房地产开发概论.ppt

,前言房地产开发是高等工科院校工程管理类专业和土建类专业本科生的一门重要专业课。该课程主要研究房地产项目开发的基本理论和基本方法，是一门实用性强的课程。房地产开发教材是按照房地产开发公司开发一个房地产开发项目的运作流程展开的。它全面讨论了房地产开发的基本理论和基本方法，叙述方式按照房地产开发一个房地产项目的运作流程而展开，包括从成了房地产开发公司到项目后评价的完整过程，强调房地产开发项目的系统性。,前言（续）房地产开发每章结构包括实际问题、章节内容、解决方案、思考与习题4部分。每章的开头都有一个以上的实际问题，让读者强化“不是为了知道本章知识而学习，而是为了运用本章知识解决实际问题而学习”的观念。每章按房地产开发主要工作划分为若干节展开叙述，突出原理的准确和简明，体现应用的灵活与多样。每章结尾给出本章开头的实际问题的解决方案，综合运用本章及以前知识，前后呼应，体现学以致用。每章安排一定数量的思考与习题，加深对本章重点概念和原理的理解，帮助学生锻炼学以致用的能力。,房地产开发,第一章房地产开发概论,1.1房地产开发的含义,1.2房地产开发公司,1.3房地产开发项目,1.4房地产开发程序,1.5房地产开发相关者,实际问题,某投资商准备新设立一家房地产开发公司，开展房地产开发业务，应怎样办理房地产开发公司成立事宜？某房地产开发公司获得一块生地后，公司开发部张工负责项目规划审批工作，他应怎样圆满完成项目规划报批工作？,1.1房地产开发的含义,1.1.1房地产开发的含义与分类,1.1.2房地产开发的指导原则与主要任务,1.1.3房地产开发的意义,1.1.4我国房地产开发的发展过程,1.1.1房地产开发的含义与分类,房地产开发的含义,简要地说，房地产开发是一种使土地开发和房屋建设相结合的一种生产经营活动。具体地说是指房地产开发公司根据城市建设总体规划和经济、社会发展计划的要求，选择一定区域内的建设用地，按照使用性质，实行“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针，有计划有步骤地进行开发建设，以取得良好的经济、社会和环境效益为目的的综合性生产经营活动。因此，房地产开发也称为房地产综合开发，或城市建设综合开发。,综合性是最本质的特点，集中表现在“综合开发、配套建设”的要求上。所谓“综合”指对建设前期工作和地下设施等进行综合开发。建设前期工作主要是指开发的勘察、规划、设计、征地、拆迁、安置、土地平整等；地下设施主要是指给水、排水、供电、供气、供热、煤气、通讯等管道基础设施。“配套”则指对住宅、工商业等用房与文教卫生设施、园林绿化、交通道路及其他公用设施进行配套建设，把城市作为一个有机整体开发，保证城市的生产、生活、服务和文化设施的协调发展，提高城市的整体功能。“综合”“配套”在不同的历史阶段有不同的内涵。,房地产开发的分类,按承担方式,按开发的地域,1.1.2房地产开发的指导原则和主要任务,1）房地产开发与政府产业政策相协调,2）房地产开发与城市规划相统一,3）确保房地产开发投资结构的合理性,4）建立房地产开发的科学发展机制,指导原则,主要任务,1）房地产开发要为城市建设服务,2）房地产开发要为城市居民提供良好的生活、生产和工作条件,3）房地产开发要按照市场原则从事开发经营活动,从1989年建设部关于加强城市综合开发工作的若干意见的通知（新城房字【1989】14号）开始，到2010年国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国办发【2010】4号）为止，国家制定了许多房地产开发管理规定。综合来看，房地产开发的主要任务包括三个方面：,1.1.3房地产开发的意义,1）房地产开发推动城市规划的实施与完善,2）房地产开发有利于减少投资成本,3）房地产开发为城市社会、经济、政治、文化活动以及人民生活提供载体,5）房地产开发为城市大型基础设施建设提供融资途径,6）房地产开发促进其他产业部门的发展,实行房地产开发，既反映了城市建设从零星分散的小生产方式向社会化大生产方式的过渡需要，又反映了房地产从无期、低租金的分配模式向有期有偿使用和商品化经营模式的转化要求。从实行房地产开发的效果来讲，房地产开发有以下意义：,4）房地产开发为城市建设提供财源,1.1.4我国房地产开发的发展过程,第一阶段，是酝酿阶段，即城市房地产的“统建”阶段。（1963年-1978年）它是房地产开发的前身。房屋建设的方法，是把国家、地方投资结合在一起，实行局部统建和组织企业集资统建。,第二阶段，是从“统建”到综合开发的过渡阶段。