物业工程部管理资料汇总.docx

10 部门概况20 组织机构和岗位设置21组织机构图工程部经理11电工领班1综合主管1综合领班1空调领班1 维修工2电梯维修工3电梯弱电工1维修电工3强电 运行工4人电梯值班电工4电梯 2、岗位设置根据本公司实际情况岗位设置如下：21工程部经理1人22工程主管1人 2.3 专业领班3人24各专业技工17人工程部职责工程部是负责大厦房屋、设备设施的运行、修缮、维修与保养的部门。下设电气、空调、等两大运行管理系统，是大厦心脏部门。11负责大厦电力系统、空调通风系统、锅炉、给排水系统、消防水系统、弱电系统设备的运行管理、维护、保养和故障检修以及标识的安装和管理。12负责大厦、房屋、公共设施的修缮、维护工作。13负责配合甲方对大厦内所有施工、装修、装潢方案的审核，施工配合、施工监理和验收。14负责大厦设备维修，保养及房屋修缮外包服务的计划、报批，分包方案的评估及工程监理和验收。15负责客户托管空置房屋及其附属设备设施的管理，负责客户自己组织的装修装饰工程的管理和监督。16负责计量器具的校验、使用和保养。17负责大厦、全部工程设备图档、资料、台帐的建立和管理工作。18 根据实际情况和规定,确保各种设备(电梯空调和照明等)的准时开启和关闭,节能降耗.合理安排值班,(配电室,直燃机房,锅炉房.楼宇,和消防中控等).19 制定物业工程各种运行维修管理制度和表格，将各种运行和保养系统化，标注化，专业化，格式化。110 外判维修保养及施工:把重要的设备及系统的日常维修保养工作,包括零,配件的库存,都外判给合格的承包商.一方面可确保物业的重要资产得到妥善保养,使设备能畅顺运行,另一方面,可令设备的寿命得以延长. 外判维修保养及施工的设备和工程有:1. 水源热泵机组2. 电梯3. 楼宇自控系统4. 电话交换机系统和网络系统5. 消防报警系统6. 保安监控及技术防范系统7. 水处理系统及水箱，水池清洁8. 中,大型楼宇养护,翻修工程及装修改造工程;9. 电气系统10. 空调和采暖系统. 111 在项目经理的领导下,具体负责贯彻执行物业的经营方针,制定物业设备管理工作的具体目标和政策.工程部经理岗位职责：报告上级：项目经理督导下级：主管、空调，综合、电领班1、 在项目经理的领导下，负责大厦房屋修缮、公共设施、机电设备、消防设备、图纸 档案等技术管理工作。对项目经理负责。2、 负责制定工程部的各项管理制度和操作规程。3、 负责制定年度及月工作计划，报项目经理审批后组织实施。4、 合理使用大厦能源，遵守公司能耗指标，提高经济利益。5、 负责处理工程范围内发生的问题和客人对工程维修工作的投诉，并负责对重大事故组织调查分析及处理工作。6、 深入现场掌握设备运行状况，检查和监督员工操作，及时对本部门工作进行检查、指导。7、 负责外包项目的合同评审及施工方案和工程预算的审核，负责合同的签定，并组织工程的监理和验收工作。8、 负责对材料、备件、工具、仪器仪表及设备申购的审核，并报项目经理批准。9、 负责制定本部门培训考核计划，并组织落实实施。10负责协调物业各部门关系及对外关系,(供电局, 电话局,自来水公司,劳动局)在接触中要处处以公司利益为重,维护和提高公司在社会上的良好形象.11负责部门全体员工的考评、调职、调动及奖金审核工作。12负责完成上级交办的其它工作。技能要求：具备相当丰富的工程管理专业知识,责任心强,善于沟通,并能协调各部门的关系,具 有相当的组织管理能力.具有中级工程师技术职称或同等职称.,能阅读一般的英文工程技术资料.工 电气领班：报告上级：工程部经理督导下级：电气员工岗位职责：1、 组织班组员工按时完成工程经理下达的各项任务，并协同其它班组完成规模较大的维修工作、应急和日常维修任务。监督维修人员在操作工程中严格执行操作规程。2、 负责制定月度、季度、年度维修保养计划和备品备件计划及专业工作方案，并安排班组人员实施。在实施过程中，做好全面记录，以做设备的归档资料。3、 认真执行巡检制度，实行走动管理，随时掌握设备和员工状况。4、 深入了解员工的思想状态，及时纠正不良倾向，努力达到大厦要求的各项标准。5、 全面负责物业的变配电室的运行和管理，以及电力系统，电梯系统，照明系统的运行，维修和保养，确保电力系统正常运行。6、 检查供电系统的运行状况，控制状态，审阅运行记录，分析运行数据，发现异常立即处理，并及时上报工程经理，同时提供节能运行方案，交工程师经理审定后组织实施。7、 认真检查所属系统的巡视检查记录，分析故障现象，发现问题及时处理，并向工程经理报告。8、 根据设备的要求和使用情况，按照维修保养制度的规定，提出对电力设备系统维护保养的计划，上报工程经理审定，并负责组织实施。.9、 要求值班人员每天祥尽记录系统设备在运行过程中的工作状态。