新项目物业接管验收操作指引.doc

新项目物业接管验收操作指引一、目的通过本指引规范新项目在竣工验收的基础上进行接管验收的工作方法和验收标准，及时发现隐患，确保接管工作的顺利开展。二、适用范围 适用于江西景梦物业管辖的所有新项目的接管验收工作。三、职责1、品质管理部负责本指引的制订、修改、指导和监督；2、各物业服务中心严格按有关验收标准进行验收，并建立书面验收档案，对不合格项目向地产提出整改要求。四、接管验收定义物业服务中心在接管地产开发物业时，以物业安全、质量和满足使用功能为主进行的验收工作。内容包括：资料、房屋本体、道路、公建配套、设施设备、绿化景观等。五、接管验收流程1、接受地产接管验收邀请函为尽快发挥投资效益，上海爱家集团子公司须按接管验收应具备的条件和应提交的资料提前做好房屋交验准备，在售房合同约定入伙日期之前两个月左右以接管验收邀请函形式通知物业公司进行接管验收。2、 审核接管验收条件，及时回复是否同意接管验收根据上海爱家集团子公司提出的接管验收邀请，物业公司（服务中心）应于510个工作日内对该工程是否已具备接管验收条件予以审核并记录新建房屋具备接管验收条件审核单、编制新建物业接管验收工作安排，并回复是否同意接管验收。3、 签订新建房屋交接责任书，签发验收通知约定验收时间如同意接管验收，即物业公司（服务中心）与上海爱家集团子公司签定新建房屋交接责任书，并签发验收通知约定时间验收。4、 组织实施接管验收于约定的时间开始按新建房屋验收表、小区公共绿化验收单、小区公共设施及道路设施验收单、小区公共设备验收单所列项目进行逐项验收，验收周期根据建筑面积多寡和与人力情况来定，时间控制在十五个工作日之内完成（建筑面积10万平方米为单位）。5、 不合格项目的整改如验收有不合格的项目，物业公司（服务中心）应签发质量问题整改通知单，对所列返修项目，地产应于规定的日期内返修完毕交与复验直至合格。一般要求在十个工作日内完成，全部验收工作应控制在入伙前完成。返修复验需由地产公司提出，随时提出，随时复验。6、 验收合格，签署验收通过证明验收合格，物业公司（服务中心）于5个工作日内签署验收通过证明。7、 办理交接手续，签发接管通知对于已签署验收通过证明的新建房屋双方应于规定时间内办理交接手续，并应及时签发接管通知。附：新项目接管验收流程图六、物业接管验收内容和标准（一）总体资料交接1、产权资料，包括：用地批准资料；项目批准资料；施工许可证。2、技术资料，包括：（1）住宅区规划图、小区竣工总平面图。所有单体建筑、结构、设备安装竣工图（需有竣工章，变更情况要有标注并和设计变更单相对应）；（2）单位工程竣工验收证明书；（3）地质勘探报告，沉降观察记录；（4）地下管网竣工图；（5）所有设备订货合同、产品合格证、随机资料（使用说明书、检验报告），随机专用工具清单；（6）电缆铺设记录；（7）线路及电力电缆试验记录；（8）发电机、电动机检查试运转记录；（9）电气设备试验调整记录；（10）电气设备绝缘检查；（11）电气设备送电验收记录；（12）防雷接地电阻检测记录；（13）防雷引下线焊接记录；（14）水、卫生器具检验合格证；（15）通风机风量测量调整记录；（16）空调器性能测定调整记录；（17）环保达标验收许可证；（18）消防验收意见书； （19）消防验收许可证，防火监督处验收意见书；（20）电梯门锁装置、限速器、安全钳及缓冲器的型式试验证书复印件；（19）房屋测绘验收资料；（20）房屋验收记录；（21）绿化平面图；（22）水质检验合格证书。（二）房屋检验1、主体结构检验符合工程建设主体结构验收程序，以房屋竣工验收合格证明文件（政府质量监督部门对工程阶段性的检验监督文件，如桩基阶段、主体结构阶段等的中间检验）为依据。2、住户土建部分质量和功能检查序号检验内容检验标准1内墙面1、表面平整光滑，阴阳角方正顺直，无明显抹纹，接槎平整，无空鼓开裂，批嵌细腻，无脱皮；2、预留洞、槽、管道等色泽一致，尺寸正确、方正、整齐、光滑；3、墙表面细裂缝空鼓处，经修补后应保持与原墙面色泽一致，无修补痕迹。2顶棚（层高），开间尺寸1、 验收标准基本同内墙面；2、顶棚在平整度的基础上水平，观感质量良好。3地坪1、地坪表面平整，水泥颜色一致，清洁干净，无污染，无开裂空鼓，表面无麻面，不起砂；2、地坪2m靠尺和塞尺检查平整度允许偏差小于4mm；3、踢脚线平整顺直，高度一致，无空鼓开裂，与墙面结合牢固，上下接槎平整，分色清楚。