三亚房地产市场(呈报版).doc

三亚房地产市场 调研报告 第一部分 宏观篇（三亚宏观市场运行情况）3一、三亚市概况3（一）区位及交通3（二）气候4（三）行政区划5（四）民族、人口和语言6二、三亚市经济发展状况分析6（一）2013年三亚全年生产总值达373亿6（二）近期三亚市固定资产投资情况7（三）三亚市三次产业特征15第二部分 房地产篇16一、三亚市城市规划研究16二、三亚市房地产市场发展状况分析18（一）三亚市房地产市场消费力研究18（三）三亚市房地产市场供求情况分析21（四）三亚市房地产市场特征总结31三、三亚房地产SWOT分析31四、三亚市房地产市场发展趋势预测34第一部分 宏观篇（三亚宏观市场运行情况）一、三亚市概况（一）区位及交通三亚市地处海南省（海南岛）最南端，位于北纬180934 18 3727、东经10856301094828之间，是中国唯一的热带滨海市。三亚北靠高山，南临大海，地势自北向南逐渐倾斜，形成一个狭长 状的多角形。境内有大小港湾19个。有大小岛屿40个，主要岛屿10个，面积最大的岛屿西瑁岛和东瑁岛，目前西瑁岛和蜈支洲岛已开发成为著名的旅游景区。三亚市具有高度的交通可达性，包括航空、海运、铁路和公路：航空：已开通始发航线107条，其中国内始发航线76条、国际地区固定航线4条，国际临时旅游包机航线27条；与72个城市通航，其中国内城市42个、地区城市2个、国际城市28个； 海运：意大利歌斯达邮轮公司、香港丽星邮轮集团均开通了香港三亚越南的不定期船次；铁路：2007年4月18日，海南西环铁路扩能提速工程顺利完工，由三亚始发至海口，经由海口琼州海峡轮渡与中国内陆各省实现铁路全线贯通。目前，已开通三亚至北京、上海、广州、长沙等地的直达班次；公路：海南的东线、西线高速公路由三亚、海口两地开始呈环型沿海而建，形成海南环岛高速公路，中途支路四通八达。（二）气候三亚的气候属热带海洋季风气候。年平均气温25.4C，七月平均最高气温28.3C，一月平均最低20.7C气温，全年日照时间约2563小时。冬天 (12月中旬至翌年2月下旬)温度为摄氏24-28度，平均温度27度，湿度约73，天气清凉，是人海滨活动的绝佳选择，而且特别有助于人们的健康。冬天是三亚一年中旅游度假疗养的最佳季节。（三）行政区划三亚市面积1919.6平方公里，其中城市规划区面积1250平方公里，主城区面积188.03平方公里。三亚市现设有河东、河西两个管理区，崖城、天涯、凤凰、田独、海棠湾、育才六个镇。此外还管 辖南田、南新、南岛、五个国营农场。(四)民族、人口和语言三亚市是汉、黎、苗、回等20多个民族聚居的地方。黎族是海南岛最早的土著民族。目前，三亚市常住人口约55万，其中城镇人口约占49.6；少数民族人口占约43，其中以黎族人口居多。预计到2010年，全市城镇总人口可达60万，其中主城区居住人口35万人（常住人口20万，一年以上暂住人口15万）。通用语为普通话，当地方言为海南话，军话、迈话、疍家话等，由于在历史上海南岛曾经为广东省的一个行政区，因此有些人也会说粤语。二、三亚市经济发展状况分析（一）2013年三亚全年生产总值达373亿 近日，三亚市公布2013年三亚市经济社会发展情况通报，全市全年生产总值达373.49亿元，同比增长10.1%，增速分别高于全年预期目标、全省增长水平0.1、0.2个百分点。全年生产总值呈现出“一进展、一突起和三稳步增长”的趋势。 2013年三亚产业结构调整取得新的进展。三次产业增加值占GDP的比重由2012年的14.1:20.6:65.3调整为13.3:19.8:66.9，第三产业占GDP的比重比上年提高1.6个百分点，对经济增长的贡献达到72.3%，贡献率比上年提高4.2个百分点。 2013年全年生产总值中，金融业异军突起，在国家开发银行三亚分行、民生银行三亚分行相继成立并运营，农村商业银行顺利完成改制等利好因素推动下，存贷款规模继续扩大。12月底，全市金融机构本外币存款余额930.89亿元，同比增长37.6%，其中，单位存款538.82亿元，同比增长50.4%；储蓄存款345.26亿元，同比增长18.0%。全市金融机构本外币贷款余额613.64亿元，同比增长101.1%。 作为三亚全年生产总值的“铁三角”，2013年全市完成地方公共财政收入67.50亿元，增长16.6%。其中，税收收入58.68亿元，增长14.6%，占公共财政收入的86.9%；非税收入8.82亿元，增长32.6%。2013年，全市累计完成固定资产投资523.29亿元，增长21.6%。