房地产产业竞争分析.ppt

房地产产业竞争分析,1、深入理解房地产业的特点2、房地产业的长期供求分析3、房地产业竞争格局及走向4、房地产典型竞争模式剖析5、房地产业2012年形势分析,目录,对产业的深刻理解是企业成功的前提,“外因”和“内功”共同决定企业的竞争优势。产业有其内在的发展规律，一个专业化经营的企业，其最终命运掌控在产业的手中，即使企业内部经营再完善，最终也会随着产业的衰退而退出竞争的舞台。行业的理解和把握，是企业定位正确的前提，之后能够在竞争中取胜就需要看企业的“内功”了。长寿的企业基本都是通过不断修正定位和不停修炼才能获得持续发展的，这是一个循序渐进的过程。,深入理解房地产业的特点,房地产业是国民经济的支柱产业，对上下游多个行业都有很强的带动作用。中国房地产业尚处于早期发展阶段，外部资源整合能力是企业成败的决定要素，全行业金融属性明显。房地产业具有明显的周期，受宏观经济形势影响严重，踩对周期、把握好节奏是房地产业成功的关键！,一、房地产在国民经济中重要地位,说明,房地产带动的相关产业有60多个产业部门、几百种产品和服务据有关部门估算，房地产业对上游产业的拉动比率大约是1：2，房地产对下游产业以及对家具、家电、装修装饰行业的拉动比率为1：1.4房地产对其他产业的强大带动作用决定了房地产业在国民经济中的重要地位,2011年，杭州市GDP7011.8亿元，连续21年两位数增长。其中房地产开发投资1302.27亿元，房地产是不可回避的重要元素。,2011年全国土地出让金排行城市2011年2010年同比1上海12601513.4-16.7%2北京1019.31640.3-37.9%3苏州866.5719.920.4%4天津789.4905-12.8%5重庆784.4712.110.1%6杭州755.5926.5-18.5%7沈阳618.8331.386.8%8武汉583.8840.1-30.5%9昆明557.5225.2147.6%10大连529.11312.8-59.7%数据来源：中国指数研究院,二、房地产业尚处于早期发展阶段,我国土地和资金市场的非自由竞争，决定了房地产业资源整合特征和金融属性短期内无法改变。对于房地产公司而言，外部资源整合的重点在于获取土地和融资，内部管理的重点在于压缩前期规划设计周期和正确产品定位以加速周转。在行业发展初期和变革期，外部资源的整合是企业成败的决定要素，而在行业外部环境趋于稳定时，管理才会成为胜出的关键。,宋城旅游：休博会+地产,杭州宋城旅游发展股份有限公司，是我国最早进入主题公园与旅游文化演艺行业的公司之一，主要从事主题公园和旅游文化演艺的投资、开发和经营。公司创始人黄巧灵在国内率先提出“景观房产”(即在景区建造公寓别墅再售出或租赁)是宋城旅游的核心发展模式。“我做的是集文化、旅游、休闲、购物、住宿于一体的旅游综合体，我从没有为单纯开发商业住宅而拿过一块地。”黄巧灵此前向媒体表示。,宋城集团2001年4月宋城集团与杭州市萧山区人民政府签订了“休博会”一期工程的土地出让合同，当时“休博会”一期工程宋城集团计划投资8.2亿元，如“休博会”审办成功，公司将获得各类景区土地合计1944.58亩，计土地款1.37亿元。加上“休博会”二期工程2100亩地，两项合计4100亩，宋城当时获得这些地的均价只有6万元/亩(约90元/平米)，而对比同期、同一区域的另一块“万向美之园”用作商品房土地拍卖，价格则是88万/亩。,苏黎士小镇“建筑面积11万平方米，别墅09年前已经售完，1500万起价，4-5万/平米;”奥兰多小镇“建筑面积16万平方米，两期已经售完，3.5万/平米，12年有推出第三期;威尼斯水城建筑面积25万平米，2.2万/平米，也早已售完。仅一期48.3万平方米，除去建房成本和税费，获利已超过20亿元。