物业估价概论(1).ppt

物业估价概论,福建信息职业技术学院商贸管理系刘晓敏,物业估价概论,第一节物业概述第二节物业估价概说第三节发展物业估价业务的现实意义,第一章物业估价概论,随着改革开放的逐步推进和市场经济的不断发展完善，以及房地产业的快速成长，物业估价作为一个新兴事物，正在迅速壮大，已成为中国经济生活中必不可少的一部分。,第一节物业概述,中国物业估价起步较晚，相关理论研究相对滞后，对其发展中的一些基本知识问题，尚无统一认识，存在许多争论和分歧。为了准确、科学地研究物业估价问题。有必要对与物业估价相关的一些基本概念和基本问题进行系统探讨。,第一节物业概述,一、物业的含义房地产：在建的、建成的（已投入使用和未投入使用的）房产和地产。不动产：范围要更广一些，包括在建的、建成的（已投入使用和未投入使用的）房产和地产，以及农作物、矿产等。,第一节物业概述,一、物业的含义物业的内涵应该包括以下要素：（1）已建成并具有使用功能的各类建筑物、构筑物；（2）与这些建筑物、构筑物相配套的设备（含生产设备）和市政、公用设施；（3）与建筑物、构筑物相邻的场地、庭院、停车场、小区内的道路等。,第一节物业概述,一、物业的含义上海市物业管理规范性文件中，对物业的定义为：“已经建成并经竣工验收投入使用的各类房屋建筑及其附属配套设施与场地。”南京市物业管理暂行办法对物业的定义为：“已投入使用的各类房屋及其附属的市政、公用设施和相关联的场地。”,第一节物业概述,一、物业的含义物业不同于房地产业：房地产业是指从事房屋和土地开发经营的独立产业，它包括房地产开发、建设、经营、维护和服务等房地产经济活动全过程的所有经济组织。物业则是指具体的土地、建筑物，以及围绕着各类房屋的附属配套设施组成的组合体。,第一节物业概述,二、物业的基本性质（一）自然属性(物理属性)：是指与物业的物质实体或物理形态相联系的性质，是物业社会经济性质的物质内容和物质基础。1系统性2有限性3多样性4长期性（二）社会属性：是指它的经济性质1权属性2商品性3效用性,第一节物业概述,（一）自然属性1系统性物业的各组成部分之间有联系或相配套组成一个整体才能发挥物业应有的功能，满足人们生活、工作和消费的需求。没有配套设施的物业难以发挥功能、难以满足各种需要，人们的各种现实需求从客观上决定了物业的配套性和系统性。系统性要求各种配套设施应该齐全，否则将影响物业功能的发挥。住宅小区的配套包括文化教育设施、卫生保健设施、商业服务设施、环境保护设施等；市政配套设施包括交通、邮电、能源、自来水、供热等。具有这些配套设施的住宅小区可以形成一个完善的系统，充分发挥住宅小区的功能。即物业的配套设施越齐全，其功能发挥就越充分。物业的配套设施不仅要完善，而且各组成部分要运转正常，即系统的每个组成部分都要正常发挥其应有的功能，否则，整个系统的功能就要受到影响。,第一节物业概述,（一）自然属性2有限性天然的土地资源是有限的，人类可以用作兴建建筑物的优良建筑地段更有限，只能在有限的土地上开发建设有限的物业。因此，要充分发挥每一物业的功能和价值，为社会、为人类创造财富。,第一节物业概述,（一）自然属性3多样性物业的多样性主要是对建筑物而言的。由于建筑物的功能、位置、自然环境、技术经济条件的不同，形成了物业形式上的多样性。每一个建筑产品都是单件产品，它们在类别、品种、规格、结构、式样、外观以及年代等方面，都存在着某种不同之处。,第一节物业概述,（一）自然属性4长期性建筑物一旦建成，在正常情况下，其物理寿命可达数十年甚至上百年、几百年，可供人们长期使用。物业既可以一次性出售，也可以通过出租的方式零星出售，一边流通一边消费；其价值可以一次性收回，也可以在较长时间内多次收回。