其中，房地产开发投资302.72亿元，增长27.0%。2013年，全市接待过夜游客人数1228.40万人次 ，同比增长11.5%。旅游总收入233.33亿元，增长21.4%。 其他方面，2013年，全市实现社会消费品零售总额123.48亿元，增长17.8%。2013年机场航空旅客吞吐量1287万人，增长13.4%。2013年，全市城镇居民人均可支配收入为25460元，增长9.3%。全市农民人均纯收入达到9795元，增长11.0%。2013全年农业虽受上半年农产品收购价格较低以及下半年强台风“海燕”等影响，但在不断加大支农惠农力度，加强对农业生产的管理和指导等一系列措施推动下，全市农林牧渔业总产值74.98亿元，同比增长 6.5%。工业方面，2013年，全市工业总产值61.45亿元，同比增长0.6%。（二20122013年三亚市固定资产投资情况 1、固定资产投资项目完成情况2013年以来，三亚市继续开展“项目建设年”工作，落实“六个一”责任模式，强化项目属地管理，进一步完善“绿色审批通道和联席会议制度”，项目推进总体顺利。全市2013年固定资产投资完成523亿，增长21.6%。地方公共财政收入67.5亿元，增长16.6%。2013年全市重点项目总体上进展顺利，98个市重点项目全年完成投资423.6亿元，超过年度计划34.1%；63个省重点项目(含农垦系统14个)全年完成投资339.1亿元，超过年度计划36%；全市有6个区镇超额完成重点项目投资任务。在重点项目的带动下，全市固定资产投资完成523.3亿元，增长21.6%。从项目个数看，上半年全市共有投资项目360个，同比增加52个。其中，房地产开发项目158个，同比增加27个；其他投资25个，同比增加25个。新开工项目个数和规模明显扩大。上半年，全市新开工项目49个，比上年增加15个；计划总投资165.86亿元，同比增长40.9%；年度累计完成投资47.67亿元，同比增长1.6倍。 重点项目建设进展顺利。今年三亚市列入省重点项目49个（其中有4个打捆项目），到5月底已全部开工。年度投资计划222.1亿元，上半年累计完成投资178.2亿元，占年度投资计划的80.2%，超序时进度30.2个百分点。从项目进展看，29个项目已完成年度目标的50%，其中，海棠湾威斯汀度假酒店、海棠湾洲际度假酒店、三亚红塘湾旅游度假区、中铁子悦薹、三亚创新创意产业园基础设施工程、三亚海棠湾国家旅游度假区基础设施工程、三亚湾新城、三亚凤凰岛整体开发、长江商学院三亚校区及三亚温泉谷度假村及休闲养生中心、三亚国际艺术中心、三亚联邦东安濠庭等11个项目已提前并超额完成了年度投资计划。农垦系统省重点项目16个，年度投资计划26.4亿元，截止6月，累计完成投资11.5亿元，占年度投资计划的43.5%。 （1）从行业投资完成情况看。基础设施20.9亿元，旅游业71.9亿元，房地产86.4亿元，农林水1.7亿元，社会事业9.4亿元，高新技术产业6.1亿元，其他3.1亿元。完成年度计划较好的是高新技术产业（101.5%）和旅游业（71.9%）。（见表1）表1：三亚市各行业1-7月累计完成投资情况 单位：万元行业项目数（个）年度计划投资数1-7月完成数完成年度计划（%）基础设施6377000020861627.1旅游34100000071923571.9房地产50205000086410742.2农林水14700001745424.9社会事业142100009401444.8高新技术46000060893101.5其他71400003089722.1合计1864300000199521646.4 （2）从项目属地分布情况看。海棠湾镇（约58.9亿元）、凤凰镇（约29.5亿元）及河东区（约49.9亿元）投资力度较大。（见表2）表2：1-7月三亚市固定资产投资项目进展情况(按属地分布） 单位：万元责任区镇项目数（个）年度计划投资数1-7月完成数完成年度计划（%）海棠湾镇3864450058864391.3凤凰镇2137420529468378.7河东区35113704849961043.9天涯镇5540002185740.5河西区1758064520355835.1崖城镇182451738387534.2吉阳镇2777539924327131.4跨区域232486605900623.7育才镇2400071317.8合计1864063630199521648.6（3）从不同的投资主体来看。政府投资项目完成较慢。