裕房让人生启航之二手房交易流程.ppt

,铸就成功经纪人二手房交易流程,二手房交易流程,二手房交易流程,一、房地产价格二、房地产买卖流程及其相关费用三、房地产租赁流程及其相关费用,房地产的特点：具有浓重的地区色彩开放建设周期长，投资大涉及众多的法律法规具有较好的保值增值性投资回收期一般较长,二手房交易流程,房地产价格：房地产价格组成：,房地产价格,房地产价格,房地产价格的几种常见表现形式：市场价格理论价格评估价格租赁价格,房地产价格,房地产价格影响因素供求关系房地产自身因素，也称物理因素环境因素：人口原因：,经济因素：社会因素：行政因素：其它因素：,房地产价格,房地产交易特点：交易对象与交易方式的多样性销售环节少，渠道短,房地产价格,房地产交易特点：主要采用合同方式销售房地产交易需要专业人员提供服务,房地产价格,权益的转移通常有几种途径买卖赠与继承交换拍卖法院裁定,买卖流程及其相关费用,房地产不同阶段的几种买卖形式转认购楼花转让退房二手房,房地产买卖流程及其相关费用,转认购：在未同开发商签订商品房买卖合同之前的转让行为。(也是楼花的一种),买卖流程及其相关费用,楼花转让：已签订商品房买卖合同之后且未取得综合竣工验收报告之前的房产转让。,买卖流程及其相关费用,楼花转让：已签订商品房买卖合同之后且未取得综合竣工验收报告之前的房产转让。,买卖流程及其相关费用,体现价值共同发展,退房：在已签订商品房买卖合同之后，且未办理产权证之前退给开发商再次出售的行为。,买卖流程及其相关费用,二手房：严格意义上，有买卖行为发生的即称为二手房。通常所说“二手房交易”是指已取得产权证后的买卖形式。,买卖流程及其相关费用,房产纳税,1、个人普通商品房住宅交易2、个人渡假村、别墅及高档商品住宅交易3、个人商场、车库、办公楼交易4、个人统建房、房改房住宅交易（公有住宅：土地属划拨性质）5、个人高档统建房、住改房住宅交易6、个人私房（住房）交易,7、个人商品房住宅房屋赠与8、个人民宅、拆迁安置房赠与9、个人统建房、房改房住宅赠与10、个人商场、车库、办公楼赠与11、单位商品房住宅交易12、单位商场、车库、办公楼交易,13、住房楼花转让：6元/平方米14、商场、办公楼、车库楼花转让15、办理住房退房手续16、办理商场、办公楼、车库楼花退房手续,1、房产购买委托书2、房产销售委托书3、委托书的使用,房产委托,二手房买卖流程,买卖流程及其相关费用,房屋与土地所有权证主要类别：重点内容：,买卖流程及其相关费用,一、适用条件：1、依法取得房地产权属证书；2、权属未被限制；3、征得共有人同意。二、办理流程：办理时限-商品房18个工作日，公房24个工作日，境外人士房产或单位房产另加30天公告期。,买卖流程及其相关费用,下为买卖双方送件交易时各所需提供的材料,二手房银行按揭贷款流程(一)适用条件：抵押人购买的二手房，已支付规定的首期房价款并取得土地房屋权属证书，用于设定抵押，向抵押权人提供债务履行担保。(二)贷款对象1、年龄男：贷款年限+实际年龄60岁女：贷款年限+实际年龄55岁2、境外委托人可代理签字，但没有处分权,买卖流程及其相关费用,公积金贷款与商业性住房贷款的区别1、最大的区别是住房公积金贷款的利率明显低于商业性贷款：(1)住房公积金贷款年利率：5年以上4.41%；(2)商业性住房贷款年利率：5年以上5.51%。,买卖流程及其相关费用,2、申请住房公积金贷款与商业性住房贷款相比，提交的材料增加了住房公积金缴交情况对帐单，办理程序上增加了在市住房公积金管理中心5个工作日的审批时间，其余与商业性住房贷款相同,买卖流程及其相关费用,以下为买卖双方银行按揭各所需提供的材料,买卖流程及其相关费用,体现价值共同发展,二手房按揭贷款成数：5年之内次新房，贷款为七成15年。