物业基础知识.ppt

物业基础知识,服务中心张炜,物业基础知识,一、物业的概念具体是指已建成并投入使用的各类房屋建筑及其附属设施、设备和相关场地。物业三要素:房屋建筑、设施设备、场地,物业基础知识,物业的类型居住物业：包括住宅小区、单位住宅楼、公寓、别墅、度假村等。商业物业：包括综合楼、写字楼、商业中心、酒店等。工业物业：包括工业厂房、仓库等。其它用途物业：如车站、机场、医院、学校等。,物业基础知识,二、物业管理行业的发展物业管理是伴随着房地产业的发展而形成的。国外物业管理的历史已经有一百多年，而我国的物业管理发展的历史只有短短的30年。物业管理起源于19世纪60年代的英国，是由一位叫奥克维姬.希尔的女士为在其名下出租的物业制定了一套行之有效的管理办法，要求承租人严格遵守，出人意料的取得了成功。从那以后物业管理工作逐渐被业主和政府部门重视，并不断发展成为社会化、专业化、企业化、经营型的服务行业。,物业基础知识,我国物业管理行业的形成1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司深圳市物业管理公司挂牌成立。该公司建立的是“独立核算、自负盈亏、自我发展、自我完善”的运行机制。使房屋管理工作从政府行为改变为企业行为，使房屋管理从政府补贴为主到自负盈亏，为特区乃至全国房屋管理工作的改革提供了成功的经验。,物业基础知识,三、物业管理的概念物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。,物业基础知识,回顾：一、物业的概念1、概念2、三要素3、类型二、物业管理的起源及我国物业管理的形成三、物业管理的概念,物业基础知识,四、物业管理条例物业管理条例，于2003年5月28日国务院第9次常务会议通过，予以公布，自2003年9月1日起施行。这标志着我国物业管理法制建设进入新阶段。,物业基础知识,(一)条例当中对物业管理定义的理解物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动业主对于房屋等建筑物的管理，主要有三种方式：第一种方式是业主自己进行管理；第二种方式是业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司。第三种方式是业主选聘物业管理企业进行管理。物业管理条例调整和规范的范围仅限于业主选聘物业管理企业所进行的物业管理服务活动。,物业基础知识,需要说明的是，业主有权选择适合自己的方式来管理自己的物业。物业管理条例并不强制业主必须选择物业管理企业来实施物业管理，但是，如果业主通过选聘物业管理企业的形式来对物业进行管理，则应当按照条例的规定来进行。,物业基础知识,（二）条例当中对物业服务合同的理解物业服务合同是业主和物业管理企业订立的关于双方在物业管理活动中的权利义务的协议。物业服务合同是物业管理活动产生的契约基础。物业管理企业是基于物业服务合同的约定来为业主提供物业管理服务的。,物业基础知识,（三）条例物业管理的内容-常规公共性的服务房屋建筑主体的管理（包括房屋修缮和装修管理）房屋设施、设备的管理环境卫生的管理绿化管理治安管理消防管理车辆道路管理,物业基础知识,代收代缴服务特约服务水入室保洁电入室维修气代订报刊暖送水服务垃圾送餐服务,物业基础知识,回顾：一、对物业管理定义的理解：1、对房屋管理的三种方式；2、物业服务合同二、物业管理的内容：1、常规公共性的服务2、代收代缴服务3、特约服务,物业基础知识,四、物业管理服务的标准为了规范住宅小区物业管理服务的内容和标准，中国物业管理协会根据我国物业管理现实情况，于2004年印发了普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)(以下简称标准)，从物业管理服务的基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六个方面界定物业管理服务的内容，制定了三个等级的服务标准，作为物业管理企业与建设单位或业主大会签订物业服务合同，确定物业服务等级，约定物业服务项目、内容、标准以及测算物业服务价格的参考依据。,物业基础知识,五、物业服务收费管理（一）两种价格1、政府指导价：是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。2、市场调节价：是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。,物业基础知识,（二）物业服务收费形式1包干制收费形式物业服务收费管理办法规定：“包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。”实行物业服务专用包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。包干制是目前我国住宅物业服务收费普遍采用的形式。,物业基础知识,2、酬金制收费形式酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。”实行物业服务酬金的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。酬金制也称佣金制，这种物业服务收费方式在非住宅物业管理项目中较多采用。,物业基础知识,六、物业管理服务成本构成(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；(3)物业管理区域清洁卫生费用；(4)物业管理区域绿化养护费用；(5)物业管理区域秩序维护费用；,物业基础知识,(6)办公费用；(7)物业管理企业固定资产折旧；(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；(9)经业主同意的其他费用。物业共用部位，共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用等项从维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。,物业基础知识,回顾：一、物业管理服务的标准（