思源顾问-北京五棵松文化体育中心项目办公物业定位103页.ppt

五棵松文化体育中心项目办公物业定位报告,2019年11月,第2页,思源顾问,纲要,第一部分写字楼市场研究第二部分目标市场及目标客群第三部分主题定位与产品定位第四部分项目开发策略及运营方案,2019年11月,第3页,思源顾问,北京市写字楼市场市场现状,主要供应区域是在东部、西部、中关村这三个地区；,写字楼入住率较去年同期有所回升，租金止跌回升；,商务地产供应的不断激增，给北京的商务地产提出了更高的要求；,产品同质化现象严重；,2019年11月,第4页,思源顾问,北京市写字楼市场供应与空间布局,北京市写字楼主要分布在海淀（中关村商圈）、朝阳（CBD)、西城（金融街）三大传统区域；2004年全年新增供应量达210万平方米；,CBD,中关村,金融街,2019年11月,第5页,思源顾问,北京市写字楼市场市场消化力,2003年北京市写字楼需求旺盛，从年初开始需求量持续上涨；2004年北京市写字楼销售平稳，基本上一直处于调整期；,2003-2004年北京市办公销售面积,单位：平方米,数据来源：北京市房地产信息网,2019年11月,第6页,思源顾问,北京市写字楼市场各类客户购买力,本市城镇居民、外省市个人、国内行政事业单位、国内企业单位是北京市办公物业购买的主力客户；,数据来源：北京市房地产信息网,单位：平方米,2019年11月,第7页,思源顾问,北京市写字楼市场价格趋势,2003年以来，北京市办公物业销售价格稳中有升；,2003-2004年北京市办公销售价格,单位：元/平方米,数据来源：北京市房地产信息网,2019年11月,第8页,思源顾问,北京市写字楼市场未来供需趋势,2005年北京市的写字楼供应量将达到近两年来的高峰，北京市平均每年写字楼的年消耗量在50万到70万平米之间，未来两年北京市写字楼市场供大于求现象将更为严,竞争更加激烈；,2019年11月,第9页,思源顾问,北京市写字楼市场未来市场发展趋势,区域分布多样化,商务建筑环境景观化,商务形式多元化,商务职能协调化,商务功能设计人性化,2019年11月,第10页,思源顾问,北京市写字楼市场研究总结,整个北京市写字楼市场供应量大，竞争激烈，未来几年内不容乐观；对于本项目而言，如果以大众化的办公产品出现在市场，竞争力则会显得非常薄弱；,2019年11月,第11页,思源顾问,区域周边写字楼市场市场状况,目前区域内写字楼多以乙级写字楼为主；区域内缺乏中高档写字楼；区域内办公企业以国企为主；没有形成足够的商务氛围；,2019年11月,第12页,思源顾问,区域周边写字楼市场空间布局,本项目周边写字楼主要集中在长安街沿线（新兴桥五棵松桥路段）；,2019年11月,第13页,思源顾问,区域周边写字楼市场新增供应,项目周边办公类物业主要竞争对手有长安西点（5万平米）、西贸DNA（14.5万平米），共计19.5万平米；,西贸中心,2019年11月,第14页,思源顾问,区域周边写字楼市场商务办公楼入驻客户,区域内多以国有企业为主，商务氛围不浓厚；大多国有企业都有自己独立的办公用地，但是档次基本都不高；租用办公楼的多为中小型公司；,数据来源：实地调研,2019年11月,第15页,思源顾问,区域周边写字楼市场价格,目前，项目周边写字楼租金与售价较低；区域内新增供应量中西贸中心以高价位出现在五棵松集聚区的办公物业市场，销售并不理想，一定程度上反映了区域对高价位写字楼并不非常认可；,2019年11月,第16页,思源顾问,区域周边写字楼市场未来办公物业空间发展,未来供应量区域主要集中在西四环与西三环以及长安街沿线，但是长安街沿线目前在区域内可开发地块较少；,2019年11月,第17页,思源顾问,奥运经济带来巨大商机,随着奥运的来临，奥运经济将给区域注入新的活力；西部社区的重头戏国家重点投资项目五棵松奥运场馆赛后将建设体育、文化配套商业设施