江苏南京物业房地产进行房产过户,房产评估标准是什么.doc

第八章 房地产估值本章主要名词与术语房地产估值 比较法 交易实例 可比实例房地产状况修正 交易日期修正 交易情况修正 收益法净收益 资本化率 成本法 重新购置价格经济寿命 经过年数 假设开发法 传统方法现金流量折现方法 开发经营期本章复习思考题1、某写字楼刚建成，其建筑造价实际为1000万元，建筑面积为5000平方米，其基地现时市场价格为600万元，附近类似写字楼（包括和建筑物）现时市场价格为2800元平方米，则该写字楼中建筑物合理市场价格为多少万元？2、比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行房地产状况修正，其中可比实例房地产状况优于标准房地产状况得102分，估值对象房地产状况劣于标准房地产状况得97分，则房地产状况修正系数为是多少？3、房地产估值前提有有哪些？试举例说明。4、房地产状况修正包括哪几个方面修正？5、求取资本化率方法有哪几种？每一种方法是如何求取？6、估值某个房地产项目2006年10月份正常市场价格，在该项目附近选取类似房地产交易项目三宗，作为比较实例进行比较，2006年5月，1美元=8人民币，1平方米建筑面积=0.7平方米使用面积，相关资料如下表8-5、8-6、8-7、8-8所示；表8-5 可比实例成交价格与日期可比实例A可比实例B可比实例C成交价格500美元/建筑面积6000元/使用面积3900/建筑面积成交日期2006年5月2006年8月2006年9月表8-6 交易情况分析判断结果可比实例A可比实例B可比实例C交易情况-2%0+1%交易情况分析判断以正常价格为基准，正值表示可比实例成交价格高于正常价格，负值表示可比实例成交价格低于正常价格。表8-7 该类房地产项目近期价格指数（2006年环比价格指数）月 份4月5月6月7月8月9月10月价格指数100103.4101.5102.899.5100.598.3表8-8 房地产状况比较判断结果房地产状况权重估值对象可比实例A可比实例B可比实例C因素10.51009010080因素20.3100100110120因素30.2100125100100试利用比较法根据上述资料对该房地产项目进行估值。 7、某房地产项目2000年建成，收益年限为50年，建成后从2000-20006年收益分别为85万元、86、万元、87万元、83万元、87万元、95万元、100万元，预计2006年到2008年收益为94万元、93万元、96万元，此后将稳定在95万元左右，该项目一般可获得60%抵押贷款，贷款利率为6.14%，自有资金收益率为15%，试根据以上材料估计该房地产项目在2006年年底价格。 8、某房地产面积为1000平方米，10年前通过征地取得，其时平均价格为每亩10万元，现在重新取得该每平方米需要620元，地上建筑物面积为2000平方米，经过年数为10年，经济寿命30年，残值率为5%，当时每平方米造价是800元，现在类似建筑物每平方米造价为1200元，试估算该房地产项目现时总价和单价。 9、某成片面积为2平方公里，取得该荒地代价为2亿元，将其开发成“三通一平”熟地，每平方公里开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为10%，每季度计息一次，投资利润率为15%，当地转让中卖方需要缴纳税费为转让价格6%，买方需要缴纳税费为转让价格4%，开发完成后可转让面积比率为60%，现假定交易中，由卖方统一缴纳所有税费，试采用传统方法估计该荒地总价和单价。 10、某在建工程开工于2005年3月1日，总用地面积为3000平方米，规划总建筑面积12400平方米，用途为写字楼。使用年限为50年，从开工起计。