同安项目前期调研报告.ppt

同安区市场调研报告,2007年1月,目录,【壹】宏观环境分析【贰】同安房地产市场分析,【壹】宏观环境分析,一、“海峡西岸经济区”列入国家十一五规划，厦门迎来新一轮的跨越发展期,厦门,一、“海峡西岸经济区”列入国家十一五规划，厦门迎来新一轮的跨越发展期厦门,1、“海峡西岸经济区”列入国家十一五规划，厦门作为海峡西岸经济区的重要中心城市在全国发展大格局中的地位将会极大提升，厦门将进入一个快速发展的历史时期。,2、城市建设中心向岛外转移，十一五期间城市发展空间主要向海湾地区和内陆腹地拓展；发展岛外将成厦门市经济发展的重要战略。,二、同安区土地资源、生态资源丰富，将建设成为厦门岛外重要的生态型现代化新城区,1、生态环境优越,区内工业污染、生活污染较轻，生态环境相对较好；山区森林、水果资源丰富，并以探明多处地热、矿泉水资源，具有开发生态、休闲旅游的基础条件。,2、人文底蕴深厚,同安是千年古城，文物古迹较多，具有厚重的文化底蕴和丰富的传统文化资源。,3、同安土地面积广阔,土地总面积657.59平方公里,占全市面积的1565.09万平方米的40%，为厦门市土地面积最大的区。,4、工业发展快速,经过多年努力，同安区建材、纺织、食品加工等已经形成了一定的规模；目前正面临厦门本岛工业企业外迁的契机。同安拥有便利交通条件和较多的工业用地，对于接纳岛内工业企业外迁有很大优势，对于同安区进行工业企业升级无疑是一次难得的机遇。,二、同安区土地资源、生态资源丰富，将建设成为厦门岛外重要的生态型现代化新城区,三、在厦门新一轮跨越增长中，同安区将扮演重要角色,1、区位、交通是同安区发展的最大劣势，未来交通设施的改善，将有效促进区域的发展,2008年7月1日，双向8车道集美大桥将建成通车2009年，双向6车道翔安海底隧道力争通车（东）；同安区将与岛内车程在30分钟内。同安区与岛内将更加紧密的联系在一起。,三、在厦门新一轮跨越增长中，同安区将扮演重要角色,2、三大重要基地构建新同安经济,工业基地：25平方公里。物流集散基地：面积约6平方公里。休闲旅游基地：同安将建设成为“厦门市重要的休闲旅游基地。”未来五年，城市发展的总体布局是将“一湾、三片”。同安城市化水平力争达到40%，最终实现后将新增10万产业工人。,3、未来五年区域经济将迎来跨越式增长,未来五年受厦门本岛工业企业外迁、海峡西岸经济区建设和厦门城市扩展的契机。未来五年区域经济将迎来跨越式增长。2010年全区生产总值（GDP）预计达300亿元，年递增32.3。,三、在厦门新一轮跨越增长中，同安区将扮演重要角色,三、在厦门新一轮跨越增长中，同安区将扮演重要角色,4、未来五年受工业集中区的带动，将增加10万以上的产业员工,目前全区常住人口：33.9万，户籍人口：29.9万外地人口：4万。据了解工业集中区的带动，将增加10万以上产业员工，将带来大量住宅需求。,四、同安区与岛外其它各区的对比分析,1、同安是岛外各区中距岛内地理距离最远的区,从地理区位上分析，在岛外四个区中，同安是距岛内地理距离最远的区，接受岛内辐射较弱，造成同安近年发展的缓慢。,四、同安区发展面对的挑战,2、在大海湾型城市的拉动下，岛外各区凭借各自优势正处于快速发展阶段；同安以其自身优势也将呈快速发展态势。,【贰】、房地产市场分析,一、一级市场分析,一、一级市场分析,1、06年区域内土地供应大幅增长,06年受政府的引导及区域内工业集中区大规模建设利好因素的拉动，土地供应呈现大幅上升态势；相较上年增长420%。,一、一级市场分析,2、土地价格增长快速，同安的发展前景被开发商所看好,选取同处城东板块的三幅指标、形态相近的地块做比较，06年2月8日成交的振华项目楼面价1322.24元/平方米；06年8月8日艺辉建设项目楼面价达1400元；而12月8日成交的厦房股份项目达2423元/平方米，相比振华地块上升83.24%区域内土地价格上升快速，同安的发展前景被开发商所看好。,05年同安各大工业园区快速建设，致使大量的外来人口的进驻，06年同安房地产开始进入高速发展的阶段。,二、总体运行状况,1、施工面积数据分析,二、总体运行状况,2、供需关系分析,0405年同安房地产市场供应量体为54.74万，而市场需求53.14万，即：0405年同安房地产市场无存房体量；06年市场供应量体31.58万，111月市场已吸纳20.3万，销售率达64.2,同安现阶段房地产市场总体良性,二、总体运行状况,3、房价走势分析,2005年同安区住宅均价为2262元/，上涨了463元/，同比增幅为25.67%。2006年15月住宅均价为3248元/，同比增幅为40%。2006年10月住宅均价为3815元/，同比增幅为54%。,三、各大板块的对比分析,1、各大板块分布图,目前同安区房地产可分为：城西板块、城东板块、城南板块、城北板块、市区中心板块。,三、各大板块的对比分析,2、在售项目分析,各楼盘产品及销售状况,三、各大板块的对比分析,三、各大板块的对比分析,2、在售项目分析,同安市场现阶段开发产品统计分析,从目前在售的项目开发规划户型可以看出，三房所占的比例最大，达到55%，四房所占的比例在13%、投资性产品一房在同安的比例占的最小达到8%。