福州房地产市场总结.ppt

2013年房地产市场总结,2014.01,2,1、2013年中国房地产市场动向中央着力深化改革，调控以稳为主，不同城市政策分化,2013年,2013.3,2013.3,2013.5,要求扩大个人住房房产税改革试点范围。,2013.9,国土资源部要求，在稳定土地供应的同时，平抑地价信号，供求紧张的城市务必做到年内不再出“地王”,2013.8,浙江温州市出台农村产权交易管理暂行办法,北京、上海、重庆、济南、大连、合肥等城市均按时发布了楼市调控地方版细则。,目前全国已有40个城市完成住房信息联网,习近平总书记强调，加快推进住房保障和供应体系建设，构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。,2013.10,2013.2,国务院常务会议出台楼市调控“新国五条”,2013.1,今年新增建设用地指标原则上不低于去年,2013.10,北京发布“京七条”，首次提出自住改善型商品住房概念,2013.11,013年11月底，上海、广州、武汉、厦门、沈阳、长沙、南京等城市相继推出新一轮调控政策，主要内容均为收紧限购政策及加大土地供应,3,调控政策差别化，未来会更加趋于市场化从本轮周期来看，一二线城市房价仍继续领涨，但政府并没有像过往那样出台全国性的政策全面打压房地产市场，相反是各个城市根据具体情况出台相应的调控政策，我们认为在调控长效机制的导向下，未来区域调控政策差别化将常态化。,4,5,1、2013年中国房地产市场动向,2013过去了，今年中国楼市经历了重重波折，在楼市限购松绑，金融政策调整等传闻不断情况下，中央各部委一次次强调调控不放松，坚决不让房价反弹，为了遏制异地炒房，出现以下政策，每个政策都将深深影响到未来.,事件一：国五条及细则出台楼市调控效应减弱事件二：十八届三中全会召开强调市场化利楼市事件三：一线城市领涨全国长效机制亟待建立事件四：中央城镇化会议召开明确六大主要任务事件五：地王现象成为热点楼市调控压力凸显事件六：温州楼市持续降温市场价值理性回归事件七：二手房征20%个税催生三月末班车效应事件八：房企海外扩张加速国际视野继续拓宽事件九：土地增值税引争议税费改革有望加强事件十：两部委发紧急通知小产权房转正无望,6,7,8,9,10,全国商品房成交面积结构情况,11,从客户来看，12年至今的回暖投资客占比基本不超过15%,12,从年龄段来看，购房客户年轻化，65%客户年龄低于35岁,13,业绩靓丽，上市房地产开发商超额完成任务的数量不少,14,房地产开发商运营稳健，标杆房企拿地稳健,15,16,17,18,19,20,21,22,23,24,全国楼市市场展望,宏观环境：经济合理增长，货币政策保持稳健，调控政策日趋分化(1)宏观经济：坚持稳中求进总基调，注重改革创新与结构优化，保持经济合理增长(2)货币环境：保持稳健，信贷平稳以维持经济增长(3)房地产调控：一刀切调控不复存在，长效机制建立2.市场展望：整体继续向好但增速放慢，上半年增速较高下半年趋缓需求：销售面积继续增长但增进放慢，上半年增速较高下半年趋缓供应：土地成交推动新开工继续增长，但多数城市潜在供应充足，销售增长趋缓、货币政策稳健背景下，全国新开工和投资增速放缓价格：供应加大促热点城市市不应求矛盾缓和，信货投放趋稳缓解房价上行势头,25,2013年福州市房地产市场分析宏观调控整体趋稳，福州楼市整体呈量价齐升态势,福州楼市重大事件,26,市区土地放量增加，然商住放量不足致需求外溢，闽侯成为主角，迎来土地的“侯时代”,2012年福州土出总成交额仅有65.41亿元，相较2011年的224.45亿元，大幅下滑71%，2012年整体土地财政严重缩水，进入2013年，政府明显加快土地供应，全年供应54幅地块，其中上半年供应13幅，下半年供应量达41幅；全年共出让34幅用地，其中商住用地共出让9幅，仅占26%左右，成交总规模仅173.6万方，相较2012年的100万方有所回升，但仍处低位。2013年福州市区土地供应量开始大幅增加，福州市区成交总建达391.4万，环比上涨125%，闽侯楼市火热，土地放量亦保持高位，较去年减少57万，为425.6万。