河北廊坊区域房地产市场研究_98PPT_XXXX年.ppt

2010年8月,廊坊区域市场研究,Part1,房地产市场概况,Part2,在售项目盘点,Part3,客户,目录,本次报告主要分析了廊坊市房地产市场的发展现状及趋势，同时调研了主城区目前在售项目的产品及客户情况，为未来项目的发展策略及产品提供参考意义,一、房地产市场概况,1.房地产市场投资固定资产投资快速增长，为房地产行业的快速发展奠定基础,Part1房地产市场概况,房地产投资占固定资产投资比例不断增加，显示房地产市场利好；06年华为、富士康等电子信息产业投资比重较大，导致房地产所占比重减小，但总量依然平稳增加；2008年廊坊固定资产投资在河北省排第4位。2009年受金融危机和国内房地产市场调整双重压力影响，房地产投资比重较上年有所减缓；,09年全年廊坊市人均GDP为28600元（约合4200美元）：廊坊市房地产产业处于快速增长阶段，发展快速平稳，以质量为主，数量与质量并重。,“房地产发展阶段与人均GDP关系”国际通用衡量标准,2.土地市场整体市场土地供应量充足，建设力度明显增强，市场相对活跃,Part1房地产市场概况,2009-2012年廊坊市市住房建设年度计划（单位：套）,2009-2012年廊坊市市住房建设年度计划（单位：）,一级土地市场小结：随着廊坊城市化进程的加快和环北京带高科技产业园区的开发建设，20092012计划供应土地数量持续增长，政府对土地放量的态度积极，充足的土地供应量将为房地产市场的快速发展奠定基础；,2.土地市场城区住宅楼面地价区间集中在1400-1800元/平米，容积率以2.0左右的产品居多,Part1房地产市场概况,城区住宅用地交易盘点（2009年至2010年6月30日）,2.土地市场土地交易频繁，尤其以市区更为明显，楼面地价稳步上升,Part1房地产市场概况,廊坊市区,开发区,固安,万庄新城,城区楼面地价集中区间：1400-1800元/m2最高楼面价：1947元/m2,2009年1月至2010年4月，城区住宅用地楼面地价平稳增长，2010年房地产市场的平台价格必将较2009年继续提升；随着开发区的投资建设，楼面地价也出现了1300元/m2以上的价格，但土地交易市场尚处于起步阶段；万庄新城的土地交易较为频繁，2010年房地产市场将比较活跃；,3.住宅市场受宏观经济影响相对较小，价格小幅平稳上升，现房市场转向期房市场,Part1房地产市场概况,2002-2006年，廊坊市商品住宅供需基本维持平衡；从2005年开始，销售量大于竣工量，说明需求量已经大于现房的供应量；廊坊市场从现房市场转向期房市场；廊坊市商品住宅销售量与价格水平总体增长较快，增长率较高，但绝对量较低；受宏观经济影响小，市场低迷时期量价依然上涨，说明更多的是刚性需求。,廊坊市商品住宅供销对比,3.住宅市场价格激增明显，09年尤为凸现，涨幅达43%，廊坊正在经历起步的快速发展阶段,Part1房地产市场概况,07年来廊坊市区房地产价格增幅达102，目前安次区目前均价为6400元/平米，而广阳区板块均价已经达到7100元/平米，原因分析：正经历起步快速发展的必然阶段；受京津地区高房价的强烈辐射影响。,（数据来源：廊坊统计局）,廊坊市中心价格走势,（数据来源：廊坊房地产网）,3.住宅市场整体市场格局划分明显，存在一定梯次特征,Part1房地产市场概况,【广阳区】价格区间：6600-8000元/110-130平米三居产品为市场主力城市新区，高认知度【安次区】价格区间：6300-7500元/70-90平米两居产品为市场主力老城区，认知度有限,房地产市场小结,房地产市场处于快速增长期，总体趋势向好；土地成交频繁，土地价格不断上升，规划指标均衡；住宅市场抗风险能力强，价格增长显著；市场格局划分明显，存在明显梯度。,二、在售项目盘点,Part2在售项目盘点,在售项目,未开盘项目,区域在售项目,紫金华府,紫金华府,金碧伦温泉公寓,华元和庭,尚华城,豪邸坊,阳光逸墅,盛德花园,中房馨园,紫金华府,东日瑞景,尚都公馆,嘉都TIME,江南水郡,广阳区,安次区,Part2在售项目盘点,典型项目,区域主流大盘,区域标杆项目,江南水郡,豪邸坊,Part2在售项目盘点,西外环边中型体量普宅项目,江南水郡,Part2在售项目盘点,周边配套：教育资源：炮校幼儿园、八中、十中、附小，大学有武警学院、师范学院；综合商场：京客隆、元辰超市、120亩综合市场。医疗资源：安次区医院、妇幼保健医院。银行：工、农、建行,交通与本身配套：交通：廊坊西南部，临廊坊第一景观大道（光明西道）和西外环路。本身配套：18号楼下是底商。20号楼南侧为1栋商业楼。,地处教育区，社区配套成熟，毗邻城市干道，典型的城市主流居住社区,江南水郡,Part2在售项目盘点,项目分为三期开发，富有层次的园林设计和人工湖提升了项目品质,江南水郡,规划分期：共分三期一期为靠项目东侧的5栋楼：1、7、11、15、16号楼。为6层和11层结合的板楼，1梯4户，2009年3月开盘。二期是10栋板楼、塔楼、板塔，1梯2户，分别是2、5、6、8、9、12、13、17-19号楼，前二期均已售罄。第三期是5栋板楼，分别是3、4、9、10、20号楼，于2009年12月开盘。还剩20多套房源。