物业的人力资源管理.doc

物业的人力资源管理 一、物业管理的社会目标 物业管理中除了法律和经济目标以外，第三个重要目标是社会目标。达到这个目标需通过物业经理的下属与他她的客户物业的住户或业主的配合。如何处理好与个人，团体及个人和团体之间的相互关系，是物业经理特别需要注意和运用管理技巧的地方。 1.情况经理 物业经理必须学会做一个情况经理。这是说他她必须很好地了解自己的下属人员及他们的作用或职责，以便确认他们是否有继续接受培训和发展的能力，并在他们作决策过程中给予帮助。人们常说，在一个机构里如果存在玩政治手段和人际关系问题，那么顺利的管理运作就会受到逆向影响。那些状况对物业经理来讲是非常熟悉的，如缺乏面对面的交流。缺乏信心和动力。工作没有积极性和紧迫感等。这些都是管理不善的突出表现，最后导致管理失败。这些状况会在职员中滋生疑惑，必须尽早察觉和杜绝，防止蔓延。所以物业经理应该估计每个情境，在解决问题和作决策过程中多智多谋；找出问题的根源，快速作出决定。拖延不仅消耗时间，还会滋生更多的问题和纠葛。更重要的是，如果前个决定没有取得预想的结果，那么物业经理必须采取应急计划。每个决定都需预备应急计划。在日常运作和处理人际问题中，物业经理应该寻找时机教导其下属如何处置棘手的人和情况。有时碰到一些情况，物业经理不如采取一种顾问性或支持性姿态，而非直接和主导的角色，让职员对参与决策过程逐渐产生信心。因为决定是在多数职员的共识上作出的，所以他们会对自己参与决策过程感到自豪。 2.授 权 让你的工作人员有机会充分施展才能，给予适当的指导，并让每项任务制定具体目标。把工作委任给你的属下，同时监视他们的工作进程。诚恳地检测他们所完成的工作，共同制定下一步的战术。管理职员的工作需从体恤体谅的角度出发。 3.团队精神 有了好的领导和足够的训练，管理人员才能在团队里展开有效的工作。领导水平的提高会导致团队精神的相应提高。所有工作人员都会把同事视为一个大家庭的成员，为了一个共同的目标 而努力，管理目标物业经理他们的上司制定的。 4.如何管理客户 即使工作人员在日常管理工作中发挥出色，入员内部问题得到恰当的解决，物业经理的工作也只是做好了一半。最后的成功取决于对客户（住户、业主或租户）的管理。 常常有人对管理角色产生错误的认识，这是不足为奇的。他们会错误地认为经理关心更多的是他们的经营利润，而不是正常的日常管理，所以他们对控制运作费用不会给予充分的关注，等到预算不够支付费用时，就会要求增加管理费（公契和或管理协议里有这样的条款）。但现在的趋势是，增加管理费需要征得业主的同意。不信任会引起疑惑这种情况往往掩盖在对某一管理决定或开支缺乏了解，信息不足和不全面的外表之下。与个别业主。住户或租户之间的沟通障碍会因为管理人员不注重“社会心理学”而变得严重。人们在遇到管理上的问题时需要别人的帮助和理解；一个有耐心。能体恤人且愿意听别人诉苦的管理人员肯定大受欢迎。有时候只需要一点点帮助或一个友好的姿态，例如，让有意见的客户填张表而不要求正式的意见书，或打个电话或礼节性地拜访，问问某个投诉的问题是否已经解决，这样做能为将来解决问题铺平道路。成功的关键在于让业主。住户或租户了解情况，让他们站在你的一边，支持管理决定的执行。然而积极参与和直接干涉之间是有界限的；物业经理须特别注意不要过分迁就而无视管理准则。那种“尾巴摇狗”的情况，就是说业主或业主委员会在日常管理运作上扮主导角色的情况，是危险的，必须避免。物业经理的作用是像任何一个专家或专业人员一样履行专业职责，他她首要的目标是为了业主最大的利益管理好物业。 5.社区精神 香港的物业经理与管理一个市镇的经理相差不远。