第三轮房地产调控政策解析页.doc

2011年初第三轮调控新政解析2011年新年伊始，新国八条、房产税、加息等一系列重磅政策拉开第三轮调控序幕，在房地产调控已成为常态的大环境下，新一轮政策的出台进一步传达出管理层的调控态度，且政策手段呈现多样性，严控紧限的政策导向在2011年会更深刻影响到整个市场。一、“新国八条”第三轮调控开始部署（一）、背景回顾自2010年4月份国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知印发后，房地产市场出现积极变化，房价在经历了6月首次环比下跌，7、8两月环比持平之后，自9月份开始呈上涨态势，至12月连续4个月保持环比上涨，以及地价的屡创新高，让中央高层对未来房价的高企也充满了担忧。为了巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，国务院于2011年1月26日推出了“新国八条”见附录一。 （二）、主要内容解读：1、进一步落实地方政府责任政策：“国八条”第一条规定，2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。“国八条”第七条规定，落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。解读：明确房价控制目标，稳定预期，表明调控从通过行政手段调控房地产市场转为直接调控房价。此前多次楼市调控不到位，重要原因是各地地方政府和地方金融机构的执行力度。这两条措施针对此而定，规定各地地方政府和金融机构的问责制，不落实调控政策的地方政府和金融机构将被问责，这一政策可以讲是去年楼市调控的“加码”，由此可以推出今年各个地方对楼市各项调控政策的执行力度显然会更大。另外，更要求地方政府在今年一季度向社会公布本地区年度新建住房价格控制目标，这不仅为了给各地市民降楼价的信心，更是地方政府对控制房价问责的有力措施。如何评价地方政府在房地产调控上的成败？“国八条”要求其公布调控目标的做法，无疑是给出了政策效果的量化参考。2、加大保障性安居工程建设力度首提公开、公平、公正政策：“国八条”第七条规定，各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。解读：扩大保障性住房覆盖范围，强调公共租赁住房发展。针对保障性住房管理，首次提出了“公开、公平、公正”的表述。3、调整完善相关税收政策，加强税收征管购房不满5年营业税按卖价全额征收政策：“国八条”第三条规定，调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税；各地要加快建立和完善个人住房信息系统。解读：根据此前的个人转让住房营业税政策，不足5年的营业税按差额征收，而新政策则变为全额征收，这意味着征税基数大幅提高，税负也相应显著增加。营业税政策的调整将大幅增加5年内房源的交易成本，从而对打击投资、投机购房的购房者会起到显著的作用，但同时在一定程度上会推高房价。完善个人住房信息系统为后续的房地产税制改革打下基础，“新国八条”推出后 1月27日晚，上海、重庆已推出了房产税开征方案，并立即实施，见第二部分详细分析。4、强化差别化住房信贷政策二套房首付提至六成政策：“国八条”第四条规定，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。解读：这一措施继续收紧房贷政策。之前二套房首付从最早的4成升至5成，现在再进一步把首付提高至6成。这一政策同样在抑制投资型需求外也增加了改善型家庭的负担。政策调控有从调控原来的投资型需求扩大至抑制改善型需求的趋向。5、严格住房用地供应管理政策：各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。解读：这是国家给各地城市提出了增加住宅用地供应的具体要求，尤其强调要确保保障房建设用地供给要不低于住房建设用地供应总量的70%。原来没有对供地总量提过量的要求，商品房价格高确实和供需矛盾有很大的关系。在土地供应量上提出明确要求，有助于增加土地供应，在结构上缓解供需矛盾。“国八条”明确土地招拍挂制度改进方向，要求推广“限房价、竞地价”方式出让住宅用地，这意味着今年全国一二线城市和部分三四线城市将加大限房价的供应量，在一定程度上抑制房价上涨趋势。6、合理引导住房需求省会城市户籍家庭三套房停购政策：“国八条”规定：各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。解读：这意味着限购更加严厉、涉及城市更广。目前，全国有25个城市（见第四部分详解）实施限购令，南宁、长春等不少省会城市没有出台限购令，且各城市执行程度不一，如深圳执行的是严厉政策，家庭限购第三套房。而广州限购令较为“温柔”，户籍家庭限新购一套房，即无论以前有多少套房，还能新买一套。随着“国八条”出台，像广州这样的省会城市，限购令将更严格，即户籍家庭限购第三套房，非户籍家庭限购第二套房，即户籍家庭夫妻名下各有一套房的，不能再新买任何住宅。这个政策会在各省会城市，还有房价上涨过快的城市实施。这是“国八条”中最具杀伤力的措施，直指投资、投机型需求。