,园林设计：秉承阿尔卡迪亚“江南的园、健康的家”的园林设计理念，同时运用大量实木建造了亭、台、楼阁等。300平米人工湖。下沉广场增加层次感。项目南侧临迎宾道，市政的绿化带。,2,Part2在售项目盘点,年内每平米价格增涨2000元/平米，销售速度较快，廊坊内消化客户群较大。,江南水郡,09年7月,09年8月,8月二期入市（近900套）,09年10月,09年9月,09年11月,开盘5#、6#、18#,09年12月,10年1月,10月开盘8#、12#,月均销售接近300套,7月一期入市592套,10年6月,12月开盘三期，3#、4#、9#、10#、12#,尾盘，还有20多套,销售情况：2009年7月一期的售价为每平米4700元，现在的售价为每平米6700元。在售第三期3、4、9、10、20号板楼，于2009年12月开盘。还剩20多套房源。项目塔楼比板楼每平米便宜300-400元。为每平米6300元左右。贷款首付30%，不限户籍，购房办贷款每平米可优惠50元，若一次性付款，每平米可优惠70元。商业未出租出售，预计售价每平一万多。共30多套商铺，分别为40多平至200多平。营销推广上主要做报广和车身，还有少量网络广告。,4700元,6700元,客户情况：客户来源：客户以本区为多，也有来自广阳区的，80后刚性置业比例较大，几乎占一半。也有商人投资于此的，有部分当地政府官员买房用来自住。购房目的：北京投资客的比例占四分之一，其余为自住。贷款情况：绝大多数客户都是办的贷款。非首次购房：本地改善型客户较多，廊坊本地人，在北京上班。购房驱动：项目离一中、八中、四中近，一些客户为孩子上学方便在此购房。,Part2在售项目盘点,主力户型南北通透，布局紧凑，赠送飘窗提升附加值，产品舒适度较高。,江南水郡,84.33平米二室二厅一卫：布局紧凑，功能分区合理，南北通透；朝南主卧室带一步式阳台；客厅带朝南阳台；北向次卧带飘窗；厨房朝北，排风效果受影响暗卫，采光通风受影响,95.88平米三室二厅一卫：布局紧凑，功能分区合理，南北通透；朝南主卧室带飘窗；客厅带朝南大阳台；北向次卧带飘窗；明厨明卫；,Part2在售项目盘点,典型项目,区域标杆项目,豪邸坊,区域主流大盘,江南水郡,Part2在售项目盘点,安次中心区地带，首个多元化产品项目,豪邸坊,Part2在售项目盘点,项目周边改建项目较多，配套成熟，周边交通相对落后,周边配套：教育资源：廊坊五小、一中、十中、明智学校、拉面学校等；综合商场：明珠超市、保龙仓超市、天洋购物广场。医疗资源：安次区医院、世纪协和医院。银行：中、工、农、建及廊坊银行。,交通与本身配套：交通：西邻贯穿廊坊主城区的银河南路；北侧临近光明西道；西侧临近规划中的廊坊新火车站，目前周边无公交线路。本身配套：规划配套幼儿园、底商；北侧政府公园（待建）。,豪邸坊,Part2在售项目盘点,项目共分两期开发，以产品多样性引领市场,豪邸坊,项目规划（分两期开发）：一期为靠项目东侧的5栋楼：2、3、5、7、9、13号楼。2号楼为16层全LOFT，其他为18层板楼，2010年5月首次推盘。二期是7栋板楼，2栋酒店式公寓，已规划完毕，暂未开发。项目中有少量底层沿街商业。,产品情况：一期5栋楼：2号楼为16层2个单元全LOFT，其他为23个单元的18层板楼，户型面积以70平米两居以及90-113平米三居为主，另有部分130平米左右大户型产品。二期是7栋板楼产品设计与一期一致，不再有LOFT产品，而另外2栋酒店式公寓户型面积为40-50平米为主。,Part2在售项目盘点,主力户型南北通透，布局紧凑并增送飘窗，附加值高，产品舒适度较高,豪邸坊,70-73平米两居，户型方正典雅，功能分区明确，布局合理，南北通透。有赠送面积,100-114平米三居，主卧室大转角观景窗，户型方正，空间利用合理。,117-130平米三居，户型方正典雅，南北通透，主卧室大转角观景窗，功能分区明细。,100-106平米三居，有赠送面积，功能分区合理，南北通透，主卧室大转角观景窗。,Part2在售项目盘点,主要为本地客户贷款自住，注重品牌营销，销售火爆。,豪邸坊,客户来源：廊坊本地人购买的居多：其中下县的私营老板以及老城区政府、机关单位人员购买占据很大比例，另有少部分北京客户来此置业。置业目的：改善型住宅或多次置业者；客户关注点：荣盛开发公司的品牌和物业服务水平；小区品质以及在此购房人的整体素质；实用的户型设计、赠送的面积和价格的优惠政策；规划利好带来的物业升值空间,客户情况：,2010年5月底首次开盘，推出项目东南角的13号楼11层4个单元，共计88套，6272.86平方米，开盘前三天即售罄。2010年6月13日推出一期2、3、5号楼，分别为18层3个单元、16层2个单元LOFT、18层2个单元，共计244套。开盘至今9天时间内，已销售160套左右，占本次推出量的65%。成交均价为7100元/平米；后续产品为一期余下的7#和9#住宅楼以及二期的7栋住宅楼和2栋酒店式公寓（具体推出时间未定）住宅产品以70平米两居以及90-113平米三居为主，提供部分130平米左右大户型产品；酒店式公寓面积为4050平米为主。