昆山房地产市场研究报页.doc

导 言住建部政策研究中心副主任王珏林在出席国金证券2011年中期策略会时表示，目前房地产政策没有适度放松的客观条件，但也不会出台更严厉的政策。房地产调控未达到最理想状态，未来将加大力度落实已有政策，但未有考虑出台更严厉的措施。房价在未来仍将处于“上不去，下不来”的僵持状态。除此之外，据悉，四大国有银行目前基本首套都要首付四成，利率上浮5%-10%；二套首付六成，利率至少上浮10%以上，且因为额度吃紧，放款周期较长。随着银行贷款额度的进一步吃紧，住宅停贷现象或将进一步扩大至更多城市。伴随着“金三银四红五”传统销售旺季的离去，夏季传统销售淡季来临，在限贷与加息的多重政策作用下，与2010年昆山楼市的“红火”相比，2011年上半年的昆山楼市要平稳许多。 2011年1-6月昆山楼市全市共实现成交12806套，与2010年上半年同期相比减少了4991套，减幅为28.04%。其中，昆山楼市6月份总成交约2561套，较5月份的2618套减少57套，环比下跌2%，幅度较小，动荡不大。楼市5月不火，6月不红，商品房市场逐渐平稳。目 录一、房地产宏观市场研究11、经济环境12、政策动态23、政策解读6二、昆山房地产市场研究81、市场综述82、土地市场93、商品房市场124、昆山房地产市场小结17三、板块市场分析171、千灯板块17（1）千灯土地市场17（2）千灯住宅市场18（3）千灯市场动态19（4）千灯板块房产市场小结192、张浦板块19（1）张浦土地市场19（2）张浦住宅市场19（3）张浦别墅市场动态20（4）张浦板块房产市场小结203、阳澄湖板块21（1）阳澄湖土地市场21（2）阳澄湖别墅市场21（3）阳澄湖板块别墅市场动态22（4）阳澄湖板块别墅市场小结22四、盘桓观点23一、房地产宏观市场研究1、经济环境 2011年6月宏观经济指标数据 工业生产平稳增长，企业效益继续增加上半年，全国规模以上工业增加值同比增长14.3%。分登记注册类型看，国有及国有控股企业同比增长10.7%；集体企业增长9.6%；股份制企业增长16.1%；外商及港澳台投资企业增长11.1%。分轻重工业看，重工业同比增长14.7%，轻工业增长13.1%。分行业看，39个大类行业均实现增长。分地区看，东部地区同比增长12.4%，中部地区增长17.8%，西部地区增长17.3%。上半年，规模以上工业企业产销率达到97.8%，比上年同期提高0.1个百分点。6月份，规模以上工业增加值同比增长15.1%，环比增长1.48%。固定资产投资保持较快增长上半年，固定资产投资（不含农户）124567亿元，同比增长25.6%。其中，国有及国有控股投资43050亿元，增长14.6%。分产业看，第一产业投资同比增长20.6%，第二产业投资增长27.1%，第三产业投资增长24.7%。分地区看，东部地区投资同比增长22.6%，中部地区增长31.0%，西部地区增长29.2%。从环比看，6月份固定资产投资（不含农户）下降1.04%。房地产投资增速较快上半年，全国房地产开发投资26250亿元，同比增长32.9%。其中，住宅投资18641亿元，增长36.1%。全国商品房销售面积44419万平方米，同比增长12.9%。其中，住宅销售面积增长12.1%。上半年，房地产开发企业本年资金来源40991亿元，同比增长21.6%。6月份，全国房地产开发景气指数为101.75。市场销售稳定增长，汽车、房地产相关商品销售放缓上半年，社会消费品零售总额85833亿元，同比增长16.8%。其中，限额以上企业（单位）消费品零售额39034亿元，增长23.7%。按经营单位所在地分，城镇消费品零售额74450亿元，同比增长16.9%；乡村消费品零售额11383亿元，增长16.2%。按消费形态分，餐饮收入9579亿元，同比增长16.2%；商品零售76254亿元，增长16.9%。在商品零售中，限额以上企业（单位）商品零售额36108亿元，同比增长24.2%。其中，汽车类增长15.0%，增速比上年同期回落22.1个百分点；家具类增长30.0%，回落8.5个百分点；家用电器和音像器材类增长21.5%，回落7.3个百分点。6月份，社会消费品零售总额同比增长17.7%，环比增长1.38%。居民消费价格持续上涨6月份，全国居民消费价格总水平同比上涨6.4%。其中，城市上涨6.2%，农村上涨7.0%；食品价格上涨14.4%，非食品价格上涨3.0%；消费品价格上涨7.4%，服务项目价格上涨4.0%。全国居民消费价格总水平环比上涨0.3%。其中，城市上涨0.2%，农村上涨0.4%；食品价格上涨0.9%，非食品价格持平；消费品价格上涨0.4%，服务项目价格持平。