10、 熟悉和掌握所有设备的性能，当设备的性能出现故障时，要及时组织人员抢修，以最短的时间恢复其正常运行。11、 贯彻执行物业公司和工程部制定的各项规章制度,操作规程,运行规程等,督促检查下属技工严格执行操作规程,运行规程等，并起到模范带头作用。12、 负责完成上级交办的其它工作。技能要求：1、 熟练掌握电气运行及维修的基本理论和实际操作，熟悉电话通讯系统、消防报警系统、保安监控系统。2、 具有一定的人员管理和组织能力。3、 对电气运行中发生的故障及存在的问题，能较迅速、准确地做出判断并安排组织有关人员进行处理。4、 对电气各种运行设备的更新改造能做到心中有数，并能及时做出重大维修保养计划及备件购进计划。5、 了解员工思想状况及技术水平，合理使用每名员工，使每名员工都能发挥其最大的能量。值班电工报告上级：电气领班岗位职责：1、 严格遵守大厦的各项规章制度，按员工行为规范进行工作。2、 严格遵守操作规程，做好配电室防水，防火，防小动物及防尘的措施，保证变配电设备的正常运行。3、 能胜任大厦变配电设备的安全运行和维修保养工作，能保质、保量、正确地完成配电室的调度命令，正确地填写倒闸操作票。4、 有较强的技术维修能力和故障判断能力，熟悉并掌握多种维修技术，完成多种维修工作。5、 严格按操作规程进行工作，保证人身安全和设备安全。6、 严格执行工程部的值班制度和交接班制度，保持设备和场地清洁，确保在岗时不出任何问题。7、 严格执行巡检制度，按时检查设备情况并做好值班记录，保证大厦正常供电，用电。8、 每班认真核对值班记录，清点安全用品和工具。9、 正确处理发生的异常情况，发现隐患及时向上级汇报。10.负责完成上级交办的其它工作。技能要求：1. 工作认真负责，踏实肯干的工作精神和作风，2. 有高压电工操作证，3. 具有3年以上的变配电室运行或电气维修经验。维修电工直接上级：电气领班岗位职责：1、 能自觉遵守项目部的各项规章制度，按员工行为规范进行工作。2、 有较强的技术维修能力，掌握多种维修技术，能保质、保量得完成工程部的多种维修工作。3、 严格按照电气安全操作规程进行维修，维修时保证安全的组织措施和技术措施，保证人身安全和设备安全。4、 维修设备后，要认真及时作好维修记录，并配合进行设备修理后验收工作。5、 严格执行巡检规程，按时检查设备情况并做好记录，保证大厦正常用电。6、 每日认真核对日报记录，清点用具。7、 正确处理发生的异常情况，发现隐患及时向上级汇报。8、 负责完成上级交办的其它工作。技能要求：1.25岁以上,身体健康，工作踏实肯干，2.具有团结协作的精神。. 3.具有技校以上学历。 4.有高、低压电工操作证，具有一定的电气运行、维修经验。弱电员工岗位职责：报告上级：电气领班督导下级：无岗位职责：1、 认真贯彻执行电气主管下达的各项工作任务，严格遵守大厦各种规章制度。2、 负责公司电梯，弱电机房，楼宇自控，网络，电话等设备的管理，巡视，检查弱电设备运行情况和设备外判商的维护服务质量。3、 服从主管的安排，依据维修保养制度的内容，对所属弱电系统进行维修保养，保质按量完成工作任务。并达到质量要求。4、 发生故障时，应保持头脑冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班共同排除故障，完成后填写事故报表，交上级主管审阅。5、 接到维修通知后应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后作好记录，并尽快回到值班地点。6、 管好本班组的工具,仪表,使之经常处于良好的及准确的状态.。7、 严格执行物业工程部制定的各项规章制度，确保人身和设备安全，确保弱电系统的正常运行。8、 严格按照本专业的各种规程、制度办事，杜绝人身及设备事故的发生。9、 负责完成上级交办的其它工作。技能要求：1.工作快捷，反应灵敏。人际关系融洽，善于沟通上下级和协调各部门的人际关系。2.30岁以上,身体健康.，情绪稳定。3,具有弱电中等专业以上学历或同等学历，具有弱电资格证书。4.有5年以上物业设备维修工作经验,掌握所管弱电系统设备性能，配置 具有工程部弱电专项故障处理的能力。空调、给排水综合主管直接上级：工程部经理直接下级：空调领班、综合领班岗位职责：1、 组织两领班按时完成工程经理下达的维修任务及日常专业方面工作，协同其它班组完成规模较大的维修工作、应急和日常维修任务。监督维修员工在操作过程中严格按照操作规程、规范执行。2、 负责部门本专业月度、季度、年度维修保养计划和备品备件计划，并安排班组人员实施。在实施过程中，做好全面记录，以作设备的归档资料。