房地产方面的会计知识.doc

一、土地取得环节的涉税风险分析与防控1.土地取得的契税涉及什么风险？ 1-1 A公司用土地使用权作价入股与他人成立B公司,取得B公司的部分股权,土地使用权过户给B公司, B公司应该缴契税。（土地接受方） 1-2 精装房的装修费要和价款一起计缴税费。（购房者） 1-3 办理土地使用证时,必须按构成土地成本的所有支出缴纳该土地的契税。（公司） 1-4 2005年1月1日开始,房地产开发商不代征业主的契税。购房业主向开发商索要“销售不动产”发票, 持发票和购房合同到房产交易中心办税窗口缴纳契税,取得完税凭证后办理相关产权过户手续,领取产权证。（购房者） 1-5 终止购房合同可以退还已经预缴的契税。 1-6 以分立的形式成立另外一家公司,取得原公司的土地,不需要缴纳契税。 1-7 土地出让金减免后,应按土地出让金全额交契税。（公司） 1-8 以拍卖方式取得的土地应于取得之日起10日内办理契税的纳税申报。（取得方） 1-9 商铺返迁应按全额交契税。（拆迁户）土地使用权交换、房屋交换,价格相等的。免征契税;价格不等的,由多付方交契税。 拆迁居民.重新购置住房,购置价等于补偿款时, 免征契税;超过部分,征收契税; 1-10 契税应在签订合同的当天交纳。（公司、购房者） 1-11以按揭方式购买房屋,应当其从银行取得抵押凭证时,必须依法缴纳契税。（购房者） 1-12 产权交易撤消,可要求税务机关退还契税。 1-13 公司因政府规划拆迁置换土地,不需要交契税 1-14 配套建设的学校(中小学)用地不征契税;条件是: (1)须经县级以上人民政府教育行政主管部门或劳动行政管部门审批并取得了颁发的办学许可证; (2)并且其承受的土地,房屋权属用于教学的土地部分; 1-15 划拨改为出让的土地,必须补交契税;（公司） 1-16 承受破产企业(非债权企业)的房屋与土地,且安排全部职工;与30%以上的职工签订不少了3年的劳动合同;不需要交契税; 债权企业,以土地抵债的情形,不需要交契税; 1-17土地拍卖的佣金要并入土地成交总价,交纳契税。（公司） 1-18在母公司与其全资子公司之间房屋权属转移不征收契税 1-19 股权及公司名称变更,不需要交契税。 1-20合作建房中: 如果在合作建房中土地使用权属发生转移的就需要按照规定计算缴纳契税,如果未发生权属转移,则不需要缴纳契税,.土地使用权属发生转移时,契税由土地使用权的承受人缴纳。（土地接受方） 1-21 已缴纳契税的购房单位和个人,在未办理房屋权属变更登记前退房的,可退还已纳契税; 在已办理房屋权属变更登记后退房的,不退还已纳契税; 总结： 公司交契税的情况 ：1.取得土地的时候需交纳；按照土地的所有成本交纳，含土地出让金、土地拍卖的佣金；2.公司用土地使用权合作建房，过户给新公司需要交纳；2.土地出让合同签订过程中主体发生变更会出现什么样的风险？ 1-1可能会出现重复征税的风险 1-2可能会出现合同无效的风险 1-3可能会出现履约纠纷的风险3.土地交付日期在土地出让合同中是否约定会产生怎样的涉税风险？ 3-1会产生契税交纳的争议。(取得土地10日之内交契税) 3-2会产生开发成本不能及时入账的风险。 3-3 影响土地使用年限。4.土地闲置产生的费用会产生怎样的涉税风险？ 4-1房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费在计算土地增值税税款时,不得扣除。(国税函2010220号.) 4-2取得土地闲置1年以上,2年以内;征收出让金一20%以下的土地闲置费;超过2年,无偿收回土地。 4-3,土地闲置的概念:满足以下条件之一的称为土地闲置。 (1)开发面积占总面积不足三分之一; (2)已投资额占总投资额不足25%; (3)中止开发满1年。5.土地通过受让股权取得的时候是否会产生涉税风险？企业如何防控？ 5-1受让股权取得的土地不缴增值税。转让取得土地,必须交纳土地增值税;若再次转让股权，不交土地增值税； 5-2非房地产开发企业用土地使用权投资或联营于非房地产开发企业;免征土地增值税; 5-3房地产开发企业用土地使用权投资或联营要征土地增值税； 6.政府返还土地款是否有涉税风险？ 6-1房地产公司取得的政府返还土地款,称为”土地出让金返还,属于政府补助。漏计企业所得税的风险。 6-2少计开发成本,多交土地增值税的风险。7.企业应该采取什么措施来避免政府返还土地款税务风险？ 7-1企业收到时,财务处理为:直接计入营业外收入;不得冲减土地购买成本。 7-2.企业收到时,税务处理为:必须缴纳企业所得税。8.毛地与净地出让的拆迁安置义务有何不同？ 8-1毛地出让的拆迁安置义务:劳动力安置费及有关地上.