湖南株洲房地产项目开发项目可行性研究报告.doc

湖南株洲房地产项目开发项目 可行性研究报告长沙文海投资咨询有限公司 2013年4月目 录第一章 总 论11.1 概 述11.2 项目建设单位概况11.3 报告编制的依据与范围21.4 项目概况及简要结论31.5 主要经济技术指标5第二章 项目背景及建设的必要性72.1 项目背景72.2 项目建设的必要性9第三章 市场预测及建设规模113.1 市场预测113.2 建设规模15第四章 项目选址及建设条件164.1 所在地概况164.2 项目选址164.3 建设条件17第五章 规划设计方案205.1 规划设计依据205.2 总体设计方案205.3 建筑设计方案245.4 结构设计方案255.5 电力工程275.6 给水排水工程345.7 空调、通风365.8 燃气供应37第六章 环保、劳动安全、卫生和消防396.1 环境保护396.2 劳动安全486.3 卫生防护措施526.4 消防53第七章 节能587.1 节能方案分析的必要性587.2 用能标准和节能规范597.3 能耗状况和能耗指标分析607.4 节能措施和节能效果分析61第八章 物业管理658.1 物业管理机构其职责658.2 物业管理的目标66第九章 项目管理及进度计划679.1 项目管理679.2 建设期及进度安排67第十章 项目招标方案6810.1 招投标依据6810.2 招标69第十一章 投资估算和资金筹措7311.1 投资估算和资金筹措7311.2 投资估算7311.3 资金筹措76第十二章 经济评价7712.1 销售收入7712.2 营业税金及附加7712.3 利润计算7812.4 财务分析78第十三章 社会效益8013.1 社会影响效果分析8013.2 社会适应性分析8113.3 社会风险及对策分析8213.4 社会评价结论82第十四章 结论与建议8414.1 结论8414.2 建议85附表：投资估算表附件：地理位置图 规划图 第一章 总 论1.1 概 述1.1.1 项目名称：华苑国际生态城项目1.1.2 项目建设单位：承办单位：湖南*房地产开发有限公司注册资金：3000万元1.1.3 项目拟建地址*县霞阳镇狮子垅，西临老石玉路，南面石玉河，北邻106国道。1.2 项目建设单位概况湖南*房地产开发有限公司创建于2012年11月，注册资本3000万元。公司坚持“诚信、立誉、稳健”的发展方针，正在开发华苑国际生态城、华苑商贸广场。总开发建筑面积达十万平方米，是目前区域内最具有竞争力和发展活力的房地产发展商之一。公司拥有专业齐全、结构合理、素质优良的技术与管理人员队伍，现有员工50人，高中级职称的专业人员20人，大中专以上学历占员工总数90%以上，是区域内人才发展力最为活跃的新型管理企业。公司十分重视质量、环保工作，建立和健全了企业内部的管理程序、管理标准。设立了与产业发展适应的灵活高效的管理机构公司坚持走管理科学化、开发科技化、运作专业化的发展道路，坚持客户导向的产品开发,以“放心好房产”企业理念，积极把最新的规划、建筑、管理、软件等信息管理技术运用于项目开发和用户服务中，为用户创造永恒的价值。1.2.1 工程咨询单位概况长沙文海投资咨询有限公司成立于2009年，是一家集产业研究分析、市场调查与研究、项目投融资、资本运营、管理咨询、工程咨询（可行性研究报告编写，项目申请报告编写、商业融资报告编写、节能评估报告编写等）。公司以“高效的团队+高质量的服务+高标准的管理”模式。协助国内外的客户在市场、战略、技术、资本运营、商业模式、项目发展等方面全面提升竞争力。公司目前涉足的研究领域包括农业、建筑、水电、机械、电子、能源、纺织、化纤、化工、医药、公路、建筑材料、有色冶金、综合经济、市政公用工程、生态建设与环境工程（道路、给排水）等三十多个行业。并于多家资质公司形成战略合作伙伴，已经成功完成了近千项大型咨询项目，积累了广泛的优质高端客户群.1.3 报告编制的依据与范围1.3.1 编制的依据1、中华人民共和国土地管理法；2、中华人民共和国城乡规划法；3、中华人民共和国环境保护法；4、中华人民共和国房地产管理法；5、中华人民共和国招投标法；6、建设项目经济评价方法和参数(第三版)；7、投资项目可行性研究指南；8、国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；9、*县国民经济和社会发展第十二个五年规划；10、2013年*县政府工作报告；11、项目承办单位提供的基础资料；12、项目可行性研究报告编制委托书。1.3.2 报告论述的范围和内容1、对建设项目符合国家有关政策、法规和规划进行研究；2、满足项目建设单位对该项目功能等投资方面的要求；3、对项目的消防、环保的评价；4、节能分析；5、对项目进度的确定；6、物业管理分析7、进行投资估算；8、项目招标方案；9、经济效益分析；10、社会效益分析；11、提出该项目工作结论。