像管理杏花郊、第一城、太古城那样的大型房地产，物业经理要管理一个有四五万人旧的社区。这规模其实已经是一个拥有全部基础设施和康乐设施的小市镇或自治区。所以物业经理的社会作用很重要，要给住户创造和谐和归属感。在一年里，特别是节日，如圣诞节、春节、中秋节和端午节，要组织社区活动让住户参加。博览会、教育展览等都要事先计划，争取管区董事会的赞助和政府机构如警察局、消防局的支持。物业经理很有必要与管区办事处、管区董事会、业主委员会和其他政府机构保持良好的合作关系，促使合作的社区精神的形成。这是房地产管理成功的要素。物业管理终究是对那些享有物业权利的人的管理。了解和注重社会心理学并试图把它运用于指导人类行为，将有助于物业经理在事业上取得成功。 二、物业管业处（EMO） （一）绪论 怎样成立一个物业管业处呢？理论上，物业管业处的大小决定了它实际管理活动的职能的大小，涉及多种专业的人力资源，其基本的因素不仅仅局限于以下几个方面： 1.物业的单位或套房总数； 2.购物中心商业用地的总平方英听数； 3.运动和娱乐设施管理； 4.泊车管理； 5.总办公单位数等；及更重要的； 6.使用各种设施的住户租户总数。 如果发展项目有足够的商场面积不仅供邻区而且供地区性购物之用，那么对该物业的密集使用明显会出现更大的冲击力。公共节假日期间其他区域的顾客也会前来购物，这样会在某种程度上影响住宅区的安全管理。交通管理。康乐设施（如花园或风景区）的使用和享受。像这上类综合性物业的典型例子有太古城的城市广场和沙田的新城市广场。上千人，有些还拖家带口的群集于这些购物中心，常常转悠几个小时，作为度假的一个内容。舒适购物，或只是在购物中心例览商品橱窗，已经成为香港人的正常生活方式。另外，物业管理可能只涉及一两幢同底座设停车位的高层住宅楼。在这种情况下，所需管理人员很少，可直接由业主法人雇请和管理。这种小型物业管理构成代理物业管理公司合同管理的大型投资配搭的一部分，所以，它与物业管理公司的指挥部相联系。指挥部和分散的管业处的关系和逐级控制将在“连接杆”概念一节中作进一步解释。 二)组织理论 在现代社会的巨大变化过程中，香港在组织和结构形式上也发生了相应的变化。如过去的20年里，传统的组织方式和充满宗族色彩的大家庭企业已经逐渐接受现代组织，培训和教育概念。那些已经面临激烈的竞争者和这个大社会新的挑战的企业，因为没有给自己的组织引入“新血液”，最终被淘汰，让对手取而代之。缺乏理智的时代一书的作者查尔斯汉迪在书上写道，变化是学习的同义词；并指出“联邦”组织正在发展。作为旁白，让我们先看看官僚模式。有些人会说，如果一个管业处室要有效地运作，官僚政治是必要的。然而，事实上，一个只有几个主要人员的管业处可能会比一个既有经理又有房地产官员、社区官员、大厦监管、运动主管、工程师、技术员等的庞大机构更有效率。在一个理想的官僚模式里，必要的权威只局限于在明确规定的范围内发挥作用。组织形式遵循等级原则，即每个低级官员处在高一级官员的管理和监督之下。这种组织管理缺乏伸缩性，促成不带感情成分的非人性化关系。官僚建制中的这些内在特点会阻碍职员间及职员与住户或租户间的交流。管理人员循规蹈矩的工作方式会使大多数投诉者。业主，住户。租户和来访者感到失望。那么，管业队伍就不可能有效地开展工作，他们的效率会降至被普遍接受的管理水平之下。如今这种东西就叫代议制政府，或叫民主制。官僚作派或官僚体制必须纠正，无论何时何地只要可能就要消除。物业经理必须对此有所准备，采取非官僚行为，利用电话和人际关系，减少官样文章。 （三）联邦组织 随着组织结构简而精的原则，出现了发展联邦组织的世界性趋势。