其中的玄机是宋城旅游向杭州政府描绘了休博会的美妙蓝图，从而绕开招拍挂程序，以旅游地产的方式大量拿地，同时促使杭州和萧山政府为休博会的前期中期，如配套的道路、拆迁、管道、湘湖治理买单，并将允许的建筑面积有策略的分散修建在休博园中。,休博会项目源自一个备受争议的组织世界休闲博览会的组委世界休闲组织(WLO)是非官方的民间组织。第一届休博会2006年最终在杭州举办，并提出构想今后的世界休闲博览会将会在全球寻找举办地，以城市为单位来申办，每六年举行一次，总部设在杭州。,绿城春江花月,听说，杭州屡现面粉贵过面包。元芳，你怎么看？,2008年，绿城以21亿元的总价、10666元/平方米的楼面价夺得城西两幅相邻的地块，算上平均4000元/平方米的建安成本，已高于周边当时在售的文鼎苑售价（15000元），上演“面粉贵过面包”一幕。,绿城西溪诚园,武林壹号,2006年，绿城和滨江联手拿得，总成交金额36.3亿元，楼面地价10869元/平方米。,金地自在城,规划三墩D2、3地块，177.8亩，楼面地价7077元/平方米；规划三墩D14、15地块，167.7亩，楼面地价7750元/平方米；200741号地块，200.2亩，楼面地价5245元/平方米,从长远来看，我国房地产业正从外部资源整合为重转向内部管理，即盈利来源以土地升值为主转向内部管理组织效率的提升。美国房地产企业是通过内部管理实现增长的典型，因为其行业发展已经历了一百多年历程，并且涉及房地产开发各种生产要素是完全自由竞争，由于少了土地增值收益这一环节，美国房地产企业的毛利率，水平在816之间，明显低于我国3040的平均水平。,王石&王健林,目前，千亿级是中国非国有企业抵达的最高海拔线华为、平安、沙钢、海尔、苏宁、国美、联想,2011年，万科以1215.4亿成为冠军，“圆满完成”了王石年初定下“不许超过1400亿”的目标。万达尾随其后，1051亿。,since1988,良渚文化村位于杭州北郊，距离杭州约20公里，50分钟车程，整体占地10000亩，属于万科“非标准”新市镇产品实践，是集自然生态保护、休闲旅游、居住、经济文化为一体的新田园小镇,万科良渚文化村位处杭州西北部和余杭区中部,由三个旅游中心区和多个居住村落组成万科进入杭州市场时是收购了南都公司，文化村是南都的土地，地价当时比较便宜，从2006年，万科进入良渚文化村总占地面积约为10000亩，规划房地产开发用地约5000亩，总建筑面积340万平，住宅230万平，公建50万平，旅游服务配套70万平，容纳3万到5万常住人口作为万科“非标准”新市镇产品实践，“良渚文化村”不同于万科一般的现金流产品：自2003年开发至今十年，预计再开发十年可完成全部规划，整个项目需在规划全部落实的情况下，才能真正获得全部收益,占地10000亩,建设用地5000亩建面340万平米,自然山水5000亩,住宅230万平米,公建50万平米,旅游服务70万平米,分期情况,价格走势,2002.04,2003.06,2004.03,2006.04,2008.09,竹径茶语公寓3-5层,花园洋房开盘均价5000元/，目前市场平均估价为20000元/,白鹭郡北多层公寓,均价13535元/,白鹭郡南多层公寓,均价12000元/,均价24000元/,均价16000元/,阳光天际联体排屋叠排,白鹭郡东多层公寓,金色水岸、绿野花野在规划中，白鹭郡西尚未推出,今后,南都之伤,2005年3月3日，素有“中国地产企业的领跑者”之称的万科集团与南都集团正式签署协议，万科集团以总计18.5785亿元人民币受让南都集团旗下的上海南都、苏州南都和浙江南都分别70%、70%和20%的权益，创下了国内房产企业最大宗并购案例。2007年8月3日，万科以17.65亿的价格受让南都集团持有的南都房产集团有限公司60%的权益以及南都集团在上海、江苏剩余地产业务的权益。