江苏扬州三季度房地产市场观察.ppt

杭州诺鼎房地产策划有限公司房地产全程策划推广顾问杭州诺鼎营销策划有限公司商业地产全程策划招商代理,诺鼎专业于房地产品牌营销和房地产项目前期市场分析、规划定位、营销策略、广告推广、案场协助、销售代理等全程服务。以运作三、四线高端住宅和商业地产为主，拥有丰富的实战经验和市场体验。设置品牌策略、市场研究、视觉设计等部门，拥有房产策划、城市规划、统计、市场营销、视觉设计等各类专业人员。下设扬州、贵阳、武汉等分公司、事业部。“专业服务、专心致志”是诺鼎所坚持的宗旨浙江省房地产协会会员单位/浙江省商业地产协会会员单位浙商投资促进会会员单位,NO.1第一胜过最好是我们的理念,NO.2执行力才是王道是我们的态度,NO.3三、四线市场洞察是我们的本能,杭州总部：浙江省杭州市下城区朝晖路175号联锦大厦B幢1204#&1401#TEL:0571.85264109FAX:0571.85264110扬州分公司：江苏省扬州市文汇西路162号联合广场B幢1103#TEL:0514.87963223MOB：,江苏扬州2014年三季度房地产市场观察,Contents目录,2014年三季度房地产热点政策解读,PART1,PART2,PART3,PART4,2014年三季度扬州土地市场分析,2014年三季度扬州房地产市场分析,2014年三季度运行趋势预判,PART1,2014年三季度房地产热点政策解读,热点政策,政策法规,2014.07.01国务院新金十条攻坚企业融资贵难题力破中梗阻2014.07.04营改增范围将扩至建筑、房地产等领域2014.07.10扬打工族年内有望领居住证社保及子女享市民待遇2014.07.26江苏省住建厅：取消限购地方政府“说了算”2014.08.08房地产税法进入立法程序房地合一成改革方向2014.08.11信贷政策放松将直接利好楼市需求释放2014.08.15不动产登记条例支持以人查房或将触发二手房抛售2014.08.21住建部专项督查全国住房公积金将建首问负责制2014.08.25限购解禁：蝴蝶效应刚刚启动2014.08.31买房可提取父母子女公积金扬公积金恢复商转公2014.09.11首批新型城镇化试点上报“镇改市”率先推进2014.09.14国土部：严控城市新区无序扩张防“摊大饼”现象2014.09.21南京全面取消楼市限购出台七条房地产调控措施2014.09.23青岛率先松绑限贷:房贷还清可享受首套房优惠2014.09.25房价步入过冷区间地方二轮救市后国家可能出手2014.09.26传央行或释放房贷松绑信号认房不认贷可能性较大,热点政策,扬州政策法规,1、闲置房屋可交政府出租月租1300元每年享千元补贴从9月起，2014年市区公租房社会化收储就将正式进入房源收储阶段。据悉，日前市房管局出台了扬州市区公共租赁住房社会化收储实施意见（试行），市房管局房地产信息网公布了2014年扬州市区公共租赁住房社会化收储政策解读。2、买房可提取父母子女公积金扬公积金恢复商转公去年，由于资金流动紧张，我市暂停办理部分住房公积金的贷款业务。今年，住房公积金贷款积压现象已基本消除，在资金逐步宽松的情况下，5月20日我市先期恢复办理住房公积金“又提又贷”。3、建筑面积新规执行开发商卖房送阳台飘窗成历史7月29日，记者获悉我市新版建筑工程建筑面积计算规范已于本月起实施，飘窗新规范有了明确要求：窗台与室内楼地面高差在0.45米以下且结构净高在2.1米及以上的凸（飘）窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。4、扬州人才住房保障政策进一步优化记者9月10日从市人社局获悉，为进一步吸引人才，我市对年初出台的人才住房保障资助政策进行了优化。不同人才享不同住房保障政策，院士购房（不超200平方米）全额资助。,热点政策,扬州城市建设,扬州将成省内新综合枢纽东部市民图书馆有望年底开工地6西双线双庙段10月底通车去仪征可省五至十分钟扬州将建环城准快速路网古城主干道建11处下穿隧道三拆三整治打响第四战役主城区环境将脱胎换骨“明年8月主城活水全覆盖向河中排污水扔垃圾将被重罚市区农村河道疏浚整治明年底前217条河道整治到位公交同向免费换乘将启动新公交专用线10月开建9月19日9点18分瘦西湖隧道正式通车瘦西湖隧道可分流文昌路1/3车流,热点政策,扬州城市规划,2014的扬州城建注定是不平凡的一年。第三季度，扬州全市上下围绕交通道路、民生项目、招商引资等重点工作，将城建事业进行得轰轰烈烈。