房地产宏观预测.ppt

创造价值发展,上海道置投资管理有限公司2012.01,2012年中国房地产宏观发展预测报告,目录,一、2011年宏观经济运行分析二、政策情况三、房地产市场年终回顾四、房地产市场发展前景预测五、结语,Page2,一、2011年宏观经济运行分析宏观经济发展成果,CPI国家统计局12日发布报告，2011年12月份全国居民消费价格总水平（CPI）同比上涨4.1%，环比上涨0.3%。从2011年全年的情况看，我国CPI比2010年上涨5.4%。GDP国家统计局17日发布2011年宏观数据显示，初步测算，2011年全年国内生产总值471564亿元，按可比价格计算，比上年增长9.2%。分季度看，一季度同比增长9.7%，二季度增长9.5%，三季度增长9.1%，四季度增长8.9%。分产业看，第一产业增加值47712亿元，比上年增长4.5%；第二产业增加值220592亿元，增长10.6%；第三产业增加值203260亿元，增长8.9%。从环比看，四季度国内生产总值增长2.0%。,Page3,一、2011年宏观经济运行分析宏观经济发展成果,Page4,一、2011年宏观经济运行分析宏观经济发展成果,Page5,2011年金融市场，可谓一把辛酸一把泪。在看得见摸得着的投资领域里，要么是一潭死水，萎靡不振；要么就跌跌不休；再或如坐“过山车”一般忽上忽下，一幕幕悲喜剧接连上演。虽然股市、楼市或者债券、基金赚钱越来越不容易，但黄金、银行理财产品等领域仍可圈可点。贵金属暴涨暴跌2011年前9个月，金价获得多重利好。年初金价稳步上行，一度攀升至1900美元/盎司，成为万众瞩目的焦点。但好景不长，9月，黄金出现一波较大的跌幅，从1900美元高位跌至1600美元附近，11月初又反弹至1790美元附近，随后又是一波暴跌，近日徘徊于1600美元/盎司附近。股票跌跌不休2011年，是一个令无数A股市场投资者备感伤心之年，A股暴跌近20%。一项调查显示，八成以上被调查股民在2011年亏钱，对于2012年股市总体趋势，44.1%的被调查股民认为股市仍将盘整，48.8%的股民表示将在2012年择机清仓。,一、2011年宏观经济运行分析金融市场运行,Page6,债券“牛皮市”2011年前11个月，银行间债券市场累计发行债券6.7万亿元，同比减少26.0%。11月份，银行间债券市场发行债券6694亿元，较上月上升21.7%。截至11月底，债券市场托管量为21.6万亿元，其中银行间债券市场托管量为21.0万亿元，占债券市场托管量的97.1%。自2010年10月份第一次加息以来，债市收益率出现大幅抬高，2011年1-3季度市场并没有实质性的趋势性机会，同时在脆弱的资金面影响下，收益率持续居高不下。这一情况直至9月下旬才出现改变。债市重回经济基本面的主导，加上CPI拐点已经出现，同时监管层释放出政策微调的信号，市场做多热情释放，债市重归牛市。,一、2011年宏观经济运行分析金融市场运行,Page7,基金“歉收”之年2011年可能是中国证券发展史上并不多见的“歉收”之年。偏股型基金，全线“潜水”，无一实现正收益，成为2011年最“杯具”的基金品种。股债双熊的市场格局，让基金理财市场乏善可陈。唯一的亮点是受益于资金价格高企的货币市场基金，但是3.25%的平均收益率，意味着这种创纪录的高收益也仍然远远输给了通胀。拆借交易情况前11个月，同业拆借市场总体运行平稳，交易量累计约30万亿元，同比增加18.9%。11月份，同业拆借市场累计成交3.3万亿元，较上月增加19.3%；其中1天期品种共成交2.5万亿元，占本月全部拆借成交量的76.7%。,一、2011年宏观经济运行分析金融市场运行,Page8,回购交易情况前11个月，回购市场交易相对活跃，债券质押式回购累计成交86.1万亿元，同比增加11.8%。11月份，债券质押式回购成交量为9万亿元，较上月增加25.0%。交易品种以1天期为主，1天期品种成交约6.6万亿元，占本月全部质押式回购成交量的73.1%。现券交易情况前11个月，银行间债券现券交易累计成交57.2万亿元，同比减少0.4%。11月份，银行间债券市场现券累计成交5.4万亿元，比上月增加35.9%。11月末，银行间债券指数为138.20点，较上月末上涨1.63点，涨幅为1.2%，较年初上涨5.27点，涨幅为4.0%；交易所国债指数继续上涨，月末收盘130.83点，较上月末上涨0.59点，涨幅0.5%，较年初上涨4.51点，涨幅3.6%。,一、2011年宏观经济运行分析金融市场运行,Page9,一、2011年宏观经济运行分析经济发展三驾马车,出口海关总署1月10日公布去年2011年12月份及2011年全年的外贸进出口数据。