1-7月，政府投资项目107个（在建项目92个，竣工项目15个），比去年同期减少17个，完成投资约31.6亿元，占全市已完成投资总额的13.6%，完成年度计划的39.5%，同比减少15.3%。 2、2013年1-7月市重点项目投资完成情况（1）省重点项目投资完成情况。今年全市省重点项目32个（其中已实施建设项目27个），2012年度计划投资约166.7亿元。1-7月份累计完成投资106.8亿元，占年度投资计划64%，超过序时进度6个百分点；本月完成投资20.2亿元，投资总体进度加快，尤其是基础设施项目和第三产业项目。（见表3）表3：1-7月份省重点项目投资完成情况单位：万元产业年计划投资1-7月份完成投资百分比（%）7月份完成投资基础设施项目（4个）2242841458936515014第一产业项目（5个）3494616816484390第二产业项目（2个）160000485203016884第三产业项目（12个）6835005809648566607城镇化建设项目（9个）5648002757264999193合计：32个1667530106791964202088三亚市省重点预备项目20个，总投资1135.9亿元。凤凰岛国际邮轮母港二期工程前期工作进展较快，其余项目前期相关工作也在紧张有序开展中。（2）市重点项目投资完成情况。今年三亚市共安排77个重点项目，年度计划投资278.6亿元，1-7月份累计完成投资136亿元，占年度计划投资的49%，仍低于序时进度9%，但较6月份低于序时进度11%，本月追回了2个百分点；7月份完成投资24.4亿元。按投资主体分类来看。在77个重点项目中，政府投资项目有22个，年度计划投资67.2亿元，1-7月份完成投资22.6亿元，占年度投资计划34%；社会投资项目有55个，年度计划投资211.4亿元，1-7月份完成投资113.4亿元，占年度投资计划54%，社会投资项目计划完成率比政府投资项目高出20个百分点。（见表4）表4：1-7月份市重点项目完成投资情况（按投资主体）单位：万元投资方年度投资计划1-7月份完成投资百分比（%）7月份完成投资政府投资项目（22个）6722182253613438076社会投资项目（55个）2114454113444954205684合计：77个2786672135981149243760按行业类型分类来看。今年三亚市重点项目主要涉及到基础设施、现代服务业、高新技术、农林水利、社会事业、商贸物流六大类。（见表5）表5：1-7月份市重点项目完成投资情况（按行业类型）单位：万元行业年度投资计划1-7月份完成投资百分比（%）7月份完成投资基础设施（14个）4313861571343625245现代服务业（43个）1820200935762511922249高新技术（4个）900002245825724农林水利（3个）3300014204433769社会事业（10个）3270861136633520274商贸物流（3个）850001165891371499合计（77个）2786672135981149243760从以上数据看，商贸物流已超额完成投资计划，但其它行业完成情况均低于序时进度，尤其是高新技术、基础设施及社会事业，下半年要完成投资压力较大。按项目属地分布来看。今年三亚市重点项目年度计划投资额主要集中在河东区、海棠镇、河西区及跨区域，截止至7月份除了育才镇1个项目尚未开工暂不计，完成较好的是海棠湾镇超出序时进度18个百分点，吉阳镇超出序时进度13百分点；其它区域均低于序时进度10-33个百分点不等。表6：1-7月份市重点项目完成投资情况（按属地分布）单位：万元项目属地年度投资计划1-7月份完成投资百分比（%）7月份完成投资海棠湾镇（14个）6555004953537630505吉阳镇（8个）1991401408297127952河西区（9个）4209001715054136100凤凰镇（9个）186254903314833707天涯镇（4个）66000272794110380河东区（15个）6609142645224064164崖城镇（9个）193998684253522754育才镇（1个）40000项目预计11月动工跨区域（8个）3999661015662518198合计（77个）2786672135981149243760按建设性质分类来看。竣工项目完成情况良好，新建项目29个项目中仅有15个有实质性进展，完成率虽达到66%，主要是半岭温泉开发项目计划外开工拉高完成投资额；42个续建项目进展较为缓慢。