PPT文件-第五章房地产评估.ppt

,孤独站在这讲台，听到掌声响起来，我的心中有许多感慨：经过多少失败，经过多久忍耐，我才拥有恁的爱；掌声响起来，我心中明白：歌声交汇恁我的爱；掌声响起来，我心中期待：恁的爱将与我同在评估一点通（立信会计出版社，2003年）作者陈淑亭,第五章房地产评估,陈淑亭,第五章房地产评估,概述房地产价格+影响因素收益法市场法成本法剩余法基准地价修正系数法路线价法在建工程评估,1概述,土地自然供给（无弹性）+经济供给（有弹性）自然特性位置固定性+质量差异性+效用永续性土地的特性经济特性供给稀缺性+可垄断性+土地利用多方向性+效益级差性土地+土地使用权集体土地不能流转国有土地所有权地价一般是土地使用权的价格70年居住用地出让40年商业、旅游、娱乐用地土地使用权50年其他转让未按出让合同规定开发、利用土地的不得转让出租未按出让合同规定开发、利用土地的不得出租抵押不得违背出让合同+应办理抵押登记和过户登记申请续期最迟于届满前一年未被批准续期国家无偿收回地租理论土地所有权带来利润土地有价格地价理论是地租的资本化地租+地价理论是地租的资本化+是权益价格（所有权、使用权、抵押权、租赁权等）地价特征有增值性与用途相关+有个别性+有可比性,房地产房地+权属房地产转让、抵押则房屋所有权、土地使用权同时转让、抵押房地产+特性位置固定性+供求区域性特性（8）+长期使用性+大量投资性+保值增值性（如改良和城市基础设施完善）+投资风险性+难以变现性+政策限制性供需原则（即供求原则）虽然土地的垄断性独具特点替代原则房地产评估原则（技术5原则）最有效原则（即预期原则）最佳使用贡献原则是收益法和剩余法的基础+判断追加投资的适当性第一章云“估价日期原则”，记住差别合法原则城市规划为居民用地不能商业用地评估临时建筑、违章建筑收益不能作依据房地产评估程序狭义,2房地产价格+影响因素,按权益所有权价格、使用权价格、抵押价格（较市价低）、租赁价格市场价实际成交价按形成方式评估价（非实际成交价）如基准地价、标定地价、课税价格土地价格基准地价（区域平均价）+标定地价（具体宗地价）房地产价格种类按实物形态建筑物价格房地产价格总价格按单位单位价格单位地价（土地面积）、房价、房地价格（建筑面积）单位建筑面积地价楼面地价=土地总价格/建筑总面积=土地单价/容积率（容积率=建筑总面积/土地总面积）公告地价政府定期公布的土地价格其他价格类型申报地价房地产成交价格申报制度一般因素房地产价格影响因素区域因素个别因素,房地产价格影响因素经济发展经济增长速度、国民生产总值、国民收入、物价指数等经济财政金融土地资本还原率（折现率、投资收益率）越高地价越低产业结构第三产业比重大则地价高人口数量、密度、素质与地价正相关家庭规模小型化住宅套数需求增大涨价社会房地产投资涨跌+平抑教育科研水平+治安一般因素社会福利土地制度+住房制度+地价政策土地使用权出租出让+住房商品化+高地价城市规划、土地规划、城市发展战略决定用地结构、用途等行政税收政策、投资政策税收优惠和投资倾斜会价高隶属关系变更升级会价高、划归发达地区会价高交通管制影响便捷度会价低、减少噪声会价高心理商服繁华道路通达区域因素交通便捷城市设施状况基础设施完善度+生活设施完备度+文体娱乐设施完备度环境状况,区位宗地位置优则价高面积、宽度、深度临街较宽则价高、深度不深不浅则价高形状矩形价高、街道交叉口三角形等不规则地价高土地（宗地）地力、地质（正比）、地势（高则价高）、地形（平坦价高）容积率与地价同方向变动但一般不呈线性关系用途商业用地地价住宅用地地价工业用地地价土地使用年期个别因素面积+结构+材料等影响成本设计、设施是否与功能相适应建筑物施工质量影响耐用年限、安全性、方便性、舒适性法律限制高度、消防、环保等城市规划及建筑法规环境协调是否最佳使用,3收益法,一、基本思路同评估方法一章二、适用范围有收益如商场、写字楼、旅馆、公寓等=客观总收益-客观总费用正常、非实际三、纯收益最佳利用状态最佳利用方向+最佳利用程度收益修正类似房地产收益+市场趋势预测+收益风险性和可实现性实质投资收益率纯收益与售价比率法=（7.1%+7.5%+6.9%+7.3%+7.8%)/5四、资本化率方法安全利率+风险利率收益率插值法综合资本化率=房（地）资本化率*房（地）价格/房（地）价格种类建筑物资本