此次交易后万科拥有南都房产80%的股份。,周庆治&许广跃（10%）宋卫平（33%）25.4%&寿柏年（23.4%）18.1%,三、把握节奏、踩对周期是关键,说明,美国82年和91年的经济下滑带来了房价涨幅趋缓，但仍维持低个位数增长，而2000年股市萧条带来的经济下滑并没有给房价带来较大的影响，反而房价的快速拉升带动了经济的企稳目前来看，房价涨幅与GDP增长偏离加大，所以房价增幅向下趋势明显,说明,英国房价的涨幅要大于GDP涨幅，波幅也较为明显，在经历了91年至94年较长时期的房价低迷之后，97年开始了新一轮高于GDP增速的增长，在04及05年连续加息之后，房价增幅趋缓至GDP增速水平，06年又伴随GDP回升。从趋势来看，英国的房价近期将保持稳中上涨,从国际经验看，房地产发展周期与经济周期基本一致，但是稍有滞后，且波动幅度较大，一般为GDP波动的23倍,说明,日本地价也随着经济的快速发展呈持续高增长状态，除了73年左右经济下滑带来价格下降之外，一直到90年地价涨幅远超过GDP增长，创造了日本土地神话，随着日本经济的下滑和停滞，地价神话破灭，地价持续下滑至今，趋势上看，日本经济企稳回升将带来地价重拾升势,说明,韩国也遵循了与GDP同向的变化，但波幅要大很多，92年经济的小幅放缓带来房价的迅速滑落，而02年经济增速反弹，又带来了房价的大幅度上升。趋势上看，韩国房价将小幅上涨,2008，这个冬天非常冷,很多人已倒下,现金，是这个冬天最温暖的篝火,房地产业的长期供求分析,从长期看，中国城市化进程加快、城镇居民居住情况的改善、人口结构的变化和城镇居民消费能力的提升是支撑房地产市场的主要因素，市场需求前景乐观。由于土地供给有限，且与房地产开发贷款一样受国家政策严格管制，房地产市场供给总体上不能有效释放，供需结构的差异将推动房地产市场持续走强。,从长期看，中国房地产市场需求旺盛，供给难以快速释放，市场前景乐观,城市化趋势加速,居住改善需求明显,家庭规模逐渐变小,婴儿潮人口置业需求强,居民收入水平稳步提高,需求旺盛,土地供给有限,资金供给有限,供给难以快速释放,房地产市场前景乐观,一、城市化是支持未来20年房地产发展的基础,中国2006年城市化率为43.9%，中国已进入城镇化加速阶段，年均增速在1%以上，2011年，首超50%。从发达国家经验来看，从35%到75%左右的城市化率是发展最为迅速的阶段，预计我国未来的城市化水平还将以年均1个百分点提升，可持续3040年。据研究，中国的城市化率每增长一个百分点，增加1600万城镇人口。如果按每人住房20平方米计算，将新增住宅需求3.2亿平方米。,资料来源：中国人口统计年鉴,19892005中国城市化增长情况,2002年世界各国城市化情况,资料来源：中国人口统计年鉴,中国城市化水平,从国际经验看，城市化率沿着S型曲线变动，城市人口超过30%，城市化进入加速期。城市化进程明显加快，直到城市人口超过70%,城市化率沿S型曲线变动,1975年，美国地理学家诺瑟姆通过对各个国家城市人口占总人口比重的变化研究发现，城市化进程全过程呈一条S型曲线，具有阶段性规律：当城市人口超过10%以后，进入城市化的初期阶段，城市人口增长缓慢；当城市人口超过30%以后，进入城市化加速阶段，城市化进程逐渐加快，城市人口迅猛增长；当城市人口超过70%以后，进入城市化后期阶段，城市化进程停滞或略有下降趋势,说明,资料来源：美国地理学家诺瑟姆,从人口流动看，城市化率低于50%，以从农村进入城市为主；超过50%，以从小城市进入大城市为主；超过70%，人口流动以从城区进入郊区为主；郊区城市化，形成大都市圈；最终，人口迁移在农村、小城市、大城市中心城区和郊区之间的迁移趋于稳定,城市化与人口流动,50%,70%,从农村进入城市