就像政府的联邦形式，如美利坚合众国、加拿大和德国，各州、省在共同利益的基础上以联邦契约联在一起联邦政府提供国防和经济保障。对于跨国公司和许多地方物业管理公司来说，他们管理的楼字投资扩大或者缩小，联邦组织给它们提供了理想的结构形式，在让各管理机构有适当的自治权的同时，对用钱和主要人员配置保持足够的控制。物业经理负责各自手下的物业投资配搭，还负责向中央管业处说明各自如何获得最大利润和有效管理的途径。分散管理也使主要管理者有更多的时间致力于政策制定和创造性思考。在实际操作过程中，要掌握分散管理的度，要根据具体情况而定。这就需要高级管理人员有足够的工作经验、预见和判断能力。（四）利润中心的分散管理 1981年，香港土地有限公司听取了管业顾问的建议，按这个结构概念进行了重新组合，六个自给自足的利润中心相继成立。虽然这个体制根据具体情况几经修改，但是以利润中心为形式的分散管理概念的基本原理已在香港的物业管理中被证明是成功的为了支持利润中心还成立了三个部门，其中只有两个值得一提-市场和管理部。负责发展和执行物业管理政策，下设五个科室： 市场分析和研究 租约管理 租户关系 预算和管理信息系统 办公室和人员管理一确保团体用人政策的实施或适应团体的需要。技术和租赁服务部。它负责技术管理运作，并监视利润中心运转的技术水平和政策实施。由管业顾问提出的主要目标是通过分散权禾怖决策权，使各管业处之间掌握更普遍的管业专业知识。利润中心对该组织的日常活动有直接的权力，主要集中在如何最大限度增力收入和减少开支方面。这些工作部门有职务权力或技术专长，负责研究“法规”以规范物业经理的工作，通过预算和管理信息“保持点数”。 （五）工作说明 好的管理方法是让每个工作人员都了解他她的工作性质和范围，以便知道该怎么做。通常，工作内容和职责包括在特意为该职务制定的工作说明里。所以有必要让他她及他们的主管有机会阅览工作说明，明确该说明对各方当事人都合理。合适。除了定期复阅工作说明与实际所做工作相对照外，最好在职员刚被录用首次与物业经理或主管见面时审阅他她的职责。如果以后工作内容有所变动，工作说明须重新拟定。一个管业处如不实行这种工作说明制度的话，对工作人员的工作就无法评估。有时因为工作发展和业务拓展，工作人员所做的工作随之提高了一个层欢而又未能被高层管理人员察觉到。如果尽早注意到这种变化并且增加相应的责任，就能很好地调动工作人员的积极性，使之在工作中投入更大的热情。 （六）工作说明样本 物业管理中每个工作说明都要根据具体职位的要求来制定。下面几个主要职位的工作说明仅提供一般性参考，给你在制定具体工作说明时作为指导。这些样本提供了基本职责框架。 1.办公室管理和人事服务 办公室经理 会计主管，助理会计主管 收款员 2.行政助理 私人秘书、秘书 高级职员、职员1、职员2 接待员打字员 司机听差 3.租户服务和社区关系 物业经理助理（物业服务部） 高级物业助理（住屋部）、物业助理（住屋部）物业助理（商场部）、物业助理（车位管理部） 物业总监管、物业高级监管、物业监管 主园艺师、园艺师 社区关系官员 4.运动与娱乐 运动中心经理、运动中心主管 游泳池主管 运动中心服务员 救生员 5.技术服务、维修与保养 物业经理（技术服务部） 工程师 维修官员 技术员 办公室管理和人事服务 职务：办公室经理 复命于：对物业经理负责 职责范围： 1办公室行政管理： （1）协助拓展组织和制定方法； （2）办公室自动化系统、办公室设备和程序评估； （3）办公室规章制度。 2会计服务： （1）预算的准备，评估和分析报告； （2）与会计部门联络，监视会计工作情况、现金流量情况和信用控制等。 3人事服务： （1）协助征聘职员，控制工资总额和操作退休储备基金和医疗方案； （2）协助制定人事政策。