4进户门、电表箱门1、门扇开启灵活，不碰擦，无自开、自关、回弹现象；2、表面平整，光洁无雀丝、划痕、毛刺、锤印和缺、断角；3、门框与墙体间砂浆填嵌饱满均匀；框的正、侧面垂直；门锁、拉手、插销、小五金、门碰头安装齐全，无遗漏，安装位置准确。5阳台1、墙面平整无空鼓开裂，大墙角、阴角挺拔通直，表面无明显射影和波纹，阴阳角清晰不含糊；涂料均匀，无色差，无接痕，无污染； 2、地坪除符合楼地面地要求外，不倒泛水，无积水，无渗漏，无空鼓开裂；3、阳台栏杆表面无明显凹面和损伤，划痕不超过0.5mm，栏杆整齐一致，位置正确；阳台挂落线宽度一致，出底板高度一致；4、阳台立管清洁无污染。6卫生间、厨房间1、墙面细砂批嵌粗细一致，平整清洁，纹路上下顺直，无裂缝，不起壳，地坪平整，找坡正确；2、卫生间地面48小时盛水试验，以水覆盖满地面为准，达到不渗不漏；3、各出水管道灌水通球试验，每根管道试验2分钟。7门窗1、门窗开启灵活，无倒翘，阻滞及反弹现象，五金配件齐全，位置正确；2、门窗框扇表面外观洁净，无划痕，碰伤，拉毛现象；滑槽内无垃圾，排水孔通畅，玻璃表面洁净，无划伤，无气泡，双层玻璃夹层内无灰尘和水气，双玻隔条横平竖直，不翘曲；3、硅胶槽顺直，槽口方向、宽度、深度符合设计要求，硅胶施放均匀，边缘整齐，圆弧光滑。8信报箱信报箱安装牢固，完好无损，标识清楚，表面平整光洁。9外墙1、墙面平整无空鼓开裂，细沙批嵌均无明显接搓，涂料均匀，无色差，无接痕，无污染；2、外墙无渗漏水。10屋面1、各类房屋排水畅通，无积水、不渗漏；2、坡、平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在共用部位应设置屋面检修孔；3、阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固、接口平密、不渗漏。3、给排水、电气部分检查序号检验内容检验标准1给水管1、水表安装位置正确、平整，便于抄表，给水阀门的位置准确，开关严密、灵活；2、所有给水管（含热水管）都有经试压报告和验收记录，管道无渗漏。2排水管1、排水管每层洁具留口位置准确，厨房、卫生间地漏高出地坪0.51cm，阳台地漏低于地表面0.5 cm；2、检查口位置正确，清扫方便；3、有灌水通球试验无渗无漏记录，排水通畅。3空调、雨落管1、按规范安装伸缩节，伸缩节安装高度应统一；2、管道支承件的间距应统一，立管75以上的支承件间距不大于2m；3、雨落管口与排水明沟中心、月亮弯中心三点成一线；4、所有管道不堵不漏，排水通畅。4煤气管1、煤气管明敷，离墙面3.54cm。煤气管每层加套管，套管高出地坪8-10 cm，安装位置准确牢固；2、管道安装完毕后应将接口和管壁清理干净，作防腐处理。5开关、插座（含电视机、电话）1、线材色标合理，接线正确，左零右相，相线为红线，零线为兰线，接地为黄绿双色线，接地接触紧密；2、开关、插座面板并列安装高差允许偏差0.5mm；每户内面板高差允许偏差5mm；面板的垂直度允许偏差0.5mm；3、用户箱内标识正确。6避雷带有全面测试接地电阻符合设计要求阻值的检测和验收记录，无明确时应小于10欧姆。7配电箱1、元件齐全，接地正确，线材色标正确，排列清楚，接触严密（相线为红线、黄线、绿线，零线为兰线，接地线为绿黄双色线）；2、配电箱盘面垂直。4、公建配套工程检查（1）室外排水工程A窨井布置合理，出水口四周封闭紧密，粉刷符合要求；B各类窨井盖完整无缺，无翘裂、断裂、变形，易于开启；C管道应顺直且排水通畅，有闭水试验和冲水试验的验收记录；D管路及窨井中无建筑垃圾。（2）行车道路和停车位A行车路面应无裂纹、脱皮、麻面和起砂等缺陷；B行车路面的纵缝、横缝必须沿全长作通，纵缝和横缝必须贯通；允许偏差：纵缝20m长度内不得大于20mm，横缝在路面宽度内不得小于10mm；C路面平整,坡度符合设计无积水现象；D植草砖铺设平整，无残缺，无积水现象，档车石和车位分线合理；E房屋和入口处必须做室外道路，并与主干道相通，路面不应有积水、空鼓和断裂现象。（3）地弹簧无框玻璃门及地弹簧铝合金玻璃门（单元入口、地库通道、商铺、办公用房等所采用）A验收标准依据：建筑装饰装修工程质量验收规范（GB50210-2001），第5.5条“特种门安装工程”；B 质量和各项性能应符合设计要求。检验方法:检查生产许可证、产品合格证书和性能检测报告；C 带有机械装置、自动装置或智能化装置的特种门其机械装置、自动装置或智能化装置的功能应符合设计要求和有关标准的规定。检验方法:启动机械装置、自动装置或智能化装置观察；D 安装必须牢固，预埋件的数量、位置、埋设方式与框的连接方式必须符合设计要求。