珠三角工业地产投资分析.doc

珠三角工业地产投资分析2009年，从土地市场来看，与地王频频涌现相伴，住宅用地的招拍挂价格正在稳步增长。与此同时，商办和工业用地似乎仍未从去年的衰弱格局中走出来，土地价格节节下滑，前7个月流拍宗数甚至超过2008年。而在成交的商办和工业用地中，底价成交的比重高达81.61%。中原地产统计数据显示，2008年北京居住用地楼面地价为3798元/平方米，2009年上半年则升至3981元/平方米。在检测的12个城市中，除成都和南京住宅用地价有所下降外，上海、深圳等地均呈现上扬。而在商办和工业用地方面，上半年12个城市中有7个城市的商办、工业用地楼面地价低于去年水平。一线城市中，北京、上海下滑明显。北京商办楼面地价从去年的每平方米3571元降至2376元，工业用地更是从每平方米964元降至550元。部分城市流拍宗数也同比大幅增加。2008年北京、天津商办工业用地分别流拍10宗和33宗，而今年前7个月已经分别流拍22宗和32宗。可喜的是，对外经济依赖程度较高的珠三角地区流拍宗数与去年相比明显减少，广州地区今年以来尚无商办工业土地流拍，深圳也只有7宗。而去年广州流拍量达到75宗，深圳也流拍了26宗。在成交的商办及工业用地中，以底价成交的部分占据了绝大多数。根据中国证券报记者的统计，2009年北京商办及工业用地共成交87块，其中以底价成交的比重占到81.61%；而同期住宅类土地共成交53块，底价成交仅占比30.19%。中原地产研究中心研究经理宋莉认为，出现分化主要源于市场表现。住宅用地与房地产市场息息相关，今年年初开始住宅市场迅速回暖，带动土地市场回升。但商业地产表现一直不如住宅市场，虽然7月份情况有所好转，但仍呈现弱势回暖态势。工业用地价格大幅下滑则与今年5月份的政策有关，当时国土资源部下发关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知，决定对全国工业用地出让最低价标准实施政策进行适当调整，即变相下调工业用地最低出让标准。北京某国有房地产开发企业的一位负责人表示，由于国家政策严控，工业用地很难通过更改土地用途等方式完成转让，从而抑制了部分需求。而工业用地底价成交率较高的主要原因是实行了所谓“勾地”制度，区县政府通过招商引资锁定买家，已经提前商定好土地价格，而最终的招拍挂只是一种形式，这已成为业内的“潜规则”。商业地产仍处低谷不仅仅土地市场背道而驰，从价格来看，商业地产也仍未走出衰弱趋势。今年以来不少城市住宅市场价格屡屡创出新高，但商业地产租金却在节节败退。戴德梁行的统计显示，受全球经济增长停滞的影响，北京各主要区域的物业需求都呈现不同程度的下降。尤其是在市场供应相对饱和的区域，新入市项目的租金折扣力度表现得更为明显。二季度，北京CBD、东二环、建国门、金融街、燕莎和中关村六大商圈月平均租金为139.19元/平方米，环比下降5.77%。除东二环租金环比微涨0.68%外，其余五大商圈租金环比均出现不同程度的下降，其中CBD地区由于新增供应125745平方米，导致租金环比下降9.83%。与此同时，六大商圈的平均空置率达到20.87%，其中，东二环和北京CBD地区的空置率分别为34.20%和27.34%，而中关村地区由于自2007年以来没有新增供应，空置率仅为4.20%。第一太平戴维斯助理董事王琼表示，商业地产与实体经济的关联更加紧密。商业地产中的写字楼主要面向各大公司，商场则面向广大商户，这些需求群体受实体经济景气度影响较大。而住宅主要面向个人的住房需求以及投资需求，购房者更多考虑的是市场、价格、住宅的位置品质等，与宏观经济联系较少。同时，受国家信贷政策的推动和通胀预期的影响，住宅已经逐渐演变成为了保值增值的工具，从而带动了本轮需求。高力国际华北区投资部董事黄卓伟认为，出现这种分化源于商业地产与经济周期联系的紧密性，“比如购物中心，与零售额息息相关”。在经济刚刚触底回升的阶段，商业地产仍需一段时间才能回暖。此外，目前的局面与商业地产的供应有极大的关系。由于市场存量较大，2009年又有前期修建的大规模商场投入市场，给商业地产带来更大的下行压力。“预计今年商业地产还会下跌。明年上半年有希望止跌”。或与经济同步复苏商业地产的需求主体大部分为金融、IT、服务业和制造业企业，受宏观经济影响较深。