3、 负责物业水源热泵设备,空调采暖,送,排风系统设备,锅炉设备,软化系统,热水系统,给水,排水系统,雨水,污水系统,天燃气系统的维修保养,确保所属系统的正常运行.4、 认真检查所属系统的运行记录,分析运行数据,提供节能运行方案,交工程经理审定后实施.5、 认真检查所属系统的巡视检查记录,分析故障现象 ,发现问题及时处理,并向工程经理汇报.6、 严格执行物业公司和工程部制定的各项规章制度,操作规程,运行规程等,并起模范带头作用.确保设备及员工不发生安全事故.7、 设备系统出现紧急故障时,要及时组织人力,物力抢修,争取在最短的时间内恢复正常运行.8、 要求值班人员每天详细记录设备系统在运行过程中的工作状态.9、 根据设备的要求和使用情况,提出对所属系统设备的维修保养的计划安排, 报工程经理审批后组织实施.11 组织本专业员工进行专业技术培训，开展合理化建议和技术革新，不断提高全体员工专业技能。12.负责完成上级交办的其它工作。技能要求：1、 熟练掌握供暖、空调、给排水设备基本理论及实际操作，熟悉设备的运行情况。2、 具有一定的人员管理和组织能力。3、 对本系统设备发生的故障及存在的问题，能较迅速、准确地做出判断并安排组织有关人员进行处理。4、 对本系统各种运行设备的更新改造能做到心中有数，并能及时作出重大维修保养计划及备件购进计划。5、 了解员工思想状况及技术水平，合理使用每名员工，使每名员工都能发挥其最大能量。空调领班直接上级：综合主管直接下级：员工岗位职责：1.认真贯彻执行上级主管下达的各项工作任务，严格遵守项目部各种规章制度。2服从上级领导对本班人员的管理，负责分配班组员工的各项工作，正确，安全 负责锅炉，空调及送排风设备的运行，维修和保养工作。3根据主管下达的任务，完成维修保养内容，并将维修保养情况汇报主管。4.严格按照本专业的各种规程、制度办事，检查和审阅设备的运行，维修及保养内容。杜绝人身及设备事故的发生。5. 严格执行巡视检查制度，做好值班记录，检查本班次巡视记录内容，发现异常，及时采取措施，防止小隐患酿成大故障。6. 按照维修保养制度的要求及上级主管的安排，带领下属员工高标准，高质量的完成维修计划，完成当天的工作。7. 严格执行物业工程部制定的各项规章制度,操作规程,运行规程等,并起模范带头作用.督促检查下属技工严格执行操作规程,确保设备及人员不发生安全事故.8.值班期间如发生紧急事件，必须立即组织下属员工抢修，如本班人员无力修复时，必须采取应急处理措施，以免事态扩大，并立即上报主管和工程经理。9.掌握每天维修进程，保证物业各部门维修需要。重要问题及时报告工程经理并提出解决方法。10培训下属并督促检查下属的工作，监管下属的工作操守和工作环境，遇有特别事件立即汇报。11.建立并管理好技术档案，做好维修保养和零配件更换记录。12.管理好、使用好本班负责范围的设备，使设备处于完好的技术状态，优质、高效、低耗、安全运行。13. 负责制定月度、季度、年度班组的维修保养计划和备品备件计划，并安排班组人员实施。在实施过程中，做好全面记录，以作设备的归档资料。14.兼任班组材料、工具管理员，管好用好各种备品备件和工具，使帐物相符，提出备品备件采购要求。15.关心本班组员工的思想、学习、生活情况。16. 负责完成上级交办的其它工作。暖通、空调员工：直接上级：空调、综合领班：岗位职责：1、 严格遵守大厦的各项规章制度，按员工行为规范进行工作。2、 能胜任科技财富中心通讯设备的维修保养技术工作，熟悉消防报警系统、保安监控系统，能保质、保量、高效地完成部门主管分配的维修保养工作。3、 有较强的技术维修能力，熟悉并掌握多种维修技术，完成多种维修工作，达到大厦对维修人员一专多能的要求。4、 严格按操作规程，保证人身安全和设备安全。5、 维修设备后，要认真及时作好维修记录，并配合进行设备修理后验收工作。6、 严格执行巡检规程，按时检查设备情况，正确写好运行记录，保证通讯设备、消防报警系统正常运行。7、 严格执行交接班制度，认真填写设备运行记录及交接班记录。8、 正确处理发生的异常情况，发现隐患及时向上级汇报。9、 经常保持设备和场地清洁。技能要求：掌握供暖、空调、给排水设备的基本理论及操作。工程部员工管理规定1、 保持良好的仪容仪表，要求工服整洁，言语文明礼貌，面洁胡净。2、 严禁与客户发生冲突，避免与客户发生直接矛盾。3、 要求有团队精神，相互尊敬，相互帮助，严禁发生吵架、打架事件。4、 要求员工服从主管领导的工作分配，严禁发生延误工作或与主管争吵的事件。若有异议可向部门领导反映。5、 员工有事必须事先请假，经部门领导批准后方可休假，否则按旷工处理。6、 在维修过程中，严禁发生刁难客户，向客户索取钱财的现象。7、 严禁发生由于员工个人原因延误工作而造成不良影响或事故的事件。8、 员工之间应相互帮助、相互学习、相互取长补短、共同进步，形成良好的学习氛围。