江西南昌市房地产项目市场研究报页.doc

2011年7月南昌市房地产市场月报供应放缓，成交面积首现下降！目录前言一、 本月市场点评二、 数字楼市背景篇1.1 政策法规1.2 地方资讯市场篇2.1 土地市场供需情况2.2 房产市场成交分析营销篇3.1本月在售楼盘追踪3.2下月入市楼盘预览前景篇4.1 本月市场总结4.2 未来市场展望前言一、本月市场点评本月南昌市房地产市场总体供应速度放缓，成交量小幅上涨，成交面积下降；市场存量加大，南昌市下半年市场供应将集中爆发；青山湖、高新、红谷滩三大板块集中供应，别墅等高端产品供应密度加大；国家再次加息，部分银行暂停房贷业务，房子好卖钱难收现象加剧，房地产融资成本加大，融资更为艰难；南昌市加大交通配套建设，各组团联通加强，城市发展提速。二、数字楼市 土地市场367.86亩2011年7月南昌市本级开发用地供应550.4亩，成交面积367.86亩，环比减少52.75%. 新房2757套2011年7月南昌市新建商品房成交量2757套，环比上涨1.77%；成交面积25.34万余平方米，环比减少18.13%. 二手房1810套2011年7月南昌市二手房成交量1810套，环比增长2.90%；成交面积18.06余平方米，环比增加20%.背景篇1.1 政策法规1、住房公积金存贷款利率上调一、从2011年7月7日起，上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.25个百分点，由2.85%上调至3.10%；当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变。二、从2011年7月7日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.70%上调至4.90%；五年期以下(含五年)个人住房公积金贷款利率上调0.25个百分点，由4.20%上调至4.45%。三、从2011年7月7日起，开展利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。这是年内央行第三次加息，也是自去年10月步入加息周期以来，央行第5次加息，经过5次加息后，一年期存、贷款利率分别提至3.5%和6.56%，5年期以上的基准利率突破7的历史心理高位。住房公积金存贷款利率调整表单位：年利率% 2、国五条”：国家加大对房价上涨过快的二三线城市的调控，房地产市场将越来越规范。一要严格落实地方政府房地产市场调控和住房保障职责。各地要从严把握和执行房价控制目标，进一步贯彻落实国务院确定的各项调控政策，房价过高的地区要加大调控力度，着力改善供求关系，促进房价合理回归。二要完善相关政策措施，加大政府投入和贷款支持力度，确保今年1000万套保障性住房11月底前全部开工建设。三要继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，遏制投机投资性购房，合理引导住房需求。已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。四要认真落实今年的住房用地供应计划，确保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放，认真执行国有土地上房屋征收与补偿条例。五要规范住房租赁市场，抑制租金过快上涨。加强市场监测和监管，完善房地产市场信息披露制度。1.2 地方资讯1 南昌多家银行暂停首套房贷 外地人申请房贷难上加难随着商业银行存款准备金率的不断上调，南昌多家银行已暂停个人房贷业务，部分银行称“已无钱可贷”。在“调控政策信贷额度”双重压力下，一些地区银行对个人房贷业务持续收紧。目前，南昌市大部分银行的二套房个人房贷业务已停止，部分银行甚至暂停首套房贷业务。不少购房者表示，即便房贷申请已通过审批，贷款也迟迟不能到位。与本地人相比，外地人申请房贷之路更为艰难。申请个人房贷时，银行会要求客户支付更高的首付比例，而且贷款利率也会上浮更多，有的银行甚至会在基准利率基础上上浮30%至40%。与首套房相比，二套房贷条件更为苛刻。【建华视点】：不少银行业内人士表示，由于信贷额度紧张，银行倾向于将贷款额度给资质优良的企业。