其中老年抚养比在此期间显著回升，截止2013年已升至21.0%。,资料来源：Wind，中国指数研究院整理,人口结构与房地产：总抚养比与房地产市场表现成负相关，抚养比探底，劳动力人口增加，促进房地产发展,图：1963-2014年美国新建住房销售与增长率,图：1963-2014年美国新建住房销售与增长率,20世纪六十年代到七十年代，美国总抚养比显著下降，在此阶段美国新建住房销售套数与销售价格出现了较为明显的增长，1984至1994年间，随着总体抚养比的回升，美国房地产进入了下行阶段。步入20世纪90年代，美国整体抚养比再一次步入下行趋势，劳动力人口占比上升，而美国房地产市场在此阶段持续走高。2005年之后随着美国老龄化问题日益严重，美国整体抚养比出现回升，新增购房适龄人口明显减少，美国房地产泡沫逐渐破裂。,资料来源：Wind，中国指数研究院整理,美国小结,资料来源：中国指数研究院整理,日本,90年代初日本房地产泡沫破裂后经历“失去的10年”,房地产市场持续处于低迷状态。出生率下降、死亡率提高导致老年抚养比显著提高，日本进入人口负债期。2014年日本成为世界人口第十大国，是老龄化程度最高、人均寿命最长的国家之一，其中三大都市圈聚集日本过半数人口；养老地产已进入规范化运作阶段。,地产泡沫破裂后经历“失去的10年”人口老龄化带来日本养老地产发展空间,人口总量：世界人口第十大国，老龄化程度最高、人均寿命最长的国家之一,数据来源：中国指数研究院整理,城市化：城市化进程飞快，经济增速与劳动人口增速走势基本一致且下行趋势明显,城市化进程飞快。日本城市高度集中，城市化进程主要围绕三大都市圈及其周边区域展开。1920年，日本城市化率为18.0%；1945-1955年，仅10年时间，日本城市化率由27.8%提高到56.1%，年均提高2.8个百分点，年均新增城市人口305万人，这10年是日本城市形成的高峰期；至2014年日本城市化率已超95%。1981-2013年，日本劳动人口增速与GDP增速走势基本一致且下行趋势明显。90年代初，GDP增速与劳动人口增速急剧下降，1990-1993年仅4年时间，GDP增速由5.6%迅速下滑为0.2%，劳动人口增速由1.9%迅速下滑为0.5%。之后，两增速总体保持低位波动态势。,数据来源：世界银行，日本统计局，中国指数研究院整理,图：1920-2010年日本城市化率变化情况,图：1981-2013年日本GDP增速与劳动人口增速走势,人口红利：人口增速放缓，2007年后进入负增长时期,1975年以来，日本人口增速持续放缓。2005年，日本出现四十年以来首次出生率小于死亡率。2007年以来，日本出生率持续小于死亡率，预计未来50年日本人口将延续负增长态势。,数据来源：世界银行，中国指数研究院整理,图：1960-2012年出生率与死亡率,图：1960-2014年日本总人口与同比增速,人口红利：90年代房地产泡沫破裂，抚养比不断攀升,图：1960-2013年日本人口抚养比,1960年，日本总抚养比为55.9%，其中，少儿抚养比为47.0%，老年抚养比为8.9%。此后，少儿抚养比呈下降趋势，老年抚养比呈上升趋势；至1997年,少儿抚养比与老年抚养比基本持平，此后，抚养比逐年攀升；至2013年，总抚养比为61.6%，其中，少儿抚养比为21.1%，老年抚养比为40.5%。1964-2004年为日本人口红利期（抚养比低于50%）。1991年抚养比降至1960年以来最低点43.1%，2005年，日本抚养比超过50%的界限进入人口负债期。老年抚养比的不断提高成为未来几十年总抚养比稳步提升的重要原因。