,销售情况：,Part2在售项目盘点,廊坊在售项目盘点,Part2在售项目盘点,廊坊市场存量盘点广阳区后续供应有限，安次区竞争激烈,华元和庭,项目一期08年开始销售，现剩下60套左右房源，以90-131的三居为主,江南水郡,东日瑞景,20-110平米2居和3居为主力产品，项目目前处于尾盘销售期，余20套左右房源,2007年开盘，已售罄四期，第四期以90平米两居为主,2010年5月一期开盘，以80-90平米2居为主，共计1000余套,5月开盘500余套，以60100平米2居，90200平米3居为主，,前两期已售罄，以95平2居和120平米3居为主,二期2010年5月开盘，推出334套，主力户型为100-135平米3居，目前剩余10套，无后续,6月19日开盘售罄，5栋400余套住宅，以8090平米两居为主，无后续,后续规划二期为规划为15栋住宅楼，入市时间未定,后续16栋住宅,在售存量,后期推出,阳光逸墅,盛德花园,尚华城,金碧伦温泉公寓,紫金华府,豪邸坊,中房馨园,第五期尚未拆迁，入市时间未定，预计300余套房源,二期6栋住宅，开盘入市时间未定,三期25栋板楼，入市时间未定,2010年6月一期开盘，以70平米2居和90-113平米3居为主，目前以销售65%左右,2010年6月26日开盘，推出180套，130-150平米3居和4居，开盘三天销售160套左右,后续为9栋住宅和2栋酒店式公寓，公寓户型为40-50平米开间，入市时间未定,后续住宅建面11万，入市时间未定,安次区,广阳区,廊坊在售项目小结,广阳区：传统的商业中心和政府所在地，区域成熟度和市场认知度均向好；安次区：发展相对滞后，区域开发处于起步阶段，但伴随产业园的逐渐成熟及政府投资的不断加大，未来发展潜力巨大；,区域特点,市场特点,典型的内向型市场，发展初级，产品设计注重于满足基本居住需求，营销水平较滞后；荣盛地产及其物业在当地是绝对的强势品牌，拥有良好的市场口碑并占有很大市场份额；2010年新增项目均呈现热销状态，消化速度最高可达250套/月；,廊坊在售项目小结,园林：注重园林的打造，以中式风格为主并多包含水系景观，参与性强；配套：小区配套功能单一，以住宅底商为主，无会所及大型商业配套；产品：安次以7080两居为绝对主力，广阳以110130三居为绝对主力户型，产品主要特点为南北通透、明卫明厨、功能区划分明确，赠送飘窗等高附加值；外立面：中式风格占市场主导，新古典风格开始出现但较为初级，纯粹性和品质感均有待完善；,产品特点,市场特点,地缘型客户是主要的购买客群，广阳区的认知明显高于安次区；刚性需求为主，对产品主要关注点主要停留在功能实现上；对品牌开发商较为依赖，从众心理严重；,三、客户,Part3客户,客户访谈1投资型,基本概况,张先生：40岁，家住大王古庄，私营业主（做生意快20年），年收入30万以上，开本田雅阁（04年购买）；家庭结构：自己、妻子、儿子、女儿（父母不同住）；其它信息：已给父母购置一套房外还有一套投资房。,客户语录,“孩子也大了，教育问题不能不考虑了。现在的地方太不方便了，买这套房子方便孩子上学，这周边干点啥都挺方便的。主要也就给老婆孩子用了，我自己是不怎么过来的，生意毕竟不在这边嘛，另外父母过来也不挤，老人嘛有时候就是想孩子的。”“我对房子的事关注不多，就是这两年开始考虑孩子上学才考虑的，水郡是荣盛开发的，绝对没问题。荣盛这种大品牌开发商的东西都卖的好，这房子品质绝对没问题。现在大家都在说房子要降了，这我也不说啥，反正我买这房子，肯定降不了的”,关注点,品牌、物业品质、居住舒适度、资源优势等,基本概况,王先生：34岁，家住安次区祖各庄（55平米小两居），管道局员工。黄女士：33岁，小学教师。家庭月收入6000元左右，开新赛欧；家庭结构：丈夫、妻子、12岁儿子（父母不同住）。；其它信息：父母在乡下、想接父母同住，原房子旧、小、破。关注户型品牌。,客户语录,“俺俩都在这边上班，住的地方没公交不方便；孩子也在附近上学，每天上班还得先开车送他过去。另外父母年纪大了身体也不好，该接他们过来了。说实在的我们早就想换房子了，就是一拖再拖，房子一直涨，挺愁人的。”“买这儿的房子主要还是因为是荣盛开发的，朋友说了之后我就一直关注来着。荣盛可是一个大品牌，信誉绝对ok。我们的新房子在小区内观景最好、户型也不错，而且厅比原来大了不知道多少，以后装修下肯定挺不错，比原来肯定住着舒服，到时候找朋友来我家里玩来。”“全款对我们两口子来说压力还是挺大的，现在孩子越来越花钱。我们就打算慢慢还贷款之后攒下的钱给孩子用。”,关注点,配套及交通、户型实用、景观园林、价格经济、品牌等,客户访谈2改善型,Part3客户,基本概况,朱先生：25岁，家住管道局家属楼，政府公务员，月收入3000元；家庭结构：父母、自己、未婚妻；其它信息：将来自己出来单住，不和父母一起住。明年房子装修完结婚。父母给首付。关注户型、价格。,客户语录,“我和我对象已经定婚了，买这房子就是为了结婚用的。前两天俺俩来看，这的房子户型还是挺实用的，赠送的面积也很多。我们两个人住足够了，会挺舒服的。虽然现在地方偏了点，明年买了车就好了，到时候一交房就不怕交通不方便了。”“这地方有点偏，不过开车也就好了，价格便宜。主要房子给我俩的压力小，我们收入又不高，要是像管道局工作的那些人就好咯，而且吧，我们也不想活的太累，也就只能在这买了，将来有钱了再考虑换哪呗，我对象和我都这个意思。”