业内人士表示，目前商业地产持续低迷，租金不断下降，空置率上升，导致行业利润率下降。同时部分需求主体行业尚未完全复苏，使得开发商拿地扩张的意愿降低。根据北京市土地储备中心的数据统计，2009年推出的工业土地主要集中在北京经济技术开发区等高科技产业基地，需求的主体集中在IT等高科技产业。而北京市统计局的数据显示，上半年全市通信设备、计算机及其他电子设备制造业实现增加值122.4亿元，比去年同期下降21.6%。王琼认为，相对于国内企业来说，金融危机对跨国公司的影响更大。上半年北京甲级写字楼大面积成交多由国内企业取得。随着全球经济趋于稳定，跨国公司对甲级写字楼的需求有一定复苏。金融、能源、运输、媒体、信息技术等行业的内外资企业在租赁市场中较为活跃，而制药公司作为传统行业，受金融危机影响较小，需求保持稳定。戴德梁行的研究显示，考虑到目前市场的大量供应，以及萧条的市场环境，预计2009年下半年的甲级写字楼市场依旧不容乐观。明年市场能否全面复苏，主要取决于市场对全球经济的发展以及国内经济的展望。2010年，4万亿的经济刺激计划，各类产业振兴规划等一系列的经济刺激方案，加上国家对产业结构的调整，对工业地产的发展模式带来了一定的冲击，也带来了新的发展机遇。近期，越来越多的民营资本和人才流向工业地产领域。民营资本进军工业地产，除了全资打造新项目外，珠三角也有一些资本寻觅“烂尾项目”进行注资，盘活资产。记者采访获悉，珠三角一家民营企业注资进入陕西中医药产业园，盘活了一个烂尾已有10年的项目，为工业地产的发展指引了另一条道路。陕南中医药产业园，这个位于陕西省汉中经济开发区的产业园，由当地政府在10年前启动了建设的步伐。其初期定位为中医药产业园，希望引进一些中医药制药企业。但是，10年过去了，只有几家制药企业进驻，整个项目几乎毫无进展。业内人士分析，该项目进展缓慢是因为缺乏精准的定位。只有打通产业链的上下游，才能转化为市场的力量。中医药包括种植、医药、装备制造业等多方面，但该项目仅仅把原材料的一方引进，而没有把中医药产业的产业资源充分利用起来。今年初，珠三角一位民营企业家投入巨资为陕南现代中医药产业园建设综合服务体系项目。据知情人士透露，目前整个产业园项目正在重新立项，将以全新的面貌进行招商，陕南中医药产业园有望迎来一个新的转变。据了解，该民营企业因为曾经做过一些小项目，具有产业资源的优势，此次进入该项目，既有利于自身长远发展，又能盘活烂尾项目，实在是一举两得。当然，成功并未一夕之功。摆在该企业面前的问题是如何跟当地政府进行合作，如何协调双方在项目中的角色和关系等等，这些都是需要从头梳理的难题。工业地产的准入门槛较低在程之健看来，吸引民营资本进入工业地产领域的一个主因，是这个行业的准入门槛相对较低。近年住宅和商业地产的“地王”频出，国有企业凭借强大的实力，在各地拼抢圈地；前期发展较迅猛的少数民营发展商，则开始在二、三线城市拓展，对于仍想进入地产市场分一杯羹的其他资本，后发的劣势已经形成高高的围墙。“这已经演变成资本的游戏。”程之健表示，如果进军住宅地产和商业地产，资本会成为很多中小型民营企业难以逾越的首要门槛。而很多二、三线城市为了吸引更多的产业聚集，成为沿海地区产业的承接地，风风火火兴建园区吸引投资，甚至很多地方还变相低价出让土地，采取先按国家规定签订土地出让合同，再返还土地出让金或者给予财政补贴的方式，吸引资本前来投资工业地产。2009年12月31日，广州市政府的一纸公文，更令工业地产投资方看到了未来的光明前景。印发广州市工业用地城镇土地使用税征收标准的通知调整了广州市工业用地城镇土地使用税征收标准，规定一级工业用地每平方米年税额从原来的27元调整为15元。政策的优惠，让工业地产前景更加迷人。有数据显示，目前国家级的工业开发区有200多家，总面积达到2000多平方公里；各省级开发区有1300多家，面积达到7625平方公里。此外，各个市和地区大大小小的产业园，在转型的宏观背景下，也开始热火朝天的建设进程。民营资本在竞逐工业地产这一新蛋糕，可谓风险与机遇并存。招商模式要走出新路子事实上，做工业园区项目的投资回报不差于做房地产项目。早在两年前，北京师范大学房地产研究中心主任董藩就建议中小开发商进行战略调整，关注工业地产的发展。