但同时，该政策的实施在某种程度上也抑制了部分改善型需求用户的购房需求。7、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制政策：对于政策落实不力的省(区、市)人民政府要向国务院做出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。解读：明确约谈问责机制，从行政命令上保障政策的有力执行和落实，该政策将对调控各地房价起到决定性的作用。8、坚持和强化舆论引导政策：对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。解读：通过电视、报纸、网络等媒体，加大宣传力度，用舆论引导住房合理消费。（三）、“国八条”地方政府响应情况： 热点城市限购细则开始启动，楼市新“国八条”打出的调控组合拳中，限购政策已经得到了地方的响应，上海、青岛已推出细则，广州、北京等城市的实施细则正在研究中，后期我们会继续跟踪分析。1、上海出台沪9条国务院调控楼市的新“国八条”，在上海火速“落地”。1月27日出台的新“国八条”上海细则（关于本市贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知的实施意见见附录二）共9条措施，明确表示，积极稳妥地推进本市房产税试点工作，同时暂停对拥有2套及以上住房的本市户籍居住家庭售房。这意味着在上海楼市，房产税与加强版的“限购令”将同时执行，调控力度空前。1）、三套房一律停购严格执行住房限购政策。暂定在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。2）、推进房产税试点严格执行相关税收政策，积极稳妥推进房产税试点。3）、二套房首付不低于六成4）、强化住房用地供应管理实施意见强化了申城住房用地供应管理，要依法查处违法用地行为。要求在住房用地年度供应计划中，单列保障性住房用地，明确供地规模、供地时序等内容，确保各类保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地年度供应总量的70%。同时，今年商品住房用地供应量原则上不低于前2年平均实际供应量。对擅自改变保障性住房用地性质的，要坚决及时纠正和严肃查处。要严格查处非法转让土地使用权的行为，对房地产开发建设投资达不到25%以上的（不含土地价款），不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。5）、放宽经适房准入标准进一步完善“四位一体”的住房保障体系。继续放宽廉租住房准入标准。研究试行经济适用住房租赁、租售转换新机制。加快房源建设和供应力度，全年开工建设和筹措保障性住房1500万平方米（约22万套）。继续加大旧区改造力度，拆除中心城区二级旧里以下房屋80万平方米（受益家庭约3.2万户），启动郊区城镇危旧房改造。进一步加大保障性住房房源建设和筹措力度，规定新出让商品住房地块必须按不小于5%比例配建保障性住房。6）、3月底前公布控制目标根据本市经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力等，综合研究确定新建住房年度价格控制目标，并于今年3月底前向社会公布。此外，实施意见还将住房保障工作纳入区县政府年度考核，要求各区县政府和市有关部门按照2011年确定的各项目标落实工作责任，积极推进。2、青岛市公布了“落地”具体执行措施山东省青岛市日前公布了“落地”的具体执行措施。青岛规定对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭和拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭今年不得在市区新购住房。禁止在青岛市辖七区购房的还包括无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭。已有1套住房的青岛当地户籍居民家庭及能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，年内限购1套住房，包括新建商品住房和二手住房。为将“限购”政策落到实处，购房人购房时应如实填写购房人及家庭成员情况申报表，并提交房地产交易登记机构出具的关于拥有住房情况的证明；提供虚假信息骗购商品住房的，应承担相应法律责任；房地产开发企业、经纪机构应严格执行有关“限购”政策规定，如有违反依法严肃查处，并可暂停其网上签约资格。3、广州细则已上报市政府，今年也推限价地广州市于2月10日已将“国八条”实施细则方案上报市政府，但细则何时出台目前未有时间表。由于“国八条”在限购方面有更严格的限制，为此广州将会加快建设个人信息系统。另外，“国八条”提出，要大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地，广州将会响应政策推限价地。据悉，广州近期预计有40万平方米限价地推出市场。根据国务院办公厅的通知，未出台限购令的特定城市，须在2月中旬之前出台实施细则。但总体来看上海和青岛推出的实施细则，还是以“新国八条”的延伸，除了上海推出了房产税实施细则外，并没有太多创新内容出来。