因此，从去年下半年开始，各地商业银行审批个人房贷业务的进度明显放缓。目前由于银行放款常常难到位，南昌不少房地产开发商希望客户能全款购房，甚至给出了颇为诱人的优惠、打折条件。2 南昌城市建设：九龙湖组团加大投资建设，娱乐、休闲等配套完善的生态智慧科技城提升九龙湖组团区域价值。九龙湖生态智慧科技城总投资10亿美元，将打造赣江水上旅游、帆船俱乐部、软件开发等项目，发展现代新型的生态经济，目前正在紧张施工的有南昌西客站、市内轨道二号线、四号线。3 南昌城市建设：朝阳洲交通配套日益完善，加快房地产项目开发，促进城市快速发展，朝阳新城价值提升。朝阳洲片区规划道路45条，总投资估算约18亿元。截止目前已开工39条道路，其中5条主次干道已基本完工。据南昌市政工程相关负责人介绍，2011年底，朝阳洲片区规划的45条道路将全部交付使用。由南昌市城投基础公司负责的25条道路已开工23条。其中抚生路、桃花路、朝阳洲路、云飞路已基本完工，云锦路、抱石路、青原路等19条道路正在抓紧施工，还剩翠屏路、紫瑶路等2条道路因规划调整原因尚未开工。西湖区城建局负责的20条支路已开工16条。其中介浦路及郁台路南段已完工，子固路、规划支路等14条道路正在建设，其余三清路、五柳路等4条道路尚未开工。 4 南昌城市建设：青山湖南大道的通车拉近瑶湖组团与昌南组团的联通，城市交通进一步拉升。青山湖南大道二期工程北起新溪桥路，南至昌南大道，按双向六车道设计，设计行车速度为每小时50公里，全长约4公里，路幅宽46米。道路横断面布置为：双向机动车道宽11米，中央分隔带宽1.5米，两侧绿化带宽3.5米，两侧非机动车道宽4.5米，两侧人行道宽3.25米。据介绍，该工程总投资约3.3亿元，从去年8月份开始施工，目前已完成总投资的85%。5 南昌县城市建设：加大城市交通建设，各片区距离拉近，城市发展进一步提升。去年7月、10月，南昌县集中开工了23个城市基础设施建设项目，今年又启动了15条市政道路的建设项目，并修建了滨江大道、东新大道、金沙二路等10余条片区互通道路，拆除了银三角收费站，实现了组团内各片区之间的快速高效通行。如今，人们驱车15分钟，就可在昌南组团内任意两大片区间实现互通，片区分离困局基本破解。市场篇2.1 土地市场供需情况2011年7月份南昌市土地出让情况表编号位置用途面积（亩）起拍单价（万元/亩）成交单价（万元/亩）拍卖结果或竟得法人JDP1131位于高新开发区青山湖大道以东、发展路以南商业、办公用地22.86299299南昌五湖实业有限公司GDP1121位于昌西大道以西、铁路以东、西林科公司用地以南工业仓储用地145.0025.625.6江西苏宁物流有限公司GDP1120位于英雄北一路以南、英雄七路（白水湖路）以东工业用地（金属结构制造）200.0025.625.6江西大众重工有限公司JDP1128位于高新区创新一路以西、长力工业园以南商业、金融及居住用地168.36226/ 流拍JDP1132位于红谷滩新区中央商务区世贸路与规划路交汇处B-4-1部分地块办公、商业、宾馆用地14.18790/ 流拍1、 本月土地供应量和成交量大减，全部低价成交，并持续出现流拍现场。2011年7月南昌市本级开发用地供应550.4亩，环比减少50.17%；其中2宗地流拍，实际成交面积367.86亩，环比减少52.75%.2、今年以来，土地市场一波三折，7月再度降温。2011年南昌市土地市场可说是一波三折，4月份之前交易量和环比持续走低，4月至6月，快速回升，而6月之后，再度降温。2.2 房产市场成交分析2.2.1 新房供应与需求状况1. 南昌新房供应量：继今年4月份以来，南昌新房供应量呈现持续增长趋势，但增长速度有所下降。4月份相比3月份供应量急速下滑，但继4月之后，逐渐回升，7月南昌新房整体供应量依高，本月供应面积约35万，环比增长6.06%；同比增加23.5万余平米，同比增长204.6%.青山湖、高新供应依然较大，红谷滩供应密度加大，高端产品集中供应。