交通方面：瘦西湖隧道、宁启复线扬州段、城区断头路延伸工程等项目将助力扬州交通腾飞、城市大格局的拉升；商业项目建设方面：MSD综合体建设、南区大型综合体建设、北区综合体建设等项目，不断完善区域配套，解决市民的吃喝玩乐购需求，而环境方面：城市生态公园、体育公园的建设层出不穷，为各区域市民都创造出高舒适的人居环境。,城区“断头路”江都路北延等延伸工程江都路北延工程已启动，预计明年“东二环”与新三环上的江平路将无缝对接；此外，运河南路南延工程完成部分管道铺设，年内建成后，将直抵横穿主城南区的东西向大动脉吴州路。至此，新三环路网日益打通完善，将使路网间“环环相扣”。江都路北延至江平路，新添纵向大通道；东部纵向动脉:运河南路，南延到吴洲路,年内打通。西部纵向通道:邗江南路改造段，西半幅正进行路床施工，年内完工。,热点政策,扬州城市规划,9月19日9点18分瘦西湖隧道正式通车！再也不用担心堵车了！因为有了瘦西湖隧道，只需5分钟就能轻松到达，据了解，瘦西湖隧道设计时速60公里，按理论推算，通过隧道时间仅需四五分钟，据此测算，瘦西湖隧道可分流文昌路1/3车流。进一步拉开现代化大扬州城市框架，推进名城建设和跨江融合发展。,瘦西湖隧道顺利通车分担文昌路1/3车流,热点政策,扬州城市规划,宁镇扬同城化规划发布8月22日，规划明确提出了推进南京、镇江、扬州三市同城化发展的指导思想、主要目标、基本原则和重点任务。到2020年，宁镇扬同城化格局全面形成，基本建成具有较强活力和竞争力的国际性大都市。我市将以规划的批准实施为契机，从四个方面推进宁镇扬同城化。健全机制，确保同城化的规范实施；交通先行，推进同城化的快速通达。,热点政策,诺鼎小结,1、明年或启动全国性的房产税据报道，中国可能最早在明年启动全国范围的房产税。此前房产税已经在重庆和上海进行了试点。报道提到，征税的方式仍在讨论中，有可能调整。房产税的税率并未确定，征收的范围是针对新建房产还是已有房产也没有明确的说法。据了解，穿插房产税将考虑将现有的房产税和城镇土地使用税合并，并将房地产税列为地方税种。2、江都公租房经适房扩面更多中低收入家庭住有其居2014年度江都城区公共租赁住房保障实施细则和2014年度江都城区经济适用住房保障实施细则出台，与去年相比，今年保障对象扩大了覆盖面，公租房保障对象月收入由1600元放宽到1700元，经适房保障对象月收入由1200元放宽到1300元。3、限购限贷松绑持续地方微调刺激9月30日，央行发布文件放开限贷，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。刺激楼市，十月楼市成交量回升。,PART2,2014年三季度扬州土地市场分析,土地市场,全国土地政策,1、国土资源部：正依法加紧制定不动产登记条例国土资源部7月28日表示，近期不动产登记条例出台问题引起社会广泛关注。建立不动产统一登记制度是本届政府机构改革和职能转变的重大举措。这项制度涉及千家万户、各行各业，与人民群众利益密切相关。党中央、国务院高度重视，多次召开会议进行部署，并对条例的出台作出明确指示。2、国土部：铁路土地开放方案落定8月7日，由国土资源部，国家发改委、建设部、原铁道部共同起草的一个关于支持铁路站场土地综合开发的文件已经成型，并已经出台。轨道交通修建带来了土地增值效应外溢，外溢的增值容许铁路公司由收回一部分，就形成了良性的循环：既推进了轨道交通导向的城镇建设，又保证了企业的效益指标。在这样的情况下，未来不排除房企“瓜分”城市交通的各个节点，规避过去扎堆开发的风险。3、国土部：农村房屋土地调查按不动产登记要求进行8月23日，国土资源部发布的农村地籍和房屋调查技术方案指出调查以“权属合法、界址清楚、面积准确”为原则,重点完成农村范围内宅基地、集体建设用地的权属调查和地籍测量,同步开展地上房屋及其附属设施的调查工作。此次农村房地调查是按照不动产登记制度要求进行的,其内容也是建立实施不动产统一登记制度的基本内容和重要组成部分，具体包括宅基地应调查权利人家庭情况、房屋调查重点是房屋的权利人、调查按照不动产登记要求进行、违法宅基地须合法后方可发证”。,土地市场,全国土地政策,4、国土部：严控城市新区无序扩张防“摊大饼”现象9月25日，国土资源部就近期下发的关于推进土地节约集约利用的指导意见举行通气会，表示，将严格管控城市新区用地。今后确需设立城市新区的，必须以人口密度、用地产出强度和资源环境承载能力为基准，以符合土地利用总体规划为前提。