4、据传北京新楼市调控细则于2月15日前出台。（四）评价总体来说，本次政策调控要求各地明确房价调控目标，更大范围，更加严厉的实施限购措施，大力推广“限房价、竞底价”的土地出让方式，继续增加保障房供给，更加严厉税收、信贷措施抑制投资投机需求，加强媒体舆论宣传，引导合理住房消费，同时建立问责机制，确保各项政策措施有力执行，相比2010年的房地产调控，2011新年伊始，国务院办公厅发出1号文件调控房地产市场，有利于进一步彰显政府调控决心，缓解房价上涨预期。本次房地产调控，是2010年调控政策升级和深化，也是对可能出现的2011年春季房地产市场行情的防御，是一种事前“消防”，而非事后“救火”。二、住房税收政策落地上海、重庆首先开征房产税 （一）、背景回顾在2010年的房地产市场调控中，住房税收政策一直是其中引人关注的措施：1月，国办发文，提出“要加快研究完善住房税收政策，引导居民树立合理、节约的住房消费观念。”4月，国务院发文，要求“财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策”。9月，国家有关部委出台的五项调控措施中，提出“加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。” 从2010年政府不断发文、宣传以及各界争议中我们已经捕捉到政府传递的信息房产税的开征将成为2011年市场关注的热点，并会对未来的行业产生深远影响。2011年1月召开的国务院常务会议，同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，具体征收办法由试点省份人民政府制定。1月27日备受关注的上海、重庆房产税试点细则 终于“浮出水面”。（二）、主要内容1、两试点城市方案细则上海方案：1月27日上海发布上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法见附录三，28日正式实行。上海仅针对新购住房且有较多减免，税率相对较低：上海仅针对新购住房且属于居民第二套住房（本市居民人均60 m2以内免征，非本市居民第二套住房无免征）。税基为交易价格的70%，税率暂定0.6%，交易价格低于上年平均销售价格2倍，税率为0.4%。应纳房产税税额=新购住房应征税的面积单价70%税率。重庆方案：同日重庆召开新闻发布会宣布，从1月28日开始向个人房产征收房产税。见附录四。重庆除针对新购高档住房和“三无人员”新购第二套住房外，还对存量独栋商品住宅征税，税率跨度大。重庆对独栋商品住宅、新购高档住房（交易单价为上两年平均交易单价两倍以上）和“三无人员”（无户籍、无企业、无工作）新购的第二套普通住房进行征税，并设计了不同的免税面积。前两类住房税率从0.5%-1.2%不等，后一类为0.5%。应纳房产税税额=应税建筑面积单价税率上海、重庆房产税细则对比：项目重庆上海试点范围重庆主城区（渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区）上海市行政区域征收对象首批包括独栋商品住宅；新购的高档住房（指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍及以上的住房）；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套及以上的普通住房。未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房，将适时纳入征税范围。居民家庭新购且属于第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平方米（含60平方米）的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按规定计算征收房产税。差别化税率独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，税率为1%；4倍（含4倍）以上的税率为1.2%；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房，税率为0.5%。税率因房价高低分别暂定为0.6%和0.4%。即一般适用税率暂定为0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率可暂减为0.4%。“上年度新建商品住房平均销售价格”由统计部门每年公布。本地居民1、个人拥有的独栋商品住宅2、个人新购的高档住房。家庭第二套及以上住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）外地居民在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房非本市居民家庭在本市新购的住房。计税依据应税住房的计税价值为房产交易价。条件成熟时，以房产评估值作为计税依据参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。