人力规划，职员培训和发展及职工福利； （3）工资与薪金管理、工作分析和评估等。 职务：会计主管 复命于：对物业经理负责并接受办公室经理领导 职责范围： （1）主管收款室工作，拟定负责职员名单； （2）管理收款室或游泳池收款室的收费工作； （3）按办公室经理指示，当着管业处代表的面查对每天存入夜间存款保险箱的收款； （4）按照上级指示和手续将所收钱款存入银行； （5）拟定每月帐单并提供情况分析； （6）保存住宅和或商场收支帐本以备预算控制之用； （7）与办公室经理密切联系，关注职员的纪律。工作负担、动机和一般程序的改进； （8）协助办公室经理拟定预算； （9）物业经理所交待的其他工作。 职务：会计主管助理 复命于：对屋祁经理负责，直接接受会计主管的领导 职责范围： （1）协助会计主管管理收款室和会计工作 （2）协助培训收款员； （3）按照经理助理经理的指示拟定和发寄欠款帐单； （4）更新债主名单并追踪欠款； （5）根据一惯指示拟定和开出临时收据； （6）保管库存品记录； （7）按照一惯指示和手续协助将钱款存入银行； （8）会计主管指示的其他会计工作； （9）物业经理指示的其他工作。 职务：收款员 复命于：对物业经理负责，接受会计主管的直接领导 职责范围： （1）点收并记录收款室所收全部现金； （2）按照一惯指示和手续开出收据； （3）按照手续要求向下一班收款员正规移交现金收款； （4）发现收款有误立即报告会计主管； （5）会计主管指示的其他工作； （6）物业经理指示的其他工作） 职务：行政助理 复命于：对物业经理负责，接受办公室经理的直接领导 职责范围： （1）协助办公室经理总管办公室行政事务； （2）主管文书工作，与各科室主管密切联络以减轻工作任务； （3）协助办公室经理做好职员福利工作，特别关注职员培训和职业发展； （4）经手办公器械维修合同谈判和更新； （5）协助拟定预算； （6）根据指示起草机要报告； （7）人事服务： 保管并更新所有人事档案和记录； 协助制作工资总额表单证； 协助制作职员退休储备单证； 保管职员工作变动和请假记录； 将岛内收入表退回给职员； 安排人员征聘。面谈和后续工作； （8）零用金额入帐和管理； （9）协助实施办公室自动化系统； （10）协助实施人事政策。 职务：私人秘书秘书 复命于：对物业经理负责，接受行政助理的直接领导 职责范围： （1）打字和存档（包括机要通信）； （2）提请物业经理注意； （3）保管请假记录，协助拟定每年请假单； （4）接电话，为屋郊经理安排社交商务约见； （5）作会议记录和速记； （6）登记每日所收信件并发送给有关人员或科室作进一步行动； （7）协助行政助理监督书记员工作； （8）任何其他秘书工作。 职务：高级文书 复命于：对物业经理负责，接受行政助理的直接管理 职责范围： （1）打字； （2）监督购货订单操作系统； （3）订购文具，保持最新库存记录和货物清单； （4）保管办公用具的清单； （5）保证会议室使用前后整洁； （6）保持存物室整洁有序； （7）主管办公室清洁和虫害控制； （8）其他由行政助理指定的文书工作。 职务：文员1 复命于：对物业经理负责，接受物业经理助理技术服务部）行政助理的直接领导 职责范围： （1）接听维修室电话； （2）打印信件、文件等； （3）归档、存档； （4）管理维修室档案系统； （5）维修室一般文书工作； （6）行政助理布置的其他工作 职务：文员2 复命于：对物业经理负责，接受行政助理的直接领导 职责范围： （1）打印信件。