济南市房地产市场研究XXXX年年报_46页.doc

济南市房地产市场2010年年报一、2010年济南房地产市场回顾1.调控政策持续从紧，但政策在强大市场力量面前效果微弱。国十一条、新国十条、新国五条，2010年因政策频出被称为“政策年”。但房地产市场的实际运行显示这些调控政策仅在短时间内对成交量有所影响，2010年济南商品住宅成交均价达到8598元/平方米，环比2009年大幅上涨43%，调控效果微弱。2.新增供应量放大，成为商品住宅成交的最强支撑。2010年商品住宅新增供应量达到217.49万平方米，较2009年大幅上涨48%；其中，普通住宅产品占商品住宅总供应量的98%，2010年在市场迅速扩张、新项目加速上市的背景下，济南房地产市场的成交量主要由新增供应量支撑。3.房价高企，中端产品的市场需求量井喷，首次置业者和初次改善者成为购房主体。在房价高企不下的压力下，首次及初次改善型购房者纷纷将购房目标转移到性价比高的项目上，以时间换空间，导致市场上中端项目的需求量井喷。4.产品品质提高，高端改善及投资购房群体正在快速扩大。随着一线品牌开发商的进驻，济南精装修商品住宅数量增多，精装修住宅占市场供应总量的15%左右。同时装修标准亦呈现快速上涨趋势，精装修标准从1500元/平方米发展到4000元/平方米，单价万元以上高端项目成交火热，高端改善及投资购房群体正在快速扩大。5.开发商拿地谨慎，地价平稳。相比于2009年的拿地疯狂、地王频现，2010年土地市场在政策的压力下渐趋理性。2010年土地单价最高为1083万元/亩，较2009年的1878万元/亩的单价地王少了约800万元/亩。2010年的平均楼面环比2009年下降约10%，整个土地市场趋于稳定。二、房地产相关政策及行业信息（一）国家及济南市政府宏观政策1、2010年政策概述。2010年中国楼市发文数量之多，严厉程度之重，执行力度之强使2010年成为中国楼市调控最强年。然而在调控高压下，北上深杭一线城市住宅成交量再次反弹，各地地王频现。据山东中原数据监测，2010年济南商品住宅均价比2009年上涨43%，为济南商品住宅历史最高年涨幅。基于楼市如此表现，2010年的楼市调控被认为是效果不明显。究其原因，在于国内货币流动性充裕、通货膨胀预期强而目前低利率、金融市场缺乏其他投资渠道；快速城市化导致刚性购房需求激增；地方政府能够通过抬高地价牟取利益的土地垄断；开发商资金压力小，同时看好调控压制下的刚性需求而“押宝”后市，导致开发商在政策高压之下依然敢于高价拿地。在此背景之下，供需双方对房价走势持走高预期，中国房地产难以跳出“越调越高”的怪圈。2010年楼市政策的三宗最：（1）最多。2010年楼市调控中的国字号文件有三个：国十一条、国十条和国五条，这一密度在房地产行业来讲是前所未有的。在这三个文件的指导下，各部委和地方政府纷纷出台相应的调控政策，其中全国性的调控政策发布超100个，导致2010年的楼市政策几乎覆盖了全年，但8-9月除外，正是这两个月的政策空档，迎来刚性需求的全面入市，推动楼市的反弹，最终导致国五条的问世。（2）最全。2010年楼市政策围绕“抑需求、促供给”的调控思路，出台了方方面面的政策。主要集中在如下五个方面：土地、融资、税收、保障房及限购。土地方面，在年初就计划全年供地18.5万公顷，其中保障房用地、棚改用地及中小套型商品房用地占到76.6%，总量上比2009年实际供应增加约80%，另外披露了闲置用地数量，并对地方政府进行约谈；融资方面，开发商的银行信贷、上市融资、信托融资等渠道均受到银监会的限制，甚至项目的预售款亦开始受到监管，而购房者的首付要求被提高，利率负担开始加重；税收方面，调高了开发商土地增值税的预征率，取消了购房者契税和个税的部分优惠，房产税也越来越清晰；保障房方面，不仅有量上的要求，并且在制度上、资金上分别出台政策为保障房的建设护航，未来还会在保障房的退出机制及问责机制上发力；限购方面，由限外籍居民购房，到限制本国外地户籍居民购房，最终到16个城市限制本地户籍居民购房，可谓全面限购。（3）最严。2010楼市调控号称史上最严，主要体现在两个方面：一方面是政策力度空前，另一方面中央高层频频施压。政策力度上，首先从购房者的按揭首付来看，首套房首付三成，二套房首付五成，利率1.1倍，无疑是史上最严的；其次从保障房的建设上来看，2010年是历年建设力度最大的一年，计划580万套，最终开工建设590万套，并且2011年又提高到1000万套。中央高层为调控楼市，也可谓不遗余力。温总理在2010年初就承诺任期内把楼市管好，年尾依然表示会努力履行承诺；李副总理曾经一个月内三次调研楼市，在表示坚决调控楼市的同时，大力推动保障房的建设；胡主席亦多次表示“加快保障房建设，加强楼市调控”。中央高层就某个行业如此持续地、密集地发表讲话实属罕见。2、2010年政策主要内容1) “4.15”新政被称为“史上最严”，“9.29”新政第二波调控继续发力4.15新政和9.29新政在2010年调控政策中最具备代表性，其主要内容为严格执行差别化住房信贷政策，范围囊括商业贷款和公积金贷款；对房地产用地供应进行控制和监管，以提高土地利用效率，增大供应，抑制不合理需求。