国土资源局会在严格掌握标准的前提下予以规范和支持。但是第一必须符合国家标准，第二必须符合土地规划和城市规划。,全国土地政策,土地市场,2014年开年，全国土地市场火爆，地王时有出现，进入第二季度后，由于全国楼市不稳定，开发商拿地谨慎，土地市场趋于平淡，而到了第三季度，由于传统的“金九银十”的来临，增加了土地的供应量。再来看扬州土地市场，三季度7月扬州由于受全国楼市影响，地块入市放缓，仅一块地拍卖，但是8月份10块土地的入市，并在9月份全部拍卖。总体来说，三季度扬州土地市场先冷后热。,扬州2014年三季度每月土地供应量（：块）,扬州2014年三季度每月土地成交量（：块）,整体市场运行,土地市场,三季度土地共成交11幅，土地成交用途从土地成交用途来看，住宅用地成交5套，商业用地成交6套，而规划为商住的没有成交。由此可见，三季度土地成交以商业为主，住宅用地的供应量有所减少。,2014年三季度土地成交用途一览表,诺鼎小结,土地市场,1、三季度扬州土地市场先冷后热，7月供应及成交量少，8、9月供应成交量增加2014年三季度开始，由于受全国楼市的影响，7月土地供应量少，仅成交1块土地，而到了8月份，随着“金九银十”的来临，8月土地供应量急增至10块土地，9月份这些土地也迅速成交，总体来说，三季度扬州土地市场先冷后热，7月较为冷清，8、9月交易频繁。不过就现在市场行情，某种程度上需要增强已有的库存量加速去化。2、三季度扬州土地市场以商业用地成交为主，住宅用地成交减少三季度土地共成交11幅，土地成交用途从土地成交用途来看，住宅用地成交5套，商业用地成交6套，而规划为商住的没有成交。由此可见，三季度土地成交以商业为主，住宅用地的供应量有所减少。随着扬州的不断发展，商业用地供应量的增加也是有必要的，不仅能填补住宅聚集地内的商业空白，还能起到提升城市形象、增加就业机会等更加深远的意义。,PART3,2014年三季度扬州房地产市场分析,整体供销,房产市场,三季度扬州各区域商品房和住宅成交套数情况(套）,三季度扬州各区域商品房和住宅成交面积情况（）,2014年第三季度扬州成交的商品房中，西区成交最高，成交1096套，占比28.63%；其次是东区，成交1076套，占比28.11%；江都区成交955套，占比24.95%；北区成交391套，占比10.21%；南区成交284套，占比7.42%；老城区成交26套，占比0.68%。2014年第三季度扬州成交的住宅中，江都区成交最高，成交873套，占比28.23%；其次是西区，成交833套，占比26.94%；东区成交804套，占比26%；北区成交279套，占比9.02%；南区成交277套，占比8.96%；老城区成交26套，占比0.84%。,房产市场,整体供销,截止至2014年9月25日，2014年第三季度扬州市区商品房成交3828套，这一数据与2013年第3季度成交5838套相比，同比下降34.43%，成交面积430605平米，与2013年第3季度成交671327平米相比，同比下降35.86%；2014年第3季度扬州市区商品住宅成交3092套，成交面积339508平米。截止9月25日，7月份扬州市区商品房共成交1363套，8月份商品房成交1171套，9月份商品房成交1294套；7月份扬州市区商品房成交面积为138530平米，8月份商品房成交面积为143408平米，9月份商品房成交面积为148667平米。,2014年三季度各区域商品房成交面积()占比,2014年三季度各区域住宅成交面积（）占比,房产市场,整体供销,从成交套数来看，7月份扬州市区商品房共成交1363套，8月份商品房成交1171套，9月份商品房成交1294套。以上数据不难看出，商品房成交套数最高的月份是7月，其次是9月，成交第三的月份是8月。暑期虽然是楼市的淡季，但今年，开发商在这样的时机推出了各种幅度的优惠，从而吸引了更多的购房者促进成交。从成交面积来看，7月份扬州市区商品房成交面积为138530平米，8月份商品房成交面积为143408平米，9月份商品房成交面积为148667平米。（每月数据是从1日统计到25日）,2014年三季度扬州商品房成交套数走势,2014年三季度扬州各区域商品房成交面积分布,房产市场,整体供销,从从成交套数来看，7月份扬州市区商品住宅共成交1179套，8月份商品住宅成交854套，9月份商品住宅成交1059套。以上数据不难看出，商品住宅成交套数最高的月份是7月，其次是9月，成交第三的月份是8月。