文件等； （2）存档、归档； （3）更新娱乐卡，办理新卡申请； （4）答复计划中的教育或游泳课程有关问题； （5）协助高级文员工作； （6）协助更新停车许可证及新证申请； （7）将信息输入电脑； （8）文字处理； （9）行政助理布置的其他文书工作、 职务：接待员打字员 复命于：对物业经理负责，接受行政助理的直接领导 职责范围： （1）接电话； （2）处理问询并把问题转给有关负责人员处理； （3）接收来信。来函，协助私人秘书对邮件进行分类； （4）协助打印； （5）在接待柜台接待客户、住户、租户及来访者； （6）保持接待房整洁； （7）行政助理布置的其他工作占 职务：司机听差 复命于： 对物业经理负责，接受行政助理的直接领导 职责范围： （1）每日向总部递送取回备忘录、信件等； （2）递送办公室内部邮件（如，送到维修室和收费室）； （3）递送邮件给店铺租户和住宅楼住户、 （4）邮寄信件并在邮寄记录本上登记； （5）安排租约印花税缴付； （6）操作模板复印机或大宗印刷； （7）清洁。保养公司车辆； （8）驾驶员职责。 租户服务和社区关系 职务：物业经理助理（物业部） 复命于：对物业经理负责 职责范围： 1住宅物业管理： （1）拟定住屋管理预算； （2）与会计部门联络，并监督营业帐目情况； （3）通过手续或使用其他法律手段追偿债务卜 （4）与维修科联络处理维修事宜； （5）处理物业管理投诉问题； （6）主管管理人员在岗培训。 2停车场管理和许可证： （1）拟定许可证文件； （2）采取法律措施或其他法律手段追讨固定许可证费； （3）处理停车位管理投诉问题； （4）与维修科联络处理维修事宜； （5）分配停车空间，决定重新分配。 3监管物业监管的工作： （1）为物业监管拟定责任人员名单； （2）管理监管科的库存品、设备及工具； （3）监督职员纪律和制服整洁； （4）给物业监管布置小宗修聋任务； 4.园艺服务： （1）核准园艺师的责任人员名单； （2）监督物业内的植物、灌木丛、花草等的养护工作； （3）监视苗圃运作情况； （4）向物业经理推荐购买植物等； （5）协调节日装饰或促销活动。 5清洁工作： （1）拟定合同文件、投标等； （2）挑选投标承包公司； （3）监督承包公司的清洁工作； （4）定期约见承包商一同解决问题； （5）与城区区域服务部门联络。 6.安全管理： （1）拟定合同文件，投标等； （2）挑选投标承包公司； （3）监视保安员工作； （4）与承包商定期会面解决问题； （5）协助警察局处理屋郊安全问题； （6）规划防止犯罪的程序活动； （7）监督拖车工作。 7公共关系： （1）联络地方组织，如业主立案法团或住户协会等； （2）联络政府部门，如区域市政局、警察局、城市公共事业局、楼字条例处等； （3）给住户发送通知函； （4）访问住户，帮助他们解决问题； （5）与物业住户保持友好关系； （6）联络其他管业处，增进友情，交流经验。 职务：高级物业助理（住屋管理部） 复命于：对物业经理负责，接受物业经理助理（物业部）的领导 职责范围： 1监督： （1）监督、协调物业助理小组的工作； （2）建议、协助物业助理处理住户投诉； （3）给物业助理分配任务； （4）协助培训物业助理； （5）监视清洁公司的工作并向物业总监管汇报。 2日常巡视检查： （1）执行住屋和商业区的一般性检查； （2）检查、查看不遵守规则的使用和非许可的装修； （3）联系维修室作必要的修耷； （4）协同维修室跟踪修茸情况； （5）有必要时起草通知函。 3清洁管理： （1）定期与清洁公司召开协作会，讨论解决问题； （2）保持整座物业高水平的清洁； （3）联络城市公共事业局区域公共事业部门； （4）监督虫害管理和跟踪。 