以及超大城市公园绿地，将通过赛后商业开发利用来带动五棵松社区体育建设和地区发展；西奥中心这样一片高品质的公园绿地，还有配套的商业文化设施，对外开放的体育中心，等于是五棵松区域楼盘的一个天然大会所；,2019年11月,第18页,思源顾问,项目周边区域写字楼市场研究总结,2019年11月,第19页,思源顾问,纲要,第一部分写字楼市场研究第二部分目标市场及目标客群第三部分主题定位与产品定位第四部分项目开发策略及运营方案,2019年11月,第20页,思源顾问,第二部分目标市场及其目标客群定位,1、国贸及其国贸商圈研究2、东方广场及其建国门商圈研究3、金融街商圈研究4、目标市场及其目标客群定位,2019年11月,第21页,思源顾问,国贸及其他CBD写字楼入驻情况,CBD区域内高档写字楼供应量较大，租售情况竞争激烈，但总体情况较好；,2019年11月,第22页,思源顾问,国贸入驻客户行业特征,在行业分布方面，主要集中于IT通讯、贸易、顾问咨询、律师事务所、金融、保险投资等行业，没有绝对主导性行业；,国贸,IT通讯,贸易,顾问咨询,传统制造业,金融保险,投资,2019年11月,第23页,思源顾问,国贸入驻客户情况,世界500强企业(62家)；银行(24家)；金融机构(22家)；律师事务所(23家)；保险公司(13家)；专业及商业服务(22家)；其它跨国公司(45家),2019年11月,第24页,思源顾问,国贸入驻客户的需求特征,首先，注重物业的品质。物业品质包涵了很多方面的内容，如交通便利率、停车场的设计、物业建筑立面、建筑品质、大堂的豪华程度、电梯质量与配置状况、空调、卫生间、间隔布局、实用率、层高、灯光、景观、消防以及室内四个立面用料品质等等;其次，注重软性配套与服务。CBD区域内外企办公较多，看重一流的软性配套，信息化配置和智能化配置，如，楼宇自控系统、外部宽频光缆、内部综合布线、GSM室内覆盖、网络系统的配置程度与升级可变性等等;,2019年11月,第25页,思源顾问,国贸入驻客户的需求特征,第三，注重物业管理公司的品牌。在物业管理和跟踪服务方面，CBD客户看重物业管理公司的品牌和社会口碑，看重物业管理公司的服务是否能做到严谨、安全、细致、周到。对于大多数商贸型公司而言，由于存在国际商务之间的交流，因此更加关注能否得到全天候的服务，真正实现24小时办公的需要等等;第四，大型跨国企业的集聚性。到目前为止，90的跨国企业都分布在CBD区域及其泛CBD区域，因此大多数商务企业对于区域的企业集聚性及商务氛围提出的更高的要求；,2019年11月,第26页,思源顾问,国贸及其他CBD写字楼入驻客户的需求趋势,随着CBD区域内的写字楼市场竞争的愈加激烈，CBD写字楼客户的需求趋势凸现。1对写字楼的硬件设施要求普遍较高。客户对写字楼的要求主要包括地理位置、商务氛围、交通条件、建筑设计、内部装修、配套设施、智能化设计、物业管理等；2对于物业管理提出更高的要求。对租户来说，物业管理水平间接影响到办公环境的好坏，客观上影响到写字楼的整体出租水平与写字楼未来的升值空间；,2019年11月,第27页,思源顾问,国贸及其他CBD写字楼入驻客户的发展趋势,3投资客户保持一定增长。与公寓投资客户相比，写字楼因为提供按揭难度较大，因此投资客户相对较少，但随着金融政策的逐步放开，写字楼投资客户将会逐渐增多。财富中心一期写字楼投资比例占30，而蓝堡国际中心的投资客户已占到5成以上；4.部分国内外知名企业总部将从CBD逐渐向其他区域分流。