楼盘名称开盘日期产品类型主力户型面积（）均价总套数御湖国际2011-7-36#别墅五室三厅214.60278896玉带家园2011-7-3A#、B3#高层一室一厅两室两厅三室两厅57.0686951261298300287桑海春天2011-7-226、29、37、39#多层两室两厅三室两厅881051352500120力高滨江国际花园2011-7-33#、5#高层三室两厅四室两厅五室两厅六室两厅103.98143.09161.6189.463003003# 150005# 12000189青山湖香溢花城2011-7-952#高层（空中别墅）三室两厅三室两厅四室三厅263.71273.41400373.61379.091600081御湖国际2011-7-102#别墅、7#高层两室两厅三室两厅五室三厅80.0480.16105.17106.34250高层9500、别墅24710124绿湖豪城2011-7-1026#小高层两室两厅三室两厅81.5593.84109.86125.53920095保利半山国际花园2011-7-10别墅四室两厅233.08、257.24、274.56联排11000 双拼1250022天沐观湖国际2011-7-18别墅五室两厅五室三厅六室四厅四室三厅281.65288.16285.95308.88478.92503.82308.883300056御湖国际2011-7-17花园洋房、别墅两室两厅三室两厅五室三厅80.0380.14105.16106.32249.48252.45洋房9800、别墅24000138丰和新城北苑2011-7-16A6#洋房三室两厅四室两厅145.12157.441200012朗贤红湾铭城2011-7-161#、2#多层两室两厅三室两厅四室两厅81.05135.1591.88139.19117.92119.92550050奥克斯盛世经典2011-7-1534#高层两室两厅87.6590.737800102绿湖豪城2011-7-20别墅六室四厅七室四厅392.62322.29434.832600024绿地中央广场2011-7-23C2#商住楼三室两厅191.76199.2222000100联泰香域中央2011-7-2318#、22#高层两室两厅三室两厅75.9497.83110.018800187绿地新都会2011-7-277#高层、13#、19#多层两室两厅三室两厅四室两厅83.4105.77108.71146.48131.97161.35高层7500、多层9000156香缇溪岸2011-7-301#高层、8#多层一室一厅两室两厅三室两厅四室两厅五室两厅42.7845.2876.34、92.36104.93146.13148.34、159.28164.43、175.381#楼66008#楼7800231御湖国际2011-7-315、10、11号别墅五室三厅214261592964818城东综合市场2011-7-10农贸市场、商铺单间商铺农贸市场101.22243.4796.662200058时间广场2011-7-24AB栋高层写字楼72.592.66的63套，100.05195.45的120套，214.37299.12的19套，319.71397.73的14套，434.88的2套，1套1535.55的、1套3311.5115600220名门世家2011-7-238#酒店、商业楼写字楼40.41163.3188005662. 新房整体销售情况本月南昌市新建商品房成交量2757套，环比上涨1.77%；成交面积25.34万余平方米，环比减少18.13%.其中非住宅1041套，环比增加317套，成交面积6.54万，环比减少35.18%。2011年2月份以来，南昌市新房交易量持续上涨，但随着政策的不断趋紧，调控的作用慢慢显现，从4月份开始上涨速度逐渐下降。3. 新房、二手房成交对比从整体上，新房在成交量和成交面积上都远胜于二手房；从成交套数和面积对于不难看出，二手房住宅一小户型成交为主，而非住宅则以大面积户型成交为主。4. 南昌各版块交易情况：红谷滩、青山湖、高新板块房地产产品受市场追捧，非住宅产品仍集中在红谷滩新区。 7月南昌市各版块的交易量：本月新商品房居住产品成交仍集中在红谷滩、青山湖、高新三个板块，非住宅产品集中在红谷滩新区。 区域成交点评1 本月绿绿地新都会成交171套，拉升高新区成交量；2 红谷滩奥克斯盛世经典、丰和新城北苑、绿湖豪城的加推及大量成交，助推红谷滩成交上涨；3 时间广场开盘，助推红谷滩商业成交量上涨；4 保利半山国际花园的成交助推湾里商品房成交上涨；5 玉带家园、绿都丹石街区的大量成交拉升青山湖成交量。