现代房地产项目管理之采购管理篇.ppt

下篇材料设备采购与供应商管理,戴戈缨PMP,不要单纯地当采购管理来听！这是项目管理的通用思路和方法论！,房地产项目采购管理,【工程采购】采购内容：工程总（分）包工作内容：工程招投标，合同管理【材料设备采购】项目采购采购内容：建筑材料与设备战略采购工作内容：采购招投标，供应商管理,材料设备采购管理供应链的发展趋势,材料设备采购供应链涉及的干系人：,供应商材料设备的供应方甲方项目开发商承包商项目施工方客户（小业主）项目的购买方（消费者）,采购供应链形成的三大要素：信息连接需求与供给的纽带标准产品的统一适用质量标准利益互利双赢,材料设备采购管理的全过程,采购分判决策,制定采购计划,实施采购计划,合同跟进收尾,乙购甲限乙购甲定乙购甲购,品种价格批量供期供方条件标准流程,交易实施管理实施询价谈判签署合同,签约分权合同跟踪合同收尾文件归档,材料设备采购管理的决策：采购分判,质量因素成本因素工期因素,相对分工优势自己最适合做什么？做什么可以使自己的价值最大化？相对交易风险市场环境因素,建筑材料设备采购的常见模式及其优缺点,乙购承包商自行采购甲限乙购甲方限定品牌，承包商在限定范围内采购甲定乙购甲方指定品牌价格，承包商与指定品牌供应商签订双方或三方（含甲方）合同甲购甲方自行采购,材料设备采购的计划管理,紧密配合项目进度计划的材料设备采购计划项目的需求标准市场调研与供应商考察样板和入围供应商的确定采购标准化文件招标模式与评估标准,采购的谈判技巧,合作诚意对方的投入加大，增加成功机会主场做东时间安排的主动权，心理优势少说多听扭转信息不对称的劣势黑白换脸两人搭挡，留有余地步步为营每一个阶段性成果都要书面记录并确定影子权威第一把手不能轻易出面围魏救赵找出对方的其它缺陷，或其它竞争对手，使其让步最后通牒摸清对方底线，迫其就范,误区！,盲目压价单纯的最低价中标思想,【危害】偷工减料（例如：防水材料施工，入户门，建菱砖等）劣质服务（供货补货不及时，扯皮等）,采购的批量与成本、风险的矛盾？,解决的最佳办法：实现集团战略采购！,批量大、零库存、成本低；灵活度高、风险低；节省了项目招标工作，提高了集团管理效率；质量保证性强；建立企业之间的强强联合，提高双方的市场影响力和品牌知名度，实现双赢。-适用于可通用的、标准化的部品,为什么要实行战略采购？,什么是战略采购,集中采购的概念集中采购与项目采购战略采购的概念,集中采购的概念,集中采购：将采购计划、招标、谈判、评审、签约的权力集中于集团总部（高层管理）。下面的项目需要资源，即打报告向上申请，由总部统一采购，统一调度。,集中采购与项目采购,项目采购的优点项目一线员工熟悉具体情况，对项目需求变化反应敏感。因此采购签约权下放可以增加采购供应的灵活性和适应性。可以提高对意外情况的反应速度，增强抗风险的能力。项目采购的缺点同一种资源的多重采购，不但会造成谈判签约的重复劳动，而且降低采购的专业化程度，形成较高的管理成本。分散的采购量会降低与供应商讨价还价的谈判地位，同时增加单位产品的采购成本。分散的采购，不容易形成统一的质量标准，不利于建立完整的质量管理体系。分散的采购，漏洞比较多，不容易监督合同实施，也不容易防范腐败现象。,集中采购与项目采购,集中采购的优点易于宏观掌握资源配置情况，实施全局调度。可以享受更优惠的价格，最大限度地节约采购成本，同时增强采购方与大型品牌供应商的谈判地位。集中培养和使用专业采购人员，使采购供应的专业化程度提高，可以节约人力资源，提高采购供应的劳动生产率。供应商相对集中，易于控制质量标准，从而易于实现整个集团的质量标准化管理。采购合同集中管理，可以有效地监控合同的实施，并减少腐败现象发生。集中采购的缺点容易忽视项目一线的具体情况和特殊情况，对项目需求变化反应不敏感。对风险的反应比较迟钝，在资源需求突变时，容易出现采购供应瓶颈。,战略采购的概念,将采购计划、招标、谈判、评审、签约的权力集中于集团总部。集团仅在战略合作协议框架下对战略供应商进行监管，同时制定制度流程规范子公司的项目运作，但不介入子公司具体项目的采购操作。子公司根据项目需求和战略供应商联系，根据集团标准业务流程以及战略合作协议中明确的价格和合同条款同供应商签订项目采购合同。一切具体问题均由项目上和战略供应商根据采购合同进行处理，集团总部进行总体宏观调控，跟踪进度和绩效，协调签约、付款和变更，解决纠纷。集团和子公司联合对战略供应商进行评估。,战略采购的战略价值（1）,短期价值降低成本提升效率统一品牌保证品质,战略采购的战略价值（2）,长期战略价值提升集团的品牌影响力实现子公司项目之间的部品资源共享促进设计效益，实现换装式设计战略采购与部品及设计的标准化相互要求和推动，最终使企业通过建筑标准化和工业化达到规模经营，实现规模效益,战略采购的生命力和影响力,（1）战略采购对设计标准化的影响和推动（2）战略采购对部品技术标准化的影响和推动（3）战略采购对工程施工安装与质量控制标准化的影响和推动（4）战略采购对工程项目管理的影响和推动,集团战略采购的运作程序,标准招标文件范本示例,战略供应商的选定原则,1、选择在企业规模和品牌等方面和集团相匹配的供应商入围；2、结合集团在未来一个战略合作周期的项目需求；3、战略采购协议价格必须低于同类产品的工程中标价格，承诺的服务必须优于工程项目合同；4、综合考虑企业实力、产品、服务等各项指标下的合理低价中标；5、充分考虑集团未来战略发展需求，和落选的品牌供应商保持良好的关系，为今后开展各种形式的合作做好铺垫和战略储备。,战略供应商评选的基本流程,制定评价方法和选择标准，即根据战略采购要求打造一把尺子；收集各相关供应商的产品信息和报价信息，从中选出候选对象；用上述尺子对候选对象的条件进行分析比较，作出书面评审报告；召集有关负责人会审，做出最终选择。,供应商要素加权评估法示例,典型材料设备采购案例介绍,楼宇对讲设备采购外墙涂料系统采购电梯采购户内配电箱采购开关插座采购,战略采购在项目工程上的运用,战略供应商管理与供应链维护,1、分项部品的项目实施操作指引2、战略供应商的增值专业服务3、战略供应商后评估体系,典型战略采购材料设备操作指引示例,战略供应商增值服务案例,战略供应商后评估程序,战略供应商的管理与供应链维护,竞争机制,与供应商密切沟通：1、充分