当时花费为每平方米3500元/平方米，该项目正常开发期为2.5年，建设费用（前期工程费、建筑安装工程费、管理费用）每建筑面积2300元，到2006年9月1日，实际完成投资50%，预计建成还需要1.5年，还需要再投入60%建设费用，建成后半年可以出租，月租金为60元/平方米，可出租面积为建筑面积70%，正常出租率为85%，运营费用为出租毛收入25%。当地，购买在建工程买方需要缴纳税费为买价3%，同类项目销售税费为售价8%。试用现金流折现方法估计该在建工程在2006年9月1日正常购买总价和按规划建筑面积折算单价。（资本化率为8%，折现率为10%）北京科技大学远程教育学院2011年 技 术 经 济 学 试题（模拟1） 学号： 专业： 姓名： 题号一二三四五总分得分半开卷,即只允许看教材书,不允许看其他资料。所有答案写在答题纸上，不要写在卷子上，否则无效。一、名词解释(2分/题，共10分)1经营成本p18经营成本指项目总成本中扣除固定资产折旧费、无形资产及递延资产摊销费和利息支出以后全部费用。经营成本=总成本费用-折旧费-摊销费-借款利息支出2盈亏平衡盈亏平衡通常是指全部销售收入等于全部成本时（销售收入线与总成本线交点）产量。以盈亏平衡点界限，当销售收入高于盈亏平衡点时企业盈利，反之，企业就亏损。盈亏平衡点可以用销售量来表示，即盈亏平衡点销售量；也可以用销售额来表示，即盈亏平衡点销售额。3设备经济寿命设备经济寿命是指设备从投入使用开始，到因继续使用不经济而被更新所经历时间。4敏感性分析敏感性分析是指从定量分析角度研究有关因素发生某种变化对某一个或一组关键指标影响程度一种不确定分析技术。其实质是通过逐一改变相关变量数值方法来解释关键指标受这些因素变动影响大小规律。5资金等值资金等值是指不同时间资金外存在着一定等价关系，这种等价关系称为资金等值，通过资金等值计算，可以将不同时间发生资金量换算成某一相同时刻发生资金量，然后即可进行加减运算。二、单选题 （1分/题，共10分）1间接进口货物影子价格=（ d ）A离岸价格-项目到口岸运费-贸易费B离岸价格-（供应厂到港口运费+贸易费）+（供应厂到项目运费+贸易费） C到岸价格+项目到港口运费+贸易费D到岸价格+（港口到原用户运费+贸易费）-（供应厂到原用户运费+贸易费）+（供应厂到项目运费+贸易费）2有两个投资方案A和B，A方案投资100万元，年净收益14万元，年产量1000件；B方案投资144万元，年净收益20万元，年产量1200件，基准投资回收期为10年，则以下表述中正确是（ d ）。A两方案均为可行方案，且A方案为优 B两方案均为可行方案，且B方案为优C两方案均为不可行方案D两方案均为可行方案，但数据不足无法比较3有甲乙两方案，其寿命期甲较乙长，在各自寿命期中，两方案净现值大于零且相等，则（ b ）。A甲方案较优 B乙方案较优 C两方案一样 D无法评价4如果方案经济上可行，则该方案财务净现值（ a ）。A大于零 B大于总利润 C大于建设项目总投资 D大于总成本5在10年里每年年初存入银行400元，假设年利率为%，到10年年末可一次性得到（ b ）元。A5272 B4974 C5989 D55896在实际经济生活中，有些产品市场价格不能真实反映国民经济对项目投入和产出，在这种情况下进行经济分析时，须采用( d )。A市场价格 B不变价格 C可变价格 D影子价格7对于效益基本相同或其具体数值难以计算或无法用货币衡量备选方案，可以用（ c ）进行比选。A年折算费用法 B综合费用法 C费用现值或费用年值法 D增量内部收益率法8今天拟在银行存入900元，存期12年，以下哪个选择收益最好（ b ）。A年利率14%，按年计息 B年利率13.75%，按半年计息 C年利率13.5%，按季计息 D年利率13.25%，按月计息9设备经济寿命主要受到（ c ）影响。A有形磨损 B无形磨损 C综合磨损 D第二种无形磨损10在技术方案可比性原理中，要求计算口径一致做法体现了（ c ）可比性。