,第一节物业概述,（二）社会属性1权属性物业的权属性，是指物业在法律上有着明确的权属关系，这种权属关系使物业的所有者、经营者和使用者各方的经济利益，在物业的开发、建设、经营管理与使用过程中，受到法律的保护。,第一节物业概述,（二）社会属性1权属性物业权属最重要的内容就是物业的所有权和物业的使用权。物业的所有权，是指物业所有者在法律规定的范围内对该物业所拥有的占有、使用、收益和处分的权利。物业所有者的经济利益主要表现在：当其将物业留作自用时，不必向任何人缴纳租金；当其依法将物业出租时，可以向承租人收取租金。物业的使用权，是指依法经营或使用物业的权利。在我国，物业使用权是实行所有权与使用权分离制度以后出现的一种依法成立的有限产权。物业使用者一旦取得某一物业的使用权，就必须向该物业所有者缴纳租金，而不论其将物业留作自用还是用以出租。,第一节物业概述,（二）社会属性2商品性物业的商品性，是由物业的价值、使用价值和可进行交易等性质决定的。物业的商品性包括以下几方面内容：（1）物业的价值是通过市场交易活动得以实现的，物业的买卖、租赁、抵押，土地使用权的出让和转让，都是体现物业商品性的具体方式。（2）物业的开发建设、经营管理等都是商品经济活动，必须遵从价值规律这一最基本的经济运行规则。（3）参与物业开发建设、经营管理与消费的人与人之间的关系是建立在市场交换基础上的，从生产到消费都不是无偿的。,第一节物业概述,（二）社会属性3效用性物业的效用性，是指物业对人类社会的使用价值，可以满足人们生产、生活或消费的需求。物业若无效用，就不会有价值，人们就不会有需求的欲望。,第一节物业概述,（二）社会属性物业的效用具体体现在以下几个方面：（1）物业作为物质资料既可以为生活服务，也可以为生产服务；既可以充当消费资料，又可以充当生产资料。（2）物业可以保值、增值。（3）物业可以作为资本参与经营活动。（4）物业可以用来抵押。（5）物业还可以被赠送和继承。,第一节物业概述,三、物业权利的基本种类物业权利是为理顺和规范在社会经济生活中人们在物业上发生的关系而创设的。物业的物质实体只有一个，但物业上的权利可以有多种，并可以被看作独立物。物业权利种类的多少取决于人们在物业上发生关系的复杂程度。一般来讲，经济愈发达，人们在物业上发生的关系愈多，需要创设的物业权利就越多。,第一节物业概述,三、物业权利的基本种类（一）土地使用权中国法律规定：国有土地可依法确定给全民所有制单位或集体所有制单位使用，国有土地和集体所有的土地可依法确定给个人使用。由此便产生了国有土地使用权和集体土地使用权。在中国，土地使用权拥有人有权对土地实行占有、使用、收益及有限度处分。,第一节物业概述,三、物业权利的基本种类（一）土地使用权国有土地使用权的取得有两种途径：（1）行政划拨；（2）国有土地使用权有偿出让。后者是今后获得国有土地使用权的主要方式。国有土地使用权的取得者要按照土地使用权出让合同的规定及国家法律法规的要求，开发、利用和经营土地。土地使用权出让合同的改变要经国家同意。划拨土地使用权如要进入市场，即进行转让、出租、抵押，要事先办理国有土地使用权有偿出让手续。,第一节物业概述,三、物业权利的基本种类物业权利是一组权利的集合。一般而言，物业的权利越完全，其价值越大。因此，在物业估价中，必须十分清楚委估物业的权利状况。（一）土地使用权转让权（二）所有权出租权（三）其他权利抵押权典权地役权,第一节物业概述,三、物业权利的基本种类（一）土地使用权集体土地使用权的取得也有两种途径：（1）农民通过集体承包获得一段时间的农地经营权；（2）组织和个人与集体协商，通过政府审批的方式获得建设用地使用权。集体土地使用权也有使用年限的规定。,第一节物业概述,（二）所有权中国的土地所有权有两种形式，即：国家土地所有权与劳动群众集体土地所有权。法律规定：城市的土地属于全民所有即国家所有。