1.4 项目概况及简要结论1.4.1 项目概况1、建设规模华苑国际生态城项目用地面积35643.62，总建筑面积71051.79，其中住宅建筑面积57029.79；地下车库面积14022.00。容积率为1.60，绿化率40%，建筑密度20.00%，建筑高度36.00米。该项目建成后可提供410套住房，停车位410个，可容纳1312人居住。2、外部配套条件该项目建设地点位于*县霞阳镇狮子垅，西临老石玉路，南面石玉河，北邻106国道。小区附近配套设施齐全，步行约15分钟可至汽车南站；距中小学均不到30分钟（步行）；生活设施方便，离医院、超市、菜市场等都不远。3、环境保护措施该项目投入使用后只有生活污水、生活垃圾和厨房油烟产生。其中，生活污水经化粪池简单处理后排入市政污水管网进入污水处理厂，生活垃圾经统一收集处理后运往垃圾处理厂，厨房油烟废气采用家用油烟处理设备由专用排烟竖井排至屋顶高空排放，不会对周围环境造成污染。4、总投资及资金来源该项目计划总投资为190253.00万元，其中：土地费用1520.00万元，工程费用11327.88万元，前期费用1323.04万元，管理费用425.13万元，销售费用430.59万元，基本预备费766.62万元，建设期利息276.75万元。资金筹措：项目所需资金190253.00万元，银行贷款3000万元，住宅预售7535.34万元，建设单位自有资金5534.67万元。自有资金所占比例34.44%，符合国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知（国发【2009】27号）中房地产行业自有资金不得低于30%的要求。5、项目建设期项目建设期18个月，2013年4月前期准备工作，2013年7月开工建设，2014年9月全部竣工验收。6、经济效益分析项目建成后，可实现销售收入21529.53万元，利润总额3577.12万元。上缴所得税894.28万元，税后（净利润）2682.84万元。项目投资利税率33.97%、投资利润率22.26%、销售利润率12.46%，经济效益可观。7、社会效益分析华苑国际生态城项目建成后将缓解*县居民住房压力，提高*县房地产行业的竞争力，带动地方经济的发展。同时，还能带动第三产业的发展，在一定程度上缓解当前社会的就业压力。1.4.2 项目简要结论华苑国际生态城项目地理位置优越，环境优美，交通、生活便利，是理想的居住地。项目投入使用后仅有生活垃圾、生活污水及厨房油烟产生，经过处理后均不会对周围环境产生污染。项目市场前景广阔，有较强的市场竞争力。项目公用配套齐全，工程规划切实可行，环保、节能等措施落实，项目投资构成合理。该项目符合*县城市总体发展规划，符合市场经济发展的要求，符合经济、社会、环保生态效益三统一的方针，具有较好的基础条件，并且带动建材、家居、装修等相关产业的快速发展。项目的建设直接和间接增加了就业率，为创建和谐社会做出努力。综上所述，湖南*房地产开发有限公司华苑国际生态城项目的建设是十分必要的，也是可行的。1.5 主要经济技术指标该项目主要经济技术指标见下表：主要经济技术指标表1-1序号项目名称单位数量备注1规划用地面积35643.622总建筑面积71051.792.1其中：住宅建筑面积57029.792.2地下车库面积14022.003容积率/1.604建筑密度%20.005绿地率%40.006项目总投资万元190253.006.1其中：土地费用万元1520.006.2 工程费用万元11327.886.3前期费用万元1323.046.4管理费用万元425.136.5财务费用万元276.756.6销售费用万元430.596.7基本预备费万元766.627经济效益分析7.1 销售收入万元21529.537.2利润总额万元3577.127.3销售利润率%12.467.4投资利润率%22.26 7.5投资利税率%33.978建设期月189居住户数户41010停车位个410第二章 项目背景及建设的必要性2.1 项目背景近年来，房地产市场在我国政府出台稳健的政策指导下，建立了房地产业持续健康发展的长效机制，保证房地产市场的平稳运行，当前我国仍处于房地产市场持续发展的阶段。从国际经验来看，根据世界银行的研究，住宅需求与人均GDP有着密切的联系，当一个国家人均GDP在3000-4000美元时，房地产进入高速发展期；当人均GDP进入4000-8000美元时，房地产进入稳定快速增长期。2008年我国人均GDP就已经突破3000美元，这就意味着今后相当长时间内我国的住宅产业将处于高速发展和稳定快速增长时期。目前，我国对商品住房的需求潜力巨大。首先，城市化水平的提高将带来城镇住房需求的增加。据预测，2012-2020年，我国将处于工业化和城市化“双加速”阶段，城市化将以每年1个百分点的速度推进，到2020年，我国城市化率将达到58%左右，对住房的需求比较旺盛。