实施城中村改造的优势、困难及对策.doc

实施城中村改造的优势、困难及对策 “城中村”改造是推进城乡一体化和社会主义新农村建设的重要内容是一项利国利民的重大民生工程按照“先行试点、稳妥进行”的原则街道城中村改造试点的马家路村已进入住户签约阶段；我们周边的新华、新塘等村也在积极筹备之中本村围绕“城中村”改造也做了一些先期工作并计划在下阶段开展实质性工作 城中村改造将借鉴马家路村的做法遵循八大原则： 1、实行分步改造原则 2、实行区块改造自求平衡原则 3、尊重绝大多数被改造户意愿的原则 4、实行补偿价格与市场接轨原则 5、实行政策平衡原则 6、实行产权调换安置与货币安置自由选择原则 7、实施以高层带电梯公寓楼建设为主原则 8、实行产权调换拆迁户本区块安置原则 下面围绕本村推进城中村改造工作从“改造优势”、“面临的问题”和“对策建议”三方面作一分析 （一）实施城中村改造的优势 周塘东村实施城中村改造具备三方面的优势：一是区位优势二是思想优势三是政策优势 一、良好的区位优势 1、优越的地理位置周塘东村居住区东靠赵家河江紧临兴园路工业区和浒崇公路与古塘街道接壤；北靠市教育园区、曙光社区、星光家园；西、南与新华、新塘村交接宗兴路、周塘路横贯东西新江路、东小路、三灶江纵穿南北把村庄分割成八个大块地形规划易于设计规划 2、良好的商业价值新江路本村域长达0.89公里除协和医院、新华村外两边共可建造临街店铺650米左右宗兴路本村区域长0.55公里除已建设开发的区域外两边共可建造临街店铺500米左右如与新塘、新华、古塘街道充分合作可建设新江路、宗兴路特色商业街本村周边已有曙光社区、玲珑小区、香溢美墅等居住小区容易形成连片居住小区具有较高商业价值 二、逐步转变的群众观念 1、村民对拆迁具有一定接纳性：本村从宗兴路建设、东小路拓宽、教育园区建设、新江路北延大大小小的拆迁已有四次群众从拆迁中得到了实惠又由于本村新村规划面积较小老居住区规划长期控制房屋陈旧、密度高居家交通很不便利村民有改善居住条件的迫切愿望因此对旧城改造具有较高接纳性 2、村民具有初步的集约居住理念：随着年轻一代在浒山城区购买和居住套房转变居住方式的理念逐步影响广大村民年轻一代普遍能够接受多高层套房居住的理念 3、村民对城中村改造具有一定的思想基础XX年施叔利主任任书记时曾启动过旧村改造因此在村民的思想意识上具有一定的基础 4、马家路村的试点和新塘、新华村的推进对村民具有促进作用马家路村试点地块已进入签约阶段可能在年底前拆除完毕；新华、新塘等村正在学习政策召开座谈会、摸底调查、上门入户动员周边兄弟村的积极行动在一定程度上促动干部、群众的思想形成工作的紧迫感 三、党员、干部、群众形成基本的共识实施“城中村”改造对周塘东村的发展具有战略性的意义从近三十年周塘东村的发展历史来看周塘东村的发展经历了三波高潮：第一波发展高潮是实行第一轮土地承包农民的生产力得到全面解放农民发家致富；第二波发展高潮是98XX年兴园路工业区、市教育园区、相关企业、投融资公司土地收储征用本村全部耕地村民用领到的土地征用补偿款建造住房或进行二、三产投资但这虽然是发展的高潮但同时也是村庄发展潜力耗竭最快的一个时期；第三波发展高潮是新江路北延拆迁工程近二百户村民迁居到曙光社区、星光家园从拆迁中获得了巨大利益村域优势也在新江路开通中得到了一定的提升这是目前村庄发展最可利用优势 从周塘东村发展的现状来看随着土地资源的全部丧失市政工程仅剩下牵涉到30户村民左右的宗兴路拓宽一项要借助外力发展村庄已经不太可能周塘东村作为传统意义的农村也已经从过去的青年、壮年时期进入了衰老时期周塘东村要发展只能依托划时代的第四波城中村改造 