地下附着拆迁补偿的净支出,安置动迁用房的支出;再加上土地征用费和耕地占用税。 8-2 净地出让的支出:仅为土地征用费和耕地占用税。9.拆迁安置是否会产生涉税风险？该如何防控？ 9-1拆迁安置费构成开发土地的成本、费用的一部分,并在计算缴纳土地增值税时作为计算增值额的扣除项目。如果这部分不能取得有效.合法的凭证,是不能扣除的.因而产生多交土地增值税的风险。 9-2企业防控措施是: (1)开发企业与被拆迁人双方签订拆迁补偿协议; (2)村委会开具的加盖公章的证明; (3)被拆迁人的收款收据; (4)个人签名及身份证复印件; (5)开发商通过金融机构支付补偿款的凭证; (6)政府部门的相应文件 9-3. 被拆迁人取得的青苗补偿费收入,暂免征个人所得税; 9-4 被拆迁人取得的转让建筑物等财产性质的其他补偿 费收入,按“财产转让所得征收个人所得税; 9-5.被拆迁人的个人所得税由房地产企业代扣代缴;i 9-6安置: (1)本项目安置;视同销售价格可按本企业同一地区同一年度的平均价格;也可由税务机关参照当地当年同类房地产的市场价格或评估价值确定。 支付给回迁户的补差价款计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款抵减本项目拆迁补偿费。 (2)异地安置: 以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费;如果的自己开发的,按国税发2006187号第三条第一款计算视同销售价格,计入拆迁补偿费;10转让土地使用权是否会有涉税风险,企业如何应对; 10-1取得土地使用权支付的金额包括地价款.登记费、过户费和费税; 10-2参加土地竞拍时,佣金不能计入开发成本;但是可以计入管现费用计算比例扣除。10-3.参加土地竞拍时,工程部门发生的差旅费,可以在“办公费一差旅费”中作为土地增值税的扣除项目。10-4.转让时，计算土地增值税；营业税费以及企业所得税、印花税费；接受方契税。11转让在建工程是否有涉税风险? 11-1因漏计收入造成漏交的企业所得税。 11-2因在建工程已交付使用,未办理完工手续没有确认收入和结转成本。11-3不扣除业务招待费和广告费,造成多交企业所得税。11-4 转让在建工程涉及土地增值税、购买方契税、营业税及其附加。 12企业采取什么措施才能避免转让在建工程的税务风险? 12-1在建工程不能结转开发成本,也不能确的人收入; 12-2在建工程以交付使用为准,不论是否办理完工手续;均应确认收入和结转成本。12-3转让工程取得收入,应先按预计计税毛利率分季或月)计算出毛利额,计入当期应纳税所得额;同时业务招待费广告费按比例扣除。取得转让收入时： 借：银行存款 贷：其他业务收入结转在建工程时： 借：其他业务成本 贷：在建工程13政府收回土地过程中企业应关注哪些会产生风险的问题? 13-1政府收回土地,原房地产所有人,土地使用人取得的补偿金免征土地增值税; 13-2因城市实施规划,国家建设的需要,而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,也免征土地增值税; 13-3办理免税流程:向房地产所在地税务机关提出免税申请,经审核后,免征土地增值税; 13-4提交材料 (1)纳税人免税申请书 (2)房屋产权证明、土地使用权证明复印件 (3)政府部门出具的城市实施规划.国家建设项目,工程计划的批文复印件; (4)与有关部门签订的补偿协议原件和复印件 (5)税局其他相关资料; 13-5办理期限 自受理之日起60个工作日。 13-6关注的风险是:没有申请就直接不交税。 14.如何确认合作建房的土地成本,有何风险?如何防控? 14-1合作建房涉及漏交营业税.土地增值税和企业所得税的风险;14-2防控方法 甲公司出土地,乙公司出资金;合作建房方法如下: 乙公司用货币投资成立新公司丙公司(非房地产公司);甲公司用土地使用权增资丙公司,乙公司撤资,甲公司用土地作为对价支付乙公司撤资款。 甲公司税费如下, 营业税=(乙公司投在丙公司的注册资本一土地成本)X5% 企业所得税=(乙公司投在丙公司的注册资本一土地成本一营业税等)x25% 二、房地产项目运作模式选择的纳税风险分析与防控1、“联营”模式有哪些法律风险？“联建”模式有哪些法律风险？ 1-1“联营”模式的法律风险: (1)以房地产.作价入股、联营的,新公司如果是房地产公司,一律照章缴土地增值税; 新公司如果是非房地产公司,一律不缴土地增值税; (2)房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,一律照章缴土地增值税; (3)投资、联营企业将上述房产转让时,一律照缴土地增值税; 1-2“联建”模式的法律风险: (1)一方出土地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂时免征土地增值税;建成后转让的,一律征收土地增值税(同时补征合作时免征的土地增值税) (2)建成后,分房销售或土地方收固定利益的,一律照章缴土地增值税;2、真合作建房与假合作建房如何进行甄别？ 