商品住房的潜在消费群体主要有两类，一是新增城镇人口，二是在城镇化过程中，城镇流动人口。这两部分人的住房问题越来越突出，城镇住房保障体系应该加以统筹考虑和安排。其次，从消费结构升级的趋势来看，居民消费的重点已经转向住、行和教育等方面，住房是居民消费结构升级的主导产品，这将较大幅度地提高住房消费在居民消费中的比例，增加住房消费的总量。从购买力的角度来看，改善型购房需求是房地产市场健康发展的有力支撑。这部分人大多已经购买商品房，随着生活水平的提高和经济能力的增强，以小换大的需求强烈。再次，居民出于保值增值的考虑将增加对房地产的持有。由于储蓄利率相对偏低，居民储蓄意愿不断下降，而资本市场不稳健，投资股市存在较大风险，在投资渠道有限的情况下，人们的投资大多偏向于持有房地产。另外，房地产具有商品和资产双重属性，购置住宅不仅可以出租获利，在通货膨胀的情况下，房地产价格将上升，而且其上升速度与幅度将大大高于通胀水平，因而可以在涨价后出售获利，从而能较好地满足人们增值保值的要求。另外，受利率、汇率、游资和国际经济形势的影响，一定规模的社会闲置资金将继续关注房地产市场的投机和投资机会。未来几年，国家“扩内需、保增长”的政策取向也有利于房地产的稳定发展。“扩大消费需求”，在中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议中被定为扩大内需的战略重点。扩大内需包括扩大投资需求和消费需求，作为撬动消费和投资的有力“杠杆”，房地产业在我国经济结构中有着十分重要的地位。就当前*县房地产发展情况而言，其配套设施和相关政策已日趋完善，掀开了大规模城镇建设的新篇章。近年来，*县政府在城镇建设上，坚持高起点规划、高标准建设、高效能管理，着力在精细上下功夫，在优化环境、提高品位上下功夫，逐步实现与中心城市一体化发展。该项目拟建于*县霞阳镇狮子垅，西临老石玉路，南面石玉河，北邻106国道。该区域基础设施配套完善，交通、通讯条件便捷，是选择居住用房的理想地段。2.2 项目建设的必要性2.2.1 符合国家和地方相关的产业政策要求城镇的综合开发改造是一个城市发展的重要组成部分，改善城市居民的住房条件是提高人民生活水平的重要标志，是实现我国小康生活水平的战略目标。近几年，随着我国经济和社会的快速发展，城市化进程不断加快，中国社会即将进入从农村化社会转型为城市化社会的时期。城市化建设的大规模投资，旧城改造和新区建设成为一个城市发展的重要组成部分，是提高人民生活水平的重要标志，是实现我国小康生活水平的战略目标。早在2003年，国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知中指出：房地产业关联度高，带动力强，是国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中也指出，“十二五规划”期间是全面建设小康社会的关键时期，是深化改革开放、加快转变经济发展方式的攻坚时期。针对房地产的调控重点依然是满足广大城镇居民基本居住需求为主，税收和金融政策的调整继续想鼓励第一套住房和改善型住房需求转变。对于自住需求，应鼓励和支持为主的政策取向，让更多的居民通过市场化途径改善住房条件，减轻各级政府的保障压力。因此，该项目的建设符合国家加快城市化建设促进经济发展的政策要求，有利于促进城市建设发展，提高居民住房水平。2.2.2 能促进相关行业的进一步发展，为当地经济增长做出贡献房地产业、商业和建筑业已不再是新兴产业，近年来，*县的房地产业已成为当地国民经济增长的一个重要支柱，在*县国民经济总产值中，房地产业所占的比重正逐年增加，随着人口的增长、GDP的快速增高以及个人消费水平的不断攀升，市场也逐步对房地产业提出新的要求。尤其在开发理念又上了一个新台阶，绿色、休闲、人文、环保、智能化成为现阶段人居消费的趋势。档次上由原来的分散、零星、低标准开发变成为现在的小区化、规模化、讲环境、重布局的小康型开发。房地产市场关联度大，房地产市场的发展可带动建筑施工、建筑材料、装饰装修、建筑设计等行业的发展。据调查了解，随着*县经济的发展，城市居民消费需求的不断上升，生活水平的提高，使得房产需求明显，所以，该项目的建设既能满足*县居民的住房需求，又能带动其他相关行业的发展，为当地经济的发展做出了贡献。该项目建成后，将以全新的姿态献以当地居民，项目布局严谨，形成舒适、优美、安静的高档次、高标准、高品位的一个新的居住社区，将大大提高居民生活质量，改善人民的精神面貌，提升居民居住档次和品位。综上所述，该项目的建设与国家、地方现行产业政策和经济发展规划是完全相符的，也是十分必要的。第三章 市场预测及建设规模3.1 市场预测房地产业关联度高，拉动力强，已经成为国民经济的支柱产业。房子是百年大计，关乎消费者的切身利益。对于多数人说，一家拥有一套属于自己的房子特别是环境宜人、位置优越的房子是心中的梦想。