4月15日，国务院要求二套房首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。购买首套房且套型建筑面积在90平方米以上的，首付款比例不得低于30%；4月18日，国务院发布通知，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款；9月29日，国家有关部委要求在房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数，完善差别化的住房信贷政策，对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房；切实增加住房有效供给。2) 国土部出台19条土地新政继“国四条”“国十一条”等调控政策之后，国土资源部于3月10日出台了19条土地调控新政。国土部在其网站公布了关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知。1. 各地加快编制住房建设用地供应计划，确保不低于住房建设用地供应总量的70%用于保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建设，严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地。2. 严格土地竞买人资格审查：对于用地欠缴土地出让价款、闲置土地、囤地炒地、土地开发规模超过实际开发能力以及不履行土地使用合同的，要禁止其在一定期限内参加土地竞买。3. 严格规范土地出让合同管理：开发商交付的竞买保证金不得低于出让最低价的20%。合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。4. 坚持和完善土地招牌挂制度：房价过高、上涨过快的城市，可以按照限价房项目采用竞地价方式招牌挂出让土地。在条件具备的地方，可以探索房地产用地出让预申请制度。5. 从2010年4月1日起，市、县国土资源管理部门要建立房地产用地开竣工申报制度。6. 2010年3月至7月，在全国组织开展对房地产用地突出问题的专项检查。检查重点是：房地产用地特别是保障性住房用地未经批准擅自改变用途，违规供应土地建设别墅，违反法律法规闲置土地、囤地炒地等。3) 银监会：禁止对捂盘房企放贷为配合国务院整顿房地产市场秩序，查处房地产企业的违规行为，中国银监会有关负责人3月29日晚间表示，银监会已经要求银行禁止对囤地捂盘的地产商发放新增贷款，查处其重复抵押问题，对78家退出地产的央企非在建工程不予授信，监测查处贷款违规流入股市、房市。4) 住建部：完善商品住房预售制度住房城乡建设部4月份发出关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。通知要求，今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。5) 界定二套房 认房也认贷住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知，对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行了规范。通知规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。另外除了住房数量外，贷款记录同样是认定二套房的标准之一。6) 鲁版新政：启动限价商品房建设6月18日，山东省政府公布了关于保持全省房地产市场稳定健康发展的意见。根据安排，山东省限价商品住房建设将拉开大幕，限价商品住房套型控制在90平方米以下。中小套型普通商品住房等用地要不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。7) 中国人民银行年内六次上调存款准备金率中国人民银行于2010年1月12日、2月12日、5月2日、11月9日、11月19日和12月10日共六次上调存款类金融机构人民币存款准备金率，每次均上调0.5个百分点。在通胀大背景下，六次上调行动既显示了政府稳定物价、控制通货膨胀的决心，也是对货币政策回归“稳健”的诠释。8) 中国人民银行年内两次加息中国人民银行于2010年10月20日、12月26日，分别上调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构一年期存款基准利率两次均上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。两次调整后，一年期存款基准利率为2.75%。9) 公积金政策趋于收紧住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会11月3日联合印发关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知，严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。