6月份货币信贷增速反弹中国人民银行12日发布2011年上半年金融统计数据报告显示，6月份我国新增人民币贷款6339亿元，同比多增207亿元。6月末广义货币（M2）余额78.08万亿元，同比增长15.9%，较5月末增速下降的趋势有所回升。同时，6月末国家外汇储备余额同比增长30.3%。较过去几个月，6月份我国货币和信贷增速均出现反弹，除了季末翘尾因素外，也凸显出当前信贷趋紧态势有所放缓的迹象。6月份货币信贷增长情况与3月份有相似之处，主因应是商业银行季末冲点所致。另外，进入6月份以后，国内外经济形势的不确定性有所增加，数据一定程度上体现出前期趋紧的货币政策出现放松的迹象。城乡居民收入稳定增长，农村居民收入增长较快上半年，城镇居民家庭人均总收入12076元。其中，城镇居民人均可支配收入11041元，同比增长13.2%，扣除价格因素，实际增长7.6%。在城镇居民家庭人均总收入中，工资性收入同比名义增长11.5%，转移性收入增长9.9%，经营净收入增长31.2%，财产性收入增长20.4%。农村居民人均现金收入3706元，同比增长20.4%，扣除价格因素，实际增长13.7%。其中，工资性收入同比名义增长20.1%，家庭经营收入增长21.0%，财产性收入增长7.5%，转移性收入增长23.2%。2、政策动态全国政策 国土部地价监控细化至县城，预警县级城市楼市泡沫国土资源部对土地市场的监控再度升格。自去年12月开始，全国105个重点城市需及时上报高价地块外，如今，这一范围已悄悄扩大到全国所有县级及以上城市。国土部向各省国土部门下发了关于严格落实异常交易地块上报制度有关问题的函，文件要求各县级国土部门对2011年以来的成交地块进行清理，对漏报地块应在6月30日前补充上报。第一财经日报 2011-6-1 住建部：房价评估机构将由被征收人选定住建部出台国有土地上房屋征收评估办法明确，今后房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。此外，办法还明确，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。北京青年报 2011-6-8 住房城乡建设部：保障房11月底前必须开工住房城乡建设部有关负责人9日表示，各地要公开保障性安居工程建设信息，11月末以前必须全面开工。新开工项目信息要逐个公开，包括：项目名称、建设地址、建设方式（集中新建、配建、改建）、建设总套数、开工时间、年度计划开工套数、年度计划竣工套数，以及建设、设计、施工和监理单位名称。竣工项目信息也要逐个公开，包括：项目名称、建设地址、建设单位、竣工套数和竣工时间。这位负责人表示，根据住房城乡建设部此前发出的关于公开城镇保障性安居工程建设信息的通知要求，年度建设计划信息，应在市、县人民政府最终确定年度建设计划后20个工作日内公开。通知下发之前已确定的，应在通知下发后20个工作日内公开。北京晨报 2011-6-10 央行20日起上调存款准备金率0.5% 达21.5%中国人民银行决定，从2011年6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行今年第六次上调存款准备金率,也是去年以来第12次上调,这将使大型金融机构存款准备金率达到21.5%的历史高位.而自去年10月以来,央行并已连续四次加息。燕赵都市网 2011-6-14 住建部：不会出台更严厉房地产调控措施6月15日，住建部政策研究中心副主任王珏林在出席国金证券2011年中期策略会时表示，目前房地产政策没有适度放松的客观条件，但也不会出台更严厉的政策。他表示，房地产调控未达到最理想状态，未来将加大力度落实已有政策，但未有考虑出台更严厉的措施。他表示，房价在未来仍将处于“上不去，下不来”的僵持状态。此外，他还指出，加强保障房建设仍将是未来调控重点工作之一。住建部将持续追踪并且保证分配公平。另外，为稳定房价，目前保障房与商品房用地供应均同比增长，保障房用地的供应，并没有令商品房用地萎缩，保障房建设并不会抑制房屋供给总量。观点房产网 2011-6-16 限购政策短期内不会取消，信贷不会放松住建部政策研究中心副主任王珏林表示，今年房地产市场可以分为观望、转暖和稳定三个阶段，目前楼市处于第二个阶段。楼市调控政策仍然处于全面贯彻落实到位的过程，限购政策短期内不会取消。中国证券报 2011-6-27 征地补偿或提高 保障房用地应保尽保根据国土资源“十二五”规划纲要，未来五年，中国要确保耕地面积不减少、质量有提高。耕地保有量保持在18.18亿亩，基本农田不低于15.6亿亩，土地整治总面积4亿亩以上，补充耕地2400万亩。同时，民生用地供将应优先保障，3600万套保障性住房用地应保尽保。