第一太平物业管理方案

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腿荿薅袂肅荿蚇肈羁莈螀袁艿蒇葿肆膅蒆薂衿肁蒅蚄肄羇蒄袆袇莆蒃薆螀节蒃蚈羆膈蒂螁螈肄蒁蒀羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂膄薈螇螅肀薇薇羀肆薇虿袃莅薆螁聿芁薅袄袂膇薄薃肇肃膁蚆袀罿芀螈肅芈艿蒈袈膄芈蚀肄膀芇螂羆肆芆袅蝿莄芅薄羅芀芅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羁莇莁螃螄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚇肈羁莈螀袁艿蒇葿肆膅蒆薂衿肁蒅蚄肄羇蒄袆袇莆蒃薆螀节蒃蚈羆膈蒂螁螈肄蒁蒀羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂膄薈螇螅肀薇薇羀肆薇虿袃莅薆螁聿芁薅袄袂膇薄薃肇肃膁蚆袀罿芀螈肅芈艿蒈袈膄芈蚀肄膀芇螂羆肆芆袅蝿莄芅薄羅芀芅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羁莇莁螃螄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚇肈羁莈螀袁艿蒇葿肆膅蒆薂衿肁蒅蚄肄羇蒄袆袇莆蒃薆螀节蒃蚈羆膈蒂螁螈肄蒁蒀羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂膄薈螇螅肀薇薇羀肆薇虿袃莅薆螁聿芁薅袄袂膇薄薃肇肃膁蚆袀罿芀螈肅芈艿蒈袈膄芈蚀肄膀芇螂羆肆芆袅蝿莄芅薄羅芀芅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羁莇莁螃螄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚇肈羁莈螀袁艿蒇葿肆膅蒆薂衿肁蒅蚄肄羇蒄袆袇莆蒃薆螀节蒃蚈羆膈蒂螁螈肄蒁蒀羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂膄薈螇螅肀薇薇羀肆薇虿袃莅薆螁聿芁薅袄袂膇薄薃肇肃膁蚆袀罿芀螈肅芈艿蒈袈膄芈蚀肄膀芇螂羆肆芆袅蝿莄芅薄羅芀芅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羁莇莁螃螄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚇肈羁莈螀袁艿蒇葿肆膅蒆薂衿肁蒅蚄肄羇蒄袆袇莆蒃薆螀节蒃蚈羆膈蒂螁螈肄蒁蒀羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂膄薈螇螅肀薇薇羀肆薇虿袃莅薆螁聿芁薅袄袂膇薄薃肇肃膁蚆袀罿芀螈肅芈艿蒈袈膄芈蚀肄膀芇螂羆肆芆袅蝿莄芅薄羅芀芅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羁莇莁螃螄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚇肈羁莈螀袁艿蒇葿肆膅蒆薂衿肁蒅蚄肄羇蒄袆袇莆蒃薆螀节蒃蚈羆膈蒂螁螈肄蒁蒀羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂膄薈螇螅肀薇薇羀肆薇虿袃莅薆螁聿芁薅袄袂膇薄薃肇肃膁蚆袀罿芀螈肅芈艿蒈袈膄芈蚀肄膀芇螂羆肆芆袅蝿莄芅薄羅芀芅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羁莇莁螃螄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚇肈羁莈螀袁艿蒇葿肆膅蒆薂衿肁蒅蚄肄羇蒄袆袇莆蒃薆螀节蒃蚈羆膈蒂螁螈肄蒁蒀羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂膄薈螇螅肀薇薇羀肆薇虿袃莅薆螁聿芁薅袄袂膇薄薃肇肃膁蚆袀罿芀螈肅芈艿蒈袈膄芈蚀肄膀芇螂羆肆芆袅蝿莄芅薄羅芀芅