检验方法:观察，手扳检查，检查隐蔽工程验收记录；E 门的配件应齐全，位置应正确，安装应牢固，功能应满足使用要求和各项性能要求。检验方法:观察手扳检查，检查产品合格证书性能检测报告和进场验收记录；F 门的表面应洁净、无划痕、碰伤；G 安装允许偏差和检验方法：项次项目允许偏差（mm）检验方法1门扇正侧面垂直度1.5用1m 垂直检测尺检查2门扇对角线长度差1.5用钢尺检查3相邻扇高度差1用钢尺检查4扇与圆弧边留缝1.5用塞尺检查5扇与上顶间留缝2用塞尺检查6扇与地面间留缝2用塞尺检查（4）小区景观A小区内道路平整，道板砖铺设整齐，无松翘，分界处层次清晰，集水井分布合理，路面和绿地无积水现象；B休闲娱乐设施完好；C绿化用水试压符合要求，水表及保护设施安装符合要求，水龙头处排水通畅，无积水；D室外照明系统设计和施工满足和管理需要，线路绝缘通电性能良好。路灯、装饰灯安装牢固，完好无损，工作正常；灯柱安装牢固，油漆完好。E水池、水箱卫生清洁，无渗漏。F雕塑、小品牢固，完好，安全。G招牌、广告牌安装牢固，安全，表面平整光洁。（5）绿化A栽植布置：符合设计要求。B土地平整及施肥：排水坡恰当，无杂草根、茎，花坛施腐熟基肥。C草坪：间铺、点铺草坪，大小一致、均匀，草块与土壤密结，平整。D切草边：线条清晰，平顺自然。E花坛、草本地被：高矮、密度符合设计要求，株行距均匀，种植深度恰当，根部捣实。F定向及排列：树木朝向的主要视线应丰满完整、生长好、姿态美。G垂直度、支撑、绕杆：材料、高度、方向及位置应整齐划一。H植物材料的品种、规格应符合设计合同要求，提供竣工图纸。植物材料应有“植物检疫表”及苗木出圃单。5、公共设备验收（1）生活水泵房及相关设备设施序号检验内容检验标准1水泵房土建部分1、顶棚、墙面、地坪、门窗门锁符合要求；2、水泵四周排水沟及总排水沟能正常使用；3、防噪音：措施合理有效；4、卫生设施符合要求（防小动物的防护设施，窗户需安装纱窗，地面做油漆或地砖防尘处理）；5、警示、标识牌符合要求。2水箱1、附属设施齐全：内外爬梯、透气孔（帽）等；2、管道同墙体接触处无渗漏；3、水箱内外垃圾清理干净。3设备安装、电气控制柜1、安装牢固，便于操作和维修；2、电气控制柜内器件及配线符合规范，接线端线路标识清楚，名牌规范；3、电气控制柜的控制各种功能同实际运转设备相匹配；4、建筑室外控制线同控制柜接口有保护装置；5、控制柜前绝缘毯完好；6、联合动负荷试车合格。4水泵及电动机1、水泵电动机安装符合规范，启动和运行平稳，无异响；2、电动机和水泵运转时，各部件发热正常；3、电动机接线符合规范，且端口有保护措施；4、各种部件无异常，各项技术指标符合规范要求；5、档案资料齐全： 完整竣工图纸同现场安装一致； 隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录齐全； 控制柜的原理图、接线图、变更图、操作说明书齐全； 有合同复印件； 各部件产品的合格证、厂家和施工队的详细联系信息齐全。5阀门1、阀门开关完好、灵活；2、标识清晰，正确。6电气仪表1、安装符合规范，便于观察和维修；2、仪表读数正确，偏转流畅，无卡塞现象；3、电线敷设布局合理。7报警装置1、报警功能准确：低水位、高水位、超水位均能报警；2、缺水有自动保护，切断电机运转，并报警。8照明1、日常照明安装符合要求；2、应急照明功能良好，位置合理。9其他1、支架安装合理，减震措施得当，管道油漆和标识指示符合规范；2、水压试验及保温、防腐措施符合要求：设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象；3、给水管道上标注供水区域；4、设备房门口安装防鼠板；5、维护用工具仪器、仪表及维护备件齐全。（2）供配电系统验收标准A电气控制柜内器件及配线符合规范，接线端线路标识清楚，铭牌规范。B电气控制柜的控制各种功能同实际运转设备相匹配。C建筑室外控制线同控制柜接口有保护装置。D控制柜前绝缘地毯完好。E联合动负荷试车合格。F安装在公用部位的控制电器柜（箱），其控制开关、按钮放置在柜（箱）内。G电气控制柜（箱）内配置电器原理图。H电器控制柜（箱）基础高度大于20CM。I电器控制柜（箱）无被封堵。J电缆桥架盖板闭合，进入设备房端口和桥架内电缆间隙封堵。K户外电器装置控制导线不外露、电线管（软管）接头不脱落。L电缆沟内无杂物、无渗水，电缆沟盖板设有拉手。M电缆沟进设备房处电缆间隙封堵。N水泵、电梯、消防系统电源采用双电源供电。