化率土地资本化率房地合一的房地产价费用包括空房损失费、不包括折旧费用包括维护费+注意有限期和无限期的公式运用土地价格=土地纯收益/土地资本化率五、计算公式单独评估土地价土地纯收益=土地总收益-土地总费用建筑物纯收益=重置现值*资本化率土地纯收益=房地产-建筑物重置现值=重置成本-折旧费折旧费同会计（此法思路：建筑物价格r建筑物纯收益土地纯收益r土地价格）单独评估建筑物价房地产价-土地价六、应用举例,六、应用举例（一）=15/（1+10%）+16/（1+10%）2+18/（1+10%）3+15/（1+10%）4+20/（1+10%）5+25/10%*（1+10%）5*1-1/（1+10%）50-5（二）(1)=50/5%+1/（5%）2(2)=50/(5%-1%)（三）1、评估思路：已知收益宜用收益法+计算公式：=房地产纯收益-建筑物纯收益2、年总收益=月租金*12*建筑面积*（1-空置率）=50*12*900*（1-10%）3、年总费用=年管理费+年维修费(年重置价*比率）+年税金+年保险费=年总收益*3.5%+(2500*900)*1.5%+20*900+(2500*900)*0.2%4、年房地产纯收益=年总收益-年总费用5、年房屋纯收益（1）年折旧费=重置价/使用年限=（2500*900）/48（2）房屋现值=重置价-折旧费=（2500*900）-年折旧费*4（3）房屋纯收益=房屋现值*房屋资本化率=房屋现值*8%6、土地年纯收益=房地产年纯收益-建筑物年纯收益7、土地价格=土地年纯收益/7%*1-1/（1+7%）44土地单价=土地价格/5008、本宗土地使用权在2003年3月的土地使用权价格为*元，单价为*元/m2,4市场法,一、基本思路参照物修正（替代原则）二、适用范围不适用于无活跃的公开市场情况教学、风景区、图书馆、体育馆、学校等标准待估对象或参照物均可（区域因素调整和个别因素调整一致即可）三、计算公式+容积率修正区域因素和个别因素中的各因素均可单独修正搜集交易资料确定可比交易案件即选取参照物（价格稳定5年or价格不稳定2年）交易情况修正正常交易交易日期修正=6000*（1+1%）12*（1-0.2%)6四、操作步骤因素修正区域因素修正个别因素修正容积率修正=800元/m2*1.6/1.9(待估对象容积率修正系数为分子）土地使用年期修正=1000元/m2*1-1/（1+8%)20/1-1/（1+8%)30算术平均数确定房地产价格众数出现次数最多的数中位数位置居中的数五、应用举例1、+建立容积率地价指数表2、修正如参照物F=700*（112/112）*（100/100）*（105/115）*（100/101）*（100/100）3、评估值剔除异常参照物值+其余简单平均,5成本法,土地价格=土地取得费+开发费+利息+税前利润+土地增值收益基本思路新建房地产价格=土地取得费+开发费+开发利润+管理费用+利息+销售税费旧建筑物评估价格=重置成本-贬值适用范围无收益、少交易的特殊房地产地上附着物和青苗补偿费征地费用土地补偿费+安置补助费30倍（前3年平均年产值）新菜地开发建设基金等土地取得费拆迁费用=10万元/亩=100000/666.7=150元/平方米三通一平通水+通路+通电基础设施配套费七通一平通上水+通下水+通路+通电+通讯+通热+通气应以七通一平（平整地面）为标准可运行开发费公共设施配套费小区开发配套费=2亿元/平方公里=200000000/1000000=200元/平方米取得费利息期开发期+销售期土地评估步骤利息开发费利息期开发期的一半（均匀投入）+销售期取得费利息=取得费*（1+6%）2-1开发费利息=开发费*35%*（1+6%）1.5-1+开发费*65%*（1+6%）0.5-1=（取得费+开发费）*利润率税前利润=（取得费+开发费）*10%or=开发后地价*利润率改变用途、功能引起（10%25%）土地增值收益=（取得费+开发费+利息+税前利润）*土地增值收益率=（取得费+开发费+利息+税前利润）*15%,土地取得费勘察设计费+前期工程费如场地平整、临时用水、证照费基础设施建设费如环境卫生、照明开发费建安工程费如招投标费、三材差价新建房地产步骤公共配套设施建设费如开发商支付的居委会、信报箱税费等间接费用开发利润管理费用利息销售税费旧建筑物评估步骤同评估方法一章