,关注点,价格经济、户型实用、交通便利、产品附加值等,客户访谈3首置型,Part3客户,在售项目客户特征,客户接受总价区间：,总价50-80万，两居三居为主,客户来源：,廊坊客户为主占85%以上，其中以项目区域地源性客户及廊坊下县客户为主。,客户需求：,首置（大量）：婚房、高性价比房、外来人员定居房等；改善（大量）：子女教育房、家庭结构变化购房、旧换新购房、拆迁户购房等；多次置业（少量）：投资房、其它目的性购房等。,客户年龄结构：,以25-40岁客户为主。其中包括23-28岁首置、27-45岁改善、及少量32-50岁多次置业。,客户购买方式：,80%以上客户均以贷款方式购置，仅有少量客户（多次置业者）全款支付。,客户职业构成：,改善：私营业主、下县老板、管道局及管道公司员工、政府部门工作人员及部分事业单位从业人员等。首置：华为富士康等公司职员、公务员、医生、教师、银行人员、其他普通工人等。,客户关注点：,价格经济、品牌口碑、户型实用、配套成熟、交通便利、景观园林、居住舒适度、教育优势、物业品质、社区品质等；,Part3客户,市场客户结构,市场主力客群,市场客户需求分层,TheendThankyou!,附件篇附件1：区域在售项目案例卡,廊坊案例卡汇总,广阳区东日瑞景华元和庭紫金华府金碧伦温泉公寓中房馨园安次区江南水郡盛德花园紫薇天怡阳光逸墅尚华城豪邸坊中房馨园,尚都公馆嘉都TIME艾力枫社国际广场；,旭辉十九城邦,普通在售住宅项目,别墅项目,尚未开盘项目,东日瑞景,北外环边中型体量普宅社区,本身配套：18号楼带底商。20号楼南侧为1栋商业楼。小区内设有双语幼儿园一所、大型超市、菜市场等。周边配套：教育资源：蓝天艺术幼儿园、河北工业大学、廊坊师范学院、市第一实验中学、十四中、第九小学等。商业：福星隆超市、天都大酒店。医疗资源：市中医院、博爱儿童医院、建安医院等。,交通：永兴路与北外环南侧交叉处西南侧，永兴路东,裕华路西东与“五星级温泉度假村”相邻，南依供电局文体活动中心，北是华为配套生活区，西是武警学院的頣和家苑。,地处北外环沿线，交通便利，周边配套成熟，典型的临环线成熟社区,东日瑞景,天都大酒店,市中医院,建安医院,市第一实验中学,河北工业大学,东日瑞景,规划分期：总共分为二期一期为东区盛唐：一期总栋数22栋，15栋住宅楼（其中11号楼底三层为商业）、1栋商业、1栋公寓楼、1栋幼儿园、4栋停车场。一期15号楼为公寓楼，层高4.8米，可隔为二层使用，且为70年产权。一期商业将分成100-200平米的小单元对外销售，目前未定价。一期5号楼为5层，1-4号、7号楼、12-14号楼为6层，其余都为11层楼。房屋套数1277套。二期为西区盛世：二期规划未批，目前未动工。规划上为15栋住宅楼，分别为5层、6层和11层。,分期开发，规划上将打造商业、公寓、住宅等为一体的综合体,幼儿园,小高层单体,多层单体,建筑设计：天津中怡设计有限公司和德国G+P建筑师事务所联合设计整个小区的设计理念上依照中国传统文化中“负阴抱阳”的居住理念。多层住宅采用青灰色瓦屋面的坡屋顶，山墙上端加了古铜色的花格装饰架。高层在顶部做了具有传统意味的扇形窗户，以及在入口处用现代的手法以简化的唐朝屋顶来突出本小区的风格定位。,园林设计：园林风格为中式（仿皇家园林设计）。在盛唐、盛世两区的中心位置分别围合成两块完整的集中绿地、长安广场和开元广场；区内还将象征财富的龙河之水蜿蜒引入小区，贯穿小区东西两端。盛唐主入口广场分别以20米宽的盛唐大道延伸至长安广场，长安广场周围有太白醉酒雕塑、儿童活动广场、华清池、贵妃亭、太平广场等景观小品。,东日瑞景,建筑和园林设计皆为中式风格，和谐统一，仿皇家园林的设计，提升项目的尊贵感,（15号楼）公寓层高4.8M，隔为两层：底层大面积客厅，带独立卫生间；上层为卧室，带一个独立衣帽间；底层、上层全为北向采光。非独立厨房，与客厅一体,普宅层高2.8M：卧室带南向独立阳台；客厅带南向飘窗；卫生间为暗卫；非独立厨房，与客厅一体,主力户型80多2居：主卧室带南向独立阳台；北向次卧带飘窗；独立厨房北向采光；大面宽客厅南向采光暗卫,东日瑞景,主力户型为80多二居室，布局紧凑、南北通透、功能分区、附带飘窗，舒适度较高。,得房率85%,东日瑞景,客户情况：,客户来源：多数为本地人，来自廊坊主城区，占50%以上，也有小部分周边县、北京市的客户。客户职业：主力客户为20多岁年轻人，父母付首付款，小两口自己还月供。有部分客户年纪为30多岁，职业是廊坊的私企老板、生意人、中石油管道局员工，还有华为、富士康等企业员工，有车的居多。购房目的：买二居的客户多为刚性自住，买三居的客户主要是改善型自住，纯投资的客户较少。贷款情况：贷款购房占80-90%。有部分年轻客户是父母付首付款，小两口自己还月供。,地缘性年轻客户，刚需、改善自住为主，关注社区规模和配套。销售良好。,销售情况：,项目早于2008年10月就开盘销售，现还剩5%的尾盘，以三居为多。2008年近4000元/平米，2009年年初时的售价是4500元/平米。现在售价为6700-6800元/平米。公寓的售价为7800元/平米。开发商自己销售，无代理公司，目前无优惠和折扣。贷款首付比例为30%。营销渠道上只开盘时在“消费广场”上打报广、短信，发传单，没做网络广告和车身等。,东日瑞景,24小时保安巡逻，地面辐射采暖等均显示出物业服务的高水准。,社区内设有24小时保安巡逻、电子监控系统以及单元电子可视系统。