5. 低价位、高品质楼盘成为主流绿地新都会、玉带家园、力高滨江国际花园、御湖国际等高品质项目受市场追捧，桑海春天、绿都丹石街区等低价位楼盘同样受市场青睐。项目名称成交套数单价（元/）绿地新都会1717736玉带家园1408330奥克斯盛世经典1137521 桑海春天962227绿都丹石街区955352力高滨江国际花园949476御湖国际878795紫金城728632丰和新城北苑718402绿湖豪城6183446. 南昌市各版块的成交价格：多种调控政策下，南昌成交均价反有小幅上涨。据搜房网数据监控中心统计，截止至2011年7月31日，南昌在售楼盘共有129个，其中普通商品住宅项目共113个，商铺和写字楼共15个。在7月1日至7月31日期间，有91个楼盘价格未变动，33个楼盘价格出现上涨，4个楼盘价格下跌；其中，共90个楼盘有不同程度的优惠。 本月滨江一号推出7#楼新房源，16000元/均价将西湖区住宅成交价拉升至12465元/，为本月全市最高价区域； 东湾国际8300元/的开盘均价拉升高新住宅成交均价； 红谷滩房价持续增长，最高增长幅度达百万元 ，7月，南昌市红谷滩区房价大幅上涨，其中别墅住宅最高涨幅是众森红谷一品别墅由290万元/套起，涨幅到308万元/套起。南昌县房价较稳定，其中涨价楼盘7个，保集半岛单价涨幅最高1400元；2.2.2二手房销售情况1. 二手房交易量：成交量和成交均价保持比较平稳的状态 7月二手房成交量1810套，成交面积18.07余万平米，其中住宅成交面积14.03余万平米，商业成交面积4.03万余平米;二手房成交均价为7403元/平方米。2. 本月二手房交易区域：东、西湖区依旧是购房者热追区域2011年7月二手房成交量区域比例如下图营销篇3.1本月在售楼盘追踪南昌市各县、区部分在售楼盘价格调查表项目名称5月价格(元/)6月价格(元/)价格趋势 打折优惠政策红谷滩区部分项目红谷滩区部分项目价格调查表价格调查表丰和新城二期82008800全款95折、按揭99折联泰香域中央85008800联泰香域尚城90009000新地阿尔法国际社区1600016000全款97折、按揭99折绿地中央广场20000绿湖豪城84008900红谷十二庭68007700全款97折、VIP卡最高优惠2万元世纪中央城95009500全款95折、按揭98折奥克斯盛世经典72008600全款96折、按揭99折联泰香域滨江1400014000天赐良园98009800购房97折优惠联发江岸汇景名门世家7685全款95折、按揭98折联发广场1300013000全款98折、按揭99折鹿璟名居1000010000购房97折优惠众森红谷一品别墅290万元/套起308万元/套起全款95折、按揭98折保利国际高尔夫花园1600016500全款97折、按揭98折唐宁街1350013500全款97折、按揭98折博能佰瑞琪1100012000全款98折洪客隆国际金融中心17000普菲特国际购物广场3500035000南昌红谷滩万达广场南昌红谷滩万达广场30000时间广场11000东湖区部分项目价格调查表天奥经纬府邸1150011500全款95折、按揭首付50%以上97折、30%以上98折智通悦蓝山14000-1500014000-15000全款97折、按揭98折恒立佘山98号9020-97209020-9720全款95折、按揭96折赣江之星85008500全款95折、按揭7天之内签约享99折优惠紫金城90009000全款95折、按揭99折西湖区部分项目价格调查表喜盈门豪威公馆78007800全款98折、按揭99折众鑫城上城95009500全款97折、按揭99折 