房产开发能让人们实现心中的梦想，让梦想成真。从政府对住宅政策的关注点来看，建设部提出住宅建设必须面向百姓，面向未来，把“两个面向”作为住宅建设者的出发点和立足点，面向百姓就是面向现实的有效需求，包括不同需求层次的消费者。3.1.1 房地产发展情况2012年，全国房地产开发投资71804亿元，比上年名义增长16.2%（扣除价格因素实际增长14.9%），增速比1-11月份回落0.5个百分点，比2011年回落11.9个百分点。其中，住宅投资49374亿元，增长11.4%，增速比1-11月份回落0.5个百分点，占房地产开发投资的比重为68.8%。图3-1 全国房地产开发投资增速情况2012年，东部地区房地产开发投资40541亿元，比上年增长13.9%，增速比1-11月份回落0.9个百分点；中部地区房地产开发投资15763亿元，增长18.3%，增速回落1.1个百分点；西部地区房地产开发投资15500亿元，增长20.4%，增速提高0.9个百分点。2012年，房地产开发企业房屋施工面积573418万平方米，比2011年增长13.2%，增速比1-11月份回落0.1个百分点；其中，住宅施工面积428964万平方米，增长10.6%。房屋新开工面积177334万平方米，下降7.3%，降幅比1-11月份扩大0.1个百分点；其中，住宅新开工面积130695万平方米，下降11.2%。房屋竣工面积99425万平方米，增长7.3%，增速比1-11月份回落6.8个百分点；其中，住宅竣工面积79043万平方米，增长6.4%。2012年，房地产开发企业土地购置面积35667万平方米，比上年下降19.5%，降幅比1-11月份扩大4.7个百分点；土地成交价款7410亿元，下降16.7%，降幅扩大6.4个百分点。图3-2 全国房地产开发企业购置土地面积情况 商品房销售和待售情况 2012年，商品房销售面积111304万平方米，比上年增长1.8%，增幅比1-11月份回落0.6个百分点，比2011年回落2.6个百分点；其中，住宅销售面积增长2%，办公楼销售面积增长12.4%，商业营业用房销售面积下降1.4%。商品房销售额64456亿元，增长10%，增速比1-11月份提高0.9个百分点，比2011年回落1.1个百分点；其中，住宅销售额增长10.9%，办公楼销售额增长12.2%，商业营业用房销售额增长4.8%。图3-2 商品房销售面积及销售额增速从近年的商品房销售情况看，凡是具有地理位置优越、环境优美、户型合理、配套设施完备、物业管理水平高的小区均受到购房者青睐，有的甚至出现热销。住房货币化分配进程的前进，住房二、三级市场的启动，商业银行抵押贷款规模的逐年增加及公积金贷款的实施等，使得对原有住房地段、户型、环境、面积等不满，需置换新房者将逐年成倍增长，这必将有力的促进房地产市场消费梯次结构的形成，进而促进商品房二级市场的活跃。3.1.2 房地产市场发展趋势随着城市的发展，*县房地产市场稳中有升：一是在需求的拉动下，房地产的投资开发呈快速发展的趋势，产品价格有升有降；二是产品逐步向合理化调整，无论户型、面积、配套设施等都逐步完善。近几年，*县的房地产市场整体有如下发展趋势：房地产开发规模加大，开发产品品质不断提高。住宅空间设计更加合理、功能分区趋向细化、平面布局趋向合理；超大户型已不是发展主流，力求在较小空间内创造较大的舒适度；住宅的室内环境和物理性能的改善、住宅结构、消防安全、保温隔热、隔声、通风、采光与日照等物理环境不断优化；住宅设施与设备水平不断提高、厨房、卫生间、采暖与制冷系统、智能化技术系统等水平都有了较大提高；居住小区环境与配套设施有了进一步改善，进一步向生态化发展；住宅新体系，新技术、新材料得到了广泛应用，住宅建筑的整体水平有了较大提高。从房地产市场交易情况来看，随着一线城市和部分二、三线城市实行了限购政策，市场开始出现明显的分化：实现限购的城市出现了交易量的明显萎缩，但没有实行限购的城市出现了补涨的行情。从总体上看，房地产市场表现依然不俗，虽然交易量的增长速度出现放缓的现象，但还是实现了8%的增长，与GDP保持同步，价格同样是稳中有升。通过以上分析可见，房地产市场需求仍然旺盛，并随着城市的发展需求有所增长；从房地产行业发展来看，房地产业开发规模不断增大，开发品质不断提高，能够满足购房者的需求，房地产市场处于稳定发展之中，该项目规划为中档住宅小区，能适应房地产市场发展的需要，且价格符合房地产发展趋势，消费者能够接受，所以该项目开发有市场销路。3.1.3 项目市场需求情况*是国家卫生县城、全国文化先进县、全国十大县域旅游之星、中国十佳绿色城市、中国优质黄桃之乡、省级文明县城、省城乡环境卫生十佳县、省平安县，成为老百姓宜居、宜业、宜游的乐园，老百姓宜居乐地。目前，*县的房地产业虽然发展迅速，住宅开发的水平也在不断提高，好的楼盘层出不穷，但还是不能满足居民对住房的需求，居住在60-70年代建筑的住房家庭大有人在，急需改善居住条件，同时随着社会的发展，居民对居住有更高的要求。