对于社会关注的征地问题，纲要表示，“十二五”期间我国的征地制度要不断完善，征地范围逐步缩小，征地程序严格执行，补偿标准逐步提高，做到被征地农民生活水平不降低和长远生计有保障。今年国土资源管理将重点抓几项工作，首先将建立差别化供地政策。积极探索不同区域、不同产业差别化用地政策。同时，今年国土部还将加强和改善房地产用地调控。确保保障性住房、棚户区改造和自住性中小套型商品房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，确保1000万套保障性住房用地供应。新京报 2011-6-27 我国重大征地项目 在合法基础上进行社会风险评估据悉，作为我国国土资源管理加强依法行政的重要内容，今后涉及人民群众切身利益的征地、开矿等重大项目，要在合法性评估的基础上进行社会风险评估。今后重大征地项目、矿山开发项目、影响周边关系比较复杂的项目，在合法性评估基础上也要进行社会风险评估。凡涉及人民群众切身利益，影响面广，容易引起社会问题的国土资源重大项目，重大改革措施，重大资金使用，重大政策文件出台等决策事项都要进行合理性、可行性和安全性评估，确保经济发展成果和社会管理效果的“双赢”。姑苏晚报 2011-6-28 发改委：企业可发行债券融资建保障房我国保障房建设将拓宽资金来源。昨天记者从国家发改委了解到，为引导更多社会资金参与保障性住房建设，如期完成“十二五”时期建设3600万套保障性住房的任务，国家发改委发布通知，支持符合条件的地方政府投融资平台公司和其他企业，通过发行企业债券进行保障性住房项目融资。大江网 2011-6-29 我国个税起征点将从现行的2000元提高到3500元6月30日下午，十一届全国人大常委会第二十一次会议表决通过了全国人大常委会关于修改个人所得税法的决定。根据决定，个税起征点从9月1日起，将从现行的2000元提高到3500元，一级税率从5%降到3%。观点地产网 2011-6-30地方政策 常州一银行首套房贷提至五成，四家银行停贷二套房据调查显示，常州各大银行的房贷情况已经发生明显变化。对于首套房，农业银行首付提至50%，利率同期上浮20%；浦发银行停贷；中国银行与中信银行近期将有上浮措施。另外，其他各家银行首套房依然执行首付30%+基准利率，但是中国银行与中信银行分别表示近期将会有调动政策，正在等通知。对于二套房，常州已经出现几家银行不对二套房放贷，农业银行与工商银行明确不放贷，而江苏银行与浦发银行则还要视情况而定，但是基本也不放贷。另外，中国银行已经将二套房放贷利率上浮15%，其他各家银行还没有进行调整。即使可以贷款，放款时间也不确定。搜房网 2011-6-01 6月1日起，北京商业、办公类项目不得设计成住宅的格局，LOFT已于去年停批6月1日起，商业、办公类项目将不得设计成住宅的格局，不能设立单独的卫生间，开发商自己打隔断出售的商铺，将无法办理房产证。北京市住建委会同市发改委、市规划委、市商务委及市国土局联合出台关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知，商业、办公类项目应采取公共走廊、公共卫生间布局，不得采用单元式或者住宅套型式设计，对“商改住”痛下杀手锏。业内人士称，这意味着商业用房改住宅，包括目前市场上大热的LOFT项目将被全面叫停。财经信息网 2011-6 苏州或出台地下空间管理新规填补停车位管理空白为了初步统筹地下、地上空间建设用地使用权管理，苏州市正在组织起草关于地下（地上）空间建设用地使用权利用和登记的暂行办法。这个暂行办法草案经过论证后如果定稿并出台，今后苏州市地下、地上空间建设用地使用权可以界限审批和土地登记。苏州日报 2011-6-21 上海推进住宅产业化试点2011-2013年，上海将进入住宅产业化的试点推进期。6月27日，上海市政府网站发布市政府办公厅转发市建设交通委等关于推进住宅产业化若干意见。意见提出，在科学研究的基础上，制定上海市住宅产业化发展规划。先在局部进行装配式住宅生产方式试点，时机成熟后在一定区域内推广。意见特别提到，“结合商品住房和保障性住房等不同类型住房的具体要求，针对不同结构形式，分类推进住宅产业化。政府推动的大型居住社区和保障性住房要率先采用装配式住宅”，“着力推进住宅全装修。对住宅产业化商品住房、公共租赁住房和廉租住房项目，应实施住宅全装修，鼓励其他保障性住房实施住宅全装修。”上海市政府网站 2011-6-27 上海集体户口满7年可申请经适房今后，拥有集体户口的新上海人，其户籍年限累计相加满7年，即符合申请上海经适房的户籍要求，无需满足户口在申请所在区年限满5年的规定。