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城市更新类贷款交流培训城市更新类贷款交流培训 内容框架 深圳市城市更新政策深圳市城市更新政策动向动向 政策关键要点解读政策关键要点解读 1、城市更新的内涵及类型 综合整治类 功能改变类 拆除重建类 2、拆除重建类城市更新的流程 政策篇政策篇 实践篇实践篇 1 1、拆除重建类城市更新项目实际操作的注意事项、拆除重建类城市更新项目实际操作的注意事项 操作难点 资金需求 2 2、拆除重建类城市更新项目开发策略、拆除重建类城市更新项目开发策略 3 3、城市更新类贷款操作指引建议、城市更新类贷款操作指引建议 4 4、DTZDTZ服务城市更新项目典型案例介绍服务城市更新项目典型案例介绍 5 5、DTZDTZ前期评估咨询服务前期评估咨询服务 3 第一部分 政策篇 深圳市城市更新政策动向 时间时间政策文件政策文件 2004年深圳市城中村（旧村）改造暂行办法 2009年深圳市城市更新办法 2010年 关于试行拆除重建类城市更新项目操作基本程序的通知 深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行） 城市更新单元规划审批操作规则（试行） 2012年深圳市城市更新办法实施细则 2013年 深圳市宗地地价测算规则（试行） 深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见（“1+6”文件） 深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）（深圳市248号文件） 2014年关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施（深府办（2014）8号） 2015年深圳市综合整治类旧工业区升级改造操作指引（试行） 深圳市城市更新的主要相关政策深圳市城市更新的主要相关政策： 政策关键要点解读 1、城市更新的内涵与类型 方式方式名词解释名词解释特点特点 功能改变 综合整治 拆除重建 改善消防设施 改善基础设施和公共服务设施 改善沿街立面、环境整治和既有建筑 节能改造 改变部分或者全部建筑物使用功能 保留建筑物的原主体结构 城中村拆除重建 旧屋村拆除重建 旧住宅区拆除重建 旧工业区拆除重建 其它拆除重建 “二不改变”“二不改变” 不改变建筑主体结构 不改变使用功能 “二不改变”“二不改变” 不改变土地使用权的权利主体 不改变土地使用权的使用期限 不改变不改变 单一主体的不改变土地使用权权利主体 其它均改变其它均改变 建筑主体结构 土地使用权的权利主体、使用期限 1、城市更新的类型拆除重建类 出现以下四种情形之一： 城市的基础设施、公共服务设施亟需完善； 环境恶劣或者存在重大安全隐患； 现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用 明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施； 依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形； 且通过综合整治、功能改变等方式难以有效改善或者消除通过综合整治、功能改变等方式难以有效改善或者消除 的，可以通过拆除重建方式实施城市更新。的，可以通过拆除重建方式实施城市更新。 拆除重建类城市更新项目的实施方式实施方式主要包括： 权利主体自行实施 市场主体单独实施 合作实施 政府组织实施 由于拆除重建类项目一般体量大，工期长，涉及到的权利主体多，资金需求大，以下我由于拆除重建类项目一般体量大，工期长，涉及到的权利主体多，资金需求大，以下我 们将其作为重点研究对们将其作为重点研究对象。象。 