1、对居住环境的要求，需要住的安全，绿化面积大，同时环境好，上学、就医、购物等生活起居方便；2、对房屋使用功能的要求，新建房屋增加了保温节能，降耗环保，保证日照，消防，防损等功能；因此，在*县霞阳镇狮子垅，西临老石玉路，南面石玉河，北邻106国道新建一个环境优美，功能齐全，档次较高，风格独特的居住区，必将会得到市场的垂青。3.2 建设规模华苑国际生态城项目用地面积35643.62，总建筑面积71051.79，其中住宅建筑面积57029.79；地下车库面积14022.00。容积率为1.60，绿地率40%，建筑密度20.00%，建筑高度36.00米。该项目建成后可提供410套住房，停车位410个，可容纳1312人居住。第四章 项目选址及建设条件4.1 所在地概况1、*县概况*县原名酃县。因华夏始人炎帝葬于此，1994年更名为*县。*县地处湖南省东南部、罗霄山脉中段、井冈山西麓。东与江西（宁冈、井冈山、遂川）交界。全县总面积2030.24平方公里，人口196652人，其中农业人口147964人，非农业人员48688人。县辖15个乡镇。2001年完成国内生产总值8.91亿元。*县建县于嘉定4年（公元1211年），原名酃县。2、霞阳镇霞阳镇，于1996年12月由原城东乡、城关镇二个乡镇合并组建，地处湘赣边境、株洲市*县中北部，为*县县城所在地。镇域面积118.45平方公里，其中山林面积13.26万亩，水域面积3546亩。辖17个行政村4个居委会，有村民小组106个，居民小组97个。总人口5万余人，其中常住人口中农业人口12509人，非农业人口26145人，流动人口1万余人；总户数12856户，其中农业户3333户，非农业户9532户。耕地面积14683亩。霞阳镇境内山清水秀、气候宜人，有金、辉绿岩、锑、萤石、石灰石、花岗石、矿泉水，森林、水电、水果和蔬菜等自然资源丰富，森林覆盖率达62%，是中南地区绿化最好、绿色最浓的城镇之一。 4.2 项目选址4.2.1 项目选址该项目拟建于*县霞阳镇狮子垅，西临老石玉路，南面石玉河，北邻106国道。小区附近配套设施齐全，步行约15分钟可至汽车南站；距中小学均不到30分钟（步行）；生活设施方便，离医院、超市、菜市场等都不远。项目地理位置优越，环境优美，交通便利。4.2.2 场址评价1、场地区域场地自然边坡稳定，工程水文地质条件较好，场地内不存在构造断裂等影响建筑物安全性的不良工程地质作用，且周围没有污染源和易燃易爆物的生产和贮存场所。2、该项目交通方便，便于与城镇道路衔接，可充分利用城镇内基础设施，适应当前社会发展的需要，符合选址要求。3、场址自然地理、工程地质、交通运输、供水、供电等条件能满足新建项目施工的各项需要。4.3 建设条件4.3.1 地质、地貌*县地理坐标为东经1133454至1140715,北纬260305;至263930。南北相距59公里，东西相距51公里，环周二百余公里，俗称五百里山水。地形大势为东南高亢，西北平缓。最高处，湖南第一峰-酃峰，海拔2115米；最低处，洣水出境口，海拔116米，高差达1949米，平均每公里坡降44米。地貌以山地为主，达全境的86.9%（其中低山7.15%，中低山24.8%，中山58.1%，中山山原9.85%）。此外，丘陵占7.71%，岗地1.55%，溪谷、平地仅4.3%。4.3.3 水文*县长度在5公里以上或集雨面积10平方公里以上的河流49条，总长782公里，为洣水之源。由八面山及其支脉控制的斜濑水，长92公里，流域面积778平方公里；由万洋山和八面山支脉控制的河漠水，长86.6公里，流域面积912平方公里，两水在三河汇合为洣水，长6公里，往北流入茶陵。发源于万洋山的沔水，长56公里，流域面积508平方公里，经十都、沔渡流入茶陵汇于洣水。此外还有东风河，长12.6公里，往西流入安仁县永乐河。境内有两个向斜和三个断裂地下储水，年储量达2.95至3.4亿立方米。4.3.4 地震烈度国家制定的中国地震动参数区划图显示，*县抗震设防烈度为7度（第一组）。本建设场地无不良地质作用，因此场地稳定性良好。4.3.5 气候*县属中亚热带季风湿润气候区。低温寒冷期短，春早回暖快。不同海拔和不同区域，气温差异明显，既具立体气候特征，又有小区气候差别。年平均气温在12.1至17.2之间，随海拔高度递减，故海拔1300余米的大院农场，有“小庐山”之称。年日照1500小时，平均太阳辐射86.6至105.1千卡/CM²，平均降雨量1761.5毫米，无霜期288天。四季分明，昼夜温差大，冬无严寒，夏无酷暑。4.3.6 交通运输及公共基础条件*县公路交通发达，衡炎高速公路、106国道贯穿全境，距京广铁路衡阳站106公里，距武广高铁衡阳东站98公里，距广州站620公里，距衡茶吉铁路井冈山站168公里，茶陵火车站在县城设有办事处。