（1963年-1978年）组织开发公司，实行综合开发。从而使综合开发成为房地产开发的基本模式。,1.1.4我国房地产开发的发展过程,第四阶段，是以建立社会主义市场经济体制为标志的阶段。（1992年-至今）1992年开始，房地产开发逐渐纳入到市场化的轨道，土地出让越来越多地采取招标、拍卖等方式，资金来源日益多样化，民营房地产企业在房地产开发中的地位日益增强。城市建设出现了前所未有的发展。,第三阶段，是以建筑业体制改革为契机的迅速发展阶段。（1984年-1992年）组建多种形式的工程承包公司和综合开发公司，使房地产开发事业蓬勃地发展起来。,图1.12006-2008年全国房地产开发投资及其同比增长情况(资料来源：国家统计局),1.2房地产开发公司,1.2.1房地产开发公司的组建,1.2.2房地产开发的企业管理,1.2.3房地产开发公司的政府管理,1.2.1房地产开发公司的组建,1）房地产开发公司的设立条件,任何企业的设立均应满足一定的条件，我国民法通则及其他法律、法规对此均作了详尽的规定。房地产开发公司也不例外。根据城市房地产管理法第29条和城市房地产开发经营管理条例的规定，设立房地产开发公司应当具备以下条件：（1）具有符合企业法人登记的名称和组织机构。（2）具有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房。（3）具有符合国务院规定的注册资本。城市房地产开发经营管理条例的规定：房地产开发公司须有100万元以上的注册资本。（4）具有足够的专业技术人员。（5）法律、法规规定的其他条件。,2）房地产开发公司的资质管理,根据建设部于2000年3月发布的第77号令房地产开发公司资质管理规定，房地产开发公司资质按照企业条件分为一、二、三、四等四个资质等级。表1.1房地产开发公司资质等级条件,一级资质的房地产开发公司承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。二级资质及二级资质以下的房地产开发公司可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。各资质等级公司应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。,3）房地产开发公司设立的程序,新设立的房地产开发公司，应当自领取营业执照之日起30日内，持营业执照复印件、公司章程、验资证明、企业法定代表人的身份证明、专业技术人员的资格证书和聘用合同等相关文件到登记机关所在地的房地产主管部门备案申请暂定资质证书。申请暂定资质证书的条件不得低于四级资质企业的条件。房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发暂定资质证书。暂定资质证书有效期1年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长暂定资质证书有效期，但延长期限不得超过2年。自领取暂定资质证书之日起1年内无开发项目的，暂定资质证书有效期不得延长。,3）房地产开发公司设立的程序,房地产开发公司资质等级实行分级审批。一级资质由省、自治区、直辖市建设行政主管部门初审，报国务院行政主管部门审批；二级及二级以下资质的审批办法由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定。经资质审查合格的企业，由资质审批部门发给相应等级的资质证书。房地产开发公司的资质实行年检制度。对于不符合原定资质条件或者有不良经营行为的企业，由原资质审批部门予以降级或者注销资质证书。一级资质房地产开发公司的资质年检由国务院建设行政主管部门或者其委托的机构负责。二级资质及二级资质以下房地产开发公司的资质年检由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定办法。,4）房地产开发公司的分类,以经营性质为标准划分,房地产开发专营公司,房地产开发兼营公司,房地产开发项目公司,以所有制形式为标准划分,外资房地产开发公司,全民所有制房地产开发公司,集体所有制房地产开发公司,私营房地产开发公司,股份制房地产开发公司,5）房地产开发公司的组织结构,公司主要依照其所从事的经营活动过程的区别来确定其组织结构。房地产开发公司的组织结构的具体形式，是用来区分公司内部不同经营活动，通常是按照其所履行的职能进行组合。