,数据来源：世界银行，中国指数研究院整理,人口红利与新开工：1991年房地产泡沫破裂后，就业率下降，失业率走高，新屋开工户数下降趋势明显,图：1953-2014年日本就业率及劳动力占15岁以上人口比重,图：1988-2014年新屋开工户数,图：1953-2014年日本失业率走势,数据来源：世界银行，日本国土交通省，中国指数研究院整理,1991年，日本房地产泡沫破裂，此后，就业率以及劳动力占15岁以上人口比重走低，失业率走高。,1990年，日本新屋开工户数为171万户，1991年房地产泡沫破裂，日本新屋开工户数迅速下降至137万户，此后，该指标总体呈下降趋势，至2014年，新屋开工户数仅为89万户。,需求特点：地价市场周期变化明显，90年代房地产泡沫破裂后，地价持续下跌,图：1955-2010年各类土地价格变动率,图：1955-2010年各类土地价格指数,1957-1964年，日本工业投资兴起拉动工业用地价格上涨；1965-1984年，日本投资导向转向消费导向，从而住宅用地价格大幅增长；1985-1992年，商业地产大发展带动了商业用地价格攀升。,从土地价格指数来看，1991年达到顶峰，90年代初房地产泡沫破裂后，土地价格指数下行趋势明显。1992-2014年，三大都市圈以外地区地价连续下跌,而东京和大阪的地价却于2014年上涨0.7%。从土地价格变动率来看，日本土地市场周期变化明显，各类土地价格变动率在不同时期差异明显，总体分为三个阶段。,数据来源：日本统计局，中国指数研究院整理,需求特点：人口结构变化影响日本住房需求长期趋势,图：1920-2010年日本不同年龄段人口变化,25-44岁人口对住房以租赁或刚需为主，包含少量改善性住房需求。1920-1980年，这部分人口数量逐年增加，在1980年达到高点后呈下降趋势。45-64岁人口以改善性住房需求为主，1920-2000年，这部分人口数量逐年增加，在2000年达到高点后呈下降趋势。,65岁及以上人口数量自1920年以来逐年增加。按照联合国新标准：65岁老人占总人口的7%，即视为进入老龄化社会。1970年，日本进入老龄化社会(65岁及以上人口占总人口比重为7.03%)，此后，占比逐年提升。,刚需和改善性需求已过高峰期。房地产市场进入长期下行趋势。,养老地产作为养老产业的核心和载体，市场潜力巨大。日本养老地产已经进入规范化运作阶段。,数据来源：日本统计局，中国指数研究院整理,日本小结,2005年，日本抚养比超过50%的界限进入人口负债期。此后至今日本房地产市场处历史低谷期。2014年，日本人口1.26亿，位于全球第十位，房地产市场整体仍低位运行，但聚集七成人口的三大都市圈依然面临机遇，进入规范化运作阶段的养老地产具有市场潜力。,数据来源：国家统计局，联合国，中国指数研究院整理,城市化率,日本城市化进程飞快，主要围绕三大都市圈及其周边区域展开，1920年，日本城市化率18.0%，至2014年已超95%。,城市化,人口红利,房地产需求情况,重大转折点,人口规模与增长率,日本总人口于2007年达到峰值12777.08万人之后，出生率持续小于死亡率，预计未来50年将延续负增长态势。,抚养比,1964-2004年为日本人口红利期，2005年后进入人口负债期。老年抚养比的不断提高成为未来几十年总抚养比稳步提高的重要原因。,人口因素影响房地产长期需求,日本房地产经历了80年代的繁荣、快速膨胀期，1991年，泡沫破裂，成为重大转折点，表现在土地价格、新屋开工户数等指标的转折性变化。,从人口结构来看，日本的刚需和改善性住房需求已过高峰期，老龄人口占比不断增加，养老地产具有市场潜力。人口高度集中的三大都市圈存在市场潜力。