霞阳镇水利、通讯、信息、旅游等城市基础设施完善，是全县的政治、经济、文化、交通中心和湘赣边境人流、物流中心。106国道和S321省道贯穿全境，同时也是衡炎高速、炎汝高速、衡茶吉铁路的重要组成部分。综上所述，从地理位置、自然条件、社会经济条件、交通及基础设施条件、社会经济协作条件、物业管理等方面综合分析，该项目地址是较适宜的。第五章 规划设计方案5.1 规划设计依据1、中华人民共和国城市规划法；2、住宅建筑规范（GB50368-2005）；3、民用建筑设计通则（GB 50352-2005）；4、城市居住区规划设计规范（GB50180-93）（2002版）；5、住宅设计规范（GB50096-2011）；6、城市道路交通规划设计规范（GB50220-95）；7、城市规划编制办法（中华人民共和国建设部令第146号）；8、建筑设计防火规范（GB50016-2006）；9、项目单位提供的关于编制该项目可研报告的有关资料；10、目标客户需求特点。5.2 总体设计方案5.2.1 设计指导思想该项目拟以环保、怡人、舒适、便捷、人文等特点，用一流的规划、一流的设计、一流的施工、一流的管理、一流的服务打造*县一流的住宅小区。在*县总体规划的指导下，认真贯彻项目开发建设服务于城镇总体发展规划，并结合拟建场址的地域情况来策划项目的功能设置。结合拟建场址的地块情况，对该项目进行统筹规划，达到既节省土地资源，又能圆满实现各自的功能。5.2.2 设计原则该项目贯彻以人为本的思想，建设人文型、生态型居住环境为规划目标，创造一个布局合理、功能齐全、交通便捷、生活方便的居住小区。注重居住地的生态环境和居住的生活质量，合理分配和使用各项资源，全面体现可持续发展思想。利用空间的营造、绿化空间的流动改善居住生态环境。完善的配套设施，方便的交通系统，宜人的空间设计，将有助于居民生活质量的提高。体现合理、合适、方便、安全的指导思想，着力建成一个功能合理、公共设施配套、室内外环境优美、交通方便、经济实用的居住小区。因此，在该项目的规划与建筑设计中，遵循如下规划设计原则：1、充分利用周围环境，因地制宜，合理布局，起点高规划，高标准建设。2、贯彻以人为本的思想，以建设生态型、经济型为目标，合理分配和使用各种资源，强化绿化的规划和建设，体现实际需要。3、合理分配人流、车流。力求人车分流，互不干扰，创造一个安全、便捷、优美的居住环境。4、宏观入手，从具入微。依据用地现有形态，结合发展设想，把握区域发展大方向、大格局，注重规划区域的实用性及居住环境的理想性。5.2.3 总体布局总体布局特点是强调各住户景观环境朝向及交通安宁度“均好性”。一方面使从绿地各景观节点尽可能多地覆盖和照顾到大多数住户；另一方面，各房型分布的位置与其所拥有的临窗景观密切有关：大面积户型均分布在景观资源最为优越之处，反之，小面积户型则需突出其“经济性”，景观档次相对较低。另外，在设计中也着力将各景观节点均匀分布，并形成各节点之间的沟通和有机的联系，各住户也在由此而形成的丰富而富于变化的环境空间中真正得益。保证住宅朝向良好。建筑形态除保证自身优美外观外还有利于室外环境的塑造，创造出有收有放，步移景异的景观效果。5.2.4 绿化系统规划小区绿地系统规划应遵循以下原则：1、小而精致，切含主题定位。2、充分利用空白，营造主体化，丰富层次感。小区绿化系统与人行系统密切结合，分布于小区各个角落，为良好的环境景观设计创造了优越的条件。均以自然流畅的环境特色形成另类风格的对比，丰富了景观性格的构成，给环境的严谨中抹上一道回归自然的轻松色彩。充分考虑到居民的交往需要，在绿化中，按照儿童、老人的不同需求安排儿童游乐设施及休息交往场所，针对不同年龄段的使用者界定出不同的空间变化，居民就近使用所共同拥有的半公共空间。小区绿化融入城市景观，使小区成为现代化的花园住宅小区。5.2.5 户外公共场地及环境设计 1、室外地面铺装 该项目需对绿地、道路以外的室外地面进行铺装，使之不露土，防止扬尘。小路选用混凝土或广场砖铺砌；树池采用空眼彩色地砖铺砌，兼顾绿化和硬化两种功能；地面铺装施工应做好基层的素土夯实，保证基层的级配砂石或混凝土、三合土等施工质量，以提高硬化地面的耐久性。 2、公用设施小区出入口的门卫、标志物等，应与小区建筑统一设计，做到风格一致、尺度协调。配电室等小型配套建筑在满足功能需要的前提下做到以下几点：一是可与小区公建和其他建筑归并集中；二是选择较为隐蔽的建设场址，不占居视线显著的位置。果皮箱、垃圾箱等环卫设施从外形、色彩上统一设计，并按适当位置摆放，选用新型环保节能材料的制品。户外消火栓应醒目的立于主干道路附近的绿地，以保障其功能。5.2.6 竖向设计1、地面和道路坡度该项目区内场地现高差不大，场地平整时可根据地势和规划设计建筑格局进行平整。地面坡度和车行道纵坡不大于0.3%，人行道不需要设踏步和防滑措施。2、地面排水采用车行道和宅前道路排泄地面雨水，一般为单侧设雨水口，局部低洼易积水地段可设双侧雨水口，其数量根据汇水面积、流量、道路纵坡等在设计段确定。