表7：1-7月份市重点项目完成投资情况表（按建设性质）单位：万元建设性质年度投资计划1-7月份完成投资百分比（%）7月份完成投资竣工项目（6个）2184231634617523253续建项目（42个）201608183784442187563新建项目（29个）5521683585056532944合计（77个）2786672135981149243760按行业主管部门分类来看。市林业局、交通局、教育局、水务局等部门完成较好，均超过了序时进度2-28个百分点，其余的11个部门均低于序时进度13个百分点以上，需要加大推进力度。表8：1-7月份市重点项目完成投资情况（按行业主管部门）单位：万元行业管理部门项目数年度计划投资1-7月份完成投资额百分比（%）7月份完成投资额市林业局1100008550864200市交通局589929682917621590市教育局23300019850603100水务局289578957601050市海洋与渔业局1200009090452690市委宣传部14000015600391800市科工信局130000115303880市住建局3269000878163315569三亚供电公司1330008243251529市商务局15000012000241000市卫生局3301146488222015市新农办1105001722160市农业局21000016481679市人防办19466000市文体局15000000（三）三亚市三次产业特征 以旅游业和房地产业为主导的第三产业是推动三亚经济增长的中坚力量，占据了GDP的半壁江山。在没有中海油的情况下，近几年三亚的第三产业增加值维持在GDP的50.5左右，第一产业所占的比重逐年稳步减小，第二产业所占比重则逐年稳步加大，三次产业结构逐渐由“三、一、二”向“三、二、一”转变，这无疑是一种良好的发展趋势。但这不能说三亚的产业结构已经达到了发达经济阶段的水平。根据经济学规律和某些发达国家及地区的经验来看，三亚的经济产业结构还存在以下问题：第一产业所占比重过大，第二产业（尤其是工业）则明显“短腿”，第三产业还应适当提升。从2013年前三季度的情况看，三亚三次产业投资呈现快速增长，三产占全市投资总量的比重达96.4%，成为前三季度投资增长的主要动力。前三季度，三亚第一产业完成投资1.36亿元，同比增长102.3%；第二产业完成投资7.71亿元，同比增长30.5%；第三产业投资240.64亿元，同比增长28.2%。三产对全市固定资产投资增长的贡献率达95.5%。此外，民生工程、社会事业和优势产业等重点领域投资得到加强。全市卫生、社会保障和社会福利业增长173%，文化体育和娱乐业增长88%，住宿餐饮增长81%，包括信息传输、计算机服务和软件业在内的新兴产业增长12.3倍。由于固定资产投资在三亚举足轻重的作用，其投资结构决定了三亚的产业结构，进而决定了三亚的经济结构。固定资产对第三产业的投资保持平稳较快增长，优化了三亚的产业经济结构，趋势良好。本报告认为：三亚的产业结构调整及经济发展应充分依托突出的区位优势、一流的景观资源和优异生态环境，打造一流的投资、旅游、度假、疗养、娱乐及消费购物软环境：以优化内部结构促进第一产业发展；以发展科技含量高、能与旅游度假形成联动效应的特色工业谋求第二产业的突破；以全面提升管理服务水平，加快发展商业饮食业，尽快形成一站式的、完整的旅游度假消费产业链，以资提升第三产业，最终达到如下产业结构：第一产业占15左右，第二产业占25左右，第三产业占60左右。第二部分 房地产篇一、三亚市城市规划研究规划范围和城市规划区 三亚市的规划范围分市域、滨海地区和主城区三个层次。市域，即三亚市行政辖区，面积1919.6平方公里。滨海地区，即城市规划区：东起藤桥，西至梅山沿海各滨海乡镇行政辖区，面积1250平方公里，包括了城市建设及重要基础设施用地、风景旅游区、自然保护区、生态控制区及近海水域，是三亚规划实施管理的地域依据。主城区：西起海坡，北接高速公路规划线，东至田独和榆林湾，面积188.03平方公里，其中城市建设用地52.41平方公里，是计算城市用地汇总表等规划技术指标的地域依据。城市性质 三亚市城市总体规划将三亚城市性质定为为国际性热带海滨风景旅游城市。城镇等级规模 三亚市市域城镇体系由中心城市、中心镇、一般乡镇（含农场场部）和旅游组团构成。市域城镇沿海滨带状布局。中心城市即主城区，是全市政治、经济、文化、科技、教育和社会服务中心，海南省南部中心城市，热带海滨风景旅游城市、旅游接待基地和服务中心。