,三、各大板块的对比分析,2、在售项目分析,各产品销售状况,一房、二房产品的销售率均达95%以上三房产品的供应量最大，销售率达到91%；四房销售率78%；楼中楼销售率69；中小面积较为畅销，而大面积产品出现销售周期拉长，销售率降低的状况。,三、各大板块的对比分析,2、在售项目分析,各类户型产品面积分析,一房户型面积分析,一房产品的面积主要集中于40-50，占73%。50-60产品则占17%；一房的功能较强，大多具备厨房功能。,三、各大板块的对比分析,2、在售项目分析,各类户型产品面积分析,二房户型面积分析,同安两房产品80100的产品开发量体较大，所占比例达到48%。100120的项目所占比例在26%，6080的项目所占比例在25%。同安的两房产品以舒适性为主，另外两房产品以外来客层居多，因此满足80入户要求，是市场需求的主要标准。,三、各大板块的对比分析,2、在售项目分析,各类户型产品面积分析,三房比例分析,目前同安各类型户型中三房产品比例所占最大，以上图表显示同安目前三房的开发主流面积是在120140之间。以舒适性产品规划为主，未来受区域房价的上升，及客层的逐步多元化，面积将逐步缩小。,三、各大板块的对比分析,2、在售项目分析,各类户型产品面积分析,四房比例分析,同安四房130150开发比例最大达到66%，151-180所占比例达到20%，180以上面积比例所占比例较小。开发面积主流在130-150，处于较为标准的规划，证明当地的购买力较平稳，购买形为也较为理性。,三、各大板块的对比分析,2、在售项目分析,各类户型产品面积分析,楼中楼比例分析,同安楼中楼产品120180的开发量体较大所占比例达到37%，120180产品达到29%，面积200以上的户型开发比例较小。主要是因为目前同安多层产品当主流，楼中楼品质较低，市场需求较低。,三、各大板块的对比分析,2、在售项目分析,购置客层分析,同安市区本土现有人口二次购置客层：据目前区域在售楼盘走访信息反馈，该客层所占比例约45，其中主要客层为：企事业单位、公务员、私营企业主、教师、医生、一般换户自住型客户,周边农村城市化进程（含拆迁户）：占比例约25其中：拆迁户占15以上；周边乡镇因子女教育及就业问题而购置的占10。,各工业园区的高级管理、技术人员（占比例约17）：区域内如惠尔康、金日等大型企业的高管、高技术人员因福利的增长，拟在同安常驻的购置客层；城南医院（3甲医院）为新建医院，院内的医生均为新引进的高技术人才，其福利极高，购置能力极强；,拟在厦门岛内投资客层：目前岛内、海沧、集美等区域住宅均价直线上扬，而同安强大的价格差势将促进大量的投资客层到同安购置。,四、未来地产市场分析,1、未来热点开发区域分析,同安城区未来的发展重点主要集中在城南及城东板块；城南受拆迁的影响近期可供开发项目较少；而城东以田地居多，开发容易，且受体育公园规划的带动，将是近期土地出让及房地产开发的重点。,四、未来地产市场分析,个案分布图,2、未来市场供应量分析,四、未来地产市场分析,2、未来市场供应量分析,同安未来供应量体统计表,以上表格统计同安未开发房地产量体为176万,四、未来地产市场分析,2、未来市场供应量分析,07年预测推案项目明细,四、未来地产市场分析,2、未来市场供应量分析,07年预测推案项目明细,07年60万的拟推案量体,同安房地产阶段性供过于求,市场竞争较为激烈,其中：中洲新城片区为07年的市场销售主角景观性项目理由：同安区政府予07年开始建设占地240亩的体育公园。备注：厦航T2006G01、振华T2006G02售楼处均已在建。,四、未来地产市场分析,3、未来价格走势,从上述图表价格走势分析，同安区的价格水平，呈快速上升趋势，初步预计2006年末住宅均价可达4000元/；主要受：本次12.8同安土地的拍卖状况的诱因“芸溪居住公园”及“大唐CBD高巢”等高档项目的销售影响而07年受市场供应加大，区域内的房地产价格增长将减缓，但受区域内房地产开发以高档盘为主的影响。2007年底住宅均价可达4500元/；理由：此阶段拟销售的楼盘是厦航、振化、艺辉、筼筜，该楼盘均属10万的盘量（以低开高走的销售策略），开发成本为3000元/（楼面地价均13501480元/）。,四、未来地产市场分析,4、未来客层变化,同安本土现有人口二次购置、拆迁客层仍将占市场主力。,各工业园区的高级管理、技术人员的购置比例随着区域工业集中区的高强度开发将逐步增大，但同安区工业集中区尚在大规模建设，近期这部分客层购买有限。,区域内交通设施的逐步完善，岛内房价的高涨，岛内工薪阶层购房将向岛外转移，而同安区的房地产与海沧、集美区相比尚存在一定差距，因此同安区的岛内客层将逐步增多，但会受到翔安新区开发的影响。在同安区与翔安价格相当的状况下，该部分客层选择翔安的意向将会高于同安。,投资客层：主要集中于海沧及漳州龙池、漳州港及未来的翔安区，而同安区投资客