3、室内外高差建筑物底层地面高出室外地面0.45米。5.3 建筑设计方案5.3.1 设计依据1、住宅设计规范（GB50096-2011）； 2、建筑设计防火规范（GB50016-2006）； 3、民用建筑设计通则（GB50352-2005）；4、城市居住区规划设计规范（GB50180-93 2002 年版）；5、民用建筑隔声设计规范(GB50118-2010)；6、民用建筑设计通则（GB50352-2005）；7、城市道路和建筑物无障碍设计规范（JGJ50-2001）；8、承办单位推荐及客户要求的意见。5.3.2 建筑设计 小区区域环境、配套条件及地质条件较好，对空间设计有具体要求，以大众群体为主要销售目标，同时辅以配套设施。 1、类型与结构 结合*县总体规划，为提高土地利用率，单元式住宅为一梯两户。根据总平面布置需要确定该项目住宅楼为2-4个单元不等。 2、户型设计 住宅户型设计中强调采光和通风的重要性，每户主要房间（起居厅、主卧室等）都能得到南向的采光。起居厅和餐厅（北向采光带阳台）形成连贯空间，有利于通风，每户的卫生间尽可能设计成明间。 户型设计中同时强调舒适性和经济性。在保障舒适度的前提下压缩走道交通面积，合理划分动静分区、洁污分区，巧妙安排储藏空间，提高房型使用系数和得房率。厨房临近户门，并紧邻餐厅，方便使用。卫生间靠近卧室，便于使用。起居厅作为家庭核心活动区域，对景观视觉感受要求高，在保证良好朝向的同时，要因地制宜，保证好的景观。 户型充分考虑了市场需求，该项目住房以三室两厅两卫为主。 每单元楼梯间均有自然采光通风。 合理组织公共交通，压缩交通面积，能便捷通达各户，提高使用系数。 每户均在浴厕外安排了洗衣机位置并设有专用上下水管，创造给排水条件。 每个居室均空调室外机和冷凝水管的位置，在窗下或阳台处设有空调托板，并设计了铁艺栏杆，避免随意安装造成立面的杂乱无章。 3、建筑风格与造型 建筑风格定位融入了现代主义手法，并有一定的创新意识。立面造型上摒弃繁杂的装饰，通过简洁的水平线角、窗套等细部处理，创造出简洁、大方的外观形象。 建筑设计采用现代主义手法，通过色彩、材料、细部等精细设计，创造一种温和的居住气氛，同时又不失现代简洁明快的风格。 南阳台统一封闭成阳光室，增加生活情趣，防止用户自行破坏。 在立面设计中统一考虑空调机位。5.4 结构设计方案5.4.1 编制依据1、建筑抗震设计规范（GB50011-2010）； 2、建筑地基基础设计规范（GB50007-2002）； 3、建筑结构可靠度设计统一标准（GB50068-2001）； 4、混凝土结构设计规范（GB50010-2002）； 5、砌体结构设计规范（GB50003-2001）； 6、建筑结构荷载规范（GB5009 -2001）；7、汽车库建筑设计规范（JGJ100-98）；8、汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）；9、其它相关规范。5.4.2 结构设计基本参数建筑结构的设计使用年限和安全等级表5- 1结构的安全等级设计使用年限抗震设防类别地基基础设计等级二级50年丙类乙级抗震设防的有关参数表5- 2抗震设防烈度设计基本地震加速度值设计地震分组7度0.05g第一组5.4.3 建筑结构形式1、建筑功能居住区在设计上追求高新技术的广泛应用，并充分考虑最终使用者的需要。在建筑结构、空调系统、自动控制系统、新风量、车流、人流设计等方面采用了先进的设计和设备。种种设计保证了舒适和节能，体现了对效率的追求、对人的关怀。2、建筑材料及设施墙体材料外墙体：空心混凝土砌块内隔墙：空心混凝土砌块门窗与幕墙门窗与幕墙的材料与技术性能要求 住宅部分：楼梯间门采用钢质乙级防火门，管井门采用钢质丙级防火门。单元门采用有对讲功能防盗门，内侧单元门设门禁。说明：外窗选用隔热断桥铝合金中空玻璃窗，门窗的传热系数需控制在2.9W/(平方米.K)以内。气密性，水密性需满足当地节能标准。外装修设计外墙立面选材中包括质感强烈的石材，与部分涂料墙面和通透玻璃构成质感对比涂料为主，颜色以规划效果图为基础，选用较明亮的色系。防水工程设计屋面防水等级为二级，防水年限15年。采用单面自粘型橡胶沥青防水卷材，厚度1.5+1.5mm。排水方式采用内排水。室内各部位防水：卫生间、设置了洗衣机的阳台等有水房间地面防水采用单组份环保型聚氨酯涂膜1.5mm厚。5.5 电力工程5.5.1 方案系统设置根据住宅小区规模和电力负荷规范标准，框算出小区供电总功率，确定每栋楼供电电源的引入。其低压配电系统设计、电气负荷计算、变压器的台数及容量的确定、主要设备材料的选择以及室内外供电线路敷设方式的确定、照明系统设计原则的确定、防雷及接地系统等电气安全设计原则的确定等。1、供电电源本小区电源由市政提供，供电电压10KV，具体引入方式由当地供电部门负责，可以满足本工程用电。