天津万科水晶城(下).doc

建筑面积：140.48 错层三室两厅双卫、南入口二层一组团7、8、9、12号楼 二组团9、10、19、21号楼独创露台入户方式，私密性、归属感更强7.35米开间，近40横向客厅和餐厅，视野开阔，采光充分超过20的主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间三间卧室组织紧凑，空间利用合理活动区（客厅、餐厅）与休息区呈小错层格局，空间层次丰富附带观景露台建筑面积：128.92 错层三室两厅双卫、南入口三层一组团7、8、9、12号楼 二组团9、10、19、21号楼7.35米开间，近40横向客厅和餐厅，视野开阔，采光充分超过20的主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间三间卧室组织紧凑，空间利用合理卫生间洗卫分离，互不干扰活动区（客厅、餐厅）与休息区呈小错层格局，空间层次丰富附带观景露台建筑面积：186.59 跃层四室两厅三卫、南入口四层一组团7、8、9、12号楼 二组团9、10、19、21号楼上层豪华主人区，设卧房、休闲厅、超大卫生间、走入式衣帽间、书房主卧室连通观景楼台，采光通透，情趣盎然坡屋顶，低于2.2米处可设壁橱、书架等，空间利用充分，富有新意卫生间、化妆间设有天窗，市内屋顶采光明亮，空气流通更加顺畅，顶层双向“观景天窗”，近收阳光与惬意下层8.1米开间宽大客厅与餐厅，三间卧室、三间卫生间层高达3米，辟有6米共享空间，空间宽敞明亮客厅与观景露台相通，便于干燥通风附带超大观景露台三、情景花园洋房的六大看点 巧妙的入户方式：“情景花园洋房”设计层数为4.5层，分为南北两个入户口，南入口首层通过独立小院，形成私密性很强的入户形式，2层以上的楼层通过外接楼梯进入家中，区别在于2层入户是在露台，而3、4层则是在楼梯间。这种创新性的“入户方式”改变了原有的“多层住宅”单一、过堂式的“回家感觉”，使家的归属感更强。 多景式的情景房：情景房设置于首层，其功能类似于美国独立住宅中常用的DEN，可用作书房、茶室、客房等功能，位于客厅的外部，入口的旁边，为了更好地增加室内的“情趣性”也可以和客厅及入户门厅一起形成半围合的首层私家花园。 丰厚的建筑形体：由于建筑首层前中部凸出的“情景房”，使得建筑整体感更现稳重与醇厚。明快的体块结构和线条构成了“丰富鲜明”的效果。超大的景观窗设计秉承了高档公寓的设计风格。 独特的露台空间：利用首层“情景房”的形体，设计出每户向阳面具有层层退台的台阶状结构，让每户拥有南向的私家花园或露台，独特的私有室外空间是日常起居生活向室外的自然延展：一是露台没有顶盖区别于阳台更有花园感，二是和客厅相连并有较大的进深便于安排活动，三是半围合的设计使其拥有较强的私家感。且露台和花园均由厅进出，方便使用。花园和露台能够使居者充分与自然情景沟通，实现每户都具有一片自有的室外空间、绿地。并且公共空间开敞化，让邻里之间交往更为容易。由于层层退台，使楼间距加大，更便于全年可享受阳光。 气派的横向客厅：独创式的7米横厅设计所带来的是对南向阳光的获得更为有利，通风更好，使客厅气派不凡，感受开阔舒适。 豪华的顶层套房：顶层为豪华复式户型，它不仅秉承了原有的“跃式”户型的设计特点公享空间、分层起居。并且上层单位更在主人房中加设了超大豪华化状间，方便主人换洗衣物。南北两个的“露台”的设置，更增强了室内向室外的空间延伸。