豪丰置业_XXXX年山东安丘600亩大盘项目房地产市场专项.ppt

豪丰置业安丘600亩项目房地产市场专项调研报告,谨呈：豪丰置业,2012-7-22,前言兵马未动，粮草先行！知己知彼，百战不殆！安丘作为豪丰置业地产蓝图的重要版图，随着安丘600亩项目的推进，前期调研、定位和产品策划工作需要逐步相应展开。青岛睿智天成作为豪丰置业的战略合作伙伴，积极配合豪丰置业安丘项目工作的开展。于7月13-15日，派出由营销部和策划部组成的强力专项市调小组，共4人3天，对安丘房地产市场进行了全面的调研。在此基础上形成本次报告，主要分为以下5大内容：1、市调回顾2、安丘房地产整体市场分析3、项目竞争环境分析4、项目本体分析5、调研报告总结,安丘是我们的重要战场，我们已经漂亮的攻下一城。在战斗再次开始之前，先让我们再重新开始熟悉一下这个战场。因为对手变了，形势变了，游戏规则也变了！,市调回顾,安丘房地产整体市场分析,项目本体分析,项目竞争环境分析,调研报告总结,报告结构,市调日期：7月13-15日市调人员：赵昌博、全学球、陈大伟、刘鹏波调查范围：安丘老区、新区和市北区调查楼盘：24个楼盘名单：三合春城、大华名都、龙耀锦都、世纪铭城、中央世家、湖景龙湾、青云国际城、青云郡、天源华府、领世新城、大成汇丰园、建安小区、御景园、锦绣花园、金融中心、云湖华府、汶水绿洲、颐高数码城、锦绣华城、锦绣华府、五洲长安、盛世名门、领秀城、天熙苑等,市调回顾,安丘房地产整体市场分析,项目本体分析,项目竞争环境分析,调研报告总结,整体发展环境,经济宏观大环境形势依然严峻，下半年经济增长趋向平稳，政策有望放松。,1、国内经济增长继续下滑。今年一季度GDP同比增速还是连续第五个季度下滑。2、宏观经济政策开始走向宽松。2012年，中央明确提出经济工作的总基调是稳中求进。3、进出口形势不稳定。美国经济艰难复苏，欧洲经济深陷欧债泥潭，其他地区经济动荡起伏不定。4、房地产“回光返照”。5、信贷紧缩，中小企业资金链明显紧张。6、股市继续探底。,整体发展环境,楼市宏观大环境下半年起色不会很大，大体上趋向平稳，以价换量仍是主旋律。,1、自今年6月8日央行降息0.25个百分点以来，房地产市场量价齐升，中国指数研究院近日发布的6月份“百城价格指数”显示，全国100个城市的住宅均价结束自2011年9月以来连续9个月的环比下跌态势，其中45个城市出现环比上涨。2、国务院总理温家宝于近日在江苏省常州市调研时强调，目前房地产市场调控仍然处在关键时期，调控任务还很艰巨。3、总理“誓言决不能让房价反弹”的话语让购房者再度迟疑起来，纷纷选择了观望，楼市再次进入了深度博弈状态。,整体发展环境,潍坊楼市环境上半年依然萧条，价格逐步下探，下半年形势预估会继续低迷，在低位徘徊。,1、恒大名都4480元/平米开盘超低价入市，对市场冲击很大，但市场反馈一般，开盘当天成交约200套。2、市场低迷，促销变相降价手段层出不穷，更有部分大手笔让利，如恒大名都交五万抵十五万等。3、中建大观天下新推出楼栋，以一口价3888元/平米，引起市场疯抢，说明刚需在超低价格前面，会适度的迸发。,1、2012年上半年潍坊市区的整体房价比较平稳，总体呈现“微降”态势。从上半年的整体房价走势来看，1-2月份房价上涨9元/；2-3月份房价微降3元/；3-4月份上涨5元/；红五月潍坊楼市成色不足，环比4月份跌幅达35元/；5-6月份再降10元/，跌至4420元/，为上半年最低水平。面对目前潍坊购房者持币观望的现状，开发商推出各种各样的促销打折政策，以价换量刺激刚需购房群体，2012年上半年潍坊房价主基调依旧以“稳”为主。2、2012年上半年潍坊市内六区平均房价整体下降0.76%。