数据显示，我国2011年12月份出口同比增长13.4%，低于上月0.4个百分点；进口同比增长11.8%，低于上月10.3个百分点。而从2011年全年来看，出口和进口分别增长20.3%和24.9%，比前一年的31.3%和38.9%有所下滑。作为拉动经济三驾马车之一的外贸出口，当前对拉动国民经济的发展具有十分重要的、暂时还难以替代的作用。考虑到去年恢复性增长的基数原因，这样的外贸表现已经非常不易。对于2011年12月出口微量下滑，虽然是2011年2月以来的近8个月新低，但基本符合预期。,Page10,一、2011年宏观经济运行分析经济发展三驾马车,消费2011年12月份，全国居民消费价格总水平(CPI)同比上涨4.1%。其中，城市上涨4.1%，农村上涨4.1%；食品价格上涨9.1%，非食品价格上涨1.9%；消费品价格上涨4.9%，服务项目价格上涨2.0%。全国居民消费价格总水平环比上涨0.3%。其中，城市上涨0.3%，农村上涨0.3%；食品价格上涨1.2%，非食品价格下降0.1%；消费品价格上涨0.5%，服务项目价格下降0.2%。2011年，全国居民消费价格总水平比上年上涨5.4%。,Page11,一、2011年宏观经济运行分析经济发展三驾马车,Page12,一、2011年宏观经济运行分析经济发展三驾马车,Page13,一、2011年宏观经济运行分析经济发展三驾马车,投资2011上半年，固定资产投资增速呈逐步放缓态势，基本符合宏观调控的预期方向。下半年，投资增速基本呈稳步回落。2011年1-11月份，固定资产投资(不含农户)269452亿元，同比增长24.5%，增速较1-10月回落0.4个百分点，其中，11月当月增长21.2%。从环比看，11月份固定资产投资(不含农户)下降0.19%。1-11月，全国房地产开发投资55483亿元，同比增长29.9%，其中11月当月增长20.1%。住宅投资39857亿元，增长32.8%。全国商品房销售面积89594万平方米，增长8.5%，其中11月当月下降1.7%。住宅销售面积79639万平方米，增长7.5%。全国商品房销售额49047亿元，增长16.0%，其中11月当月下降1.2%。房地产开发企业本年资金来源75208亿元，增长19.0%。11月份，全国房地产开发景气指数为99.87。,Page14,一、2011年宏观经济运行分析产业发展概况,铁路建设截止9月底，超过80%的在建铁路项目已经全线“缓建”。铁路项目停工的主要原因，就是资金短缺。2011年以来，对铁路建设的国家投资和银行贷款都已减缓甚至暂停，为了缓解资金吃紧的局面，铁道部已在债券市场发行的超短融券、短融券、中票累计金额达1400亿。10月12日，铁道部再发行200亿元债券，其募资总额达到了1600亿元。汽车2011年我国汽车产量和销量分别为1841.89万辆和1850.51万辆，同比增长0.84%和2.45%，比上年分别回落31.60和29.92个百分点，产销增速双双创下13年来最低。节能新能源车得到健康有序发展，而自主品牌市场环境恶劣化，市场份额有所下降。,Page15,2011年汽车销量具体情况,Page16,2011年汽车销量具体情况,Page17,一、2011年宏观经济运行分析产业发展概况,风电我国自主研发、设计建设，具有自主知识产权的首条特高压交流输变电工程，在刚刚过去的2011年，通过特高压等跨区联网工程，完成华中电网接受外来电量216.18亿千瓦时。这相当于增加了1080万吨的煤炭运输量，有效缓解了季节性缺电问题。低耗运行，打造能源输送“绿色走廊”。,光伏2011年，光伏产业一片阴霾。虽然政府推出了产业振兴规划以及上网电价标准，但是在多晶硅和光伏组件量价齐跌的情况下，光伏企业的利润空间已经逐步缩水，企业的生产经营面临很大困难。而在2012年国内外的经济形势以及行业发展情况将会更加复杂。,Page18,2011年是“十二五”规划的开局年。这一年虽然赢得9.2%的GDP增长率，但我们却为此付出了高物价的代价。2011年的中国，面临内外两重环境压力，我国经济遭受了最严峻的考验，国际金融市场起伏不定，债务危机愈演愈烈，人民币汇率剧烈波动，金融风险不断释放，热点事件接二连三；国内房地产市场调控，通货膨胀压力剧增，证券市场大幅下挫，环境污染事故增多，工业产能过剩的问题愈加严重，经济转型、产业升级，面临诸多困难和重重阻力。