免征及退税范围 扣除免税面积以家庭为单位，一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。办法实施前拥有的独栋商品住宅免税面积为180 m2新购的独栋商品住宅和高档房免税面积为100 m2；新购多套的按时间顺序对免购的扣免面积。“三无”个人应税住房均不扣除免税面积，如符合有户籍、有企业、有工作任一条件，从当年免征，如已缴纳退还。上海居民家庭在新购一套房后的一年内出售原有唯一住房的，其新购住房已征收的房产税，退还；上海居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新购住房、且该房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收房产税；符合国家和上海有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，持有上海居住证并在上海工作生活的，其新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税。持有上海居住证满3年并在上海工作生活的购房人，其新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税；持有上海居住证但不满3年的购房人，其上述住房先按规定计算征收房产税，持有上海居住证满3年并在上海工作生活的，其上述住房已征收的房产税，退还。2、两城市细则比较比较两个城市的征税范围，上海虽仅针对新购住房，不涉及存量房，但由于只要属于第二套住房即纳入征税范围（本市人均60平米以下部分免征，非本市居民拥有三年居住证明且仅有一套住房免征），因而单从新房市场来看，上海符合征税条件的新房可能更多（重庆仅针对新房市场的高端住宅或“三无人员”购买的第二套住房）。而且上海的细则也可能对大户型、高档住房同时产生影响，普通住宅也有可能纳入征税范围。而重庆的政策主要针对高档住房（交易单价达到主城区新建商品住房均价2倍及以上），而对价格不高的普通住宅不会产生影响。比较两个城市的税率，重庆税率相对更高（最低0.5%），而上海税率最低0.4%，且计算应纳税额时还需乘以70%，因此税率相对更低。（三）、市场影响：1、上海成交下滑：1月28日，是上海房产税试点首日，上海楼市一手住宅成交量出现大跳水行情。据网上房地产统计数据显示，上海一手商品房1月28日签约套数 571套，签约面积59388平方米，环比前一日933套，签约面积98682平方米的行情，成交套数下降约四成，其中在住宅方面，28日成交419套，环比27日成交743套，下滑了78%。 从细则内容看，外省市户口在上海购买一套房也被列入征税范围，而上海地区非上海户口的购房比例较高，因此细则实施后对投资性购房需求打击很大。2、重庆成交影响甚小：根据重庆网上房地产最新统计数据显示，重庆主城1月29日成交商品房406套，成交建筑面积均价7151元/平方米，1月28日，重庆主城成交商品558套，成交建筑面积52149.71平方米，成交总金额38864.57万元，成交建筑面积均价7452元/平方米。由于重庆房产税的征收对象为高端住宅持有者，而高档商品房交易本身在全市住宅成交中占比就较低，所以，开征房产税对重庆住宅交易影响不大。（四）、评价：1、对房价影响有限：作为一种与房地产市场关系密切的税种，从短期来看，房产税会抑制一部分投资需求，令成交量能够迅速回落，同时能对高涨的房地产价格起到威慑作用。但从长期来看，影响房地产价格的主要因素在于供求关系和后市预期，遏制高房价不能寄希望于房产税“一剑封喉”，楼市调控仍需继续打“组合拳”。 房产税对房价的影响取决于最终税率。但从目前来看，上海和重庆出台的方案并不是十分严格，因此在需求没有大幅减少的情况下，目前出台的房产税对房价影响幅度很有限。 2、其他房价上涨过快城市可能会陆续试点：国务院层面并未指定进行改革试点的具体城市，而根据财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部三部门联合发布的有关文件，对个人住房征收房产税改革试点的为部分城市，并未仅仅限定上海和重庆。目前深圳仍在研究征收方案，作为全国首都的北京，也有可能是下一个试点城市。我们初步预计北京、深圳、杭州等城市很可能成为第二批试点城市。3、房产税对保值需求的心理影响十分大：金融危机期间，美国有一套别墅，1美元出售无人问津，原因就在于美国较高的房产税，买得起用不起。虽然目前上海、重庆两地的房产税的税率很低，覆盖范围不到5%，但是房产税毕竟是“排除万难”的出来了，在土地资源越来越矛盾的时候，地方政府乐见向房产征税。可以预见房产税的普及、甚至增加税率是迟早的事。总结：房产税改革试点靴子落地，传递出强烈的改革信号，有助于加快完善我国财产税改革进程，对于稳定市场预期大有好处。房产税开征对于房价影响有限，但对于未来税制改革，特别是建设有效拉近贫富差距的税制体系影响深远。根据官方的表述，房产税改革下一步走向是：试点开始后，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部将总结试点经验，适时研究提出逐步在全国推开的改革方案。条件成熟时，在统筹考虑对基本需求居住面积免税等因素的基础上，在全国范围内对个人拥有的住房征收房产税。