一方面部分国内外知名企业无法承受CBD办公物业昂贵的租金以及交通拥堵状况；另外，生态化逐渐成为某些大型企业对办公环境新的需求；例如2003年著名IT公司实华开撤离CBD，而摩托罗拉将于2005年迁离CBD至望京，其房产部经理张配说绿色办公环境、节能、环保等是新型健康办公的趋势；,2019年11月,第28页,思源顾问,东方广场,“东方广场”位於东长安街一号，建筑面积80万平米；分为“东方经贸城”和“东方新天地”两部分；“东方新天地”包括五个不同风格的商场和一个中央喷泉广场、多个四季常绿的花园和一个庞大的三层室内停车场；“东方经贸城”拥有8栋办公大楼、1栋五星级豪华酒店及4栋酒店式服务公寓；,2019年11月,第29页,思源顾问,东方广场及东长安街其他写字楼项目的出租情况,目前区域内样本项目入驻率基本都在80%以上，但是部分大体量只租不售的写字楼面对激烈的市场竞争则面临很大的市场风险；例如东方广场，由于前期的经营管理不善，导致入驻率不高，待中期重新整合后入住率才出现转机，逐渐呈上升趋势，但也同时体现了投资者的市场风险；,2019年11月,第30页,思源顾问,东方广场及东长安街其他写字楼项目的客户特征,建国门商圈主要吸引国外客户。“东方广场”创立了北京写字楼行业中罕有的“五最”纪录最多大面积租户、最多日资企业进驻、最多保险公司、最多IT公司以及最多跨国会计师行承租纪录，完善优质的商务配套和得天独厚的交通位置使这里成为真正的国际化商圈;部分高科技企业分流到建国门商圈；东方广场有超过三分之一的写字楼租户均为高科技企业，当中不少公司更纷纷扩租，例如著名通信公司UT斯达康与NEC分别扩租1400平方米和1800平方米;,2019年11月,第31页,思源顾问,东方广场吸引的知名客户,电子类,知名客户,消费品业,保险业,世界四大会计师行,化工医药类,媒体广告业,汽车业,高科技行业,思科、朗讯；投资、证券业的香港交易所、摩根史丹利,安永华明、毕马威、德勤华永,信诚人寿，汇丰保险,TOM集团、新闻集团及精信广告,劳斯莱斯,可口可乐、NIKE、安利,松下电工、NEC,陶氏化学,2019年11月,第32页,思源顾问,金融街商圈区域商务资源状况,金融街的客户多数是金融机构与政府的金融管理机构，以及中国电信和中国移动等电讯科技通讯行业的巨头，到目前为止近530家机构入驻金融街地区；其中金融管理机构有中国人民银行总行、中国证券监督管理委员会、中国保险监督管理委员会等；国家级金融机构有中国银行总行、中国工商银行总行、中国建设银行总行、交通银行、招商银行、投资银行、中信实业银行、北京市商业银行、中国人民保险公司总部、平安保险、华泰保险等；电讯科技通讯行业巨头有中国电信集团公司、中国移动通信集团公司、中国网通公司等。,2019年11月,第33页,思源顾问,金融街商圈区域产业构成,金融街核心区主导产业构成,除行业管理机构及行业巨头以外，金融街核心区内的企业主要以法律、咨询、评估等下游的配套服务机构为主，如中国证券登记结算有限责任公司、中央国债登记结算有限公司等；,2019年11月,第34页,思源顾问,金融街商圈区域写字楼供应,2019年11月,第35页,思源顾问,金融街写字楼租金,金融街区域项目租金分布呈现出明显的层次性，以远洋大厦、国际金融大厦这两个位置优越，硬件设施一流的现代化写字楼构成了最高一级，租金达到了7.5元/天.平方米；而其他项目以5.86.9元/天.平方米之间居多；复外、西单区域项目租金几乎在5.8元/天.平方米以上；而金融街集聚区内只有百盛和投资广场的档次较低，其他项目的租金水平都在6元/天.平方米以上；月坛、阜外、西直门、宣武门集聚区的样本项目租金水平较低；,2019年11月,第36页,思源顾问,金融街远洋大厦客户分析,按照行业划分，排在前三位的分别是：金融/投资类，主要包括银行、保险、证券等，占入驻客户总量的38%；其次是科技类，主要包括软件、网络等，占总量的28%；,远洋大厦客户行业比例图,2019年11月,第37页,思源顾问,金融街通泰大厦客户分析,按照行业划分，高科技类、金融/投资类、咨询服务类所占比例最大，占用了超过入住总量的近70%。其中金融/投资类占入住总量的24%，咨询服务类占24%，高科技类占入住总量的21%。