鲁能集团十城市房地产项目价格评估及预测报.ppt

版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,谨呈：鲁能集团,鲁能集团十城市房地产项目价格评估及预测报告,2,重要提示,工作前提,由于时间限制，世联未对所有项目做实地市场调研项目所有价格评估和预测均以鲁能集团所提供资料为主要依据世联除利用公司已有资源之外，仅从技术和经验上提供支持世联基于全国经验和市场理解来完成鲁能集团各项目的价格评估及预测工作,工作成果,价格评估及预测均基于市场正常发展，无法涵盖非正常波动带来的影响最终结果仅提供价格的最大可能浮动区间，不代表价格的精确值结果不作为销售计划的指导价格，仅符合集团规划所需由于销售具体控制对最终实现的销售价格影响巨大，所以不以最终实现价格来评价整个评估及预测的正确性,3,报告思路,工作目标,工作方法,价格评估及预测,本次报告要解决什么问题,工作前提工作方式主要工具,现状下目前时点未来合理价格,4,本报告工作目标及前提,工作目标,诊断现状价格体系中存在的问题或潜在机会，提出合理的价格定位从市场发展规律出发，结合项目开发计划进行价格预测,工作对象,鲁能集团下辖10城市房地产项目：重庆：鲁能星城、鲁能领秀城北京：东海花园、幸福一村、优山美地济南：朱家峪、鲁能领秀城海口：海蓝椰风青岛：麦岛、领寓三亚：山海天、三亚湾新城厦门：思明区项目银川：金凤区项目福洲：罗源湾大连：金石滩优山美地,5,报告思路,工作目标,工作方法,价格评估及预测,本次报告要解决什么问题,工作步骤工作内容主要工具,现状下目前时点未来合理价格,6,工作内容界定,确定在售待售项目现有状态下目前时点（2006年3月）核心均价预测06年-08年项目年底时点的均价,工作内容,主流产品：在售待售产品中某物业类型或某户型占70%以上比例若在售待售产品中物业类型或户型比例基本一致，则要对各物业类型价格均做出判断评估主流产品的核心均价从景观、户型均好性、楼层等方面位于项目的中等位置，能代表项目一般水平的价格,概念界定,7,选择定价方法-以市场比较法为主，以成本修正法为辅,价格定得太低就不能产生利润，定得太高又不能产生需求。图中归纳了在制定价格的3种主要考虑因素成本规定了某价格的最低底数竞争者的价格和代用品的价格提供了在制定价格时必须考虑的标定点独特的产品特点是其价格的最高限度,低价格,高价格,在这个价格上不可能获利,在这个价格上不可能有需求,成本,竞争者的价格和代用品价格,顾客评估独特的产品特点,3C定价模型需求、成本、竞争,以成本定价和竞争定价（市场比较）为主要方法,主要工具,8,根据竞争关系，评定指标：客户重叠程度和项目距离的远近,1、筛选可比楼盘,2、确定权重,3、因素打分,4、形成比准价,相互代替原则：产品结构相似、区域接近目标客户相似，销售期重合,因素重要性排比打分三级指标六大因素各项目因实际情况有所不同,选定参照目标，权重很重要相同条件下，参照目标的权重关系如下：高档盘：同档次同目标客户类型同楼盘所在区域中低档盘：同楼盘所在区域同档次同目标客户类型适用范围：完全竞争市场，有同质替代产品,市场比较法工作步骤,主要工具,9,房地产项目核心均价6因素模型,区域,资源,规划,产品,营销,品牌,区域形象升值前景交通规划相关配套,自然资源市政设施,实用性采光通风赠送面积户型创新,规模容积率园林景观内部配套梯户及景观均好设备及材质,推广形象现场价值展示专业阵容,开发商品牌物管品牌,核心均价,主要工具,世联模型,10,项目价格预测基本方法,预测价格增长率通过增长率和目前时点的均价计算未来的价格,基本方法,城市经济发展：房地产价格变化的源动力城市居民收入：房地产需求的支撑因素房地产历史价格走势：房地产发展的规律,增长率依赖因素,依据城市经济发展增长率、居民收入变化以及房地产历史价格增长率，结合项目区域发展前景和项目特性对增长率进行调整,增长率的推算,11,报告思路,工作目标,工作方法,价格评估及预测,本次报告要解决什么问题,工作步骤工作内容主要工具,现状下目前时点价格未来合理价格,12,济南项目,领秀城朱家峪,13,位于城市中轴线的南端，北靠南二环路，西邻103省道，东至鲁能泰山俱乐部，南临玉函山、泉子山。