四、水晶城情景花园洋房全解析万科专利产品情景亮点炫耀生活 一、巧妙的退台式设计，使户户拥有花园或露台。 二、绝妙的全错层设计（顶层为全跃户型），使室内空间非常丰富。 三、户户大客厅、大主卧、大主卫，使生活方便、舒心。 四、室内布局合理，无面积浪费，户户带玄关。 五、入户路线别致，使回家的路富有情趣。情景细节引领居住品质。首层阳光房折叠门的设计，使室内与自然融为一体。 餐厅与客厅无隔墙设计，使生活更融洽自然。 空调位置的设计，充分体现细节关怀。 四层客厅、卧室均与露台相连，使生活区域更大化。跃层户型 跃层四房两厅三卫，面积区间：平方米，拥有两个花园露台。 下层是宽大的客厅与餐厅、三间次卧、两个卫生间，客厅与景观大露台相通，是适宜会客、娱乐的空间。二层为豪华主人区，一个主卧室连接一个观景露台。由于位居顶层，采光通透，清风送爽，生活境界自然与众不同。 三层户型 错层三房两厅双卫，面积区间：平方米，拥有花园露台。 客厅和餐厅的面积近平方米，超大开间米多，开阔气派。主人房宽敞舒适，并可按主人的需要设置走入式衣帽间。卧室区组织紧凑，方便实用，无面积浪费。活动区（客厅、餐厅）与休息区呈小错层格局，空间感更丰富。随楼附送的观景大露台，可摆放盆景植物、休闲座椅，朝迎彩霞，夜沐星光，得清风雨露，赏秋月春花，情景交融，惬意无限。二层户型错层三房两厅双卫，面积区间：平方米，拥有独立入户的花园露台，让人在二层也可以体验先进小院再进家的入户方式。首层户型错层三房三厅双卫，面积区间：平方米，独享地面私家花园。 客厅和餐厅开间近米，开阔气派。主人房宽敞舒适，并可按主人的需要设置走入式衣帽间。卧室区组织紧凑，方便实用，无面积浪费。 阳光屋与私家花园相映成趣，互为风景。打开推拉门，花园与阳光屋连为一体，使人充分享受自然气息；合上门则自成一体。无论作为书房，还是作为棋牌室，皆可体会“开轩面敞圃，把酒话桑麻”的闲情逸致。五、水晶城院景洋房（公寓）经典户型建筑面积：101.40 两室两厅一卫一组团10号楼 二组团17号楼格局方正，尺度舒展，大方玄关式入口，出入家门的心情在此转换独立餐厅，直通北阳台，采光良好主卧室面积20，开间3.7米；外飘窗设计，视野更宽两间卧室门户相对，通风顺畅六、样板间展示情景花园洋房水晶城一层小院一层主卧一层样板间客厅一层阳光房二层入户露台三层客厅三层书房三层客厅跃层共享空间跃层北侧露台跃层上层主卧室跃层上层化妆间跃层首层共享空间外檐2二层主卧外檐夜景主 卧餐 厅次卧室客 厅小 院阳光房Villa 别墅外 檐外 檐外 檐外 檐外 檐外 檐停 车外立面中心景观中心景观中心景观林溪广场水晶城林溪广场水晶城林溪广场水晶城林溪广场四、工艺工法在水晶城的工艺工法示范单位，分别从房屋结构、建材和施工工艺等方面，向广大客户进行了展示，让购房者清楚地了解到自己以后的家园是在万科如此精心的打造之下，具有了不同以往的高品质。在水晶城的工艺工法示范单位中，有一个看起来很不起眼的L型钢筋混凝土柱断面的展示，它的全称是“异型柱”，介绍上标明：“内配钢筋；混凝土强度等级C25C30；”。看似简单，而实际上，异型柱在房屋的结构当中起着非常重要的作用。水晶城的产品，包括情景花园洋房在内全部采用框架结构。异型柱有三大优点：1、 坚固：比起以往的砖混结构，以异型柱为基础的框架结构更加牢固。砖混结构属于脆性结构，框架结构则属于柔性结构，抗震性能更加好。