农村和城市郊区的土地除法律规定属于国家所有的以外属集体所有。宅基地和自留地、自留山，属集体所有。此外，组织或个人可享有房屋所有权。,第一节物业概述,（二）所有权所有权是指所有人依法对所有物行使的最完全、最绝对的权利。所有权的行使范围具有两个特征：第一，所有人在所有物上有各种行为的权利，包括占有、使用、收益、处分等项权利。第二，所有人对所有物有禁止他人从事任何行为的权利。,第一节物业概述,（二）所有权在中国，法律对土地所有权作了以下限制：国有土地所有权不能转让给农村集体及任何组织和个人；集体土地所有权的让渡只能通过政府征用的方式转让给国家，而不能转让给其他组织和个人；国家对农村集体土地用途有一定限制，如耕地一般不能改变用途，农民兴办企业、建造房屋所占用的集体土地都需要经过政府批准；组织和个人享有的房屋所有权受到其所在土地权利的限制。,第一节物业概述,（三）其他权利其他物业权利包括转让权、出租权、抵押权、典权和地役权。这些权利是物业使用权具有价格的重要原因。,第一节物业概述,（三）其他权利1转让权。转让包括物业的出售、交换和赠与。法律规定，土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件所载明的权利义务随之转移，其使用年限应作相应的调整，即由原年限减去已使用年限。由转让权产生土地使用权价格。房屋的转让也涉及权利义务关系的转移。,第一节物业概述,（三）其他权利2出租权。法律规定，物业出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发利用土地的，土地使用权不能出租。由出租权产生出租人权益和承租人权益，两者均具有价格。,第一节物业概述,（三）其他权利3抵押权。土地使用权和房屋所有权均可抵押。法律规定，抵押人和抵押权人所签的抵押合同，不得违背土地使用权出让合同的规定。,第一节物业概述,（三）其他权利4典权。土地使用权和房屋所有权均可典当。法律规定，承典人与出典人所签典契不得违背土地使用权出让合同的规定。,第一节物业概述,（三）其他权利5地役权。地役权是指为自己土地的便利在他人土地上设定的权利。担负提供便利的土地称为供役地，利用或享受便利的土地称为需役地。地役权的设置通常由供役地人和需役地人通过协议设立，最常见的地役权是通行权。,第二节物业估价概说,在物业交易中，买卖双方都十分关注物业价值的评估，因为这是一个直接关系到双方切身利益的关键性问题。对物业来说，价值概念的界定有其复杂性，物业价值的评估也有其特殊性。它会随着不同估价的对象、目的、依据和方法等而各有差异。,第二节物业估价概说,一、物业估价的涵义物业估价，日本和韩国称为不动产鉴定评价，简称不动产鉴定；中国香港常称为物业估价。估价原本仅是对价格的估计，是任何人都可以做出的，不论他的估计是对还是错，但目前估价已发展成为一门专门的学问，一项专业技术。,第二节物业估价概说,一、物业估价的涵义物业评估是指由物业专业估价人员依据国家的有关法律、法规和有关资料，根据特定目的，遵循适用的原则和标准，按照法定的程序，应用科学的估价方法，并结合估价经验与对影响物业价格因素的分析，对物业的价值、使用价值和最可能实现的合理价格做出真实、客观、合理的推测与判断的过程。,第二节物业估价概说,一、物业估价的涵义正确认识物业估价，最核心的是要把握以下几点：（1）物业估价既是一门科学也是一门艺术。正确的物业价格的推测与判断，必须依赖于一套科学严谨的物业估价理论和方法，但又不能完全拘泥于有关的理论和方法，还必须依赖于估价人员的经验。为此，许多国家和地区都建立了物业估价制度，规定要成为估价师，不但要具备相当程度的估价理论知识，还必须具有两年以上的估价实践经验，只有取得了估价师资格，才能独立地开展估价业务。