O给排水管道与电缆线桥架交叉时必须桥架在上，给排水管道在下，否则给排水管道下安装接水盘。P与风管交叉时保持充足的维修间距。Q高压变配电站（用户站）电缆沟内应有排水等设施。R高压变配电站（用户站）内应配备模拟操作屏（有误操作报警功能）。S维护用工具仪器、仪表及维护备件齐全。T高压变配电站（用户站）内限电器的超负荷报警应接至监控中心或室外。(3) 电梯机房及电梯设备序号检验内容检验标准1电梯机房土建部分1、顶棚、墙面、地坪、门窗门锁符合要求；2、防噪音：措施合理有效；3、机房净空高度不小于2.5米的国标要求；4、防小动物进入的防护设施符合要求。地面做油漆防尘处理；5、警示、标识牌符合要求。2电梯设备1、电梯各项功能正常：应能准确地启动、运行、选层、平层、停层；曳引机的噪声和震动声不得超过GBJ232的规定值；制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠；2、辅助实施如空调等正常；3、外观和装饰面完好无损或保护措施良好；4、轿厢内配置摄像和三方对话；5、维护用工具仪器、仪表及维护备件（按钮、靴衬、门滑块、压力油壶、电梯钥匙等）齐全；6、用于电梯井道排水的集水井，其排水装置不能超过底坑地面；7、底坑不得漏水或渗水； 8、电梯机房安装应急照明、空调；9、设备外观不应存在明显的损坏。3档案资料1、有合同复印件； 2、各部件产品的合格证、厂家和安装队的详细联系信息齐全； 3、有制造厂提供的装箱单、随机文件；4、电梯安全部门出具的认可文件或者准许使用文件齐全；门锁装置、限速器、安全钳及缓冲器的型式试验证书复印件。5、土建布置图、动力电路和安全电路的电气原理图、安装、使用维护说明书齐全；6、完整竣工图纸同现场安装一致；7、电梯类别、型号、驱动控制方法、技术参数和安装地点等资料齐全；8、隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录齐全；9、电梯检查及电梯运行参数记录齐全。（4）消防泵房及消防设备设施序号检验内容检验标准1消防泵房土建部分1、顶棚、墙面、地坪、门窗门锁符合要求；2、防噪音：措施合理有效。3、防小动物进入的防护设施符合要求。地面做油漆防尘处理；4、警示、标识牌符合要求。2消防设备设施1、消防主机设置在监控中心；2、消防泵和外围设备联动正确；3、消防设备齐全，功能正常（灭火机、消防栓、箱，小区内消防分区阀门，消防结合器，泄压阀，安全阀等）；4、管内水压满足消防要求（楼高不超过100米的，最高楼层水压不能低于0.07MPa，超过100米的，最高楼层水压不能低于0.15MPa）；5、防火阀、送风口、排烟口功能正常、开启状态正常；6、测试防火卷帘手动升、降、停功能是否正常、检查上下限位是否正常；7、各处消火栓配置齐备，各配件功能良好，消防栓、消防水带及卡接头、消防水枪完好、消防水带进行压力测试；8、维护用工具仪器、仪表及维护备件齐全；9、消防紧急照明和疏散指示灯正常。3档案资料1、有消防部门检验合格证、防火监督处验收意见书；2、完整竣工图纸同现场安装一致；3、隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录齐全；4、控制柜的原理图、接线图、变更图、操作说明书齐全；5、有合同复印件；6、各部件产品的合格证、厂家和安装队的详细联系信息齐全。（5）弱电系统（有线电视、电话、网络）机房A排线美观，设备机架布局合理，符合规范，便于操作和维修保养；B主、备用电源工作正常，能互相自动切换；C各设备运行正常；D抗干扰和抗静电、防小动物等防护措施完好；E档案资料齐全： 隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录齐全； 控制柜的原理图、接线图、变更图、操作说明书齐全； 有合同复印件； 各部件产品的合格证、厂家和施工队的详细联系信息齐全。（6）分质供水设备（雨水、回水处理）A系统设备齐全，运行正常，随机抽查，处理过的水质达到国家标准；B附属设施完好（泄压阀、安全阀等）；C维护用工具仪器、仪表及维护备件齐全；D紧急照明和疏散指示灯正常；E档案资料齐全： 有卫生部门检验合格证； 完整竣工图纸同现场安装一致； 隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录齐全； 控制柜的原理图、接线图、变更图、操作说明书齐全； 有合同复印件； 各部件产品的合格证、厂家和施工队的详细联系信息齐全。（7）空调系统序号检验内容检验标准1技术资料 1).