政策关键要点解读 1、城市更新的类型拆除重建类 城市更新单元的一些规定： 旧居住区建筑物建成时间未达到未达到2020年的年的，原则上不得拟订为城市更新单元；旧工业区、旧商 业区申请拆除重建的，建筑物建成时间原则上应不少于不少于1515年年；已纳入市城中村综合整治计划且 实施整治完毕未满未满5 5年的年的城中村区域原则上不得单独拟订为城市更新单元； 申报拆除重建类城市更新计划的城市更新单元，拆除范围内权属清晰的合法土地面积占拆除范 围用地面积的比例应当不低于60%60%。城市更新单元内拆除重建用地的面积原则上应当大于大于 10,00010,000平方米平方米，且应大于城市更新单元总用地面积的70%70%； 位于原特区已生效法定图则范围内，拆除范围用地面积小于小于10,00010,000平方米但不小于平方米但不小于3,0003,000平方平方 米米且具有以下情形之一的区域，可以按规定申请划定小地块城市更新单元： 旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的。 旧工业区、旧商业区升级改造为商业服务业功能的。 为完善法定图则确定的独立占地且总面积不小于3,000平方米的城市基础设施、公共服务 设施或其他城市公共利益项目确需划定城市更新单元的。 政策关键要点解读 1、城市更新的类型拆除重建类 申报更新单元计划的，城市更新单元内权利主体的城市更新意愿应当符合下列条件： 城市更新单元拆除范围内用地为单一地块，权利主体单一的，该主体同意进行城市更新； 建筑物为多个权利主体共有的，占份额占份额2/32/3以上的按份共有人以上的按份共有人或者全体共同共有人全体共同共有人同意进行城市 更新； 建筑物区分所有的，专有部分占建筑物总面积专有部分占建筑物总面积2/32/3以上的权利主体且占总人数以上的权利主体且占总人数2/32/3以上的权利主以上的权利主 体体同意进行城市更新; 小地块城市更新单元拆除范围内的用地应为完整宗地，土地及建筑物应当具有合法手续，权利 主体的城市更新意愿应当达到100%100%。 政策关键要点解读 1、城市更新的类型拆除重建类亮点认识 什么样的片区能改？什么样的片区能改？ 所有符合改造条所有符合改造条 件的建成区件的建成区 更新范围符合更新单元划定的条件更新范围符合更新单元划定的条件 拟建用途符合法定图则的基本规定 业主改造意愿符合两个2/3的条件 改造实施主体的选改造实施主体的选 择谁说了算？择谁说了算？ 业主说了算业主说了算 与更新范围土地、房屋权利人通过协议形成单一权利主体与更新范围土地、房屋权利人通过协议形成单一权利主体 协议可以是买卖、原地和异地安置、作价入股合作开发 协议的原则是平等、自愿的市场原则 采用哪种方式出让采用哪种方式出让 土地？土地？ 协议出让协议出让 市场招拍挂市场招拍挂 市场主体自行收购更新范围内物业，形成单一主体后，签订土地出市场主体自行收购更新范围内物业，形成单一主体后，签订土地出 让合同补充协议或补签土地出让合同让合同补充协议或补签土地出让合同 政府主导收购更新范围内物业后，公开市场招标、挂牌、拍卖出让 土地使用权 政策关键要点解读 2、拆除重建类城市更新项目的流程基本流程 业主签署改造意愿委托书业主签署改造意愿委托书 受托单位申报纳入城市更受托单位申报纳入城市更 新单元规划制定计划新单元规划制定计划 批准纳入城市更新批准纳入城市更新 年度计划年度计划 编制更新单元编制更新单元 规划草案规划草案 核发更新单元规核发更新单元规 划批复划批复 土地及房屋确权登土地及房屋确权登 记记 开发商与业主签订开发商与业主签订 拆迁补偿协议拆迁补偿协议 申报改造实施申报改造实施 主体主体 核发改造实施主核发改造实施主 体批准文件体批准文件 核发房屋拆迁许可证并核发房屋拆迁许可证并 完成旧建筑物拆除完成旧建筑物拆除 注销房产证注销房产证 建设用地报备建设用地报备 申请建设用地方案图、申请建设用地方案图、 建设用地规划许可证建设用地规划许可证 制作宗制作宗 地图地图 签订土地使签订土地使 用权合同用权合同 缴纳地价，取缴纳地价，取 得土地证得土地证 核发建设工程规核发建设工程规 划许可证划许可证 核发施工许可证核发施工许可证核发竣工验收证明核发竣工验收证明回迁入户回迁入户办理回迁户房产证办理回迁户房产证 Step1Step1： 更新计划立项更新计划立项 