厦门房地产市场回顾及展望.pdf

BUSINESS REPORT 20152015厦门房地产市场回顾厦门房地产市场回顾 及及20162016年展望年展望 厦门新景祥市场研究中心 2016年1月 PRESENTED BY NVA 序序 2015年厦门楼市定调新常态，但在政策托底、地王拖市，天时人事交叉影响下， 房市峰回路转，年底火热态势恍若黄金时代，全年成交优于去年同期。 政策方面，2015年是一个政策大年，央行五次降准降息，以及降首付、降门槛等 利好政策组合拳频出。另外，厦门落户政策取消，亦变相托市。 成交量方面，2015年市场新常态态势愈加明显，但总体表现优于去年同期。年初 楼市表现平平，进入二季度，随着“330新政”等一系列利好政策的落地实施，市场 实现反转，成交量逐步上扬，5月份迎来成交小高潮；下半年楼市继续复苏，成交稳 步上行，年底楼市在“落户政策倒计时”、“开发商加快推盘节奏”、“政策利好持 续发酵”等各大因素带动下，购房需求集中爆发，12月份供销创近23个月以来新高， 全年成交达350.6万，同比上涨12%。 价格方面，2015年各大新老地王纷纷入市，取得较好的销售成绩、拉高成交量的 同时，价格预期进一步抬升，加之落户大限将至等因素，助推厦门房价迈上新的台阶。 步入2016年，经济下行压力依旧，在行业分化加剧、投资环境愈加严峻的情况 下，2016年的厦门楼市或步入更加理性的新常态，而未来，金融宽松、政策支持、 地王效应等将成为厦门楼市“慢牛”行情的最为有力的推手，厦门房市“慢牛”行情 有望延续一段时日。 天时人事日相催，冬至阳生春又来 1 2 3 4 宏观环境分析 房地产市场分析 房企分析 后市展望 ontents 5 营销分析 Part 01Part 01 宏观环境分析 宏观环境分析 政策环境分析 中国经济运行相对困难，经济下行压力较大，中央维稳能力备受考验；房地产为中国经济顶梁柱，年 初以来一系列利好政策的频繁出台构建了宽松的市场环境，助力市场回暖 宏观环境概述宏观环境概述 2015年是中国经济运行相对困难的一年，经济增 速放缓，经济下行压力较大，经济需要政策与房地产 托底，中央维稳能力备受考验；在房地产方面，房地 产投资累计增速屡创新低，行业环境同样不容乐观， 中央在经济工作会议上首提鼓励开发商降房价，定调 “去库存”，房地产行业再受瞩目。 另外，2015年也是一个政策大年。央行五次降准 降息，以及降首付、降门槛等利好政策组合拳频出， 一系列利好政策的频繁出台构建了宽松的市场环境， 有利于提振市场信心，减轻客户购房成本和购房门槛， 增加置业意愿，释放购房需求，助力市场回暖。 ONE 1 Part 宏观环境分析 全国经济形势 当前经济低位盘整，下行趋势压力较大，预计明年经济下行趋势依旧，经济形势较为严峻 第一季度、第二季度经济增速皆为7%，第三季度为6.9%，首次跌破7%创近年新低，预计第四季度依旧为6.9%，当前经济低位盘整，下行趋 势压力较大。 数据来源：国家统计局官网 国内生产总值（GDP）环比增长（%） 近五个季度国内生产总值（GDP） 1 Part 10.4 10.4 8.5 6 5.1 4.6 4.3 3.5 2.6 2 1.3 0 2 4 6 8 10 12 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 2015年房地产投资累计增长率（单位：%） 2015年11月达近年新低 宏观环境分析 房地产投资环境 累计增速屡创新低，并无企稳迹象，企业投资意愿不高，行业环境不容乐观 数据来源：国家统计局官网 固定资产投资增速连续放缓，企业投 资意愿不高； 房地产投资累计增长率继续下滑并触 底，11月达近年历史低位； 累计开发增速放缓，且占固定资产投 资比例下滑明显； 房地产指标 1 Part 政策环境分析 政策基调 新政红利不断，政策基调宽松 2015年以来全国性房 地产政策全面宽松； 除7月份外，加之降 准降息等，每月均有 新政利好出台； 各地响应中央政策， 持续出台调控刺激政 策，地方政策落地积 极度较高 2015年 | 楼市重大政策 TEXT HERE TEXT HERE 1月16日 3月20日 3月30日 8月30日 厦门全面 取消商品 住房限购 措施 闽七条，首次 使用公积金购 房，首付最低 20% 降低二套房首 付比例至4成， 降低首套房公 积金贷款比例 至两成 9月30日 非限购城市首套房 商贷首付不低于 25%；10月8日起 全面推行公积金异 地贷款业务 公积金购 二套房首 付降至二 成 1 Part 降准:央行宣 布降准金融 机构人民币 存款准备金 自2月5日起 下调0.5个百 分点 降息：央行 宣布自3月1 日起下调存 贷款基准利 率 降准：20日 起下调各类 存款类金融 机构人民币 存款准备金 率1个百分点 降息：央行 宣布自5月11 日起降息 0.25%，存 准率调整至 1.5倍 降准降息： 央行宣布自 28日起定向 降准0.5个点 降息0.25个 