2011年房产税政策将是我们持续关注的重点。 三、“限购令”全面升级（一）、背景回顾2010年初，我国宏观经济形势逐渐向好发展，房价暴涨趋势明显。4月17日国务院出台了关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（简称新“国十条”），由此开启了2010年楼市调控的大幕。4月以新“国十条”为标志第一轮调控规定，“要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。”新“国十条”出台不久，4月30日北京就出台了楼市限购令，规定一个家庭只能新购买一套商品住房，对于限购其它城市应者寥寥。随后几个月，各地对新“国十条”的执行不尽如人意。8月楼市成交量回暖，9月房价又有“抬头”。9月下旬第二轮调控再次强调“在一定时间内限定居民家庭购房套数。对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。”“限购”又一次出现在调控的诸多措施当中，第二轮调控也显示了中央政府对楼市调控的决心，并且将问责对稳定房价和住房保障工作不力的省级政府，在此背景下地方版限购令纷纷出台，“国八条”出台前已有20余城市颁布限购令。已出台“限购令”城市一览表： 四大一线城市北京、上海、深圳、广州环渤海天津、大连、济南、青岛长三角杭州、苏州、宁波、温州、南京、金华中原武汉、南昌、郑州、太原、合肥西南昆明西北兰州福建福州、厦门海南海口、三亚 2011年初以“国八条”为标志的第三轮调控拉开序幕，“国八条”明确规定：“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。”至此可以肯定，“限购令”在今年会快速扩容，从一线城市及热点二线城市迅速蔓延至二、三线城市。（二）、内容2010年出台限购令的城市在内容上松严程度不同，大部分城市并不十分严格，而2011年出台的升级版限购令特点是将各地的政策逐步细化并统一口径。这次新的限购令提出了更高的要求，原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。 随着国务院要求省会城市和热点地区于2月中旬推出限购时间节点的临近，必将有更多的城市加入到限购行列。同时，原来已推出限购令的城市，在新国八条的要求下，也将完善之前的限购政策，使限购政策将趋向严格化、广泛化。（三）、评价：此次出台的新政将“限购令”的门槛进一步上调，范围也扩大，主要的目的还是打击投资需求，抑制过度需求。“限购令”蔓延对楼市调控效果有一个逐渐显现的过程。在2010年十四个城市限购后，部分投资、投机性资金流向了尚未限购的城市，“挤出效应”明显，比如由于“左邻右舍”的广州和深圳实行限购，东莞楼市成交火爆。但随着限购城市增加，城市之间的“挤出效应”将减弱。另外，大部分城市规定一个家庭还能新购一套房，投资、投机者手中的“购房指标”一旦用掉就不能再买房。随着投资需求的减少，同时商品房供应量的增加，预计今年下半年调控效果将更明显，全国房价涨幅回落，总体维持盘整态势，其中部分城市房价将出现一定程度的下跌。 四、“加息”连续三次加息应对通胀（一）、背景回顾近年来央行利率调整一览：2010年10月20日 上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。同时，公积金贷款利率相应上调。2010年12月26日 上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。同时，公积金贷款利率相应上调。2011年2月9日 上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。同时，公积金贷款利率相应上调。（二）、主要内容1、人民币存贷款基准利率第三次上调：附表：三次加息存贷款利率变化表 单位：年利率%存贷款期限调整前利率2010年10月20日第一次加息2010年12月26日 第二次加息2011年2月9日 第三次加息存款1、活期存款0.360.360.360.42、三个月1.711.912.252.63、半年1.982.22.52.84、一年2.252.52.7535、三年2.793.253.553.96、五年3.64.24.555贷款1、六个月4.865.15.355.62、一年5.315.565.816.063、一至三年5.45.65.856.14、三至五年5.765.966.226.455、五年以上5.946.146.46.62、公积金贷款利率上调：继2月8日央行宣布商业银行加息0.25个百分点之后，2月9日住房和城乡建设部宣布，从2月9日起，公积金贷款利率相应上调，其中5年以上公积金贷款利率上调0.2个百分点。这是去年10月公积金加息0.18个百分点、去年12月公积金加息0.25个百分点以来，公积金连续第三次加息。公积金加息后，5年期以上公积金贷款利率由4.30%上调至4.50%。加上去年的两次加息，5年期以上公积金贷款利率从去年10月份的3.87%上调到目前的4.50%，加息幅度达0.63个百分点。