,从小城市进入大城市,大城市郊区化,郊区城市化，形成大都市圈,城市化率,人口迁移以农村人口迁入城市为主，小城市迅速形成,小城市是全国城市的主要呈现形式人口迁移以小城市人口迁入大城市为主，农村人口向城市迁移为辅农村人口一方面填补小城市人口迁出留下的空白，另一方面直接迁入大城市寻找就业机会,大城市成为全国城市的主要呈现形式人口迁移以大城市城区人口迁入大城市郊区为主,人口继续向郊区迁移郊区功能由居住扩展至工商业，郊区演变为中小型城市中小型城市与原来的城市城区形成功能互补，相互促进的大都市圈,二、人均居住面积改善将进一步推动房地发展,由左下表看出，中国城市人均住宅建筑面积逐年增长，平均每年增加约1平方米/人，说明城市居民有着旺盛的住房改善性需求建设部颁布的2020年全面建设小康社会居住的21项指标中明确提出，到2020年，城镇人均住宅建筑面积要达到35平方米；与发达国家相比，中国城镇居民人均居住面积还有很大的改善空间未来居民住房改善性需求将进一步推动房地产业高速发展,资料来源：国家统计局,20052010中国城市人均住宅建筑面积增长情况,90年代初世界各国人均居住面积情况,资料来源：国家统计局,200527.8200628.5200730.1200830.6200931.3201031.6,三、家庭户规模不断减小，家庭总数持续稳步上升是房地产需求长期看好的特殊原因,家庭户规模不断减小，说明家庭分化趋势明显，家庭中越来越多的子女独立出去重新组建家庭，这部分人群将会形成潜在住房购买需求依赖人口率呈下降趋势，说明中国人口中支付能力最强的15-64岁人群占比逐渐增大，这部分人群会形成巨大的资产投资（包括住宅购买）需求，推动中国资产价格（包括住宅价格）的提高,资料来源：中国统计年鉴,19532005中国家庭户规模变化情况,第六次全国人口普查显示，我国平均每个家庭户的人口为人，比年减少人，家庭户规模继续缩小。,四、婴儿潮前后出生人口是我国现今住房产品最大也是最实际的购买群体,19502007年中国城市化率及全国人口自然增长率,通常首次置业的年龄在28岁左右，而改善性置业的年龄在40岁左右我国的人口出生高峰期是1962年到1975年，婴儿潮出生人口约3亿以此推算婴儿潮出生的人群，他们的首次置业高峰期应该是在1990年到2003年，改善性置业的高峰期则是在2002年到2015年,说明,资料来源：国家统计局,城市化率（柱）人口自然增长率（线）,婴儿潮,3：1,3.5：1,1015：1,五、经济发展与居民收入提高是潜在需求变为有效需求的主要动力,资料来源：CFP汉华易美、IMF国际货币基金组织,世界第二就富了吗？,中国“穷国”现实没有改变,我国土地实行批租制，政府按规划出让的土地是开发商获取项目的最主要渠道，未来有限的可利用耕地决定了土地获取难度将进一步加大，这是房地产市场长期走强的基础。,19982020年全国耕地面积变化,国土资源部报送的全国土地利用总体纲要于06年9月上旬被国务院常务会议驳回，务院要求18亿亩耕地保有量底线维持到2020年05年我国现有耕地为18.3亿亩，意味着15年内只有0.3亿亩耕地可转为建设用地，即平均每年200万亩。而仅2005年，全国耕地就净减少542.4万亩在耕地保护的红线不能越过的情况下，工业用地、建设用地之争不可避免，意味着工业地价和建设用地价格均将上涨,说明,资料来源：和君分析,亿亩,年均减少0.15亿亩（100亿平方米）,年均可允许减少0.02亿亩（13亿平方米）,六、土地供给有限,我国房地产开发企业的资金仍主要来源银行，融资渠道仍然较为单一，资金供给为银行垄断，短期内新的融资渠道仍然很难建立,国家对房地产企业的资金调控体现在提高项目自有资金比例，由25%逐步提高到35%不断提高存款准备金率，从总量上限制银行贷款，不断提高贷款利