首套房90平方米(含)以下首付比例不低于20%；90平方米以上不低于30%。二套房公积金贷款首付不低于50%，利率不低于同期首套住房公积金利率的1.1倍。停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放公积金贷款。住房公积金贷款利率跟随着中央银行的两次加息而两次上调。住房城乡建设部于10月20日、12月26日两次发出通知，上调个人住房公积金贷款利率。两次调整后，五年期以下(含五年)从3.50%调整为3.75%，五年期以上从4.05%调整为4.30%。（二）济南市重大发展规划1. 济南东站扩容已成定局2. 38个连片棚户区2010年拆迁完3. 小清河沿线将建城市综合体4. 槐荫将打造“三大片区”5. 济南市启建六处公租房小区6. 天桥41个地块招商开发7. 南辛庄棚改片区开始动迁8. 最大棚户区开始动迁 百年北大槐树老街巷谢幕9. 济南建筑向空中发展：二环内告别六层以下建筑10.长清到济南将建15公里轻轨11.济南“空港新城”签55亿元项目大单12. 历城将打造东部金融聚集区13. 济南东部将建五大城市综合体14. 济南2011年建2.3万套公租房15. 济南城市远景规划：黄河北建新城（三）济南市房地产行业发展重要事件1. 全省将新增廉租房保障2万户2. 绿城12.4亿收购海信济南一地块3. 5年后，山东省房产和城建档案数字化4. 回迁安置房凭协议可申请公积金贷款5. 济南：二套房仍“认贷不认房”6. 西部月销量首次超越东部7. 北大槐树片区收购土地27宗8. 恒大在济树起8.5折大旗9. 济南计划三年建150万平方米CSI住宅三、土地市场交易信息（一）2010年土地市场概述1. 土地供应量增加明显，成交量大幅下降2010年居住及商业供应土地150宗，比上年增加48宗，土地供应面积和建筑面积环比增长了0.1%和33.7%。土地成交宗数为76宗，和2009年相同，成交面积和建筑面积减少了45%和9%。2. 土地成交在时间上呈现两头热、中间冷的局面2010年初的土地成交市场延续了2009年的火爆，成交总价、土地单价和楼面地价的年最高值均在三四月份出现。在“4.15”新政、“9.29”新政的压力下，开发商集体观望，土地市场受到影响，成交低迷。在年末，土地市场重拾火爆，12月份单月成交15宗，东部一商服地块以141%的溢价结束了2010年的土地成交市场。3. 成交土地容积率显著增高 土地供应和成交呈现出郊区化发展趋势2010年成交土地平均容积率为4.51，环比2009年的2.69增幅达67%。平均容积率的升高，一方面使得2010年建筑面积增大，另一方面导致在土地单价升高的同时，楼面地价出现下滑现象。两者走势相反。随着济南市城市建设向外围发展，土地成交郊区化迹象显现。恒大在恒大名都、恒大城项目两次大幅拿地，绿地在二环西路外的国际花都项目大幅拿地。品牌开发商转战郊区，使得城市建设迅速外铺。（二）土地供应总量分析济南市2010年居住及商业供应土地统计分析表（万平方米）2010年济南供应土地150宗，比2009年增加48宗，供应面积、建筑面积为688万平方米、2673万平方米，分别增长0.1%和33.7%。总体来看，2010年居住及商业供应土地呈现以下几个趋势：济南市商品房用地供应宗数及平均面积走势示意图（万平方米）第一，单宗土地面积继续减少。单宗土地面积由2009年的6.7万平方米，下降到4.6万平方米，一年间单宗土地面积下降31%。第二，容积率继续走高。2010年土地供应宗数环比增加47%，供应土地容积率环比增加33%。容积率的提高是土地集约化发展的必然选择，也代表了城市发展的必然趋势。根据城市用地特征和济南市的整体规划，济南市未来几年平均容积率会有显著提升，意味着济南的土地利用强度及利用效益将得到显著提高。济南市2010年居住及商业供应土地月度走势示意图（万平方米）数据来源：山东中原数据库随着房地产市场形势日益明朗，土地供应量自下半年开始增加，至年底土地供应出现明显“翘尾”。2010年土地供应各月差距很大。其中2月和10月份土地供应为零。在12月份集中推出天桥区滨河新区和历下区草山岭旧村改造土地共21宗，约224万平方米，导致该月土地供应量激增。土地建筑面积环比增加33.7%。（三）土地供应区域分析数据来源：山东中原数据库2010年土地供应总面积688万平方米，建筑面积2673万平方米。其中，天桥区因12月份集中推出滨河新区土地，供应面积和建筑面积最大，占比例分别为38%和34%。历下区以44宗的供应宗数成为供应宗数最多的区域。市中区因济南市的南控政策土地供应量最少，仅有9宗供应，供应面积占1%。1. 高新区2010年高新区供应土地16宗，土地面积81万平方米，建筑面积333万平方米，土地供应比例为12%。2. 槐荫区2010年槐荫区供应土地23宗，土地面积108万平方米，建筑面积349万平方米，土地供应比例为16%。西客站片区和腊山片区均有大量土地供应，两个片区土地供应面积占全区的70%，预计将成为今后几年槐荫区的重点开发区域。3. 历城区2010年历城区供应土地18宗，土地面积115万平方米，建筑面积534万平方米，土地供应比例为17%。土地供应集中在工业北路和刘志远路附近，预计将成为2011年的销售热点区域。