2-1 真合作建房: 一方出土地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的, 这时,暂时免征土地增值税。 2-2 假合作建房: 甲方拥有土地;乙方拥有资金及资质乙方立项,合作建房然后分房销售或甲方提取固定利润。法律规定:合作开发房地产合同的约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险,只收取固定利益的,应当认定为土地使用权转让合同;依法交纳土地增值税。 2-3乙方代理甲方建房 甲方拥有土地,也拥有开发资质;乙方拥有资金,合作建房: 操作模式:以甲方为开发主体,由乙方运作开发;乙方将资金投入甲方,乙方参与利润分配; 这种合作模式虽然不是法律意义上的合作建房,但是涉税风险最小。3、合作建房有何涉税风险？如何进行防控？ 3-1合作建房的风险有两个: 一是股东合作不下去的风险; 二是涉税风险。 3-2甲方提供土地使用权,乙方提供资金,以甲方名义合作开发,不征营业税（土地使用权的营业税）; 3-3甲方虽然没有过户,但是下列条件同时成立,应当依法交营业税.土地增值税等,乙方按预售收入交营业税费; (1)只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利; (2)有合同等证据表明其实质转让,抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益。 3-4防控措施: 规范为以某种合作模式共同开发,操作模式:以甲方为开发主体,由乙方运作开发;乙方将资金投入甲方,乙方参与利润分配;4、合作开发中不同的利润分成模式会有怎样的涉税风险？ 4-1甲方出土地,乙方出资金,合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征土地增值税;建成后转让的; 4-2 建成后,分房销售或土地方收固定利益的,一律照章缴土地增值税;5、“代建”模式有哪些涉税风险？如何进行防控？ 5-1代建模式是指房地产开发公司代客户进行房地产开发,开发完成后向客户收取代建收入的行为;可就收取的代建手续按“服务业一代理业”征收营业税;但必须符合下列条件:否则一律按销售不动产征收营业税: (1)由委托方自行立项。 (2)不发生土地使用权和产权转移。 (3)受托方不垫付资金,单独收取代建手续费(或管理费) (4)事先与委托方订有委托代建合同 (5)施工企业将建筑业发票全额开具给委托建房单位(原票转交) 5-2防控措施: 按要求把手续完善。三、开发环节的涉税风险分析与防控1、成本对象如何确定？有何风险？如何防控？ 1-1开发成本是开发项目实际发生的成本,包括以下内容: (一)前期开发成本 1.土地征用及拆迁补偿费 2.前期工程费 3.建筑安装工程费 4基础设施费 5公共配套设施费 (二)后期开发费用 开发间接费, 1-2主要风险及其防控措施 (1).土地征用及拆迁补偿费 第一,如果土地征用及拆迁补偿费是由政府或者他 人承担的,不允许再扣除 第二,没有合法的依据,不允许再扣除;这些依据包括: 1)开发企业与被拆迁人双方签订拆迁补偿协议; 2)村委会开具的加盖公章的证明; 3)被拆迁人的收款收据; 4)个人签名及身份证复印件; 5)开发商通过金融机构支付补偿款的凭证; 6)政府部门的相应文件 7) 被拆迁人取得的青苗补偿费收入,暂免征个人所得税; 8) 被拆迁人取得的转让建筑物等财产性质的其他补偿费收入,按“财产转让所得”征收个人所得税; (2).前期工程费 *包括:规划.设计.项目可行性研究.水文和地质勘察.测、场地通平(即三通一平:通水、通电、通道路.平整地面)等支出 *如果开发企业取得的是已经进行了土地开发的”熟地”,即已经过”三通一平“,这部分前期工程费不允许再扣除。 (3).建筑安装工程费 *开发企业销售已装修的房屋,其装修费可以计入房地产开发的成本。 *房地产开发公司的预提费用,不予扣除 (4)基础设施费 *包括开发项目内道路,供水,供电,供气,排污.排洪,通信、照明等社区管网工程费和环境卫生,园林绿化等园林环境工程费。 *这些费用一定要明细核算,才能计入开发成本。 (5)公共配套设施费:指不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 A具体包括: 配套的居委会和派出所用房,会所、停车场(库).