点 降准降息： 央行宣布自 26日起定向 降准0.25个 点 降息0.25 个点 降准降息： 央行宣布自 24日起定向 降准0.25个 点降息0.25 个点 政策环境分析 重点货币政策 多轮降准降息等货币政策组合发力，构建金融宽松环境 一年期贷款基准利率下调至4.35%； 一年期存款基准利率下调至1.5% 10月24日起 “央妈”连放大招，年内五次降准降息； 首套房贷标准达到五年内低点； 货币政策宽松，金融环境向好； 预计央行还会有再次降准、降息举措 2月4日 2月28日 4月19日 5月11日 6月28日 8月25日 10月24日 1 Part 政策环境分析 重点政策汇总 上半年新政频出，释放部分客群，5月实现成交井喷；下半年成交趋缓，第三季度新政再度爆发，加之落户 政策取消等因素，四季度成交量不断上扬，12月达峰值，预计2016年政策环境仍然宽松为主 三季度峰值 新政频出短期内释放部分直接受益于新政的购房者； 部分购房者期待叠加利好政策出台，观望情绪加强，因此新政利好 将有几个月的缓冲期； 时间 政策 1月16日 厦门全面取消商品住房限购措施 2月4日 降准0.5% 2月28日 降息0.25% 3月20日 闽七条 3月30日 330新政：降低二套房首付比例至4成， 降低首套房公积金贷款比例至两成 4月19日 降准1% 5月11日 降息0.25% 6月28日 降准0.5%、降息0.25% 8月25日 降准0.5%、降息0.25% 8月30日 公积金购二套房首付降至二成 9月30日 非限购城市首套房商贷首付不低于25% 9月30日 10月8日起全面推行公积金异地贷款业务 10月24日 降准0.25%、降息0.25% 14.76 8.97 16.31 22.51 38.35 31.98 29.41 32.73 26.14 31.5 42.9 55.4 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 降 准 2015年厦门全市商品住宅销售月度走势（万） 厦门 取消 限购 3 3 0 新 政 降息 降准 8 3 0 新 政 闽 7 条 降 息 降降 准息 降 准 降 息 新政爆发期 二季度峰值 三季度峰值 新政缓和期 新政爆发期 9 3 0 新 政 全年峰值 降息 降准 1 Part 政策环境分析 政策风向研判 2015年中央经济工作会议召开 部署明年经济五大任务 明年经济社会发展特别是结构性改革任务十分繁重，战略上要坚持稳中求进、把握好节奏和力度，战 术上要抓住关键点，主要是抓好去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务：第一，积极稳妥化 解产能过剩。第二，帮助企业降低成本。第三，化解房地产库存。第四，扩大有效供给。第五，防范化解 金融风险。 政策影响： 会议明确提出，要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房 地产业兼并重组，提高产业集中度，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存， 稳定房地产市场。中央定调“去库存”主旋律，且自十八大之后首提“房价”，皆表明了中央稳定房地产 市场的信号与信心，然而大部分政策的落地与实施仍然需要较长过程，全国房价并不会快速下滑，另外对 于部分城市，如厦门，库存处于低位，市场相对健康，影响或许有限。 中央明确去库存，鼓励开发商降价，预计2016 年房地产行业政策中，以“去库存” 为核心刺激需求、 控制供应政策仍将会层出不穷，但由于厦门库存处于低位，市场相对健康，影响或许有限。 由于厦门人口吸纳能力较强，房地产市场整体供应偏紧，库存常年处于低位，整体市场相对健康，预计2016年厦门房 价仍然会稳步上行。 Part Part 0202 房地产市场分析 土地市场 住宅市场 办公市场 商业市场 土地市场火热，地王多次易主；住宅市场新常态态势更加明显，整体优于去年同期；办公市场表现平 淡，SOHO依旧为主力，近年SOHO市场由强转弱；商业市场规模有限，整体呈现供过于求 土地土地市场概述市场概述 ONE 2015年以来，厦门政府加快推地节奏，商办用地供应增幅明显，供 应量同比上涨315.7%，但商住用地供应量相对同期仅上涨2.7%。得益 于供应量，今年总出让金额高达300.06亿元，同比大幅增长了73.9%。 其中商住用地成功出让11宗，成交173.6万，占比总成交量的 29%，同比上涨26%，吸金178.96亿元。而近两年厦门商住用地供应 日益趋紧的局面，也导致了外来及本地开发商的集体哄抢，鏖战频频， 地王多次易主，地价屡创新高。 另外，今年成功出让的11幅商住地块中，有6幅被本土企业包揽； 反观外来房企，虽然拿地数量不及本土企业，但总体量却远远超过本土 企业，外来房企共在厦拿地98.07万平，耗资122.67亿元，资金超过了 本土企业的一倍，外企在厦拿地决心可见一斑。 