,一、2011年宏观经济运行分析小结,2011年中国宏观经济基本面可以概括为八个字：险象环生、艰难前行,房地产业仍将扮演拉动中国经济的主力军,由于世界经济发展的持续低迷，对外贸易难有起色，加之国内产业发展困难加剧，中国经济的发展主要还得依赖于“消费”和“房地产”。加上土地制度、财税制度、城市化进程的影响，中国的房地产市场依旧具备很大的发展潜力。,Page19,二、政策情况金融政策,1.中国人民银行3次上调金融机构人民币存贷款基准利率，分别上调0.25个百分点。2.国务院办公厅印发了关于建立外国投资者并购境内企业安全审查制度的通知，发改委指出，建立外资并购安全审查制度有利于规范和促进外资并购持续健康发展，鼓励外资以参股、并购等方式参与国内企业改组改造和兼并重组。3.中国人民银行6次上调存款类金融机构人民币存款准备金率，分别上调0.5个百分点。4.6月银监会向各商业银行下发了关于支持商业银行进一步改进小企业金融服务的通知，首次界定了商业银行针对小企业金融服务的业务范围。5.2011年上海市、浙江省、广东省、深圳市开展地方政府自行发债试点。此举除了举新债还旧债的短期作用外，更是建立了有效的融资机制，是中央推进地方政府阳光财政、阳光融资的重要措施。6.11月30日，央行宣布，从2011年12月5日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。,Page20,二、政策情况金融政策,Page21,二、政策情况土地政策,2011年中国土地政策突出特点是惠民生，即坚持房地产调控不放松，确保农村土地整治惠及“三农”。1月26日国务院出台“国八条”。2月24日国务院明确提出本年要建设1000万套保障性住房，要求各地编制住房用地年度供地计划，保障房计划用地单列，同时要完善土地出让制度，积极探索“限房价、竞地价”、商品住宅配建保障房等一些做法。优质地块出让之前，要做好研判和评估，严防出让价格异常，特别是异常高价地。要继续清理闲置用地，同时打击囤地、炒地。国务院要求，城乡用地增减挂钩试点检查清理不走过场，发现问题的坚决整改，侵害农民权益的坚决停止。建设用地规模应该下降、减少，耕地应该增加、质量应该提高，农民生产生活条件应该有所改善，应有利农业生产和粮食安全。要通过检查清理，强化监管，今后项目区要数据化，上图、入库，通过科技手段加强监管。,Page22,二、政策情况房地产调控政策,Page23,二、政策情况房地产调控政策,限购、限贷、限价三重打压“1.26”国八条出台上海继重庆后开征房产税1.31上海限购令出台2月起华东主要城市限购令纷纷出台2.24国务院保障性安居工程会议提出2011年要建设1000万套保障性住房前7个月6次上调准备金率、3次加息7.12国务院常务会议“二三线城市”也要限购7.26“新版沪四条”发布，再次紧缩限购令8.2“四大行”叫停房地产信托业务8.16住建部二三线城市限购标准出炉8.30央行推行存款准备金新规11.30存款准备金率三年来首次下调,Page24,二、政策情况房地产调控政策,2011年延续2010年从严调控的基调，调控政策措施不断升级，商品房、保障房双面夹击,Page25,三、房地产市场年终回顾土地市场,2011年房地产政策发生了较大变动，经济上对于房地产的倚重有所调整，限购、限贷等系列措施的推出，使得成交量和成交均价都有所回落。受此影响，土地市场也冷清不少。2011年中国130个城市土地市场交易情报显示，截至2011年12月28日，去年中国130座城市土地出让金总额为18634.4亿元，同比减少13%。,Page26,全国133个城市各类土地出让金同比增长率,1-11月住宅用地出让金降幅显著，商办、工业用地皆同比增长,Page27,三、房地产市场年终回顾土地市场,三、房地产市场年终回顾土地市场,除全年出让金总额下降外，流标土地宗数也大幅上升。有数据显示，全国主要130座城市2011年土地流标数达到了900宗，相比2010年的280宗增长了221%。,2011年全国土地出让金排行榜,Page28,三、房地产市场年终回顾土地市场,2011年住宅土地供应增加，与中央要求各地政府保证保障房用地及增加商品房用地供给有一定关系。住宅用地成交陷入低迷，降幅持续扩大1-11月，全国133个城市招拍挂市场共成交各类土地9.7亿平方米，同比增长15.6%；住宅用地共成交3.4亿平方米，同比下降11.0%，而同期商办用地、工业用地则分别增长18.3%、40.6%。