,第二节物业估价概说,一、物业估价的涵义正确认识物业估价，最核心的是要把握以下几点：（2）物业估价不是对物业价格的主观确定，而是把物业客观实在的价格通过估价活动正确地反映出来。它是基于对物业客观实在的价格的认识后，运用科学的理论、方法和长期积累的经验将其表达出来，而不是把某个主观想象的数据强加给被估价的物业。,第二节物业估价概说,一、物业估价的涵义正确认识物业估价，最核心的是要把握以下几点：（2）物业估价不是对物业价格的主观确定，而是把物业客观实在的价格通过估价活动正确地反映出来。通常情况下估价表现为一种主观活动，甚至有时带有一些主观色彩。为此，许多国家和地区在建立的物业估价制度中，规定估价人员与被估价的物业有利害关系时要采取回避的办法，有的还主张估价收费标准不能与估价额完全挂钩，以免刺激估价人员过分高估价格，有的还制定了估价规范或标准，防止无准则而导致不同估价人员对同一宗物业的估价结果出现较大的偏差。,第二节物业估价概说,一、物业估价的涵义正确认识物业估价，最核心的是要把握以下几点：（3）物业估价，既是对物业价格的评估，也是对物业价值和使用价值的评估，更是对物业使用权利的评估。通过评估物业价值、使用价值和使用权利的大小，达到评估物业价格的目的。,第二节物业估价概说,一、物业估价的涵义正确认识物业估价，最核心的是要把握以下几点：（4）物业估价工作不是任何人都能从事的工作，它是一项专业性很强的工作，从事这项工作的人需要经过专门的训练和考核，也需要具备专业化的知识和职业道德品质。,第二节物业估价概说,二、实施物业估价的主要原因（一）征收物业税收的需要进行物业估价的重要原因之一可能是为政府提供关于物业具体征税额度的目录。一般而言，这些税收都是以税收辖区内物业的公平市场价值为依据。,第二节物业估价概说,二、实施物业估价的主要原因（二）银行开展贷款业务的需要确定作为银行贷款抵押品的物业的价值，这也是物业估价的重要原因之一。在实际操作中，或者是因为法律限制，或者是因为国内政策的缘故，贷款银行的贷款数量一般都不会超过抵押物业价值的一定百分比，即贷款价值比率。例如，贷款银行可能不愿意贷出超过办公楼评估价值的75%的资金。作为替代，一些贷款银行可能在借款人愿意为这些额外风险支付更高的利息率时，才愿意贷出比抵押物业价值更大比例的资金。在这两种情况下，独立的价值确定都是必需的。,第二节物业估价概说,二、实施物业估价的主要原因（三）其他原因在保险公司对于火灾或其他事故导致的物业损失进行赔偿时，估价结果是一个非常重要的依据。另外，如果因为国家征用权而征用私人物业，而市政机构与物业所有者又不能对赔偿数额达成一致，估价师的估价报告是决定该物业赔偿数额的非常关键的根据。在发达国家，当一位拥有物业的人去世时，一般都要求对物业进行估价，以计算物业的纳税额。分居或离婚协议通常也要求对配偶一方或双方拥有的物业进行估价。在一些土地租赁中，开发商在很长一段时期租用一块空地，用来开发一幢房屋，土地的租金可以根据以后土地的重新估价定期进行调整。而且，在许多交易中，购买者希望得到一个独立的估价，来帮助确定支付价格。,第二节物业估价概说,三、物业估价的主要内容（一）土地估价（二）建筑物估价（三）包含其他财产的物业的估价（四）期货物业的估价（五）灭失物业的估价,第二节物业估价概说,三、物业估价的主要内容（一）土地估价如为征收有关土地的税费和确定补交土地使用权出让金的数额而单独对土地价格进行评估。对土地价格的评估主要有两类：一类是基准地价，另一类是标定地价（又称宗地地价）。,第二节物业估价概说,三、物业估价的主要内容（二）建筑物估价如为建筑物火灾保险时需确定建筑物的重建价格，或在城市划拨土地上进行房屋拆迁时确定被拆除房屋的作价补偿额，或以划拨土地上物业作抵押时需评估其房屋的抵押价格。