从上图中可以看出上半年里1月份房价涨幅最大，究其原因，2011年末开发商低价抛售房源和2012年初品牌开发商的提价，导致1月份环比去年12月份房价差距较大；2月份，部分楼盘涨价，使得整体房价上升；进入3月份，受限购、限贷调控政策的影响，房地产市场降温，房价首次下跌；4月份房价再次呈现小幅上涨。5月份“以价换量”唱主调，房价下降0.78%，开发商的打折促销政策和新楼盘的低价入市是下降的主要原因。6月份环比5月份房价下降0.23%。总体来看，潍坊市区上半年整体房价波动不大。,整体发展环境,安丘宏观经济发展强劲，带动房地产业快速发展。,GDP增幅和房地产业发展状况的关系库兹涅茨,数据来源：安丘市统计年鉴,2005年至2011年安丘市GDP年均增长率保持在10%左右的水平，在所有县市中处于中等偏低水平。2011年达到地区生产总值约188.8亿元。,整体发展环境,安丘人口增长相对平稳，外来人口较少，农业人口的城镇转移为房地产市场发展提供了有力保障。,单位：万人,数据来源：安丘市统计年鉴,2005年至2011年整体上安丘市总人口缓慢增长，其中从2009年开始增速加快，截止到2011年总人口达到近95万，其中农业人口约55万，非农业人口约40万，城市人口约30万。根据2011年潍坊市各县区人口统计情况来看：安丘市人口总数占整个潍坊市的11%，在潍坊各县市（除潍坊市）中排名第三。注：潍坊市包括奎文区、潍城区、高新区、开发区、寒亭区和坊子区。,整体发展环境,安丘大量的产业人口，为房地产开发提供了大量的客户支撑。,安丘市大型知名企业及产业人口规模：山东景芝股份有限公司，产业人口规模在5000至6000人之间；山东奥宝化工集团有限公司，产业人口规模在3000左右；安丘市汶瑞机械制造有限公司，产业人口规模在2000至3000人之间；安丘市鲁安药业有限责任公司，产业人口规模在2000至3000人之间；潍坊长安铁塔股份有限责任公司，产业人口规模在2000至3000人之间；另外，山东柠檬生化有限公司、山东海龙博莱特化纤有限责任公司等企业规模较大，产业人口较为密集。,安丘全市产业人口规模大致在2万人左右；安丘重要企业主要以化工、机械、制药等为主。,数据来源：安丘市统计年鉴,整体发展环境,安丘人均可支配收入和人均消费支出的稳步增长，为房地产开发提供了资金支持。,23.8%,14.9%,单位：元,根据2006年至2011年统计数据分析：安丘市年人均可支配收入按照23.8%的平稳速度发展，2011年已达到18165元；年人均消费支出按照14.9%的平稳速度发展，2011年已达到10365元；人均可支配收入增幅大于人均消费支出增幅。,数据来源：安丘市统计年鉴,小结,通过分析宏观环境和安丘房地产发展中微观环境，有利于思考项目的开发思路和方向。,小结1：在经济大环境和房地产宏观市场“低迷”的下半年，项目将会以怎样的形式和姿态面市，是接下来需要重点思考的问题之一。小结2：安丘城市整体发展进入新阶段，房地产行业迎来强势发展时机，机遇和挑战并存，项目如何抓住机遇和迎接挑战，也是我们重点思考的问题之一。,整体概况,分布房地产发展形成三大区域：老城区、新城区和市北区，新城区为最火热发展区域。,老城区,新城区,市北区,三合春城,大华名都,龙耀锦都,世纪铭城,中央世家,湖景龙湾,青云国际城,天源华府,领世新城,大成汇丰园,建安小区,豪丰天熙苑,锦绣花园,青云郡,汶水绿洲,金融中心,锦绣华府,锦绣华城,云湖华庭,御景园,领秀城,盛世名门,五洲长安,颐高数码城,拟建/待售项目,在售项目,典型个盘（在售）,中央世家市政府核心地段纯高层，准现房销售，其余楼栋已入住。,地理位置：开发区青云大街东首南侧总建面：90000平方米建筑类型：6栋高层14层16层17层18层不等价格：三期12层3628一平米均一平米优惠160170元（尾盘）周边配套：机关幼儿园分园、实验小学、东埠中学分校、青云学府双语学校人民医院户型信息：98.69二室二厅一厨一卫116.38三室二厅一厨一卫104三室二厅一厨一卫推广主题：政务中心头等舱生活,典型个盘（在售）,湖景龙湾市政府核心地段纯多层，二期准现房销售，一期已经入住。