物业管理场所、变电站、热力站、水厂,文体场馆.学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施; B、处理原则: 第一.建成后产权属于全体业主所有的,其成本.费用可以扣除; 第二,建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本费用可以扣除; 第三.建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本,费用。 (6)开发间接费: *概念:指企业为直接组织,和管理开发项目发生的,且不能归属于特定成本对象的成本费用性支出。 *构成:（项目）管理人员工资、职工福利费、l折旧费、修理费、办公费、水电费,劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费。 *特别注意:总部费用计入管理费用,不能计入开发间接费。 *主要风险:把开发间接费误计入管理费用,造减少扣成本,多交土地增值税; *对策:严格核算开发间接费。 2、拆迁安置成本如何扣除？有何风险？如何防控？ 2-1拆迁安置有三种方式,即:用本项目房产安置、异地安置、货币安置 2-2安置成本这样扣除: (1)用本项目房产安置:本企业同一地区、同一年度的同类房地产的平均价格确定; 或由税务机关参照当年、同类房地产的市场价格或评估值确定; (2)异地安置:以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。 (3)货币安置:以合法有效的依据计入;着重点在于拆迁补偿费是否实际发生;尤其是对给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合同和签收花名册或签收凭证是否相对应。 2-3.主要风险在于:入账价格难以计算;凭证难以取得。 3-4.防控措施:在公司相关人员培训会上提出要求,并严格考核和执行。3、开发产品计税成本确定中应关注几大问题？ 3-1关注前期开发成本中的不可预见费用: 包括:基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度。 3-2关注开发间接费和开发费用的区别 *开发间接费构成项目建造成本;享受20%的加计扣除 *开发费用（即期间费用）视利息支出不同而享受不同的扣除方式。 3-3关注开发间接费和开发费用的扣除方式不同 *扣除金额 =建造成本十开发费用十建造成本加计20%十税金 *建造成本=土地成本十开发直接成本十开发间接费 *开发费用这样计算:如果利息支出同时满足以下条件,即:1按照项目计算分摊,2提供金融机构证明; 开发费用 =利息支出十(土地成本十开发直接成本十开发间接费)X5%;否则: 开发费用=(土地成本十开发直接成本十开发间接费)X10% 3-4利息扣除原则: 第一、利息的上浮幅度按国家的有关规定执行。超过部分不允许扣除。 第二,超过贷款期限的利息部分和加罚息不允许扣除。 第三,项目完工前利息计入开发成本,完工后的利息计入开发费用中的财务费用。4、材料和设备如何区分？甲供材料处理有何风险？如何预防和控制？ 4-1材料按工程物资核算;而设备按工程物资核算 4-2甲供材料应这样处理: 购进时, 借:工程物资 贷:银行存款 施工单位领用时, 借:其他应收款一施工单位 贷:工程物资 与施工企业结算,抵工程进度款: 借:预付账款一施工单位 贷:其他应收款一施工单位 4-3.甲供材料的风险在于材格价格上涨,甲方需承担上涨带来的损失;同时就差价以乙方的名义向税务机关补税; 防控措施是 按实际单价向施工单位进行甲供材料结算(预计价格下跌时); 预计价格上涨时,取消甲供材料方式,采用乙方包材料,但必须过甲方的工程财务审计。 4-4购进设备的处理: *购入免税设备免营业税(财税200316号) 借:工程物资一工程设备 贷:银行存款 *施工单位领用: 借:开发成本一建筑工程费 贷：工程物资一工程设备 *购入非免税设备 购进时, 借:工程物资 贷:银行存款 施工单位领用时, 借:其他应收款一施工单位 贷:工程物资 与施工企业结算,抵工程进度款: 借:预付账款一施工单位 贷:其他应收款一施工单位 4-5甲供材料的管理失控的风险,防控措施就是: 坚持按甲供材料的步骤完成监管:STEP1每月末,开发商应该与施工企业就本月的“甲供材料”的数量进行核对。STEP2施工单位对已经供应的甲供材料开具“材料设备验收单”STEP3开发商的材料供应部门将施工单位开具“材料设备验收单”交付财务部门。