率禁止贷款买地按揭贷款首付比例从20%提高到30%规范信托公司针对房地产开发企业发放的信托贷款规范外资投资国内房地产的行为,我国开发企业的资金仍主要来源银行，众多的房地产企业资金链紧张，进而延缓项目开发进度，推迟项目入市时间大量中小企业不得不将项目转让给实力更强的开发商，会在一定程度上延缓项目开发的进度,七、资金供给有限,上市融资信托融资债券融资基金融资,房地产业竞争格局及走向,面对趋紧的宏观经济环境，中国房地产行业进入了洗牌期，强者恒强的趋势明显生存成为中小房地产公司的首要任务区域扩展、上市融资和精细化管理等举措成为大型房地产公司做强做大的必由之路！,一、中国房地产产业正处于洗牌阶段,典型特征,成熟的市场随GDP而增长产品全线展开在分销、增值服务和新产品研发能力上展开竞争高度整合的分销渠道建立竞争格局，每个厂商关注于某一特定的细分产品/客户市场对于市场上大多数供应商而言都有利可图,创造需求单一产品线定位于狭窄的细分市场分散的分销渠道垄断的盈利空间,市场高速增长加剧的竞争一些新产品的引入扩展至更广的细分市场价格驱动的客户需求价格战分销渠道仍然较为分散受挤压的盈利空间,稳定的市场增长供应商的整合重要的新产品开发除了价格之外，在质量和其他高附加值的服务上展开竞争对分销渠道进行合理化和集中化管理价值驱动的客户需求关注特定的细分市场随着市场洗牌的开始，盈利空间较为固定,机遇,挑战,幸存,赢家,初现,增长,洗牌,成熟,今日的房地产行业,市场阶段,目前，中国房地产企业实际数量有3万家（最高时曾至8万家），但“真正活跃的、还在干活的”全国估计仅有1万家左右。其余绝大部分都是“有地不干活”或者“一个项目没完没了地开发”的“休眠公司”。据链家地产市场研究部统计，2011年上市房企中，共发生股权转让183宗，比2010年增长65%，显示出一些非房地产上市公司，正加速转让房地产项目。中原集团研究中心的数据显示，2011年1月至12月上旬，股权交易市场共出现491宗房地产行业股权及资产交易，涉及金额超过1300亿元。其中以房地产为主业的企业的产权交易多达253宗，约为2010年全年的2倍，并购金额超过900亿元，约为2010年全年的6倍。世联地产(002285)董事长陈劲松曾经公开表示，目前中国房地产行业的资源整合空间还很大，至少要从1万家房企整合到1000家。而持续不断的房地产调控，给行业内的资源整合提供了动力。,2012中国房地产开发企业100强,2003年至2011年，是中国房地产行业发展最快的9年，相关机构数据显示，百强房企市场占有率从2003年的13.52%增长至2011年的28.05%。,二、房地产行业整合加速，强者恒强,大型有实力开发商,雄厚的资金实力及良好的开发经验使得其在土地获取上占据很大的优势良好的资信更易获得银行贷款的支持更易获得国内外投资机构青睐，融资渠道较宽项目较多，抗风险能力较强开发规模较大，具有一定规模效应及成本优势,加快行业整合步伐继续加快周转速度多渠道融资实施管理转型，再造核心能力适当时机增加优质土地储备,面临的市场环境及自身的优劣势,企业经营行为,中小开发商,融资渠道较窄，资金压力较大由于资金实力较弱，越来越难以通过招拍挂“获取土地，发展空间有限一般经营管理能力较差，不具有成本优势，开发风险相对较高,生存是第一位加快已经开工项目周转速度未开工项目合作开发，报团取暖做好细分市场，通过产品创新提升竞争力,行业整合加速,通过对A股大市值房地产公司的研究发现，大市值公司发展的情况明显好于中小市值公司,大市值公司增速最快,大市值公司过去4年净利润复合增长率36%，总资产增长率32%，而中等市值公司二者分别为9%和20%，而小市值公司二者分别下降了18%和1%,大市值公司盈利能力最强,大市值公司净资产收益率近几年稳步攀升，达到14%，远高于中