使今年福州土地平均成交楼面价创历史新高，达5830元/；闽侯2013年多幅地块高溢价成交，促土地楼面价达2610元/，创历史新高。,27,福州土地成交具体情况,28,福州土地成交具体情况,29,福州土地成交具体情况,30,福州土地成交具体情况,31,福州土地成交具体情况,32,福州土地成交具体情况,33,3、2013年福州市房地产市场分析,福州市区商品房市场2013年价格涨幅较大，成交情况与2012年不相上下，但供应量较前年增加较多,34,3、2013年福州市房地产市场分析房价走势,364.9万-236.4万”2013福州市区商品房销售量为364.9万，较去年上涨6%，其中除办公物业销量下跌外，其余各物业均呈上涨态势，共同促进市区商品房销量上行；闽侯区域销量为236.4万，较去年上涨36%。“16847元/-9576元/”2013年福州市区商品房成交均价为16847元/，较去年上涨16%，除别墅物业微跌1%，其余各物业表现为不同程度上涨，亦一定程度拉升商品房市场价格，创历史新高；闽侯全年价格为9576元/，环比上涨12%，除办公物业下跌8%外，其余各物业价格均呈上涨态势。,35,3、2013年福州市房地产市场分析商品房供销面积量情况,“1.2-1.1”2013年市区全年新批普通商品住宅302.1万，较去年上涨50%，销售量为260.6万，上涨8%，供需比为1.2，市场火热，供应量大增，促整体呈现供略大于求态势；闽侯全年新批普通商品住宅213.7万，较去年上涨75%，销售量为196.6万，上涨39%，供需比为1.1。随着市区产品单价高企，刚需购房主力转向位于市区外围的闽侯区域，带动区域热度不断提升，促本年度闽侯区域供需攀高。16089元/-8901元/”2013年市区全年普通商品住宅成交均价16089元/，上涨16%，13年第一季的涨价潮带动价格一路上行，6月时突破1.75万元/，达到年内均价高峰，进入7月份后，价格开始高位震荡，然全年整体价格依然表现涨势明显；闽侯全年普通商品住宅成交均价8901元/，上涨15%，全年月均价稳步攀升，区域热度推动价格上行。,36,3、2013年福州市房地产市场分析商品房供销售面积段情况,59%-71%”2013年，市区普通商品住宅供应产品改善型为主，其中90-144的首改型产品合计供应占比达59%，其次144-180的再改型产品占比为16%；闽侯供应则以70-90、90-120首置首改型产品为主，其供应占比为71%，其次为120-144产品，占比为14%；54%-68%”2013年，市区普通商品住宅去化产品结构中，以90-120、120-144首改型产品最为畅销，合计占比为54%，其次144-180再改型产品占比为19%；闽侯成交产品以70-90、90-120产品为主，共占区域销量68%，为区域市场主流产品；整体来看，首置、首改型产品为目前福州市场主流产品。,37,3、2013年福州市房地产市场分析成交面积及总价情况,“121-93”2013年，市区全年套均面积为121，其中8月份在世欧王庄、仁文大儒世家江语城、融侨锦江悦府等项目集中备案影响下，全市住宅成交套均面积为全年最大值，达134；闽侯在售项目以首置及投资型产品为主，全年套均面积为93，基本与去年相符；“195万/套-82万/套”2013年，随着市区价格的不断上涨，套均总价亦随之上升，全年套均总价为195万/套，环比去年160万/套上涨22%；闽侯在套均面积维持稳定的基础上，区域销量上涨，价格上扬，产品总价随之攀升，2013年全年套均总价为82万元/套，环比去年71万元/套上涨15%。,38,3、2013年福州市房地产市场分析开盘当天成交情况,“48%”市区全年开盘当天成交率月均值为48%。除7月受新榕金城首次开盘低价入市影响，月均销售率攀升至74%，前三季度月均去化在多在3-5成，四季度外围板块项目入市，补充中高端产品库存，促月均成交率攀升至5-6成；“73%”闽侯全年开盘当天成交率月均值为73%，区域推出产品符合刚需客户需求，单总价亦相对较低，全年楼市表现火热，从分月来看，平均开盘成交率在6-8成之间，领先市区。