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羁莇莁螃螄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚇肈羁莈螀袁艿蒇葿肆膅蒆薂衿肁蒅蚄肄羇蒄袆袇莆蒃薆螀节蒃蚈羆膈蒂螁螈肄蒁蒀羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂膄薈螇螅肀薇薇羀肆薇虿袃莅薆螁聿芁薅袄袂膇薄薃肇肃膁蚆袀罿芀螈肅芈艿蒈袈膄芈蚀肄膀芇螂羆肆芆袅蝿莄芅薄羅芀芅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羁莇莁螃螄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚇肈羁莈螀袁艿蒇葿肆膅蒆薂衿肁蒅蚄肄羇蒄袆袇莆蒃薆螀节蒃蚈羆膈蒂螁螈肄蒁蒀羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂膄薈螇螅肀薇薇羀肆薇虿袃莅薆螁聿芁薅袄袂膇薄薃肇肃膁蚆袀罿芀螈肅芈艿蒈袈膄芈蚀肄膀芇螂羆肆芆袅蝿莄芅薄羅芀芅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羁莇莁螃螄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚇肈羁莈螀袁艿蒇葿肆膅蒆薂衿肁蒅蚄肄羇蒄袆袇莆蒃薆螀节蒃蚈羆膈蒂螁螈肄蒁蒀羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂膄薈螇螅肀薇薇羀肆薇虿袃莅薆螁聿芁薅袄袂膇薄薃肇肃膁蚆袀罿芀螈肅芈艿蒈袈膄芈蚀肄膀芇螂羆肆芆袅蝿莄芅薄羅芀芅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羁莇莁螃螄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚇肈羁莈螀袁艿蒇葿肆膅蒆薂衿肁蒅蚄肄羇蒄袆袇莆蒃薆螀节蒃蚈羆膈蒂螁螈肄蒁蒀羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂膄薈螇螅肀薇薇羀肆薇虿袃莅薆螁聿芁薅袄袂膇薄薃肇肃膁蚆袀罿芀螈肅芈艿蒈袈膄芈蚀肄膀芇螂羆肆芆袅蝿莄芅薄羅芀芅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羁莇莁螃螄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚇肈羁莈螀袁艿蒇葿肆膅蒆薂衿肁蒅蚄肄羇蒄袆袇莆蒃薆螀节蒃蚈羆膈蒂螁螈肄蒁蒀羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂膄薈螇螅肀薇薇羀肆薇虿袃莅薆螁聿芁薅袄袂膇薄薃肇肃膁蚆袀罿芀螈肅芈艿蒈袈膄芈蚀肄膀芇螂羆肆芆袅蝿莄芅薄羅芀芅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羁莇莁螃螄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚇肈羁莈螀袁艿蒇葿肆膅蒆薂衿肁蒅蚄肄羇蒄袆袇莆蒃薆螀节蒃蚈羆膈蒂螁螈肄蒁蒀羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂膄薈螇螅肀薇薇羀肆薇虿袃莅薆螁聿芁薅袄袂膇薄薃肇肃膁蚆袀罿芀螈肅芈艿蒈袈膄芈蚀肄膀芇螂羆肆芆袅蝿莄芅薄羅芀芅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羁莇莁螃螄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚇肈羁莈螀袁艿蒇葿肆膅蒆薂衿肁蒅蚄肄羇蒄袆袇莆蒃薆螀节蒃蚈羆膈蒂螁螈肄蒁蒀羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂膄薈螇螅肀薇薇羀肆薇虿袃莅薆螁聿芁薅袄袂膇薄薃肇肃膁蚆袀罿芀螈肅芈艿蒈袈膄芈蚀肄膀芇螂羆肆芆袅蝿莄芅薄羅芀芅