4征收管理费： （1）核对屋郊助理呈递的报告； （2）就拖欠款提起诉讼； （3）准备将案子报送小额钱债审裁处； （4）出席小额钱债审裁处； （5）更新信用管理报告。 5社区关系： （1）探访住户建立感情； （2）帮助住户解决管理问题。 职务：物业助理（住屋管理） 复命于：对物业经理负责，接受高级物业助理物业经理助理（物业部）的直接领导 职责范围： 1住屋物业管理： （1）查对每日报告本，采取适当行动； （2）每日巡视，确保物业清洁安全） （3）协同维修室拟定和跟踪修聋情况； （4）察看、检查不按规定使用和非许可的装修； （5）处理问询和住户投诉，通过高级屋郊助理向物业经理助理如实汇报； （6）不断更新业主住租户记录。 2征收管理费： （1）联络会计科对缴付固定款项的住户进行跟踪； （2）回答询问管理费问题； （3）日常到期管理费征收； （4）拟定交缴管理费提醒通知和收费信； （5）为小额钱债审裁处提供情况； （6）必要时执行土地搜索； （7）拟定每月管理费报告。 3社区关系： （1）探访住户，与之建立友好关系； (2) 帮助住户解决问题。 职务：物业助理（商场管理） 复命于：对物业经理负责，接受办公室经理或商场管理经理的直接领导 职责范围： 1商场日常检查： （1）清洁工作； （2）治安管理； （3）执行租约及租户关系； （4）维修发出修茸通知及后续工作； （5）处理租户问询、投诉和后续工作。 2.出租和执行租约： （1）距首次复核之日提前12个月提起租赁更新事宜： （2）准备租户信息，输入电脑； (3)更新租户登记档案； （4）追讨欠款； （5）拟定标准租赁和许可协议； （6）核对、安排缴纳差饱和印花税； （7）关注租户的要求，关注租期混合和商业活动； （8）装修期间经常查看以确保符合守则和条件。 3市场和促销： （1）协助商场经理推出商场铺位； （2）协助商场经理做好节日促销和装饰工作； （3）协助策划宣传商场的好形象，如装饰店面、橱窗灯光等。 职务：物业助理（车位管理） 复命于：对物业经理负责，接受物业助理经理（物业服务部）的直接领导 职责范围: (1）拟定停车许可协议； （2）与指定车位租户保持联络； （3）处理有关车位管理的问询和投诉； （4）实施停车规则和许可协议； （5）每天检查停车位，向维修室报写修聋单； （6）监视持证洗车工的工作； (7）拟定洗车工洗车用水承诺书，并安排他们签字； （8）拟定欠款帐单； （9）追过拖欠的执照费； （10）拟定电脑输入单并操作键盘； （11）更新持证者信息登记； （12）拟定统计报告； （13）就有关执照押金退款与会计部门联络。 职务：物业总监管 复命于:对物业经理负责，接受物业助理经理（物业服务部）的直接领导 职责范围： （1）协助物业助理经理（物业服务部）对安全、清洁、交通及商场和住屋区其他租赁服务项目进行全面管理和控制； （2）管理和协调物业监管小组； （3）向物业助理经理（物业服务部）提供物业监管责任单； （4）根据要求承担紧急任务和防台风、暴雨的任务 (5)控制手工工具的使用，保管库存的记录； （6）协助培训物业助理监管物业监管； （7）根据工作要求指导物业助理监管物业监管； （8）检查、协调物业内次要修耷和养护工作； （9）协助解决与租住户或租住户之间的争端： （10）物业经理布置的其他工作。 职务：物业高级监管” 复命于：对物业经理负责，接受物业总监管物业助理经理（物业服务部）的直接领导 职责范围： （1）轮班管理包括住屋楼、商场、停车场、抽水房、花草房垃圾收集室、运动场地等物业 （2）执行物业总监管物业助理经理（物业服务部）的指令； （3）按要求参加紧急任务和防台风、暴雨工作； （4）监督、协调物业监管和物业助理监管小组的工作； （5）负责非办公时间和假日物业监管办公室工作； （6）处理非办公时间和假日投诉； （7）协助记录每日事件报告； （8）物业经理布置的其他工作。 