滨海地区规划 滨海地区的布局是以三亚主城区为核心向东西两翼延伸的带状组团式结构，形成“一带、两片、一中心、多组团”的空间布局。“一带”：指沿滨海形成的旅游产业带；“两片”：指东翼的休闲度假片和西翼的休闲观光片；“一中心”：指三亚主城区形成的城市旅游服务中心；“多组团”：指各旅游区、村镇和主城区形成的组团用地；主城区总体布局 形成沿三亚湾带状布局和沿月川路发展的“丁字形”规划结构，将城市空间发展引入腹地，形成“一心、两轴、两节点、五片、多组团”的布局结构。“一心”：旅游服务中心。“两轴”：沿滨海形成的旅游产业发展轴，沿迎宾大道的城市生活发展轴（贵司地块正处在迎宾大道城市生活发展轴上）。“两节点”：月川行政服务节点，荔枝沟交通服务节点。“五片”：指旧城片、月川片、鹿回头片、临春片、海坡片。“多组团”：指田独、红沙、榆林、六道等相对独立地区。居住用地布局 主要分布在旧城片区河东、河西以及月川片区、红沙组团、临春片区。规划居住用地总面积为965.95公顷，人均27.60平方米。二、三亚市房地产市场发展状况分析（一）三亚市房地产市场消费力研究三亚市城镇居民人均住房面积的变化情况：人均住房面积是反映居民生活水平的重要指标。如图，三亚市城镇居民人均住房面积近几年来增长缓慢，到2007年也只有24.2平米，而到2013年，海南城镇居民人均住房面积仅为29.34平米，低于全国城镇居民人均住房面积30平米的平均水平。这一现象也反映出，三亚市近几年开发的商品住宅绝大多数不为本地人所购买，而是被外地人购买。根据相关统计，三亚市新建商品住房的购买者约有九成来自岛外,本地的购买者只占一成左右。商品住房岛外购买者所占的比例时 间按照套数计算按照面积计算2006年16月87.10%2007年112月87.82%85.76%2008年16月89.90%88.57%2010年16月93.77%87.34%2011年16月88.60%89.54%2012年16月91.46%90.68%在外地购房者当中各地区也存在差别，2011年上半年有关数据表明,从购房对象来看，北京地区占总销量的11%；东北地区占总销量的23%；长江三角洲地区约占总销量的11%。此外，四川、重庆、河北、山西的购房群体骤增。 经调查发现，三亚的置业者大致可分为以下四类：第一、为了度假、疗养而置业。这类人往往事业有成、经济实力雄厚，每年会在三亚享受一个十分有利于身心健康的冬季或更长时间，他们在三亚置业的主要目的是享受而不是获取投资回报。这类人在三亚购置第二居所，是一线海景别墅、高档海景公寓等高档（大户型）物业的主力买家。第二、为了旅游休闲而置业。这类人经济实力较强，消费理念前卫，会经常到三亚旅游或休闲，但每次停留的时间都不长，所以平时会将自己的房子出租以获取一定的投资回报，或冲销日常的管理维护费用。这类人的购买对象主要是中高档产权式酒店、酒店式公寓以及精美中小户型住宅。第三、纯粹为了获取投资回报而置业。这类人认为三亚房地产市场投资风险小，收益稳定，所以会购买物业用于出租或转售。特别是近一年来，在各地楼价均出现了不同程度的下跌而三亚却稳中有升的情况下，这类人更较往年为多。这类人的购买对象主要是中低档的产权式酒店、公寓以及中低档的中小户型住宅。第四、为了自住或自营而置业。这类人主要是三亚的常住人口，他们有改善居住条件，或者自己经营家庭旅馆等的需求。其购买对象主要是一般的商品住宅。以上前三类置业者主要来自岛外，如我国的北方、东北、长三角、珠三角、环渤海以及俄罗斯、韩国，等等。他们通常在冬季、春节等最舒适的时候来到三亚，被形象地称为“候鸟”。（二）三亚市房地产发展格局如图，三亚房地产分布现状大致如下：高档酒店（四星级、五星级及相当与五星级）主要分布在亚龙湾，图中红色区域；别墅、高档产权式酒店、酒店式海景公寓主要集中分布在三亚湾，图中绿色区域；中低档酒店、公寓以及较大的住宅小区、行政办公区主要集中在河西区、河东区（图中紫色区域）。根据规划，沿滨海主要发展旅游产业，不再批准商品房开发用地；沿迎宾大道两侧（图中黄色区域）主要发展住宅小区，属于城市生活发展区。（三）三亚市房地产市场供求情况分析 供给近年来三亚市房地产开发的投资情况：三亚市房地产开发投资额逐年稳步上升，2002年仅有4.21亿元，到2007年就到了51.39亿元；特别指出：三亚房地产业占固定资产投资及GDP的比例也逐年上升，到07年已经占到了46.8%及50.6%（不含中海油，若含中海油，则占GDP的比例为42%），首次成为支撑三亚经济的半壁河山。2012年三亚市固定资产投资增势强劲。