STEP4财务部门对甲供材料的”“材料设备验收单”进行审核,并编制甲供材料价格结算单”,交与施工企业的财务部门。STEP5开发商的财务部门在支付上月的工程进度款项时,首先应该按照双方的确认的甲供材料价格结算单”的金额作为抵扣工程进度款的依据,然后支付施工单位剩余的工程款。5、哪些费用或成本需要预提？预提费用的涉税风险与防控（园林绿化费可以预提吗） 5-1可以预提的成本费用有: (1) 短期借款的利息费用。通过”应付利息”核算; (2) 应付未付的租金和保险费,通过应付账款”核算; 5-2园林绿化费不可以预提 5-3除以上两种情况外,一律不得预提费用。否则会产生涉税风险,防控措施为: 财会部门的记账人员一律不得使用“预提费用”科目。6、境外设计费如何支付？怎样防控其中的涉税风险？ 6-1自2009年1月1日起,境内机构和个人向境外单笔支付等值3万美元以上(不含等值3万美元)服务贸易、收益、经常转移和资本项目外汇资金,应当分别向主管国税机关和主管地税机关申请办理服务、贸易、经常转移和部分资本项目对外支付税务证明; 6-2先国税、后地税; 6-3填写服务贸易等项目对外支付出具税务证明申请表并附送以下资料: 1)合同、协议或其他能证明双方权利义务的书面资料(复印件) 2)发票或境外机构付汇要求文书(复印件); 3)完税证明或批准免税文件(复印件); 4)税务机关期提供的其他资料. 6-4涉税风险在于资料不齐,无法取得对外支付的税务证明和免税凭证的。 6-5防控措施是审核清理资料,争取一次性通过税务审查。 7、技术使用费如何支付？怎样防控其中的涉税风险？ 7-1技术转让费(含技术使用费)应计入管理费用一技术转让费 7-2技术使用费很容易不慎计入开发间接费,造成为少抵应纳税所得额多交企业所得税;同时多扣开发成本,少交土地增值税; 少交土地增值税可能被税务机关认定为偷逃税; 多交企业所得税成为企业的损失(因为交了不该交的税); 7-3防控措施: 核算时严格区分开发间接费和开发费用;8、支付其他境内销售代理费、佣金、监理费、服务费、咨询费等有何涉税风险？如何防控？ 8-1支付其他境内销售代理费、佣金、监理费、服务费、咨询费等,凡是计入期间费用的,必须在当年抵扣;跨年不得抵扣应纳税所得额;计入开发间接费的,在结转开发成本时结转。 8-2凡是计提的销售佣金等,一律不得抵扣应纳税所得额; 8-3.涉税风险在于错误抵扣,防控措施是 把握以下原则: 第一、费用不跨年 第二、未支付的费用不能抵扣 9、售楼处的涉税风险有哪些？企业如何防控？ 9-1 售楼处有几种方案: 1)单独修建,待销售完成后,将其与拆除; 2)单独修建,待销售完成后,转作自用或出租; 3)利用自有房屋或商品房作为售楼处,待销售完成后,再对外销售; 4)利用自有房屋或商品房作为售楼处,待销售完成后,转作自用或出租; 5)租用外单位的房屋修建售楼处,待销售完成或房屋到期后,归还房屋。 9-2处理原则: 1)凡能够单独作为成本对象进行核算的,可按自建固定资产进行处理. 2)凡不能够单独作为成本对象进行核算的,一律按建造开发产品进行处理; 3)售楼部的装修费用,无论数额大小,均应计入其建造成本。 9-3建造时; 方案一、二、按自建固定资产处理; 方案三、四、五,不需要处理; 9-4装修时; 方案一、二、按自建固定资产处理; 方案三、四、五,先通过开发成本处理,装修完毕转入长期待摊费用; 9-5使用时; 1)折旧和摊销,一律计入“销售费用” 2)房产税; i自建房屋,自建成之次月起征收房产税; ii自用、出租、出借本企业建造的商品房,自房屋使用或交付之次月起计征房产税; iii利用商品房,原有住房以及自建楼处,自开始使用之次月缴纳房产税; iv租用房屋不交房产税; 9-6.清理时的处理; 1)拆除时,按方案一拆除时,按固定资产清理的程序进行。 2)自用或出租; 方案二自用或出租,按固定资产自用或出租处理; 方案四自用或出租,不视同销售; 这两种方式都要按原值X(1一扣除率)X12%房产税或按租金收入X12%交房产税; 3)销售 方案三销售时,应缴纳营业税,企业所得税,土地增值税等,并确认收入,结转成本和税金。 4)转为物管用房; 非营利性且产权属于全体业主;或无偿赠与地方政府.公用事业单位的,可视其为公共配套设施,准与扣除成本费用 5)租赁到期,归还出租方; 9-6在小区内、主体外修建的临时性建筑物作为售楼部、样板房,设计.建造、装修等费用,准予计入房地产销售费用; 但是售楼部、样板房里的空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用中列支;应计入固定资产计提折旧; 9-7 在小区内、主体内修建的临时性建筑物作为售楼部、样板房,设计.