力高滨江国际950010000全款97折、按揭99折国金滨江96009700滨江一号1600016000全款98折、按揭99折洪城财满街80008000皇冠国际95009500莱茵半岛花园85009000全款96折、按揭99折、赠送车库南宾国际中心1900019000象湖2008商铺1500015000购房享98折优惠青云谱区部分项目价格调查表名爵公馆1300013000全款99折、按揭无优惠万科润园1000010000购房享98折蓝天郡80008000青云汇50005000全款97折、按揭98折中大紫都87008700全款97折、按揭99折博泰静林府210万元/套起9500-11000老客户享1万抵10万博泰中心城65006500全款95折、按揭99折湾里区部分项目价格调查表朗贤加州溪谷4200洪恒山庄38004200全款99折、按揭无优惠绿苑休闲住宅小区30003000全款97折、按揭99折正南富丽花园31003100全款98折永惠漫谷42004200全款98折、按揭99折紫庐6号34003500全款98折、按揭99折乾茂宫园43004600全款99折敏龙花园36003600全款98折、老带新活动九洲依云郡45005500帝景湾洋城40504050全款98折、按揭99折保利半山国际12000-150009500-13000全款96折、按揭98折青山湖区部分项目价格调查表壹品中央85008500部分房源全款96折、按揭98折绿都丹石街区56005800全款96折、商业按揭98折洪城东方国际55005500至尊卡全款98折、按揭99折钦都豫景83168316嘉合万世70008300满庭春MOMA85008500水榭尚都73007300购房98折优惠万科青山湖1900019000全款98折、按揭99折景河星宫92009200御湖国际6988起8800会员最高1万抵3万中大青山湖花园1600万/套1600万/套新城国际花都64006400全款98折、按揭99折香溢花城1000010000全款95折、按揭99折白金瀚水景花园2500025000购房折扣需面谈罗家汇9600全款98折、按揭99折隆鑫广场商铺2500025000全款97折、按揭无优惠金城国际1300013000江西旧货大世界46004600全款98折、按揭99折南昌县部分项目价格调查表世纪海通泰然雅居5480天祥棕榈湾52005200总价减10000元梨园小区20002000全款98折、按揭99折南昌恒大绿洲54005400全款95折、按揭98折罗马象湖壹号5000-60005000-6000全款97折、按揭98折、公积金99折汇仁阳光花园57005800全款98折、按揭99折翠湖名都2100-26003000-3300晨晖金谷41004500全款95折、按揭96折天伦华庭48004800购房享99折优惠景城名郡46004600全款98折、按揭99折马德里风情33503500全款98折、按揭99折路通城邦44004400全款98折、按揭99折幸福时光46005000全款98折、按揭99折保集半岛50006600购房享双重优惠永通澄湖国际街区力高国际城48004800购房全款97折、分期98折、按揭99折平安象湖风情48004800业主子女免学费入读省重点中学丰源淳和50005000全款98折、按揭99折康城5500梦里水乡65006500全款99折银河城37003700全款98折、按揭99折正荣大湖之都530053808月双重优惠华林桃源丰景4500南昌居住主题公园52005200新建县部分项目价格调查表恒茂红谷新城1000010000天一城59006200全款97折、按揭99折风雅蓝山37003800全款96折、分期付款98折、按揭99折昌西大市场23002300全款98折、按揭无优惠朗晴园御湖半山8000-160008000-16000全款98折、按揭99折清豪西雍半岛4000-70004000-7000全款97折、按揭99折昌西大市场商铺34003400全款98折、按揭无优惠高新技术开发区部分项目价格调查表保利东湾国际80008400全款96折、按揭98折、公积金99折绿地新都会8000中兴和园65006500原价减500元、再享全款98折中凯蓝域55005500全款97折、按揭98折香缇溪岸6600全款96折、按揭99折凯美怡和艾溪湖20000南昌经济技术开发区部分项目价格调查表绿腾雅苑55005960-6480全款98折、按揭99折润碧康城二期4400南天阳光5000-70005900-7500购房享95折优惠昌北钢材大市场53005300全款96折、按揭97折金桥慧景商铺580059993.2下月入市楼盘预览南昌新楼盘 2011年8月 住宅开盘预告（为全新开盘项目） 