Step2Step2： 专项规划编制专项规划编制 Step3Step3： 实施主体确认实施主体确认 Step4Step4： 土地手续办理土地手续办理 Step5Step5： 项目开发建设项目开发建设 1 1证证1 1书书2 2证证 3 3证证 4 4证证 政策关键要点解读 2、拆除重建类城市更新项目的流程主要工作阶段 意向调查（符意向调查（符 合比例要求）合比例要求） 制定初步安置制定初步安置 补偿方案补偿方案 土地房屋确土地房屋确 权登记权登记 准备准备计划申报计划申报 确权确权 城市更新城市更新 规划报批规划报批 更新项目规划更新项目规划 计划申报计划申报 制定更新细则制定更新细则 确定安置补偿确定安置补偿 方案方案 签订拆迁签订拆迁 协议到协议到100%100% 房屋拆迁房屋拆迁 实施实施 土地清理、土土地清理、土 地合同签订地合同签订 补偿协议补偿协议 规划报批规划报批 改造主体改造主体 核准核准 改造主体核准改造主体核准 开发开发 项目开发项目开发 计划主体计划主体实施主体实施主体 前期阶段前期阶段开发阶段开发阶段 政策关键要点解读 12 第二部分 实践篇 1、拆除重建类城市更新项目实际操作的注意事项 计划申报计划申报确权登记确权登记专项规划专项规划 拆迁补偿拆迁补偿 签订土地使用签订土地使用 权出让合同权出让合同 操操 作作 难难 点点 资资 金金 需需 求求 更新意愿征集 难达“2/3”的 规定下限，申报 计划可能被废止； 违建、加建及 历史遗留问题 较多； 权属不清，纠 纷不断； 权利人因外迁、 移民等暂联系 不到； 以上因素会导 致确权时间长、 工作量繁重。 受深标及产业 发展政策的限 制； 需要平衡各方 面的权益； 拆迁补偿谈判 可能旷日持久； “钉子户”； 补偿安置成本 巨大； 需100%原权 利人签订拆补 协议 测绘费、查丈 费、人工费； 规划设计费；拆迁费、物业 补偿费、过渡 期安置费； 应补地价款； 资金投入资金投入 高峰期高峰期1 1 建设资金； 资金投入资金投入 高峰期高峰期2 2 1、拆除重建类城市更新项目实际操作的注意事项 计划申报计划申报确权登记确权登记专项规划专项规划 拆迁补偿拆迁补偿 签订土地使用权出让合同签订土地使用权出让合同 城市更新单元内权利主体的城市更新意愿应当符合下列条件：城市更新单元内权利主体的城市更新意愿应当符合下列条件： 城市更新单元拆除范围内用地为单一地块，权利主体单一的，该主体同意进行城市更新； 建筑物为多个权利主体共有的，占份额2/32/3以上的按份共有人或者全体全体共同共有人同意进行城市更新 ； 建筑物区分所有的，专有部分占建筑物总面积2/32/3以上的权利主体且占总人数2/32/3以上的权利主体同 意进行城市更新。 小地块城市更新单元拆除范围内的用地应为完整宗地，土地及建筑物应当具有合法手续，权利主体的 城市更新意愿应当达到100%100%。 如果意愿征集的情况不符合上述政策规定，申报计划可能不能如期进行并存在废止如果意愿征集的情况不符合上述政策规定，申报计划可能不能如期进行并存在废止 的可能。的可能。 操作难点 1、拆除重建类城市更新项目实际操作的注意事项 计划申报计划申报确权登记确权登记专项规划专项规划 拆迁补偿拆迁补偿 签订土地使用权出让合同签订土地使用权出让合同 因确权时间过长或专项规划未获批准而超过规定因确权时间过长或专项规划未获批准而超过规定 期限会导致更新单元计划被政府清理。期限会导致更新单元计划被政府清理。 深圳将建立城市更新单元计划清理的常态机制，每年 均常态化对无法继续推进的更新项目开展清理工作。 序号序号区位区位城市更新单元名称城市更新单元名称 1福田区上步片区B213更新单元 2盐田区沙头角保税区 3宝安区沙井街道沙头茭塘旧村改造 4宝安区共乐村改造 5宝安区皇岗岭工业区 6宝安区松岗街道东方水围旧村改造 7龙岗区元屋围片区更新单元 8龙岗区南湾南岭村改造 9光明新区北山牛场 10龙华新区茜坑新围改造 11龙华新区龙塘旧村改造 12龙华新区陶吓旧村片区更新单元 13大鹏新区土洋社区沙鱼涌更新单元 关于关于深圳市第一批城市更新单元计划清理结果深圳市第一批城市更新单元计划清理结果 的公告的公告 备注：原2010年第一批城市更新单元计划； 操作难点 关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施（深府办 （2014）8号文），文中明确规定对于具有以下情形之一的 项目，可按程序调出更新单元计划： 自城市更新计划公告之日起1年内，未完成土地及建筑物 信息核查和城市更新单元规划报批的。 