建造、装修等费用,建成有偿转让的,准予计入成本扣除; 9-8涉税风险在于对每一类成本费用的确认、归集和分配,防控措施: 准确核算销售处属于哪一类;并计入相应的科目,进行准确的税务处理。10、车库、车位（地上、地下）处理中的涉税风险如何防控？ 10-1对于无产权的车库、车位销售,均应作为”服务业一租赁业计缴营业税;采用预收款方式的,其交税义务发生时间为收到预收款的当天。 10-2. 租赁期不能超过20年;到期可以续租;但续租期限也不得超过20年。 10-3.涉税风险提示:不能处理为销售收入。 10-4.收取地下停车费应该按”服务业一其他服务业”计缴营业税; 10-5预收房租,应当在收到房租的当天,申报营业税费。 10-6风险提示及防控措施。 收到预收款时,一律当天确认收入申报营业税费; 这是新税法的特点。11、开发环节利息如何支付？怎样防控其中的涉税风险？ 11-1开发环节利息按以下7种情况进行扣除: 第一,资本化利息支出计入有关资产的成本,按企业所得税规定扣除;资本化利息支出包括购置、建造固定资产、无形资产和经过12个月以上的建造才能达到预定可销售状态的存货发生的借款产生的利息。 第二、非金融企业向金融企业的借款支出。按照实际发生额予以税前扣除;具体包括逾期归还银行贷款,银行按规定加收的罚息,也可以在税前扣除。 第三、企业经批准发行债券的利息支出按实际发生数予以税前扣除。 第四、企业间互相拆借资金的利息支出,不超过金融企业同期同类贷款利率计算数额的部分准予扣除。 具体操作是:在首次支付利息时,提供金融企业同期同类贷款利率的说明。 可以金融企业同期同类贷款平均利率;也可以是金融企业同期同类贷款实际利率。 第五、向关联企业借款的利息支出中,企业从其关联方接受的债权性投资与权益性投资的比例超过规定标准(这个标准见,财税2008121号：接受债权投资不得超过注册资本的2倍，借款不得超过注册资本的50%，超过部分利息不能扣除)而发生的利息支出,不得在计算应纳所得额时扣除。 第六、非银行企业内营业机构之间的支付的利息,不得扣除。 第七.企业向自然人借款的利息支出按如下规定办理: (1)向股东或其他有关联的自然人,借款比例为： 企业所得税法第46条及财税2008121号：接受债权投资不得超过注册资本的2倍，超过部分的利息支出不得扣除。 (2)向内部职工和其他人员借款不超过金融企业同期同类贷款利率计算数额的部分准予扣除。条件是: *真实、合法、有效。 *企业与个人之间签订借款合同 *代扣5.5%营业税,20%个人所得税并取得正式发票。才能抵扣。 11-2关联公司之间的借款利息应按独立交易原则进行,否则有较大的涉税风险。 11-3以前年度未预提的贷款利息可以在该纳税年度中抵扣应纳税所得额(时间不能超过3年),方法是申请税务机关退税,或在以后年度扣除多交所得税。 11-4房地产开发前期的利息支出应计入期间费用一财务费用,条件是不超过金融企业同期同类贷款利率计算数额。 11-5金融企业同期同类贷款利率,包括基准利率和浮动利率。12、项目成本分摊的涉税风险分析与防控（探讨：成本项目的公共费用的分摊方法，选择最有利房地产公司的分摊方法） 12-1项目成本包括:土地征用及拆迁补偿费（占地面积法）、需要研究：前期工程费（预算造价法）、建筑安装工程费（预算造价法）、基础设施费（建筑面积法）、公共设施费（建筑面积法）、开发间接费（预算造价法）6个成本项目 12-2涉税风险就在于开发间接费和房地产开发费用(期间费用)之间的区别。特别重要的是在开发前期进行区隔。凡是现自上的费用都要计入项目的开发间接费。 12-3 公共费用分摊的方法：国税发200931号文对于共同成本和不能分清负担对象的间接成本，规定了四种分配方法，具体包括：占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法。此外，国税发200931号文还明确规定：土地成本，一般按占地面积法进行分配；单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配；借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配；其他成本项目的分配法由企业自行确定。熟悉成本核算的同仁多数知道，不同的成本分配方法计算出来的成本计算对象的成本可能会相差悬殊，如何选择科学、合理、有效的成本分配方法，是业内人士值得深思的一个问题。 12-4.防控措施: 公司架构要开发前定位。 13、配套设施如何进行涉税处理？ 13-1建成后产权属于全体业主的,成本.费用可以扣除; 13-2建成后无偿移交给政府.公用事业用于非营利性的社会公共事业的,成本.费用可以扣除; 13-3建成后有偿转让的,应计收入,成本.