在海棠湾国际购物中心、威斯汀度假酒、太阳湾高级度假区等基建项目，以及中铁子悦薹、红树林度假会展酒店、美丽之冠七星大酒店等旅游房地产项目的支撑下，全年全社会固定资产投资达430.34亿元，比上年增长21.0%，其中，房地产开发投资238.45亿元，比上年增长33.3%。2013年三亚市固定资产投资完成523亿，增长21.6%。房地产开发投资285.12亿元，比上年增长20.2%。以上表明，房地产开发投资对三亚经济的拉动作用越来越大，已经成为了三亚经济增长的主要动力之一，房地产业已成为了三亚的支柱性产业之一。 成交量三亚市新建商品住房的购买者约有九成来自岛外，这些人大多属于“候鸟”一族， 在三亚度过的时间主要是每年的12月下旬到次年的2月中旬，所以三亚上半年的销售量往往大于下半年。根据调查，若新盘在12月推出，则经过次年第一季度可销售45%-60%，上半年的销售面积约占全年的70%左右。在已售商品住宅中，各类型所占的比例如下表：时间已售商品住宅（万平米）产权式酒店及酒店式公寓高级海景公寓及别墅面积比例面积比例2006年65.763.885.90%3.695.62%2007年88.589.6310.87%14.1515.97%2008上年69.113.815.51%24.1134.89%2011年107.037.747.23%24.9723.33%2012年94.668.048.50%36.5038.56%2013年157.4314.49.12%55.3035.12%可以看出，产权式酒店和酒店式公寓所占的比例比较稳定，统计局数据： 2008-2011年四年间三亚共建产权式酒店136.24万平方米，销售均价22056元/平方米，部分高端产品达到6-7万元/平方米。而高级海景公寓及别墅所占的比例则跨越式的增大。仅2012年上半年，高级海景公寓及别墅销售面积同比增长182%； 三亚市新建商品住房以小户型为主,无论按面积计算还是按套数计算，随着户型面积增大，其占有的比例越小。比如： 2007年1-6月，90平方米以下的商品住房销售量占总销售面积的43.52%，占总销售套数的59.39%；2008年1-6月份，90平米以下的商品住房销售量占总销售面积的 50.48%（其中80-90平米占15.26%，60-80占15.21%），占总销售套数的67.61%。2012年，销售面积比例最大的户型结构为6080平方米，占总销售面积的18.08%，占总销售套数的47.12%；2013年1-6月，90平方米以下的商品住房销售量占总销售面积的4183%，占总销售套数的61.19%；近期成交情况：成交面积房屋买卖成交量受季节、政策及经济变化影响存在较大波动可能性。2012年三亚楼市成交总面积为94.66万平方米；2013年三亚楼市成交总面积为157.43万平方米，总体呈现稳中有升的局面。成交面积情况，见下表：三亚市楼市每月商品房成交面积月份面积（平米）环比2012年1月111797.9322.61%2012年2月210567.9288.35%2012年3月103276.81-50.95%2012年4月70108.18-32.12%2012年5月69241.94-1.24%2012年6月51659.74-25.39%2012年7月51781.020.23%2012年8月51686.09-0.18%2012年9月52054.670.71%2012年10月51830.65-0.43%2012年11月122697.14 136.73%2012年12月150436.66 22.61%2013年1月261523.9373.84%2013年2月200680.08-23.27%2013年3月253014.6926.08%2013年4月102037.65-59.67%2013年5月94095.08-7.78%2013年6月56918.98-39.51%2013年7月79817.7640.23%2013年8月81519.982.13%2013年9月63000.05-22.72%2013年10月121810.3793.35%2013年11月114046.5 -6.37%2013年12月145805.5727.84%成交价格三亚市新建商品住房成交均价，2006年为4205元/平米，2007年为5496元/平米，同比增长29.75%，2008年年为6365元/平米，同比增长20%， 2011年为24045元/平米，同比增长22%，2013年为27900元/平米，同比涨幅22%。