（本节文字内涵、实质意义）应用举例,6剩余法,基本思路即假设开发法预期楼价正常成本税费（含利息）-合理利润待开发土地估价预期收入-建造费-专业费等适用范围生地熟地熟地价土地开发费用待拆迁再开发地含拆迁费用=（预期楼价建筑总成本）-利润-税费-利息计算公式=（预期楼价建筑费-专业费-销售费用）-利润-税费-利息利息（利润）=（地价+建筑费+专业费）*利息率（利润率）调查基本情况规划等限制条件+位置+自然情况+公共设施+权利状况确定最佳开发利用方式最佳土地用途+容积率+覆盖率+高度+档次等预测楼价出售或出租建筑费+专业费+利息+税费+租售费用操作步骤估算成本费用地价利息期整个工期利息开发费及专业费利息期（均匀投入）工期的一半空置期、销售期全额计息+自有资金计息确定合理利润估算待估土地价格应用举例,应用举例1、评估思路：已知预期楼价和各项开发成本和费用可用剩余法+计算公式：地价=楼价-建筑费-专业费-利息-销售费用-利润2、楼价=售楼单价*建筑面积=售楼单价*（土地面积*容积率）=9000*（2000*2.5）3、建筑费=建筑费单价*建筑面积=单价*（土地面积*容积率）=单价*（2000*2.5）+专业费=建筑费*10%4、销售费用=楼价*2.5%+相关税费=楼价*6.5%5、利润=（地价+建筑费+专业费）*10%6、利息=地价*（1+6%）2-1+（建筑费+专业费）*（1+6%）1-17、地价=楼价-建筑费-专业费-销售费用-相关税费-利润-利息=楼价-建筑费-专业费-销售费用-相关税费-（地价+建筑费+专业费）*10%-地价*（1+6%）2-1+（建筑费+专业费）*（1+6%）1-18、单位地价=地价/土地面积=地价/2000+楼面地价=单位地价/容积率=单位地价/2.5,7基准地价修正系数法,基准地价的含义特定区域的平均价格（区片价或路段价）试算、修正样点地价标准宗地地价基准地价基准地价测算的基本思路基准地价+基准地价修正系数表标定地价标定地价市、县政府委评确定的具体宗地价格（区域性+土地使用权+平均+全城+单位面积+一定时期）价格基准地价的特点+作用政府公告+宏观调控依据作用+征税依据+政府参与土地收益分配依据评估标定地价的基础+引导土地资源合理配置基准地价修正系数法的基本思路基准地价+修正（地产市场不发达城市常用）适用范围有基准地价及修正系数表+时短量多的土地评估+辅助方法（精度受限）收集、整理土地定级估价资料土地级别图、基准地价及修正系数表等确定被估宗地因素修正系数表项目调查各影响因素并予以指标化制定全部因素修正系数以最高出让年限为参照物（基准地价对应）估价程序确定使用年期修正系数=1-1/（1+r)m/1-1/（1+r)n(被估宗地为分子）确定日期修正系数价格指数修正确定容积率修正系数评估地价=相应基准地价*年期*价格*容积率*其他因素修正系数,8路线价法,路线价设定的标准深度的若干宗地的平均单价含义+理论依据路线价法根据标准深度单价修正而得共临一街的其他宗地价格理论依据地价随距街道距离增大而递减计算公式宗地总价=路线价*深度百分率*临街宽度*其他条件修正率适用范围大量土地同时估价（课税+拆迁+重划等）划分区段以显著增减的地点为界+带状确定标准宗地以众数为标准深度（临街垂直距离）+形状标准+宽度标准程序评估路线价市场法等基本方法或评分法制作深度百分率表（关键）地价随临街深度变化的比率计算宗地价格单独深度百分率递减深度百分率表平均深度百分率（递减）=累计深度百分率*标准深度/宗地深度累计深度百分率递增100英尺内四等分，依次为40%、30%、20%、10%四三二一法则100英尺外四等分，依次为9%、8%、7%、6%累计深度百分率依次为：40%、70%、90%、100%、109%.法则介绍苏慕斯法则前一半深度的价值占宗地价值的72.5%霍夫曼法则前一半深度的价值占宗地价值的2/3哈柏法则宗地价值与其深度的平方根成正比标准深度级距单独深度百分率累计深度百分率或平均深度百分率应用举例（100英尺）（25）（0.4、0.3、0.2、0.1）（0.4、0.7、0.9、1、1.09）四三二一法则E地价格=2000元/英尺*1.09*30英尺,9在建工程评估,与会计旧标准一致以是否“验收、交付使用”为标准含义与会计新标准不一致不以是否“达到预定可使用状态”为标准含义+特点情况复杂