物业管理6.ppt

物业综合管理,物业管理,第六章,本章重点：,物业环境管理物业安全管理,第一节物业综合管理概述,一、物业综合管理的含义二、物业综合管理的特点,一、物业综合管理的含义,物业综合管理是指除物业本身管理外，对业主和使用者的工作、生活的正常秩序和环境进行系统全面的管理和服务活动，包括物业的环境管理和物业的安全管理。搞好物业综合管理能够提高业主和使用者的环境质量，保障其生产生活的安宁和生命财产的安全，是物业管理不可缺少的组成部分。,二、物业综合管理的特点,统筹协调性。开放性强、管理难度高。专业性强。服务性强。,第二节物业环境管理,物业环境管理的含义物业环境管理的原则物业环境管理的内容,一、物业环境管理的含义,物业环境是指某宗物业，如：居住小区、写字楼、购物中心、宾馆等其所在区域内对业主和使用人的生活、生产和学习造成影响的各种外部情况和条件的总和。物业环境是城市环境的重要组成部分，包括内部环境和外部环境两个方面。,一、物业环境管理的含义,物业内部环境主要因素包括物业标准。主要有面积标准和质量标准。隔声。隔热与保温。光照。通风。室内小气候温度。,一、物业环境管理的含义,物业外部环境主要因素包括居住密度。公共建筑。市政公共设施。绿化。庭院和各类活动场所。空气环境。声音环境和视觉环境。邻里和社会环境。,一、物业环境管理的含义,物业环境管理是指物业管理公司所实施的防止和控制物业环境状况不良变化，创造舒适、优美、清洁和文明物业环境的一系列活动的总称。物业管理公司通过履行物业管理合同，采取制度建设、监督实施和宣传教育等方式，为业主和使用人提供物业环境管理服务，以维护和改善物业环境。,二、物业环境管理的原则,以防为主，防治结合。专业管理与群众参与相结合。环境保护与资源利用相结合。加强宣传教育工作。破坏环境者承担相应责任。,三、物业环境管理的内容,物业环境管理的内容主要是环境保护管理、清洁卫生管理和环境绿化管理。环境保护管理对物业管理公司来说，需要多个部门的通力合作，主要是保安部、保洁部、工程部和绿化部。清洁卫生管理和环境绿化管理则分别由物业管理公司的保洁部和绿化部负责。,环境保护管理,物业环境保护管理主要是防治环境污染。环境污染的防治是以预防为主，治理为辅。环境污染，按污染物的形态，可分为废气、废水、固体废物、有毒化学品、放射性物质、噪声等。污染防治，其实质就是控制人类活动向环境排放污染物的种类、数量和浓度。,（1）大气污染的防治,大气污染物的主要来源：直接以煤炭作为能源燃烧，导致烟尘、二氧化硫或二氧化碳的过量排放；燃油机动车的尾气排放；建筑施工扬尘；不当燃烧垃圾、沥青等；物业辖区内工业的含有有毒物质的废气和粉尘的排放。,（1）大气污染的防治,大气污染的防治措施：改变能源结构。硬化地面与绿化。限制车辆驶入。禁止在物业辖区内焚烧沥青、油毡、橡胶、塑料、落叶、绿化修剪物等会产生有毒有害气体和烟尘的物质。,（2）水体污染防治,水体污染物的主要来源：人类的活动使大量污染物质直接或间接排入水体，使水体的物理化学性质及生物群落发生变化，从而降低了水体的使用价值；水体中的生物群落在某些条件影响下，大量孳生有害微生物，成为危害人体健康的疾病源。,（2）水体污染防治,水体污染防治措施：加强污水排放的控制，加强对水体与污染源的巡回监测，控制随意排污和超标排污；加强对已排放污水的处理，可通过物理处理法、化学处理法、物理化学法、生物处理法对已排放的污水进行处理，使之达到排放标准和不同的利用要求；加强生活饮用水二次供水的卫生管理,（3）固体废弃物污染的主要防治措施：,定点定时地倾倒生活垃圾。