,地理位置：市北区拥翠街以南明湖以东总建面：162000平方米建筑类型：5+1层多层价格：3550元/平米，5楼2888元/平米周边配套：项目邻近人民广场安丘市政府汶河生态湿地青云湖假日酒店户型信息：80-130多层户型面积供选择推广主题：潍坊纯正的水岸养生名盘,典型个盘（在售）,青云郡青云山脚下英伦风格大盘，洋房、多层、小高层混合。,地理位置：泰华城购物中心向东800米总建面：280000平方米建筑类型：青云郡一期。由6栋宽景洋房、5栋花园洋房，4栋电梯多层组成。青云郡设计户型大部分为100平方米的大户型，还有跃层、复式，面积从110的三居到280的四居、五居室都有。价格：二期4000元/平米周边配套：美化国际学校（筹办）综合商场安丘泰华城幼稚园美化幼稚园银行潍坊银行、交行、农信医院中医院、白求恩医院户型信息：二期户型三室两厅一卫128-138平米电梯洋房推广主题：一座诗境的英伦公园城邦,典型个盘（在售）,天源华府曼哈顿二期，着力打造安丘豪宅代表，以大面积为主。,地理位置：商场路与206国道交汇处总建面：90000建筑类型：2栋21层高层2栋11层小高层10栋多层组成价格：二期住宅多层均价4600元/，高层均价3600元/周边配套：福乐多超市安丘中医院户型信息：137.13-141.48三室两厅两卫141.61-146.20三室两厅两卫推广主题：新都中心、300席、终极阔府,典型个盘（在售）,领世新城市北区最大综合社区，前期已入住，但游泳池、步行街等配套荒废。,地理位置：市北区建设路总建面：300000平方米建筑类型：多层6层。66栋，3座会所价格：领世新城剩余房源150余套，户型面积为90-240，多层均价2900元/，起价2400元/。周边配套：青云学府、双语学校莲花山公园、汶河湿地公园户型信息：83.8892.85两室两厅一厨一卫99.2514.33125.07三室两厅一厨一卫推广主题：完美生活、感受城市绝版风华,典型个盘（在售）,大成汇丰园老城区项目，没出彩地方，周边成熟氛围为核心卖点。,地理位置：永安路与和平路交叉路口南300米总建面：80000平方米建筑类型：多层6层价格：2888元一平米起，均价：多层：3600高层：3200周边配套：南苑商贸城世纪泰华人民医院农业银行农村信用社等户型信息：84.01-130.99面积三室两厅一卫三室两厅一卫两室两厅一卫推广主题：都市之巅从此拥有,东方明珠花园,地理位置：位于该市国税局以北、潍徐路以南(泰华城西北方，商场路北侧)总建面：16万多平方米，18栋多层（5+1），6万平方米高层（17层）建筑类型：多层、高层价格：高层1层3300元/9层3600元/16层4100元/均价3700元周边配套：医院,幼儿园,中小学,超市,银行,商场户型信息：75.44-143面积三室两厅一卫两室一厅一卫推广主题：“以人为本，尊重自然”,典型个盘（在售）,典型个盘（在售）,建安小区新城区一般化项目，以多层和新城区中心地段吸引客户。,地理位置：长安路以北、建安路西侧总建面：（一期）2万（二期）15万，占地面积52553，容积率2.57建筑类型：多层（一二层底商），高层价格：起价2888元/；均价：多层3600元/；高层3200元/；周边配套：长安路商业街，加油站，汽车站、餐饮、超市等户型信息：60平米-123平米一室一厅一卫-三室两厅一卫推广主题：连接两城占据未来,典型个盘（在售）,御景园青云花园三期，以品牌吸引客户，品质目前属于安丘最好。