附表：三次住房公积金存贷款利率调整变化表 单位：年利率%项 目调整前利率2010年10月20日第一次加息2010年12月26日 第二次加息2011年2月9日 第三次加息一、个人住房公积金存款当年缴存0.360.360.360.4上年结转1.711.912.252.6二、个人住房公积金贷款五年以下(含五年)3.333.503.754.0五年以上3.874.054.34.5三、试点项目贷款按五年以上个人住房公积金贷款利率上浮10%同前同前同前2011年2月9日(不含)以前发放的，期限在一年(含一年)以内的个人住房公积金贷款，执行原利率，不分段计息；期限在一年以上的个人住房公积金贷款，自2012年1月1日(含)开始，执行调整后利率。（三）、评价经济增长依然强劲、1月份CPI可能再创新高、房地产环比继续上涨、政策对稳定物价的高度重视等四方面因素，是央行启动此次加息的重要原因。连续加息表明我国进入新一轮加息通道，购房的资金成本在增加，经过几次加息和优惠取消，其中第一套房自从去年调控以来,以100万贷款为例,利息增加了30万,接近翻倍，这给需要贷款购房的人造成很大的的心理压力，一部分将暂缓购房计划选择观望。时间套限首付年限折扣利率月供总利息2010年4月调控前基准5.94第一套二成20年7折利率4.1586143.4474411第二套二成20年7折利率4.1586143.4474411目前基准利率6.60第一套三成20年基准利率6.607514.72803533第二套六成20年1.1倍利率7.267909.82898357同时加息也使一些高负债率的房企财务成本增加，在资金压力加大的情况下，降价推盘的项目会逐渐增多。预计今年房价将出现松动，整体小幅回落的可能性增大。 五、第三轮调控新政总评及未来楼市展望至2010年初以来的第三轮房地产调控雷霆出击，组合拳迅猛，让楼价强行反攻。如果说去年出台的“国十条”、“国四条”是打预防针的话，今年两会前的“房产税”、“国八条”，以后春节后的又一次加息，表明决策层对去年预防调控效果十分不满意，今年调控思想发生了重大改变，调控目标就是：务必改变房地产投资预期，改变房价只涨不跌的预期。我们对未来市场总体判断如下: 1、观望氛围渐强新政策体现了当局抑制房价快速增长的决心。伴随着更多省会城市将推出限购令的政策压力、银行信贷紧缩、房产税试点推广等消息的影响，预计三四月份商品房交易观望氛围将成为主流。最直接的表现为短期内房产销量下降。2011年第二、三季度市场供给增加时，房价将会有所调整。2、三四线城市地价、房价将会微涨伴随着更多省会城市和热点城市限购令的出台，有更多的开发商将拿地触角转向三四线城市，以降低政策风险，同时，也会有更多的房产投资者转战三四线城市房产市场，进而在一定程度上推高三四线市场的地价和房价。3、新政将改变房地产项目的定价机制为了实现地方政府制定的目标，高售价的项目的预售审批将受到最大的冲击。而产品结构、经营策略符合政策导向及市场需求的企业所受影响将相对较小。4、商业地产政策风险相对较小与住宅市场的风声鹤唳不同，商业地产依然游离于调控之外。未来商业地产因其面临的政策风险较小，将会成为众多开发商开始转型的领域。5、全款购房占比继续上涨 虽然目前的全款比例已经超过了六成,但是预计第三轮调控将明显收紧信贷供应量,预计全款购房占比可能继续上涨。6、炒房热度逐步降低由于提高首付比例降低了炒房资金杠杆率，并且受政策压制（比如限购）和投资分流（比如海外置业），而借贷成本又较高，可以预计在调控政策没有松动的情况下，炒房比例将逐渐下降。 附录一：国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知国办发20111号 各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构： 国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发201010号，以下简称国发10号文件）印发后，房地产市场出现了积极的变化，房价过快上涨的势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，进一步做好房地产市场调控工作，逐步解决城镇居民住房问题，促进房地产市场平稳健康发展，经国务院同意，现就有关问题通知如下： 一、进一步落实地方政府责任 地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任，严格执行国发10号文件及其相关配套政策，切实将房价控制在合理水平。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。各地要继续增加土地有效供应，进一步加大普通住房建设力度；继续完善严格的差别化住房信贷和税收政策，进一步有效遏制投机投资性购房；加快个人住房信息系统建设，逐步完善房地产统计基础数据；继续做好住房保障工作，全面落实好年内开工建设保障性住房和棚户区改造住房的目标任务。 二、加大保障性安居工程建设力度 2011年，全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度。地方人民政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策，引导房地产开发企业积极参与保障性住房建设和棚户区改造，确保完成计划任务。