等市值的9%和小市值地产公司的3%；另外从过去四年表现来看，大市值及中等市值公司的净资产收益率都在上升，而小市值公司基本停滞不前,大市值公司利润率最高,大市值公司毛利率水平高于中小市值5个百分点左右，而期间费用率却低于中小市值公司25个百分点，从而带来净利润率从11%到18%,房地产行业调控加速了行业的整合，龙头企业凭借其资金、品牌和管理优势获得了加速发展，强者愈强；而中型公司仍受益于行业的景气，但增速与大公司相差甚远，而小型公司竞争劣势明显，难以获得增长,注：一百亿市值以上的公司定义为大市值公司；三十亿以上一百亿以下的为中等市值公司；三十亿以下为小市值公司,三、合作开发逐渐为许多房地产开发商采用,市场背景,中国房地产市场的快速发展及较高的利润回报不断吸引国际资本进入国内房地产市场，而这些投资机构倾向于与具有很好开发经验与管理能力、良好的信誉、良好的公司治理结构的开发商合作，即“管理+资本”的联姻大量中小开发商因资金压力，不得不寻求与大型开发商进行合作开发大型开发商为了获取土地资源，也倾向于与拥有丰富土地储备的开发商合作开发土地的“招拍挂”使得地价款高企，迫使有实力的开发商联合拿地，合作开发,市场表现,外资基金不断与国内开发商加强合作：ING：与联想控股融科智地合作开发长沙项目，与金地集团合作开发天津及佛山项目，与上海复地合作JPMORGAN与香港瑞安房地产合作，投资内地房地产项目开发商之间合作开发增多：,行业大吃小，钱比地更稀缺，回避高价拿地公司，廉价土地和资金雄厚的公司抗风险能力更强扩张是在景气年代充分利用杠杆，壮大规模的过程；也是从一隅走向全国，分散风险的过程，但扩张决不是频繁举牌，高价拿地,当前市场环境下房地产开发企业典型的经营行为,资料来源：和君分析,四、扩张,区域扩张能够降低风险，解决单一区域市场需求有限的难题,房地产业,房地产市场具有很强的区域性特征，一个区域的经济发展与人口特征会直接影响当地房地产市场的发展，单一的区域市场容量有限，不利于企业做大中国幅员辽阔，各个区域经济发展水平不一，房地产市场成熟度也不一样，跨区域开发有利于降低投资风险近几年国家宏观调控政策频繁，政策对各个区域市场的影响也不一样，跨区域开发有助于降低国家政策对房地产市场带来的不利影响,标竿分析,万科在完成“专业化”调整之后，从2000年开始第二轮扩张战略万科逐渐确立了“3+X”的区域发展模式，即以珠江三角洲、长江三角洲、环渤海湾区域三大城市经济圈及其它重点城市为中心的发展策略,研究区域内城市间的综合交通走廊线及未来发展趋势该交通走廊线对于线上节点的城市经济发展具有重要的影响作用,在选择发展区域上宜按照“面线点”的思路，而在实际发展的过程中，宜按照“点线面”的步骤,选择发展区域与城市（面线点）,合理实施发展布局（点线面）,按各区域城市群聚集情况、区域经济发展水平将中国大陆划分为若干经济板块考量各区域板块经济实力与增长潜力，从而选择出适合发展的区域板块,以区域核心城市和位于综合交通走廊线的节点城市为重点研究对象，按照一定的标准选择出适合发展的城市,沿着综合交通走廊线逐步向其他城市扩展如果在综合交通走廊线附近有些较偏的城市有合适的机会，也可以考虑,选择若干具有战略意义的城市作为切入点，以此进入区域市场以这些城市作为区域市场资源整合平台及区域管理中心，集中资源和能力发展,在区域内扩大投资和发展规模，逐渐形成局部优势，建立企业发展的根据地,区域扩张标竿万科分析,注：深灰色部分为万科的投资区域资料来源：万科2006年报,截至2007年底，万科已进入深圳、上海、北京、广州、天津、沈阳、成都、武汉、南京、南昌、苏州、无锡、镇江、昆山、中山、东莞、佛山、长春、大连、鞍山等30多个大中城市万科认为未来相当长一段时间内，中国城市尤其是沿海城市带的住宅市场，依然具备极为广阔的发展空间