,地理位置：青云山路与建安路交汇处往东100米路南总建面：273000平方米建筑类型：多层（5层）高层（11层18层）电梯洋房（7层）价格：2、3楼，4500元/，一楼带院5100元/，电梯洋房均价4800元/周边配套：兴华学校、新大双语、安丘二中、世纪泰华、佳乐家永安店等户型信息：89-138，2居3居推广主题：缔造高尚生活心归于此典藏奢华,典型个盘（待售）,青云国际城青云国际片区最广受关注项目，品牌强和定位高端。,地理位置：汶河与206国道交汇处以西，南150米总建面：36万平方米,容积率1.7建筑类型：别墅、洋房、高层（11层、17层、26层）价格：规划阶段周边配套：汶河湿地公园社区配套户型信息：暂未定推广主题：中央公园区的滨水大宅,典型个盘（待售）,三合春城毗邻老城区和新城区交汇处，地段优越，有一定品牌度。,地理位置：潍徐路与永安路交汇处向西路北总建面：48万平米建筑类型：一栋26层写字楼，30栋住宅楼价格：一期价格在3600元/，即将开盘周边配套：青云山小学，城北小学新佳乐家，天下客商场，机关幼儿园，中国银行,建设银行，工商银行，农业银行，中医院、市立医院户型信息：85两室两厅；95、98、128三室两厅推广主题：百年建筑水岸生活,典型个盘（待售）,世纪铭城老城区中心地段，市场关注度较高，整体品质一般。,地理位置：和平路与潍安路交汇处北100米路东总建面：75000平米建筑类型：11栋多层，2栋高层周边配套：邻近南关小学、实验小学育英中学、工商银行、信用社户型信息：70.38两室一厅一卫，108两室两厅一卫，105三室两厅一卫，140165、94三室两厅两卫推广主题：静界人生尽享城中豪华,典型个盘（待售）,大华名都市北区为数不多待售项目，多层产品数量庞大，市场关注多年。,地理位置：市北建设路与学府街交汇处东南角总建面：24.28万平方米，地上17.96万平方，地下6.27万方，容积率2.1建筑类型：28栋5+1多层，3栋11+1小高层，8栋17+1高层价格：多层均价3200元/，高层约3000元/，现计生委进行内部团购周边配套：邻近安丘市政府、市财政局、计生委、人民医院、佳乐福超市户型信息：82.5、138.42、111.94、113推广主题：城市新贵风范名都,典型个盘（待售）,龙耀锦都托斯卡纳风格，产品囊括别墅、洋房、多层和高层。,地理位置：汶河北岸潍徐路东侧总建面：276200平方米，容积率2.5建筑类型：10栋高层洋房、3栋小高层、花园洋房；8栋普通多层、3栋电梯多层、高层23层；小高层：11层、9层多层：6+1层联排别墅：4层独栋别墅：3层电梯洋房6+1层价格：高层团购中，团购均价3100元/周边配套：一中双语学校中医院、人民医院、白求恩医院工商银行、农业银行、农村信用社户型信息：户型大部分为100的大户型，还有跃层、复式，面积从110的三居到280的四居/五居推广主题：城市新贵风范名都,典型个盘（待售）,锦绣花园老城区汶河源头唯一大盘，汶河景观无可匹敌。,地理位置：华安路西人民路北汶河南岸总建面：40多万平方米建筑类型：多层、小高层、高层（6层、11层、17层、23层）价格：暂未开盘、前期团购均价3200元/周边配套：人民银行汶水小学实验小学检察院银座商场人民医院户型信息：60160两室、三室、四室不同户型推广主题：40万平米纯养生大宅,典型个盘（待售）,汶水绿洲目前在建11栋高层回迁区，明年才推出商品房，市场关注度极高。,地理位置：北临大汶河，东临永安路，南靠长安路总建面：40.97多万平方米（地上35.7万方，地下5.27万方），占地面积101552平方米，占地容积率3.52建筑类型：洋房、多层、小高层、高层，新古典主义风格价格：暂未开盘、年前团购均价3200元/推广主题：依水、观景、品天下,典型个盘（待售）,五洲长安规划阶段暂未动工，市北区纯高层大型社区。