上海市房管局住房保障处处长李东昨日表示，为有效扩大政策覆盖面，除执行新的申请准入标准以外，市政府有关部门梳理了第一批申请审核中市民集中反映的一些问题，进一步完善了相关实施细则。对于空挂户口、集体户口、动迁家庭等特殊群体申请经适房，根据各自情况，进一步修改了具体操作细则，计划在第二批申请供应工作中施行。东方早报 2011-6-293、政策解读1）重点政策解读 个税起征点提高个税免征额经全国人大二审通过后，最终决定由现在的2000元提高到3500元，这样，月薪2000元-3500元的人群将不需要再缴税。但对于工资收入低于3500元的这部分购房者而言，将拿不到纳税证明，此个税的调整，在购房上对外地户籍的影响将更大，各地限购政策中大多提出，或者提供纳税证明或者提供一定年限的社保证明，对外地户籍者而言，有相当数量的人群没有社保证明，仅能通过纳税证明购房，在现阶段，收入低于3500元又无社保证明的低收入购房者而言，将影响其购房计划。政府应放宽限购令起征点提高后，本来是一种货币放松政策，但因为有限购令的存在，一部分想买房但收入又达不到3500元的人，就因此而受到很大的影响，这也将对房地产市场产生比较大的影响。很多收入在3500元以下的购房者，部分将因无法提供收入证明而无法买房，因此限购令政策要适时进行调整。部分业内专家认为，政策不是铁板一块，更应该人性化，对于员工要买房，可以持由企业提供的企业营业执照、单位证明等，而不必一定要出具个人纳税证明；私营企业主买房可以提供营业执照和个人身份证，这样就可以减少因无法提供纳税证明而无法买房的情况发生。 国土部地价监控细化至县城，预警县级城市楼市泡沫国土资源部对土地市场的监控再度升格。自去年12月份开始，全国105个重点城市需要及时上报高价地块外，如今，这一范围已悄悄扩大到全国所有县级及以上城市。异常交易地块上报范围的扩大，意味着国土部将直接监测各县级城市的地价变动情况，以便及时为三四线城市房地产价格波动作出预警。除了加强地价监控，为了应对三四线城市房价上涨的苗头，决策层已经开始考虑，在部分大型热点城市周边的四线城市，有选择地实施限购，以避免因一、二、三线城市普遍限购导致投资性资本向四线城市转移，进而形成新的房价上涨动力。今年年初的“国八条”规定，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。这也说明，限购政策并非只在一线城市执行，凡是符合规定的地方，理应都出台限购政策。 发改委：企业可发行债券融资建保障房据住建部数据，2011年度建设保障房投资需要1.3万亿到1.4万亿元，其中中央、省级和市县政府承担5000多亿元，剩余的8000多亿元要通过社会机构投入和被保障对象以及所在企业筹集。资金缺口大直接制约了保障房建设的进度和力度。截至5月底，今年中国1000万套保障房的建设任务实际开工率为34%，其中，70%城市的开工率不足30%。发行企业债券吸引更多社会资金，解资金短缺之燃眉之急。但发行债券建保障房同样需要防范三种风险：一要防范债券募集资金被挪用的风险。由于地方政府缺乏保障房建设的外部监督制约和内部强大驱动力，许多本应当用于保障房建设的资金被地方政府用于“更重要”的地方和项目的现象十分普遍，所募集资金被挪用的风险非常大。若没有在这方面做出妥善而周密的安排，所募集的保障房建设资金很有可能被挪用，从而使政策意图落空。二要防范地方债务规模进一步扩大的风险。当前，地方债务的压力已经比较大。2010年度审计报告显示，截至2010年底，除54个县级政府没有政府性债务外，全国省、市、县三级地方政府性债务余额共计107174.91亿元。十万多亿的地方债务像一把悬在头顶上的利剑，威胁着经济社会发展的安全，已经成为中国经济中的一块顽疾。现在地方投融资平台为保障房开闸，等于变相替地方投融资平台打开了另一道闸门，会不会导致各地一拥而上，使地方债务的规模进一步剧增则需进一步考虑。三要防范债券融资无法还本付息的风险。保障房建设公益性强、赚钱效应少，平均收益率只有3%。发行企业债，吸引社会资金，说到底就是向老百姓借钱建房。面对5%-6%的通胀率，保障房债券融资的收益是不是能够还本付息，这是个必须要考虑的问题。如果由于保障房债券融资的利息成本较高，从而提高保障房终端的销售价格，等于是把债券融资的成本又转移到消费者身上，显失公平。2）未来调控政策预测 未来将加大力度落实已有政策由住建部政策研究中心副主任王珏林在出席国金证券2011年中期策略会时的讲话可知，目前房地产政策没有适度放松的客观条件，但也不会出台更严厉的政策。房地产调控未达到最理想状态，未来将加大力度落实已有政策，但未有考虑出台更严厉的措施。房价在未来仍将处于“上不去，下不来”的僵持状态。 