上述各种情况只需单独评估建筑物价格。,第二节物业估价概说,三、物业估价的主要内容（二）建筑物估价在开展建筑物估价时，必须明确建筑物的有关情况，包括：（1）坐落位置及所在区域其他类似建筑物的情况。（2）建筑物面积的大小，包括基地面积、建筑面积、使用面积、绿地面积、实用面积等。（3）用途，包括各类用途的面积分配和楼层分布，如商住楼的商场面积、办公面积及公寓面积等。（4）建筑结构。（5）建筑层数。（6）建筑高度。（7）附属设施状况。通常将建筑物划分为建筑物主体和建筑物的附属设施，对电梯、空调等附属设施需单独考虑。（8）装修情况。分为外装修和内装修，需了解装修的标准、质量和所用材料品质。（9）建筑物的新旧程度和建成年月。（10）建筑物的外观。（11）建筑物的平面布局。（12）建筑物的产权情况。是完全产权还是有限产权，是否已出租，是否已抵押，产权有无纠纷，建筑物座落的土地的权利情况。（13）其他情况。若是新建筑物要了解施工质量；若是建筑物某一部分，要了解其所处的楼层和朝向；若是期房，要了解开发商、承包商、施工者、设计者及物业管理者的情况。,第二节物业估价概说,三、物业估价的主要内容（三）包含其他财产的物业的估价如评估一座可直接使用的办公大楼的价格，既包含大楼所占用土地的价格、其建筑物的价格，还包含大楼内所有办公设备的价格。,第二节物业估价概说,三、物业估价的主要内容（四）期货物业的估价如要求对正在开发建造或计划开发建造但尚未建成的物业价格进行评估。,第二节物业估价概说,三、物业估价的主要内容（五）灭失物业的估价因民事纠纷或索赔等原因，要求对已经灭失的物业进行估价，如人为纵火或损坏他人房屋应进行的赔偿。,第二节物业估价概说,四、物业估价的主要特征物业估价是一种专业化和市场化很强的社会经济活动，在估价过程中，它表现为一种鉴证功能很强的服务活动。由于物业固有的特性和物业估价工作的特殊性，使物业估价具有以下主要特征：（一）即时性（二）市场性（三）预测性（四）公正性（五）咨询性（六）专业性,第二节物业估价概说,四、物业估价的主要特征（一）即时性即时性是指物业估价对时间的要求。它必须是以估价时点为某月、某日、某时的价格，时点不同，价格可能不同，要以变化的眼光看待物业价格。即时性具体表现在以下几方面：物业估价以此时此刻的物业状况作为物业价格的预测、判断和计价的依据；强调从当前推及过去和未来，对过去的物业收益的判断和对未来物业收益的预测都建立在当前的物业状况的基础上；针对的是即时的存在，对过去已经消失的物业和未来尚未建成的物业的估价均必须将其模拟为即时存在；物业价格具有很强的时间性，每一宗物业的价格都是指某一时点的价格，同一宗物业在不同的时点上，就会有不同的价格。,第二节物业估价概说,四、物业估价的主要特征（二）市场性市场性是物业估价区别于财务会计活动的显著特征。财务会计以历史成本计价的会计程序具有滞后效应等特征，它对物业的反映往往只能满足历史成本费用补偿，不能反映其多种现实价格，有时甚至使物业核算脱离市场行情。物业估价则是以实际市场为基础，在模拟市场的条件下，对物业现实状况进行确认，评估和报告其在市场上最可能实现的价格，其结果通常受市场的直接检验。物业估价的市场性特点表现在以下两个方面：（1）无论是对需要进入市场交易或不需要进入市场交易的物业的估价，其估价条件是模拟的市场条件，这种模拟是以现实市场为基础的。（2）估价结果的有效性要按市场标准检验，也就是说，即使不进入市场交易，对评估值的检验也应以现实市场尺度为基准，如果进入市场交易，那就需要直接接受市场检验。,第二节物业估价概说,四、物业估价的主要特征（三）预测性预测性是指物业估价工作是用预测物业在未来时空的潜能说明现实的。