职务：物业监管 复命于：对物业经理负责，接受物业总监管的直接领导 职责范围： （1）轮班管理包括住屋楼、商场、停车场、抽水房、花草房垃圾收集室、运动场地等物业； （2）按要求参加紧急任务和防台风、暴雨工作； （3）核查报告有关设备如电梯、风、照、升降机等的投诉； （4）巡视物业或大楼内公用部分，如电梯间、楼道抽烟室、屋顶等； （5）协助保安员防止犯罪、骚扰； （6）驱走街头小贩，疏导管区内交通； （7）根据上级指示做些次要的工作，如更换灯泡等； （8）非办公时间回复租住户投诉； （9）协助保安公司做好拖车工作； （10）给住租户寄发通知布告； 职务：主园艺师 复命于：对物业经理负责，接受物业助理经理（物业服务部）的直接领导 职责范围： （1）就日常花园草地的保养种植和播种机保养问题向物业助理经理汇报； （2）管理和协调园艺工； （3）制定园艺工责任名单并分配任务； （4）园艺工在岗培训； （5）就景物设计要求向物业助理经理（物业服务部）提出建议； （7）维护改进屋郊的园艺区； （8）做好台风预防； （9）管理花草培养室； （10）为节日装饰、促销活动和办公室等准备安排花草； （11）物业经理布置的其他任务。 职务：园艺工 复命于：对物业经理负责，接受主园艺师物业助理经理（物业服务部）的直接领导 职责范围： （1）每日特定时间向主园艺师汇报，听取上司的具体工作指示或有关园艺区和播种机日常维护工作的建议； （2）在主园艺师或物业助理经理（物业服务部）的指导下履行园艺工全部日常职责； （3）完成有关或偶而涉及花园或康乐区维护种植的其他工作： （4）物业经理布置的其他工作。 职务：社区关系官员 复命于：对物业经理负责 职责范围： （1）协调宣传活动，特别是关系到社区办公室、职能室、青年活动中心的活动； （2）处理有关向社区或以娱乐或展销活动为目的的物业出租和办理执照等问询； （3）协助编写简讯或其他出版物，吸引广告； （4）保管剪报并对之进行分类； （5）有需要时起草通知函； （6）必要时提供信件。通知函等的翻译服务； （7）与社区领导，如住户协会、政府机构等保持联络； （8）屋郊经理布置的其他任务。 运动和娱乐 职务：运动中心经理 复命于：对物业经理负责 职责范围： 负责运动中心，提供以下娱乐设施： 一一游泳池 网球场 一一篮球场 溜冰场 -社区礼堂 一一机能室 儿童活动场地 1正常工作范围： （1）管理运动中心的工作人员1名运动中心主管、2名游泳池主管、5名救生员和9名其他人员； （2）与其他助理经理或经理协理运动娱乐员工维修事宜； （3）拟定已获准的各种培训课程告示，如通知函； （4）与政府部门，私人公司和运动机构联络，向市场推出娱乐设施； （5）联络培训班指导员； （6）为运动中心及其他各方，如香港汇丰银行、南华早报）和教育署拟定和组织培训计划； （7）回答并解决由培训课和持证者使用而引发的问题； （8）拟定员工责任名单，并为员工推介每年的休假； （9）就帐目问题与收款室联络； （10）拟定和分析每月运作收支； （11）制定运动中心年度预算，对已获准的预算实行控制； （12）为员工安排促成福利活动； （13）评估特殊人力需求，提出改进意见； （14）检查并保证游泳他的运作符合政府有关要求； （15）保证物业的活动场地得到正常使用和养护 （16）保证救生员和游泳池主管的素质符合要求 （17）为游泳池员工提供在岗培训 2促销和市场 （1）复审、改进订票手续，提出费率以求取得通过 （2）复核并最大限度减少运作开支 （3）提出盈利性活动建议 （4）制定年度计划 （5）协助商场的全部促销活动 （6）组织和促成年度游泳比赛。 