住宅贷款将更加困难据悉，四大国有银行目前基本首套都要首付四成，利率上浮5%-10%；二套首付六成，利率至少上浮10%以上，且因为额度吃紧，放款周期较长。随着银行贷款额度的进一步吃紧，住宅停贷现象或将进一步扩大至更多城市。二、昆山房地产市场研究1、市场综述 土地供应：6月昆山土地供应面积再度萎缩，出现环同比的双双下跌。6月新增供应面积较5月减少527792.04，环比降幅40.7%；较去年同期水平减少497133.1，同比降幅39.2%。 土地成交：受5月土地供应增大的影响，6月昆山土地市场成交面积大幅增长。2011年6月成交总面积较5月增加647832.2，环比增幅84.3%；较去年同期增加1212621.5，同比增幅595.6%。 商品房供应：2011年6月，昆山商品房市场累计新增可售房源1530套，较5月新增房源5203套，明显降低。 6月，昆山商品房市场库存可售房源累计为52976套，较5月减少755套，较4月减少约1.4%。昆山全市商品房库存量结束连续三月的增长态势，稍有降低。 商品房成交：昆山楼市6月份总成交约2561套，较5月份的2618套减少57套，环比下跌2%，动荡不大。 商品房价格：15个热门楼盘仅3家下调，大部分房价依然坚挺 新推楼盘：5月昆山有9个楼盘推出 下月开盘：预计2011年7月将有4个纯新楼盘推出2、土地市场 6月土地供应分析指标工业商住商业办公其他总计面积（）321587.6302180.9145825.70769594.2宗数（宗）1029021单宗土地规模（）32158.76151090.516202.86036647.34面积环比变化（）-666488.2129986.98709.160-527792.0环比增幅-67.5%75.5%6.4%0-40.7%面积同比变化（）-395938.9-222515.9121321.70-497133.2同比增幅-55.2%-42.4%495.1%0-39.2%根据昆山国土资源局网公布信息，盘桓投资统计后显示，昆山土地市场2011年6月累计新增土地供应769594.2，涉及昆山全市8个（乡镇）区域共计21宗土地，平均单宗土地规模36647.34。2011年6月昆山土地供应面积再度萎缩，出现环同比的双双下跌。6月新增供应面积较5月减少527792.04，环比降幅40.7%；较去年同期水平减少497133.1，同比降幅39.2%。6月，工业用地新增供应面积出现大幅回落，新增供应面积321587.6，环同比分别减少67.5%和55.2%。尽管工业用地供应出现环同比的双下跌，但就总量看依然占据四大用途土地的首位。商住用地延续了5月的增大趋势，6月新增供应面积302180.9，环比增长75.5%，但较去年同期依然有42.2%的跌幅。6月昆山商住用地供应分别来自开发区和花桥两个区域2宗土地，在6月这两个区域均推出了超过10万方的大型地块。尤其是位于开发区城南板块的火车站南广场地块，因为其绝佳的区位和超过8000元的起拍单价，受到市场关注。6月昆山商办用地供应保持稳定，共计新增土地供应145825.7，涉及周市和陆家两个区域的共计9宗土地。供应面积环同比均出现不同程度的增长，增幅分别为6.4%和495.1%。周市区域从去年以来，一直都是昆山商办用地出让的热门区域。6月该区域又有8幅土地出让，昆山商贸城建设逐渐进入提速期。6月昆山无市政仓储等其他用地新增供应记录，5月无供应，去年同期无供应。2011年6月昆山新增土地供应区域分布情况区域工业商住商业办公其他开发区86687195305.6玉山45749周市67174.4锦溪花桥106875.3周庄千灯98731.5淀山湖6662.1巴城83758张浦陆家78651.3 6月土地成交概况2011年6月昆山总体土地成交汇总指标工业商住商业办公其他总计面积（）1212419.43084.9107494.3932241416212.6宗数（宗）3815246面积环比变化（）4934543085.987407.163889.2647832.2环比增幅68.8%-435.1%217.8%84.3%面积同比变化（）1008828.33085.9107494.3932241212621.5同比增幅495.5%-595.6%成交金额（亿元）4.270.044.300.419.02起拍均价（元/）336120025803931127.3竞得均价（元/）345.6120033223931315.2据昆山国土资源局网公布信息，盘桓投资统计后显示，6月昆山土地市场累计成交1416212.6，涉及昆山全市9个（乡镇）区域共计46宗土地。受5月土地供应增大的影响，6月昆山土地市场成交面积大幅增长。