物业评估是在现实的基础上面向未来，合理地预测未来物业的状况，并将其转化为现实的价格。物业估价的预测性和现实性是紧密联系的，是一个事物的两个方面。物业估价具有预测性特点，表现为：通过预期未来的收益借以评估现在的物业价格；通过预测未来物业的使用状况借以评估现在的物业价格；通过预期物业的使用年限来说明其重置价格，从而评估出现在的价格；估价结果的正确与否，与评估者的经验、认识水平和判断能力有很大的关系；总是立足于现实面向未来，或者预见未来而判定现实的价格。,第二节物业估价概说,四、物业估价的主要特征（四）公正性公正性是指物业估价行为对于估价当事人具有独立性，它服务于物业估价本身的需要，而不是服务于相互矛盾的估价当事人中任何一方的需要。公正性要求任何委托人都不能通过估价谋得私利或损害他人的利益。公正性表现在以下两个方面：（1）物业估价是按公正的估价标准与规程进行，估价主体按有关法规和行业管理制度的要求成立并取得资格，具有公正的行为规范和业务规范，这是公正性的技术基础。（2）估价主体应该是与估价对象及评估当事人没有利害关系的第三者，这是公正性的组织基础。公正性的存在，决定了物业估价的行为带有公正性和鉴证性的特点。事实上，物业估价机构并非具有公证职能，而仅是一种市场中介机构。物业估价机构估价结论的公正性和鉴证性的存在前提是：估价机构依法成立，独立地进行工作，根据客观事实按公正的技术手段进行估价。,第二节物业估价概说,四、物业估价的主要特征（五）咨询性咨询性是指物业估价结论只是一种有关委估物业价值的专业化意见，这种意见本身并无强制执行的效力。估价主体只对估价结论本身合乎职业规范要求负责，而不对估价结果的使用决策负责。物业估价的咨询性表现在：为物业买卖提供的评估结论，只具有参考的价值，只是为买卖双方的讨价还价提供一个参考价，最终的成交价决定于交易双方对估价结果的认可程度，即成交价不一定就是评估价；评估结论只是一种专业性意见，这种意见本身并不具备强制执行的效力，评估主体不对评估的最终使用与否负责，它只负有限的法律责任；由于物业机构由一定专业水平的专家群体组成，它所发布的价格信息具有很高的权威性和可信度，因此，它可为物业交易提供专业服务，也可为物业的投资、经营、开发和建设提供咨询服务。,第二节物业估价概说,四、物业估价的主要特征（六）专业性物业估价机构是为社会提供“物业估价”这一专业性服务而设立的；物业估价机构必须有一支由评估、建筑工程技术、房地产开发与经营管理等多学科的专家或其他专业性人才组成的估价专业队伍，专业队伍中的任何一位成员必须具备有专业知识、专业资格和专业职称。,第二节物业估价概说,五、物业估价的基本要素（一）估价对象（二）估价目的（三）估价主体（四）估价标准（五）估价程序（六）估价方法,第二节物业估价概说,五、物业估价的基本要素（一）估价对象物业估价的对象是指被评估的各类物业，包括国家、集体组织和个人拥有的物业。被评估的物业既涉及房屋所有权及土地使用权，也涉及物业的其他权利，如租赁权、抵押权、典当权及其他权利；既可以是企业拥有的资产，也可以是其他单位和个人所有的财产。被评估的物业从用途来划分，包括住宅、商铺、办公楼、酒店、停车场、厂房、仓库、娱乐场所及其他经营场所等。,第二节物业估价概说,五、物业估价的基本要素（二）估价目的物业估价的目的是指为何种需要而评估物业的价格。特定的经营活动构成物业估价特定的估价目的。它包括以下两方面的内容：第一，估价目的要求与采用的价格类型相匹配。特定的估价目的要求特定的价格类型。第二，物业价格构成要素，如成本、费用、税金、利润等项的计算，要与评估目的的要求相一致。在中国市场经济条件下，物业估价的目的主要是为了解决如下问题：（1）物业交易（包括物业的转让、出租、抵押）；（2）企业经营和产权变动；（3）物业课税、保险；（4）土地（地产）与房产管理；（5）物业纠纷处理。