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羁莇莁螃螄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚇肈羁莈螀袁艿蒇葿肆膅蒆薂衿肁蒅蚄肄羇蒄袆袇莆蒃薆螀节蒃蚈羆膈蒂螁螈肄蒁蒀羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂膄薈螇螅肀薇薇羀肆薇虿袃莅薆螁聿芁薅袄袂膇薄薃肇肃膁蚆袀罿芀螈肅芈艿蒈袈膄芈蚀肄膀芇螂羆肆芆袅蝿莄芅薄羅芀芅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羁莇莁螃螄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚇肈羁莈螀袁艿蒇葿肆膅蒆薂衿肁蒅蚄肄羇蒄袆袇莆蒃薆螀节蒃蚈羆膈蒂螁螈肄蒁蒀羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂膄薈螇螅肀薇薇羀肆薇虿袃莅薆螁聿芁薅袄袂膇薄薃肇肃膁蚆袀罿芀螈肅芈艿蒈袈膄芈蚀肄膀芇螂羆肆芆袅蝿莄芅薄羅芀芅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羁莇莁螃螄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚇肈羁莈螀袁艿蒇葿肆膅蒆薂衿肁蒅蚄肄羇蒄袆袇莆蒃薆螀节蒃蚈羆膈蒂螁螈肄蒁蒀羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂膄薈螇螅肀薇薇羀肆薇虿袃莅薆螁聿芁薅袄袂膇薄薃肇肃膁蚆袀罿芀螈肅芈艿蒈袈膄芈蚀肄膀芇螂羆肆芆袅蝿莄芅薄羅芀芅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羁莇莁螃螄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚇肈羁莈螀袁艿蒇葿肆膅蒆薂衿肁蒅蚄肄羇蒄袆袇莆蒃薆螀节蒃蚈羆膈蒂螁螈肄蒁蒀羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂膄薈螇螅肀薇薇羀肆薇虿袃莅薆螁聿芁薅袄袂膇薄薃肇肃膁蚆袀罿芀螈肅芈艿蒈袈膄芈蚀肄膀芇螂羆肆芆袅蝿莄芅薄羅芀芅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羁莇莁螃螄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚇肈羁莈螀袁艿蒇葿肆膅蒆薂衿肁蒅蚄肄羇蒄袆袇莆蒃薆螀节蒃蚈羆膈蒂螁螈肄蒁蒀羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂膄薈螇螅肀薇薇羀肆薇虿袃莅薆螁聿芁薅袄袂膇薄薃肇肃膁蚆袀罿芀螈肅芈艿蒈袈膄芈蚀肄膀芇螂羆肆芆袅蝿莄芅薄羅芀芅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羁莇莁螃螄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚇肈羁莈螀袁艿蒇葿肆膅蒆薂衿肁蒅蚄肄羇蒄袆袇莆蒃薆螀节蒃蚈羆膈蒂螁螈肄蒁蒀羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂膄薈螇螅肀薇薇羀肆薇虿袃莅薆螁聿芁薅袄袂膇薄薃肇肃膁蚆袀罿芀螈肅芈艿蒈袈膄芈蚀肄膀芇螂羆肆芆袅蝿莄芅薄羅芀芅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羁莇莁螃螄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚇肈羁莈螀袁艿蒇葿肆膅蒆薂衿肁蒅蚄肄羇蒄袆袇莆蒃薆螀节蒃蚈羆膈蒂螁螈肄蒁蒀羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂膄薈螇螅肀薇薇羀肆薇虿袃莅薆螁聿芁薅袄袂膇薄薃肇肃膁蚆袀罿芀螈肅芈艿蒈袈膄芈蚀肄膀芇螂羆肆芆袅蝿莄芅