2011年6月成交总面积较5月增加647832.2，环比增幅84.3%；较去年同期增加1212621.5，同比增幅595.6%。2011年6月昆山土地出让政府所得约9.02亿元人民币，较5月增加6.09亿元。2011年6月昆山土地市场起拍均价1127.3元/，较5月增加565.3元/，较去年同期增加940.2元/。受工业用地和商业办公用地出让溢价的影响， 6月昆山土地市场整体小幅溢价，最终竞得均价为1315.2元/，较5月增加419.9元/，较去年同期增加928.2元/。平均溢价187.9元/，溢价率16.7%。2011年6月昆山工业用地共计成交1212419.4，涉及昆山全市7个（乡镇）区域共计38宗土地。成交面积较5月增加493454，环比增幅68.6%；较去年同期增加1008828.3，同比增幅495.5%。6月工业用地出让政府所得4.27亿元，较上月增加1.85亿元，较去年同期增加3.48亿元。受到部分地块出现溢价的影响，6月工业用地整体出现小幅溢价。6月昆山工业用地起拍均价336元/，竞得均价345.6元/，溢价9.6元/，整体溢价率2.9%。2011年6月昆山土地成交区域分布情况区域工业商住商业办公其他开发区408954.9341293214玉山9270433333.4周市386201.147212锦溪23750413333花桥3084.9周庄13333.3千灯10203.9淀山湖40388.8巴城33333.3张浦陆家3、商品房市场 昆山商品房库存情况分析根据盘桓统计，昆山商品房市场6月，库存可售52976套，较5月减少755套，较4月减少约1.4%。昆山全市商品房库存量结束连续三月的增长态势，稍有降低。从昆山各区域库存量比例看，开发区、花桥及玉山区域仍是昆山库存量的供应大户，三强区域的库存量占据全昆山库存量的63%，此三个区域也是昆山商品房竞争较激烈的区域。2011年6月，昆山商品房市场累计新增可售房源1530套，较5月新增房源5203套，明显降低。在单个统计周期内，昆山商品房市场仍然呈现供大于求的态势。从去年5月至今的一年时间里，昆山商品房市场有十一个月的时间呈现供大于求，进入2011年以来，昆山商品房市场连续四个月供大于求。 观望期楼市6月小跌2%昆山楼市6月份总成交约2561套，较5月份的2618套减少57套，环比下跌2%，幅度较小，动荡不大。相对于2010年六月份昆山楼市总成交的1719套，同比增加了49%。时隔一年成交量增加近五成，由此可见楼市的火热程度非同一般。2011年5月、6月成交量对比所在区域5月（套）6月（套）中心城区490471城东814813城南391357城西214220花桥270470城北439230总成交量26182561涨少跌多的情况造成整体成交下滑的局面2011年6月份的成交数据，成交环比下跌2%，其中四个区域的成交数据都成下跌趋势，两个区域成交上涨，涨少跌多的情况造成整体成交下滑的局面。6月花桥的成交量上涨幅度较大，环比上涨了74%，加上城西区域3%的微幅增长，虽然未能挽回总体下跌的局势，但是和上月基本拉平，仅仅微幅下跌了2%。造成总体下跌的根本原因是城北区域的成交量直线下滑，幅度明显，达到了47.6%；中心城区、城南的成交也是跌幅一片，分别为15%和 8.7%，城东区域成交变化不大，仅仅减少了一套。住宅公寓类：刚需楼盘抢占市场公寓楼盘成交前10名排行榜排名楼盘名称销量1外滩印象花园1632世茂东一号1493绿地21新城1424英伦尊邸995世茂蝶湖湾886常发豪郡557常发香城湾548鑫苑国际城市花园489中楠双水湾4510简界花园40从楼盘排行榜中可以看到，外滩印象花园、英伦尊邸、中楠双水湾、常发香城湾等都是中小户型为主的楼盘，绿地21新城、世茂东一号两大盘的供应量多样，其中也不乏小户型，可见，刚性需求的购房者支持着楼市的成交，不过从市场的供应量来看，这种情况或许下半年会得到改观。本月除了城西楼盘缺席住宅公寓的排行榜外，其他各个区域均有项目上榜。前三甲排行榜中，城东大盘世茂东壹号、绿地21新城毫无疑问的当选为二三名，中心城区的外滩印象花园因其推出的特价房引起市场的强烈关注，带动整个项目的销量大增，项目一鸣惊人夺得排行榜的头筹。排行榜总销量是838套，城东区域的项目占排行榜的四席，四个项目的销量为386套，占到排行榜销量的46%，其中两大盘再次凸显其威力，销量为291套，给力支撑城东成交。商业地产：小户型、低总价商铺深受追捧商业项目6月销量前10名排行榜排名项目名称区域销量1游站商业中心国际商务城2022中川大厦城东873昆山世茂广场城东824港龙喜临门家居广场城北635建伟汽配物流市场城东626第一上海商务中心国际商务城187秦峰公寓城南188财富湾商务广场城东179亚太广场二期国际商务城1110大唐商业广场城南11虽然国家频频出台的政策限制的只是住宅，把商业地产置身于政策之外，也有不少专家预测说商业地产迎来了春天。