A满足需要 B时间 C价格 D消耗费用三、多选题（3分/题，共15分。不选、多选、少选、错者都不得分）1以下哪几种说法是正确( abd )。A盈亏平衡点产量越高，项目风险越大B盈亏平衡点价格越高，项目风险越大C盈亏平衡点生产能力利用率越高，项目风险越小D盈亏平衡点单位产品生产可变成本越高，项目风险越小E盈亏平衡分析可以计算出项目风险大小2以下参数中属于国民经济评价参数有（ cd ）。A官方汇率 B行业基准收益率 C影子汇率D社会贴现率 E影子工资换算系数3在进行寿命期不同互斥方案选择时下述各项中，可采用方法是（ ac ）。A最小公倍数法 B内部收益率法 C年值法D差值净现值法 E资金利润率法4净现值法主要局限有( ce )。A不能进行方案间比选 B没有考虑资金利用效率C基准收益率确定较为困难 D没有考虑资金时间价值 E寿命期不等方案比选时不满足时间可比性5以下关于差额内部收益率说法，正确是( ce )。A寿命期相等方案，净现值相等时收益率B寿命期不等方案，净年值相等时收益率C差额内部收益率大于基准收益率，则投资大方案为优选方案D差额内部收益率大于基准收益率，则投资小方案为优选方案E差额内部收益率大于基准收益率，差额净现值大于零四、简答题 (7分题，共35分)1试述（P/A，i，n）与（A/P，i，n）经济意义。P422基准折现率与社会折现率有什么不同?p69, p1873方案比较时，对寿命期不等方案如何处理?(至少给出三种方法)p944净现值法与净现值率法有什么区别？p795动态评价指标有哪些？说明各指标概念、计算公式、判断准则及适用范围。P66, p70, p71, p72, p80, p82五、计算题 (10分题，共30分)1某公司贷款10万元，10年内等额还清本利和，贷款年利率6。试求，到第二年年末，该公司共支付银行多少利息?解: A=P ( i(1+i)n )/( (1+i)n-1 ) =100000(A/P,6%,10)=1359013590*1.062-13590+13690*1.06-13590=2601.124到第二年年末，该公司共支付银行2601.124元。2某厂购置设备一台，该设备原始价值为10万元，预计残值率为10%，预计总工作时间10000小时，而本期工作时间为3000小时，问用平均折旧法计算，本期应提折旧费多少？p20解：100000（1-10%）*(3000/10000)=2.7万本期应提折旧费2.7万。3某厂计划改建总装车间，现有甲、乙两个方案，甲方案采用流水线，总投资为40万元，年经营成本20万元；乙方案采用自动线，总投资为60万元，年经营成本为12万元。两方案年生产量相同，设基准投资回收期为5年，哪个方案经济效益为优？解：已知K甲=40万元，K乙=60万元，C甲=20万元，C乙=12万元，两方案产量相同，K甲 C乙,故可计算差额投资回收期 Pa=( K甲 K乙)/（C甲 C乙）=2.5(年) 5年 故乙方案为优。北京科技大学远程教育学院2011年 技 术 经 济 学 试题（模拟2） 学号： 专业： 姓名： 题号一二三四五总分得分半开卷,即只允许看教材书,不允许看其他资料。所有答案写在答题纸上，不要写在卷子上，否则无效。一、单选题(1分题，共10分)1某工程施工后可能面临三种天气情况(根据气象部门预测)：天气一直好可能性为40，在这种状态下施工损益值为50万元；天气时好时坏可能性为40，损益值为15万元；天气一直差情况下，损益值为-20万元。则该项目损益期望值为( c )万元。 A15 B11.67 C22 D502如果银行利率为10，为在5年后获得10 000元，现在应该存入银行多少资金?( b )。 A5674元 B6209元 C16 110元 D5645元3当方案投资发生在期初，且各年净收益均等时，投资回收期与投资收益率( b )。 A.相等 B互为倒数 C无关 D成正比4某设备原始价值为50万元，每年低劣化增加值为4万元，则设备最优使用年限(经济寿命)为( b )。 