四、优惠的政策激励 在城中村改造中市、街道党委、政府制订出台了“政府零收益”、配套“农房两改”专项资金、中心城区自主改造村实行“一村一策”、政府融资扶助等优惠政策在政策层面保证了城中村改造的成功 （二）推进城中村改造面临的问题 城中村改造是一项开创性的建设工程大的方面涉及到政策制定、改造方式选择、土地转制、规划设计、资金筹集等问题；小的方面涉及到农民与居民、本村社员与外来挂靠户等不同身份人员的利益分配问题；涉及到宅基地、自由地、承包地、国有土地等不同土地性质土地价值评估问题涉及到正式住房、违章建筑、平房、楼房等建筑公平补偿问题等这些因素交织在一起决定了城中村改造的性和艰巨性在实际操作中城中村改造将面临村民观念、利益分配、改造操作这三个方面问题的困扰： 一、村民理念层面的问题 1、“怕吃亏”心理在改造时间选择上犹豫不定许多村民迫切希望进行城中村改造但在选择改造和后改造的时间选择上一是怕先改造吃亏一是怕后改造吃亏犹豫不定影响改造进度 2、农村传统的居住理念阻碍居住方式的转变许多村民特别是50岁以上的中老年人把“单家独院、有天有地”视作居家理想他们对新颖、集约化的多、高层住宅怀有一定的畏惧心理；害怕在新的居住环境和社会关系中生活不能适应一部分拥有别墅式住房的村民又留恋眼前的既得利益对改变居住方式也很不情愿 3、对改造后生活缺乏保障的担忧阻碍宅基地、自由地的回收相当多的中、老年村民对“失去宅基地、自由地后还能干什么”、“现在三轮车、电瓶车以及就业劳动工具尚有空间存放住多层、小高层后该怎样生活呢”等问题十分惶恐他们既担心自己的就业更担忧以后的经济收入特别是以靠房租收入谋生的村民更为担心：本村区域内的近8百户村民中有一半住户有房屋出租共出租房近1900余间（大多是违章建筑）平均每户2.5间现有的房子租金虽少但仍有市场但改造后到底有多少房屋可供出租租金的收入是升还是降他们觉得心中无底 4、对兑现改造承诺的担忧阻碍签约决心有些村民担心政府、村的改造承诺不能完全兑现担心城中村改造半途而废担心改造达不到预期的经济、社会目标村民对本村XX年启动过的旧村改造项目尚有记忆对本届村级班子能否担当起改造的重大责任疑云重重同时对改制后的股份合作社是否能够真正承担起第三次利益分配和物业保障的任务也心存疑虑 5、少数村民唯钱是图阻碍改造进程部分村民明知城中村改造是利国利民的大好事但他们往往对个人利益考虑过多把城中村改造当成政府和被拆迁户之间的一场大买卖认为一辈子拆迁可能只有一次希望能拿到一辈子用不完的补偿金或解决一辈子的生计问题乃至下一代的生计问题；甚至还有个别村民无理取闹、漫天要价、滥敲竹杠这将严重阻碍城中村改造的进程 二、利益分配层面的问题： “城中村”改造中的矛盾还集中出现在利益再分配时也就是利益在集体和个人、个人与个人之间如何再分配、再调整的问题主要表现为： 1、土地、房产利益分配错综复杂随着城市的发展“城中村”及其周边地区的基础设施以及商业环境都得到极大改善本村由于新江路、明州路、宗兴路等城市主干道路贯穿全村形成土地级差而城中村中既有宅基地、自留地、承包地又有工业用地、国有土地；既有平房、楼房又有街面房、出租房；既有合法产权房屋又有违章建筑形成了纷繁复杂的土地、房屋关系此外还存在着村民、集体、（开发商)、政府以及全社会的利益协调问题存在着村民的眼前利益和长远利益等统筹问题存在着住户回迁、房屋评估定价第一次分配、第二次分配、第三次分配等操作环节的公平公正问题 2、各类成分人员利益分配界限理清困难城市化推进过程实质上是农民发财致富的过程但对些人可以全额享受些人可以部分享受些人不能享受具有相对复杂性如村中的居民、挂靠户、房屋买入卖出户、户口迁出户、就学就业转居民户、房改政策享受户、无房户、多房户等政策确定具有一定难度 