4. 历下区2010年历下区土地供应宗数最多，为44宗，占供应宗数的29%。该区域供应土地面积为109万平方米，建筑面积为511万平方米，供应土地分布较为分散。2010年济南市唯一一块容积率小于1的地块分布于该区。5. 市中区因济南市南控的城市空间发展战略，2010年市中区的土地供应为全市最低，供应9宗，土地面积10万平方米，建筑面积48万平方米。土地供应比例仅为1%。该区域供应土地分布较为分散，零散分布于二环南路一带。6. 天桥区2010年天桥区累计供应土地40宗，累计面积265万平方米，建筑面积899万平方米，土地供应比例最高，为38%。该区域供应土地主要集中在泺口片区和宝华街片区。泺口片区土地的大幅供应预示着小清河片区将成为2011年济南市开发的热点区域。（四）土地成交总量分析1.市场概述调控政策的紧逼使得房地产发展具有很大变数，开发商拿地变得谨慎，2010年土地成交面积246.1万平方米，同比去年下降45%；由于品牌房地产开发商的进驻竞争，平均地价379万元/亩，同比去年上涨50%；因平均容积率提高，平均楼面地价下降至1262元/平方米，同比去年下降10.4%。2.特征解析1) 成交面积大幅下降，成交金额有所下降济南市居住及商业成交土地面积走势示意图（万平方米）从总体的成交面积可以看出，成交土地面积在经历了2007-2009年的增长后又有大幅下降。2010年内，第一季度土地成交延续了2009年的火爆，成交量最大；第二季度在“4.15”新政等调控政策的影响下成交量大幅下降；随着政策效果的减弱，第三季度土地成交量有所上升；第四季度的成交量为全年最低。济南市居住及商业成交土地总金额走势示意图（亿元）与土地成交面积对应，成交金额在经历了2007-2009年的增长后有所下降。在成交土地面积下降45%的形势下，成交金额下降了18%。2010年陆续出台的调控政策使开发商拿地谨慎，成交土地面积下降，是导致成交额下降的主要原因。2) 平均地价一路向上，平均楼面地价止涨下跌济南市居住及商业成交土地平均地价走势示意图（万元/亩）济南市居住及商业成交土地平均楼面地价走势示意图（元/平方米）土地单价自2008年以来一直向上攀升，2010年的每亩单价较2009年上升了50%。由于2010年土地容积率环比2009年上升67.4% ，导致2010年的平均楼面地价自2006年以来首次下降， 与09年相比降幅为10%。 （五）土地成交区域解析济南市2010年居住及商业用地成交区域分布统计分析表（万平方米，万元/亩，元/平方米）从成交的区域来看，2010年成交76宗土地，主要集中在历城区和历下区，其中，历城区成交13宗，土地面积104万平方米，建筑面积482万平方米，平均楼面地价682元/平方米；历下区共成交29宗，土地面积53万平方米，建筑面积283万平方米，平均楼面地价1524元/平方米。平均楼面地价最高的是高新区，最低的则是历城区。1. 高新区2010年高新区共成交土地5宗，土地面积31万平方米，建筑面积131万平方米，楼面地价2468元/平方米，成交比例13%。济南东拓置业于4月份在高新区天价拿地，创造济南市新地王，导致高新区楼面地价为2010年全市最高。2. 槐荫区2010年槐荫区共成交土地6宗，土地面积4万平方米，建筑面积13万平方米，楼面地价1719元/平方米，土地成交比例为2%，成为2010年土地成交最少的区域。槐荫区西客站高铁将于2011年建成通车，对槐荫区的区域价值的提升具有巨大的拉动作用，预计2011年槐荫区的楼盘价格会有大幅上升。3. 历城区2010年历城区共成交土地13宗，土地面积104万平方米，建筑面积482万平方米，楼面地价682元/平方米，土地成交比例为42%。历城区成为2010年成交土地最大的区域，主要是因为恒大在唐冶新区拿到了恒大名都的地块和刘志远路附近的恒大城地块。这两个大幅地块的低价成交，使得历城区成为2010年楼面地价和土地单价均最低的区域。4. 历下区2010年历下区共成交土地29宗，土地面积53万平方米，建筑面积283万平方米，楼面地价1524元/平方米，土地成交比例为22%。历下区的成交土地宗数居全市之首，说明开发商对历下区的房地产市场仍然看好，2011年历下区将仍旧是济南房地产市场主力供应区、成交区，住宅类房地产价格将稳定上扬。5. 市中区2010年市中区共成交土地6宗，土地面积7万平方米，建筑面积19万平方米，楼面地价1246元/平方米，土地成交比例为3%。因济南市南控，市中区土地供应的减少直接导致成交量的减少。2009年中海九曲的大量成交土地将在2011年上市，2011年市中区将成为济南房地产市场主力供应区域、成交区域。6. 天桥区2010年天桥区共成交土地17宗，土地面积47万平方米，建筑面积181万平方米，楼面地价1495元/平方米，土地成交比例为19%。滨河新区的改造开发与北大资源、南侨等品牌开发商的拿地入驻相得益彰，提升了区域形象和区域价值。（六）土地成交典案解析济南市2010年土地成交典型案例解析表（万平方米，元/平方米）1. 成交总价最高：济南东拓舜华南路地块该地块位于高新区舜华南路西侧、玉顶山南侧，地块编号虽分属两号，但实为同一片土地。