10年之内二手房，贷款为六成10年。15年之内二手房，贷款为五成10年。15年以上房产，一般不予贷款。备注：贷款年限15年，且房龄+贷款年限30年,买卖流程及其相关费用,税费清单使用的注意事项一、明确几种价格关系1、成交价；2、合同价；3、评估价；4、指导价；5、贷款额二、注意房产类型1、写字楼；2、商场；3、别墅；4、普宅；5、高档住宅；6、车库,买卖流程及其相关费用,名词解释1、契税：是指房屋所有权发生变更时，当事人所订契约按房价的一定比例向新业主(产权承受人)征收的一次性税收，它是对房地产产权变动征收的一种专门税种。2、印花税：是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证的一种税。,买卖流程及其相关费用,体现价值共同发展,认购房产转让办理流程：相关费用：1、中介费；2、开发商有可能收取的更名费,买卖流程及其相关费用,认购房产转让办理流程：相关费用：1、中介费；2、开发商有可能收取的更名费,买卖流程及其相关费用,退房交易办理流程,买卖流程及其相关费用,体现价值共同发展,办理流程：(二手房楼花转让按揭交易),买卖流程及其相关费用,房屋租赁：是指房屋所有权人或房屋委托代管人将房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金，并在租赁关系终止后返还给出租人的行为。,房地产租赁流程及相关费用,房屋租赁的业务流程接洽经纪机构核实，勘察房屋委托经纪机构营销推广接待租客实地看房磋商签约办理手续,房地产租赁流程及相关费用,办理房屋租赁登记流程一、适用条件：已取得房屋的权属证书、商品房销售合同或其他有效凭证。二、办理流程(15个工作日),房地产租赁流程及相关费用,房屋租赁的登记流程,房地产租赁流程及相关费用,三、提交材料1、出租房屋的权属证书或其他有效证凭(原件、复印件)；2、房屋租赁登记备案申请表一份；3、房屋租赁合同一式三份；4、租赁双方当事人的身份证明(原件、复印件)；5、已完工交付使用，但还未销售的商品房在办理房屋租赁登记备案应提供土地使用证、主体竣工验收报告、开发商的书面保证任）（租赁期间如发生纠纷应负法律责,房地产租赁流程及相关费用,6、单位的法人委托书，有效营业执照复印件，办事人的身份证(原件、复印件)；7、委托他人代办的委托书(委托书未经公证的，受托人应书面保证，在房屋租赁期间发生纠纷受托人愿负法律责任)；8、共有房屋出租的，应提交共有人同意出租的书面证明；9、已抵押的房屋出租，应提交书面通知承租人的复印件或出租人的书面保证；10、转租的房屋所有权人同意转租的书面证明屋应提交房,房地产租赁流程及相关费用,四、交缴的标准：1、住房：每宗100元(注：一份合同每登记一次为一宗，一次性收取，由出租人承担)。2、非住房：年租金在2万元以下的(含2万元)，按1.5%收取手续费，年租金在2万元以上的(不含2万元)，按1%收取手续费。(注：一年一收，由出租人承担)3、租赁税：根据区域不同，租赁税收费标准不同，通常在17%左右。,房地产租赁流程及相关费用,不能接受的出租委托业务：1、房屋所有权权属有争议的2、共有人不同意的3、未取得房屋租赁许可证的4、属于违法建筑的5、不符合使用安全标准的6、不符合环保、卫生等管理部门有关规定的7、其他依法禁止出租的,房地产租赁流程及相关费用,房屋出租人不得将房屋出租给下列人员：1、无民事行为能