处于南部生态保护区北侧，山青水秀，空气清新，自然环境优越，是南部仅有的、不可复制的生态居住区。距市中心区6公里，交通便利。,项目位置与概要：具备成为济南首屈一指高档大盘的潜质和条件,项目占地5000亩，开发强度为1.0，可容纳8万人生活居住，6-8年开发完毕。教育、商业配套齐全。首期容纳近6千户居住。,领秀城,14,领秀城起步区达700余亩，典型的大盘特征，容易集聚人气,起步区占地700余亩，气势磅礴，有大盘雏形。主力户型为130-150m2的三房。对外销售价格为3800-4100元/m2。由于受到周边楼盘竞争和预留优质房源给内部职工的原因，面临的销售压力很大。政府要求开发周期缩短到5年，销售周期缩短到6年。,一期概要,领秀城,15,项目推广的销售价格没有完全真实地反映项目的现实条件和资源,参照周边竞争楼盘的价格条件，领秀城项目在现条件下可实现的核心均价为：40004200元/m2；项目的推广价格为4000元/m2,领秀城,16,竞争项目核心均价分布，核心均价基本反映了项目的现状,阳光100属于成熟大型社区，配套较齐全，消费群体成熟，通过前期推广产品认同度较高；伟东新都定位明确，社区成熟，交通便捷，政府重点支持项目；富翔天地处于商业区中心辐射地域，区位优势明显，配套齐全，交通便捷，定位为城市中心的高档社区，市场认同度高。,领秀城,17,领秀城当前的销售价格并不能完全反映项目的潜质和资源，价格具有上升空间,现阶段项目经整合可实现的核心均价：40004200；为了树立项目品牌，部分产品的标竿价格可以设定为5000以上。,济南领秀城项目具备高档大盘开发的条件和潜质，有一线开发商品牌，环境优美，交通便利，规划的配套齐全。项目有较高的可实现价值。,整合优势资源，突出稀缺的自然风景，打造成济南高档住宅社区；走中高端市场；强化大盘概念，尽快完善商业、及配套,提炼社区主题，强调一种新的生活方式；推广体现项目优势资源；价格反映项目的定位，价格梯度反映资源分配，利用标杆价格强化项目定位,以高形象、高规格切入市场，用事实给市场高品质生活印象；适度、专业的产品推介，提炼并推销产品卖点，营造热销场面,用优质的建筑符号和现代的设计理念凝聚精神寄托，产生视觉归属感，印证一种新的生活方式；社区管理和景观体现对生活的诉求,领秀城,18,济南市GDP持续增长，05年人均GDP增长率达到14%，为房地产发展提供了强劲支持,近三年济南市GDP和人均GDP增速均超过10%，增速较快与其他城市相比，济南市经济实力处于中下水平；济南产业结构为“三、二、一”型，表明城市进入后工业时代；,济南GDP发展状况,济南产业结构及全社会固定资产投资,领秀城,19,济南城市居民人均收入提高，住房消费潜力大,2005年，济南城市市区居民人均可支配收入为13578元，增长13.1%，9227元，增长7.5%，表明济南市民的消费水平还有待挖掘。