他认为，中小开发企业可以采取购入工业用地直接建厂出售股权争取上市的模式，将土地增值与资本运作连接在一起，几年内就可以获得几十倍甚至上百倍回报。不过，工业地产已经不是30年前的粗放型的开放模式。30年前，珠三角各地普遍分散村镇工业园，规划水平、建设规模以及配套设施参差不齐，但是仍然供不应求。近年来，在产业转移的大调整宏观背景下，村镇厂房已经越来越不能满足市场的需求，转由高科技、低污染的综合配套工业园区所代替。招商难，是民营资本投身工业地产需要跨越的第一道门槛。“招商是所有园区前期开发的最大问题。”程之健表示。正因为如此，目前，浙商展业基地并没有急于对外招商，而是将着眼点放在配套设施的完善上，“必须解决人才的配套问题，这也是产业园的发展方向。”浙商展业基地希望针对产业园的管理人员和基层人员，有针对性地开发一些酒店、宿舍等配套设施。程之健希望浙商展业基地销售的不仅是标准的厂房，还有提供工商注册、投融资服务等一条龙的服务。程之健相信，一切入驻企业忧虑的问题，基地都给予提前考虑并解决，届时招商就不再是难题。除此之外，有业内人士提醒，产业园本身必须有精确的产业定位，并根据定位有选择地进行招商推广，才能达到效率的最大化。目前，浙商展业基地的招商团队已经建立起来。不过，在这支新团队成员中，拥有工业地产操作经验的人员并不多。程之健采用的是内部培养的方案。工业地产这个新兴的行业，要发展起来，还面临着人才的培养和挑战的问题。下一个房地产业的蓝海？知名地产商合生创展一直专注于住宅地产的开发。不过，近年来其发展方向似乎发生了转变。合生创展在惠州不仅充当一级土地开发商的角色，还大量开发工业地产，拥有三个大规模的工业园项目，土地储备达1.2万亩。合生创展的调头转向工业地产，会否引领地产商发展的新潮流？为了规避住宅地产的市场风险，转投工业地产，这会否是下一个房地产业的蓝海？因为政府主导的是传统模式，工业地产的各种环节未得到总体的发展，与商业地产和居民地产相比，发展的空间潜力比较大。商业地产和商品房的价格上涨飞快，成为很多市民不能承受之“痛”，但是工业地产整体发展还是比较低的。业界人士提醒，跟传统的住宅地产投资完全不一样，工业地产是一个复杂的行业，需要考虑产业、交通、物流等条件，还要考虑当地的产业政策、招商政策，甚至中央的宏观政策。同时工业地产对金融的要求非常高，要求开发商必须要有提供增值服务的能力，这些条件对于开发商也提出了很高的要求。加快经济发展方式转变，调整产业结构成为今年两会的主基调。一个新的发展趋势是，不论是老的产业园区升级，还是新兴产业园区发展，都要适应国家政策的总体导向。这当中涉及国家对高能耗高污染产业的逐步淘汰，以及对高附加值和环保产业的政策倾斜。在这一轮发展过程中，工业地产会不会变成地方政府的政绩工程？如果各地蜂拥而上，最终也可能步多晶硅和风电设备产业之后尘，令这个阳光产业瞬间供过于求。这些风险都值得政府和业界警惕。“中国的产业园多不胜数，我觉得能够有三分之一成功，就已经是不错的成绩了。”程之健感叹。2011年业内普遍认为，房产税落地与“新国八条”的相继密集出台，重拳同时出击，力度空前。短期来看，政策叠加效应对楼市造成的心理冲击很大，近期房地产市场成交可能迅速降温。房产税的实施，使住宅投资的利润空间进一步缩小，从而导致越来越多的房地产市场投资者开始寻找新的投资机会，而工业地产以其低廉的土地价格，日益增长的强劲需求和稳定可期的回报率，吸引着大批投资者的眼光，或将成为下一个投资热点。中外巨头早已未雨绸缪，开始陆续试水工业地产。丰树集团在中国有9个物流项目、1个工业园区、4个商业项目，随着此前设立投资中国工业地产11.6亿美元的丰树中印基金投资接近尾声，集团将继续加码成立一只规模近10亿美元的中国基金。传统的国内住宅开发商也开始进入工业地产市场。万科 计划在曲江“开发总投资额80亿元，建设占地4872亩的集商务办公、酒店公寓、现代物流等现代服务业为特征的国际会展产业园区”。富力地产投资30亿元打造富力空港物流园公用型保税仓、出口监管，项目占地面积超过2200多亩。远洋地产也正式推出其第一个工业地产项目金石IT产业园，占地面积66万平方米，总建筑规划面积超过100万平方米。中国是世界上最大的制造业大国，在珠三角、长三角等制造业发达地区，厂房交易活动持续活跃。从制造业厂房需求数据也可印证工业地产发展的态势，根据招商通网的资料显示，在2008和2009