其它制造/加工类和物流/商贸类分别占总入住量的14%、10%；,通泰大厦客户行业比例图,2019年11月,第38页,思源顾问,国贸商圈、建国门商圈、金融街商圈总结,入驻客户大多对商务氛围的要求很高;,商圈内租金与办公销售价格为全北京市同类物业最高;,到目前为止,西部基本没有好的办公产品与之抗衡;,东部入驻企业性质以综合为主，金融街入驻企业主要以金融为主;,东部及金融街长安街沿线商务办公环境浓厚，非商务办公环境发展空间很小，在商圈内得不到满足；,浓厚的商务氛围,对企业的吸纳能力很强;,2019年11月,第39页,思源顾问,国贸商圈、建国门商圈、金融街商圈总结,总结,浓厚的商务氛围,对企业的吸纳能力很强;,入驻客户大多对商务氛围的要求很高;,商圈内租金与办公销售价格为全北京市同类物业最高;,到目前为止,西部基本没有好的办公产品与之抗衡;,东部入驻企业性质以综合为主，金融街入驻企业主要以金融为主;,东部及金融街长安街沿线商务办公环境浓厚，非商务办公环境发展空间很小，在商圈内得不到满足；,2019年11月,第40页,思源顾问,本项目目标市场,北京西部非商务办公市场,为避免与东部的产品同质化竞争，我们寻找出西部新的写字楼市场,2019年11月,第41页,思源顾问,北京西部特色企业“中”字头企业为主,国资委下属企业共179家，134家位于北京，其中50左右都分布在北京的西部；,北京西部的界定标准：海淀区、西城区、宣武区、丰台区部分、石景山区,2019年11月,第42页,思源顾问,在京国资委中央企业分布,2003年以前，原有传统大型国字号企业、金融机构和政府的部委机关的分布以集中分布为主要特点，最典型的区域是西城区西单商圈和金融街商圈之间，拥有众多国字号企业、金融机构和政府机关;大部分国字头的大型企业集团的办公总部一般位于三环以内，并且以二环内和二环沿线、长安街沿线布局最为集中；,隶属于各部委机关以及大型国资企业的二级国资背景企业主要分布在二环路和三环路沿线，其中西二环和西三环之间的地区集中了大批的该类企业;,2019年11月,第43页,思源顾问,在京国资委中央企业总部数量分布图,整个在京国资企业主要分布在西城区、海淀区、朝阳区、东城区；其中以西城区与海淀区分布的国资企业最多，分别占有40家与35家，占全国179家中的41.90，占134家在京企业的55.97；,2019年11月,第44页,思源顾问,北京西部国资委中央企业明细表西城区,2019年11月,第45页,思源顾问,北京西部国资委中央企业明细表西城区,2019年11月,第46页,思源顾问,北京西部国资委中央企业明细表西城区,2019年11月,第47页,思源顾问,北京西部国资委中央企业明细表西城区,2019年11月,第48页,思源顾问,北京西部国资委中央企业明细表海淀区,2019年11月,第49页,思源顾问,北京西部国资委中央企业明细表海淀区,2019年11月,第50页,思源顾问,北京西部国资委中央企业明细表海淀区,2019年11月,第51页,思源顾问,北京西部国资委中央企业明细表丰台区,2019年11月,第52页,思源顾问,北京西部国资委中央企业明细表宣武区,2019年11月,第53页,思源顾问,大型国企对写字楼的需求走势,大型国资委企业“中国通用技术控股有限责任公司”下属的主要二级国资企业主要分布于北京市西三环与西四环之间；类似国企还有中国核工业集团、中国华能集团等等100余家大型国企；随着国资委的成立和各部委及各部委机关、大型国有企业改革的深化，近两年将出现一批从原来大型“中”字头企业集团下面衍生出来的二级国资企业，这批企业的选址表现出由总公司向周边扩散的趋势；,2019年11月,第54页,思源顾问,大型国企对写字楼的需求走势,二级国资背景企业选择办公场所方面分为两种情况：一种情况是二级国资背景的企业对总公司的依赖性较强。