,劳动人口增速、就业率、失业率、抚养比等与人口相关指标走势与房地产市场密切相关。,中国,老年抚养比提高、人口增速趋缓、城镇化进程将放慢，推动房地产快速发展的人口因素减弱。三次人口高峰过后，刚性置业需求、改善性置业需求高峰已过，养老地产或迎来发展契机。人均住房建筑面积仍处于较低水平，短期内存在旺盛需求，未来一段时间内以改善型需求为主，但由人口变化引致的住房需求将逐年下降。人口结构、家庭规模、人口流动、户籍制度改革等影响住房需求变化。,人口规模化增长带来的红利逐渐消弱人口结构及需求观念的变迁为房地产发展带来新的挑战和机遇,人口红利：人口增速趋缓，总量将于2030年达到峰值,1981-1990年为我国人口出生的第二次小高峰时期，年度新增人口为1563万人，随后人口增长逐渐放缓。根据最新的人口普查结果，2000-2010年，我国年均新增人口缩减至735万人，而2011-2014年，年均新增人口仅为673万人。预计2030年左右，我国人口将出现负增长状态，而人口也将于2030年左右达到14.2亿的峰值。,图：1955-2050年全国总人口及城镇人口,数据来源：国家统计局，联合国，中国指数研究院整理,人口红利：城镇化进程将放缓，推动房地产快速发展的人口因素减弱,图：1955-2050年城镇化率及年度新增城镇人口,2000-2010年，我国城镇化进程快速推进，年均新增城镇人口超过2000万人。然而，2014年，我国新增城镇人口仅1805万人，未来我国城镇人口增长将逐渐放缓。据研究，城镇人口与房地产多项指标具备高度相关性，城镇人口增长的放缓将导致房地产市场需求逐渐降低，过去十年推动房地产市场快速发展的人口因素减弱。,表：城镇人口与房地产相关指标相关性,数据来源：国家统计局，联合国，中国指数研究院整理,人口红利：抚养比尤其是老年抚养比持续上升，人口红利趋于减弱,图：1990年至2050年人口抚养比,2010年我国抚养比仅为34.2%，为近年来低点，15-64岁人口占比达到峰值。随后抚养比逐步上升，人口红利逐渐消弱。预计2030年左右，我国抚养比将超过50%的分界线，从人口红利时代转为人口负债时代。国际经验发现，抚养比与房地产市场发展密切相关。2005年美国新建住房达到销售小高峰128.3万套，抚养比为低点48.9%；1991年日本房地产市场达到高峰，城市地价指数达到122.6，抚养比也为处于低点水平43.1%。,数据来源：国家统计局，联合国，中国指数研究院整理,人口红利：三次人口高峰后，人口出生率持续下滑,1949-1957年的第一次人口高峰所带来的普通置业需求已基本结束；1962-1970年的第二次人口高峰所带来的改善型需求高峰已经过去；1981-1990年的第三次人口高峰所带来的刚性需求高峰也已经过去；1990年以来，我国人口出生率持续下滑，自然增长率也逐渐降低。,养老住宅,二次置业,首次置业,图：1950年至今人口出生率、死亡率和自然增长率,2014年，我国全年出生人口1687万人，人口出生率为12.37，人口自然增长率为5.21。,预计2015年以后，受到上世纪90年代后出生率的快速下降影响，住房需求将逐步弱化。,数据来源：国家统计局，中国指数研究院整理,需求特点：随着住房水平的不断提高，未来市场将逐步转向改善型需求,近年我国人均住房建筑面积平稳增长，2012年，我国城镇人均住房建筑面积已经达到32.9平方米，但是部分区域仍不足30平方米，从而存在一定刚需空间。但是，随着我国住房需求的不断被满足，未来市场发展将逐步转向改善型需求。对于已经拥有住房的人群，随着收入水平及生活质量的提高，将会对于住房提出改善型需求，尤其是我国仍存在大量的上世纪90年代左右的居民住宅，配套及户型已经难以满足部分居住需求，存在更新换代的空间。