薄羅芀芅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羁莇莁螃螄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚇肈羁莈螀袁艿蒇葿肆膅蒆薂衿肁蒅蚄肄羇蒄袆袇莆蒃薆螀节蒃蚈羆膈蒂螁螈肄蒁蒀羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂膄薈螇螅肀薇薇羀肆薇虿袃莅薆螁聿芁薅袄袂膇薄薃肇肃膁蚆袀罿芀螈肅芈艿蒈袈膄芈蚀肄膀芇螂羆肆芆袅蝿莄芅薄羅芀芅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羁莇莁螃螄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚇肈羁莈螀袁艿蒇葿肆膅蒆薂衿肁蒅蚄肄羇蒄袆袇莆蒃薆螀节蒃蚈羆膈蒂螁螈肄蒁蒀羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂膄薈螇螅肀薇薇羀肆薇虿袃莅薆螁聿芁薅袄袂膇薄薃肇肃膁蚆袀罿芀螈肅芈艿蒈袈膄芈蚀肄膀芇螂羆肆芆 第一章前言一、 前言随着社会经济的快速发展，我国房地产业在以其作为先导产业的国民经济中占有重要地位。越来越多的置业人注重生活的品质和希望享受高标准服务，故在购房时除了物业的价格与位置外，物业管理亦作为决策因素之一，致使发展商更加注重售后服务物业管理服务。第一太平戴维斯正是基于上述考虑，采取积极主动、防患于未然的服务宗旨，在对客服务中严格执行实效制、回访制，在内部管理中强调分工合理、责任明确、奖罚分明，力求不断改进服务的质量，实行自我完善，同时也通过各级人员的紧密配合，充分体现本公司的文化，保证对客户服务的质量与国际化标准相接轨。第一太平戴维斯拥有丰富的物业管理经验，此次将对山西国际贸易中心招标工作全力以赴，成立专门服务小组，从以下几点体现我们的服务精神：1、 第一太平戴维斯的管理实力2、 山西国贸中心管理方案3、 物业管理质量体系4、 人员配置及管理酬金第二章第一太平戴维斯公司概况一、第一太平戴维斯公司简介第一太平戴维斯是从事物业管理、物业中介、房产估价、市场调研等综合性服务的专业公司，业务范围遍布欧、亚、澳各地，服务网络覆盖全球八十多个城市，为不同性质的物业提供特别设计之服务，使客户之物业得到良好的升值回报。物业管理是第一太平戴维斯一项核心业务，我们凭借多年管理经验和敬业精神，创造了良好的品牌和较高的声誉，使我们占有较大市场份额，尤其是在香港和大陆。在香港管理的楼盘有一百多座，主要大型项目有力宝中心、西九龙中心、始创中心、伦敦广场等，并为所有在管理项目同期取得了ISO9001和ISO14001质量认证证书。而在国内，第一太平戴维斯更是最早一家以外资公司身份率先进入物业管理市场，将成熟管理理念带给国内项目的专业物业管理公司。迄今为止，已在北京、上海、广州分别成立分公司，并将业务范围辐射至华东、华南、华北等众多城市，管理项目超过五十座，总面积达400万平米以上，是国内市场中规模最大、管理物业最多、发展最稳健的专业物业管理公司。第一太平戴维斯综合物业顾问(北京)有限公司即为第一太平戴维斯在北京成立的合资公司，取得正式营业执照和物业管理资质合格证书，参与管理项目包罗万象，写字楼、公寓、别墅、商场、综合物业等，大型楼盘有列居北京高档写字楼前位的丰联广场、北京最早外销项目东胡别墅、高档居住社区香江花园，大型综合性物业金玉大厦、方圆大厦，智能化物业北京世界金融中心等等，而在周边城市还有中远集团在天津投资兴建的天津远洋大厦，青岛5A智能型写字楼丰合广场，鞍山的天兴国际商场等皆为敝司参与管理之项目。在上海和广州亦分别有众多楼盘由我司直接为其提供服务，如位于上海浦东全国最高(88层)的上海金茂大厦、智能化较高的期货中心、上海时代广场，广州有捷泰广场、天河城、海洋馆等。第一太平戴维斯凭借系统化、标准化、程序化的管理模式，为不同楼盘提供度身定做的服务内容，不但给业主和租客提供成心的服务，亦能给予该物业投资者良好的升值及租售回报。我们相信第一太平的服务优势定能为山西国贸中心创造优质品牌。