2、 灵活：异型柱结构的另一个特点就是可以拆改，使得室内布置更加灵活，购房者可以按照自己的意愿来安排室内的空间。3、 美观：异型柱的使用代替了以往的方柱，这样可以使得室内空间得到充分的利用，令室内空间实用、美观。在水晶城的工艺工法示范单位中，展示了许多工艺上的做法，让购房者明了具体的施工细节，以对水晶城的房子有一个更全面的、更深入的了解，对万科的产品更有信心。1、外墙作法保温、防止开裂情景花园洋房外檐采用不同颜色的面砖 外墙作法保温：在外墙的作法上，使用的是黏土空心砖墙体，50mm硬质聚苯保温板，加锚固件和防锈托架。黏土空心砖坚固耐用，硬质聚苯保温板可以有效地阻隔热量的传导，起到保温的作用。防开裂：铆固件和防锈托架的使用，能使硬质聚苯保温板紧密地与墙体进行粘贴，不会使二者之间产生缝隙，减弱保温作用。此外，这种工艺作法还可以避免聚苯保温板脱落，防止外墙面的开裂。此外，外墙上铝合金窗的工艺也是具有鲜明的特色。水晶城的铝合金窗使用的是双层玻璃，双层玻璃之间的空气层成为保温、隔音的良好介质。而在铝合金窗的内外金属结构部件通过特殊的橡胶阻热条联接，减少了热量通过窗户传递的可能性。而在窗侧口用挤塑板做的保温层，也起到了保温的作用。2、内墙面构造作法防止开裂、便于内装修防止开裂：在内墙面构造作法上，采用的是黏土空心砖，12毫米厚1：1：6水泥石灰膏砂浆打底扫毛，5毫米厚1：0.3：2.5水泥石灰膏砂浆抹面压实抹光，最后是腻子层。得一提的是，每三层黏土空心砖就加入一道钢制拉筋，可以有效地避免墙体出现裂缝。便于内装修：水晶城将以毛坯房的标准交工，但是，内墙面在完工时就已经打底扫毛，将来购房者进行内装修时，都可以很轻松地在此基础上进行。分户墙作法内墙面构造作法3、分户隔音墙作法隔音、保温分户墙对于购房者来说是至关重要的，因为它不仅需要保温技术达标，还需要具有良好的隔音性能。水晶城工艺工法展示单位中，分户隔音墙的作法是：90毫米厚水泥空心砖30毫米厚聚苯保温板90毫米厚水泥空心砖墙体，每两皮水泥空心砖设一道钢丝网片。通过采用水泥空心砖和聚苯保温板的组合，可更好地保温和隔音。进过实验，这种作法比采用粘土实心砖墙可以降低噪音24分贝，达到了隔音的效果。4、卫生间侧墙和地面防水作法防水卫生间因其特殊的功能，往往要求其具有良好的防水性能。水晶城的工艺工法示范单位中，可以让大家清楚地看到卫生间侧墙以及地面的作法：30-60毫米厚C20细石混凝土找坡，便于水流的引导；局部一布二涂聚氨酯防水涂料在地漏、阴阳角、穿板竖管等部位局部加强，宽度250，使得容易漏水的地方都得到了加强；2毫米厚聚氨酯防水涂料层，四周卷起至少250毫米高，淋浴、水池、浴盆处加高至1800毫米，符合人体高度，同时，也保证了墙体最大面积防水功能； 此外在墙面作法中：使用15毫米厚水泥防水砂浆，其中掺入防水粉使墙面防水性能有了进一步的提高。卫生间防水除了工艺上的精益求精，水晶城在建材上也是精挑细选，以保证项目整体的品质感。1、 面砖：来水晶城看房的人都认为水晶城情景花园洋房的外立面稳重、典雅，而这要归功于水晶城采用的面砖。这种面砖的全名叫“拉毛窑变砖”，曾经在北京亚运村附件的某个售价围1万多元/平方米的高档楼盘项目使用过。这种面砖颜色自然、典雅，符合水晶城保留历史的规划特色和欧洲小城的项目定位，使得水晶城项目整体品质感得以提升。2、主户门：钢制复合门 钢制复合门剖面门框选用2.0毫米厚钢板折成整体对称结构，并形成镶嵌式气密槽；门扇表面光洁、平整、无焊点；门扇选用1.0mm厚钢板，饰面选用室外型，连续12个月试验，未粉化、褪色；门内部填充保温、隔音防火材料。