小区内采用地板辐射式采暖，这种采暖方式使整个地板均匀热辐射，房内的温差小，给人脚暖但头不热的舒适感觉，这正符合人体生理需求。,物业与服务：,地板辐射采暖,华元和庭,廊坊广阳核心区小体量普宅项目,华元和庭位于广阳区解放道与和平路交汇处，交通畅达四方。小区北门经18、13、快12路，南门经10路公交车，去往市区、车站、开发区都非常方便。通往北京、北三县的汽车在小区北门经过，出门即可乘坐。邻近公交站为韩一站、市驾校站。,交通：,周边配套：教育资源：为管道局中学、八小、六中、管道局一幼二幼、广阳一幼；商业配套：新源天街、明珠商场、新朝阳购物中心、王寨市场、集美家居、保龙仓超市；医疗配套：管道局医院、市医院。,华元和庭,广阳中枢核心地段，本身无配套，周边配套齐全,华元和庭,园林风格：新中式风格，围合式空间形态，收纳亭台楼榭经典元素于新中式园林。建筑设计：新中式建筑，庄重典雅的立面形象，塑造沉稳感觉。外立面为涂料，面砖，石材饰面。台地建筑，错落有致。,规划分期：共分二期5栋住宅楼，一期200多户，二期100多户，总共近400户。分别为9-18层板楼，1梯2户。后续无房源，现在办理入住。,分二期开发，园林风格和建筑风格都为新中式，庄重典雅,客户情况：,客户来源：客户多数为本地人，来自廊坊主城区和周边县的。客户年龄：主力客户的年纪为30-40岁的居多。置业目的：以刚性自住为主，投资目的占比较小。付款方式：贷款购房占大部分。客户关注点：看中项目地段和户型。,项目销售情况,项目于2010年6月19日开盘即售罄共计400余户。开盘售价是每平米6500元。无折扣。售楼处人员不对外接待，正在为已购房客户办理手续。没有做营销推广，只做了传单和宣传手册。,华元和庭,主力客户来自廊坊本地，刚性自住为主，关注地段和户型，整盘推售400余户当天售罄,紫金华府,城市中心地带经典高档社区,周边配套：教育资源：碾子营小学、廊坊十一小、七中、九中、电子信息工程学校、河北工业大学等；综合商场：乐购、京客隆、联华超市、元辰超市、新朝阳购物中心等；医疗资源：妇幼保健中心、蓝天、万福、建委及新世纪儿童医院等；银行：中、工、农、建及廊坊银行。,交通与本身配套：交通：广阳区东北部，临近开发区方向，处于和平路西新源道上。本身配套：景观园林、底层商业街。,紫金华府,地处中心居住区，配套成熟、出行方便,紫金华府,规划情况（分两期开发）：一期9栋1#、2#、3#、6#、7#、8#、9#、11#、12#板楼；二期4栋5#、10#、13#、15#板楼（无4#和14#楼）；1#、2#、3#、5#、10#、15#楼底下2层为商业，模式为开发商自营及对外销售共存；产品情况：项目均为一梯两户，主力户型90-135平米的两三居；,分两期开发，现已均开发完毕，产品形式较单调,紫金华府,主力三居：功能分区合理；主卧客厅均有南向阳台。,主力户型南北通透，布局紧凑，得房率高达89%，舒适度较高,主力两居B：布局紧凑，功能分区合理，南北通透；主卧客厅均有南向阳台，客厅空间大。,主力两居A：布局细致，功能细分，南北通透；主卧客厅采光好。,紫金华府,客户来源：客户主要以廊坊当地人为主，自住为主；其中广阳区占多数，有部分下面区县的客户来此购房；有极少数北京人来此置业；购房目的：多为改善型住宅或投资者；贷款情况：85%以上客户都是办的贷款。非首次购房：本地改善型客户较多，另投资客占一定比例。购房驱动：户型实用，公摊面积小，地处廊坊主城区东北部，升级潜力大。,客户情况：,本地客户贷款自住为主，关注发展潜力，户型实用性，销售良好，尾盘在售,一期2008年开盘，推出9栋板楼，目前已经全部入住；二期2010年5月开盘，推出5#、10#、13#、15#四栋楼，共计334套，目前仅剩10套左右；后续无产品供应。,销售情况：,金碧伦温泉公寓,广阳区中心地带、唯一温泉入户住宅,周边配套：教育资源：自身配套幼儿园（待建）、管道局小学、管道局中学、廊坊市卫生学校、廊坊市体育运动学校等；综合商场：保龙仓超市、明珠超市、新朝阳购物中心（沃尔玛）及自身配套；医疗资源：管道局医院、天津眼科医院等；银行：工、中、农、建及廊坊银行。,交通与本身配套：交通：紧临城市交通主干道“新开路”，公交15、16号可直达，距离廊坊火车站1200米。本身配套：4万平米景观园林，24小时地下深水温泉入户，另幼儿园、会所、沿街商业均未具体规划实施。,金碧伦温泉公寓,交通便利、社区成熟、配套齐全,主力户型A：92平米二室二厅一厨一卫：布局紧凑，功能细分较多，南北通透；朝南主卧室带步入式衣柜；客厅北向，通风良好；次卧南向，附送面积；厨房朝北，排风效果较好独立式卫生间,主力户型B:126.88平米三室二厅一厨两卫：布局紧凑，功能分区合理，南北通透；朝南主卧室带观景阳台；两个次卧一南一北，更实用；卫生间均设在卧室旁，更加人性化。客厅居中，不够大气；南向两卧室共用次卫生间；,金碧伦温泉公寓,全部户型南北通透，布局合理、格局方正,客户来源：客户以本区为多，也有来自安次区和下县的，刚需首置及改善比例较大，占70%左右。也有外地人于此投资的，主要是北京人在此投资。购房目的：本地人购房主要为自住，前两期北京投资客的比例占四分之一。贷款情况：贷款客户居多，首付款大多在40%以上；一次性付款客户占总体的30%左右。