A4年 B5年 C6年 D7年5在国民经济评价中，以下不属于转移支付是（ a ）。A税金 B国内银行借款利息 C政府补贴 D国外银行借款利息6单因素敏感性分析中，设甲、乙、丙、丁4个因素分别发生5%、10%、10%、15%变化，使评价指标相应地分别产生10%、15%、25%、25%变化，则敏感性因素是( c )。 A甲 B乙 C丙 D丁7根据差额内部收益率比选方案准则，若AIRRi。，则( c )。 A投资大方案较优 D投资大方案可行 C投资小方案较优 D投资小方案可行8敏感性分析是一种常用投资项目经济评价( b )。 A确定性分析方法 B不确定性分析方法 C静态分析方法 D动态分析方法9( d )等于年净收益与项目总投资比值。 A投资利润率 B投资利税率 C资本金利润率 D投资收益率10多方案决策中，如果各投资方案现金流量是独立，其中任一方案采用与否均不影响其他方案采用，则方案之间关系是( b )。 A互斥 B独立 C正相关 D负相关二、填空题(3分题，共15分)1递延资产是指发生在建设期，不能全部计入当年损益，应当在生产经营期（ 分期摊销 ）一种投资所形成资产。2设名义利率为，一年中计息次数为m，则年实际利率为( （1+r/m）m ）。3当方案建设投资发生在期初且各年净收益均等时，投资回收期与投资收益率之间具有（ 互为倒数 ）关系。4所谓不确定性分析主要是指分析技术方案中某些（ 不确定因素 ）对其经济效益影响。5决策树法所依据决策原则是（ 最优化原则 ）。三、是非题(判断正确与否，如有错误请改正，3分题，共15分)1( 是 )在概率分析中，不确定因素概率分布是未知。2( 非 )若一年中复利计息次数大于1，则年实际利率小于其名义利率。3( 非 )设备经济寿命一般长于自然寿命。4( 非 )国民经济评价中，直接效益和费用采用财务价格计量，间接效益和费用采用影子价格计量。国民经济评价中，建设项目直接费用和效益识别和度量通常是在财务评价基础上进行。一般来说需要对财务费用和效益进行调整，如与影子价格存在偏差，则以影子价格进行重新估算。5( 非 )资本回收公式中现值与第一期等额年值发生在同一时刻。现值在第1 年初，第一期年值发生在第1 年末。四、简答题(10分题，30分)1费用现值和费用年值使用条件是什么?p7 1解：在对多个方案比较选优时，如果诸方案产出价值相同，或者诸方案能够满足同样需要但其产出效益难以用价值形态（货币）计量（如环保、教育、保健、国防）时，可以通过对各方案费用现值或费用年值得比较进行选择。2为什么要进行不确定性分析？p1103国民经济评价与财务评价有什么异同？答：（1）估值角度不同。财务评价是站在企业角度，评价项目盈利能力及借款偿还能力；国民经济评价是站在国家整体角度，评价项目对国民经济所作贡献。（2）效益与费用构成及范围不同。财务评价采用直接收益与直接成本，可计量；国民经济评价采用直接或间接收益与成本。（3）采用参数不同。财务评价采用现行市场价格、行业基准收益率、官方汇率；国民经济评价采用影子价格、社会折现率、影子汇率。（4）估值方法不同。财务评价采用盈亏分析法，国民经济评价采用费用效益分析法、综合分析法。（5）决策依据不同。财务评价为企业决策依据，国民经济评价为国家决策依据。五、计算题(共30分)1修建某永久项目工程，经研究有两个方案。甲方案：投资3000万元，年维护费用为6万元，每10年要大修一次需15万元；乙方案：投资为2800万元，年维护费用为15万元，每3年小修一次需10万元。若利率为10%，试比较两个方案哪个最优？解:最小公倍数法:甲、乙方案使用寿命最小公倍数为30甲：NPV= -3000-6（P/A,10%,30）-15(P/F,10%,10) -15(P/F,10%,20) -15(P/F,10%,30)= -3065.433万元乙： NPV= -2800-15（P/A,10%,30）-25/1.13-25/1.16-25/1.19-25/1.112-25/1.130= -3012.61万元NPV甲 NPV乙, 乙方案优于甲方案。