；因此万科坚持以珠三角、长三角和环渤海区域为重点的城市经济圈聚焦战略,上市驱动扩张上市对房地产公司的意义,净利润财务指标分解,净利润=销售净利率资产周转率总资产,体现了对成本控制的要求受整体市场环境的影响,体现了对开发效率的要求,体现了对资产规模的要求上市是快速增大资产规模的有效途径,上市对房地产公司的意义,在目前信贷紧缩的环境下，开发商融资渠道变窄，资金压力增大，上市对于房地产公司具有如下战略性意义：增大资产规模，同时通过IPO可以募集大量资金利用上市平台，可以通过增发、配股等方式进一步融资规范公司治理结构，提高公司管理水平,上市驱动扩张-近几年房地产公司上市潮,华远地产拟入主幸福实业、中远地产、光大地产、重庆龙湖地产,资料来源：和君研究,上市驱动扩张碧桂园案例分析,碧桂圆上市后的土地储备变动情况,碧桂园于2007年4月20日在香港联交所挂牌上市，募集资金逾140亿港币2007年6月1日，碧桂园与汕尾市土地开发储备中心订立合作协议，对汕尾市占地约300万平方米（4500亩）的地块联合进行土地一级开发2007年7月12日，碧桂园在湖北武汉市、湖南张家界、安徽巢湖共增加土地储备224万平方米2007年8月5日，碧桂园成功取得四幅位于广东韶关、天津塘沽区、安微池州及内蒙古兴安盟的地块，可建建筑面积约835万平方米,说明,资料来源：和君分析,挟上市所募集资金，碧桂园快速扩张,精细化管理房地产企业发展的必有之路,每个行业都有其发展周期，房地产行业也不例外；景气的市场环境使大多数开发商受益，并能掩盖大多数开发商管理及成本控制中的问题由于宏观环境的变化，我国房地产行业利润率呈下降的趋势，但由于多数开发商普遍存在的土地储备行为，特别是06年以前获得土地成本较低，能够使利润率的下降比较平滑从长远来看，只有精细化管理的房地产企业才能在房地产行业发展周期的各个阶段从容应对，持续赢利万科自上市以来，净资产收益率一直保持在10%以上，持续领跑中国房地产行业，靠的是精细化管理。,万科的精细化管理之路：品牌管理、企业文化、组织管控、人力资源、业务流程、客户满意,房地产典型经营模式剖析,房地产企业的经营模式总体上分为产品专业化开发与多元化经营两种取向，产品类型主要是住宅与商业地产（写字楼）。众多领先的房地产企业已经确立了自身独特的开发模式：清晰的产品线、中小规模快速滚动开发与大盘开发、一级开发与二级开发联动、房地产金融业务等。,一、房地产企业的经营模式总体上分为产品专业化开发与多元化经营两种取向，两极分化日渐显著,房地产企业经营模式,住宅专业开发商以万科为代表，中国国贸及深国投商用则专业经营商业类物业2007年7月，万科与凯德商用签订合作协议，将其开发项目中的商业部分与凯德商用展开合作，进一步加强了其住宅专业化开发的战略定位多元化经营企业数量众多，包括金地集团、北辰实业、华润集团等,说明,资料来源：和君分析,住宅,商业/写字楼,万科,中国国贸、深国投商用,住宅开发专业化,商业开发专业化,多元化经营,金地集团、北辰实业、保利地产、华润集团等,国内领先房地产企业大都确立了明确的经营模式,金地集团,中档住宅为主中高档住宅及商用物业为辅,阳光100,以城市核心地段的城市综合体及位于城乡结合部的100万平方米以上大盘开发为主,华润置地,形成以翡翠城为代表的近郊区低密度住宅产品、以凤凰城为代表的城区高档公寓和以置地星座、峻峰华亭为代表的创新商务产品三条产品线,富力地产,多元化发展以中高档住宅项目为主；投资物业比重不会超过整体业务的25%,碧桂园,开发大型住宅区项目及销售各种类型的产品，包括单体住宅、联体住宅、洋房、车库及商铺住宅项目一般处于大城市的新城区和近郊以及中等城市的中心区,保利地产,以中高端精品住宅为主，商业地产为辅,世茂房地产,滨江模式，将景观、亲水、园林和建筑等元素融合进