设施配套。比如垃圾箱在数量上要和垃圾的产出量相适应，有密封、防蝇、防污水外流等设施。分类收集，逐步实现废弃物的无害化、减量化、资源化。,（4）噪声污染的防治。,根据我国城市区域环境噪声标准规定：一般居住区和文教区的白天噪声要求低于50分贝，夜间低于40分贝；一般商业与居民混合区的白天噪声要求低于55分贝，夜间低于45分贝；商业中心区的白天噪声要求低于60分贝，夜间低于50分贝；工业集中区的白天噪声要求低于65贝，夜间低于55分贝。,（4）噪声污染的防治。,噪声污染的主要来源：车辆交通噪声；建筑施工噪声，包括辖区外的建筑工地以及辖区内装修工地发出的噪声；社会生活噪声包括商业设施噪声、教育设施噪声以及用户活动的噪声等。,（4）噪声污染的防治。,噪声污染的主要防治措施：禁止在住宅区文教区和其他特殊地区设立产生噪声污染的生产经营项目；禁止在夜间规定不得作业时间内进行施工作业；禁止机动车在禁止鸣喇叭的区域鸣喇叭，控制机动车进入辖区和控制车速；控制辖区内文化娱乐活动的声响，不要影响他人的正常生活；加强绿化。,环境保护管理,此外还有电磁波污染和视觉污染，防治电磁波污染的有效方法还是绿化，绿化能防止和阻碍电磁波的穿入，减轻其直接影响。对于视觉污染，物业管理公司应当积极协调相关各方，使视觉污染减少到最低水平。,清洁卫生管理,清洁卫生管理是指专业保洁人员，使用专门的清洁机器、清洁工具和清洁物料，按照科学的管理方法和严格的清洁保养程序及技术规范对物业及其装饰材料进行清扫与护理，为业主和使用人提供清洁、优美、舒适的工作生活环境的一项专业化工作。日常的清洁工作，是为了解决生产和生活中不可避免地产生的废弃物、尘埃而进行的日常工作，随时的清扫擦洗，保持环境常用常新。,清洁卫生管理,清洁卫生管理服务的形式有两种：一是委托服务形式，即由物业管理公司委托专业的清洁公司进行专业性的清洁服务；二是物业管理公司设置清洁管理部门负责物业辖区的清洁卫生工作。,清洁卫生管理,清洁卫生管理服务具体的职责范围为：物业辖区内所有公共场地的清洁卫生；楼宇内部的共用部位的清洁卫生；物业辖区范围内的日常生活垃圾的收集、分类和清运。,清洁卫生管理,清洁卫生管理服务的措施：制订完善的物业清洁卫生管理服务制度。预防为主，加强宣传教育。配备必要的硬件设施。实行生活垃圾的分类袋装化。,环境绿化管理,环境绿化管理是指物业管理公司通过行使组织、协调、督导和宣传教育等职能，并通过建绿、护绿及养绿活动，创造优美的生态小环境。物业环境绿化是物业管理工作的重要内容，对改善小气候和净化空气，提供良好的休闲场所、保持业主与使用人的身心健康都有极大的好处，对于提高物业自身品位、推进城市美化建设具有不可替代作用。,环境绿化管理,环境绿化管理的形式主要有两种：一是委托管理形式，即由物业管理公司委托专业绿化公司进行专业性的绿化管理；二是物业管理公司设置绿化管理部门负责物业辖区的绿化养护和管理工作。,环境绿化管理,环境绿化管理的范围：根据我国城市绿化分工的有关规定，居民小区道路建筑红线之内的部分归房管部门或物业管理企业绿化和养护管理；小区内部没有路名的道路绿化归房管部门或物业管理企业绿化和养护管理。,环境绿化管理,环境绿化管理的内容：绿地建设。包括新辟绿地、恢复和整顿绿地以及提高绿地级别。绿化养护管理。主要是经常性地对物业辖区内的绿地进行浇水、施肥、除草、灭虫、修剪、松土和围护等活动。室内绿化布置。,环境绿化管理,环境绿化管理的措施：建立绿化管理制度。包括部门岗位责任制、环境绿化管理规定和定量定期考核标准。