经营型物业投资回报分析翁晨帆.ppt

经营性物业投资评估与回报率分析,投资部翁晨帆上海易居房地产研究院,注意事项,请各位学员将手机关闭,以确保培训效果;互动/讨论阶段请各位积极参与，各抒己见!,Agenda内容,经营性物业分类和收益特点;估价的基本概念和定义;几种估价分析方法运用和比较;案例,I.经营性物业分类和收益特点,经营性物业一般指可对其长期持有经营以获取租金收益的不动产项目,其收益主要构成为租金现金流和资产资本增值(预期实现),=,+,主要的收益性物业类型办公楼商铺工业厂房/研发楼酒店/旅游娱乐不动产多用途综合体项目不同类型物业的特点决定了其收益回报的构成不同,对资产的投资预期和相应的估价技术分析也会相应不同,II.估价的基本概念和定义,估价的几个基本概念价格Vp:目标物业在公开市场上的实际成交价格市场价值Vt:目标物业预期在特定时间公开市场上成交价格的估算投资价值Vs:特定投资者或租户对目标物业的估算愿意支付的价格以换取将来预期收益,Vp=Vt?,VpVs,VpVs,估价的过程实质是确定在某一特定时点目标物业在公开交易中的最高可投标价格,III.估价分析方法运用和比较,主要的估价方法市场比较法:运用市场可比案例对目标物业进行估值预测,是最常用的估价方法;收益法:物业在未来一段时间内的净收入总和折现到评估当日的价值之和;剩余法:对待开发地块或在建工程进行假设开发流程以估算其当前状态的市场价值;重置成本法:以目标物业的原始获取成本为依据并考虑持有期间发生的折旧和其他费率而得到的价值之和,一般用于特殊物业设施(公共设施,监狱,市场交易信息匮乏的物业类型),市场比较法的运用作为最直接反映当时市场状况的公开交易价格,市场比较法是最常用的估价方法;(直接交易单价,直接资本回报率)估价技术分析关键:市场可比案例的选取对照参照物业对目标物业各评估要素的技术调整根据市场的发展趋势,对目标物业的收益情况和变化作出合理推测,收益法的运用对目标物业在一段时间的净现金流作出合理估价,除以一个能综合反映各种风险溢价的折现率而得出的现时价值.传统的收益法:以当时的净租金(当时市场租金)/初期投资回报率(包含了对未来一段时间租金收入的增长预期)DCF法(完整的现金流量法):准确的估算每一年的净租金收入,并一个统一的投资回报率折现得到的价值之和估价技术分析关键:每年净租金收入的准确估算折现率的记取(应包含了目标物业的市场条件,交易变现条件和未来收入的不确定因素),其中的风险溢价构成包括,(待续)1)租户风险2)特定物业类型和位置风险3)目标物业建筑结构/品质风险4)法律政策风险5)税收变化的风险6)目标物业周边规划设施变化7)物业所有权权属关系风险8)宏观经济环境和通货膨胀率C.投资回报率的类型和运用从某种意义上,折现率反映的是市场对目标物业的投资回报率预期1)CapitalisationRate(ARY)初期投资回报率,待续2)EquatedYield(TargetrateofReturn)目标投资回报率3)EquivalentYield当前租金与市场租金有差异,在租金调整到市场水平后可获得的内部投资回报率根据经营性物业的净租金收入流模式来确定合理的投资回报率作为收益法的折现系数,剩余法的运用总开发价值-总成本-合理利润=剩余价值考虑到财务融资成本和资金时间价值需要用现金流量法来计算以获得精确估算例如:,无论采取何种估价方法,估价过程都应遵循的原则:理解特定的经济和市场环境,应仔细考虑的5个方面目标物业产权权属关系的质量目标物业地理位置的质量建筑物的结构和使用年限目标物业租约的结构和期限租户的质量和数量,V.估价案例,项目背景:位于青浦徐泾镇工业园区的占地87,447平方米的工业地块,容积率1.0,绿化率超过20%,地块已经七通一平.土地使用年限为50年.市场概述上海的工业用地市场总体价格持续走高,主要工业园区的位置良好的地块需求大与供给,其主要得益于汽车工业,电子通信,IT行业跨国公司逐渐转移他们的高技术含量的研发基地.青浦工业市场:主要的三大工业园区和他们的租金/价格水平,空置率市场可比案例:(需注明工业用地交易大多是协商谈判价格,而非公开招投标或拍卖),距离最近华泾工业园区内成交案例,根据可比案列,当地市场的工业用地价格水平为40元/平方米,但是土地使用权价格只是土地获得成本的部分,其他成本包括交通基础设施费和重迁安置补偿费,所以这个费率不能作为直接市场依据在青浦工业园区内的交易案例显示土地平均价格为US$27.5/平方米通过对目标地块的位置,交易时间,规划条件限制等个案分析,目标地块的价格应比交易案例高20%左右,即RMB182,000/亩成本法根据土地获取成本的构成获得地价为RMB174,000/亩,另记20%费率以放映土地从购买时点到评估日的资金时间价值(通货膨胀率,利息,机会成本率),得到RMB208,800/亩,评估结论对于用市场评估法和成本法获得的价值进行平均后得到RMB195,400/亩由于目标物业的土地使用权开始于15.1,20