土拍也能映射出当下市场的企业状况、市场预期、板块认识，由今 年土拍情况可见，厦门房地产市场依旧被看好，几大岛外热点区域集美 杏林湾、海沧马銮湾、翔安新城等片区依旧被强势关注。 2 Part 土地市场 历年土地成交 143 715 835 505 606 391 222 602 91 582 673 222 300 166 137 174 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 土地总建(万） 商住总建(万） 政府大规模建设 供应达高位 调控加强 出让回落 市场好转 土地有所放量 土地供应锐减 房企求地若渴 2008-2015年厦门土地成交趋势 备注：2015年有多块50-100万商服类用地，商服类用地出让量的上扬，拉动了整体土地总建大幅上涨 商业用地供应暴涨 商住用地供应依旧紧张 商服用地拉动整体出让量大幅上涨，但商住用地供应依旧偏紧，近三年商住用地成交仅约159万 注：数据来自新景祥数据库 2 Part 土地市场 土地成交结构 商办用地依旧占主角，商住用地紧缺愈发凸显，总建面积仅成交174万 商办及商住类用地占据市场主力成交，其中商办类用地成交231.85万，占比38%；商住用地成交173.60万，占比29%，纯商 业类用地成交160.04万，占比27%。 厦门商住用地紧缺的矛盾愈发凸显，成交总建面积仅174万，仅为今年二级市场住宅去化量的1/2。 商住 29% 商办 38% 办公 27% 商业 4% 酒店 1% 其他 1% 2015年厦门成交土地性质情况 用地 性质 建筑面积 （万 ） 土地 宗数 商住 173.6 11 商办 231.85 15 商业 160.04 8 办公 27.38 3 酒店 5.21 3 其他 4.33 1 总计 602 41 思明 9% 湖里 24% 集美 15% 海沧 13% 同安 21% 翔安 18% 2015年厦门成交土地区域分布情况 区域 建筑面积 （万 ） 土地 宗数 思明 55.51 9 湖里 144.83 6 集美 91.59 4 海沧 79.26 11 同安 126.44 5 翔安 104.8 6 合计 602 41 注：数据来自新景祥数据库 2 Part 土地市场 商住用地情况 住宅土地稀缺，土地市场火热、地王多次易主 9月25日，H2015P05商住地块经过281轮疯狂争夺，最终龙湖地产以45亿元竞得，楼面价为15679元/平，溢价率为66.8%，成为厦 门新的总价地王和海沧楼面价新地王。 1月7日，2015年的首场土拍，T2014P01、T2014P02受限于地块规模影响，6家开发商仅以66轮遍决出胜负，最终由中海以平均楼 面价7019元/夺得，中海正式进军同安。 1月16日，集美国贸地王旁的J2014P03地块经过7家房企186轮鏖战，最终由禹洲以8979元/楼面价夺得，但此地块商业和办公均 需自持50%，后期开发较大。 5月27日，两幅商住地块共吸引12家房企参战，翔安X2015P01地块由古龙以3.2亿元意外竞得，楼面价为12549元/，仅次于海晟 地王12634元/；而集美2015JP01地块竞争则颇为激烈，现场令人血脉喷张，经过160轮鏖战，恒大最终以30.94亿元斩获，楼面 价14858元/，成功晋级集美单价地王。 9月7日，H2015P04商住地块经过30轮叫价，最终由66号海投集团以37500万元竞得，楼面价为14479元/平，溢价率为52.4%，海 投再次托底拿地，马銮湾前景存在挑战。 9月11日，2014JP04商住地块经过304轮叫价，近两小时激战，最终世茂集团以392200万元竞得，楼面价为10363元/平，溢价率 为76.19%。总价直逼2013年泰禾创造的40.52亿元总价地王记录。 2 Part 土地市场 商住用地价格 厦门商住用地稀缺，致使楼面价高企，2015年厦门土地起始楼面价为7279元/；成交楼面价为11742元/，同比上涨2%。 虽然起始楼面价整体调高，但2015年厦门土地整体溢价率依然达到了61%，地王屡现。 商住用地稀缺，土地市场火热、地王频现，楼面价高企，2013年后商住用地楼面价全面进入万元时代 3261 3083 2937 2256 5189 7878 7279 4330 3810 3399 3025 11276 11532 11742 33% 24% 16% 34% 117% 46% 61% 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 近年厦门商住用地楼面价走势 起始楼面价（元/） 成交楼面价（元/） 溢价率 注：数据来自新景祥数据库 2 Part 土地市场 商住用地成交详情 除限价房外，全年成交8块商住用地，岛内商住用地零出让，杏林湾成出让热点区域 注：数据来自新景祥数据库 T2014P01、T2014P02 中海万锦熙岸 J2014P03 龙湖春江郦城 H2015P04 海投地块 2015JP01 