这类企业选择办公场所仍然围绕在总公司的周围；另一种情况是二级国资背景的企业在业务和机制方面的独立性较强，而且在资金允许的情况下则对企业形象的提升有强烈需求；但是随着中关村西区的建成，CBD商圈的东扩，可能出现部分有国资背景的二级企业分流要这些区域；北京近年开发了大面积针对总部经济的楼盘，如总部基地、BDA国际企业大道等等项目，吸纳了大批该类企业；,2019年11月,第55页,思源顾问,办公物业目标客群定位,北京本地的大型企业军队企业和公司中关村高科技产业公司与体育、娱乐产业相关的公司,“中”字头企业,补充型客户,北京西部非商务办公,目标市场,主力客户,全国国资委下属企业共179家，134家位于北京，其中50左右都分布在北京的西部；,2019年11月,第56页,思源顾问,北京本地的大型企业,北京市国资委下属的企业共有131家，可以作为本项目主力客群有力的补充；,（部分北京市国资委下属企业）,2019年11月,第57页,思源顾问,周边军队企业和公司,2003年底，所有军队企业完成了脱钩工作。由于本项目位于部委、军队集中的西区，因此可能会吸引部分已经市场化的公司、企业；但我们认为，整体上看，军队企业（尤其是计划体制下的军队企业）由于前期积累下来的资源极为丰富，如旧有办公楼资源丰富，近期对新办公物业的需求不会很大；,2019年11月,第58页,思源顾问,中关村高科技产业公司,目前中关村拥有各类研发中心500多家，跨国公司设立的全球研发中心有5家。研发中心的类型包括：1）大学、科研机构，国内大中型企业承担国家科研与企业市场化任务的实验室、研发中心、工程中心；2）民营企业独立设立或合作设立的研发机构；3）跨国公司设立的研发中心，各类中小企业孵化器等，包括微软、朗讯、IBM、Oracle、西门子、NEC、SunMicro、Samsung，以及世界上最大的移动通讯公司NTTDoCoMo的4G研发中心，Intel公司设立的全球第五大研发中心等；随着中关村科技园区的发展，该地区写字楼市场形成了以高科技企业为主要客户群的区域发展特色。IT、通讯和非IT类高科技企业所占办公面积比例达到60%以上，其他行业的比例均在10%左右或以下，表明IT高科技行业已成为该区域经济发展支柱；目前，民营及股份制高科技企业是区域写字楼市场的主要用户。未来市场需求中，因为高科技需要高投入的带动，银行、担保公司、风险投资基金等金融行业企业所占比例会上升；,2019年11月,第59页,思源顾问,体育、娱乐产业公司,现场体育赛事和娱乐表演的推广商和发展商，如美国明晰频道娱乐公司（CLEARCHANNELENTERTAINMENT）；体育娱乐市场开发商，如美国体育娱乐公司（GTSPORTSANDENTERTAINMENTCOMPANY)；体育、健身、娱乐器材销售代表处；各项体育赛事的组织机构；全球影视、娱乐公司，如迪斯尼娱乐公司、华纳影视公司、环球嘉年华等;,2019年11月,第60页,思源顾问,个案分析置地星座,占地面积：平方米项目建筑面积：平方米容积率约：停车位：个物业管理费：元平方米月,类别：住宅立项的写字楼装修标准：毛坯价格：均价2300美元/平方米入住时间：2004-12开发商：华润置地（北京）股份有限公司,2019年11月,第61页,思源顾问,置地星座的客户分析,置地星座的客户群被定位于国字头的企业、外地进京的大型企业、北京本地的大型企业以及外地驻京办等;作为只有八栋小体量企业总部楼的置地星座项目来说，只需要八个客户，而目前有四五家企业正在洽谈，大都是国字头的，包括一家上海的企业，这说明现在外地企业，包括外资企业，纷纷将总部搬迁到北京上海，或者是设立分公司，已成为一种现象;据称，成为客户为中铁物资、国家储备局、中铝集团、棉花总公司，以及一个上海国际公司；,2019年11月,第62页,思源顾问,总部基地基本概况,总建筑面积：120万平方米独体独栋、独立产权、独立冠名总部楼500余座绿化比率：占总面积约50%总投资额：约45亿人民币建设周期：3年,2019年11月,第63页,思源顾问,总部基地客户购买面积,从图表中看出，总部基地的主要购买客群是北京企业，外地企业及其他购买者只占很少部分；,2019年11月,第64页,思源顾问,总部基地客户构成,总部基地对客户群的定位是高新技术企业、跨国企业、国资委下属的中字头的企业（他们在改制的过程中也需要企业总部）、外地进京的高新技术企业等;目前已经签订了30多家企业入驻，所涉行业包括物资、建材、机电、通讯电子、医疗等高新技术领域。