3、围栏：专业厂家制作，清渣打磨；酸洗、热浸镀锌处理，锌层厚度不小于80g/；对镀锌后工件进行表面打磨，校正；静电粉末喷涂厚度不小于60m。经过这些工艺处理，可保证栏杆经过多年使用后仍然历久如新，令家居生活更具品质。4、PPR给水管、采暖管：户内给水管、采暖管采用伟星牌聚丙烯PPR给水管材、管件；该品牌的PPR管通过了ISO/DIS158742.299检验标准，管件通过了ISO/DIS158743.399检验标准；同材质采用热熔式连接，保证接口严密性，水质不受污染，防止接头漏水；实验证明：在110度的高温、环应力为1.9Mpa的环境下，8760小时无渗漏、无破坏。5、UPVC排水管：户内排水管采用川路牌UPVC排水管材、管件；该品牌的UPVC管通过了GB/T5836.2-99检验标准,并通过了ISO9002质量体系认证。6、太阳花牌采暖散热器：水晶城情景花园洋房、公寓选用太阳花牌铝合金散热器；采用高级铝合金,散热效果是铸铁的4倍，节能效果显著，承压能力达1.5Mpa，耐高温达120度；全部产品100经二次耐压测试及三层防腐处理。7、ABB断路器：水晶城配电箱内的电器设备选用ABB断路器；S250S微型断路器，是ABB针对一般用途而开发的微型断路器；额定电流为1-63A，额定频率为5060HZ；使用寿命为20，000次循环。其实，在水晶城的工艺工法示范单位内还有许多展示的项目，无不是为客户着想，保证项目品质感的工艺作法。由此，可以看出，天津万科在多年房地产开发过程中积累下来非常丰富的专业经验，而将这些宝贵的专业经验应用到水晶城项目上，令水晶城从最基础的地方就已经做到精益求精，从而提升了水晶城项目整体品质，使水晶城在竞争激烈的房地产市场上脱颖而出，成为梅江南乃至整个天津市场的令人瞩目的楼盘。会 所会所总面积为4443平方米，它处于整个水晶城的中央，U字型轴的焦点上。它的东边是一条步行街，北边是通向主入口的大道；一条蜿蜒曲折的水景从主入口一直延续到会所，然后向西缓缓流入卫津河。每当夕阳西下，落日的余辉洒在水面上，会所的倒影在波光中微微荡漾，那种轻灵飘动的感觉犹如轻舞漫步，让你如醉如痴。古老的厂房柱，厚重的铁轨和轻盈的玻璃，灵巧的钢结构穿插在一起，形成一个空间丰富，形态独特的沉重人文景观。它集中体现着水晶城整个项目的品质。在它的身上有着明显的玻璃厂的工业痕迹，体现着历史的厚重和人文的气息；同时它也创造了一个内容丰富的艺术和休闲空间，满足了现代人生活的需要，为社区业主的文化生活提供了一种轻松的，高品质的，亲切的活动氛围。中心会所位于玻璃厂保留建筑原址，是整个天玻项目的“重中之重”。因为它是位于总体规划中“U”字型景观轴的交叉点上，是整个小区的几何中心和视觉焦点。其份量之重不仅体现在其巨大的建筑与空间尺度和其所处的“显要”地理位置上，同时还肩负着新的会所、室外运动场地和景园如何与宏伟的老吊装车间的框架、墙体的衔接的任务。室外运动场地、绿地水面、旧枕木铁轨、玻璃体与白色实体设计的运动会所交织在一起，穿插在老吊装车间被部分保留的巨大的框架和墙体之间，通过新旧之间的强烈反差来达到相得益彰的效果，而在阳光中，室外运动场地和景园在高大的框架下和阴影里更显得生气勃勃。景观设计是基于建筑结构网格，涵盖了室内与室外，使得建筑生动而有特色，同时给整个社区居民良好的视觉感受。地面平整处理后形成硬质铺装网格。