恒大帝景 X2015P01 古龙地块 H2015P05 龙湖地块 2014JP04 世茂地块 注：图上无人才限价房 2015年厦门成交商住地块分布 2015年厦门商住用地出让详情 土地编号 占地 (万) 总建 （万） 总价 （万元） 楼面价 （元/） 溢价率 受让方 2015JP01 7.08 20.82 30.94 14858 75% 恒大地产 H2015P05 12.30 28.70 45.00 15679 66.8% 龙湖地产 2014JP04 11.39 37.85 39.22 10363 76.2% 世茂地产 T2014P01 2.92 7.40 5.20 7027 27% 中海地产 T2014P02 1.46 3.30 2.31 7000 26% 中海地产 J2014P03 7.01 30.52 27.40 8979 37% 禹洲地产 X2015P01 0.88 2.55 3.20 12549 58% 古龙房地产 H2015P04 0.94 2.59 3.75 14479 52.4% 海投集团 2014XP04 13.27 27.87 13.85 4970 0% 厦航地产 2015P01 2.33 5.01 5.25 10487 0% 科海联合房地产 2015XP01 2.74 7.00 2.84 4057 0% 科海联合房地产 住宅住宅市场概述市场概述 2015年厦门楼市全年成交逐步上扬，年底翘尾完美收官。 年初楼市表现平平，进入二季度，随着“330新政”、 “央行双降”等一系列利好政策的落地实施，市场实现反转， 成交量逐步上扬，5月份迎来成交小高潮；下半年楼市继续复 苏，成交稳步上行，年底楼市在“落户政策倒计时”、“开发 商加快推盘节奏”、“政策利好持续发酵”等各大因素带动 下，购房需求集中爆发，12月份供销创近23个月以来新高，全 年成交达350.6万，表现优于同期。 值得一提的是，今年各大新老地王纷纷入市，取得较好的 销售成绩，拉高成交量的同时，价格预期进一步抬升，加之落 户大限将至等因素，助推厦门房价迈上新的台阶，全年成交均 价高达20534元/。 TWO 2 Part 住宅市场 历年住宅市场表现 2014年以来市场迎来新常态，近两年年均成交约330万，供销偏紧促使成交价格上升，2015年均价超过 20000元/ 195 270 353 388 400 336 344 392 247 257 478 449 312 350 8753 10901 13718 13482 15701 19807 20534 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 近年厦门商品住宅总体供销走势 供给量(万) 销售量(万) 成交均价（元/） 注：数据来自新景祥数据库 2 Part 住宅市场 月度住宅市场表现 受益政策利好的叠加、“地王”效应的刺激以及户口的逼迫，2015年下半年市场逐渐回暖，年底翘尾，全年商品住 宅成交约350万，同比上涨12% 14.0114.0214.0314.0414.0514.0614.0714.0814.0914.1014.1114.1215.0115.0215.0315.0415.0515.0615.0715.0815.0915.1015.1115.12 供给 29.922.113.537.430.122.633.323.117.928.521.618.78.04.98.336.230.627.630.022.530.037.139.369.2 销售 60.822.131.216.419.321.222.722.619.124.426.727.814.79.016.322.538.331.929.432.626.131.542.955.4 价格 17973 18215 17690 20726 22756 22119 23686 20536 18471 19414 20813 20013 19050 20103 20375 19095 19100 19215 19600 20461 19356 18986 21639 24490 单位：万、元/ 厦门全市商品住宅供销价走势 2013年 受限备案 集中爆发 2015年 2014年 时间段 2014年 一季度 2014年 二季度 2014年 三季度 2014年 四季度 2015年 一季度 2015年 二季度 2015年 三季度 2015年 四季度 供应量 65.5 90.1 74.4 68.7 21.2 94.3 82.5 145.6 成交量 114 56.9 64.4 78.9 40 92.5 88.0 129.9 全年供销 2014年全年 供应：299万销售：314万 2015年全年 供应：344 销售：350万 注：数据来自新景祥数据库 2 Part 住宅市场 分区市场表现 岛内外供销均呈现“二八”格局，岛外依旧是主战场；集美区一枝独秀，牢牢占据厦门供销主力地位， 市场占比35% 思明区 湖里区 集美区 