,图：2002年至今城乡居民人均住房建筑面积,数据来源：国家统计局，中国指数研究院整理,需求特点：未来一段时间内以改善型需求为主，但由人口变化引致的住房需求将逐年下降,图：2000年至2050年适龄购房人群情况,预计2020年-2040年，我国的二次置业需求将超过首次置业需求，因此，此阶段的住宅应主要以改善型需求为主，注重中高端精品住宅。预计2040年以后，受到人口生育率逐渐下降的影响，适龄购房人群逐渐减少，从而导致未来的住房需求下降。,数据来源：国家统计局，联合国，中国指数研究院整理,需求特点：随着人口年龄结构的推移，住宅需求将发生明显变化,数据来源：国家统计局，联合国，中国指数研究院整理,需求特点：家庭规模逐步变化，一人户、二人户等比重加大带来需求结构的改变,2000年,2005年,2013年,图：家庭户规模分的户数占比,3.13,2.98,3.46,家庭户平均每户人数,受经济知识水平及家庭观念变化的影响，家庭规模逐步缩小。2000年我国家庭户平均每户人数为3.46人，而2010年已经下降至3.09人，2013年进一步下降至2.98人。具体来看，2013年一人户占比较2000年增加6.3个百分点至2013年的14.6%，二人户增加10.3个百分点至27.3%。家庭结构的变化带来住房需求的变化，尤其是单身、丁克等家庭注重享受生活品质，从而带来相关的中高端小户型住房需求。,数据来源：国家统计局，中国指数研究院整理,需求特点：资源分配的不合理性，推动人口流向高等级及发达城市，从而带来相应的住房需求,图：2010年中国人口流出分布图,2014年，我国共有2.98亿人口人户分离，2.53亿流动人口。人口向区域中心城市聚集。全国省会城市资源充裕，多为人口净流入城市，常住人口户籍人口比值均在1以上，但受城市发展差异，不同省会城市人口吸引力不同。人口流向东部沿海经济发达城市。长三角、珠三角、京津冀地区经济发达，以10%的国土面积聚集了全国31%的人口，创造了全国42%的GDP。,数据来源：国家统计局，百度大数据，中国指数研究院整理,百度大数据春运期间人口从大城市流向中小城市。截至2015年2月19日（春节）0时全国迁出最热的五个城市为：北京、上海、深圳、广州、重庆。最热的五条线路为：上海-六安，天津-德州，上海-阜阳，北京-运城，北京-周口。,需求特点：户籍制度改革加快人口流动，城市差异进一步扩大,图：关于进一步推进户籍制度改革的意见主要内容,户籍制度改革能加大人口的流动，从而带来房地产市场需求。一方面，城市的各项福利与户籍相挂钩，吸引人口流入，带来购房需求。另一方面，从意见内容来看，落户条件与稳定住房挂钩，推动购房需求。值得注意的是，由于不同等级城市资源的明显差异化，大城市对于人口的吸引力具备绝对优势。大城市或特大城市户籍政策的松动将吸引大量的人口，从而出现城市规模的进一步差异化。,数据来源：中国指数研究院综合整理,中国小结,2014年，我国常住人口136782万人，在全球位于首位。但是我国人口结构逐步变化，人口红利正在逐步消逝，同时房地产业发展也面临新的挑战。,数据来源：国家统计局，联合国，中国指数研究院整理,国内城市,北京、上海、深圳、东莞等城市当前人均住房水平仍偏低，而20-49岁适龄购房人群规模增长趋势不变，抚养比较低，人口吸附优势带来的市场长期需求旺盛。惠州、绥化、汕头、揭阳等城市人均住房水平虽然较低，但适龄购房人口同样较低，过去新建住宅规模基本满足人们的住房需求，未来市场发展潜力表现一般。佛山、南京、石家庄、重庆等城市人均住房水平和适龄购房人口双高，未来改善型需求大。