三、改造操作层面的问题： 1、党员、干部在思想认识上存在一定的差异在党员、干部中一定程度地存在着三种思想一是怕失败思想认为新江路拆迁了三年多了还没有最后完成城中村不一定能搞得成我们如果启动了搞不成那就大失面子了二是怕麻烦思想认为近千户人家房屋密度又这样高现状又这样复杂要做好这一件事要破解多少麻烦事信心不足三是简单化思想对工作艰巨性认识不足对城中村改造想象得过于简单 2、改造建设成本高昂影响财务平衡长期来由于土地规划滞后以宅基地为基础所形成的用地布局杂乱无序土地权属和使用相对混乱村民住宅条件差异巨大又由于规划控制过长违章建筑过多现有建筑密度大容积率高拆迁成本大另一方面本村虽有良好的地理位置但由于新江路、明州路、宗兴路等城市主干道路两侧所有空闲土地均被其他单位先期占用城中村改造利益影响巨大在资金平衡方面由于土地被征用时地价低村提留少全靠贷款保证改造资金压力大由于建筑密度大回迁安置面积多可用于销售的面积少投资回报小城中村的改造难度相对较大如何降低城中村改造的成本保证合理的投资回报率保证回迁村民满意是城中村改造能否顺利推进的最大制约因素 3、改造经验不足影响公平效益推进城中村改造是一项十分复杂而又艰巨的工作涉及各级政府、部门之间的工作协调和城中村住户间巨大经济利益的平衡政策性强操作要求高工作量大情况复杂由于缺乏现成的城中村改造政策体系与推进机制经验摸着石头过河容易出现偏差 （三）城中村改造的对策与建议 城中村改造在宗汉乃至慈溪才刚刚起步困难与机遇同时呈现我们可以从四个“坚持”入手破解改造难题一是坚持通过建立完备体制、提高协同能力来确保改造的公平效益二是坚持前瞻性的观念引导、激发村民改造积极性广泛发动村民深入参与来促进“村民自愿”氛围的形成；三是坚持规划先行促进城中村良性演变强化政策支持提高村民经济社会保障来真正实现“村民得益”的改造目标；四是坚持因地制宜分块实施选择合理开发模式来营造多方共赢的良好局面； 一、统一党员、干部、村民代表的认识形成机制奠定城中村改造的组织保证 1、抢抓机遇、遵循科学、勇于担当要认清形势树立信心明确认识到城中村改造既是挑战好是机遇既要有抢抓机遇、勇于担当的勇气也要有科学决策、按规律办事的智慧要彻底破除怕失面子、怕麻烦的思想从对周塘东村发展负责的高度认识城中村改造工作以周塘东村的村民办实事、为村民谋福利的强烈的责任感和事业心来投身于城中村改造工作之中 2、从组织人事入手形成机制村级组织要抓好城中村改造工作的组织领导管理工作保证党员、干部、村民代表和相关部门积极配合解决城中村问题组建一套专门班子制定一套适合本村情况的工作方案形成一套科学、完整的改造规划同时制定城中村改造教育培训计划对城中村村干部、党员、村民代表进行城市化知识专题培训；对普通村民进行通识培训提高他们的认识水平和城市化意识 3、协同配合构建高效推进机制城中村改造是一项十分艰巨的工作涉及经济体制改革、国土资源管理、户籍管理、街道村组织、劳动就业和社会保障等各个领域政府在城中村改造中做好领导和服务为每个城中村设计好未来远景做好指导、规划、宣传、联系等工作让城中村改造成为一种在政府指导下的村民自治建设行为改造过程成为在街道的统一领导和精心组织下协同配合高效推进的行为同时强化各环节的监督和制约确保改造的公平效益 二、观念引导、激发村民积极参与 