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。 要努力增加公共租赁住房供应。各地要在加大政府投入的同时，完善体制机制，运用土地供应、投资补助、财政贴息或注入资本金、税费优惠等政策措施，合理确定租金水平，吸引机构投资者参与公共租赁住房建设和运营。鼓励金融机构发放公共租赁住房建设和运营中长期贷款。要研究制定优惠政策，鼓励房地产开发企业在普通商品住房建设项目中配建一定比例的公共租赁住房，并持有、经营，或由政府回购。 三、调整完善相关税收政策，加强税收征管 调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。税务部门要进一步采取措施，确保政策执行到位。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。 四、强化差别化住房信贷政策 对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。银行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理。 五、严格住房用地供应管理 各地要增加土地有效供应，认真落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，要单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。进一步完善土地出让方式，大力推广“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。房价高的城市要增加限价商品住房用地计划供应量。 加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查。参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，要坚决纠正和严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，必须及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。要依法查处非法转让土地使用权的行为，对房地产开发建设投资达不到25%以上的（不含土地价款），不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。 六、合理引导住房需求 各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。 已采取住房限购措施的城市，凡与本通知要求不符的，要立即调整完善相关实施细则，并加强对购房人资格的审核工作，确保政策落实到位。尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。其他城市也要根据本地房地产市场出现的新情况，适时出台住房限购措施。 七、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制 国务院有关部门要加强对城市人民政府住房保障和稳定房价工作的监督和检查。对于新建住房价格出现过快上涨势头、土地出让中连续出现楼面地价超过同类地块历史最高价，以及保障性安居工程建设进度缓慢、租售管理和后期使用监管不力的，住房城乡建设部、国土资源部、监察部要会同有关部门，约谈省级及有关城市人民政府负责人。对未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标、没有完成保障性安居工程目标任务的，相关省（区、市）人民政府要向国务院作出报告。监察部、住房城乡建设部等部门要视情况，根据有关规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也要纳入约谈和问责范围。 省级人民政府及其有关部门，要参照上述规定，建立健全对辖区内城市落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。 八、坚持和强化舆论引导 新闻媒体要对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验加大宣传力度，深入解读政策措施，引导居民从国情出发理性消费，为促进房地产市场平稳健康发展和加快推进住房保障体系建设提供有力的舆论支持，防止虚假信息或不负责任的猜测、评论误导消费预期。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。 国务院办公厅 二一一年一月二十六日 附录二：上海市国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知实施意见沪府办发20116号上海市人民政府办公厅印发关于本市贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知实施意见的通知各区、县人民政府，市政府各委、办、局：关于本市贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知的实施意见已经市政府同意，现印发给你们，请认真按照执行。