自城市更新单元规划批准之日起2年内，项目首期未确认 实施主体的。 自实施主体确认之日起1年内，未办理用地出让手续的。 旧改项目顺利推进的关键要素：旧改项目顺利推进的关键要素： 政府：政府：政府旧改的决心和支持力度是项目顺利推进的保障； 原权利人：原权利人：例如由村集体组成的股份公司在其利益得到保证 后，会积极动员村民，上下沟通，排解纠纷，加快拆迁谈判 的进程；只有村民的利益得到满足，才会同意拆迁；一旦发 生“钉子户”现象，拆迁的进程就会受到影响，开发商所付 出的成本也将增加； 开发商：开发商：开发商的品牌和实力尤为重要，一方面品牌的号召 力可以在一定程度上增加村民的信任度；另一方面，实力雄 厚才能保证拆迁补偿顺利进行。 1、拆除重建类城市更新项目实际操作的注意事项 计划申报计划申报确权登记确权登记专项规划专项规划 拆迁补偿拆迁补偿 签订土地使用权出让合同签订土地使用权出让合同 拆迁补偿阶段是旧改项目的核心环节，一旦该阶段进展不顺利，拆迁补偿很可能进入“持久战”状拆迁补偿阶段是旧改项目的核心环节，一旦该阶段进展不顺利，拆迁补偿很可能进入“持久战”状 态，严重影响项目后续工作的推进及开发商的整体运营计划。态，严重影响项目后续工作的推进及开发商的整体运营计划。 原权利人 政府 开发 商 操作难点 1、拆除重建类城市更新项目实际操作的注意事项 计划申报计划申报确权登记确权登记专项规划专项规划 拆迁补偿拆迁补偿 签订土地使用权出让合同签订土地使用权出让合同 近年来深圳推行的旧改项目近年来深圳推行的旧改项目 类别类别项目项目开发商开发商 住宅住宅 拆赔比拆赔比 拆迁谈拆迁谈 判时间判时间 经验经验/ /教训教训 成功成功 案例案例 典型典型 渔农村金地1：0.91年 首先，“9982”的拆赔政策平衡了各方利益，使得改造能够启动，也体现了政府 对违法抢建的一种惩罚。其次，政府投资上亿元建设基础设施，作为对过去农村 城市化后社会管理和城市管理缺位的一种补偿。第三，对村民抢建的私房，由开 发商协商解决，给予部分成本补偿。 蔡屋围 老围 京基1：13年 符合产业升级、片区转型的需要，政府大力支持，股份公司积极动员，合 力创造“蔡屋围模式” 岗厦河 园 金地1：15年 开发商积极和村民沟通，创新补偿方案，提出“两个标准、三种模式、六 种选择” 大冲华润1：15年 政府、股份公司和开发商三方参与，政府的支持和动员工作起到了重要作 用；大多数原村民不要现金补偿，而是选择物业补偿。 失败失败 案例案例 典型典型 鹿丹村1：1.1612年部分业主对拆迁补偿方案不满意，旧改一拖再拖 木头龙益田1：1.34年业主两派对立，内部矛盾难以化解，拆迁进度滞后 茶光工 业区 广聚 能源 -4年 拆迁补偿标准未能达成一致，广聚能源退出，项目由区政府下属的公司接 手 操作难点 1、拆除重建类城市更新项目实际操作的注意事项 计划申报计划申报确权登记确权登记专项规划专项规划 拆迁补偿拆迁补偿 签订土地使用权出让合同签订土地使用权出让合同 拆迁补偿的类型：拆迁补偿的类型： 产权置换（异地安置、回迁安置） 货币补偿 产权置换和货币补偿相结合 拆迁补偿的费用：拆迁补偿的费用： 被征收房屋价值的补偿 搬迁、临时安置的补偿； 停产停业损失的补偿 为加快签约、搬迁进程而设置的奖励 操作难点 1、拆除重建类城市更新项目实际操作的注意事项 计划申报计划申报确权登记确权登记专项规划专项规划 拆迁补偿拆迁补偿 签订土地使用权出让合同签订土地使用权出让合同 拆除重建类项目地价计收规定拆除重建类项目地价计收规定 城中村城中村 容积率2.5不再补缴地价 