,第二节物业估价概说,五、物业估价的基本要素（三）估价主体物业估价的主体就是进行估价的机构。为了做好物业估价，估价主体不仅要通晓物业估价的理论、方法、技巧，还要具备经济、会计、规划、建筑以及物业制度政策、开发经营、消费习俗等多方面的知识，需要理论与实践的高度结合。随着物业估价管理工作的展开，为了保证估价工作的质量，国家对物业估价进行了规范，规定了估价主体必须具有一定的专业资格，具有法人资格的物业估价机构是物业估价的主体，任何个人不得单独从事物业估价。目前，中国从事物业估价的合法机构有经国家主管部门批准成立的房地产估价机构、土地估价机构和资产评估机构。此外，国家要求从事物业估价工作的人员具有相应的专业资格，并建立了注册房地产估价师制度、土地估价师制度和注册资产评估师制度。建设部、国家土地管理局及国有资产管理局分别对注册房地产估价师、土地估价师和注册资产评估师实行行政与专业管理。要想成为注册房地产估价师、土地估价师和注册资产评估师，除了必须有合乎要求的学历、专业背景外，还须具有规定的工作年限，并通过全国性的专业考试。,第二节物业估价概说,五、物业估价的基本要素（四）估价标准物业估价标准是指估价中应遵循的公允的价格标准，这一价格标准是公开市场价值。公开市场价值是指在公开市场条件下物业最可能实现的价格。因此，物业的评估价格是客观的价格，又称公平价格，而不是委托当事人或估价人员所希望或认定的价格。物业估价目的与物业价格类型要相匹配。由于估价目的的不同，即衡量物业价值的出发点不同，导致对同一物业产生不同的价值观点，从而对物业价值的计量产生各种类型的价格。美国著名土地经济学家雷利巴洛维对此有以下精辟的描述：“不动产经济价值的一些重要概念，可以用一个经营者花费5万美元购置一块建筑场地，然后再花费20万美元修建一幢办公楼的例子说明。这时他在他的财产中已投入了25万美元，表示投资成本的总和。当他将其财产作为抵押贷款评估时，该财产只会有21万美元的贷款价值。估税员以13万美元估定财产税收价值。如果该财产所有者决定出售其财产，在与不动产经纪谈妥以后，他决定标价30万美元。然而，在他确实得到标价以前，他会发现自己的财产正是某种公共项目所需的，可以得到27.5万美元的征用价值。上面这五个数字中，每一个都代表着一个经济价值的衡量，每一个数字都有一种解释和合理性。”1正是由于衡量物业价值的角度不同，物业有下列价值类型：估定价值（课税价值）、投保价值、贷款价值、账面价值、租赁价值、市场价值、清算价值、征用价值、交换价值、使用价值。这些价值形成的价格不仅在质上是不同的，在量上也有较大的差异。然而，物业估价必须采用统一的价值标准，以实现其正确反映和提供价值尺度的功能。,第二节物业估价概说,五、物业估价的基本要素（五）估价程序物业估价程序是指物业估价工作中反复实践而总结出来的科学、合理的工作步骤。严格地按估价程序进行估价，能增强估价工作的计划性和条理性，减少工作中的失误和误差，提高估价工作效率，保证估价工作质量。,第二节物业估价概说,五、物业估价的基本要素（六）估价方法物业价格通常可从三个途径，即通过市场途径、成本途径、收益途径来求取，由此形成物业估价的三大基本方法。这三个途径对应的基本方法是：（1）市场法，即最近时期类似的物业在市场上的交易价格如何；（2）成本法，即重新建造同类物业的花费如何；（3）收益法，即使用同类物业在将来的收益额如何。各种估价方法在一定程度上相互渗透，相互联系。市场法在一定情况下必须通过成本途径或收益途径获取有关参数进行修正计算，成本法和收益法也要从市场获取基本参数。各种方法又以其中一种途径为主要途径，由此形成市场比较法、成本法和收益法三大基本估价方法。其他估价方法如假设开发法、基准地价修正法、长期趋势法、路线价法等是在这三大基本方法的基础上派生出来的。