海沧区 同安区 翔安区 供给 28.0926.21108.6355.1570.4655.20 销售 28.0939.62122.8249.3365.9344.49 价格 371823670017573198741369314672 思明区 湖里区 集美区 海沧区 同安区 翔安区 单位：万、元/ 思明区 8% 湖里区 11% 集美区 35% 海沧区 14% 同安区 19% 翔安区 13% 2015年分区销售情况 岛内：岛外 供给面积比=54: 289 销售面积比=34: 141 2015年厦门全市商品住宅分区供销走势 2 Part 住宅市场 存量情况 至年底商品住宅存量达723万，其中可售存量仅283万，市场出清周期约为11个月，尚处低位；另外， 岛内存量主要集中在老城区，岛外则主要集中在环东海域、杏林湾片区以及马銮湾片区 99 55 14 45 113 20 28 54 杏北-灌口 杏林湾 集美老城区 翔安新城 马巷 老城区 海沧湾 同安 老城区 2015年年底各板块存量情况 8 北站 87 马銮湾 142 环东海域 15 汀溪 21 五缘湾 2015年年底厦门市场库存量分板块情况 区域 片区 在售存量（万） 待推体量（万） 总体量（万） 岛内 岛内老城区 50.84 48.58 99.42 观音山片区 6.59 8 14.59 湖边水库片区 3.51 3.3 6.81 五缘湾片区 20.16 0.69 20.85 海沧 海沧湾片区 18.24 9.97 28.21 马銮湾片区 23.57 63.34 86.91 集美 集美老城区 3.18 16.73 19.92 杏林湾片区 24.65 88.30 112.95 杏北-灌口片区 14.46 39.68 54.14 北站片区 3.36 4.44 7.80 同安 同安城区 25.39 19.87 45.26 汀溪片区 4.30 10.66 14.96 环东海域 62.35 79.44 141.79 翔安 翔安新城片区 16.53 38.23 54.76 马巷片区 5.71 8.51 14.22 合计 282.84 439.74 722.59 7 湖边水库 15 观音山 注：待推体量包含待售项目及地块；统计时间截止至2016年1月4日；数据来自新景祥数据库 2 Part 住宅市场 产品销售结构 80-90、100-120和120-144仍为市场成交主力面积，占70%的市场份额；80-120的市场份额持续扩大 60以下 1% 60-80 3% 80-90 25% 90-100 15% 100-120 21% 120-144 23% 144-200 8% 200以上 4% 2014年厦门住宅分面积段成交走势 面积段 60以下 60-80 80-90 90-100 100-120 120-144 144-200 200 以上 2014成交量/套 348 628 6491 3854 5219 5962 2029 978 2015成交量/套 647 1421 6582 4463 6654 6482 1416 961 60以下 3% 60-80 3% 80-90 26% 90-100 14% 100-120 22% 120-144 22% 144-200 6% 200以上 4% 2015年厦门住宅分面积段成交走势 62% 61% 2 Part 住宅市场 购买力变化情况 总价100-200万房源是成交主力，占54%的市场份额，总价在100万以下的房源，比例相对往年大幅下降， 200-250万房源略有上升 总价段 100万以下 100-120万 120-140万 140-160万 160-180万 180-200万 200-250万 250-300万 300-400万 400-600万 600-800万 800-1000万 1000万以上 2014成交量/万 3244 3139 3460 2991 2240 1628 2597 1138 1702 1620 450 163 232 2015成交量/万 2952 3205 4047 3334 2509 2120 3814 1795 1548 1868 896 238 251 100以下 13% 100-120 13% 120-140 14% 140-160 12% 160-180 9% 180-200 7% 200-250 10% 250-300 5% 300-400 7% 400-600 6% 600-800 2% 800-1000 1% 1000以上 1% 2014年厦门住宅分总价段成交走势 100以下 10% 100-120 11% 120-140 14% 140-160 12% 160-180 9% 180-200 8% 200-250 13% 250-300 6% 300-400 5% 400-600 7% 600-800 3% 800-1000 1% 1000以上 1% 2015年厦门住宅分总价段成交走势 2 Part 住宅市场 住宅销售排行 