二、第一太平戴维斯架构第一太平戴维斯中 国 境 外 大 陆 香 港亚洲 欧洲 北美洲 澳 洲第一太平（北京）第一太平（上海）第一太平（广州）天 津南 京深 圳威 海宁 波顺 德青 岛 海 口 东 莞第一太平戴维斯综合物业顾问（北京）有限公司董 事 秘 书项目管理工程管理项目开发物业顾问财务及电脑行政人事项目 工程工程经理开发经理物业经理财务电脑行政人事总经理 总监主管主管经理运作专业工程师副经理管理运作出纳助理经理接待三、第一太平戴维斯管理特色1. 物业包装现时在国内物业销售数量众多，一般投资者对所购物业的物业管理公司要求严格。良好信誉的物管公司肯定可给市场带来促销作用。因此，委任我司为贵方的物业提供管理服务，贵方将可借助我司的丰富管理经验及已建立的信誉，加强物业销售之推广及宣传，以达致理想的价格及销售成绩。2. 完善之服务若我司获得贵方委任，第一太平戴维斯会因物业之特性，为物业特别设计一个适当的专业管理体系，包括日常管理、人事及会计制度、各类岗位工作标准等，配合由我司派驻物业内的专业人员的监察及指导，加上定期的管理稽核及北京公司中央管理队伍全力的支援，将确保物业之管理水准能贯彻及符合我们所订定的标准及贵方的期望。3. 运用ISO9002的体制对物业进行管理对物业管理公司的管理，将按ISO9002国际质量体系执行，有助提高物业管理公司的素质和声誉，对保证管理达到较高水准，具有重大意义。4. 高标准的系统培训有系统的在职员工培训计划可提高职工素质及服务水准。于工程建筑施工后期，我们会为山西国际贸易中心所有国内聘请之管理员工，安排培训课程，以便他们能于最短时间内，全面投入工作。培训课程会由我司高级行政人员主持，按山西国际贸易中心之独特设计，提供专业管理之概念、应变之安排，业户投诉之管理，设备维修保养，能源管理等。我们日后亦定期举办有关业务培训及研讨会，使全体管理员工能不断吸收日新月异的管理概念，实际操作技巧等。职前培训主要内容有：各类岗位职责培训交接程序、装修程序报告书等职员礼仪培训行政人事处理程序工程日常保养计划岗位工作标准、规程5. 集团的支持在国内与其他物业管理公司不同，物业管理在第一太平戴维斯内为一项主要核心业务，无论在人力及财务资源均作大量投资，在扩展业务时亦能维持服务素质。再加上具有丰富管理经验的物业管理专业人员班底，定能确保为客户提供优质的服务。凭借上述之管理优势及实地管理经验，敝司将为贵司山西国际贸易中心拟定一套全方位之物业管理计划，以提升山西国际贸易中心之物业增值能力。第一太平戴维斯在北京市已成立一支中央管理队伍，该队伍由一名董事管理指导，并附设多名极具专业水准及物业管理经验丰富的人才，对各种类型的物业管理极具心得，能全方位支援驻场经理即时开展工作，并可在物业突发事件及人手缺乏时，做出人员的内部定向调配，及时协助处理问题。对于重大事项的决策，第一太平戴维斯亦会从香港总公司派员支援并与发展商开会讨论，检讨、考核驻场经理之管理工作。6. 能源管理能源消耗占管理支出的最大比例，在管理过程中，我司会建议加入这类概念与改造建议。在日后执行过程中，将严格地要求每一位员工提高环保意识、增强工作责任心。同时我司会指定一名管理处的精干人员担任能源主任进行对能源通盘协调，严格按工作规程控制能源消耗。而我司常驻北京的中央管理队伍亦会定期派员到现场提供专业意见。7. 平衡预算管理费的收入、支出是发展商、业主和客户共同关心的重大问题，制定管理费的标准、管理费收取和日常管理费支出均由管理公司经手操办。控制支出、开源节流是管理公司之首要任务，我司无论在接到任何项目，都将严格按以下步骤执行： 合理测算出管理支出，做为管理费收取标准的依据； 制定各项严格的规章制度，保证各项工作之严密性； 管理队伍精干，做到人尽其才，物尽其用； 注意各项设备的日常维护工作，制定并实施严格的节能措施； 严格控制不必要之交际应酬活动。8. 设备运行之考核为保证物业的各项设备运行正常，增长使用寿命，这就需要从技术指标、操作规程、设备记录等诸多方面给以考核。我司如获聘用，则会定时委派一名富经验之高级工程管理人员定期到山西国际贸易中心进行各设备和能源的审核和评估，并从运行、维修、养护等角度提出专业意见，汇编成报告书。通过每次的审核，我们可找出设备运作之问题所在，同时更能为来年的整改计划和节能目标提供有力的依据。