非首次购房：本地改善型客户较多，廊坊本地人尤其是管道局员工。购房驱动：位于廊坊市中心广阳区，交通便利、环境好、业主口碑好、廊坊唯一温泉入户。另廊坊人对广阳区有特别的钟爱。,客户情况：,金碧伦温泉公寓,前两期均已售罄，主流刚性需求客户促成销售火爆局面,销售策略：项目无具体营销推广活动（派送传单），主要以前期续客宣传为主。一期：2007年项目一期开盘，推出6栋楼。销售火爆，并形成社区氛围。二期：2010年4月二期开盘，推出3栋楼共500套，均价6600-6700元/平米之间；开盘即售完。后续：现在后续三期（25栋板楼）尚未规划，土地一级开发并没有完全结束。配套：配套幼儿园、会所、沿街商业项目已制定为北侧沿街底商3层，均未具体规划。商业为销售与自营结合。,销售情况：,中房馨园,广阳区核心地带的中小型体量普宅项目,交通：东临八干渠，南靠原始居住小区，西侧为景瑞尚城、北侧为未来中太集团开发社区）。项目所在区域距离迎宾道和平路仅500米，距离市中心新华路约2000米。,周边配套：教育资源：廊坊6中、8小、华北航空航天大学等。商业：新朝阳购物中心、沃尔玛超市。医疗资源：市人民医院、长征医院、嘉和堂药店。,建筑设计：在建筑上我们深入挖掘中国建筑的精髓，建筑造型以简约现代的新中式风格造型为基础，力求将反映江南建筑的建筑风格融入其中。将中国优雅华贵而舒卷自如的的人文气质体现在建筑上。园林设计：项目内部园林规划有“三山、八园、十六景”，一主轴、多动线，在连续的主景脉络上，分出若干活动场地和园中之园。在园林内部材料上大量使用了强调中式的吉祥意象。（大量采用了葫芦、元宝、如意、草龙云纹等中式意象的图形）,2010年6月26日开盘,2010年6月28日,开盘三天销售150余套,开盘1#、9#共180套三、四居,还剩26套,将推出200-300套二、三居,2010年7月下旬,中房馨园,广阳区新中式热销大宅，交通便利，周边配套齐全,盛德花园紫薇天怡,目前廊坊市南城规模最大的普宅项目,交通：望京大道一直往南，经银河北路过银河大桥，到银河南路与永华道的交叉口，本项目在西南侧。距离新规划的城际高铁火车站仅3公里，距离火车站仅2公里。40分钟进京（京津塘高速公路）。未来京廊轻轨的开通到亦庄的时间只需15分钟。,本身配套：1100平米幼儿园教学楼；960平米会所；超市、银行、物业、邮电等社区配套服务设施。一栋写字楼，盛华大厦。文化活动中心、休闲广场。周边配套：商业配套有明珠超市、明珠商厦永华店；教育配套有一中、七小、五中、十四小等；医疗配套有安次区医院。,盛德花园紫薇天怡,明珠大厦,临安次区主干道，交通便利，配套齐全,盛德花园紫薇天怡,规划分期：共分五期一期为1-19号楼，19栋南北通透6层板楼，约800户，已于2007年售罄；项目二期和三期约17栋住宅楼，为20-28号楼和43、45、46、48-52号楼，约700户，于2008年售罄；盛德花园紫薇天怡是第四期，2010年6月售罄，为水系景观四周的七栋塔楼，均为21层，2梯8户，共1176户。五期还未动工，开盘时间未定。为地块西侧6栋住宅、写字楼、超市、办公楼。其中29、30号楼为1梯2户，3个单元，6层板楼；39-42号楼，均为高低不等的板楼，其中2个单元为6层，1个单元为11层，约300户。,分五期开发，前四期已售罄，第五期未动工,盛德花园紫薇天怡,95二室二厅布局紧凑，功能分区合理，南北通透；南北向双阳台；南北主次卧室皆赠送飘窗；卫生间干湿分区。,132三室二厅南北通透，布局合理，尽可能的多做赠送飘窗（南北双次卧、客厅和餐厅皆带飘窗）；主卧连接南向大尺度阳台，北向厨房也带生活阳台，双阳台设计；超大面积厨房；卫生间干湿分区；,九大节能环保技术：太阳能冷水加热处理、饮用水分离，雨污分流、雨水收集回用、生活废水处理、LED灯、太阳能供电路灯、降噪透水砖路面技术、外墙保温罗宝板。,主力户型阳台、飘窗多，外加节能环保技术，附加值高,廊坊主城区地缘性刚性自住客户为主，销售节奏为分五期推售,盛德花园紫薇天怡,客户情况：,客户来源：客户多数为本地人，来自廊坊主城区，占80%。周边县市和北京客户占少量，约20%。客户年龄：北京客户来投资的，一般为40-50岁，看中廊坊升值潜力。本地客户主要为廊坊普通工薪阶层，职业为国企员工、外企员工等，满足自住的刚性需求。年纪30岁左右。置业目的：以刚性自住为主，投资目的占比较小。付款方式：贷款购房占比达80-90%。,项目销售情况,项目早于2007年就开盘销售，至2010年6月已售完前四期。五期未拆迁，推出时间未定，售价未定。估计有300余户。营销渠道上做了电视广告，在报纸“消费广场”上发报广，发传单、网络广告。四期紫薇天怡七栋塔楼案名与北斗七星呼应，叫天枢阁、天璇阁、天玑阁、天权阁、玉衡阁、开阳阁、摇光阁。,阳光逸墅,临南环路中型体量普宅项目,阳光逸墅,本身配套：社区内规划配备大型商业；幼儿园（安次一幼）。周边配套：教育资源为五中、十四小商业配套为明珠永华店；医疗配套有管道局医院。,交通：小区南侧紧邻南外环路，北靠瑞丰道，西接规划路，东临建设南路；小区邻近富士康工业园区和安次工业园区。,临安次区主干道，南依两大工业园区，交通便利，配套较为齐全,阳光逸墅,规划分期：共分二期13栋住宅楼，项目分2期开发，总共1595套。以板楼为主，少量板塔，分别为6层、11层和18层。