中国诚通集团及其6家直属大型集团公司，联通的大股东中华通信系统有限责任公司也准备将总部从CBD迁过来;,2019年11月,第65页,思源顾问,总部基地主力客户,以北京信海丰园生物医药科技发展有限公司等10家企业为主体的生物医药产业；以北京贝尔通信设备制造有限公司等7家企业为主的IT产业；以北京金自天正智能控制股份有限公司等12家企业为主体的光电一体化产业；涌现出北京贝尔、北方华为、燕化高新、北方天鸟、四环科宝等一批优秀企业；,2019年11月,第66页,思源顾问,纲要,第一部分写字楼市场研究第二部分目标市场及目标客群第三部分主题定位与产品定位第四部分项目开发策略及运营方案,2019年11月,第67页,思源顾问,项目整体市场定位及主题概念定位,区域城市功能定位“休闲产业经济圈”服务于北京城市的休闲产业经济圈，在北京城市多极版图当中构建“生态休闲产业区”，成为北京城市功能多极格局当中的重要一极;项目整体主题概念定位“CED中央休闲区”以奥运会为契机，发展以生态化、体验式为特色的休闲建筑综合体，凭借功能齐备的建筑综合体架构，成为京西休闲产业经济圈核心;,2019年11月,第68页,思源顾问,项目不同物业配比,2019年11月,第69页,思源顾问,SWOT分析,2019年11月,第70页,思源顾问,办公物业的目标市场定位,项目所在区域商务氛围不浓，作为纯写字楼来讲，与东部竞争力弱；面对目前的商务环境，开发商务写字楼的风险较大，不利于后期销售；必须进行差异化市场定位，寻找出特定的市场需求；,北京西部非商务办公消费市场,2019年11月,第71页,思源顾问,办公物业地块布局图,2019年11月,第72页,思源顾问,综合办公楼,办公物业南立面简略示意图,一层,二层以上,二层,企业独栋,企业独栋,企业独栋,企业独栋,企业独栋,综合办公楼,2019年11月,第73页,思源顾问,写字楼,2019年11月,第74页,思源顾问,办公物业地下二层示意图,商业,酒店地下二层,2019年11月,第75页,思源顾问,办公物业地下一层示意图,2019年11月,第76页,思源顾问,办公物业地上一层示意图,2019年11月,第77页,思源顾问,与其他地块空间关系示意图,奥运篮球馆,2019年11月,第78页,思源顾问,与其他物业产品关系,商业支撑利用商业给办公物业周边聚集人气，全面支持办公物业；酒店配套高档酒店紧邻办公物业，给办公产品增添了更强的竞争力；文体配套文体体育中心未来建成投入使用，将大大增加区域内文体娱乐类商务休闲配套，加强办公物业的核心竞争力；奥运场馆借势宣传。借用奥运体育场馆的宣传达到提高写字楼知名度的优效；,2019年11月,第79页,思源顾问,办公物业主题定位,目前，在北京市区内的生态化办公物业很少，而且在市区内发展生态化办公物业会遇到创造生态环境难的问题，本项目在这方面有得天独厚的条件；生态化办公已经已经成为企业总部更深层次的办公需求，例如摩托罗拉等等大型跨国企业；,2019年11月,第80页,思源顾问,产品定位,产品定位“生态化独栋企业总部建筑，兼顾综合办公楼”，兼顾中小型企业对奥运经济招识性的办公需求，我们在企业独栋主流的基础上建议一栋中小体量的综合办公楼，利于对中小型企业分割或者整层租售；产品体量独栋企业总部写字楼建筑面积控制在60008000平方米，数量控制在6栋以内；写字楼综合办公建筑面积控制在1500