地块面积为147566平方米，约合221亩，用途为居住用地，项目规划的综合容积率为3.9。规划住宅为高层，规划中同时要求，该地块停车率不小于80%。项目中还需配建一处用地面积不小于0.36公顷的12班幼托及一处用地面积不小于1200平方米的室内副食品市场。该地块与奥体中心仅一山之隔，毗邻中海奥龙观邸和海尔绿城全运村，起拍价为6.1亿元，济南东拓置业击败海信、中铁、祥泰、绿城、华新、中齐，通过105次的竞价，最终以18.16亿天价将该地块纳入囊中，成为济南市新地王。每亩地折合820万元，楼面地价达3152元/平方米。由于地价高、且毗邻中海奥龙观邸和海尔绿城全运村等济南市万元楼盘代表，该地块上市时价格也将突破万元，成为济南市东部的又一高价豪宅。2. 土地单价最高：山东永安奥体场馆地块该地块位于经十东路以南，奥体场馆以东，用途为商业金融业。土地面积32022平方米，土地价格5.2亿元，土地单价约为1083万元/亩，成为济南市2010年的单价地王。相比于2009年1878万元/亩的地王，价格降低不少。按照规划要求，项目地块内须配建中水、书报亭、公厕等设施，规划主体建筑高度应控制在100米左右。该地块位于奥体片区，比邻东拓的居住用地地王，项目建成后将提升奥体片区的商业、办公氛围，促进东部新城的配套设施的完善，对于奥体片区的价值提升和东部新城的建设具有提升作用。3. 建筑规模最大：恒大城地块位于济南市王舍人镇周靳郭片区，工业北路以南，商贸路以北，刘智远路以西，开源路以东，共有6宗土地。土地用途为居住和商服，总面积合计约720亩，建筑面积约220万平方米。其中居住地块建筑密度小于等于18%，绿化率大于等于35%，土地使用年限为70年。因为地处市郊，该6宗土地虽然总价高达16.2亿元，但土地单价仅为225万元/亩，楼面地价仅有729元/平方米，在全市均处于较低的价格。按照恒大一贯的开发策略，恒大城于2011年上半年即可入市销售，且价格要低于市场均价，这对于该片区居住环境的改善和济南市房地产市场的发展具有重大影响。四、商品房供应分析（一）商品房供应概述房地产供应以住宅为主，非住宅供应较少。2010年新增商品房供应中住宅部分占70%，共4万余套，非住宅部分为30%。在非住宅部分中，办公写字楼约37.6万平方米，占25%，商业用房约32万平方米，占21%，其次依次为地下室、公寓、车库和其他。各区域预售量差距很大。历下区因开发时间早、在售楼盘多、推盘速度快成为预售量最大的区域，可占全市的41%。随着历下区可供建筑用地的减少，预预计未来几年预售量将会减少。天桥区因在售项目较少、区域价值虽潜力很大但现阶段表现不明显等原因，预售量全市最小，仅占7%。在今后几年，随着小清河治理的成效显现和片区开发的加速，预计天桥区的预售量将会增大，占比将会增加。（二）商品房批准预售总量济南市2010年商品房批准预售面积统计分析表数据来源：济南建设网济南市2010年商品房批准预售面积示意图2010年商品房批准预售总面积为491万平方米，其中住宅面积341万平方米，占比70%，非住宅面积150万平方米，占比30%。 （三）商品房批准预售区域济南市2010年商品房批准预售区域统计分析表数据来源：济南建设网济南市2010年商品房批准预售区域示意图2010年济南市各区因在售项目和楼盘建设速度的不同而预售量有很大差别。历下区因在售项目多，且中海奥龙观邸和诚基中心预售量庞大而居全市第一。槐荫区因绿地卢浮公馆预售量大而成为全市预售量第二的区域。其他区域的尚品清河、鲁能领秀城、万达广场、万象新天、恒大名都等项目预售量都很大。五、商品住宅新开盘及成交分析（一）商品住宅新开盘及成交概况2010年新增供应量达到217.49万平方米，整体开盘成交率为55%，成交均价为8375元/平方米，与去年相比新增供应量、成交量、成交均价均大幅上涨，但成交率出现明显下降。新增供应量以普通住宅产品为主，主力户型为90-110平方米两室和120-140平方米三室，中端房源供需两旺。（二）开盘成交总量济南市2010年商品住宅新增供应统计分析表数据来源：山东中原数据库2010年济南共有102个项目开盘或加推房源，开盘面积共217.49万平方米，整体市场开盘成交率达到55%，整体开盘均价为8375元/平方米；2010年新增供应量较2009年同比上涨48%，而在价格高企、单套房源面积加大的市场环境下，整体市场的开盘成交率环比上年下降13%，成交均价环比上涨21%。（三）商品住宅新增供应产品形态济南市2010年各形态物业供需统计分析表数据来源：山东中原数据库2010年济南开盘或加推房源以普通住宅产品占绝对比例，其比例达到98.39%，洋房和别墅产品仅占总供应量的1.27%和0.34%；就成交率而言，别墅产品的开盘成交率最高，达89.55%，一方面由于别墅产品稀缺、市场供应量小，另一方面在于中海开发商的品牌号召力；洋房产品的开盘成交率最低，主要源于当前洋房产品设计缺乏特色，导致市场的认可度较低。（四）商品住宅新开盘户型济南市2010年商品房新增供应各户型供需统计表 从新增房源的户型来看，主要集中在两室和三室房源，其中，尤以两室房源的供应量最大；从成交房源的户型来看，两室和三室房源供需两旺，四室及以上户型的成交量最低；从成交率来看，两室房源的成交率最高，达到60%，说明市场对两室房源最为青睐；其次为三室和一室房源，其成交率分别达到54%和50%，体现了市场中改善型、投资型需求旺盛。