网格内设置了运动场，硬质地面和草坪。树木栽于网格的边界处，构成了户外娱乐空间。会所的功能非常全面，它集管理和娱乐为一体，既有网球场，室内游泳馆，健身房，多功能厅（三个羽毛球标准场地），乒乓球，台球，棋牌，咖啡厅，餐厅，报刊阅览，儿童游艺等康乐设施；又有物业管理用房等便民设施。五、物业管理“阳光透明”的物业管理服务针对水晶城中、高档结合的物业特点及消费群体，小区采用一级管理与二级管理相结合的管理模式。为充分展现人与人的亲近和谐，避免人与人之间沟通屏蔽现象，建造一片情感交流绿洲，水晶城特推出“阳光透明”的物业管理服务，并设立“客户专员”。1、积极开展社区活动，增进业主沟通。组织开展大型的社区文化主题活动，增进全体业主间的沟通交流。协助区域组团内的业主开展特色聚会或活动，促进组团内业主间的进一步沟通。在适当时候，协助业主组建各类社区文化团体，丰富不同年龄、不同爱好业主的文化生活，增进各组团间业主的联系。2、 外松内紧的管理体制。 在整体大围合范围内，对业主车辆和外来车辆实施“分制管理”，外来车辆不得随意进入小区，且需停放到指定地点，同时对人员进行有效监控；而在区域小围合范围内，实施外来人员和车辆的登记管理。充分体现二级管理特色。3、三防结合的安全防范体系。通过小区入口的智能卡自动道闸、全时段全视区监控系统与内廷院入口的一卡通门禁、可视对讲系统相结合，小区公共区域安全员巡视与封闭式庭院内安全员巡视相结合，形成一个联动的二级安全管理网络。（1）技防 车辆管理：小区的主入口设置智能卡自动化收费道闸系统，有效的控制外来车辆进入小区乱停乱放，扰乱小区的交通秩序。 治安管理：a) 在小区的各处重点部位，均安装全天候全方位（无死角）的监控系统，能够随时监控区域内的嫌疑目标；b) 在各组团的内庭院闭合出入口均设置高清晰广视区的监控系统，能够有效的监控出入本庭院外来人员；c) 在各组团的内庭院闭合出入口均设置了智能卡门禁，有效的防止了非本庭院的人员擅自进入；d) 在闭合的内庭院出入口均设置可视对讲联动系统，使业主户内、闭合区域出入口、物业指挥中心三处形成了一个有效的监控、报警网络，使业主及访客的招援、咨询需求能够及时反馈到指挥中心，从而得到有效、及时的解决；e) 物业指挥中心设置有居家安防报警系统终端设备，此系统可以满足业主自行安装居室安防报警系统的需求，如窗磁、门磁等居室安防报警信号发射设备。 消防管理：a) 依据建筑结构和布局，制定科学有效的消防预案；b) 在小区各重点部位配备应急消防设施和器材，实施专人管理，确保各类设施和器材始终处于良好状态。（2）人防： 车辆管理：在小区的主入口处配置安全员岗，24小时监控，进一步严格控制车辆有序的进入小区； 治安管理：a) 为了实现小区内安全、温馨、和谐的生活氛围，在小区的公共区域及重点部位均设置专业技能过硬、服务意识强的高级安全员，穿着非制式便装的执行勤务；b) 安全管理专业人员经过严密细致的分析研究，制定了科学合理、系统有效的安全管理方案，并据此制定了安全员巡视路线和各类突发事件处理预案，定期演习不断完善；c) 安全人员均训练有素，专业技能娴熟，同时配备高品质无线通讯及警戒设备，实现流动岗与固定岗结合，相互兼顾、机动灵活，形成覆盖全社区的安全监控管理网络；d) 安全员实施全员住宿制，保证机动警力充足。 消防管理：a) 成立义务消防组织，定期进行消防知识培训及消防实战演练，强化消防意识并熟练掌握消防技能，确保关键时刻