2某化工厂为处理污水欲购买治污设备，现有两种方案供选择。一种是花200万元买一台国产污水处理设备，年度使用费用为40万元，使用寿命为10年；另一种方案是花400万元购买进口设备，年度使用费用为16万元，使用寿命为15年。基准折现率为10。请比较两个方案优劣。(10分)解：费用年值法：方案（1）：PC=200+40(P/A,10%,10)AC=PC(A/P,10%,10)=72.53万元方案 (2): PC=400+16(P/A,10%,15)AC=PC(A/P,10%,15)=68.60万元AC(2)0ENPVI0,则该项目可行。北京科技大学远程教育学院2011年 技 术 经 济 学 试题（模拟3） 学号： 专业： 姓名： 题号一二三四五总分得分半开卷,即只允许看教材书,不允许看其他资料。所有答案写在答题纸上，不要写在卷子上，否则无效。一、名词解释 （2分/题，共10分）1现金流量平p102实际利率实际利率是指剔除通货膨胀率后储户或投资者得到利息回报真实利率。3差额投资回收期差额投资回收期指是用年成本节约额，逐年回收因投资增加所需要年限。表达式为Pt=K2-K1/C1-C2.比较方案必须是都能满足相同需求，切不计利息条件下。就是指在不计利息条件下，用投资额大方案比投资额小方案所节约经营成本，来回收期差额投资所需期限。4国民经济评价国民经济评价是从国家整体经济出发，以能反应实际价值影子价格、影子工资、影子汇率，计算工程项目费用和效益并消除各项内部转移支付，然后进行经济可行性分析工作。5可行性研究 p137二、单选题 （1分/题，共10分）1某设备原始价值16 000元，残值为零，使用年限为5年，用双倍余额递减法计算第4年折旧额为( a )。a1728 b2304 c1382 d32002一种可以在一年或者超过一年一个营业周期内变现或者耗用资产是( d )。a固定资产 b无形资产c递延资产 d流动资产3项目经营成本计算公式为( c )。a总成本费用折旧费摊销费人工工资b总成本费用销售税金及附加人工工资c总成本费用折旧费摊销费利息支出d总成本费用销售税金及附加所得税4在一定生产规模限度内，随产量增减成正比例变化是( c )。a固定成本 b单位固定成本 c变动成本 d单位变动成本5在10年里每年年初存入银行400元，假设年利率为8%，到10年年末可一次性得到（ b ）元。A5272 B4974 C5989 D55896 方案寿命期内，使净现金流量净现值等于零时收益率称为（ c ）A净现值率 B投资收益率 C内部收益率 D折现率7已知某方案NPV小于零，则以下表述中不正确是（ b ）。A方案没有达到基准收益率 B方案实施后收益率小于零 C方案净年值也小于零 D方案内部收益率小于基准收益率8今天拟在银行存入1000元，存期5年，以下哪个选择收益最好（ b ）。A年利率12%，按年计息 B年利率11.75%，按半年计息 C年利率11.5%，按季计息 D年利率11.25%，按月计息9生产性建设项目市场需求量距盈亏平衡点产量越远，则项目（ d ）。A安全性越小 B抗风险能力越小 C安全性越大 D发生亏损机会大10有两个投资方案，其期望值与标准差都不相同，则离散系数较小方案风险（ a ）。A小 B大 C要结合标准差来判断 D无法判断三、多选题（3分/题，共15分。不选、多选、少选、错者都不得分）1对能满足同一需要各种技术方案进行动态评价时，如果逐年收益没有办法或没有必要具体核算时，可采用( abcde )进行比选。a内部收益率法 b净现值法 c，净现值率法d费用现值法 e费用年值法2用直线内插法求解内部收益率是( bce )。