产权式酒店平均售价，2006年为9680元/平米，2007年为12185元/平米,同比增长25.88%，2012年为32000元/平米同比增长20.1%。一线海景公寓、别墅平均售价，2006年为14298元/平米，2007年为13016元/平米，2010年为25000元/平米，2013年为30000元/平米。成交均价情况，见下表：三亚市楼市每月商品房成交均价月份均价 （元/平）环比2012年1月24256.6822.04%2012年2月265959.64%2012年3月20605.62-22.52%2012年4月23430.7813.71%2012年5月21367.13-8.81%2012年6月26238.8722.80%2012年7月23586.89-10.11%2012年8月26834.7913.77%2012年9月23253.7-13.34%2012年10月21587.01-7.17%2012年11月18383.37-14.84%2012年12月24219.8131.75%2013年1月21187.80 -12.52%2013年2月27905.61 31.71%2013年3月24643.18 -11.69%2013年4月21205.46 -13.95%2013年5月20190.65 -4.79%2013年6月20915.86 3.59%2013年7月18584.84 -11.14%2013年8月17838.73 -4.01%2013年9月22463.11 25.92%2013年10月21608.95 -3.80%2013年11月22723.63 5.16%2013年12月24385.94 7.32%分析三亚近两年房地产业运行情况：近两年，三亚全年房屋销售市场总体活跃，但受保障性住房销售面积基数大影响，房屋销售面积小幅增长，以及受到调控政策的出台、银行风险控制等因素影响，销售呈现波动态势，价格与成交量在不小的幅度内波动。根据三亚市政府分析，今后，受国务院陆续出台了“国五条”、补充强调进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率，以及对出售自有住房严格按转让所得的20%征收个人所得税等。此外，银行出于房地产调控和银行风险控制的考虑，房地产开发贷款依然会受到严格限制。这些调控政策的出台，将很大程度上影响购房者市场预期。预计今后三亚商品房销售市场将更趋平稳。为确保三亚房地产业健康、持续、稳定发展，三亚市相关部门已推出部分举措，包括：抓好保障性住房和重点旅游房地产项目的建设，争取尽快完工一批廉租住房和经济适用住房，转变产业结构，优化产品布局，重点开发建设产权式酒店、酒店式公寓、度假村生态养生项目、游艇酒店，提高旅游度假房地产项目比重。另外，三亚也鼓励探索经营性房地产经营和管理模式，提升管理公司经营效益和业主投资回报率，推动经营性房地产持续稳定发展。总体看来，在批准预售的新建商品住房中，以单价为20000-25000元/平米的所占比例最高/较高（按面积计算），按套数计算亦然。价格实例项目名称价格标的建筑面积（平米）装修标准单 价 （元/平米）备 注领海二期D户型68.8精装26000金鸡岭路，高档高层公寓鸿坤山海墅B1户型62.7精装19600迎宾路中段，中档山景公寓和别墅美丽之冠七星酒店C栋48.9精装63000凤凰路，高层，高档产权式酒店鲁能三亚湾新城公寓68精装23921三亚湾，二线高级公寓万科森林度假公园公寓7080精装22887迎宾路，山景河景高级公寓半山半岛公寓107精装45000小东海，高档海景公寓三亚金棕榈公寓41.8精装16800大东海，榆亚大道，公寓西山渡公寓116精装34000亚龙湾高档公寓别墅228毛坯900万/栋亚龙湾高档别墅清水湾雅居乐公寓96精装45000清水湾高档海景公寓空置率 三亚部分商品房空置率达到95% ，调查认为，三亚商品住宅高空置率的原因主要有：刚性需求不足、本地居民对商品住房需求有限、房地产三级市场不活跃。三亚85%以上的房子卖给了海南岛外客户“候鸟”族和投资性购房人群，惊人的空置率说明，三亚楼市具有投资性为主要需求的市场特性。目前海南约有“候鸟”人群45万至50万人，约占海南人口的5.8%，所购房屋季节性、非常住的使用特征明显。如何破解高空置率“困局”，海南省房地产业发展战略与中长期规划提出，近期政策性住房和公共住房成为海南长居型居住地产的主体，但随着海南经济社会的进一步发展和房地产市场体系的逐步完善，应积极引导面向本地居民的长居型居住地产走向市场化。