商业运营标准化的流程.doc

商业运营标准化的流程 运营策划第一阶段：项目市场调研 1、项目背景 包括项目的基本概况，项目研究的目的、研究的方法及相关的经济技术指标。 2、宏观环境调研 城市经济发展环境 城市的经济发展水平 城市居民的人均收入水平、可支配收入水平、储蓄和信贷水平、消费支出模式和消费结构状况。 城市人口环境 包括城市的人口总量，人口的地理分布状况，高收入人群、中等收入人群、低收入人群等各自所占的比例及其分布状况，居民的职业特征及年龄结构、性别结构、民族结构特征等。 人文环境 包括价值观念、宗教信仰、道德观念、审美观念和世代相传的风俗习惯等。 商业环境 包括城市零售商品消费总量；城市主要商业区的分布状况及其规模、性质、商圈特征；城市商业网点的密度及其分布特点；主要的大型零售商店和商业物业的经营状况等。 其他宏观环境 包括城市的规划发展环境、房地产开发的法律法规环境、城市的自然资源生态等。 3、项目地段环境调研 周边居民环境。 包括：周边区域的人口规模、人口结构、购买力水平、消费倾向及周边居民环境的风俗习惯等特征。 地段交通环境； 地段交通道路的性质； 地段交通辐射的区域； 地段交通车流状况； 项目地块交通条件状况； 其他对外交通设施。 地段商业环境。 地段环境中商业区的类型； 地段环境中商业区的经营规模、销售规模； 地段环境中商业区商业构成及业态组合情况； 地段环境中商业区的规划布局及租金水平等。 地段区位特征。 包括地段所在区域的性质、特征以及在城市中的地位等。 地段未来规划状况。 包括地段区域未来的交通规划、商业规划、居住规划及其他公共设施的规划状况等。 项目地块开发条件。 通过对地块的形状、高差、可进入性、可视性等物理性状进行调查，分析判断地块是否适宜于进行商业项目的开发。 4、项目商圈调研分析 项目商圈范围的确定。 预测分析项目的商圈范围； 商圈调查； 描绘项目的商圈范围。 商圈分析。 商圈消费者的人口统计特征，包括人口规模与密度、人口年龄结构和性别特征、人口的受教育程度、人口的职业分布、人口的收入水平、商圈中商品零售总额等； 商圈消费者的社会特征，包括商圈居民的社会文化、社会阶层、家庭生命周期、时间分配等； 商圈消费者的心理因素，包括认知程度、行为倾向以及期望的经营形式等。 经营者调研分析。 包括各类商户的承租能力、承租条件、对项目的要求等。 运营策划第二阶段：项目市场定位 1、项目分析 项目条件与资源分析 条件分析； 资源分析； 小结。 项目的SWOT分析。 优势【S】 劣势【W】 市场机会【O】 市场威胁【T】 综合分析 2、项目产品定位 经营业种规划。 考虑租金回报因素； 考虑关联性因素； 考虑一站式购物的因素。 经营业态组合。 包括主力商店、半主力商店以及普通专业、专卖店等的组合。 3、项目功能定位 购物功能定位； 饮食功能定位； 娱乐功能定位； 休闲功能定位； 表演功能定位； 各功能区的规划布局； 考虑消费人流在营业空间里均衡地运动的因素； 考虑获取最大的租金收益因素。 4、项目主题定位 主题的导入； 主题的深化； 主题的差别性与适应性分析； 主题差异性分析； 主题的差异性分析； 主题的适应性分析； 符合项目条件的候选主题； 主题的表现。 5、项目形象定位 形象品牌确立； 名称确定； 形象品牌营运策略； 形象品牌延伸策略。 6、项目目标客户定位 目标客户细分； 目标投资客户群细分； 目标招商商户细分； 定单式委建、合作开发等多种方式的合作伙伴的寻求原则。 7、项目目标消费者定位 目标消费群的甄别； 主力目标消费群； 辅助性目标消费群； 消费群体的区域定位； 消费群体的年龄结构定位； 消费群体的收入水平定位。 8、项目销售招商价格定位 项目价格策略定位依据； 项目价格定位建议； 项目价格在市场竞争中调整策略。 9、项目规划建议 项目整体开发规划思路与目的； 整体建筑规划建议； 总体布局； 建筑结构； 建筑平面； 步行街； 项目整体建筑风格； 项目购物环境规划； 项目交通组织规划； 项目营业空间经营规划布局。 10、项目经济效益分析 成本费用分析； 营业利润分析； 经济效益分析。 运营策划第三阶段：招商及销售推广 1、项目销售招商实操总纲 项目销售招商推广总体思路； 确定项目销售与招商的面积比例； 项目支持点； 销售招商推广总体策略。 2、销售招商策略 项目整体销售招商部署； 项目整体销售招商节奏； 项目阶段性招商节奏； 项目销售招商与价格策略的联动； 3、项目整体包装策略 项目销售招商现场包装； 项目销售招商道具包装。 4、项目宣传推广策略 项目宣传推广整体策略； 项目阶段性宣传推广策略； 项目媒体运用策略； 项目公关活动的运用策略。 5、销售招商的实施 销售招商实施； 确定销售招商对象的特征； 确定招商条件； 组建销售招商队伍； 销售招商资料准备。 销售招商步骤； 销售招商调查； 内部认租、认购； 公开销售招商； 开业准备； 销售招商管理。 6、项目销售招商费用运用策略 项