,简介：项目位于潍徐北路西侧、原潍坊长安铁塔公司用地内，占地面积约103945平方米、总建筑面积26.1万平方米、地上建筑面积21.7万平方米、地下建筑面积4.4万平方米，容积率2.5,典型个盘（待售）,金融中心新大集团在青云国际片区又一大型项目，包括商业写字楼、住宅、公寓。,典型个盘（待售）,云湖华庭市北区又一纯高层项目，目前尚未动工。,简介：项目新安路东侧，安丘金明坊食品有限公司南侧用地，占地面积约42079平方米、总建筑面积13.9万平方米、地上建筑面积10.6万平方米地下建筑面积3.3万平方米,容积率2.52,典型个盘（待售）,盛世名门新城区第一个纯高层社区，内部认购中，均价3300元/，2、3楼2988元/起。,简介：项目长安路南侧、建安路东侧，原安丘博莱特公司用地内，占地面积约57536平方米总建筑面积约23.69万平方米、地上建筑面积18.07万平方米、地下建筑面积5.62万平方米，容积率3.14。,整体概况,规模整体以5-20万方总建面中小规模项目为主，新规划小区大多突破30万方总建面，进入大盘时代。,整体概况,供应量不完全统计，新规划项目总体量高达395万方，加上在售项目剩余货量74万方，总供应量470万方。未来市场消化压力巨大。,整体概况,建筑布局和风格旧项目大部分布局死板，传统的兵营阵列式布局，建筑毫无风格可言，大多为现代风格，但做得不出彩。,建筑风格较好的几个楼盘：青云郡英伦风格御景园略带简欧风格,青云郡,御景园,整体概况,会所配套一般以幼儿园、社区商业为主力配套；新建高品质项目，配置有会所等高端配套。,整体概况,配套和智能化技术材料大部分小区采用常规的小区配套和智能化，先进的配套和智能化技术材料较为鲜见。,整体概况,物业管理大部分小区为封闭管理，但物业管理档次不高，目前口碑最好的物业是青云花园的新大物业。,整体概况,园林绿化大部分小区园林绿化很一般，无风格可言，目前园林绿化较好的是御景园和领秀城。,御景园欧式园林绿化。,领秀城以大面积和多种绿植搭配为主。,整体概况,户型设计大部分项目户型一般，新项目逐渐采用大面积飘窗、多阳台、入户花园等增值设计。,常规的户型设计不注重卫生间的采光、增值空间少。,较好的户型设计天源华府、青云郡、领秀城等多阳台、飘窗、入户花园等增值设计。,整体概况,热销户型90-120平米三房设计，为市面最热销户型，根据定位和客群不同，户型设计不一。,一般而言，受众最广的户型为90-120平米的三房；根据项目定位和客群需求，户型设计包括空间布局设计和户型配比，不尽相同。,整体概况,营销环境大部分项目销售中心档次不足，销售人员整体素质有待提高。,一般的营销中心门头房、板房或者旧办公楼，面积小、装修差。,目前最好的营销中心领世新城、东方明珠和青云郡。,小结,通过分析安丘房地产市场，为项目的定位和产品规划提供最直接的市场依据。,小结1：整体而言，安丘目前房地产市场发展很落后，大部分小区整体品质较差，地产提升空间巨大。小结2：目前部分新建设项目品质较好，例如御景园、青云郡等，物业、外立面以及景观设计方面等等，都有值得借鉴之处。小结3：安丘新规划项目极多，大部分都是大盘和地段优质的项目，可以预见未来安丘房地产市场将会迎来一场巨变安丘居住革命真正来临，安丘地产品质时代即将到来。,市调回顾,安丘房地产整体市场分析,项目本体分析,项目竞争环境分析,调研报告总结,大盘市场,大盘时代不完全统计，超过11个总建面30万方以上的项目启动，安丘进入大盘时代。,大盘市场,大盘开发模式大盘一般走“低开平走”模式，配套跟进、产品升级、最后卖成熟社区。,青云花园,低价走量,配套跟进,产品升级,大社区氛围,一期开盘，以安丘最高端楼盘面世，价格不菲，但有安丘本地房地产刚起步这一时代特殊因素。,安丘也不例外，以安丘青云花园为例阐述。,物业跟进，社区幼儿园、社区商铺的完善,三期御景园产品的升级：电梯洋房、多层、高层在立面和景观上有很大的提升,建立良好的口碑，1、2期成熟的居住氛围，富人区的号召力，对三期销售促进很大。