9、 要保持工程各机房、休息间、工作间的整洁。10、机房、楼层、园区巡检时要认真仔细，并做好记录，不要忽视任何隐患。11、严格遵守公司的各项规章制度。12、员工要有安全意识，将安全维修放在首位，维修时，如发现有不安全现象，要及时向主管领导提出，以避免不必要的损失。13、 高压操作必须两人进行，严禁员工带电操作，断电后再维修。14、 入室维修必须俩同去，共同完成维修任务。15、 严禁在班前、班中喝酒。工程人员入户维修须知：1、 入室维修必须俩人同去，共同完成维修任务。2、 进门前，用手指有节奏的连续敲门三下。3、 听到回声，进屋遇人先说“您好”，并说明来意。4、 在征得客户同意后，方可进行维修。进入客户家内维修时，必须穿上鞋套。5、 由于客户原因不能维修时，约好维修时间，并向主管汇报。6、 维修前，先确定在维修过程中，可能磕碰、弄脏的物品，进行妥善处理，搬移后，方可进行维修。7、 维修过程中，严禁大声说话、吸烟、喝水、随地吐痰、与客户侃谈等影响他人工作的行为。8、 在维修过程中严禁蹬蹋桌椅、柜或将随身带的工具、材料随意直接放在桌椅、柜上。若情况特殊，在征得客户同意后，采取妥善措施后，方可进行维修。9、 维修完毕后，一定要将工作现场打扫干净，并将移动过的物品恢复原状态。严禁弄脏、弄坏办公设施或公共设施。10、 最后，请客户签字确认。给排水大厦饮用水、供水管理制度一、定期对供水蓄水池设施设备进行清洁消毒。二、二次供水卫生许可证、水质化验、操作管理人员健康合格证齐全。三、每日巡检供水系统、蓄水池、设施设备运行情况。四、检查各设施设备有无跑、冒、滴、漏现象，做到及时发现，及时处理。五、定期维护保养各供水设施和设备。六、检查供水系统和设施设备周围卫生有无污染隐患。七、水泵房、供水蓄水池加锁，要专人管理，外人未经批准不得进入。大厦饮用水供水管理制度1、定期对供水蓄水池设施设备进行清洁消毒。2、二次供水卫生许可证，水质化验，操作管理人员健康合格证齐全。3、每日巡检供水系统，蓄水池，设施设备运行情况。4、检查各设施设备有无跑、冒、滴、漏现象，做到急时发现，急时处理。5、定期维护保养各供水设施和设备。6、检查供水系统的设施设备周围卫生，有无污染隐患。7、水泵房供水蓄水池加锁，要专人管理，非工作人员未经批准不得进入。高压水泵、水箱管理规定1、高压水泵、水箱为消防专用设备设施，未经许可严禁私自开启使用。2、未经有关部门许可，非工作人员一律严禁进入设备间。3、巡检、试运行时必须做好记录。4、要定期对设备设施进行维护保养，确保机房整洁，设备设施完好。水 泵 房 管 理 制 度为保证泵房内的设备设施干净整洁，特制定以下制度：1. 水泵房的设备设施，要每周清扫擦拭一次。2. 泵房内的水泵应做到表面洁净，阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象。3. 设备设施及管线表面无卫生死角，无蚊虫、无蛛网、无蟑螂、无鼠害、无异味。4. 泵房内每日进行通风换气，保证泵房内空气清新。5. 严禁无关人员进入机房内。6. 严格遵守北京市生活饮用水卫生监督管理条例的有关规定。水泵机房巡视检查内容1 运行中的水泵有无异常声音，压力是否在规定值，电压和电流是否正常。2 运行中的水泵轴封温度是否正常，有无漏水现象，运行阀门是否全部打开。3 各水泵阀门是否按规定在开关位置上，各阀门管路有无漏水现象，各稳压泵压力是否正常。4 消防、喷淋泵的阀门是否在开的位置上，各压力表读数是否在规定值以内。5 各配电柜的电压和电流是否正常，各水泵的启动开关是否在手动或自动位置。6 潜水泵是否一台自动，一台手动，自动排水是否正常，出水管阀门和单流阀是否正常，水泵运行是否有异声。7 污水坑内飘浮物的厚度，控制水泵开关手动或自动是否正常，手动排污是否正常。8 生活水箱、消防水箱的水位和水质是否正常，水箱检查口是否锁上。9 机房内各部位及设备是否清洁和干净，每班巡视检查两次，做好记录。水 箱 间 管 理 制 度为保证水箱间的卫生良好，保证饮用水符合国家有关生活饮用卫生规定，特制定以下卫生制度：1. 间的管理人员必须有卫生部门颁发的体检合格证。2. 每日对水箱间进行巡检，并做好巡检记录。3. 箱盖要密封加锁，钥匙由专人管理。4. 水箱间内消毒设备运行正常，管道阀门要完好，表面无灰尘无污染。5. 每半月进行水质检查，要求目测无异物、无异味。每半年由有资质专业清洗公司对水箱进行消毒清洗。6. 箱间应做到无卫生死角，无蚊虫、无蛛网、无蟑螂、无鼠害、无异味。7. 箱间每日进行通风换气，保证室内空气清新。8. 严格遵守北京市生活饮用水卫生监督管理条例供水卫生要求的各项制度。冷水机组交接班制度1、交班人员应在下班前打扫值班室，清洁设备，并做好各项准备工作。