商业规划：宝山西城区.ppt

一、商业规划：宝山西城区,宝山区整体商业规划示意图,从南向北为“三横”：外环线南部中心城区功能带；外环线以北、郊环线以南，以宝杨路（宝安公路）为轴线的新城功能带；郊环线北部城镇发展功能带。从西向东，“三纵”：沪太路城镇商业发展轴；共和新路蕰川路（轨道交通1号线）新城商业发展轴；逸仙路同济路（轨道交通3号线）城市商业发展轴。,宝山整体商业规划：“三横三纵”的空间框架,宝山整体商业规划：“2442”加“3”的空间布局,在“三横三纵”走向区域内将形成“2442”加“3”的商业空间布局，即：形成淞宝、大华2个区域性商业中心；庙行通河、高境、西城区、顾村4个大型社区商业中心；形成若干个社区商业中心，重点是祁连上大、淞南、海滨吴淞、月浦4个社区商业中心；形成罗店中心镇、宝山三林2个特色商业区域。“3”是指罗店新市镇商业，长兴岛依托港口产业的新兴海岛商业，横沙岛生态、休闲、旅游的海岛特色商业。,宝山区总体商业规划一览,本案位处共和新路蕰川路（轨道交通1号线）新城商业发展轴。本案所属商圈为上述规划中宝山区四个大型社区商业中心之一的西城社区商业中心。,项目商业区位属性,西城区区位规划示意图,上海市将宝山西城区规划为舒适型都市居住社区，营造优美、安全、方便的现代化生活环境，形成集现代商务、居住、服务、公共功能为一体的综合性产业区。宝山西城区房地产开发量将达到800万平方米，在2015年左右将形成可容纳20万人以上的现代化生态新城。整个西城区划分为南块、北块、东块三个区域。本案所处的南块定位于以“人文生态”为主题的中高档生活区，住宅面积将达到220万平方米，人口数量8万人以上。,西城区功能定位：中高档舒适型居住社区,该大型社区商业中心区域由两部分组成：一是在蕰川路、杨鑫路口，以北上海商业广场为主体的社区商业中心，主要标志性业态为大型综合超市、家居卖场、休闲餐饮娱乐中心、专卖店铺等，商业面积7万平方米左右；二是在水产路（竹韵路以东至杨泰路以西）沿线北侧建设以餐饮、休闲、娱乐、宾馆为特色的社区商业，商业面积为5万平方米左右，形成与北上海商业广场的互补。,西城区商业规划定位：大型社区商业中心,该社区商业中心主要是满足西城区南部居民日常生活综合需求。该社区商业中心区域的建设，要结合轨道交通节点，形成其周边的枢纽型组团式商业。,西城区商业规划特征：社区+轨道,二、项目本体：城市别墅社区商业,住宅形态：独栋、双拼、叠加别墅项目总建面:18,3586商业面积：1,0221首批交房时间:2009年年初房源总套数：约800套,社区规划人口：4000人左右已推出房源:418套已销售套数：268套预计近期入住：占规划人口的33%商业功能：轨道别墅社区配套商业,首先，从本项目的实际情况分析，本项目的社区商业中心与项目的人口入住应呈现的是良性互动的效应，即商业的运作能提升人口入住率，而人口入住率的提高能提升商业价值，从而再度提高人口的入住率。因此关键问题在于怎样开启这一良性循环的起头。任何一大社区商业都必须经历过初始阶段，成长阶段，成熟阶段三个重要的阶段，其中对项目目标起决定性作用的就是初始阶段和成长阶段。,本项目商业运作思路阐述,其次，准确的设定何种业态的商业配套进入本项目，使其配合社区早期人口入住的消费需求，是商业中心运作之初就能成功的必要条件，在这个前期的工作中重点需要解决的问题就是两个，一个是什么业态和品牌的引入，另一个就是要如何提高入驻率和人气的提升。,本项目商业运作思路阐述,然后，考虑到本项目自身目前处于商业的初期定位的阶段，因此引入的商业组成也必须考虑到项目内部住宅人口增长，应具有一定的成长性，在满足目前周边商业需求和配套同时我们需要事先预判未来商业组合的形态，在早期的商业运作中就做好预留。,本项目商业运作思路阐述,三、项目商业特征分析：社区/地铁？,项目商业特征分析之一：社区商业属性,项目所依托的蕰川路从市区方向过来的转向路程过长，基本只能提供从宝山往市区的单边商业消费。周边其它住宅项目的社区人群与本项目存在较大的商业隔离，其消费能量对本项目的影响有限。,因此本项目在社区商业属性上属于半封闭孤岛式社区商业，在未来两三年内，其主要商业需求将依赖于项目自身所吸纳居民的就地日常生活消费。,项目商业特征分析之二：地铁商业属性,地铁商业模式对我们的影响？,富锦路VS莘庄：区域共性,富锦路VS莘庄：区域差异,莘庄地铁商业的发展历程,富锦路的未来？,在正确的商业养成及发展运作下，3-5年后，它将成就自身的辉煌！,短期内地铁商业模式对于本项目的影响很有限，绝大部分乘坐地铁在富锦路站出入的人群均为过路客或终点客，很难停留下来进行目的性消费，而项目周边社区密集度和通达性在短期内都不会有很大改观，因此我司认为：至少在未来3年内，地铁人流最多只能为本项目提供20%左右的消费能量。但是从长远来说，随着项目后期别墅业主的入住完毕，以及周边更多住宅项目的后续建设，还有交通条件的改善，富锦路将很有可能部分复制莘庄的发展轨迹，在经过5年左右的发展后至少成为一个“小莘庄”。,观点小结：,四、项目SWOT分析,优势（strengths）：,W,T,O,项目依托海德花园这一大型城市别墅社区，自身拥有中产阶级消费人群数千人。项目与高架路等交通要道的交通连接条件均较好。项目紧临轨道交通1号线延长线的富锦路站，能够带来一定流动客群。,劣势（weaknesses）：,W,T,O,项目周边其它住宅项目的社区人群与本项目存在较大的商业隔离。项目的实际交通条件基本只能提供单边商业消费客群，整体为半封闭孤岛式商业属性。富锦路地铁站为终点站，所带来的客群基本为过路人群，很难提供持续性消费支持。,机会（opportunities）：,W,T,O,随着整个别墅社区的进一步成熟和发展，作为社区商业的经营前景将越来越好，且经营业态有持续提升的空间。目前北上海商业广场定位的是区域性商业中心，但目前其实际发展状况却偏重于民生类社区消费，零售类业态过于低端，而随着其发展逐步回到原定“轨道”，目前的民生类消费功能必然会向真正的社区配套商业转移。,威胁（threats）：,T,O,当前的金融危机及其引发的实体经济下滑状况，对商业经营者的信心有较大影响，其投资拓展必然更加谨慎，对不成熟区域的商业拓展尤其如此。,五、项目整体商业发展与业态定位建议,项目商业发展阶段划分,项目各个发展阶段的业态定位与租金水平,项目近期推