9. 物业管理电脑软件系统敝司为使物业管理与能源管理能达到系统化、标准化的目的，我司将会推荐贵司聘用有经验的电脑程序公司，设置一套我司行之有效的完整的物业管理软件，其功能范围包括客户管理系统、工程管理系统、安保管理系统、财务管理系统、仓库管理系统等等，利用电脑系统运作整个管理服务，大大提高工作效率，减轻劳动强度，使经济效益显著提高。该系统亦可与敝司的中央计算机系统联网，由我司直接进行监控与详细分析，并每月总结分析情况汇报发展商。该系统将具有如下功能：A 可提供全面预防性维修计划，使运作人员可根据敝司制定的运作标准，踏实的开展每项工作；B 收集各方资料，制定与各项目相配合的节能计划，节省大厦能耗开支；C 财务系统将准确的记录管理公司的收支状况，并进行严格的控制，使能达到量入为出，开源节流，把开支限定在特定预算范围内；D 通过网络可以加强与其他项目的沟通，对整个物业管理工作进行全面的监管、分析及提供专业意见。10. 稽查稽查工作是对管理公司各部门开展的所有活动进行监督和检查，使各种已发生的或潜在的隐患和问题能及时被发现，并得以妥善解决。使管理工作日渐完善。一般可分三部分有层次深入开展：行政稽查：即为各部门内部的一种稽查办法；专业稽查：根据各部门不同专业范围，而进行的职能检查；值班稽查：由高层管理人员对整个管理工作的检查，采用定时值班或日常巡视等办法，深入了解管理公司的工作情况。我司高层管理人员非常重视各项目的管理质量，并会定期走访山西国际贸易中心，在管理公司自行稽查的基础上，再进行深入的现场服务质量稽核与评估，并对现场人员提供专业意见与指导，改良服务质量与提高管理经济效益。我司并会对稽查的结果作出总结并书面汇报发展商。11. 一条龙综合物业服务第一太平戴维斯是一家多元化的综合物业顾问公司，业务包括市场策划、推广，物业租售，物业管理，俱乐部管理等一条龙服务体系，在香港我司亦拥有独立的清洁、保安、康体等与物业管理相配套的下属公司，通过单一的委任能享受不同的物业服务。我们将根据山西国际贸易中心的具体情况，从多方面提供专业服务，不断在我们的客户网络中展示山西国际贸易中心这样一座高质量、高性能的大型综合物业。四、第一太平戴维斯公司业绩1.香港(部分)商业楼宇第一太平银行中心湾仔告士打道西九龙中心九龙深水亢始创中心九龙旺角弥敦道住宅楼宇嘉慧苑香港马己仙峡道喜莲阁香港寿臣山道Helene Tower香港浅水湾道恒安阁香港寿臣山道冬青阁香港跑马地冬青道峰景花园香港宝云道工业楼宇建业工业大厦九龙长沙湾利来广场九龙长沙湾新明大厦九龙九龙湾2.北 京全权管理a)东湖别墅北京市东直门外大街 40,000平方米b)丰联广场大厦北京朝外大街120,000平方米c)香江花园北京市香江路333,350平方米d)朝阳花园朝阳区甘露园 50,000平方米e)金玉大厦北京市海淀区阜成路 90,000平方米f)京润水上花园别墅北京市朝阳区霄云路200,000平方米g)方圆大厦北京市白颐路 90,000平方米h)银湖别墅北京市大山子 12,000平方米i)鞍山天兴国际鞍山东铁二道街 43,000平方米 购物中心顾问管理j)北京世界金融中心北京市朝外大街 117,000平方米k)东环广场北京市东四十条187,000平方米l)泛利大厦北京市朝外大街78,000平方米 m)锦绣园北京市工体北路45,000平方米n)金菲中心北京市朝外大街 126,000平方米o)青岛丰合广场青岛市香港中路 55,000平方米3.上 海 (a)金茂大厦上海浦西方路921-923号(b)瑞安广场 上海淮海中路陂南路(c)第一百货新商场上海南京东路六合路(d)世界广场上海陆家嘴金融乳山路口 (e)时代广场上海陆家嘴张杨路(f)美丽华花园上海市虹桥路1720弄(g)爱丽轩上海市镇宁路90-95号(h)嘉汇广场 上海市徐汇区斜土路与天轮桥路交界(i)上海国航大厦上海市浦西4.广 州(a)东湖豪苑广州市东湖路(b)海运大厦广州市滨江中路(c)捷泰广场广州市中山六路(d)亿安广场广州市一德路与解放南路交界(e)中侨大厦广州市先烈中路74号(f)广州海洋馆广州市先烈中路120号(h)广州银丰国际大厦广州市天河体育东路(i)天河名门广场广州大道5.天 津天津远洋大厦天津东站远洋广场天津泰丰家园天津市经济技术开发区6.