2、接班人员要提前15分钟到达岗位，穿好工装、工鞋。3、接班人员必须认真查阅上一班的运行记录和值班记录，并听取上一班人员口述的设备运行时发生的特殊情况（如事故或检修）。4、交接班人员必须到设备现场巡视，查看设备是否有缺陷，由双方共同认可。5、接班人员没有来时，当班人员不能下岗。6、接班人员，接班前严禁喝酒。空调机房巡视检查内容1 检查冷水机组各项设定值是否正确。2 检查各进出管阀门是否在规定的开关位置。3 检查各冷冻、冷却、软化补水泵进出水阀是否在规定的开关位置。4 检查集水器压力、温度、各阀门是否在规定的开关位置，冬季检查采暖供回水压力和温度。5 检查各配电柜上的电压和电流是否正常。6 冷水机组在运行时检查各项设定值及冷冻、冷却供回水的实际压力和温度，各供回水的压差和温差。7 检查运行中的冷水机组有无异常声音。8 检查机组周围和水泵周围及其它地方卫生是否清洁，各设备表面是否干净。9 软化补水箱水位是否正常，控制开关是否在“自动”位置。冷水机组操作注意事项一、机前的检查事项1、查主机供电电压是否正常，电压范围：380V400V。2、查油箱的油温是否正常，机组运转前必须给油加热，加热器先通电12小时（每季的第一次对润滑油进行加热）。3、查冷冻、冷却泵进出阀门是否开启，运行时先开冷冻泵，供电电压是否在正常范围（380V）。4、查主机的冷冻、冷却供回水阀是否开启。5、冷却塔的供回水阀门是否开启，查水电磁阀门是否开启，风机的电压是否正常（380V）。6、冷却塔的补水系统是否正常。7、空调系统补水是否正常。二、机后的检查事项：1、蒸发器的冷冻进出口的温度和压力。温差5度，压差0.5-1.0kg。2、冷凝器的冷却水进出口温度和压力。温差5度，压差0.5-1.0kg。3、冷凝器的冷却水出口温度小于34度时不能开冷却塔风扇，34度36度之间开冷却塔风扇，使冷凝温度不易过低。4、蒸发器中制冷剂的蒸发压力和温度。5、冷凝器中制冷剂的冷凝压力和温度。6、主电机的电流和电压。7、润滑油系统的油压和油温。8、主机运行是否平稳，有无异常的响声。冷水机组运行测试结果（一）一、 运行方式：开2台冷水机组，2台冷冻、冷却水泵。开启：1号冷冻水泵进水压力：0.5Mpa 出水压力：0.73Mpa 水泵电流：55A2号冷冻水泵进水压力：0.5Mpa 出水压力：0.74Mpa 水泵电流：57A1号冷水机组冷冻水进水压力：0.7Mpa 出水压力：0.65Mpa 进出水压差：0.5公斤2号冷水机组冷冻水进水压力：0.72Mpa 出水压力：0.64Mpa 进出水压差：0.8公斤早7：10开2台机组，在此运行状态下一个半小时后，冷冻出水温度达7，按照机组要求不能长时间低负荷运行，故关2号机组、1号机组继续运行，运行半小时冷冻水出水温度回升至10.8。1号冷水机组从早7：1016：30运行出水温度，最低9.6。二、 测试风机盘管出风温度和室内温度（部分房间），在冷冻水出水711之间测温。十三层 1320房：出风温度：16 室内温度：21.5咖啡厅：出风温度：16.5 室内温度：23大会议厅：出风温度：16.7 室内温度：21.71306房：出风温度：16.3 室内温度：221310房：出风温度：19.2 室内温度：24 九层 931房：出风温度：16.7 室内温度：21.7933房：出风温度：17.3 室内温度：22.5919房：出风温度：18.5 室内温度：23.5914房：出风温度：17 室内温度：22.7906房：出风温度：18.3 室内温度：23.7 五层 524房：出风温度：17 室内温度：22.5527房：出风温度：18.1 室内温度：23.4517房：出风温度：17.5 室内温度：23501房：出风温度：17 室内温度：22.5506房：出风温度：17 室内温度：23一层 北大厅： 室内温度：22.8中厅： 室内温度：26南大厅： 室内温度：251号机组运行冷却进出水温度为：进水温度：2930范围出水温度：3435范围 外界天气温度：32 16：30运行测试结束冷水机组运行测试结果（二）一、 行方式：开1台机组，2台冷冻水泵，1台冷却水泵。开启：3号冷冻水泵进水压力：0.51Mpa 出水压力：0.74Mpa 水泵电流：58A4号冷冻水泵进水压力：0.5Mpa 出水压力：0.74Mpa 水泵电流：54A2号冷水机组冷冻水进水压力：0.72Mpa 出水压力：0.64Mpa 进出水压差：0.87公斤早8：1010：10机组运行两小时，冷冻水出水温度回升至11，2号冷水机组从早8：1016：30运行出水温度，最低10。二、 测试风机盘管出风温度和室内温度（部分房间），在冷冻水出水1011之间测温。