图纸会审记录、设计变更通知书和竣工图； 2). 技术资料齐全； 3). 隐蔽工程检查验收纪录；4). 工程设备、风管系统、管道系统安装、试验报告；5). 设备单机试运行记录；6). 系统无生产负荷联合试运转与调试记录；7). 分部工程质量验收记录。2设备、材料 1). 符合国家标准； 2). 主要设备材料有出厂合格证； 3). 有景、场检验报告。 3空调水系统管道安装 1). 管道、钢门、管件、支架、材质、压力、合乎施工规范或设计要求； 2). 管道内壁清洁、干燥、钢门经清洗。；3). 工艺流向、坡度、标高、位置合乎设计。4). 管道与设备对接时严禁强制对口。5). 焊缝无裂纹、无来渣气孔。 6).空气冷凝水和室外机组的融霜水应有组织地排放。4空调水系统试验 1). 试前充水24h，排尽空气2). 鏄铁管PN0.5Mpa PS=PN+0.5Mpa PN0.5Mpa, PS=PN 3). 钢管：PS=PN+0.5Mpa Psmin0.9 Mpa 4). 管道应不渗、不漏10min内D PS0.05Mpa5制冷剂系统试验 1). 压缩机吸排气口管道设单独支架。 2). 管道与设备连接时无强制对口。3). 气密试验：NH3.F22 F12高压侧：1.2Mpa 10Mpa低压侧：1.8Mpa 1.6Mpa4). 真空度试验：按生产厂家规定标准。 6送风回风系统 1). 牢固位置、标高、走向符合设计要求，防火阀位置必须设于便于操作部位。 2). 支、吊托架的型式、规格、位置、间距合乎设计要。3). 支架必须作防腐处理。 4). 风帽安装必须牢固，风管与层面交接处严禁洒水。 5). 柔软短管应不透气、内壁光滑，与风管和设备的连接处必须严密。 6). 风管、静压箱安装后内壁清洁、无浮灰、油污、锈蚀、染杂物。 7冷却塔 1). 安装合符规范要求内部清洁、无染物。 2). 水盘无破损漏水，浮球个灵活不漏水。 3). 风机转向正确，无异常音响和摇动。4). 齿轮箱油位正常，无摇动。 8保湿 1). 蒸发器、冷冻水、回水、送水、冷凝水舌、阀门保温紧密无空隙、外包层无破损。 2). 送风主管、支管保温完整、严密、无破损。 3). 风机盘管进出水管、凝结水管，送风管保温完整、严密无破损。 4). 所有冷冻水管阀门，逆流阀、排气阀、法兰等保温完整、严密、无破损。 9绝缘电阻测试 1). 安装牢固、保架、支架合符要求。2). 管道保温严密无破损、无漏水和二次冷凝水漏水。3). 风机高、中、低三速运转正常，转向正确。 4). 温控、风速控制开关安装正确，转动灵活，温控无误动作。 5). 运转正常，无异常振动和音响，送、回风口与天花吻合。 （8）太阳能供热系统A集热器安装正确，应做到集热器与支架紧密贴合，真空管孔处与尾座相对应部分无偏斜，真空管固定牢固;支架安装到位，螺栓、螺母无缺少且紧固，支架无晃动;钢结构宜做成一体结构，必须作防腐处理,先除锈再刷防锈漆，最外面刷银粉。B集热器倾角应与当地纬度一致，若侧重夏季使用，倾角宜为当地纬度减10；如侧重在冬季使用，倾角宜为当地纬度加10;集热器朝向不应超出正南偏东或西10范围；水平放置的集热器不受朝向限制。C集热系统联集管串联的长度一般不超过30米，数量不超过10组；单台串并联工程串联的长度一般不超过15米，数量不超过8台。D自然循环系统中，应使循环管路朝储水箱方向有向上坡度，水自动回流不应积存。F系统采用的泵、阀应采取减震和隔声措施。G集热器应排列整齐真空集热管无损坏，集热器排与排之间的距离应符合设计要求，避免阳光遮挡。I钢板焊接的储水箱，水箱内外壁均应按设计要求做防腐处理。内壁防腐材料应卫生、无毒，且能承受所储存热水的最高温度。储水箱的内胆应做接地处理。J泵应做好保温及防雨、雪、防冻措施，功率较大的泵应用螺栓固定在支架上，并用减振喉、减振垫等方式进行减振，防止管路振动，系统出现故障。L泵的进出水端应加手动阀，以便于进行流量调节。M保温层连接牢固，外防护层（如胶带、铝箔、镀锌板等）应光滑、平直、美观。N系统连续运行2h，水泵、电磁阀、止回阀、排气阀运转正常、无泄漏O各种阀门运转灵活、关闭严紧，不应泄漏（可单独在通常压力下进行）。P若系统中有压力表和流量计，保证压力及流量在正常的范围内。Q系统的重要配件的状态（常开、常闭）、位置、冷热水管路、循环管路做出标示并标明水流方向。R电动机绝缘电阻不小于0.5兆欧。接地电阻小于4欧。