费用可以扣除; 13-4具体步聚: 1)由于各开发项目配套设施情况不同,必须先确定允许扣除的配套设施面积后再计算分摊。 2)对于成片开发分期清算的公共配套设施费用,在先期清算肘应按实际发生的费用进行分摊; 3)对于后期清算时实际支付的公共配套设施费用分摊比例大于前期金额的,允许在整体项目全部清算时,按照整体项目重新进行调整分摊。14、红线外建设费用如何计算？涉税风险有哪些？企业如何防控？ 14-1红线外建设费用包括:红线外市政设施费和三通一平费 14-2红线外市政设施费包括红线外道路.水.电.气.通信等建造费.管线铺设费、接口补偿费;计入科目为“开发成本一土地征用及拆迁补偿费”。而不能计入管理费用等期间费用。 红线内市政设施费和三通一平费，计入“开发成本前期工程费” 14-3三通一平费,包括: (1)临时道路,接通红线外施工用临时道路的设计.建造费用。 (2)临时用电.接通红线外施工用临时用电规划设计费.临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。 (3)临时用水,接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁程等费用; 以上费用一律计入前期工程费的三通一平费; 主要涉税风险是将其他杂费混入了前期工程费里,造成漏交土地增值税; 防控措施是建立完善的开发成本核算办法15、发票涉及哪些整体涉税风险？如何进行防控？ 15-1发票涉及这些整体涉税风险: (1)取得发票不规范,造成不能入账;即使入账,造成日后的涉税风险。 (2)开具发票不规范,造成不能及时准确报税;造成日后的涉税风险。 (3)管理发票不规范,造成发票遗失,不能及时准确购买发票;造成日后的涉税风险。. (4)申领发票不规范,造成多人领票,责任不明确。 15-2防控措施:规范发票的申领、管理、开具、取得的过程。 15-3新发票管理办法有8个重要变化: 第一、简化发票站购程序:取消审批,直接领购。只留发票专用章 第二、强化印制企业管理:总局负责专票,省局负责普票; 第三 规范代开发票行为:先征税、后代开;委托代开;不准非法代开; 第四,处罚虚开发票的行为: (1)为他人、为自己开具与实际经营业务情况不符的发票; (2)让他人为自己开具与实际经营业务情况不符的发票; (3)介绍他人开具与实际经营业务情况不符的发票; 第五、完善发票开具:栏目齐全,盖发票专用章 第六、未按规定使用发票、增加涉税风险 (1)介绍他人转让发票,等 (2)知道或应当知道是假发票而受让、开具、保管等。 (3)以其他凭证代替发要使用 第七、加大处罚力度 (1)丢失发票擅自销毁发票等,可以处罚3万元。 (2)转借、转让、介绍他人转让发票、发票监制章等行为,最高罚款可达50万元; (3)对虚开发票、非法代开发票最高罚款可达50万元; (4)对私自印刷、伪造.变造发票等行为,罚款50万元,还可吊销发票准印证。 第八.加大了管理力度;网络发票的使用;税控装置的使用。等。 15-4购房业主将发票遗失应这样处理.: (1)不可重新开具发票。 (2)商品房预收款发票丢失后.购房客户应书面报告税务机关,并登报声明作废,同时持商品房买卖合同等相关资料,到开发商财务部门让其将原开具的预收款发票存根联复印件,.去按揭银行及产权部门办理贷款及抵押手续。 15-5发票未填开单位全称是不可以税前扣除的。（研讨：名字开不下：定额发票如何处理） 15-6单位和个人从中国境外取得的与纳税有关的发票或者凭证,税务机关在纳税审查时有疑义的,可要求其提供境外公证机构或注册会计师的确认证明,经税务机关审核认可后,方可作为记账核算的凭证。（当地完税凭证和对方收据） 15-7支付违约金,无须取得对方开具的发票,以对方开具的收据(非经营性收据)作为账务处理的凭据.即可。 15-8企业收取职工的赔偿费,开具普通收据即可。计算缴纳企业所得税。 15-9施工企业向开发商开具的施工发票包括设备（非免税设备）在内的全部价款。 15-10房地产企业应取得哪些合法凭据? (1)土地出让金,应取得国土资源的部门开具的“国有土地有偿使用收费专用收据”,与此相关的契税应取得中华人民共和国契税完税证。 (2)具有拆迁资格的房地产开发企业向个人支付的拆迁补偿费,可以凭与搬迁户签订的拆迁补偿协议和付款记录计入开发成本。 (3)委托有拆迁资格的单位进行拆迁的情况下,房地产开发企业向对方支付拆迁费用时应取得地税部门监制的“其他服务业发票” (4)直接向行政事业单位支付相关费用时,应取得行政事业性收费收据。(5)向企业、事业单支付勘察、设计、测绘、监理,验收、咨询等营利性费用时,应取得增值税发票。注：勘察、测绘、等建安费应在项目所在地开具发票；设计、咨询、监理 等其他费用在机构所在地开具发票。 (6)支付对象为个人的销售佣金,应以支付凭证(或支付清单)和个人所得税的扣缴证明为合法的入账凭证。 (7)支付对象为销售公司的销售佣金,应取得增值税发票。 (8)支付对象为金融机构的利息支出,应取得金融机构开出的付息凭证。 (9) 支付对象为非金融机构的利息支出, 应取得地税部门监制的“其他服务业发票” (10)其他费用发票应按支付对象属于增值税或营业税纳税人的不同身份来定。 (11)工程费支出按以下原则取得发票: *施工方为建筑安装企业,应取得工程所在地的地税部门监制的“建筑业发票”; *施工方为生产、销售建筑材料设备的增值税纳税人,应取得国税部门监制的”工业企业专用发票”(建筑材料设备)及,应取得工程所在地的地税部门监制的”建筑业发票”(建筑劳务); *施工方为经销建筑设备的增值税一般纳税人,应取得国税部门监制的“增值税专用发票”；应取得工程所在地的地税部门监制的“建筑业发票”（建筑劳务）； 15-11房地产企业常见的未按规定取得凭据的行为有哪些? (1)以行政事业性收费收据或自制收据作为土地拆迁补偿费用的凭证。 应按规定领购税务机关监制的发票。 (2)发票种类与所开具的内容不符合。如商业发票开咨询费。 (3)混合销售的行为,发票内容与其实不一致。如:生产企业发票开工程费。 (4)起限额开具发票。 (5)发票内容不真实。大量超市开具的办公用品、会议费.礼品费和劳保费等；具体列示明细。 15-12如何审核开发企业取得各种发票? (1)应熟练掌握发票内容,格式、种类、填写规范.防伪措施等具体的规定。 (2)认其细致地对企业凭证进行检查,重点科目和重点项目的抽查率应该是100%; (3)细心观察,不放过一切可能存在的问题,可以向税务机关发函、电话询问或网上查询)等方式验证发票的合法性。 15-13.企业发票不可转借、代开。否则,面临1万以上,50万以下的罚款。 15-14发票内容开成”礼品”、”办公用品”、“劳保用品”,同时附道有对方发票专用清单,和验收单;经审批后可以入账作税前扣除。 15-15开发票必须盖发票专用章。 15-16.房地产企业支付给销售又负责安装的企业电梯维修费,应该取得增值税发票,; 房地产企业支付给只负责安装运行后的保养维修的企业电梯维修费,应该取得营业税发票;i 15-17在成都买的发票不能拿到重庆去开。因为不能跨地区开具发票。跨地区开具发票是指到外地区设办事处,销售发票由总公司代开,这是违法的。 15-18需要税务代开普通发票的情形; (1)已办理税务登记,取得的收入超过限额; (2)被停售发票或收缴发票,取得经营收入需要开票 (3)外地纳税人因业务量小:开票频度低,可代开;如业务量大家办理外出经营活动税收管理证明、领发票自开。 (4)正在申办税务登记,这期间内需要开票,可代开。 (5)应该申办而未申办。补办期间内需要开票,可代开。 (6)依法不申办的,可代开。 15-19代开资料 (1)申请代开发票人的合法身份证件。 (2)付所对所购物品品名或劳务服务项目).单价,金额等出具书面的认证明。 15-20发票是处1万元以下的罚款;情节严重的会处1万元以上,3万元以下的罚款。 15-21收取厂家的质量赔偿款只能开收据,不能开发票,根据赔款协议和收款收据计入营业外收入,构成企业的利润总额。 15-22企业用从其他单位买来的发票向业务单位收取货款的行为,处罚为1万元以上5万元以下罚款;情节严重的,处5万以上50万以下的罚款。 出现偷漏税的.处50%以上,5倍以下罚款。 15-23.如何鉴别和审核取得的发票? (1)审查有效性。发现愈期使用旧版本应查明原因。 (2)审查开票人笔迹。是否有不一致的现象。 (3)审查发票的复写情况。有无局部复写的痕迹。 (4)审查内容是否移位。 (5)审查发票的填写内容. (6)审查物品名称是否为用票单位的经销范围。 (7)审查供给单位和收款单位是否一致。 (8)审查供货单位是否使用了非自己领用的发票。 (9)审查发票号码与开具的日期是否自相矛盾。查编号和时间顺序颠倒。 (10)审查抬头是否与付款单位一致。 15-24不动产发票的新规定: (1)销售不动产,必须开具不动产发票; (2)不动产发票分为自开票,和代开票; (3)不动产发票为计算机开票。 15-25建筑模型应开具地税”其他服务业发票。”(营改增后应开具其他服务业发票。) 15-26转让没有产权的车位怎样开票? (l)转让永久性使用权,视同销售,开具不动产销售发票; (2) 转让临时性使用权,视同租赁,应开具租赁发票。 15-27房地产开发商应在收到预售房款(包括预收订金)时,确认营业收入,并开具”销售不动产统一发票“.(新规定) 15-28公司支付给钢结构工程款时, 支付建筑业发票价款时,取得建筑业发票, 支付钢结构产品价款时,取得增值税普通发票。 15-29国