上海市人民政府办公厅二一一年一月三十一日关于本市贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知的实施意见为贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知(国办发20111号)，坚持以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主的原则，采取税收、信贷、行政、土地、住房保障等政策措施，多管齐下，有效遏制投资投机性购房，逐步解决居民住房问题，进一步促进本市房地产市场平稳健康发展，现提出如下实施意见：（一）、坚决贯彻落实国家和本市各项房地产市场调控政策措施，切实将房价控制在合理水平。根据本市经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力等，综合研究确定新建住房年度价格控制目标，并于2011年3月底前向社会公布。（二）、进一步完善廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房和动迁安置房“四位一体”的住房保障体系。继续放宽廉租住房准入标准，逐步扩大政策受益面，实现“应保尽保”；在加快推进中心城区和部分郊区经济适用住房申请供应工作基础上，年内进一步放宽申请准入标准，扩大经济适用住房受益面；研究试行经济适用住房租赁、租售转换新机制。加快保障性住房房源建设和供应，全年开工建设和筹措保障性住房1500万平方米(约22万套)。继续加大旧区改造力度，拆除中心城区二级旧里以下房屋80万平方米(受益家庭约3.2万户)，启动郊区城镇危旧房改造。加大保障性房源筹措力度，新出让商品住房地块必须按照不小于5%比例配建保障性住房。按照国家要求，确保完成2011年全市保障性安居工程目标任务。（三）、个人将购买不足5年的住房转手交易的，全额征收营业税。严格按照上海市人民政府批转市住房保障房屋管理局等五部门关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作若干意见的通知(沪府发201034号)规定，根据不同的销售价格确定土地增值税预征率，做好土地增值税征收管理工作。重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目(具体项目由住房保障房屋管理部门提供)，进行土地增值税清算和稽查。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。税务、财政、住房保障房屋管理、规划国土资源等部门要加强配合，加大应用房地产价格评估技术强化存量房交易税收征管的试点和推广力度，坚决堵塞通过“阴阳合同”产生的税收漏洞。（四）、积极稳妥推进本市房产税试点工作，认真实施上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法，建立健全市与区(县)房产税试点工作机制，进一步完善全市统一的房地产信息管理平台，加强政策宣传和征收管理。（五）、对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的，其首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对为改善居住条件购买第二套住房的，住房公积金个人贷款首付比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。继续加强对执行差别化信贷政策情况的检查，严肃查处违规贷款行为。(六)、强化保障性住房和商品住房用地等年度供地计划管理，优化住房用地供应结构。在年度计划中，单列保障性住房用地，明确供地规模、供地时序等内容，确保各类保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地年度供应总量的70%。对擅自改变保障性住房用地性质的，要坚决及时纠正和严肃查处。同时，今年的商品住房用地供应量原则上不低于前2年平均实际供应量，并根据土地市场情况，合理安排土地供应上市节奏。加大闲置土地处置力度，按照国家和本市闲置土地处置的法律法规和政策规定依法处置。严格查处非法转让土地使用权的行为，对房地产开发建设投资达不到25%以上的(不含土地价款)，不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。(七)、自本意见发布之日起，暂定在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。(八)、各区县政府和市有关部门要按照2011年本市确定的保障性住房建设、供应目标，新建住房价格控制目标，落实工作责任，积极推进。要将住房保障工作目标纳入区县政府年度考核，对政策落实不到位、工作不得力、计划目标未完成的，要进行约谈，直至追究责任。(九)、新闻媒体要强化舆论宣传和正面引导，着重宣传各项房地产市场调控政策措施，宣传本市住房保障工作