从成交面积来看，7月份扬州市区商品住宅成交面积为122622平米；8月份商品住宅成交面积为97452平米；9月份商品住宅成交面积为119434平米。（每月数据是从1日统计到25日）,2014年三季度扬州住宅成交套数走势,2014年三季度扬州各区域住宅成交面积分布,房产市场,3季度开盘分析,2014年三季度扬州楼市纯新盘、老盘加推次数,2014年三季度扬州各区开盘次数占比,截止2014年9月26日,2014年三季度扬州楼市开盘的项目总量达27个楼盘，共计27次，包括纯新盘入市和老盘推新，纯新盘开盘次数9次，老盘加推项目次数18次。7月份和8月份楼市进入了短暂的休整期，金九厚积薄发开盘量翻番，9月份开盘量高达14次，7月开盘6次，8月开盘7次。从统计的信息来看，邗江区是开盘大区域，成为2014三季度推盘量最多的区域，推盘量达到10次，占比37.04%；广陵区和仪征市开盘推盘量达5次紧随其后，占比18.52%；开发区开盘量达4次，占比14.81%；江都区开盘量达3次，占比11.11%。,房产市场,整体供销,2014年扬州三季度住宅销售平均价格为9195元/，比起2季度的9377元/，环比下降1.9%。,2014年三季度扬州住宅价格走势,房产市场,东区行情,东区随着“金九银十”的来临，8月份的成家量上升，而9月份受供大于求的市场影响，成交量相对减弱，3季度整体来说，东区的成交量摇摇领先其他区域。三季度东区成交比较高的楼盘依次是环球金融城、中海玺园、京杭明珠。,2014年三季度扬州东区销售统计表,南区行情,房产市场,南区三季度的销售并未因为传统“金九银十”的来临，给其带来销售上的动力，南区在3季度的销售平平，从销售面积来看，南区商品房的销售面积一路下滑。南区成交比较高的楼盘是晶福园、中海运河丹堤、金地艺境、蓝爵庄园。,2014年三季度扬州南区销售统计表,西区行情,房产市场,西区在三季度的销售中，显得比较平静。7、8、9三个月销售没有较大的波动，成交量较为平稳。西区成交比较高的楼盘依次是景瑞望府、金地酩悦、万科金域华府、万豪西花苑。,2014年三季度扬州西区销售统计表,北区行情,房产市场,北区三季度的销售，和其他区域一样，8月份的销售明显高于7、9月份，而9月份的商品房的销售业很不尽人意。北区成交比较高的楼盘则是万科城、恒大帝景。,2014年三季度扬州北区销售统计表,老城区行情,房产市场,老城区9月份有明显的成交，商品房和住宅均成交26套，成交面积均为0.37万平方米，老城区成交比较高的楼盘是华信沁园。,2014年三季度扬州老城区销售统计表,江都区行情,房产市场,江都区三季度商品房共成交960套，住宅共成交873套，8、9月份的销售均小于7月份的销售，传统“金九银十”的到来并未刺激江都楼市的销售。,2014年三季度扬州江都区销售统计表,房产市场,新增项目批示,2014年扬州市三季度各月销售许可证获批个数,截止至2014年10月1日，2014年7月至9月扬州共有26个项目获批销售许可证，其中7月共5个项目获批，8月共9个项目获批，9月共12个项目获批。,房产市场,新增批示项目,据统计，截止至2014年10月1日，2014年三季度扬州共有26个项目获批销售许可证，获批建筑面积254180.46平米。7月共5个项目获批，获批建筑面积为60544.98平米；8月共9个项目获批，获批建筑面积为107162.97平米；9月共12个项目获批，获批建筑面积为86472.51平米。,2014年扬州三季度各月销售许可证获批建筑面积（）,销售排行,房产市场,三季度扬州市商品房销售前十排行榜,房产市场,媒体监测,2014年三季度7月份，即2014年7月1日日-2014年7月27日，扬州市区主流平面媒体楼市广告累计投放41次，扬州晚报投放30次，扬州时报投放3次,扬州日报投放1次，壹周刊投放7次。上周楼市广告投放均为半版和整版，其他规格广告无投放记录；2014年三季度8月份，即2014年8月1日-2014年8月31日，扬州楼盘共计投放54则广告，共计37.5版。从广告诉求点来看，形象类排名第一，共有23则广告的投放，占广告投放总量的42.6%；活动类广告投放17则，占广告投放总量的31.5%；开盘类和优惠类分别投放5则，各占广告投放总量的9.3%；预约类投放4则广告，占广告投放总量的7.4%；其余类别均无广告的投放。2014年三季度9月份，即2014年9月1日-2014年9月30日，本月从物业类型看，住宅广告投放量依旧占据了主导地位。从数据统计可以看到，住宅类广告累计投放31则，占