签购房合同注意事项.doc

签购房合同注意事项 销售陷阱 中国人买东西向来有跟风凑热闹的从众心理一听说个楼盘观者如潮那些想买房的人便跃跃欲试了正是抓住了消费者的这种盲从心理开发商就给买房人设下了陷阱： 其一以小利诱之在拿到预售证之前搞内部认购内部认购是指房地产开发商小规模、不公开地预售商品房由于内部认购的商品房价格相对较低对那些买房人自然有吸引力在此过程中买房人认为自己得到了便宜开发商也借此机会筹到了资金然而内部认购的商品房是在开发商未取得商品房预售许可证的情况下销售的其销售行为是不合法的因此一旦出了问题购房者的合法权益往往无法受到法律的充分保障这样买房人的投资就充满了风险 其二制造假象在房子数量、户型、朝向等的推出和价格的制定上做文章前者关系到售楼进程的快慢后者决定了售楼利润的厚薄开发商的做法是推出预售房屋总量的四分之一或三分之一并且对所推出的单元进行精心搭配通常是选最差的户型和楼层先出手这样一方面可声称那些好的单元已经“名花有主”另一方面还可以避免这些“丑女”到最后“待字闺中”当然这其中也要混杂一些好房型否则会造成目标客户的流失 在价格的制定上则会根据前期所推单元的销售情况对其余单元的定价进行调整一般而言刚开始销售(开盘)时开发商往往一般总会把价格定得低一些以所谓的“最低价”(通常是该楼盘楼层、朝向最差的一间)来吸引客户而一旦有客户来购房那个“最低价”也就不翼而飞了在实践中我们会看到只要销控和销售现场布置以及广告炒作成功价格都会节节升高甚至从开盘时的三四千元暴涨到收盘时的五六千元都不稀奇 其三大力营造现场道具和售楼气氛为了制造一种销售兴旺的假象开发商(售楼人员)往往会找来一些亲戚、朋友到销售现场做“托儿”在销售业绩示意图上伪装得一片红?红色标识代表已售单元?让人觉得楼盘好卖、销售兴旺从而引发客户的购买欲望其四设置订金陷阱我们经常会碰到这样的情况一旦客户看中某种户型、表现出一点点购房的意向售楼人员就会告诉你说这个户型就只有一套了如果不交付订金别人就会买走要求客户马上交付订金如果客户说没有带够订金售楼人员就会要求客户先交五百到一千元的“小订”签订认购协议书然后要求客户次日交齐“大订”而一旦客户把“大订”也交了售楼人员也就完成了把客户套住的任务因为我们看到的认购协议书经常会有这样的条款：“如果在约定的时间内未能签约所付订金不予退还”有许多客户在签署认购协议书后经过再三考虑不想购买已经认购的房子时考虑到认购协议书约定不签约就不退还订金为了避免订金的损失就会签署自己并不愿意签的合同从而给自己带来更大的损失 “五证”陷阱 一个合法正规的房地产开发商必须具备齐全的“五证”、“二书”所谓“五证”是指国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证?也叫建设工程开工证?、商品房销售?预售?许可证；“二书”是指住宅质量保证书和住宅使用说明书这也是法律对销售方的基本要求但在实践中有些开发商(售楼人员)为了掩盖虚假情况经常找借口不出示这些文件的原件要么说正拿着相关文件在报批某项手续要么就说文本放在离售楼处很远的公司本部售楼人员往往会先要求客户签订认购书或合同而客户一旦交完订金或购房款再有什么问题开发商(售楼人员)便会即刻变脸客户再也见不到售楼人员在推销房屋时那充满春意的笑脸 合同陷阱 几经斟酌后客户便要决定购房了因此得与开发商签订商品房买卖合同一般情况下开发商(售楼人员)会递给客户一份拟好的合同合同会有许多空白的地方有些地方是有待双方确定后注入相关内容的而有些选择性填写处可能还空着这时购房者往往以为该说的都已注明了合同就算是完成了殊不知就是这些空白处为开发商日后作弊提供了条件比如标准合同第十五条迟延办理产权证的违约金每日按已付房款的万分之三计算但您一不留神开发商(售楼人员)便将此条款设计成按购房全款的万分之三承担违约责任前不久我们从报上看到过这样的案例：迟延办证一年多只赔付96元或者在不能按时办理好时干脆让购房人退房还有的合同中写明的违约条款表面上貌似公平实际不公平例如：约定任何一方解除购房合同都要支付总房款40%的违约金这实际上只是限制购房人开发商自己一般不可能将卖出去的房子再收回不卖 