a无误差 b有误差 c误差可以控制d误差不能控制 e误差很小3在进行寿命期不同互斥方案选择时，下述各项中，可采用方法是( ac )。a最小公倍数法 b内部收益率法 c年值法d差额净现值法 e资金利润率4净现值法主要局限有( ce )。A不能进行方案间比选 B没有考虑资金利用效率C基准收益率确定较为困难 D没有考虑资金时间价值 E寿命期不等方案比选时不满足时间可比性5以下关于差额内部收益率说法，正确是( ce )。A寿命期相等方案，净现值相等时收益率B寿命期不等方案，净年值相等时收益率C差额内部收益率大于基准收益率，则投资大方案为优选方案D差额内部收益率大于基准收益率，则投资小方案为优选方案E差额内部收益率大于基准收益率，差额净现值大于零四、简答题 (7分题，共35分)1资金增值前提条件是什么?资金时间价值表现形式是什么?解：资金增值前提条件是时间变化。资金时间价值表现形式是利息率。2基准折现率与社会折现率有什么不同? P69, p1873简述工程项目运用中设备四种寿命。P244（1）.自然寿命 (2).技术寿命 (3).经济寿命 (4).折旧寿命4为什么要进行不确定性分析？p1105可比性原则包括哪些具体内容?p288(1)产出成果使用价值可比性 (2) 时间因素可比性 (3)价格可比性(4)定额标准可比性(5)评价参数可比性五、计算题 (10分题，共30分)1某设备制造厂生产一种设备，售价300元，年固定费用为38万元，每生产一台设备材料费为104元，支付工人工资40元，其他变动费用为16元，请作出如下决策：要使工厂不亏本，每年至少要生产多少?如果该工厂第一年内只能生产2000台，按这一产量进行生产，企业能获利吗?如果是考虑在第一年允许亏损6万元以下进行生产，企业该如何操作?如果企业要获得10万元年利润，至少应该生产多少?如果企业最大生产能力为10千台年，那么企业最高可得多少利润?解: (1) 300Q=380000+(104+40+16)QQ=2715台，不亏本，每年至少生产2715台。(2)只能生产2000台，不能获利。300Q+60000=380000+160QQ=2286台，如果第一年允许亏损6万元，企业应至少生产2286台。(3)300Q-100000=380000+160QQ=3429台，要获得10万元/年利润，至少应生产3429台。(4)300*10000-380000-160*10000=102万元10千台/每年，企业最高可得102万元利润。2有两个互斥方案，数据如下表： （单位：万元）方案投资年净收益净残值寿命A5000120020010B60001400010 试问：当折现率为15时，选择哪个方案? 折现率在什么范围时，B方案在经济上比较好?解: A方案：净收益=-5000+1200*（1.15-1+1.15-2+1.1.5-10）+200*1.15-10=1072B方案：净收益=-6000+1400*（1.15-1+1.15-2+1.1.5-10）=1026(1)所以在折现率为15%时，A方案较好(2)当折现率为0时，B方案较好，但是当折现率上升到一定程度A方案就优于B方案。具体值用线性插值法可以求得，当折现率为0%到13.7%时候，B方案在经济上比较好。3根据市政建设需要，某市要求出租车采取公车公营经营模式。某出租车公司拟与出租车司机制订新租赁合同，已知该公司购一辆车价格为124 000元，每辆车运营证费用为80 000元，合同期5年，基准收益率为12，请问每年出租车公司至少要向司机收取多少租金?如果换成每月支付，则租金变化情况如何?解：（1）每年至少应收取=（124000+80000）/（P/A，12%，5）=204000/3.6048=56591.21(2）每月收取=（124000+80000）/1/（12%/12）【1-1/(1+12%/12)60】=204000/45.0549=4527.812011年注册税务师考试真题税务代理实务试题及答案一、单项选择题（本题型共10题，每小题1分，共10分。