销售面积TOP20基本为岛外项目，但岛内项目依然占总销金额排行榜的近半数；TOP20楼盘的总销面积占 52%的市场份额 注：数据来自新景祥数据库 2015年厦门住宅销售面积排行 TOP10 项目名称 成交套数 (套） 销售面积 （万） 1 凤凰花城 1598 15.56 2 水晶湖郡 1162 15.49 3 泰禾厦门院子 1192 14.09 4 禹洲溪堤尚城 1264 12.28 5 海投天湖城天源 726 10.50 6 中澳城 1038 10.13 7 世茂御海墅 768 9.06 8 龙湖嘉誉 723 9.04 9 橡树湾 991 8.93 10 首开领翔上郡 838 8.64 11 西雅图 729 8.55 12 禹洲中央海岸 691 7.74 13 建发中央天成 542 7.28 14 龙湖春江郦城 679 7.25 15 金都海尚国际 527 7.03 16 中交和美新城 586 6.57 17 中铁元湾 271 6.25 18 保利叁仟栋 631 6.05 19 莲花新城 527 6.03 20 万科城 594 5.88 2015年厦门住宅销售金额排行 TOP10 项目名称 成交套数 (套） 销售金额 （亿元） 1 水晶湖郡 1162 31.37 2 泰禾厦门院子 1192 28.74 3 建发中央天成 542 24.14 4 中铁元湾 271 24.08 5 海投天湖城天源 726 21.74 6 海峡国际天璟 434 20.72 7 凤凰花城 1598 20.13 8 华尔顿1275 261 18.25 9 世茂御海墅 768 18.10 10 西雅图 729 17.60 11 橡树湾 991 15.71 12 源昌君悦山 251 15.63 13 禹洲中央海岸 691 15.52 14 龙湖春江郦城 679 15.16 15 国贸新天地 302 14.15 16 建发中央湾区 52 13.48 17 首开领翔上郡 838 13.37 18 万科湖心岛 114 13.24 19 龙湖嘉誉 723 13.24 20 禹洲溪堤尚城 1264 12.68 注：深蓝底色为岛内项目 2 Part 306 235 305 318 104 392 247 257 466 449 312 350 155 145 202 199 81 319 228 174 215 252 186 375 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 一手商品住宅 二手居住用房 单位：万 注：数据来自新景祥数据库 住宅市场 二手房市场分析 2015年厦门二手居住用房销售375万，同比上涨102%，一、二手商品住宅成交比为0.9：1 32 21 20 35 38 54 51 47 41 36 43 50 21 13 17 31 31 44 41 35 34 29 36 43 15.0115.0215.0315.0415.0515.0615.0715.0815.0915.1015.1115.12 商品房成交量 商品住宅成交 2015年厦门全市二手房市场成交走势 近年厦门二手房市场成交面积情况统计 单位：万 办公办公市场概述市场概述 2015年，厦门办公市场表现较为平淡，市场成交不温 不火，整体运行维稳。供应量72万，同比2014年下滑 3%；成交量47万，同比2014年下滑4%。整体呈供过 于求态势，量价均有小幅下跌。 SOHO产品依旧是办公市场主力，销售量为28万， 占办公市场60%的市场份额，受市场疲软及住宅限购限贷 松绑的影响，SOHO投资价值弱化，成交量走低，成交套 数仅4643套，环比下跌9%。 另外，湖里区和集美区领衔办公市场成交量；集美区 受政府主导大面积低价写字楼产品影响，价格筑底。 THREE 2 Part 办公市场 历年办公市场表现 2015年厦门SOHO产品销售量为28万，占办公市场60%的市场份额，厦门办公市场仍以SOHO项目为主。 随着2015年1月住宅限购限贷松绑，SOHO投资价值弱化，加之整体市场低迷，SOHO市场成交量的走低对办公市场影响明 显，2015年办公市场呈现量价齐跌态势。 办公市场整体呈供过于求态势，成交量进一步萎缩，价格有所回落 10 58 42 68 54 74 72 18 59 36 46 69 49 47 8439 7915 8197 14421 17454 17396 16841 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 近年厦门办公市场供销走势 供给(万) 销售量(万) 成交均价(元/) 注：数据来自新景祥数据库 2 Part 办公市场 月度办公市场表现 由于办公市场受单盘影响较大，全年市场波动较大；且受部分政府主导的大面积低价写字楼产品影响， 月度价格走势波动较大 3.1 0.1 1.3 1.9 19.0 7.4 1.7 6.7 12.0 8.3 6.4 3.8 5.3 2.0 1.9 3.5 