S系统的设计文件齐全，包括：标书或设计方案、系统原理图、系统施工图（包括基础平面图、集热器平面布置图、管路平面布置图、系统管路连接图）、系统使用、故障说明及措施、日常检查和维护应注意的事项，以及正常维护期间需要更换部件的清单。 (9) 中水系统验收标准A水泵运行无异响，无异常震动。水泵轴无严重泄漏。（正常机密封泄漏应小于滴分，填料密封泄漏应小于10滴分。）润滑油箱内不能混入水分，油位在油标范围内。B设备、阀门、管道工作正常、标识齐全、无跑冒滴漏。止回阀动作灵敏可靠。C中水水处理控制柜、稳压控制柜、排水控制箱应保持干燥、无灰尘、通风良好、接线紧固。重要仪器仪表每年定期进行校验。D控制柜配置调节池、进水池、高低水位显示。E电脑中水控制终端功能齐全，操作正常。（按需配置）F三相电流平衡，并小于电机额定值。G电动机绝缘电阻不小于0.5兆欧。接地电阻小于4欧。H地下泵房配置去湿机（根据实际环境定）。I调节池进水泵、加液泵、过滤器泵、稳压泵、反洗泵、风机控制系统操作功能正常。J地下泵房设置自动排污泵，且使用正常。K地下泵房配置溢水声光报警系统，报警灵敏可靠，报警器安装在室外，悬挂（有电危险）警示类标识。L格栅池、调节池、过滤池、曝气池及连接管道位置设置与设计图纸相符。M系统的重要部件的状态（常开、常闭）、位置、水管路、循环管路做出标示并标明水流方向。N由厂家进行一次中水处理操作示范，水质应达到设计标准。O中水给水管与市政自来水分离设置，不得共用管道，并有独立水表。P风机储气罐无漏气、积水；皮带无破损、松弛现象；检查油箱油位处于正常范围。(10) 雨水收集验收标准A室外设备设施配置了接地线，连接牢靠、无松动。B水处理控制柜、排污泵控制箱应保持干燥、无灰尘、通风良好、接线紧固。重要仪器仪表每年定期进行校验。C电动隔膜泵、循环泵、加药泵、反洗泵、提升泵运行无异响，无异常震动。水泵轴无严重泄漏。（正常机密封泄漏应小于滴分，填料密封泄漏应小于10滴分。）润滑油箱内不能混入水分，油位在油标范围内。D风机储气罐无漏气、积水；皮带无破损、松弛现象；检查油箱油位处于正常范围。E水泵设备需设置地基，水泵固定安装牢固，无松动。F三相电流平衡，并小于电机额定值。G电动机绝缘电阻不小于0.5兆欧。接地电阻小于4欧。I地下泵房配置去湿机（根据实际环境定）。J控制柜配置水池高低水位显示指示。K调节池、过滤池、曝气池及连接管道位置设置与设计图纸相符。L地下泵房设置自动排污泵，且使用正常。M系统的重要配件的状态（常开、常闭）、位置、水管路、循环管路做出标示并标明水流方向。N地下泵房配置溢水声光报警系统，报警灵敏可靠，报警器安装在室外，悬挂（有电危险）警示类标识。(11) 锅炉A具有锅炉安装许可证(副本)、锅炉安装质量证明书、锅炉安全附件校验合格证；锅炉产品质量合格证明及制造监检证明；锅炉安装质量监督检验报告；经质量技术监督部门验收合格证；B对锅炉安装质量监督检验报告中提出问题的整改情况已整改完成；三相电流平衡，并小于电机额定值；C电动机绝缘电阻不小于0.5兆欧。接地电阻小于4欧；D运行无异响，无异常震动；E系统的重要配件的状态（常开、常闭）、位置、水管路、循环管路做出标示并标明水流方向；F设备、阀门、管道工作正常、无跑冒滴漏；G安装符合规范，便于观察和维修；H仪表读数正确，偏转流畅，无卡塞现象。（12）游泳池设备A泳池水泵房和管道安装检查标准（参见水泵房标准）；B游泳池设备及附属设施齐全，运行正常；C维护用工具仪器、仪表及维护备件齐全；D游泳池设备房紧急照明正常；E档案资料齐全： 有安全、卫生部门检验合格证； 完整竣工图纸同现场安装一致； 隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录齐全； 控制柜的原理图、接线图、变更图、操作说明书齐全； 有合同复印件； 各部件产品的合格证、厂家和施工队的详细联系信息齐全。（13）安防系统序号检验内容检验标准1总体要求各分项系统有安防部门检验合格证明。2可视对讲系统1、能实现三方通话功能，通话时声音清晰，无杂音干扰；2、室内机和中心机开锁功能正常；3、图像清晰，无杂波。3闭路电视监控系统1、图像清晰，无杂波，（能看清人员样貌、车牌号）；2、能随意观察任意图像；3、各种录像功能正常；4、图像再现功能正常，不能失帧；5、同报警联动正常；6、各监控点设置布局合理，和环境协调。4电子巡更系统1、巡更器牢固可靠，适应各种恶劣环境；2、巡更点安设牢固、比较隐蔽；3、巡更管理软件编写和更改工作正常；4、信息存取和打印工作正常。