南通、嘉兴、绍兴、常州等城市人均住房水平高，适龄购房人口低，未来市场风险需警惕。,不同城市人均居住水平及人口结构差异化明显，国内市场逐渐呈现结构性需求特征,城市分类：将100个样本城市按照人均住房水平和适龄人口数量分为特征各异的四大城市类群,表：100个样本城市分类标准,第I类：人均住房面积偏低，适龄购房人口规模较大，房地产发展空间较大，典型城市如：深圳、广州、北京、上海、东莞、天津等。第II类：人均住房面积偏低，适龄购房人口规模偏低，房地产发展空间一般，典型城市如：惠州、绥化、汕头、揭阳等。第III类：人均住房面积偏高，适龄购房人口规模较大，房地产发展空间尚可，典型城市如：佛山、南京、石家庄、重庆等。第IV类：人均住房面积偏高，适龄购房人口规模偏低，警惕未来市场风险，典型城市如：南通、嘉兴、绍兴、常州等。,城市样本：2013年常住人口超过450万的100个大中型城市。分类标准：2014年人均住房建筑面积以35平方米为界，2014年适龄购房人口数量以300万人为界，按照两个指标的两个分界点，将城市样本分为四大类。,注：2014年适龄（20-49岁）购房人口按照2010年六普15-44岁人口数量前推5年得到，未考虑人口流动和死亡率,数据来源：国家统计局，中国指数研究院整理,第I类城市：人均住房面积低，适龄购房人口规模大，房地产发展后劲足，但不同城市需求分化依然明显,图：第一类城市适龄人口及人均住房面积情况,在第一类城市中，上海、北京适龄购房人口均超1100万，需求规模最大；而深圳人均住房面积仅22.6平米，适龄人口800万，占人口总量比例达75%，潜在需求缺口最大；东莞人口特点与深圳类似，未来市场需求旺盛。但天津、大连、青岛等城市新房存量高位运行，当前人口基数下的去化速度较慢，未来相当一段时期内，市场去库存压力较大。,适龄人口300万以上,人均住房面积低于35平米,数据来源：国家统计局，中国指数研究院整理,典型城市北京：常住人口总量增速趋缓，适龄购房人口数量持续攀升，抚养比走势平稳，市场潜力大,人口增速放缓：北京十二五规划中提出控制人口无序过快增长，未来常住人口增速继续放缓。适龄购房人口数量攀升：适龄购房人口数量逐年攀升近几年占比变化不大。抚养比走势平稳：劳动力人口的不断注入使得北京人口抚养比近几年持续低于20%。市场潜力大：庞大的人口基数下29.5平米的人均住房面积显然不够。,图：2001-2013年北京人口增长速度,图：北京适龄购房人口数量与占比变化,图：北京2004年以来人口抚养比变化趋势,数据来源：国家统计局，北京统计局，中国指数研究院整理,典型城市东莞：适龄购房人口数量达历史峰值，抚养比持续低位，未来市场需求旺盛,适龄购房人口占比较大：适龄购房人口数量由2000年的441万升至2010年的613万，增长了近1.4倍，占常住总人口比例由68%升至75%。抚养比持续较低：发达的第二、三产业吸引全国青壮年劳动力人口不断集聚，2000-2010年抚养比微幅下降，总体抚养比远低于全国平均水平，少儿抚养比下降，老年抚养比略有上升。市场潜力大：2014年东莞人均住房面积估计在26.7平米左右，而适龄购房人口达历史高峰646万，庞大的人口基数奠定了未来旺盛的市场需求。,图：东莞五普和六普人口年龄结构对比,图：东莞人口抚养比变化,数据来源：国家统计局，中国指数研究院整理,第II类城市：人均住房面积偏低，适龄购房人口规模偏低，房地产发展空间一般,图：此类城市适龄购房人口情况,图：此类城市人均住房建筑面积,第三产业占比普遍较低。与第一二产业相比，第三产业所创造的就业岗位更多，然而此类城市的第三产业占比均不到40%，部分城市甚至低于30%。