以上我们对购房陷阱的几种情况做了简单归纳实践中还有许许多多的陷阱我们在此就不再一一列举 为避免购房人吃亏上当我们提出防止陷阱的对策如下： 第一要有强烈的法律意识对于购房人来说挑选所购房屋的位置、压低价格固然重要但我们认为更重要的是要时刻警觉我们要看到在尚不规范的房地产市场中陷阱无处不在因此学习了解有关法律、法规向专业人士(特别是专业律师)咨询、了解有关购房方面的法律规定、知识是十分必要的惟有此才有可能较好地维护自己的合法权益 其次要充分行使法律赋予的权利在交易过程中始终坚持平等互利、协商一致的原则平等交易是一个法律原则目前在房地产交易过程中开发商(售楼人员)处在强势地位与购房者之间信息极不对称存在种种开发商(售楼人员)以强凌弱、做霸王买卖的现象为此消费者要摆正心态不畏强权购房时要把问题搞清、搞细对合同条款有异议、约定不明确、不满意的就坚决不签坚决不买；该坚持的原则就一定要坚持不要图一时之快随便妥协从而给自己带来无穷的烦恼和巨大经济损失 再次要认真签约保留好证据在购房过程中不要轻信开发商(售楼人员)的花言巧语在签署合同时一定要认真审查每一个条款把相关问题问清楚、搞清楚；您希望得到的一切承诺和双方业已形成的协议内容务必以书面形式记录下来以免日后空口无凭收楼时和入住后一旦发现问题应保存好各种证据必要时对相关事实可以通过办理公证的方式保留证据以证明侵权事实的存在 最后要学会依靠专业人士、拿起法律武器维护自己的权利房屋买卖不同于一般消费涉及工程、质量、合同、物业管理等多个领域有关法律法规比较复杂购房人即使经多方考察一般也很难通过个人的努力搞清问题的症结所在因此如果发生了对您不利的事情或者您预料到风险可能到来时为有效地维护自己的正当权益就应及时和该领域专业人士、法律界人士、中介机构、维权组织取得联系以求得帮助决定签合同、交第一笔定金前要慎重以免一开始就进入开发商的圈套除购房前慎重选择外一份规范详细的合同可以为维权带来很大方便因此购房者需要注意购房时常见的问题 1.在认购书里没有注明免责的退定条款因何种原因退房以及后果如何?购房者与开发商签订认购书后就要交一定额度的定金这是无可非议的但有时购房者在交付定金后因种种原因得不到银行的贷款而无法购买该房产时发展商一般都只退购房款而不退定金理由是购房者没有履行合同所以没收定金 2.检查开发商的“五证两书”原件是否齐全即国有土地使用权证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建设工程施工许可证商品房销售预售许可证住宅质量保证书住宅使用说明书并要抄下证件的号码 3.应注意新建商品房应取得住宅交付使用许可证后方可交付使用无住宅交付使用许可证的公安部门不予办理入户手续.房地产开发企业在商品住宅交付使用时应当向消费者提供住宅质量保证书和住宅使用说明书并按住宅质量保证书的约定承担保修责任 4.建筑面积、套内面积、使用面积和公摊的面积(自己分摊的公用面积)及其测量方法要明晰具体做法：a,应在条款中写明建筑面积建筑面积中含公用面积的组成部分及具体平米数、使用面积平米数、建筑面积与使用面积的比例一个是预售许可证一定要看原件要看清 5.约定房子面积建筑面积、套内面积、使用面积及其测量方法要明晰将开发商有关面积的宣传材料择要写入合同交房时间和预期交房条件要具体明确比如交房装饰标准、物业的服务项目、收费等同时明确违约责任注意开发商利用“合理顺延”权利过长延迟交楼时间 6.使用语意含糊的字眼合同是双方意思一致的表达但是实践中开发商往往会给购房者很多诸如“如果发生问题在最短时间内解决”、“在装修材料上选择最好的国外进口的”等一些看上去很诱人但没有实际意义的承诺最短是多长时间什么样的才算最好的?其实购房者对这些并不能清楚地确定 7.拒签购房者提出的补充协议前面说了开发商在签约时会主动出具一份对自己有利的补充协议购房者同样也可以