2.8 3.2 6.0 5.9 2.7 2.0 4.2 7.6 11266 14961 21044 16472 20738 20562 14424 15291 20328 18185 21085 16548 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2015年厦门办公市场月度供销价统计图 供给(万) 销售量(万) 成交均价(元/) 注：数据来自新景祥数据库 2 Part 办公市场 分区市场表现 湖里区和集美区领跑办公市场成交量；集美区受政府主导大面积低价写字楼产品影响，价格筑底 23.5 16.4 10.4 17.0 0.1 4.3 7.4 15.2 12.7 7.6 1.0 3.1 21717 22040 8261 17802 14824 13124 思明区 湖里区 集美区 海沧区 同安区 翔安区 2015年厦门办公销售市场分区情况 供给(万) 销售量(万) 成交均价(元/) 注：数据来自新景祥数据库 湖里区及集美区仍作为办公销售产品的主要阵地，放量成交，成交量分别达到15.2万和12.7万。 集美区因受政府主导写字楼项目软件园三期和杏林湾商务营运中心成交影响，成交均价被拉低。 2 Part 办公市场 历年SOHO市场表现 2015年厦门SOHO产品销售量为28.4万，占办公市场60%的市场份额，撑起了办公销售市场半边天。 受整体市场及住宅限购限贷松绑的影响，SOHO投资价值弱化， 2015年SOHO市场有所降温，成交套数 达4634套，环比下跌9% 8.8 5.7 13.6 32.9 27.0 28.4 1972 2117 1910 4984 5115 4634 0.0 5.0 10.0 15.0 20.0 25.0 30.0 35.0 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 近年厦门办公销售市场供销走势 销售量(万) 销售套数 注：数据来自新景祥数据库 2 Part 办公市场 办公销售面积排行 以写字楼产品为主的软件园三期和国贸建设银领中心占据年度销售面积前两席，融信海上城成为前三中唯一 SOHO产品 注：数据来自新景祥数据库 2015年厦门办公销售面积TOP10排行 TOP10 项目名称 区域 成交面积 （万） 成交套数 （套） 销售金额 （亿元） 成交均价 （元/） 套均面积 （ ） 1 软件园三期 集美区 9.39 183 4.70 5004 513 2 国贸建设银领中心 思明区 3.99 47 7.33 18349 850 3 融信海上城 海沧区 3.59 595 7.52 20920 60 4 云玺 湖里区 3.32 343 6.28 18875 97 5 建发中央湾区（海西首座） 湖里区 2.71 448 7.74 28543 60 6 万华中心 湖里区 1.92 401 4.49 23339 48 7 宝龙一城 湖里区 1.86 160 4.99 26842 116 8 海峡明珠广场 思明区 1.64 49 3.04 18571 334 9 泰地海西中心 海沧区 1.54 106 2.87 18564 146 10 海西西引力 海沧区 1.47 389 1.39 9453 38 注：深蓝底色为写字楼产品主导的项目 2 Part 办公市场 办公销售金额排行 SOHO项目以低投资门槛夺得年度总销金额前二，其中建发中央湾区成为总销金额冠军，融信海上城紧随其后 注：数据来自新景祥数据库 2015年厦门办公销售金额TOP10排行 TOP10 项目名称 区域 成交面积 （万） 成交套数 （套） 销售金额 （亿元） 成交均价 （元/） 套均面积 （ ） 1 建发中央湾区（海西首座） 湖里区 2.71 448 7.74 28543 60 2 融信海上城 海沧区 3.59 595 7.52 20920 60 3 国贸建设银领中心 思明区 3.99 47 7.33 18349 850 4 云玺 湖里区 3.32 343 6.28 18875 97 5 宝龙一城 湖里区 1.86 160 4.99 26842 116 6 软件园三期 集美区 9.39 183 4.70 5004 513 7 中航紫金广场 思明区 1.28 43 4.51 35145 299 8 万华中心 湖里区 1.92 401 4.49 23339 48 9 五缘YOHO 湖里区 1.37 387 3.33 24286 35 10 海峡明珠广场 思明区 1.64 49 3.04 18571 334 注：深蓝底色为写字楼产品主导的项目 商业商业市场概述市场概述 整体市场规模有限，延续近五年以来的供过于求局面， 成交量与去年持平，价格下降明显，仅23921元/。 集美区表现抢眼，成为主力成交区域；湖里区成交价 格位列第一；岛内以去库存为主；海沧供给激增。 