区内用电设备供电电压为380/220伏。规划小区考虑到供电半径，同时为提高供电质量和经济指标、充分发挥电缆线路的供电能力，采用箱形分布式较为合理。2、用电量计算电力消耗负荷根据全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇 电气及住宅建筑电气设计规范（JGJ242-2011）中规定：住宅用电负荷为30W/，物业、办公耗电标准按40W/。消耗负荷时间住宅按每天用电6个小时，年用电365天，需要系数为0.4计算；物业、办公按每天用电8个小时，年用电300天，需要系数为0.6计算。住宅用电量：57029.7930W/0.46h365d107=149.87万kWh地下车库用电量：14022.002W/0.624h365d107=14.74万kWh该项目年用电量为住宅用电量及物业、办公用电量之和为164.61万kWh。3、负荷等级本建筑小区用电负荷按其性质可分为:二级负荷：建筑的消防设备（消防泵、加压送风机、应急照明及疏散指示标志等）；生活泵房。三级负荷: 除二级负荷外的其他负荷。5.5.2 供配电系统该引入住宅楼内的低压电缆一般采用直埋或穿钢管敷设方式。电缆由箱变引出后至各楼用电的接箱，采用树干式和放射式供电。为了保证供电的可靠性，每座独立住宅之间敷设联络电缆，构成开环供电方式。配电室，内放供本楼用照明、动力接箱、配电柜，接箱电源由其附近箱变引来。对于有二级负荷的建筑，由另一箱变引来一路动力进线，本建筑光柜、动力柜互投，为二级负荷供电。对于一、二级消防负荷及其它重要负荷采用双电源末端配电箱内自动切换配电。电表采用磁卡表。户箱放在户内隔墙上，箱底距地1.8米。竖向干管及层表箱至户箱管均为焊接钢管。从各末端配电箱引出的支线均为绝缘导线穿JDG管或阻燃PVC管在顶板或吊顶、墙、地板及地面垫层内暗敷设。所有住宅户内照明、插座线路均选用2.5平方电线，照明与插座回路分开，厨房、卫生间、空调及普通插座分别设置供电回路。所有电缆、电线均采用铜质，保护钢管均采用焊接钢管，户内采用JDG管或阻燃PVC管。5.5.3照明设计照明电压一般为220V，对于高度低于2m的区域的照明灯具，将采用24V安全电压供电。照度标准依据国标建筑照明设计标准(GB50034-2004)。在住宅楼内设置应急照明及疏散照明。设置应急照明的场所：消防值班室、重要机房、走廊、楼梯间等；设置疏散照明的场所：走廊、楼梯间、安全出口等。安全出口指示灯、疏散指示灯自带蓄电池，供电时间不小于60min。5.5.4 防雷、接地及电气安全根据国标建筑物防雷设计规范中的分类标准，该项目工程按照当年雷击次数N=0.06年/次时属第三类防雷建筑物，原则上应利用建筑物的金属构件及钢筋混凝土结构中的钢筋作为防雷接地装置。在屋顶墙上装设12mm镀锌圆钢避雷带作为接闪器，采用结构柱内主钢筋作为引下线，基础内钢筋网作为接地体。所有高出屋面的各种金属构件均需与避雷带焊接连通，避雷带和主钢筋可靠焊接，引下线和基础地梁钢筋焊接为一体。建筑物四角的引下线距地坪0.5米处做测试卡。防雷接地、保护接地和工作接地共用同一接地装置即建筑物的基础接地体。要求接地体的接地电阻不大于1.0，当接地电阻达不到要求时，应在室外补设人工接地极。低压配电系统接地采用TN-C-S系统，在入户电缆接箱处做重复接地。每栋楼均做总等电位联结，把所有进、出建筑物的各种金属管道、金属构件、电缆金属外皮、接地干线、用电设备金属外壳等均应与总等电位联结端子箱可靠连接。在重要机房内做局部等电位联结。住户卫生间内也应做局部等电位联结。为防雷电电磁脉冲，进、出本工程建筑物的正常带电导体均应安装电涌保护器（SPD）；为用电人身安全，小区每幢住宅的总电源进线断路器应具有漏电保护功能，住宅内插座回路均装设漏电保护装置。5.5.5 室外线路高低压配电线路均采用铠装电缆直埋敷设。小区室外照明采用庭院灯，路灯控制在小区物业值班室内，路灯配线选用YJVV22-0.6/1kV 516铠装电力电缆直埋敷设。1、编制依据建设方提供的有关资料；水暖等专业规划对安防控制要求；现行有关国家和地方标准、规程规范。2、编制目的主要是为解决本工程建成后对电力、电信、网络、电视、安全、管理控制等方面的需求。3、系统设置综合布线系统（支持通信系统、计算机网络系统）；有线电视系统；安全防范系统；火灾自动报警及消防联动控制系统。4、系统说明综合布线系统支持以下系统：通信系统、计算机网络系统。系统设计综合布线系统采用开放式星形拓扑结构。电话及宽带线路均由市政管网引来。信息插座的数量、规格及安装位置：入户网络、电话分支线采用5类非屏蔽双绞线、RVS电话线。在每户住宅内设置弱电综合布线箱，电话线、宽带线均先引至综合布线箱，再分至各房间。在起居室、所有卧室、卫生间内设置电话插座；在起居室、次卧室均设置一个网络插座。信息插座规格为RJ45，可采用墙内嵌入式。5、有线电视系统：系统设计电视系统采用独立前