职务：运动中心主 复命于：对物业经理负责，接受运动中心经理的直接领导 职责范围： （1）协助运动中心经理管理所有活动和运动中心员工； （2）处理有关培训课程的咨询； （3）拟定，保管请假记录和责任人员名单； （4）保管游泳池日常记录； （5）管理娱乐设施： 游泳池综合设施；网球场；篮球场；溜冰场；社区礼堂；机能室；儿童游乐场所； （6）按固定指示和手续监督游泳池主管的工作； （7）监督运动娱乐设施的清洁工作； （8）协助促成运动中心的良好形象； （9）运动中心经理布置的其他工作。 职务：游泳池主管 复命于:对物业经理负责，接受运动中心主管运动中心经理的直接领导 职责范围： （1）协理运动中心所有运动和娱乐活动； （2）监督游泳池综合设施的清洁工作；，。 （3）监督救生员和服务员； （4）记录游泳池运作数据； （5）负责游泳池水质试验，检查循环系统； （6）必要时履行救生员的职责； （7）运动中心经理布置的其他工作。 职务：运动中心服务员 复命于:对物业经理负责，接受游泳池主管运动中心主管的直接领导 职责范围： （1）保持运动中心良好的卫生状况； （2）在游泳池更衣室、溜冰场、网球场或社区礼堂值班； （3）协助修耷和对运动娱乐设备重新油漆； （4）散发有关运动和或娱乐活动的通知函和告示； （5）运动中心经理布置的其他工作。 职务：救生员 复命于：对物业经理负责，接受游泳池主管运动中心主管的直接领导 职责范围： （1）协理运动中心的所有运动和娱乐活动； （2）保持游泳池卫生状况良好； （3）履行救生员的水中安全职责； （4）为泳者提供第一救助； （5）按运动中心主管的指示协助次要或一般性修茸和对运动娱乐设施的刷漆工作； （6）运动中心经理布置的其他工作。 技术服务、维修和养护 职务；物业经理（技术部） 复命于：对物业经理负责 职责范围： 负责商场和全部住宅楼的技术和大楼服务工作。 1公共事业系统： （1）供电系统； （2）公共照明系统； （3）紧急发电机供应系统； （4）空调系统； （5）空气处理机和强制空气供应系统； （6）通风系统和热气供应系统； （7）水警服务系统； （8）二氧化碳供应系统； （9）水管修理和水供应系统； （10）游泳池用水循环系统； （11）游泳池热水供应系统； （12）排水和泥上处理系统； （13）燃气供应系统； （14）灌溉系统； （15）安全系统； （16）中央电视系统； （17）有线电视系统； （18）雕塑水池和喷泉循环系统。 2大厦层面工作： （1）外部层面：如外墙，铺饰区域、路和油漆着色工作； （2）内部层面：如门、围栏、油漆着色工作和光面镶板等。 3正常工作范围： （1）管理技术服务科的工作人员1名维修官员、3名维修助理官员、12名技术员； （2）培训技术人员； （3）监督技术人员。他们的纪律和制服整洁； （4）、拟定工作人员责任名单，建议员工年度休假和年度工作鉴定； （5）拟定住宅楼和商业大厦的预算并进行评估和分析； （6）实施和控制已通过的技术服务预算； （7）根据标准要求和或合同条款监督维修公司的工作； （8）控制库存品、设备和工具的使用； （9）如遇要求，给其他科室主管提供技术上的建议； （10）计划预防性维修项目； （11）为投标做好估计、检查，制图和规格，下令进行并监督诸如大厦层面维修、机械及电器安装等工作； （12）协调全面维修计划； （13）记录维修地址，大厦、工程服务服务协议翻新时间。重新装修和花费； （14）确保所有机械厂房。设备和公共设施