020000平方米之间，数量控制为1栋；产品形态保证写字楼的群体效应，同时兼顾个性化设计，要求具有很强的标识性；,2019年11月,第81页,思源顾问,产品设计,采用中央核心筒的平面布局采用中央核心筒外框柱的平面布局，使建筑物具有使用空间大，视野采光均好、交通线路便捷等优势，同时有利于机电等设备的布置和运行，也有利于建筑物在地震作用下的整体抗震性能；采用室内无柱式自由开间室内的无柱式是空间灵活利用的一项改革；它是获得最佳采光以及景观的有效模式，既提高了空间的使用率，便于使用者进行灵活化分割，拥有最大的装修自由度；同时保证室内的气流通畅，打造健康生态的办公环境；保证所有写字楼均能互相连接，利于客户联栋购买；,2019年11月,第82页,思源顾问,多功能厅,独栋企业总部特色化产品功能设计,企业产品及业绩展示厅；多功能厅，会议厅、会客室；员工餐厅、接待餐厅；企业休闲会所体现办公和休闲的双重功能；建议顶层体现公寓功能，以供企业接待住宿等等；,考虑大型企业集团等目标客群需求，设计特色化产品：,会议厅,会议厅,2019年11月,第83页,思源顾问,写字楼的价格定位,1、写字楼定价操作流程2、价格定位基本原则3、定价方法4、价格定位,2019年11月,第84页,思源顾问,写字楼成功定价操作流程,评价外部因素,评价内部因素,收集定价信息,确定单价,确定总价,客户需求市场动态竞争,成本商品力销售能力利润目标,地段远近产品品质综合反映,掌握客源市场定位,确定付款方式,选择最优方案,成本导向型市场导向型竞争导向型,发展商、客户、竞争对手利益平衡,相关资料整合,2019年11月,第85页,思源顾问,价格定位的基本原则,要考虑项目成本和赢利目标成本构成：土地费用、建安工程费、各种税费、利润及管理费利润率：15-20%之间；要分析竞争对手的成本、价格和产品从理论上讲，市场的需求和产品的成本为写字楼的价格确定了上限和下限，而竞争对手的成本和价格则有助于我们确定合适的价格；要考虑客户需求和目标客户的预期价值；,2019年11月,第86页,思源顾问,竞争对手的成本、价格和产品分析,单位：USD/平方米,2019年11月,第87页,思源顾问,客户需求和目标客户的预期价值,2019年11月,第88页,思源顾问,客户需求和目标客户的预期价值,考察西长安街部分大型客户成交案例所得到的启示是：1、大型客户甲级写字楼的预期价格多为15001600USD/平方米；2、中型客户对甲级写字楼的预期价格多为2000USD/平方米；3、客户购买时间多集中在内装修至接近现房阶段；,2019年11月,第89页,思源顾问,产品市场定价方法的确定,北京写字楼西部市场销售情况不理想，竞争激烈；而认知价值需要利用市场营销组合中的非价格变量，如宣传活动、广告等逐步在客户心目中确立；市价反映了北京房地产行业的集体智慧，该价格既带来合理的利润，又不会破坏行业协调性；,市场比较定价法,2019年11月,第90页,思源顾问,项目周边写字楼租售价,2019年11月,第91页,思源顾问,西长安街写字楼售价,2019年11月,第92页,思源顾问,比较定价一,则本项目办公物业的比较价格I为16670.880%16671.510%16671.410%1550.31USD/M2,2019年11月,第93页,思源顾问,比较定价二,则本项目办公物业比较价格II为15000.980%15001.610%15001.510%1545USD/M2,2019年11月,第94页,思源顾问,比较定价三,则本项目办公物业比较价格III为23000.680%23000.910%23000.810%1495USD/M2,2019年11月,第95页,思源顾问,办公物业价格定位,考虑到写字楼的现房效应，建议销售价格：现房前：报价14001500美金/平方米，合1100012000元/平方米；成交均价12501400美金/平方米