（五）商品住宅新开盘面积区间济南市2010年各面积区间供应走势示意图数据来源：山东中原数据库2010年济南商品住宅集中在91-110平方米和120-140平方米之间，以舒适性两室和功能性三室为主。（六）商品住宅新开盘供应价格济南市2010年各价格区段供需统计表数据来源：山东中原数据库2010年济南市商品住宅新增供应量集中在6000-8000元/平方米和8000-10000元/平方米；6000元/平方米以下房源的供应量最小，主要集中在恒大名都、万象新天项目，凭借低总价的优势，6000元/平方米房源的成交率最高，达到63%。六、商品住宅成交分析（一）商品住宅成交分析1. 商品住宅成交概述2010年济南商品住宅市场成交约236万平方米，环比2009年下降20%，成交均价达到8598元/平方米，环比2009年增长43%。受房地产调控政策及房价持续上涨的影响，商品住宅市场的成交主要由新增供应量支撑，首次置业者和初次改善者成为房地产市场的主力客群。各行政区中历下区的成交量和成交金额最大，槐荫区和历城区在新上市项目的带动下，发展为房地产市场的后起之秀。普通住宅产品的成交量达到227.7万平方米，成交均价为8314元/平方米；面积集中在90-130平方米之间，总价款在50-80万元之间。花园洋房产品的成交均价为12221元/平方米，成交约4.9万平方米，单套总额平均约为212万元；别墅产品的成交均价为17537元/平方米，成交约4.88万平方米，单套总额平均约为534万元。2. 商品住宅成交总量1) 年度成交对比2006-2010年济南商品住宅成交面积对比（万平方米）数据来源：山东中原数据库2006-2010年济南房地产市场的成交面积基本呈现持续上涨的趋势。2008年受金融危机的影响成交面积下降11%，2009年在政策刺激、需求量触底反弹的带动下，成交量猛增，达到历史峰值；2010年在房地产市场价格上扬、财政及金融政策双双收紧的影响下，成交面积环比2009年下降20%。2006-2010年济南商品住宅成交均价对比（元/平方米）数据来源：山东中原数据库尽管国家采取了一系列房地产宏观调控政策，但在当前卖方市场的背景下，2010年的成交均价在2009年6023元/平方米的基础上继续上涨，达到8598元/平方米，环比上年增长43%。2006-2010年济南商品住宅量对比（套）数据来源：山东中原数据库由于2010年的成交均价提高、单套房源的平均面积加大，导致总房款的金额提高，2010年的成交套数环比上年下降25%。2) 月度供需对比2006-2010年济南商品住宅销售量月度走势（万平方米）数据来源：山东中原数据库2010年济南房地产市场的月均销售量为19.7万平方米；其中，2月份受春节假期影响，济南房地产市场的成交量跌入低谷，3月份在新增供应量的刺激下反弹，之后保持持续上涨的态势；10月份在大量新项目上市的带动下成交量出现“井喷”，全年呈现出“蒸蒸日上”的势头。3) 月度价格走势2006-2010年济南商品住宅月度成交均价走势对比（元/平方米）数据来源：山东中原数据库济南房地产市场的成交均价从2007年开始出现上涨的趋势，2008年底曾一度受金融危机的影响下降到2007年底的水平，但在2009年房地产刺激政策的影响下，成交均价从7月份开始快速上涨，2010年房价借势持续攀升；同时，由于2010年的成交量主要由新增供应量拉动，成交均价受新增供应量价格的影响较大。2010年济南商品住宅月度成交均价增长比例走势数据来源：山东中原数据库2010年的成交均价主要受新增供应量的影响上下波动；1月份在以高端改善型房源上市的带动下，成交均价达到历年峰值；之后2月份受成交量下降的影响，成交均价大幅下滑；3月份则是因中、低价房源的大量上市，导致成交均价环比持续下降；4月在中高端房源上市的带动下，成交均价恢复到正常市场水平。3. 商品住宅成交区域济南市各区域2010年成交统计表数据来源：山东中原数据库历下区是济南市房地产市场的“领头羊”，成交量、成交金额和成交均价均遥遥领先；槐荫区在绿地卢浮公馆的带动下，成交量排名第二位；而市中区由于区域内项目高端，尽管成交量低于槐荫区但成交金额和成交均价高于槐荫区，代表项目为万达公馆、银丰花园和鲁能领秀城；历城区为今年各区中发展最快的区域，由于恒大名都、万象新天和翡翠清河等项目的上市，拉高了区域成交量，成为2010年成交量排名第三位的区域；高新区和天桥区在售项目较少，代表项目分别为茗筑美嘉和尚品清河。4. 济南市商品住宅成交分析1) 成交面积区间济南市2010年商品住宅产品成交面积区间统计表（套）数据来源：山东中原数据库2010年成交面积区间集中在90-130平方米之间，占到总成交量的52%，主要在于新增供应量以此区间段为主，市场供需两旺；由于130平方米以上房源的供应量增大，导致130-200平方米以上房源的成交量超过了50-90平方米之间房源的成交量，推动了济南房地产市场单套面积的增大。