,住宅用地的弱化预示着商业地产仍将大有作为,Page29,三、房地产市场年终回顾商品房市场,全国商品房供应量持续上升，且上升幅度较大,Page30,三、房地产市场年终回顾商品房市场,在政策打压下，商品房销售增速放缓,近10年商品房成交量同比增长率走势图,Page31,三、房地产市场年终回顾商品房市场,全国商品房价格上涨的幅度趋于平稳，未出现大幅起落,Page32,三、房地产市场年终回顾商品房市场,Page33,三、房地产市场年终回顾商品房市场,2011年1-10月各销售指标同比增速继续放缓。10月，30个主要城市新建商品住宅成交量合计1227万平方米，环比9月微增0.9%，较去年同期大幅下降42%。,Page34,三、房地产市场年终回顾商品房市场,新房市场激烈的折扣战，不断冲击着二手房市场，成都、苏州、南昌等13个重点城市二手房市场成交量全线下滑。,13个重点城市二手房市场成交量全线下滑,Page35,三、房地产市场年终回顾保障房市场,国务院在全国保障性安居工程工作会议上强调，2011年要求建设1000万套保障性住房是硬任务，各地要抓紧安排开工，尽早建成投入使用。1.中央对各地保障性住房监督实行责任制2.中央及地方政府出资5000亿，社会筹资8000亿3.加快保障房资金预算执行力度，放开各类资金投资保障房建设4.单列保障房用地供应5.鼓励央企参与建设11月14日，住建部表示，所谓超额完成开工任务的1000万套保障性住房中存在约1/3的“挖坑待建”情况，为此住建部下发通知，要求此类房屋年底前务必完成地基结构的施工，对于仅是搭建施工现场围护设施，或仅是开挖基坑的，不计入已开工的项目和套数。按照住建部厘定的统计标准，在全年度下达的保障性安居工程中，地方政府至少做到1/3浇筑地基、1/3超出正负零(即超出地面)、1/3主体结构完工。如此一来，保障房开工率下降1/3。,Page36,三、房地产市场年终回顾商办用地,2011年全国130个城市商办类土地出让金总金额为4248.7亿元，同比增加24%。在受政策影响较大的一线城市及部分省会城市，商办用地受到热捧，比重也是大幅增加，商办用地出让金可谓为这些城市撑起一片天空。,2010年不同类型土地的出让金比例图,2011年不同类型土地的出让金比例图,Page37,三、房地产市场年终回顾商办用地,2011年130城市不同类型土地的出让金,商业/办公用地,Page38,四、房地产市场发展前景预测政策,此前11月6日，温家宝总理在俄罗斯圣彼得堡公开强调，对于房地产一系列的调控措施不会放松，这为2012年的房地产政策定下基调，房地产调控必须实行平稳下行的软着陆，而不是大幅下挫的硬着陆。外部的政策干预短期内没有放松的余地，主要防止新一轮报复性反弹，但是对部分政策有可能出现微调。限价的政策，可能逐步退出。限贷有一定的放松，今年银行比去年略微宽松一些，个人按揭有可能有一定程度的松动，取而代之可能房地产税扩大试点。限购令在今年延续的可能性甚大。据统计，截至去年底，全国已有10座城市明确宣布2012年将继续执行住房限购政策，进一步巩固调控成果，促进房地产市场健康发展。其中包括北京、上海、广州、深圳、青岛、福州、长春、厦门、济南和太原。,Page39,四、房地产市场发展前景预测政策,2012年房地产调控新要求：房价调控到合理区间，房地产行业更加理性发展,保障房-商品房二元体系将逐渐建立,房地产投资理念将理性化、成熟化,Page40,四、房地产市场发展前景预测土地市场,2012年的土地市场，供应平稳微涨，需求继续萎缩，土地市场仍将持续低迷供应方面，在继续重视保障房建设、同时加快普通商品住房建设的大背景下，原则上各城市住宅用地供应将相应提速。但全国主要一二线城市面临整体土地资源稀缺，优质地块基本开发殆尽的局面，即使加速推地，效果有限。需求方面，中央政府为实现对房地产价格的控制，现阶段需要通过控制成交量来实现，意味着开发企业销售不畅，资金链紧绷的现状并不会得到改善。尤其北京、上海等一线城市调控严厉，且拿地成本高，渴望获取以往的高额利润已不可能。,Page41,四、房地产市场发展前景预测商品房市场,未来两年将会增加中低价位、中小户型普通商品住房供给，充分发挥市场的力量，满足群众多层次、多样化的住房需求。在保障房建设资金压力巨大的情况下，单纯靠政府来解决，是不太现实的。这意味着，如果房地产严厉调控，继续进一步打压房价，房价下降到一定程度后，这种中低价位、中小户型普通商品住房可能大量出现。这样不仅可以满足一部分中低收入阶层的住房需求，还可以通过市场的力量减轻政府负担。房价预测根据城市居民收入可承受能力测算：一线城市平均房价降幅应在20%-30%之间二线城市则在10%-20%之间三线城市基本合理，降价空间不大商品房成交量预测2012年销售量仍受制于政策的松动程度，由于今年政策具