2.5容积率4.5按照基准地价标准的20%补缴地价 容积率4.5按照基准地价标准补缴地价 旧屋村旧屋村 容积率1.5不再补缴地价 1.5容积率按照基准地价标准补缴地价 工改商工改商 原有合法建筑面积 以内部分 按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原 土地用途及剩余期限以公告基准地价标准计算的地价 增加建筑面积部分按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算应缴纳的地价 其中“工改商”类型应补缴的地价款数额巨大，且在规定时限内必须缴清，对开发商的资金实力要求较高。其中“工改商”类型应补缴的地价款数额巨大，且在规定时限内必须缴清，对开发商的资金实力要求较高。 操作难点 1、拆除重建类城市更新项目实际操作的注意事项 计划申报计划申报确权登记确权登记专项规划专项规划 拆迁补偿拆迁补偿 签订土地使用权出让合同签订土地使用权出让合同 操作难点 对于适用办法第三十八条第一款、第三款规定，由旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业， 以及适用办法第三十九条规定，由旧居住区、旧商业区升级改造为居住或商业服务业的城市更新项目，确定 地价计收基准容积率和基准建筑面积，采用分段方式计收地价。地价计收基准容积率（R地价基准）计算公式如下： R地价基准= 1-基准土地移交率 R深标基准 1-实际土地移交率 地价计收基准建筑面积为地价计收基准容积率与开发建设用地面积的乘积。 备注：在深府办（2014）8号文施行之前已核发城市更新单元规划批复的项目不适用本条规定。 地价计收地价计收 基准建筑基准建筑 面积以内面积以内 部分部分 地价计收地价计收 基准建筑基准建筑 面积以外面积以外 部分部分 按深圳市城市更新办法第三十八条第一款、第三款及第三十九条 规定计收地价； 住宅按照2.5倍公告基准地价标准计收地价，其他功能按照2倍公告基 准地价标准计收地价。 20132013年年20142014年年20152015年年20162016年年20172017年年20182018年年20192019年年20202020年年20212021年年20222022年年20232023年年20242024年年20252025年年 净现金净现金流量趋势表流量趋势表 1、拆除重建类城市更新项目实际操作的注意事项 确权登记、专 项规划阶段成 本 拆迁补偿安置费、 应补地价款、期间 物业开发成本投资 一期物业租售收益-应交 税费-期间物业开发成本 投资 二期物业租售收益-应交 税费-期间物业开发成本 投资 一般旧改类项目资金需求趋势与以下几个因素相关：一般旧改类项目资金需求趋势与以下几个因素相关： 拆迁补偿安置方案（货币补偿、产权置换或两者结合）及成本大小 应补地价款的上缴方案（一次性付清或分期支付） 项目开发方案（分期建设规模、物业经营方案、销售回款计划等） 资金需求 2、拆除重建类城市更新项目开发策略 安置区安置区安置区安置区安置区安置区 产生利润产生利润 下期居民 部分安置 下期居民 部分安置 一期出售物业二期出售物业三期出售物业 产生利润产生利润 保障居民利 益实现 保障政府目 标实现 保障企业利 益实现 滚动开发模式：滚动开发模式： 利用安置区作为启动，每期部分安置拆迁居民（一期安置区用来安置一期和二期的拆迁户，二 期安置区用来安置三期的拆迁户），剩余房产出售，产生利润，滚动进入下一期的开发成本 中。 该开发模式，首先保证项目安置区启动，保障原居民利益；其次由于二期、三期不再发生拆迁 过渡安置费，在一定程度上节约了开发商的资金投入成本。 部分安置、部分出售、分期投入、滚动开发，是旧改类项目的基本运作思路。部分安置、部分出售、分期投入、滚动开发，是旧改类项目的基本运作思路。 3、城市更新类贷款操作指引建议 银行介入时机 是否是否2/32/3原业主同原业主同 意改造意改造 纳入城市更新单元规划制定计划纳入城市更新单元规划制定计划 是否是否100%100%原业主签原业主签 订拆迁补偿协议订拆迁补偿