,39,3、2013年福州市房地产市场分析各区域商品房供销售面积情况,“21%”2013年全市以南屿青口板块供应量最大，达111.9万，占全市供应的21%，随着区域热度不断攀升，今年在售项目逐渐增多，亦促进板块供应量大幅上涨，遥遥领先其余板块；市区金山板块供应量则仅次于南屿青口、荆溪甘蔗板块，占全市供应量13%；“18%”成交量方面，荆溪甘蔗板块去化87.7万，占全市销量18%，世茂上游墅、西海岸项目集中备案促板块销量位居首位；市区成交量则以金山板块为首，去化61万，占全市销量13%。,40,3、2013年福州市房地产市场分析商品房存销售面积情况,“249万11.4个月”据统计，福州市区目前在售存量约为249万，以近一年月均去化21.7万的速度测算，住宅存量约须11.4个月去化周期，近一年市场放量持续加大促全市库存量走高，后市压力不容忽视。“75.4万4.6个月”目前闽侯在售存量约为75.4万，以近一年月均去化16.9万的速度测算，须4.6个月的去化周期，近一年区域市场表现火热，在售产品及价格切合刚需需求，促区域库存量得到有效去化，在售存量相对不足，然后市随着闽侯在售项目增多，市场竞争加大，后市压力亦不可小觑。,41,3、2013年福州市房地产市场分析商品房存量面积段情况,70-9017.4万从产品线上看，70-90平的首置型产品存量压力最大，存量为17.4万，随着闽侯区域较低价格的冲击，分流了部分市区客户，促使该产品月均去化量有限，未来竞争压力犹存，而90-144的首置首改产品去化速度快，存量压力相对较小。90-12028.2万从产品线上看，90-120平首改型产品存量压力最大，存量达28.2万，存销比为6.2，闽侯区域客群以刚需为主，需求亦以首置型产品为首选，而70-90、90-120产品为市场主流产品线，市场供应亦较大，故90-120产品存量较其余产品线去化周期稍长。,42,办公产品结构模式改变，市区高端写字楼主导，SOHO向外围郊区化发展,2013年写字楼物业成交量占全市办公物业的52%，达20.7万，环比去年15.3万，涨幅达36%，市场表现依旧火热。2013年全年来看，办公市场全年均价为20859元/，与去年17129元/上涨22%。2013年闽侯区域办公共成交5.39万，成交均价9696元/。依靠海西科技园的发展，后市SOHO放量以闽侯南屿片区为主,43,福州企业商品房销售情况,44,福州企业商品房销售情况,45,福州企业商品房销售情况,46,企业产品溢价、合理避税，客户获得更多实惠，精装修市场发展达到新高度,目前精装住宅项目超过11个，以大盘及市中心项目为主，大盘通过选择部分产品精装，丰富产品类型，另地价成本较高项目精装入市，可提升溢价及利润，同时，精装可与区域竞品形成差异化竞争，目前福州在售精装项目整体溢价在15%-20%左右。其中市区装修标准多在2000元/左右，闽侯多在1000余元/左右，装修风格以现代简约及欧式为主，部分项目推出可选风格模式供客户选择，个性化十足。,47,未来市场预判：观点1：市中心板块放量缩减，价值日益稀缺，3-2-1.5价格格局日趋成型,随着福州城市发展步伐加快，区域各项配套的不断丰富和发展成熟，市区房地产价值日趋稀缺。其中市中心江滨在售项目减少，且未来放量有限，市中心以旧城改造项目为主，江滨区域未来则以写字楼产品放量为主，住宅供应有限。目前市中心在售项目均价普遍突破2.2万元/，部分江滨项目已经在3万元/左右。在其稀缺性逐步凸显下，销售价格亦将持续上涨。可以遇见，随着市中心及江滨价值的不断凸显，区域价格整体价格达3万已经指日可待。目前，市区外围板块价格普遍在1.5-1.7万元/，区域房价突破2万也不会等待太久。目前片区内南屿、大学城及甘蔗荆溪三大板块发展有所差异化，房价水平也不尽相同，其中南屿、大学城片区房价大都在1-1.万元/之间，甘蔗荆溪则在8500-10000元/平米。,48,未来市场预判：观点2：旅游地产逐步兴起，贵安桂湖、永泰、马尾琅岐三足鼎立，聚焦楼市新目光,自2009年起，唐乾明月在永泰打造第一个福州旅游地产项目，拉开了福州旅游地产开发序幕。福州旅游地产主要以温泉资源、大樟溪江景资源及琅岐海景资源为依托，逐渐规划开发形成桂湖贵安温泉组团、永泰大樟溪组团及马尾琅岐组团。2011年，贵安新天地入市，为贵安桂湖片区首个旅游综合体项目，片区作为大福州北拓的第一站，以丰富的温泉