,第三节发展物业估价业务的现实意义,20世纪80年代以来，中国进行了土地使用制度、住房制度及其他相关经济体制的一系列重大改革，相对成熟的物业市场已初步形成，物业估价业务也应运而生，并逐渐趋于规范。随着可持续发展战略的提出，大力发展物业估价业务已显得尤为必要。,第三节发展物业估价业务的现实意义,一、有利于促进市场经济体制的完善物业估价的原始需要来自物业交易，如物业转让、物业抵押、房屋租赁等。在传统计划经济体制下，土地使用者不得以买卖、出租、抵押、赠与、交换等方式将土地转让给其他单位或个人使用。随着市场经济的发展和物业市场的不断建立和完善，物业估价已成为必要需求。自1995年1月1日起施行的中国房地产业的一部大法中华人民共和国城市房地产业管理法确定了国家实行的五种基本管理制度，其中有四种是与物业估价业务有关的，它们是：“国家依法实行国有土地有偿、有期限使用制度”，“国家实行房地产价格评估制度”，“国家实行房地产成交价格申报制度”，“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”。该法对物业估价业务的要求也有一些具体规定，如第十二条规定：“采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价”；第三十二条规定：“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布”；第三十三条规定：“房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估”。由于物业交易总是伴随着巨额资金的流动，涉及经济建设的许多方面，不真实的物业价格不仅会对生产领域和消费领域产生影响，而且还会影响到政府管理层对产业的宏观调控，因此，大力发展物业估价业务在经济体制转轨时期就显得十分必要。,第三节发展物业估价业务的现实意义,二、有利于促进物业市场的稳定运行物业本身的特性决定了物业市场是不完全竞争市场。物业不能像其他商品一样，在市场竞争中形成容易被众人判别的统一价格。而且，物业价格很高，随经济、社会、行政等因素变动而变动，非专业人员很难客观地把握。如果缺乏合理的价格，在市场交易时，容易使一方蒙受很大损失，而另一方却获得不正常的巨额收益。这种不公平、不合理的交易现象，必须借助专家评估才能消除。物业价格是物业生产、流通、消费的指南。但是，由于个别因素或物业商的投资行为，物业价格不能真实反映市场的供求表现，此时，不真实的价格将对物业的生产、流通和消费产生错误信号。例如，目前写字楼、商厦价格过高，物业投资者可能对物业市场前景形成乐观看法，并投入大量资金。如果缺乏真实需求，这样高昂价格难以持续而跌落，并导致物业市场运作秩序混乱。发展物业估价业务，可以帮助人们了解物业的真实价格水平。,第三节发展物业估价业务的现实意义,三、有利于促进物业融资业务的开展从融资角度看，单位或个人在物业经营或交易的过程中往往需要向银行借款，银行从控制贷款风险角度出发，通常要求借款方以拥有的物业作为抵押担保物，而贷款额的大小主要取决于作为抵押担保物的物业价值的大小，因此银行就需要从抵押贷款的角度进行物业估价，以决定其贷款的数额和期限。同时，物业保险也需要确定物业的投保价值，物业保险的实质是财产保险，由于土地具有不可毁灭性，往往不用投保，所以物业保险主要是地上建筑物的保险，投保估价也主要是指对地上建筑物的估价。物业的投保估价与物业的交易估价有所不同。对于前者，保险公司更关心的是财产的成本价值；对于后者，当事人更关心的是资产的市场价值。此外，近年来在中国恢复的典当业为物业典当创造了条件，物业拥有者因融资需要将物业典给承典人，并从承典人处