,图1.2万科的组织结构图,1.2.2房地产开发企业管理,1）房地产开发公司资产重组,2）房地产开发公司的发展战略,3）房地产企业集团化管理,1）房地产开发公司资产重组,我国许多国有房地产企业还停留在各自为政的状态，规模小、专业化程度低，缺乏竞争力，难以形成规模效益，同一行业中不同的企业之间的技术、设备、人才等方面也存在较大差别。多数企业尚未真正建立现代企业制度，管理体制存在弊端，竞争力较弱。要实现我国房地产的现代企业制度再造，必须对现有的房地产企业进行结构调整，依靠企业资产的重新组合，建立起多产品、多元化、跨地区、跨产业的集团化企业。资产重组主要通过将现有的房地产开发公司通过兼并、联合、合并、承租和嫁接改造等方式。,2）房地产开发公司的发展战略,（1）差异性战略。差异性战略是指企业提供的房地产产品或服务具有差异性，树立起行业链范围中独特性的东西。实现差异性战略可以有许多方式，如形象设计出位、技术卓越、性能突出以及顾客服务、商业网络、公关活动等风格独特。（2）专一化战略。专一化战略是主攻某个特殊的消费者群、某产品线的一个细分区段或某一地区市场。专一化战略具有较强的防御能力。但专一化战略常常意味着要放弃一部分市场（3）成本低控战略。成本低控战略要求企业必须建立起优化流程，保持低成本的优势地位，设法使总成本低于竞争对手。企业成本低控，实际就是指企业善于管理经营。,3）房地产企业集团化管理,房地产企业的集团化管理也可以称为母子公司管理，是指对多个房地产开发项目及配套的商业、宾馆、物管进行统一管理的管理模式。还可以涉及农业、工业等其它行业，而且涵盖高新技术产业及新兴产业。集团化管理是房地产企业发展的必由之路。,1.2.3房地产开发公司的政府管理,1）建立管理机构，实行行业归口管理,2）建立健全法规制度，进行依法管理,3）通过开发项目报批制度，实行计划管理,4）开展资质审查和企业升级工作，加强队伍管理,5）组织人员培圳，进行人才管理,6）建立开发商品房统计制度，进行定量化管理,1.3房地产开发项目,1.3.1房地产开发项目的含义与特征,1.3.2房地产开发项目的组织结构,1.3.3房地产开发项目的行政管理,1.3.1房地产开发项目的含义与特征,工程建设项目是指在一定的时间、费用和质量要求下，为形成一定生产能力（或使用功能）的固定资产，而按特定程序完成的一次性任务。房地产开发项目是工程建设项目中的一种类型。,房地产开发项目的含义,房地产开发项目的特征,（1）项目时间目标的限定性较强。（2）房地产开发项目质量目标要求较高。（3）房地产开发项目的费用目标较强。（4）房地产开发项目具有较强的系统性。（5）房地产开发项目具有特定的程序性。（6）房地产开发项目组织的特殊性。（7）政策法律条文的多样性。,2.房地产开发项目系统,（1）房地产开发项目的目标系统。实质是项目所要达到的最终状态的描述系统，目标系统是由项目任务书、技术规范、合同文件等定义的抽象系统（2）房地产开发项目的对象系统。对象系统实质是房地产开发项目本身，是行为的对象，可进行实体分解为许多分部、许多功能面组合起来的综合体，有自身的系统结构形式。它通常是由项目的设计任务书、技术设计文件等定义的，并通过项目实施而完成的具体系统。,（3）房地产开发项目的行为系统。行为系统是由实现项目目标，完成项目任务所必需的项目活动构成的。由项目结构图、网络计划、实施计划、资源计划等表示的抽象系统。（4）房地产开发项目的组织系统。组织系统是由完成项目任务的行为主体所构成的系统，是许多人和组织共同形成的一个具体系统，如建设单位、设计单位、施工单位、供应商、上层主管单位等。上述各个组织之间常常通过行政的或合同的关系连接形成一个庞大的组织系统，为实现共同的项目目标承担着各自的项目任务。,1.3.2房地产开发项目的组织结构,1）房地产开发项目的分标方式,2）房地产项目管理模式,3）房地产开发项目的组织形式,1）房地产开发项目的分标方式,（1）分阶段分专业工程平行承包方式分阶段分专业工程平行承包方式，即业主将勘察、设计、设备供应、土建、安装、监理、装饰等项目任务分别委托给不同的承包商，各承包商分别与业主签订合同，直接向业主负责。各承包商之间没有任何合同关系。这种分标方式，在我国的房地产项目实施过程中长期被采用。,分阶段分专业工程平行承包方式的特点是：业主的管理和协调工作量大。业主的管理和协调难度大。业主的项目控制力度大。对业主管理能力要求高。,（2）总承包方式总承包方式即“设计建造交钥匙”项目，是由一个承包商承包房地产项目开发的全部工作，包括设计、供应、各专业工程的施工以及管理工作，甚至包括项目前期策划、方案选择、可行性研究。承包商直接向业主承担全部项目责任。当然总承包商可以将项目范围内的部分工程或工作分包出去。总承包结构方式如图1.4所示。