昆山的开发商们也在纷纷把目光投向商业，大家期盼着商业地产元年的到来。但是商业地产毕竟占领了昆山楼市很小一部分的份额，前十名榜单的楼盘销量仅为571套，和住宅800多套相差甚远。根据榜单来分析，昆山的商业地产销量较好的是城东、花桥、城南和城北的项目，其中城东有四个楼盘名列排行榜，花桥区域的商业楼盘占排行榜的三席。从榜单上也不难看出，小户型、低总价商铺深受置业者的追捧，销售火爆、成交遥遥领先，如花桥区域的游占、城北区域的港龙喜临门家居广场、城东区域的建伟物流汽配中心，四个项目分别居于排行榜的前五名。这说明热销的还是那些小户型、低总价项目。别墅项目破冰难，有成交量就能上榜单6月别墅项目成交排行榜排行楼盘名称销量1湖墅帕提欧172富力湾133中房紫怡花园64晴碧园55品院36福兴庄园27千灯艺墅18金湖银滩1别墅项目的排行榜被城西和城南区域的楼盘垄断，前八名销量排行榜中8个项目总成交48套，第一名湖墅帕提欧月成交17套不及商业楼盘第一名成交量的十分之一，在政府政策打压，银行贷款控制，购房者观望的局势下，住宅和商业楼盘的开发商频频出招吸引购房者，但实际成交量也未见很是可观，别墅楼盘就更显得冷清，貌似只要有成交量的楼盘就能上榜单，如千灯逸墅和金湖银滩项目均成交一套。 6月份新推出楼盘物业名称物业地址物业类别物业价格开盘日期外滩印象花园（加推）玉山镇庆丰东路555号住宅7700元/ 均2011-06世茂翠湖公馆（新盘）昆山市新南中路288号住宅6500元/（特价）2011-06巴比伦国际广场（加推） 玉山镇中华园路与黄山路交汇处住宅9200元/均2011-6-18铭家山水江南 陆家镇孔巷路北侧、香花路西侧住宅6500元/2011-06-18 资料来源：昆山楼市网 预计7月新推楼盘昆山7月份开盘共计15家，其中玉山镇4家，开发区5家，花桥镇3家，张浦镇、千灯、巴城镇各一家。在本次开盘楼盘中，绿地21新城以及卿峰丽景均推出了别墅产品，中航城国际大厦则推出了60多套商铺。纯新盘亮相的楼盘有4家，分别是花桥的国基城邦、玉山镇的玉荷春天、开发区的左岸尚海湾和金茂云庭，其余项目均为老盘新推。7月纯新盘物业开盘预告物业名称区域物业类别及户型价格开盘日期国基城邦花桥镇住宅，60-909000元/7月底8月初玉荷春天 玉山镇46套叠加，面积180-230待定预计7/8月左岸尚海湾开发区住宅108-146待定预计7/8月金茂云庭开发区底商及144套公寓，面积88-127待定预计7/8月绿城昆山玫瑰园巴城别墅1200万元/套 低预计7/8月4、昆山房地产市场小结（1）市场预期逐渐平稳伴随着“金三银四红五”传统销售旺季的离去，夏季传统销售淡季来临，在限贷与加息的多重政策作用下，与2010年昆山楼市的“红火”相比，2011年上半年的昆山楼市要平稳许多。 2011年1-6月昆山楼市全市共实现成交12806套，与2010年上半年同期相比减少了4991套，减幅为28.04%。其中，昆山楼市6月份总成交约2561套，较5月份的2618套减少57套，环比下跌2%，幅度较小，动荡不大。楼市5月不火，6月不红，商品房市场逐渐平稳。（2）昆山开发商深陷定价难，大幅优惠仍是主流从7月预计开盘的14个项目情况看，仅有2家对外公布了价格，12家处于待定状态。在5月微红6月平淡的市场环境下，7月昆山开发商深陷定价难。花桥新盘国基城邦开盘报价是9000元/平米，这对早已突破万元均价的花桥房价来说，属于新盘低价入市范畴。开盘价格最低的是张浦老盘银河新都，目前均价仅6000元/。开发区新盘左岸尚海湾目前正在进行VIP预约活动，虽然尚未最终定价，但开发商率先将1万抵3万的优惠活动推向市场。老盘加推项目中，帝景天成0利息分期付款、绿地21新城团购最高优惠3万系列活动仍在进行，种种信息也在传递大幅优惠仍将是接下来昆山市场主流。（3）开发商持续处于资金紧缩窘境，下半年或将降价求售从2010年楼市调控开始后，累计有41400亿元资金抽离市场。历次上调存款准备金率，已迫使开发商转变融资方式，对银行贷款的依赖度降低。今年1-5月，国内贷款占房地产开发资金来源的17.9%，同比下降2.4%。开发商持续处于资金紧缩窘境，经营性现金流入不敷出。开发商主要依赖自有资金，在自有资金中，主要靠房地产信托融资。预计今年下半年，房地产市场价格会处于下降趋势。三、板块市场分析1、千灯板块（1）千灯土地市场 6月千灯土地市场挂牌情况6月千灯无土地出让。 6月千灯土地市场成交情况6月千灯板块1块土地成交，为商业用地。