每小题备选答案中，只有一个符合题意正确答案。多选、错选、不选均不得分。）1.下列税务代理情形中，委托方不能单方终止代理行为是（www.TopS）。A.注册税务师延时提供服务B.税务师事务所解散房产作业1一、单项选择题：1、清算价格与现行市价相类似，所不同是清算价格适用于停业或破产。因此，清算价格往往（ B ）现行市价。A、高于 B、低于 C、等于2、房产机构作为中介服务机构，进行房产时，实行（ A ）。A、有偿服务 B、无偿服务和有偿服务相结合 C、无偿服务3、房产价值类型决定于（ A ）。A、特定目 B、方法C、程序 D、原则4、房产效用或有用程度越大，其值就（ A ）。A、越大 B、越小 C、无关系5、根据现行规章制度，各房产机构在从事房产工作时，应坚持（ B ）。A、真实性、科学性、可行性 B、独立性、客观性、科学性C、客观性、科学性、预期性 D、科学性、预期性、专业性6、下列原则中，（ C ）是房产经济原则。A、客观性原则 B、科学性原则C、预期性原则 D、专业性原则7、房产是通过对房产某一（ B ）价值估算，从而确定其价值经济活动。A、时期 B、时点C、时区 D、阶段8、房产工作原则是（ B ）。A、贡献原则 B、客观性原则C、替代原则 D、预期性原则9、下列属不可确指房产是（ C ）。A、商标 B、机器设备C、商誉 D、使用权10、房产公平市场价值，适用于（ B ）假设。A、继续使用 B、公开市场C、清算 D、企业主体11、房产在全新状态下，其重置成本和历史成本是（ A ）。A、等额 B、重置成本历史成本C、重置成本历史成本 D、没有关系12、选择重置成本时，在同时可得复原重置成本和更新重置成本情况下，应选用（ B ）。A、复原重置成本 B、更新重置成本 C、任选一种13、采用收益法房产时，各指标间存在关系是（ A ）。A、本金化率越高，收益现值越低 B、本金化率越高，收益现值越高C、房产未来收益期对收益现值没有影响 D、本金化率与收益现值无关14、收益法中所用收益指是（ A ）。A、未来预期收益 B、基准日收益 C、被房产前若干年平均收益15、采用成本法进行房产时，其实体性陈旧贬值与会计学上折旧（ B ）。A、完全一样 B、不一样 C、有时一样，有时不一样16、对被机器设备进行模拟重置，按现行技术条件下设计、工艺、材料、标准价格和费用水平进行核算，这样求得成本称为（ A ）。A、更新重置成本 B、复原重置成本C、完全复原成本 D、实际重置成本17、由于外部环境而不是房产本身或内部因素所引起达不到原有设计获利能力而导致贬值，是（ C ）。A、实体性贬值 B、功能性贬值 C、经济性贬值18、采用市场房产价值时，需要以类假或相同房产为参照物，选择参照物应该是（ D ）。 A、全新房产 B、旧房产 C、与被房产成新率相同房产 D、全新房产，也可以是旧房产19、已知房产价值与功能之间存在线性关系，重置全新机器设备一台，其价值为5万元，年产量为500件，现知被房产年产量为400件，其重置成本应为（ A ）。 A、4万元 B、5万元 C、4-5万元之间 D、无法确定20、某被房产1980年购建，账面原值10万元，账面净值2万元，1990年进行已知1980年和1990年该类房产定基物价指数分别为130%和180%，由此确定该房产重置完成成本为（ A ）。 A、138460元 B、27692元 C、80000元 D、180000元21、收益法中采用折现率与本金化率关系是（ A ）。 A、等额无穷折现过程中就是本金化过程 B、二者不存在相关性 C、折现率与本金化率内涵不同，结果不同 D、二者不存在相关性22、收益法运用基本依据是：房产成交后能为新所有者带来一定期望收益，为此所支付货币量（ C ）该项房产期望收益折现值。 A、等于 B、必须超过 C、不会超过23、用市场法进行房产时，应当参照相同或者类似（ B ）评定重值。 