项目名称开盘时间当前价格(元/)项目地址开盘动态银亿上尚城预计8月下旬价格待定象湖新城八月湖路首批将推出别墅类房源百合佳苑预计8月下旬价格待定迎宾大道与安居路交汇处（东行100米）加推4#楼景观高层，毛坯房，面积70-120平米不等永通澄湖国际街区预计8月价格待定澄湖西路368号(澄湖西路和澄湖北路交汇处)加推1、2#楼，面积为130左右的三房幸福时光预计8月均价5000元/平方米象湖新城金沙二路2718号（芳草路口以南约100米）加推三期“滨河一品”房源力高国际城预计8月均价4800元/平方米象湖新城金沙二路与象湖路交汇处 将加推两栋高层（9#、10#），户型约70-120的一房至三房丰源淳和预计8月均价5000元/平方米象湖新城金沙二路4333号（昌南大道与金沙二路交汇处东南角）将加推高层两房，三房房源正荣大湖之都预计8月6日均价5380元/平方米振兴大道333号（南莲路墨山立交桥西侧）推出“天境”高层组团4#（33F）房源，户型有89两房、109三房和142四房马德里风情预计8月均价3500元/平方米南莲路(南昌县交警大队旁)加推17#楼高层房源（20层），为90两房及部分单身公寓户型汇仁阳光花园预计8月均价5800元/平方米汇仁大道1号（昌南客运站旁）加推4#、5#楼高层房源，共200余套，户型为88-89两房恒茂红谷新城预计8月均价10000元/平方米红角洲与长堎新区交汇处(毗邻红谷滩板块) 加推三期组团小高层和高层房源，户型为90-120两房、三房，户户有赠送莱卡小镇预计8月下旬价格待定兴国路文化大道口加推80左右小面积多层房源，预计60套联泰香域滨江预计8月均价14000元/平方米红角洲赣江南大道国际会展中心南侧推“桥郡”小高层房源（1#、2#、3#），户型为100-110小三房红谷十二庭预计8月下旬最低价6238元/平方米翠苑路西侧加推二期高层34#楼，户型为79-89的两房和三房，其中79“幻变”86两房，89“幻变”105三房美罗嘉苑预计8月价格待定庐山中大道728号（财大西门正对面）推3#楼多层；住宅房源共20套，户型为94二房和120南天阳光预计8月中旬最低价5000元/平方米广兰大道888号（解放路以北）加推西区3栋小高层（11F）房源，约260套，面积80-110智通悦蓝山预计8月8日均价14000元/平方米福州路307号（二七路交叉口，人民公园对面）加推二期6A#、6B#、6C#三栋楼，其中6A#为15层大宅，70年产权，户型为150左右三房；6B#为9层板式公寓，40年产权，2梯3户，户型为98-140三房；6C#为10层loft公馆，40年产权，层高4.2米，面积46-52紫金城预计8月均价9000元/平方米沿江北大道（赣江南侧）加推新房源香溢花城预计8月7日均价13000元/平方米湖滨东路1269号（燕鸣岛公园北侧）推出57#楼；户型为38一房、90二房御湖国际预计8月均价8800元/平方米青山湖北大道1599号（青山湖东岸）加推新房源洪城东方国际预计8月上旬均价5500元/平方米解放东路366号（解放东路与昌东大道交汇处）加推6#楼亲水景观高层，户型为59-131的一房至四房中大紫都预计8月中旬均价8700元/平方米解放西路528号（原江西涤纶厂地块）加推19#、20#小高层房源，户型为90左右两房、110-120三房万科润园预计8月均价10000元/平方米青云谱路265号八大山人梅湖景区内（八大山人纪念馆旁）加推精装小户型洋房，面积为109和120的三房户型南昌新楼盘 2011年8月 别墅开盘预告（为全新开盘项目） 项目名称开盘时间当前价格(元/)项目地址开盘动态凯美怡和艾溪湖预计8月中旬价格待定南京东路艾溪湖畔加推新房；联排别墅面积约240，双拼别墅面积约270-280，共9栋 本月28日至31日南昌市本级拿预售许可证的项目达34.27万，各楼盘将下月推出。序号项目名称预售许可证楼栋名称套数用途预售面积（）发证日期1汇仁阳光花园2011-0062 4112住宅11951.542011-7-28汇仁阳光花园2011-0063 6164住宅18941.132011-7-28汇仁阳光花园2011-0064 5110住宅9749.012011-7-282香溢花城 201119456二区标56-57#316商住楼34593.982011-7-293联