一期1000户，为南侧的1-7号楼。二期为北侧的8-13号楼。,园林风格：中国美术学院风景建筑设计研究院做的园林与建筑设计，小区内设计了主次两条景观轴线。主轴为南北向，贯穿整个“中央公园”，连接各个景观节点；次轴线为正对小区主入口的东西向景观轴线。拥有2万平米水系。建筑设计：以简约现代的江南风格为基础，力求将反映江南建筑的建筑风格融入其中。建筑表面材料以白色涂料、灰色面砖为主，适当结合钢材与石材；色彩以冷色调为主，适当结合暖色百叶以衬托和变化。首层大堂墙面为大理石。外立面底四层是外挂石材，以上是涂料。,分二期开发，园林风络与建筑设计都以简约现代的江南风格为主,阳光逸墅,北向阳光房带飘窗；南向大尺度阳台南北向的主次卧均带飘窗；卫生间干湿分区；,主力户型均为双阳台设计，尽量多做飘窗、赠送书房，附加值高，卫生间干湿分区，舒适度高,70平米送7平米，85平米送9平米；卫生间干湿分区；明厨，主卧带飘窗；双阳台设计；主客厅与阳光书房相连；,阳光逸墅,客户情况：,客户来源：客户多数为本地人，来自廊坊主城区和周边县的，北京的客户占3%-4%。客户年纪：主力客户的年纪为30多岁。置业目的：以自住为主，少量投资。付款方式：绝大部分客户是贷款购房。客户关注点：客户比较关注品牌和地段。,项目销售情况,项目于2010年5月开盘卖第一期7栋楼共计1000余户，开盘时卖每平米6200元，无折扣，现在卖6500元，已售50%，二期的售价未定。西北侧5000平商业将出售。3号楼的70平米送7平米，85平米送9平米。地下室卖每平米1000多元，2米高。现场有客户6组，40岁左右年纪的为主，有带小孩的客户。有样板间，营销渠道上只发传单，没做网络广告、短信等其他推广活动。老客户带新客户的情况比较多。,自住型本地客户为主力，客户关注品牌和地段，销售速度是月均400套左右。,尚华城,银河南路旁较大体量普宅项目,毗邻南城主干道银河南路，交通便利，配套齐全,尚华城,本身配套：规划二期有二栋商业。一期的1-2号楼、21-24号楼有底商。规划有幼儿园。,周边配套：商业配套：兴安市场、兴隆市场、明珠兴安超市、明珠永华超市；教育配套：市第一中学、十四小、王庄小学；医疗配套：安次区人民医院、安次区卫生防疫站、广阳区防疫站防治院等。,交通：1、4、9、14、15路公交车经过。沿银河南路，交通便利。到京的车程约在40分钟。,尚华城,分期：一期有住宅楼16栋板楼，11-22层，都是2梯2户，一期共2088户。一期先开六栋11层小高层，一栋24层高层住宅，其余均为18层高层住宅。1-2号楼、21-24号楼有底商。后续还有10栋板楼开盘，时间未定。二期还有8栋板楼在规划审批中，二期中还有2栋商业楼，未动工，开盘时间待定。,分二期开发，分期推售，园林风格为欧式新古典，营造花园式居住空间,园林风格：9000平米超大景观区，独特欧式新古典风格，山水院落住宅自然呈现，流水、落花、小桥、古树，小径蜿蜒其间，宅中有景，景中有宅，花园式居住空间。,尚华城,客户情况：,客户来源：外地人购房占40%，其中北京人占20%，廊坊本地客户占60%。客户年纪：20多到50多的都有，主力客户为30-40岁的改善型客户和30岁左右的刚性需求客户。20多岁的自住客户多为父母出首付，自己还月供。置业目的：户型面积区间跨度大，以首次置业自住和改善性自住为主。付款方式：大部分客户是贷款买房。有一小部分北京纯投资客户选择一次性付款。购买的多是小户型。客户关注点：客户关注此项目是大型社区，配套全，地段好。,项目销售情况,项目2010年5月尚华城第一期中的6栋楼开盘，至今已卖了500多套。现在每天的消费速度在7、8套，周末日销售量在10多套。第一期还有10栋楼未开盘。后续二期还有6栋楼。推广语为“京津塘高速、京廊轻轨，无碍连通北京”。有样板间，营销渠道为报广、网络、围挡。,廊坊本地客户刚需与改善自住为主，销售速度在月均400余套,售楼处,别墅项目,旭辉十九城邦,旭辉十九城邦,廊坊开发区目前在售的大规模别墅项目,配套设施：项目规划有8000大型会所，地上两层、地下一层；社区幼儿园；项目东侧为国内最大的高尔夫球场，占地约440万平米,交通：从项目出发到廊坊市区，经云鹏道、和平路抵达沃尔玛，约10分钟路程。从项目出发只需5分钟即达京津唐高速路口。30分钟进京（京津快速路）未来京廊轻轨的开通，会将廊坊到亦庄的时间缩短到只需15分钟。（东方大学城南门规划中建有站口）。,地处东方大学城内部，社区配套成熟，毗邻京津塘高速路，环抱高尔夫球场,旭辉十九城邦,项目,售楼处即后期的会所所在地,高尔夫球场,规划分期：共分三期一期47栋联排，229套，2009年11月开盘，目前已经售罄二期为46栋联排和6栋景观高板，预计2010年7月开盘第三期联排和板楼，具体规划暂未定,项目分三期开发，一期已售罄，二期即将开盘，产品以联排和景观高板为主,旭辉十九城邦,布局紧凑，功能分区合理，南北通透；私家花园入户；附赠地上车位；明厨明卫；,主力户型南北通透，布局紧凑，送花园送车位，附加值高,旭辉十九城邦,一期联排别墅面积区间为253-360，共分为8种户型，三个面积段G3、G4户型面积最小，在253-260之间G5、G6两种户型面积最大，在350-360之间G1、G2、G7、G8四种户型面积居中，290-310,二期别墅户型为260