5一卡通管理系统1、IC卡开启门锁和道闸功能正常；2、IC卡的开门权限及根据时间、卡号、姓名、门锁号等条件通过电脑软件查询并打印如各门锁开启情况、IC卡发行或使用情况、用户资料等操作正常；3、车辆管理程序符合管理需要，车辆进出情况电脑自动记录图象清晰，时间和计费准确。6周界防越系统1、报警位置显示准确，反应时间20秒；2、报警时联动拍摄录像，沙盘显示正常，本系统电脑自动保存。7安防设备机房1、控制柜布局合理，便于保安操作和维修保养；2、主备用电源工作正常；3、防护措施完好。8档案资料1、完整竣工图纸同现场安装一致；2、隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录齐全；3、控制柜的原理图、接线图、变更图、操作说明书齐全；4、有合同复印件；5、各部件产品的合格证、厂家和安装队的详细联系信息齐全。7、商铺A每个商铺应有独立的供电、供水、排水系统，水电表安装在方便抄表的位置；B应综合考虑预留商铺广告牌的安装位置；C商铺消防应符合消防要求，应有疏散指示灯、消防平面图、配置足够的灭火器材等消防设施；D应设置垃圾桶；E公共通道应采用节能灯。8、管理用房验收A管理用房面积按照当地法规要求测算；B位置：尽量设置在住宅区中心部位，方便住户；C竣工日期：在向住户发钥匙前30天；D装修标准： 地面：水磨石地面或国产防滑地砖地面。 墙面：国产乳胶漆墙面。 顶棚：型钢T型龙骨、石膏板吊顶。 门：普通实木门、局部可用铝合金门。 窗：铝合金或朔钢窗。 水、电、气相关设备：采用一般的国产设备。 前台木制收银柜台、各办公房功能隔断（砖砌、木制或铝合金隔断）、木制住户 钥匙柜、办公低柜等。9、建筑幕墙接管验收序号检验内容检验标准1档案资料1、幕墙工程的施工图、结构计算书、设计说明及其他设计文件；2、建筑设计单位对幕墙工程设计的确认文件；3、幕墙工程所用各种材料、五金配件、构件及组件的产品合格证书、性能检测报告、进场验收记录和复验报告；4、幕墙工程所用硅酮结构胶的认定证书和抽查合格证明，进口硅酮结构胶的商检证；国家指定检测机构出具的硅酮结构胶相容性和剥离粘结性试验报告；石材用密封胶的耐污染性试验报告；5、后置埋件的现场拉拔强度检测报告；6、幕墙的抗风压性能空气渗透性能雨水渗漏性能及平面变形性能检测报告；7结构胶、密封胶的物理耐用年限和保险年限质保书，相容性和性能测试报告。打胶养护环境的温度、湿度记录、及拉断试验记录；8、正常情况下幕墙物理耐用年限的质量证书；9、淋水试验记录、避雷接地测试记录、节点承载力试验报告；10幕墙构件和组件的加工制作记录，幕墙安装施工记录；11、隐蔽工程验收记录： 构件与主体结构的连接节点的安装； 幕墙四周、幕墙内表面与主体结构间隙的安装； 幕墙变形及墙面转角节点的安装； 幕墙防雷接地节点的安装； 防火保温设施、内排水节点等。2玻璃幕墙1、玻璃幕墙所采用的铝合金、金属材料和配件应符合下列要求： 金属材料除不锈钢和轻金属材料外，都应进行镀锌防腐蚀处理。铝合金型材表面阳极氧化膜厚度不应低于AA15级； 铝合金型材应达到现行国家标准GB5237铝合金建筑型材中规定的高精级，铝合金型材受力的立柱、横梁的壁厚不应小于3MM，与幕墙配合的门框壁厚不小于2MM，窗框壁厚不小于4.1.2MM，立柱、横梁的相配装饰条或压条壁厚不小于4.1.0MM； 立柱连接芯管及加强立柱强度的芯材宜用不锈钢或铝合金材料，不得使用碳素钢，连接芯管壁厚应大于立柱壁厚； 与铝合金接触的螺栓、金属配件应采用不锈钢或轻金属制品。自攻螺丝应有防松脱措施，禁止使用镀锌自攻螺丝，不同金属的接触面应采用垫片作隔离处理。2、玻璃幕墙使用的玻璃、结构胶、密封材料应符合以下规定： 所有幕墙玻璃应进行磨边倒角处理； 立柱与横梁两端连接应加设弹性橡胶垫片且应用密封胶填充严密； 玻璃四周橡胶条镶嵌牢固不松脱，四角应斜向断开，断开处和中间部位应用粘结剂粘结牢固。有条件的，尽量使用密封胶替代橡胶条密封； 结构胶、密封胶打注应均匀平整顺直，粘结严密牢固、无气泡，密封胶不得三面粘结。结构胶粘结厚度不应小于6MM，且不应大于12MM，粘结宽度不得小于7MM；密封胶粘结厚度应大于3.5MM，宽度不应小于施工厚度的2倍； 全玻璃幕墙与玻璃、玻璃与玻璃肋之间的缝隙应采用结构硅酮密封胶嵌填严密，缝隙宽度不宜小于6mm； 铝合金构配件安装搭接平整，接缝严密，型材不应有脱膜现象，表面洁净，无污染，无明显划痕和凹瘪现象； 幕墙玻璃的厚度不应小于6.0mm； 全玻幕墙肋玻璃的厚度不应小于12mm； 幕墙的中空玻璃应采用双道密封明框幕墙的中空玻璃应采用聚硫密封胶及丁基密封胶； 隐框和半隐框幕墙的中空玻璃应采用硅酮结构密封胶及丁基密封胶； 镀膜面应在中空玻璃的第2 或第3 面上； 幕墙的夹层玻璃应采用聚乙烯醇缩丁醛(PVB)胶片干法加工合成的夹层玻璃； 点支承玻璃幕墙夹层玻璃的夹层胶片(PVB)厚度不应小于0.76mm； 钢化玻璃表面不得有损伤。