,总承包方式的特点是：（1）减少业主直接面对承包商的数量（2）有利于总承包商施工现场统一管理（3）总承包项目的责任体系是完毕的（4）总承包商的选择非常重要据统计，在国际工程中，国际上最大的承包商所承接的房地产项目大多数都是采用全包形式。业主也可以采用介于上述两者之间的中间形式，将房地产项目委托给几个主要的承包商，如设计总承包商、施工总承包商、供应总承包商、管理总承包商等，也就是说业主的分标所选择的是几个总承包的组合。,2）房地产项目管理模式,（1）采用业主全权管理模式项目所有者（业主）根据管理人员的数量和素质，委托一个业主代表（项目经理），成立以项目经理为首的项目经理部，以业主的身份全权进行项目的整个管理工作。这种由业主直接管理承包商、供应商和设计单位的业主全权管理模式，过去在我国被广泛的采用，如许多单位的基建工作就是采用这种管理模式。（2）采用“设计施工供应”的项目总承包管理模式由项目总承包负责项目实施过程中的具体管理工作，业主仅承担项目宏观管理与高层决策。,（3）监理制度模式业主将项目管理工作以合同形式委托出去，由监理工程师作为业主的代理人，在项目实施中行使合同赋予的权力，直接管理项目。在这样的项目中，业主主要负责项目的宏观控制和高层决策，一般与承包商不直接接触。不过，业主可以限定监理工程师的权力，把部分权力收归己有，或赋予项目经理。（4）混合式项目管理模式业主委托业主代表或工程师与监理工程师共同工作，这在我国近阶段的项目建设监理中是特别常见的，例如投资控制的权力、合同管理的权力经常由业主承担，或双方共同承担，业主可以同时委派监理工程师在现场共同工作。我国目前大量的工程采用这种管理模式。,3）房地产开发项目的组织形式,组织形式亦称组织结构的类型，是指一个组织以什么样的结构方式去处理项目组织的层次、跨度、部门设置和上下级关系等。项目的组织形式很多，主要包括寄生式、独立式、直线式和矩阵式。（1）寄生式项目组织寄生式项目组织是指其整个组织依赖于原企业组织而组建的，其组织结构和组织人员都来源于原企业，受原企业组织形式的制约和限制。,这是一种弱化的非正式项目组织形式。其特征有以下三方面：一是项目组织的功能和作用很弱。二是项目组织不需要组织规则。三是项目组织成员在项目建设期间与原部门停止被领导关系，原单位负责人员仅负责组织人员的业务指导及考察，而不能随意干预其工作或调回人员。,这种项目组织形式适用于企业内部可完成的、低成本、低风险、规模小，且项目各参与者之间界面处理方便，时间和费用压力不大的项目。其优点在于：寄生式项目寄生于企业组织，不需要建立新的组织机构，对企业原组织机构影响较小，项目管理成本较低。缺点在于：项目经理没有组织上的权力，无法对最终目标负责，项目目标无法保证；项目组织也缺少对项目领导的权力，无法对项目进行有效的控制，也无力解决争执，必须由企业上层解决；项目由职能部门负责，常常比较狭隘、不全面。,（2）独立式项目组织形式独立式项目组织是对寄生式项目组织的硬化，是在企业中成立专门的项目机构（或部门），独立地承担项目管理任务，对项目目标负责。,独立式项目组织形式适用于企业进行较大的、持续时间较长的项目，也适用于要求在短时间内完成且费用压力大、经济性要求高的项目。其优点表现在：项目的决策过程简单、迅速；能对项目加强领导，并实施统一指挥。缺点在于：独立式项目组织效率低，成本高；项目的任务是波动的和不均衡的，这会给项目带来资源计划和供应的困难；项目组织的可变性和适应性不强。在房地产项目组织形式中，纯独立式项目组织通常是不存在的，也是不经济的，但对特殊性的房地产项目，需要对项目组织进行全封闭式的管理，是可以采用这种形式的。,（3）直线式项目组织形式直线式项目组织形式指项目的组成机构和组成人员都按照单向的垂直方向进行的项目组织结构。其主要特征是与企业组织形式相似，通常独立项目和单个中小型房地产项目都采用直线式组织形式。,直线式项目组织的优点表现为：具有单向垂直方向大组织体系，其参加者的工作任务、责任、权力都是明确的，指令是惟一的，这样可以减少扯皮和纠纷，也可使协调更为方便；具有独立式项目组织的优点。即这种项目组织不仅工作任务分配明确，责权利关系清晰，而且信息流通快，决策迅速，容易控制，特别是项目经理能直接控制资源，向企业（或业主）负责，向客户负责；组织结构形式与项目结构分解图式基本一致，使项目分解和责任落实比较容易，不会遗漏项目工作任务，组织障碍较小，协调费用较低。,直线式项目组织的缺点表现为：当项目比较多、比较大时，每个项目对应一个组织，使企业资源不能达到合理使用；项目经理责任较大，一切决策信息都集中于项目经理，对项目经理的能力和综合素质要求较高；企业各项目之间缺乏信息交流，项目之间的协调、企业的计划和控制也比较困难。