加强巡视检查工作，对辖区内植物生长情况要及时了解并作出相应的对策。搞好宣传教育工作，发动辖区的所有业主和使用人关心爱护绿化。推行竖向绿化管理，竖向绿化包括屋顶绿化、阳台绿化和墙面绿化等。,第三节物业安全管理,物业安全管理的含义和特点物业安全管理部门的职责和职权范围物业安全管理的主要内容紧急事故处理,一、物业安全管理的含义和特点,物业的安全管理是指物业管理公司为了保障业主和使用人的生命和财产安全，使之不受侵犯和损失而进行的一系列管理活动。物业安全管理主要包括治安管理、消防管理、车辆管理以及紧急事故处理。,一、物业安全管理的含义和特点,物业管理公司对物业的安全管理有两种方式：一是自己组建安全管理部门来进行管理，二是委托专业安保公司来进行管理。,一、物业安全管理的含义和特点,物业安全管理的特点：人员专业。服务有偿。履行合同。能动性。,二、物业安全管理部门的职责和职权范围,物业安全管理部门的职责：贯彻执行国家公安消防部门关于安全保卫工作的方针、政策和有关规定，建立物业辖区安全管理体系和工作制度，对物业辖区的安全工作全面负责；组织部门全体人员开展各项保安工作，提出岗位设置和人员安排的意见，制定岗位职责和任务要求，主持安全工作例会；熟悉掌握辖区内人员变动情况及治安工作形势，有预见地提出对物业辖区安全管理工作的意见、措施和方案；,二、物业安全管理部门的职责和职权范围,物业安全管理部门的职责：积极组织开展“五防一保”（防火、防盗、防爆、防破坏、防自然灾害，保险）的宣传教育工作，防止各类事故发生，制定安全管理的应急预案，组织演练，具有突发性事故的对策和妥善处理的能力；抓好安全管理人员的教育培训工作，不断提高全体安全管理人员的政治和业务素质；负责对安全管理人员的监督考核，处理有关安全管理工作的投诉，提出对安全管理人员的任用和奖惩意见；负责协调和配合其他部门的有关事项和工作。,二、物业安全管理部门的职责和职权范围,物业安全管理部门的职权范围包括：安全管理工作以国家的政策法规以及物业管理服务合同、业主公约为依据；未经业主和使用人同意，任何人员未经授权不得擅自进入私人物业；安全管理人员应加强职业道德，保证业主和使用人的私生活不受任何干预和骚扰；,二、物业安全管理部门的职责和职权范围,物业安全管理部门的职权范围包括：对于任何发生在公共场所的事件，有权根据业主公约等业主大会认可的规章处理；安全管理人员只可执行一般的安全防范工作，若遇罪案发生，只可执行一般市民对嫌疑犯的当场拘拿，而后交由公安部门处理。安全管理人员无实施拘留、关押、审讯、没收财产及罚款的权力；对有违法犯罪行为的嫌疑分子，可以监视、检举、报告，但没有侦察、限制人身自由、搜查等权力。,三、物业安全管理的主要内容,物业治安管理的主要内容：严格执行国家有关治安管理法律法规的规定，配合公安机关维护物业管理辖区内业主和使用人的生命财产安全；实行值班和巡逻制度，发现治安隐患，及时排除；制止诸如推销、乞讨及流动商贩进入物业管理辖区；在物业辖区内发生治安、交通等方面的突发事件时，保安人员要挺身而出，制止事态的进一步恶化，维护现场秩序，查问原因并立即通知有关部门，并协助查处；,三、物业安全管理的主要内容,物业治安管理的主要内容：维护物业管理区域内各项规章制度的严肃性，对各种违章现象，安全管理人员应劝阻、制止直至移交有关部门处理；接受业主的委托，核查有关车辆、人员的证件及其他情况；对破坏辖区内治安秩序的人和事，有权劝阻、制止直至移交公安机关处理；制止任何妨害公共安全和社会治安秩序的行为。