深 圳深圳鸿展广场深圳市解放路深圳温莎广场深圳市东门中路7.南 京南京时代广场南京新街口第三章山西国际贸易中心物业管理方案策划一、 项目概况已顺利完成主体结构工程的“山西国际贸易中心”，不仅地理位置显赫，而且工程规模浩大，是目前山西省规模最大的综合性建筑群，大厦目前正处于外装及设备安装阶段，预计2000年12月可以竣工交付使用。“山西国际贸易中心”位于中国西部大开发之门户山西省太原市，座落于太原市中心繁华地段，介于山西省政府与太原市政府之间，交通网络纵横贯通，方便快捷。山西国际贸易中心楼盘总面积为180,000平方米，东西主楼地面以上41层，建筑高度200米，其造型设计气势挥弘、结构现代，尽显其雍容华贵的风采，是一座集现代顶尖科技之大成的5A级智能信息化高档综合大型物业。其中，写字楼、酒店、多功能会议厅、商务中心、银行、餐厅酒吧、停车场等商业、娱乐、金融服务设施等应有尽有。大厦内部的豪华装修，现代化的中央空调、楼宇自控、消防自控、保安监控、综合布线等服务设施一应俱全。山西国际贸易中心之发展商太原万丰房地产发展有限公司和山西光信物业有限公司，实力雄厚，信誉卓著，凭借山西国际贸易中心显赫优势，再加上第一太平戴维斯成熟的物业管理经验和良好的口碑，“山西国际贸易中心”定能成为山西乃至全国房地产市场上的热点项目，并且必将成为山西省标志性建筑。二、 物业管理重点策划1. 前期顾问策划第一太平戴维斯对物业的前期介入工作将从物业使用人，日后物业管理及节约能源的角度向发展商提供专业意见，于大厦交付使用前，工程总监一名及专业工程师三名驻场提供工程顾问服务，同时派出物业经理一名定期前往大厦拜访，与发展商共同召开会议。通常情况下，我们的物业顾问工作主要包括下述内容：1.1 工程顾问服务1.1.1 参照整个物业不同部份之设计及功能，建议一般高级综合物业发展所必需之工程设施及其安装规范；1.1.2 以用户/业主之角度，协助发展商检讨物业基本设计及设施，以达致高级物业发展之要求；1.1.3 根据需要，出席有关工程会议，务求一切设施达到设计要求及安装规范之要求并能顺利移交管理；1.1.4 向发展商汇报一切承判商在安裝工程上达不到设计规格之事项；1.1.5 列出遗漏工程及存在问题供发展商参考及跟进；1.1.6 建议可以改善物业之工程及增减工程项目，以节省工程费用及达致最高经济效益；1.1.7 从物业角度，检讨山西国际贸易中心的设计图例，建议一切必须改善及改良工程。1.1.8 提供改善主要设备及改良服务的意见。如供电量等问题，以避免於物业落成后加装需要的设备而影响其它设施之运作及整个物业之外观及形象。1.1.9 楼宇接管验收配合大厦发展商对竣工楼宇进行交收事项，为保障该项工作的顺利完成，特拟定该项工作重点如下：A.普通检查事项(1) 各大门是否有锁，是否有锁匙，门鼓是否正常，门较是否完整。(2) 各机电、土建修理空间是否足够。(3) 各地漏是否可去水。(4) 各地面排水槽槽盖是否完整。(5) 各墙身、地台瓷砖是否完整及良好。(6) 所有垃圾应被清走。(7) 商场公共地方玻璃、栏杆是否完整。(8) 各机电/土建证书是否完整。(9) 所有玻璃幕墙是否完整无瑕，瓷片、大理石、梯级是否完整，可有划痕。(10) 各类卷帘门是否运行正常。(11) 各给水/热水阀门/采暖水是否可全关全开。B.以下各机电设计建议用列明之规格检查，但不限于此。空调采暖系统(1) 空调机：根据供应商提供之启动标准测试，及记录各初运行平衡状态之读数。(2) 冰水、采暖及热水喉管：察看压力测试报告及每个水阀是否操作正常，支撑件是否足够及抹上防锈油，保温是否良好。(3) 风喉：察看压力测试，各风节门是否操作正常，风喉有没有漏风、支撑件是否足够。(4) 各机器组件：根据测试报告验试。各泵浦-根据测试报告验试程序。各贮水池-根据贮水 测试程序。消防系统-根据消防系统检查程序。强电-根据强电检查程序。后备发电机-根据后备发电机验试程序。保安系统、电视、卫星电视-现场验试及测试讯号分贝。供水管-压力测试，并察看各阀门操作是否正常。此外，其他地方如天台、走火梯、商场公共地方、卷闸、天花吊顶、公共洗手间、车场等将会在现场检查。C.验收程序(1) 所有工程验收都应由筹建处负责及牵头。