,（4）矩阵式项目组织形式矩阵式项目组织是采用矩阵的结构形式，结合企业职能部门和项目的特点，按项目的需要组建项目职能部门的项目组织形式。,矩阵式项目组织的优点：在组织上打破了传统的以权力为中心大思想，树立了以任务为中心大思想；能充分有效地利用有限的项目资源；适用现代项目（或企业）的范围较广；把职能原则和对象原则结合起来，既发挥职能部门大纵向优势，又发挥项目组织大横向优势；矩阵式组织结构富有弹性，有自我调节的功能，能更好的进行动态管理和组织优化，能适合于时间和费用压力较大的大型项目、多项目的管理；组织的结构、权力与责任关系是比较灵活的，能保证项目经理对项目进行最有力的控制，充分发挥各专业职能部门的作用，能保证协调、信息和指令有较短的途径和较快的沟通速度；组织的层次少，具有大跨度组织的优点。,矩阵式项目组织的缺点：项目管理组织程序复杂化；必须具有足够数量的管理人员，项目领导者和管理者必须是一支培训过的强有力的管理队伍，所以只适用于大型项目或多项目的管理；当多项目同时进行时，易造成项目之间争夺资源；采用矩阵式项目组织形式会导致对已建立的企业组织规则产生冲击；需要很强的计划性与控制系统。,1.3.3房地产开发项目的行政管理,1）确定房地产开发项目的原则,2）房地产开发项目土地使用权的取得,3）房地产项目实行资本金制度,4）对不按期开发的房地产项目的处理原则,5）项目报建制度,6）对开发项目实行质量责任制度,7）项目手册制度,1）确定房地产开发项目的原则,房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划；应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房集中的区域；应当保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。,2）房地产开发项目土地使用权的取得,城市房地产开发经营管理条例第十二条规定，房地产开发用地应当以出让方式取得；但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。,3）房地产项目实行资本金制度,城市房地产开发经营管理条例规定:“房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%”。2004年4月，为加强宏观调控，调整和优化经济结构，国务院下发了关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知（国发【2004】13号），将房地产开发项目（不含经济适用房项目）资本金比例由20%提高到35%。,4）对不按期开发的房地产项目的处理原则,城市房地产开发经营管理条例规定，房地产开发公司应当按照土地的使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。,5）项目报建制度,根据1994年8月建设部发布的工程建设项目报建管理办法规定，房地产开发项目必须实行报建制度，接受当地建设行政主管部门或其授权机构的监督管理。未报建的开发项目不得办理招投标和发放施工许可证，设计、施工单位不得承接该项工程的设计和施工。,6）对开发项目实行质量责任制度,房地产开发公司应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。,7）项目手册制度,房地产开发项目实行项目手册制度是政府行业管理部门对房地产开发公司是否按照有关法律、法规规定，是否按照合同的约定进行开发建设而建立的一项动态管理制度。其目的主要是为了在项目实施过程中对房地产开发公司的开发活动进行监控，保护消费者的合法权益。政府行业管理部门的监控主要包括对是否按申请预售许可证时承诺的时间表进行开发建设，预售款项是否按期投入，拆迁安置是否按要求进行，工程项目是否发生变化等。图1.9房地产开发项目中的有关政府部门主要审批程序,1.4房地产开发程序,1）投资机会选择与决策分析,2）前期工作,3）项目建设,4）房地产租售经营,5）物业管理,1）投资机会选择与决策分析,投资机会选择与决策分析是整个开发过程中最为基本、最为关键的一项工作，这一阶段主要的工作内容是投资意向酝酿及机会寻找、投资机会筛选与项目可行性研究三个步骤，以确定具体的开发地点和开发项目。,2）前期工作,前期工作的内容主要包括以下几个方面：分析拟开发项目用地的四至范围与特性，规划允许用途及获益能力的大小；获取土地的使用权；征地、拆迁、安置、补偿；规划设计及建设方案的制定；与城市规划管理部门协商，获得规划