FOUR 2 Part 商业市场 历年商业市场表现 整体市场规模有限，延续近五年以来的供过于求局面，成交量与去年持平，价格下降明显，仅23921元/ 13 26 23 26 40 19 26 20 27 20 18 20 16 16 12677 13543 17216 20283 26888 26348 23921 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 近年厦门商业市场供销走势 供给(万) 销售量(万) 成交均价(元/) 注：数据来自新景祥数据库 2 Part 商业市场 分区市场表现 集美区表现抢眼，成为主力成交区域；湖里区成交价格位列第一；岛内以去库存为主；海沧供给激增 1.6 1.8 6.1 9.9 3.4 3.4 2.2 2.9 5.9 2.2 1.1 1.5 26072 31477 22385 21235 21240 18411 思明区 湖里区 集美区 海沧区 同安区 翔安区 2015年厦门商业市场分区供销价 供给(万) 销售量(万) 成交均价(元/) 注：数据来自新景祥数据库 2 Part 商业市场 商业销售排行 中海锦城国际夺得商业销售面积榜首；IOI园博湾凭借单价较高优势位列销售金额榜头名。 注：数据来自新景祥数据库 2015年厦门商业销售面积TOP10排行 TOP 10 项目名称 区域 成交套数 (套） 销售面积 （万） 销售金额 （亿元） 1 中海锦城国际 集美区 101 1.19 1.73 2 海上五月花 集美区 120 0.94 1.76 3 世茂湖滨首府 湖里区 74 0.65 1.74 4 橡树湾 集美区 98 0.62 1.50 5 IOI园博湾 集美区 61 0.58 1.99 6 万科城 海沧区 113 0.56 1.42 7 联发欣悦湾 集美区 60 0.52 1.08 8 国贸新天地 湖里区 43 0.50 1.68 9 益田海景大厦 思明区 15 0.48 0.82 10 华永天地 湖里区 45 0.46 0.87 2015年厦门商业销售金额TOP10排行 TOP 10 项目名称 区域 成交套数 (套） 销售面积 （万） 销售金额 （亿元） 1 IOI园博湾 集美区 61 0.58 1.99 2 海上五月花 集美区 120 0.94 1.76 3 世茂湖滨首府 湖里区 74 0.65 1.74 4 中海锦城国际 集美区 101 1.19 1.73 5 国贸新天地 湖里区 43 0.50 1.68 6 建发中央天成 湖里区 63 0.37 1.62 7 橡树湾 集美区 98 0.62 1.50 8 万科城 海沧区 113 0.56 1.42 9 建发中央湾区 湖里区 24 0.29 1.32 10 世茂海峡大厦 思明区 2 0.27 1.22 Part Part 0303 房企分析 房企排行 房企土储 建发、禹洲、国贸三大本地房企占据厦门商品房总销金额前三甲；禹洲、国贸、住宅三大本地房企占 据厦门商品房总销面积前三甲；开发商住宅土储备量保持低位 3 Part 房企分析 房企总销售金额排行 建发、禹洲、国贸三大本地房企占据厦门商品房总销金额前三甲，前十名单中厦门本地房企占据半壁江山 注：房企销售排行榜中，合资项目按照股权比例划分，数据来自新景祥数据库 2015年全年厦门房企商品房总销售金额排行榜 TOP10 开发商 总销金额 （亿元） 市场 占有率 2015年全年主要在售项目 项目 金额 （亿元） 项目 金额 （亿元） 项目 金额 （亿元） 1 建发 65.31 7.4% 建发中央天成 27.51 建发中央湾区 24.37 建发央玺 8.14 2 禹洲 49.69 5.6% 禹洲中央海岸 17.09 禹洲溪堤尚城 12.86 龙湖春江郦城 7.73（51%） 3 国贸 49.56 5.6% 国贸新天地 17.47 国贸商城 10.84 国贸建设银领中心 8.98 4 住宅 47.94 5.4% 水晶湖郡 25.4（80%） 莲花新城 11.16 园博1号 9.24 5 万科 44.45 5.0% 万科湖心岛 13.91 万科城 12.59 万科广场 9.80 6 世茂 36.35 4.1% 世茂御海墅 19.53 世茂湖滨首府 12.97 世茂海峡大厦 3.85 7 海投 35.68 4.0% 海投天湖城天源 24.49 海投青春海岸 9.26 海尔华玺 0.97 8 杏林建设 29.40 3.3% 凤凰花城 20.13 新城际广场 6.57 聚镇 1.18 9 泰禾 28.91 3.3% 泰禾厦门院子 28.90 泰禾红门 0.01 10 中铁 28.91 3.3% 中铁元湾 24.10 中国铁建海曦 3.75 11 新景地 22.65 2.6% 新景国际外滩 10.10 新景七星府邸 2.71 新景华府国际 2.03 12 龙湖 21.52 2.4% 龙湖嘉誉 13.89 龙湖春江郦城 7.43（49%） 龙湖嘉屿城 0.26 13 建明 20.72 2.3% 海峡国际天璟 20.72 14 特房 20.34 2.3% 特房黎安小镇 8.09