地块位置：千灯镇炎东路北侧、文峰路西侧面积10203.9平方米用途商业容积率1.55建筑密度50%起始价4500元/平方米竞得价4500元/平方米竞得人昆山市乐居综合开发有限公司（2）千灯住宅市场千灯在售住宅项目概况名称位置面积价格去化汉城国际黄浦江路南浦东路交汇89-121均价6800元/目前3期在售902房20余套，1213房30余套，均价6800元/，较上月报价低400元/。清华名城黄浦江路与环镇公路口小高层88-125均价5900元/目前余20套左右小高层房源，一次性付款优惠200元/。后期小高层预计2011年9月推出。佑林泰极琼花二路内环东侧123、126、139均价75006月去化近10套浦园原机场路85-106均价55006月多层去化21套。都会华庭机场路（汶浦河）旁98-130均价6300-7300现售100多套小高层房源，一次性付款97折，贷款98折优惠。忆江南环镇公路故居路 联排218-250双拼312-317均价8000双拼95006月去化4套。千灯逸墅 千灯镇炎武西路故居路 联排230双拼面积260联排8400双拼9500本月去化1套，联排均价8100元/平米，双拼均价9500元/，目前98折优惠。上郡环镇公路与少卿西路口 别墅260-400联排均价8200-8500元/，双拼均价8900元/6月去化6套。千灯在售商铺项目概况名称位置面积（）价格（元/）去化千石商业广场机场路与尚书路路口酒店面积45-50一楼1.5万，三楼8100酒店式公寓8600本月去化11套。秦峰广场黄浦江路/琼花路80-1107200元/去化15套汇丰广场石浦机场路45均价7500 汇丰广场目前还剩30多套商铺，二期底层商铺，享98折，一次性付款95折优惠晶蓝上城黄浦江南路琼花一路90-110商铺1 -1.2万；酒店式公寓7300 -8500去化11套名称位置面积（）价格（元/）去化景泾路商业街黄浦江路景泾路路口168-202均价6500元/6月无去化。大唐商业广场秦峰南路99-2008000-1万去化11套上郡环镇公路少卿西路20-68150-280小面积均价8500大面积均价7000去化6套（3）千灯市场动态价格走势：千灯板块内价格基本与上月持平，未出现明显下降。住宅成交量变化：区域6月成交套数5月成交套数环比增幅千灯127176-28.4%（4）千灯板块房产市场小结6月的千灯楼市，虽受大环境影响成交量小幅上升但整体趋势不容乐观，整体处于“有价无市”状态，千灯目前总体房价7、8、9字开头比比皆是，相比张浦刚刚打破7字头，千灯房价优势越来越小，相应的生活配套并没有与高房价形成对应，导致千灯楼市“有价无市”的现状。2、张浦板块（1）张浦土地市场 6月张浦土地市场挂牌情况6月张浦无土地供应。 6月份张浦土地市场成交情况6月暂无土地成交。（2）张浦住宅市场张浦在售普通住宅项目基本信息项目名称地点面积价格去化分析备注风和日丽震阳路两侧89-144均价6350（6月1号推出15套特价房，现剩5套，一口价4990元/平）本月去化12套现享受买两房减2万，买三房减3万。舜江碧水豪园银河路西港浦路南小高层180-220商铺30-300小高层均价6100商铺1万-2万/本月去化5套。涨价300元/项目名称地点面积价格去化分析备注舜江浅水湾京东路南商鞅路东80-125小高层均价6600商铺均价10000元舜江浅水湾三批9#、12#江景现房均已售完，沿街商铺均价10000元/。顺城名湾新吴街海弘路口多层87-122高层133、135均价71806月去化5套南城亲水佳苑银河路与港浦路口88-123均价5200-5700目前余4套多层房源在售，后续房源预计2011年下半年推出。农房英伦尊邸港浦路与商鞅路口166-200花园洋房均价7600，联排均价1.2万、高层6千-8千本月去化96套。银河新都银河路与新吴街交汇处95-116均价6000元/目前在售1#、6#、17#、24#40余套小高层房源。贷款98折，公积金99折张浦别墅项目基本信息名称位置产品类型面积价格去化丰泽里花园镇政府北侧别墅230-320待定后期未定水秀庭院兴盛路8号公寓、双拼368后续房源300左右本月无去化海上印象花园新吴街288号小高层叠加联体商铺酒店260别墅160万6月去化3套农房英伦尊邸港浦路商鞅路联排别墅166-200洋房均价7600元/，联排均价1.2万元/本月无去化（3）张浦别墅市场动态价格走势张浦5月楼市价格走势基本趋稳，无大面积打折现象，小部分楼盘优惠促销尚存。住宅成交量动态区域6月成交套数5月成交套数环比增幅张浦1429647.9%（4）张浦板块房产市场小结从张浦6月成交量来看，支撑张浦成交量的主