-330平米联排,户型情况,G6户型,客户情况：,主要为廊坊本地客户改善自住为主，一期消化速度较快，本地购买力强,旭辉十九城邦,客户来源：一期推出后，廊坊本地人购买的居多：下面区县的私营老板，管道局、富士康、华为等公司的高管购房的居多，极少部分北京客户来此置业置业目的：多为改善型住宅或多次置业者；付款方式：一次性付款客户达到3、4成左右客户关注点：第一个别墅项目，惟一一个高尔夫别墅项目，项目紧邻国内最大高尔夫球场，环境景观好,项目销售情况,2009年11月首次开盘，推出一期229套联排别墅；2010年3月基本销售完毕二期预计2010年7月开盘，目前正在蓄客阶段,11月一期入市229套,一期售罄,二期预计2010年7月开盘,尚未开盘项目,尚都公馆嘉都TIME艾力枫社国际广场；,尚都公馆,广阳区中心地带的小体量普宅,嘉都TIME,大规模城市综合体项目,艾力枫社国际广场,开发区的城市综合体,附件篇附件2：访谈纪要,典型客群1：政府权力公务员,典型客群2：生意人古董商人刘先生,个人情况：50多岁，男，以前当过兵、做过政府官员、办过企业目前为做古董生意居住现状：和平丽景，2004年购买的在华夏经典、第五大街商住两用（楼上楼下）、新奥银河大街楼盘对和平丽景看法：房型比较舒适，每个屋子采光都比较好，明厨明卫，卫生间通风比较好，现在好多房子卫生间不是自然通风的，都是抽风绿化也不错，也因为靠近了路边的绿化带房子墙体不是很好配套比较全，但是缺憾的地方就是没有自行车棚，我看万科北京的项目就有自行车棚，很人性化的设计，现在自行车都堆在楼道里，特别的拥挤、不雅和不方便,区位认知：北边和东北边居住氛围比较浓厚，但是整体配套设施不是很齐全，所以入住率并不是很高，我感觉大概只有，比如阿尔卡地亚、城市旺点，住的人都不是很多北边区域买房投资的比例会比较大，大概占的比例第八大街在市区位置还是便利的，生活配套也相对完善南边相对来讲发展会比较慢，区域建设缺少强有力的拉动产品形态：更喜欢低密度的居住环境，但是不喜欢住别墅，中国贫富差距太大了，不应该住别墅的。产品面积：会选择平米的房子，年轻人选择小户型的应该比较多，大概、平米，还是很受欢迎的。建筑风格：目前市场上的项目大部分都是现代风格的建筑，适合大众的品味，但是我认为经典的东西才是持久的，更喜欢欧式风情的建筑风格，象欧洲的小镇多少年都不会过时，稀缺的肯定是更具有价值的。自己本身是做古玩的，有韵味的、艺术品更值得珍藏，价值永恒社区配套：应该有些高档的配套设施，现在开发商考虑利润太多了，很多配套考虑后期盈利，就不做了，其实不应该这样目光过于短浅，高档的配套是身份的象征，也是开发上品牌的树立。看过国外和国内一些高档社区都会有图书馆等文化设施，定期举办特色节日，很值得借鉴的。另外还要考虑我们国情需要，为中老年建一些休闲运动的设施，考虑大众的这些需求其他：目前正在考虑在北京亦庄买房，周边朋友对于廊坊的认知还不是很高，希望买平米左右的普通住宅；也考虑在杭州买房，北方天气不好的时候就可以去南方向受好的环境看过万科的产品，认为万科的优点在于不仅是开发房地产产品，还是在做文化，很多地方设计非常人性化，比如晚上的照明系统，全方位的监控系统，做好的产品，要具有前瞻性，不仅仅是大众的产品如果廊坊市场上有好的高端的产品还是会追随的,客户背景：60岁左右，做钢材生意，在北京和廊坊都有，有两个儿子和两个女儿置业状况：在廊坊和北京多处置业，华夏花园、阳光佳和，棕榈泉、富顿中心、新坐标、赛洛城等楼盘，是投资的一个方向这些房子能贷款就都贷款了，不愿意全部付清，有钱愿意投资到生意上目前居住在华夏花园，99年购买，250平米，还有两套200平米左右，两个孩子居住2006年在阳光佳和买了60平米的一居室，当时认为那个位置没有居住过，就兴趣买了一套棕榈泉130平米两居室，现在出租，置业需求：在购买的物业里最喜欢华夏花园和棕榈泉。华夏花园位置便利，小区安静，物业管理到位。棕榈泉是看中了它的会所，当时就是被会所震撼了，认为它肯定会升值。喜欢套间。棕榈泉当时在5号楼和8号楼有300多平米的豪华套间，自己很喜欢。看过北京很多别墅项目，最终还是选择了廊坊新奥的高尔夫别墅。北京别墅的大环境不如廊坊的好，而且廊坊的近，住起来比较方便。喜欢下沉庭院，地下室采光通风都很好。,典型客群2：生意人南城钢材企业主李女士,胜芳人很喜欢都廊坊买房子，身边很多人的梦想都是攒够了钱到廊坊买套房子，甚至比到天津还强烈。原因有：看中廊坊的城市环境、干净整洁，而胜芳的环境特别不好，与廊坊比差远了。还有人是因为孩子上学，选择在廊坊买房。自己买了华夏商业街坊的商业，在阿尔卡迪亚买了一套住宅，看中小区环境好，7月份交房，但估计过7、8年才会住，估计也不会常住，用来养老。身边亲戚买得也挺多。交全款，不贷款。自己对住宅开发的看法：140平米是条线；现在人看重设计，新颖时尚点就好卖。不喜欢别墅的原因：面积太大不好打扫；买得起的人太少；觉得够不安全,典型客群2：生意人周边县胜芳生意人宋女士,客户背景：管道局员工，30岁左右管道局概况：中石油中央直属局级单位，共2万多人，在廊坊1万多人，其中科级以上员工约占1/7管道局根据单位不同收入不同，比较好的单位，中等收入水平大概为年薪10万元管道局1976年进入廊坊市场，现在大概住在九个区其中1、2、3区都在城市核心位置，4、5区