适龄购房人口规模偏低，适龄购房人口数量低于300万人，且多数城市人口外流严重，如信阳、六安等，常住人口占总人口的比重不到0.8。人均住房建筑面积低于小康水平（35平方米/人），其中揭阳、汕头等城市人均住房建筑面积不到25平方米。,数据来源：国家统计局，中国指数研究院整理,典型城市惠州：人口持续流入，承接珠三角中心外溢需求，高比重的适龄购房人群及在校学生增加购房潜力,图：2005-2013年惠州市常住人口和GDP增速,图：2000年和2010年惠州人口年龄结构,经济发展迅速，吸引人口大量流入。惠州具备港口，石油资源，经济发展迅速，吸引人口流入。2013年惠州常住人口470万人，其中户籍人口仅343万人，常住人口户籍人口比为1.37。同时，惠州也承接部分珠三角住房需求，带来一定的购房潜力。适龄购房人口绝对量虽然较低，但占全市的比重在II类城市中居于高位。2010年，全市适龄购房人群259万人，占比从2000年的51.3%上升至56.4%。此外，2013年初中及以下学生约80万人，占全市比重为17%，中长期也可为市场提供一定的购买力。,数据来源：国家统计局，中国指数研究院整理,典型城市桂林：人口流出但抚养比呈下降态势，城市自身人口发展带来的需求有限，但旅游地产仍具备潜力,数据来源：国家统计局，中国指数研究院整理,图：2000年和2010年桂林人口年龄结构,三产中第一产业占比较高，部分人口流出。2010年桂林常住人口与户籍人口比值为0.95，人口呈外流趋势。抚养比呈现下降态势，但适龄购房人口规模较小。五普、六普数据表明，桂林抚养比10年间下降了2.1个百分点，2010年至26.4%。但是从适龄购房人群来看，2010年仅239万人，并且据测算，2014年桂林市人均住房建筑面积已经达到33.3平方米，城市自身人口发展带来的市场需求有限。值得注意的是，桂林旅游资源丰富，能够吸引部分外地置业需求，从而在一定程度上支撑房地产业发展。,图：2000年和2010年桂林抚养比变化,第III类城市：人均住房面积偏高，适龄购房人口规模较大，房地产发展空间尚可。,第三类城市人均住房建筑面积均超过35平方米/人，目前住房饱和度相对较高，其中长沙、苏州、无锡等城市人均住房面积超过了43平方米/人，市场存在较大压力。第三类城市适龄购房人口数量均超过300万人，此类城市多以省会和二线发达城市为主，人口吸附能力较强，潜在购房需求量较大，其中重庆、成都和苏州购房适龄人口超过600万，潜在需求规模依旧可观，市场未来仍存在潜力。,图：第三类城市购房适龄人口与人均住房面积情况,资料来源：中国指数研究院整理,典型城市佛山：购房适龄人口快速增长，人口流入量保持稳定，市场潜在需求仍存,从第五次与第六次全国人口普查的情况来看，2000-2010年间佛山购房适龄人口快速增长，预计到2015年，20-49岁年龄段人口将由321万人增长至467万人，购房适龄人口占总人口比例增长至64%，为第三类城市中最高，未来仍存在较大的市场需求空间。佛山是典型的人口流入型城市，常住人口数量接近户籍人口的两倍。从2010-2013年佛山人口变化情况来看，常住人口占户籍人口的比值虽然有所下降，但仍保持在1.9以上，外来人口的流入较为稳定，将为市场注入足够的置业需求。,图：佛山五普与六普人口年龄结构,图：2010-2013佛山常住人口与户籍人口情况,资料来源：国家统计局，中国指数研究院整理,典型城市无锡：购房适龄人口增长显著，总抚养比明显降低，但须警惕老龄化危机,从第五次与第六次全国人口普查的情况来看，2000-2010年无锡购房适龄人口增长明显，预计到2015年，20-49岁年龄段人口将由275万人增长至344万人，购房适龄人口占总人口比例增长至53%，未