A、重置成本 B、市场价格 C、清算价格 D、收益现值24、收益法应用中收益额选择，必须是（ D ）。 A、净利润 B、现金流量 C、利润总额 D、口径上与折现率一致25、政府实施新经济政策或发布新法规限制了某些房产使用，造成房产价值降低，这是一种（ B ）。 A、功能性贬值 B、经济性贬值 C、实体性贬值 D、非考虑因素26、采用成本法优点之一是，比较充分地考虑了房产各种损耗，结果更趋于（ A ）。 A、公平合理 B、一致 C、保值增值 D、强弱结合27、收益法中折现率一般应包括（ C ）。 A、房产收益率和行业平均收益率 B、超额收益率和通货膨胀率 C、无风险利率、风险报酬率和通货膨胀率 D、银行贴现率28、某房产可以持续使用，年收益额为50万元，适用本金化率为20%，则其值为（ B ）。 A、200万元 B、250万元 C、300万元 D、350万元29、一项科学技术进步较快房产，采用物价指数法往往会比采用重置核算法估算重置成本（ A ）。 A、高 B、低 C、相等30、重置全新机器设备一台，其价值为5万元，年产量为500件，现知被房产年产量为400件，其重置成本应为（ D ）。 A、4万元 B、5万元 C、4-5万元 D、无法确定二、多项选择题1、下列原则中，（ ABD ）是房产经济原则。 A、替代原则 B、预期原则 C、客观性原则 D、贡献原则2、在房产价值类型确定情况下，房产方法选择具有（ AB ）。 A、多样性 B、替代性 C、唯一性 D、随意性3、根据我国现行制定规定，占有国有房产单位发生下列（ AB ）房产行为时必须进行房产。 A、股份经营 B、企业兼并 C、抵押贷款 D、担保贷款4、房产具有（ ABD ）特点。 A、现实性 B、咨询性 C、随机性 D、预测性5、按房产能否独立存在为标准分类，下列房产中属于可确指房产是（ ACD ）。 A、机器设备 B、商誉 C、专利权 D、商标6、适用于房产假设有（ ABC ）。 A、清算假设 B、继续使用 C、公开市场 D、历史成本7、房产遵循工作原则是（ AC ）。 A、客观性原则 B、替代性原则 C、独立性原则 D、预期原则8、属于必须进行房产经济行为是（ BCD ）。 A、企业经营、产成品出售 B、房产转让、企业清算 C、中外合资、合作、股份经营 D、企业兼并、企业联营、企业出售9、确定基准日目是（ AD ）。 A、将动态下企业房产固定为某一时点 B、确定机构工作日程 C、将动态下企业房产固定为某一时期 D、确定对象计价时间10、下列（ BCD ）是房产应遵循经济原则。 A、客观性原则 B、预期原则 C、贡献原则 D、替代原则11、房产方法选择取决于（ ABC ）。 A、价值类型 B、对象状态 C、可供利用房产12、房产时采用物价指数，一般应是（ BC ）。 A、综合物价指数 B、分类（或个别）物价指数 C、基准日物价指数 D、年平均物价指数13、用成本法进行房产时，影响房产价值基本因素有（ ABC ）。 A、价格因素 B、技术进步和无形损耗因素 C、有形损耗因素14、决定房产现行市价基本因素有（ ABC ）。 A、房产生产价格 B、供求关系 C、时间因素15、运用市场法时，参照物主要差异调整因素有（ ABC ）。 A、功能因素 B、地域因素 C、时间因素16、造成房产经济性贬值主要原因有（ BE ）。 A、该项房产技术落后 B、该项房产生产产品需求减少 C、社会劳动生产率提高 D、自然力作用加剧 E、政府公布淘汰该类房产时间表17、应用市场法必须具备前提条件是（ BCD ）。 A、必须具有与被房产相同或相类似全新房产价格 B、必须具有参照物 C、可以搜集到被与参照物可相比较指标和技术参数 D、需要有一个充分发育活跃房产市场18、影响房产值因素除了市场价格以外，还有（ ABCD ）。 A、房产使用和自然力作用影响 B、新技术