一层 北大厅： 室内温度：23中厅： 室内温度：26.8南大厅： 室内温度：25.5十三层 1320房：出风温度：17.2 室内温度：23.2咖啡厅：出风温度：17.8 室内温度：23.2大会议厅：出风温度：17.6 室内温度：231306房：出风温度：17.5 室内温度：231310房：出风温度：19.6 室内温度：24.3十一层 1125房：出风温度：18.4 室内温度：23.51115房：出风温度：17 室内温度：231113房：出风温度：17.2 室内温度：231101房：出风温度：16.8 室内温度：22.71106房：出风温度：18.8 室内温度：23.6七层 724房：出风温度：17 室内温度：22.8725房：出风温度：17 室内温度：22.7713房：出风温度：16.6 室内温度：22.3701房：出风温度：16.7 室内温度：23三层 304房：出风温度：18.3 室内温度：24325房：出风温度：18.5 室内温度：23.5324房：出风温度：18 室内温度：23317房：出风温度：18 室内温度：23.5312房：出风温度：17 室内温度：22.52号机组运行冷却进出水温度为：进水温度： 2930范围出水温度： 3435范围 外界天气温度：31 16：30运行测试结束冷水机组运行测试结果（三）一、 运行方式：开1台冷水机组，1台冷冻、冷却水泵。开启：1号冷冻水泵进水压力：0.5Mpa 出水压力：0.7Mpa 水泵电流：59A1号冷冻水泵进水压力：0.48Mpa 出水压力：0.73Mpa 水泵电流：85A1号冷水机组冷冻水进水压力：0.68Mpa 出水压力：0.63Mpa 进出水压差：0.5公斤早8：1010：10机组运行两小时，冷冻水出水温度为10，1号冷水机组从早8：1016：30运行出水温度，最低8.4。二、 测试风机盘管出风温度和室内温度（部分房间），在冷水机组冷冻水出水8.410之间测温。十三层 1320房：出风温度：16.5 室内温度：22咖啡厅：出风温度：16.7 室内温度：22大会议厅：出风温度：16.6 室内温度：22.71306房：出风温度：16.8 室内温度：22.91310房：出风温度：18.6 室内温度：23.7九层 931房：出风温度：17 室内温度：22.6933房：出风温度：17.6 室内温度：22.8919房：出风温度：18.7 室内温度：23.5914房：出风温度：16.9 室内温度：22.3906房：出风温度：18.6 室内温度：23.2五层 524房：出风温度：17.3 室内温度：22.7527房：出风温度：17.5 室内温度：22.8517房：出风温度：17.5 室内温度：23501房：出风温度：17 室内温度：22.6506房：出风温度：17 室内温度：23.2一层 北大厅： 室内温度：22.6中厅： 室内温度：25.7南大厅： 室内温度：24.61号机组运行冷却进出水温度为：进水温度：2931范围出水温度：3435范围 外界天气温度：31 16：30运行测试结束冷水机组运行测试结果（四）一、 运行方式：开1台冷水机组，1台冷冻、冷却水泵。开启：4号冷冻水泵进水压力：0.51Mpa 出水压力：0.72Mpa 水泵电流：58A4号冷冻水泵进水压力：0.48Mpa 出水压力：0.72Mpa 水泵电流：78A2号冷水机组冷冻水进水压力：0.7Mpa 出水压力：0.62Mpa 进出水压差：0.8公斤早8：1010：10机组运行两小时，冷冻水出水温度为11.5，2号冷水机组从早8：0016：30运行出水温度，最低9.8。二、 风机盘管出风温度和室内温度（部分房间）。十三层 1320房：出风温度：17.2 室内温度：22.8咖啡厅：出风温度：17.7 室内温度：23大会议厅：出风温度：17.6 室内温度：231306房：出风温度：17.5 室内温度：23.31310房：出风温度：19.5 室内温度：24十一层 1125房：出风温度：18.8 室内温度：231115房：出风温度：18 室内温度：22.81113房：出风温度：17.8 室内温度：22.81101房：出风温度：17.5 室内温度：22.61106房：出风温度：18.8 室内温度：23.4七层 724房：出风温度：17.8 室内温度：22.7725房：出风温度：17.6 室内温度：22.6713房：出风温度：17 室内温度：22.3701房：出风温度：17.2 室内温度：22.5706房：出风温度：17.8 室内温度：23三层 304房：出风温度：18 室内温度：23.8325房：出风温度：18.3 室内温度：23.5324房：出风温度：18 室内温度：23.2317房：出风温度：18 室内温度：23.5312房：出风温度：17.6 室内温度：23.2一层 北大厅： 室内温度：22.5中厅： 室内温度：26南大厅： 室内温度：252号机组运行冷却进出水温度为：进水温度：2931范围出水温度：3335范围 外界天气温度：31 16：30运行测试结束设备保养事项一、各种水泵的保养，须一年两次。