2) 成交单价区间济南市2010年商品住宅产品成交单价区间统计表（套）数据来源：山东中原数据库2010年济南房地产市场的成交均价为8598元/平方米，主要在于8000-10000元/平方米的成交量占总成交量的43%；而6000-8000元/平方米产品的成交量占总成交量的37%；单价万元以上产品和6000元/平方米以下产品的成交量分别仅占总成交量的11%和9%。3) 成交总价区间济南市2010年商品住宅产品成交总价区间统计表（套）数据来源：山东中原数据库受成交单价、成交面积的影响，济南房地产市场的成交总价集中在50-80万元之间，占成交总量的39%；2010年成交套数最多的项目集中在中端项目，因此，加大了80万元以下房源的成交量；而中、高端项目三室房源的成交导致80-100万元和100-150万元的成交量分别占总成交量的20%和22%。（二）商品住宅成交结构分析1. 普通住宅产品成交分析1) 成交总量济南市2010年普通住宅成交统计数据来源：山东中原投资顾问部2010年济南普通住宅产品共成交227.71万平方米，成交均价达到8314元/平方米。济南市2010年普通住宅成交走势示意图数据来源：山东中原数据库2) 成交面积区间数据来源：山东中原数据库2010年普通住宅产品的成交面积主要集中在90-130平方米，此区间成交量占到成交总量的52%；90平方米以下房源的成交量占成交总量的28%，其中包含大量公寓产品和70-90平方米之间房源；130-200平方米和200平方米以上房源的成交量分别占成交总量的18%和2%。3) 成交单价区间数据来源：山东中原数据库2010年普通住宅产品的单价集中在6000-8000元/平方米和8000-10000元/平方米，两个区间的成交量分别占总成交量的37%和43%；6000元/平方米以下和单价过万项目的成交量分别占总成交量9%和10%。4) 成交总价区间数据来源：山东中原数据库与以上成交面积、成交单价相对应，2010年普通住宅产品的成交总额集中在50-80万元之间，此区间的成交量占成交总量的40%，以中端项目和中高端项目的两室房源为主；80-100万元和100-150万元之间的成交量各占成交总量的20%和22%，这部分房源主要为中端项目的三室房源及高端项目房源；200万元以上房源均为高端项目的大户型产品。2. 花园洋房成交分析1) 成交面积区间数据来源：山东中原数据库2010年济南洋房产品以130平方米以上的大户型为主，主要集中在鲁能漫山香墅、中齐未来城、尚品清河、中齐他山、黄金99和海尔绿城全运村二期玫瑰园等几个项目；2) 成交单价区间单价在8000元/平方米以下的项目为尚品清河、8000-10000元/平方米的项目为中齐未来城的洋房产品、其余项目的单价均在万元以上；3) 成交总价区间数据来源：山东中原数据库受面积、单价的双重影响，洋房产品的总价款通常在200万元以上，单套总额在百万元以下的项目仅有尚品清河；中齐他山的洋房产品集中在150-200万之间。3. 别墅成交分析1) 成交面积区间数据来源：山东中原数据库2010年只有中海奥龙观邸和外海蝶泉山庄两个项目销售别墅产品，其中，中海奥龙观邸别墅产品的面积在375-600平方米之间，外海蝶泉山庄在220-320平方米之间；2) 成交单价区间外海蝶泉山庄的别墅销售均价由年初的11000元/平方米上涨到12000元/平方米，中海奥龙观邸别墅的销售均价从18000元/平方米上涨到24000元/平方米；3) 成交总价区间数据来源：山东中原数据库中海奥龙观邸的别墅总价款全部在300万元以上，而外海蝶泉山庄的别墅由于销售产品和面积的差别，总价款从198-380万/套之间。七、2011年济南住宅市场预测1. 未来的楼市调控，无疑将是更加全面，力度更大2010年的房地产调控未达到预期目标，2010年12月中央经济工作会议将 “宽财政、稳货币”作为2011年宏观调控的主要思路，“调结构”和“防通胀”则成为2011年的两大任务，“增加供应、抑制需求” 为楼市调控政策的主导方向，“更严、更紧、更广”将是2011年房地产调控的鲜明基调， 2011年楼市调控主要体现在以下几个方面:（1）继续加强原有政策的落实。2011年将继续执行稳健的货币政策，预计2011 年全年M2 增速和新增贷款目标将分别为16%和7 万亿元，加之信贷投向上的调整，将影响到房地产业的资金流入；限购、限贷政策、土地闲置监管及问责制等政策将进一步严格执行；（2）政策控制力度将加强。若楼市继续反弹，二套房的首付和利率或会继续提高；亦有可能效仿香港征收特别印花税；二手房交易的营业税或会恢复5年内全征；作为明确中央与地方财税关系、促进经济结构调整的重要手段的房产税改革，有望在2011年迈出实质性步伐；保障房建设力度将会继续加大，可能会就保障房的退出及问责机制出台相应管理办法，从而保证保障房分配的公平公正，同时公租房、廉租房将成为重要着力点。以上政策均有可能在2011年颁布执行，关键是看楼市控制的阶段性效果而定。（3）政策覆盖面将扩大。覆盖面扩大的政策主要有两个：一个是限购令，可能会在目前16个城市的基础上增加若干个二线城市，其中四川省曾发文要求所属州市按情况实施限购，郑州亦表示将限购；另一个是开发商预售资金的监管可能会由目前的北京和浙江省扩大到其它省市，从而进一步限制开发商的融资，加快开发商的开发和销售。