,多层,市场主流安丘仍然是多层时代，置业者置业首选多层，多层情结短期内不会消失。,多层,多层价格区间在28885100元/，主流均价在3600元/，高品质均价4200元/。,以代表楼盘举例：,最低价,市北区：湖景龙湾，5楼价格2888元/,最高价,新城区：御景园，2、3楼价格4500元/，一楼带院5100元/，整体均价4200元/,均价,3600元/，大部分核心地段楼盘均价水平,多层,现状御景园多层产品代表目前多层的最高品质，市场认可度极高。,1、腰线、空调格栅、屋顶等构件的造型，色彩的搭配，品质感突出2、小品、绿植和建筑的搭配，稍加点缀，不需要大面积的景观造型，也起到让人眼前一亮的作用,高层,政策导向政府启动“百栋高层”计划，高层是市场未来导向，但市场需要时间逐渐适应。,政策层面,1、政府从集约化城市土地利用，现代化安丘城市形象层面出发，“百栋高层”计划出台，新建小区原则上以高层规划为主，多层的审批难度极大。2、但在实际操作中，大部分新建小区规划，都尽量规划多层，以降低市场风险为主。,市场发展规律,1、城镇化过程中，高层建筑是必然的过程，也是主力方向，但这一过程会很漫长2、小县城的城市化过程，需要有从多层到高层的漫长过度时间，切不能以大城市的经验来做完全参考3、潍坊市区城市化多年，多层仍然是置业首选，可见多层置业习惯在小县城的“顽固”程度会更高，切忌不能漠视这点,高层,去化和价格市场对高层接受程度不高，一般去化速度较慢；高层均价普遍比多层便宜300元/平米，即3300元/平米，高品质均价去到3700元/平米。,以代表楼盘举例：,最高价,新城区：天源华府高层均价3736元/平米,均价,3300元/平米，大部分核心地段楼盘均价水平，如盛世名门、中央世家等,高层,规划风格各异的高层规划，主要体现在外立面的造型，材质的选用，细节的处理上。,洋房,市场度洋房可以说是多层的升级版本，目前市面鲜有洋房产品，市场存在空白。,以代表楼盘举例：,在售洋房,青云郡1、电梯洋房，英伦风2、128-281平米3、跃层、复式、退台、带院,规划洋房,锦绣花园、青云国际城、汶水绿洲、三合春城、龙耀锦都,新规划目前规划有洋房的项目多达5个以上，并且在产品上也有一定考究。,洋房,青云国际城,别墅,市场度安丘别墅产品鲜见，在市北区和天虹花园有少部分别墅/类别墅产品，但不出彩。,东山紫郡：40套联体别墅，每套259-385平米。,天虹花园：独栋、双拼。,东山紫郡：206国道与拥军路交叉口（东山部队南门）,天虹花园：安丘市市北区云湖路青云湖畔,别墅,新规划目前新规划有别墅/类别墅产品的项目有青云国际城、龙耀锦都，产品有突破。,龙耀锦都：4栋独栋别墅,龙耀锦都,青云国际城,青云国际城：地中海风格联排别墅,市调回顾,安丘房地产整体市场分析,项目本体分析,项目竞争环境分析,调研报告总结,指标,一期150亩，不少于2.2容积率，已拆迁完毕；整体600亩；大规模，中低容积率。,区位：魏家村、逯家村用地一期占地：魏家村用地，150亩容积率：不少于2.2总建面：按照2.2容积率计算，不少于22万平米,一期用地,区位,位于安丘重点发展的青云国际片区，新城区核心地段，目前区域为安丘新城市建设重点区域（汶河南岸）。,新城区,老城区,市北区,中心政务区,青云国际片区,老城区：老城区改造难度大，只能是提升和改善，为安丘的基础城区市北区：市政府搬迁到市北区，但由于偏离老城区，各项配套跟不上，相当长时期内不会成为安丘核心新城区：承接老城区和市北区，得天独厚，起到中心的作用，区域内汶河南岸，即青云国际片区，是安丘崛起的重点区域。,四至,项目与四马路（建安路）南北相连，除了四马路北端有少量民居外，相关配套较少。