1、立式循环水泵轴承加润滑油。2、检查各压力表是否回“0”，一年一次验表。3、各种轮式蝶阀传动齿轮加黄油。4、消防水泵定期与中控室配合运行测试一年两次。二、大厦各层新风机的保养1、叶轮传动轴加润滑油，一年两次。2、传动皮带须一年更换一次，时坏时换。3、新风机表冷器须一季度清洗一次。4、保持设备的清洁，每周一次统一清理打扫。值班管理规定1、值班人员应穿戴整齐，确保值班室、设备间整洁。2、值班人员在值班期间认真如实填写相应记录表。3、当班期间严禁喝酒、脱岗、会客。4、接班人员未来时，值班人员不能下岗。5、当班人员应确保值班电话畅通，严禁打电话聊天。6、未经上级领导允许，严禁外人进入机房。科技财富中心机房安全管理制度1、 机房值班人员，必须具有高度的责任心，按规定时间检查巡视机房设备运行状况，并做好记录。2、 机房值班人员不得擅自离岗，离开工作岗位需向主管或经理请假，安排好其它人员替岗。3、 值班人员之间换班需通过专业主管或经理批准，不得私自换班。4、 值班人必须填写值班日志，说明本班次设备的运行情况和特殊事项。5、 机房值班人员实行严格的交接班制度，无关人员不得进入，因工作需要进入机房的人员必须登记。6、 机房的各项设备操作要严格按照操作规定进行，紧急情况下操作必须做好详细记录。7、 值班人员不得拒绝加班要求，事后主管或经理可安排调休 或补薪。8、 机房内动用明火做业时，要先开动火证，严格遵守动火安全管理制度。9、 严禁将易燃易爆等危险物品带入机房，因工作需要用完后立即带出机房。10、机房设备及系统运行存在安全问题，值班人员有权紧急停机，事后及时处理及时报告，做详细记录。11、机房内严禁存放无关物品，保证机房内卫生环境良好，各种器械摆放有序。12、机房钥匙值班员不得借用他人，如钥匙丢失立即报告，其他人员因工作需要使用钥匙时，由主管或经理批准，用完立即归还。配电室变（配）电站电气安全工作规程11变（配）电站的值班人员，必须熟悉电站电气设备的性能及运行方式，熟练掌握操作技术，必须经常学习供电局的三本规程，做好安全供电工作。12值班电工应认真负责地巡视高低压供配电设备，认真填写运行记录，若发现异常情况应迅速报告，在发生严重威胁设备及人身安全的紧急情况下，应立即断开设备的电源，但事后必须报告上一级，将情况详细记入值班记录。13不论高压设备带电与否，值班人员不应单独触及供（配）设备，牢记人体与带电导体间的最小安全距离：1KV以下 0.1M10KV 0.7M14倒闸操作应由二人进行，并在操作前，按照操作票的顺序在模拟板上进行核对性操作。15在变（配）电所进行停电检修或安装工作时，值班电工应负责完成；停电验电，连接好接地装置，挂标示牌等安全技术措施和必要的组织措施。16高压设备发生接地故障时，人体距接地点安全距离应大于四米。17严格门卫制度，与变电室无关人员严禁入内，外单位及参观人员必须经电气负责人批准，值班人员有权制止与变电工作无关人员进入变电室；值班电工巡视时应随时将门关好。18低压掉闸经检查无异常现象，要及时送电，并应试送三次，送不上时，应停止送电，全面检查直到排除故障后，方可送电。19外部停电，应立即报告上级领导并及时做好纪录。110 发生火警时，应依照上级领导的命令，能够准确无误地切断火警现场电源。电工维修安全操作规程1、维修人员上岗工作时必须穿绝缘鞋，检查好各种安全用具。2、维修工作必须两人以上工作，工作现场需保证有安全操作空间。3、停电工作时应做好停电、验电、装设临时接地线工作，并在控制柜操作受柄上悬挂“禁止合闸，有人工作”和“已接地”标牌，必要时，装设临时遮拦。4、在将检修和故障的设备上悬挂“检修”和“有故障待修”的标牌。5、在进入工作现场前将要带入工作现场的施工工具登记工作完毕后离开现场要清点清楚，并全部带离现场。6、工作未完毕需转移时，现场要做好安全保护，防止非工作人员进入现场。7、如果施工现场复杂并有其他设备正在运行工作，应提醒施工人员出入时走专用通道，并有醒目标牌。8、高空施工时，要系好安全带，并有人在地面监护。9、工作完毕将所有人员撤离现场，拆除所有临时安全措施装置。10、安全技术人员检查施工现场和设备，确保安全，并具备安全试车条件。11、维修工作完成后，具备试车条件进行试车，且试车成功后方可投入使用。12、试车过程中要将参与人员分配合理，使在发生突发事故时能到各进其能，降低设备损失。交接班制度1、交班人员应在下班前打扫值班室，清洁设备，并做好各项准备工作。2、接班人员要提前15分钟到达岗位，穿好工装、工鞋。