3金属幕墙1、金属幕墙工程所使用的各种材料和配件，应符合设计要求及国家现行产品标准和工程技术规范的规定；2、金属幕墙的造型和立面分格应符合设计要求；3、规格、颜色、光泽及安装方向应符合设计要求；4、金属幕墙的金属框架立柱与主体结构预埋件的连接、立柱与横梁的连接、金属面板的安装必须符合设计要求，安装必须牢固。各种变形缝、墙角的连接节点应符合设计要求和技术标准的规定；5、金属幕墙的板缝注胶应饱满、密实、连续、均匀、无气泡，宽度和厚度应符合设计要求和技术标准的规定；6、金属板表面应平整、洁净、色泽一致；7、金属幕墙的压条应平直、洁净、接口严密、安装牢固；8、金属幕墙的密封胶缝应横平竖直、深浅一致、宽窄均匀、光滑顺直；9、金属幕墙上的滴水线、流水坡向应正确、顺直；10、金属幕墙应无渗漏。4石材幕墙1、石材的弯曲强度不应小于8.0MPa ，吸水率应小于0.8% ，石材幕墙的铝合金挂件厚度不应小于4.0mm ，不锈钢挂件厚度不应小于3.0mm；2、石材幕墙的造型、立面分格、颜色、光泽、花纹和图案应符合设计要求；3、石材幕墙的金属框架立柱与主体结构预埋件的连接、立柱与横梁的连接、连接件与金属框架的连接、连接件与石材面板的连接必须符合设计要求，安装必须牢固；4、石材表面和板缝的处理应符合设计要求；5、石材幕墙的板缝注胶应饱满、密实、连续、均匀、无气泡，板缝宽度和厚度，应符合设计要求和技术标准的规定；6、石材幕墙应无渗漏。七、接管验收注意事项1、物业接管验收一定在地产竣工验收基础上再验收，并永久保存期间发生的资料、记录。2、物业公司在前期介入时应加强对现场建筑、安装工程的跟进，特别是电梯、发电机、供配电、消防、空调、供水、智能化、停车场等设备设施安装的跟进，及时发现问题，消除隐患，并与设备设施供应商及安装单位建立良好的沟通渠道。积极参加竣工验收，跟进竣工验收中暴露出的问题，将问题解决在接管验收之前。3、当移交验收时房屋、设备、设施屡次整改仍不合格，同时入伙时间已至，物业公司应将接管验收不合格问题编制报告，向地产领导报请书面意见。4、接管初期设备设施免费维保期内对施工或安装单位的维保工作进行有效监控，地产应确保移交时，提供设备设施采购及安装的合同复印件、维保作业计划、维保期限及内容和其它服务承诺的复印件，设备设施供应商及安装单位的联系人、电话、地址等资料。八、相关表单接管验收邀请函新建房屋一览表新建房屋具备接管验收条件审核单新建房屋交接责任书验收通知新建物业接管验收工作安排小区公共设备验收单小区公共设施及道路设施验收单小区公共绿化验收单新建房屋验收表移交验收不合格通知单质量问题整改通知单户内水电验收统计表公共部位电费交接记录公共部位水费交接记录验收通过证明接管通知接 管 验 收 邀 请 函 NO. 江西景梦物业有限公司：发展商联 我公司位于区路号幢新建工程业已竣工，并经过了的建筑工程质量验收，现已验收合格，各项技术资料齐全。根据与你公司签订的前期物业服务合同，特提请你公司于年月日前来接洽有关接管验收事宜。 此致 公司 年月日签收人： 年月日%（骑缝加盖公章）接 管 验 收 邀 请 函 NO. 江西景梦物业有限公司：物业管理公司联 我公司位于区路号幢新建工程业已竣工，并经过了的建筑工程质量验收，现已验收合格，各项技术资料齐全。根据与你公司签订的前期物业服务合同，特提请你公司于年月日前来接洽有关接管验收事宜。 此致 公司 年月日新建房屋一览表建设单位：接管单位：工程名称开工日期竣工日期竣工验收日期建筑面积（M2）结构类型备注总负责人： 公司 年月日新建房屋具备接管验收条件审核单工程名称：建设单位：竣工日期：竣工验收日期：建筑面积：结构类型：项次项目核查情况1竣工验收合格证明文件2此次所列设备能否正常运行A供电设备B给排水设备C消防设备D监控设备E卫生设施/道路设施其他3本幢房屋幢、户编号是否已经有关部门确认（提供相关文件）4应交验产权资料A项目批准文件B用地批准文件C建筑执照其他5应交验技术资料A竣工图（包括总平面图、建筑结构设备，附属工程及隐蔽管线的全套图纸）B地质勘察报告C工程合同及开、竣工报告D工程预决算E图纸会审记录F工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)G隐蔽工程