1、做好居住理念、生活环境、经济效益、政策发展四方面的引导一是从居住理念上引导建设多高层公寓、走向集聚居住是对农民延续数千年传统生活方式的全面革新针对部分农民尤其是一些老人喜欢“上要有天、下要有地”的单家独院居住方式的现状要做好前瞻性的引导和教育全面宣传现代居住理念让村民思想意识得到根本的转变根据实际分析当前形势让老百姓认识到新江路北延完成后当前大规模拆迁已不太可能群众要“自己解放自己”普通村民要“翻身得解放”唯一的出路就是城中村改造二是从环境上引导实施城中村改造可以从根本上改变“只见新房不见新村”的现状彻底整治农村“脏、乱、差”环境杜绝农民滥建出租房导致社会治安恶化的现状三是从经济上引导通过算经济帐让村民感觉到城中村改造是为村民谋福利的大事认识到通过城中村改造村民经济收入将持续稳定增长集体经济也将得到快速增长村民的保障将更加完备四是从政策发展上引导本着群众得益的原则进一步创新相关政策强化推进城中村改造的政策导向以马家路村城中村改造拆迁安置方案为蓝本创新思路在街道指导下进一步完善方案最大限度地保证公正公平 2、鼓励村民积极参与让城中村改造成为一种在街道指导下由村为主体的村民自治建设行为纵观各地的经验可以发现充分尊重民意是做好城中村改造一条不变的规律城中村改造我们应当充分发挥村民代表、党员、回村大学生、社会贤达、企业主等引领作用充分发挥村民的自治作用在具体操作中首先要全面推行改造前的调查、访谈、听证制度让村民充分表达意愿其次要集思广益根据城市规划和确定的用地性质讨论明确开发强度和分配方案让广大村民清楚为什么确定这样一个用地性质和容积率将来自己的居住条件和居住环境将会是一个什么样的状态再次要帮助农民算好经济帐让村民明白容积率既定地块面积既定房子就只能盖这么多如果大家所要的拆迁补偿过高可能就无法做到收支平衡无法实施开发建设自己的居住环境也就没法改变的道理另外城中村的改造成为村民自治行为后对那些不愿拆迁、妨碍拆迁的村民形成为村民“千夫所指”的态势让改造成为民众自发的行为解开强制拆迁这一瓶颈 三、规划先行强化政策保障 1、严格规划控制引导城中村良性演变严格规划控制控制城中村现有的规模不再审批新的宅基地重点控制用地性质和控制主干道两侧重要建筑严禁非法建设永久性建筑物 2、高起点编制城市规划做到控制性规划全覆盖为杜绝“城中村”的再度形成规划应充分考虑城市功能、基础设施的发展水平及城市容量的适度控制标准确定城市基础设施布局和建设开发时序在宏观层次上发挥对城市未来整体地价、房价的引领作用优先做出控制性详细规划确定用地性质、建筑密度、容积率等规划控制要求形成规划图则和文本为改造提供科学规范的依据 3、要注重提升建设的质量和品位提高规划、设计、建筑水平根据“城中村”周边城市功能类型进行个性化设计根据本村紧临浒山核心城区大部分村民靠出租建造在原宅基地、自由地上的房屋挣取租金村民存在着担心拆除房屋后无收入来源等现状制订个性化的改造方案在开发中适当增加路网密度以增加商铺比例使村民有新的收入来源解除其后顾之忧同时以街道为单位建立家庭工业集聚区安置家庭作坊保证村民收入 4、完善和落实各项保障措施“以人为本”是科学发展观的核心；时刻关心群众生产生活是我们一切工作的出发点和落脚点我们要在城中村改造中切实解决好群众最关心、最直接、最现实的利益问题首先推行农村经济合作社股份制改造保留村民在集体经济组织中的分配权解除农民城中村改造的后顾之忧在此基础上要完善和落实经济政策保障措施推进农民“四金”化发展一是全力打造“薪金农民”保障民计民生逐步完善劳动保障服务中心的硬件建设发挥培训和就业指导功能利用城中村改造契机实现(土地流转与)就业安置同步进行最大程度解决农民失地后的安置问题二是全力打造“保障金农民”完成失地农民的养老、医保等社会保障工作；三是全力打造“租金农民”要精心做好商业设施的规划和招商选商工作；四是全力打造“股金农民”要引导广大农民积极走强强联合之路组建新型经济实体 四、因地制