(2) 所有系统必需于调试好，再于正常情况下，同时连续运行一星期，以便尽量找出一些隐患，才能进行验收。(3) 在验收过程中，要着重在将来运行及维修角度，如发现有问题便提出给筹建处，并作出记录。(4) 作为验收合格的必要条件就是要真正收到所有有关政府部门的合格证、使用证。(5) 必需要收齐所有合同副本、技术规格、竣工图纸、使用说明书、维修手册、调试报告。收齐后必需建立档案。(6) 必需了解清楚保修期的起始日期及终止日期。(7) 必需知道所有施工单位的紧急联络人、电话及地址。(8) 必需收齐所有备品备料，妥为保管并记录。 1.2物业竣工及验收1.2.1 物业及设施验收调试 验收调试是物业前期管理过程中不可缺少的环节，我司会根椐山西国际贸易中心的实际情况，依椐国家有关工程验收的技术规范及质量标准制订一套物业接管验收程序提供给发展商参考。以确保今后物业管理的正常开展。在山西国际贸易中心工程竣工及交付使用期内，我司将协助发展商成立一个验收队伍并编制一份全面验收方案，与建筑师及总承包商一同进行全面仔细检验及调试。记录有关数据或尚未符合工程标准之项目，供发展商及总承包商跟进返修。保证物业本身之素质符合国家规范及发展商的要求。1.2.2遗漏工程之跟进 我司之验收队伍，对山西国际贸易中心各项遗漏工程存案归纳，然后提交建筑师及总承包商作出改善或补救，以免影响各业/租户对物业的质量投诉，影响经营及物业本身的形象。1.3物业管理顾问服务 我司对山西国际贸易中心进行实际的现场考察后，经过我司之专业人士分析研究，我们将就山西国际贸易中心独立设计一套全面的物业前期之管理计划，主要范围及重点详列如下：1.3.1物业管理公约制定山西国际贸易中心物业管理公约的目的是要清楚和明确各项规划。物业管理公约是对全体业主、使用者和物业管理公司均有约束力的有关物业管理、使用、维修、保养等方面的权利与义务的行为准则。管理公约一般由发展商和物业管理公司一起制订，但须经房地产管理部门登记备案后(如山西当地政府有此规定)，方可生效。我司会按照国家有关规定，届时根椐山西国际贸易中心物业的特点，草拟一份物业管理公约提供发展商参考。1.3.2用户守则用户守则是由物业管理公司发给各业/租户，并由其保存的文件。其目的是为了使业/租户更明了自己应有的权利与义务及注意事项。同时也使各业/租户了解物业管理公司各种管理、服务、设备、守则及安全措施等。通过用户守则可以加强物业管理公司与业/租户的联系，创造良好的工作环境。我司将按照各业/租户的需要，协助发展商制定用户守则。及按不同类型物业功能提供不同的用户守则，供有关业主/租客遵守。1.3.3管理预算物业管理公司在对物业进行管理过程中，所发生的各项支出，一般称之为物业管理费。对物业管理费的核算是物业管理公司财务管理工作中的一项非常重要的内容。山西国际贸易中心在投入运行之前，必须制定管理费的核算。我司将按现有资料制订一份管理预算，提交贵司参考。制订物业管理费的原则是量入为出，以平衡所有收入及支出。制订物业管理费的标准是以客户的承受及市场同等物业水平为依椐。1.3.4规章制度之制定 物业管理公司管理规章制度是加强公司内部管理，提高管理服务质量和工作效率，担负起物业管理的各项职责而制定的规章和制度。在贵司交付使用前，我司将各项规章制度编制完善，提供贵司以备物业运做之用。1.3.5员工招聘计划 我司会在验收调试与物业交付使用前，制订有关物业人员的聘用条件及薪金标准，供贵司参考。同时建议于物业落成前2-3个月，先行招聘骨干班底，然后按实际需要招聘其他部门员工，以便安排合适员工尽早入职，熟悉管理运做及设备操作，并由我司立即进行上岗培训，令管理公司能开始即时提供高质量的管理服务。1.3.6专业培训为使今后的物业运作和管理达到较高水平，首先要有一支技术精良，作风过硬的管理队伍，而这支队伍的建立有赖于长期系统的培训和日常的监督控制。我们会委派富经验的高层管理人员定期为在山西国际贸易中心的所有当地聘请之物业管理人员进行培训，使他们在更深入了解物业管理之概念和运作方式同时，有针对性的分析、解决在管理中出现的问题。使所有受聘员工按照我们及贵司之要求执行任务。主要培训内容包括： 物业管理有关法规、权利与义务培训 超前的预防性保养计划培训 服务技巧的培训 节约能源培训 内部稽核