本报告认为，要降低海南房地产的高空置率，一是，海南应避免过度依赖纯资源导向的外向型房地产开发模式，理性开发和定位，释放海南本地刚性需求；二是，应鼓励开发经营性房地产，减少商品住房类的投资建设，企业应积极转向以旅游地产为主的开发投资；三是，应由政府主导，在税收、规范管理等方面给予优惠政策，以物业管理企业为主体，充分与空置房屋业主协商，以商住小区为单位，采取 “高、中、低档家庭旅馆”“产权式物业经营”等多种经营方式，实现空置房屋的充分利用。目前也有部分专家建议征空置税。（四）企业项目周边情况区位（五）三亚市房地产市场特征总结1、房地产发展的源动力是宜人的自然生态环境和丰美的旅游资源，房地产业随着旅游产业的发展而发展；2、购房者主要来自岛外（约占88），绝大多数属于流动人口；3、住宅产品形态丰富，运营管理方式灵活多样；4、市场供求比例较稳定，供需基本平衡；5、成交量、成交价平稳增长，高档海景别墅、高档产权式酒店/公寓量价增长速度均远高于平均水平;6、小户型畅销，其成交量占总成交量的比例较大；7、销售旺季在上半年，主要是第一季度；8、物业资源使用效率低，一年中的大多数时间处于高空置状态。（六）土地市场据中国土地网数据显示，2013年三亚土地市场招拍挂27宗，总面积154.40公顷，总金额574490万元，总价地王是海南亚特兰蒂斯商旅发展有限公司竞得的三亚海棠湾B1片区B1-f1-3和B1-f1-4地块，金额为199300万元，面积为53.765488公顷。单价地王为三亚中铁置业有限公司竞得的月川片区控规YC4-18-5地块，面积为1.711139公顷，总金额为28490.37万元，单价为16660万元。 2012年-2013年三亚各季度土地招拍挂成交面积对比（公顷）时间2012年2013年增长同比增长率一季度3020.79-9.21-30.70%二季度4123.44-17.56-42.83%三季度10381.76-21.24-20.62%四季度7728.4-48.6-63.12%共计258154.4-103.6-40.16%三亚土地市场成交详情成交时间土地编号土地位置土地面积（公顷）土地用途成交金额(万元)出让年限受让方出让方式1月SYHB2013-01三亚市凤凰镇原高峰敬老院旧址东侧0.306486医卫慈善用地三亚市民政局划拨1月SYZB2013-01三亚月川控规YC2-5-3地块0.787933其他商服用地556040年大兴安岭国林房地产开发有限公司招拍挂2月SYHB2013-02三亚市月川片区月光中路南侧、三亚河北侧及丰兴隆片区三亚河南侧1.827989公共租赁住房用地中共三亚市委办公室划拨2月SYHB2013-03三亚市月川控规YC1-7-2地块内0.095163机关团体用地三亚市环境监测站划拨2月SY2013-01三亚市吉阳镇高新技术产业园控规C3-4地块0.330039医卫慈善用地610.5721550年海南亨通制药厂有限公司招拍挂2月SY2013-02三亚市创意产业园A38-2/2（1）地块2.000002工业用地126050年海南海润珍珠股份有限公司招拍挂2月SY2013-03三亚市创意产业园A38-2/2（2）地块9.638153工业用地610050年三亚中核科技城开发有限公司招拍挂3月SY2013-04三亚市学院路西侧、绕城公路北侧0.351032科教用地33050年哈尔滨市农业科学院双丰玉米研究所招拍挂3月SY2013-05三亚湾新城控规HPB-03-12和HPB-03-14地块7.687225其他普通商品住房用地85443.524470年海南三亚湾新城开发有限公司招拍挂4月SYHB2013-05荔枝沟出口路东侧、琼州学院西侧0.167895公共设施用地三亚市水务局划拨4月SYHB2013-04月川控规YC3-38-1地块0.268314住宿餐饮用地三亚市河东区月川社区居委会划拨4月SY2013-07三亚市创意产业园A33-4/2地块4.401131其他普通商品住房用地1518070年三亚易视芯置业有限公司招拍挂4月SY2013-06三亚湾新城控规HPB-03-05-a和HPB-03-05-b地块6.09377其他商服用地2960040年海南三亚湾新城开发有限公司招拍挂5月SY2013-10吉阳镇交通转盘西侧0.30038文体娱乐用地500.220250年三亚高德文化科技有限公司招拍挂5月SY2013-09月川片区控规YC4-23-3地块0.402273其他普通商品住房用地383070年三亚银沙海岸发展有限公司招拍挂5月SY2013-08三亚市迎宾路