,东临：206国道南抵：镇前街西至：环城河道路北靠：规划路，与青云国际城相望,206国道,环城河,镇前街,资源,汶河湿地公园、环城河公园为第一景观资源，青云山、青云湖公园为第二景观资源。,项目现状：一期魏家村已经拆迁完毕，二、三期用地逯家村尚未拆迁。资源：汶河湿地公园、环城河公园以及青云山、青云湖公园,交通,周边现状交通发达，毗邻206国道；周边道路整改后，出入更便捷，道路绿化更好。,206国道,四马路,永安路汶河大桥,镇前街,环城河路,汶河大桥工程：安丘永安路汶河大桥位于安丘永安路北廷段汶河上，大桥设计长度486米，宽30米。大桥形式：28米钻孔灌注桩基础，柱式墩台预应力混凝土连续箱梁。桥梁两侧做斜拉桥塔索，塔柱每侧设10对拉索，形成与主桥相对独立的受力体系、该桥建成后会大力改善城区交通环境、大大提高安丘市市政道路的运输能力。永安路道路工程：永安路北延工程，道路红线60米，断面形式：11.5米绿化带+3米人行道+3米绿化带+25米主车道+3米绿化带+3米人行道+11.5米绿化带、道路长2800米，宽25米，柏油7.5万平方米，铺设雨污水管网10800米，铺装花岗岩板人行道1.7万平方米，双侧布置安装路灯112盏。环城河道路项目：环城河纵贯城南区，全长约6.5公里。河道铺设街舞管道，两岸进行绿化及景观建设，改善周边居住环境。206国道综合治理工程：206国道综合治理工程，全长25公里，两侧铺设排水管网，调土整型，高标准绿化，绿化带宽15米，配套安装路灯和路沿石，打造景观绿色长廊。,SWOT分析,通过项目swot分析，项目为优质的潜力地块，地块价值巨大。,S（优势）分析：1、地块规整，规模大，便于规划和分期开发最大化地块价值2、地段和自然水景资源优越3、地块居住核心价值巨大,w（劣势）分析：1、一期存在回迁，并且体量不少2、一期地块形状不是很规整，不利于规划的实施3、地块规模和同地段项目相比不存在优势,t（威胁）分析：1、宏观市场、政策调控的不利影响2、相同地段内同质项目的竞争3、项目分期开发衔接的影响,o（机会）分析：1、安丘房地产发展带来的巨大机会2、汶河两岸大开发带来的机会3、安丘品质地产来临带来的机会,地块初步开发构思,大盘开发理念、品质地产指导思想,大盘开发理念：1、大盘的竞争在于整体战略的方向和各分期之间的调性把握2、首期定位和整体定位，之间的辩证关系需要谨慎考虑3、首期入市，从项目资金回笼考虑和存在回迁区的问题，初步认为需要走“平民路线”，以达到快速销售回笼资金的目的4、后期相继开发，产品升级、差异化竞争和成熟社区、口碑传播，从而最大化项目价值,品质地产指导思想：1、从房地产发展规律来看，安丘房地产市场进入品质时代指日可待2、众多项目入市，庞大的供应量，激烈的竞争，需要靠“高性价比”即品质取胜3、项目为大盘，产品线必须覆盖“上中下”各个层面。在整个开发过程中，品质地产是我们需要全程贯彻的指导思想：刚需是我们需要争取的客户类之一；改善型需求即对品质居住的需求，更是我们需要重点开发的客户群；部分高端客群也是我们争取的客群。,小结,项目本体分析，是结合项目“指标、区位、资源、交通”等进行项目价值实现的途径。,小结1：项目存在回迁，因此，回迁部分的规划和项目之间的关系，是需要重点考虑的问题之一。小结2：项目地块价值的详细分析，是接下来需要重点解决的问题之一，也是制定产品规划的重要考虑因素之一。小结3：项目自身价值的实现和周边项目存在的竞合关系，是需要重点考虑的问题之一。小结4：项目一期和项目整体之间的辩证考虑，是重点考虑的问题之一。,市调回顾,安丘房地产整体市场分析,项目本体分析,项目竞争环境分析,调研报告总结,总结1经济和楼市大环境，明年前不会有起色。对于安丘这类县级市区来说，直接影响不明显，刚性需求和改善型置业需求依然很强烈，但地产开发尤其是大型项目开发也需要考虑到大环境因素在宏观