3、接班人员必须认真查阅上一班的运行记录和值班记录，并听取上一班人员口述的设备运行时发生的特殊情况（如事故或检修）。4、交接班人员必须到设备现场巡视，查看设备是否有缺陷，由双方共同认可。5、接班人员没有来时，当班人员不能下岗。6、接班人员，接班前严禁喝酒。2、配电室安全管理制度21配电室属大厦的重点要害部位，员工要严格遵守各项有关安全制度，不准擅离职守，对设备的改造情况，运行情况及注意事项，工具用具损坏情况要交接清楚，确保各种机械设备完好，运转正常。22工程技术人员应严格按照各项安全制度进行作业施工，原则上不带电作业，严格执行操作规程。大修，中修，要拉闸挂牌，二人以上安全操作，不准乱拉电线。23值班人员必须坚守岗位，对机房要做到勤巡视，勤检查，勤听，勤看。发现问题，排除隐患，并及时向上级汇报，确保安全供电。24机房应落安全责任人和消防安全责任人，对机房内一切消防，安全设备器材进保养，使之处大良好状态。25遇有重大节日活动，应提前对电器设备进行全面的检查，平时每季度对线路遥测一次，雨季前必须遥测避雷针，停电修理须事先通知有关用电单位，防止发生事故。26不得在配室内会客，接待朋友，处来参观事先争得有关部门的同意，无关从员一律不得入内。严禁存放易燃爆物品，发生问题，及时解决汇报。配电室操作规程配电室设备故障判断及停电送电、倒闸操作程序：一、配电室高压系统发生停电及跳闸时，值班人员应先判断停电及跳闸原因，是配电室内部所致，还是外部原因造成。检查操作步骤如下：1、先看进线开关及出线开关状态是“合”还是“分”；2、进线开关在“合”状态，出线开关在“分”状态，查出线开关综合保护器，及低压主进开关保护器。3、进线开关在“分”状态，查看进线开关综合保护器及进线隔离柜“高压带电显示”。4、经检查如系电站外部停电，应及时与上级电站联系询问故障原因及送电大致时间，再向部门经理及相关部门汇报。5、上级电站恢复送电后，应由电源侧顺序合闸，巡视设备电源电压正常，无异常情况后通过上级领导并做记录。6、经检查系电站内部故障导致出线开关或进行开关跳闸，综合保护器为“短路”显示，此时切勿“合闸”以免事故扩大，应及时向上级汇报。二、配电室低压主进开关及出线开关跳闸，检查操作步骤如下：1、首先检查低压主进开关保护器，如保护器为“过流”跳可以合闸。如果由于下级用电设备短路出线开关跳闸连带主进开关跳闸，这时可以甩掉故障路，合低压主进开关。把停电范围控制在最小。2、如果低压主进开关保护器为“短路”跳，而低压出线开关没有跳闸，故障点可能在电站低压系统内部，此时切勿合闸以免事故扩大/3、如果电站下级用电设备故障造成配电室低压出线开关跳闸，值班人员应迅速判断原因，对故障路可试合一次，如再次跳闸，应通知维修人员对下级负荷进行检查，故障排除后恢复供电，并做记录。三、倒闸操作程序1、倒闸操作时须认真填工作票，一人操作，一人监护，在模拟盘上演示，确认无误后方可操作开关。2、停电时先停低压侧开关挂“禁止合闸”标示牌，再停高压侧，并挂“禁止合闸”标示牌。3、合闸时先合高压侧，变压器空载运行3分钟，听变压器声音是否正常，输出电压是否正常，无异常后再合低压侧开关，巡视站内设备有无异常，做好记录。热力站交接班制度一、接班人员要提前15分钟到达岗位，交班人员做好交接班前的各项准备工作。二、接班人员必须认真查阅上一班的运行记录，听取上一班人员口述的设备运行时发生的特殊情况（如事故或检修）。三、交接班人员必须到设备现场巡视，查看设备是否有缺陷，由双方共同认可。四、交班人员要特别注意变压器的运行情况和高低压柜的供电情况。五、在岗人员禁止饮酒，交班人员不能离岗，如接班人员没来时，当班人员不能下岗。热交换站管理规定为保障科技财富中心园区内低区、高区供暖系统稳定运行，温度达标，安全运行无事故，特制定本规定：1、 热交换站工作人员必须经过培训持证上岗。2、 当班人员必须严格执行操作规定。3、 交接班时，一定要把本班问题（已解决的和末解决的）告诉下一班人员，并在记录上双方签字交接。4、 值班人员必须按时对温度、压力、水表情况、故障原因和处理办法做详细记录。5、 发现问题应及时处理，高压部分（一次）应及时与热力公司联 系；低压部分（二次）及时找维修人员处理，电力部分应及时找配电室人员处理。6、 经常与用户联系，了解室内温度情况，根据天气情况调节供暖温度。7、 在热力公司技术人员指导下，认真做好调温，调压等各项调整工作。8、 值班人员在当班时间内不得从事任何与值班无关事宜。热力交换站的起泵程序1、检查各循环泵控制箱的供电电压，电压为380V。2、检查热力公司供给的一次压力，温度。3、检查各热交换器一、二次管线的阀门是否开启。4、检查各热力站循环泵的供回水阀门是否开启。5、启动后检查热力循环泵电机电流是否在额定范围内。6、检查二次管线的压力