2. 济南热点开发区域将呈现遍地开花的态势，一线品牌开发商市场标杆作用进一步显现，将推动市场供应量大幅增加城市规模不断扩大、政策监管、一线品牌开发商带动将迅速提高2011年济南房地产市场供应量，预计2011年的潜在供应量将达到375万平方米：首先，从济南房地产热点片区看，济南老城区旧城改造和城区外拓同时进行，土地供应量将大幅增加，老城区、西客站片区、滨河新区、唐冶新区、九曲片区将同时成为2011年济南房地产市场的热点片区，其中西客站片区、滨河新区将为供应增速最快的片区；其次，政府对土地监管力度的加强将有效缩短自土地成交至开盘上市的时间、提高土地使用效率，这将成为市场供应量增加的政策背景；再次，作为市场主体的开发商尤其是如中海、恒大、绿地等一线品牌开发商等开发效率高、上市速度快，将有效拉动济南住宅供应量，其市场标杆作用将进一步显现。3. 市场分化现象将进一步明晰，济南住宅市场有望实现量价齐涨2011年济南普通住宅特别是老城区外围片区如西客站片区、滨河新区中端楼盘供应量将大幅增加，继续从紧的政策、市场供应量加大导致竞争激烈程度增强，中端普通住宅供应量的放大和性价比的提高将拉动济南商品住宅成交量增长；同时老城区高端项目或以齐全配套、或以稀缺景观资源、或以突出产品优势等体现其稀缺性、保值增值性和高端品质，满足规模正快速扩大的高端改善型及投资型客户的置业需求，其代表性项目有万达公馆、海尔绿城后期洋房别墅、领秀城漫山香墅二期、保利海德公馆等，这些项目的上市将迅速拉高济南商品住宅销售均价。2011年济南商品住宅有望实现量价齐涨。八、写字楼市场（一）2010年下半年写字楼市场情况概述受新增供应量增大及宏观调控对住宅投资者挤出效应的影响，2010年下半年度写字楼市场出现量价齐升。2010年下半年新增供应总量为14.36万平方米，成交总量为16.97万平方米，成交均价为11100元/平方米。2010年下半年热点成交板块为泺源大街板块和奥体板块，热销项目为万达中心、鲁银银河大厦和鲁商国奥城。从潜在供应量来看，预计2011年将有115万平方米写字楼体量上市销售，其中奥体板块和泺源大街板块的供应量位居前两位，据此推测2011年的热点板块仍然为这两者，高新区板块也将以17万平方米的供应量成为2011年的热点板块。（二）写字楼区域划分济南市写字楼主要板块分布图按照写字楼周边商务氛围的聚集度、交通的可通达性、金融和服务类行业的发展水平等指标可把济南的写字楼市场划分为六大板块，分别为泺源大街板块、山大路板块、二环东路板块、纬二路板块、高新区板块和奥体板块。（三）写字楼供应量1、下半年各月供应量分析济南市写字楼供应量分析（2010年下半年）下半年度写字楼预售量总计12.10万平方米，新增供应量总计14.36万平方米。在售供应量最大的月份为7月、10月和9月，供应量主要来自于鲁银银河大厦、万达中心和鲁商国奥城。2、下半年各板块供应面积变化走势下半年各板块供应面积及比例图（2010年下半年）下半年度新增供应量主要来自两个板块，分别为奥体板块和泺源大街板块，各自分别有10.86万平方米和3.5万平方米的新增供应。（四）写字楼成交分析1、下半年各月成交面积变化走势济南市写字楼成交量分析（2010年下半年）2010年下半年写字楼成交总量为16.97万平方米，与供应量的月度分布一致，7、10月份成交量大，说明供应量成为影响济南写字楼成交量的最关键因素。其中热销项目为鲁银银河大厦、万达中心和鲁商国奥城。今年出台的房地产新政虽然对写字楼市场造成一定的影响，例如：首付比例的提高和对外地人购房的限制，一定程度上抑制了投机需求；央行加息增加了购房者的购房成本，部分写字楼购房者选择继续进行观望；但总体来讲新政效果不够明显，更充分说明供应量对写字楼成交量的影响作用远远大于政策。2、各板块下半年度成交面积变化走势各板块成交量及成交比例图（2010年下半年）2010年下半年奥体板块和泺源大街板块成为成交的主力板块，奥体板块以9.35万平方米的成交量位于各板块之首；泺源大街板块以3.89万平方米的成交量位于第二位；其余板块成交量一般，其中高新区板块下半年有1.56万平方米的成交，位于第三位；二环东路板块、山大路板块和纬二路板块的成交量则分别为1万平方米、0.79万平方米和0.38万平方米。济南市写字楼各板块成交量分析（2010年下半年）在各板块的成交表现中，奥体板块在7月和10月份表现最为突出，主要由于这两个月鲁银银河大厦和鲁商国奥城项目的上市，开盘即成交良好；泺源大街板块在各月都表现比较平稳，8月、9月和11月份成交量均位于各板块第一位，这主要是由于万达中心的热销带动，在12月份，由于万达中心项目售罄，且无新房源加推，泺源大街板块才落后于其余板块；其余板块相比，高新区板块的成交面积各月均优于山大路板块，山大路板块略优于纬二路板块；二环东路板块由于在售供应较少，各月成交量均较少，只有12月份表现尤其突出，主要是由于中润世纪广场在本月售罄，23-27层连体出售，大大增加了本月本板块的成交面积。（六）写字楼售价分析1、下半年度各月成交价格变化走势济南市写字楼成交价格分析（2010年下半年）数据来源：山东中原数据库2010年下半年各