,三、物业安全管理的主要内容,物业消防管理的主要内容：制定消防安全制度、消防安全操作规程；实行防火安全责任制，确定本单位和所属各部门、岗位的消防安全责任人；针对本单位的特点对职工进行消防宣传教育；组织防火检查，及时消除火灾隐患；按照国家有关规定配置消防设施和器材，设置消防安全标志，并定期组织检验、维修，确保消防设施和器材完好、有效；保障疏散通道、安全出口畅通，并设置符合国家规定的消防安全疏散标志。,三、物业安全管理的主要内容,物业车辆管理的主要内容：制定完善的停车场管理制度，并遵照执行；要明确区分停车场和车库管理方的责任和义务，并通过书面协议确定；停车场应配置足够的消防栓等灭火器械，并对易燃易爆物品等涉及安全的一切事项严格把关、杜绝隐患；私家车位应有明显识别标志，保护私家车位不被他人占用；对辖区内禁止停车的场所，应设置明显的禁停标志，对违禁车辆实施处罚；车场应有显著的出入口指示、限高标志、禁鸣标志、限速标志、车场管理须知及收费标准；,三、物业安全管理的主要内容,物业车辆管理的主要内容：车管人员应提醒车主不要将贵重物品放在车内，阻止闲杂人员进入车场车库。车管人员对进入车库的车辆应作适当检查，注意车辆是否有被撞、被刮现象，并作好记录，并知会车主，避免误会和不必要的麻烦；物业辖区内应尽量做到人车分流，以确保辖区内人员进出及活动的安全，并及时疏导交通堵塞；对停车场发生车辆碰撞、被窃等现象，应协助车主报案、出具索赔证明；,四、紧急事故处理,刑事案件和恶性事故处理：遭遇罪犯时，安保人员应保持冷静，设法制服罪犯并发出警报通知就近的安全员并向110报警；罪犯逃跑时，保安员应用对讲机呼叫门卫，讲清罪犯的特征；对现场罪犯留下的遗物，不能擅自处理，应交由公安机关处理；对案发现场应加以保护，通知并等待公安机关来处理；对所掌握的情况，应向安全管理部及公安部门如实反映，协助破案。,四、紧急事故处理,发现可疑人物的处理：先行观察12分钟，然后上前盘问，注意对方神态，如有异样，立即通知有关住户和安全管理部；对可疑人物严密跟踪观察，暗中监视，防止其破坏或造成其他意外事故；若发现可疑人物与公安部门通缉犯体貌特征相似者，可采取措施，将其送至公安部门。,四、紧急事故处理,酒醉者或精神病人的处理：对外来者，进行劝阻或阻拦，让其离开管理区域范围；对住用者，则协助其亲属将其安顿；对无法让其离开的外来者，则设法通知其单位或亲属，让他们派人领回，并采取监控措施；若酒醉者或精神病人有危害他人或正常社会秩序的行为时，可将其强制送到有关部门处理。,四、紧急事故处理,住户斗殴的处理：积极劝阻斗殴双方离开现场，缓解矛盾；对能认定违反治安条例行为或犯罪行为，应及时报告公安机关，或将行为人扭送公安机关处理；说服围观群众离开，确保辖区内的正常治安秩序；协助公安人员勘察打斗现场，收缴各种打架斗殴的工具，辨认为首分子。,四、紧急事故处理,住户对安全管理大为不满时的处理：请相关人员到单独的地方会谈，并向住户表示理解；仔细聆听，了解事情真相，确为管理方问题，则向住户道歉，但不要随便认错；始终保持友好、礼貌、冷静的态度，并使相关人员冷静下来，向其提出解决问题的建议；记录有关人员的谈话内容，并立即处理涉及自己权限范围内的事；与具体部门联系商量解决的方法，做好事件发生及过程的记录。,四、紧急事故处理,消防紧急事故处理：消防控制中心接到消防警报后，应立即通知巡逻保安前往现场查看确认并通知控制中心；火警被确认严重时，消防中心应立即打119报警，并启动应急方案，组织救火、人员疏散、电梯停运（除消防电梯），启用应急电源等