济南市民恩格尔系数为33.0%，处于富裕型,恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准,城市市区居民（非农业）可支配收入,领秀城,20,济南市房地产处于快速发展期,济南市房地产市场处于快速和高速发展期；济南房地产投资逐年增加，但增长率呈波动变化,宏观经济增速与房地产发展关系,人均GDP与房地产发展关系,济南市房地产投资及供销状况,领秀城,21,宏观利好下，住宅销售价格变化三年平均增幅11%左右，但05年由于政策原因价格上升趋势受压制,03年房价迅速攀升达到17%04年受宏观调控预期房价有所下降05年由于宏观调控的影响，价格增幅明显下降,西部区域的开发和市政配套的完善引领市场南部区域因其绝版的地理位置和环境保持高于平均值的增幅随着济南东部新城规划的清晰，东部将逐步崛起北部区域受区位劣势的影响，整体价格水平一直较低,备注：增长率统计口径为所有住宅商品房，和中高档个盘增速有一定差距,数据来源：济南统计信息网,数据来源：济南统计信息网,领秀城,22,在济南宏观经济迅速发展前提下，06-08年房地产价格仍将保持快速增长，上涨压力逐步释放,宏观政策,继续稳定房价、抑制房价过快上涨；2006年仍将是楼市的新变数。二手房交易将征收20%交易税、开征物业税方案仍在继续推进，政策平稳中仍存变数,城市规划,该规划将济南城市发展空间扩展了一倍济南新城市规划出笼将重新吸引地产投资能量回归和集聚济南，投资开发商在济南日益活跃,市场情况,鼓励住房消费年，主要中低档。近400万平方米的经济适用住房和普通商品住房陆续上市冲击中低价楼盘，并波及中高档；城市运营与房地产开发结合，大区片大策划大开发闪亮登场大盘年和品质年居民暂时被压抑的实际住房需求在市场“回暖”的基础上逐步释放,领秀城,23,在市场平均增长率上，综合区域和项目进程来预计增长率,市场热点聚焦东部高新区和西部大学科技园随着南部区域的大盘联手做势，南部以住宅为优势的板块效应逐步形成。2006年南部区域项目竞争会异常激烈。06年估计南部供应量在100万以上，较05年有较大放量。2007年舜耕路通车带来明显效应，其他市政配套将逐步完善南部以住宅为优势的板块效应逐步形成。各项目的竞争使部分客源向南部集结,片区市场,本项目进程,项目配套落实并且具有一定水准，体育公园将对外开放，凸现竞争力大盘优势将逐步体现，感知力增强2007年项目商业配套入市带来利好社区入住人口带来人气，项目知名度增加,2006年价格呈平稳增长，预计增长率为7%-10%07-08年价格呈快速增长趋势，考虑2008年无重大新利好，增速将比07年有所放缓，预计2007年为10-12，2008年为7%10%,本项目作为区域大盘，大盘配套将成为南区核心配套，项目价格增速很大程度取决于本项目内部配套及大盘优势的发挥。阳光100目前实现年增长率10%,结论,领秀城,24,2006-2008年价格预测,数据来源：世联分析,高层价格预测：以目前4000元/平米为基准,依据开发计划及产品价格关系对以下产品进行价格预测,备注：价格预测值为所在年份年底的值,领秀城,25,朱家峪预期目前时点价格在3600-4000元/平米,基本结论：与蟠龙山水相比，本项目后期资源及旅游配套将占绝对优势，但目前区域仍比如蟠龙山水优越，项目的发力点仍在项目中后期，因此预估本项目目前价格在3600-4000元/平米,朱家峪,26,重庆项目,领秀城鲁能星城,27,领秀城项目概况,规划阶段，未来入市时间均不明确所在区域茶园新区刚开始建设，在售楼盘较少，可比性弱,项目现状,区域现状,茶园新区位于重庆市南大门，是重庆市规划的离主城区最近的外围中心组团之一，也是重庆市新世纪重点发展的综合新城区按茶园新区的规划，到2007年，其工业产值将突破200亿元，到2020年，将建成一座拥有50万人口的现代化工业园区原本定于2009年全部完成的南岸行政中心搬迁计划，将提前至2007年完成。入驻茶园新城区的房地产开发商已近十家，总开发面积超过了10000余亩,领秀城,28,市场比较法，以在售长青湖项目为主要参考,鲁能领秀城竞争楼盘,茶园新城在售楼盘,区域相关性产品同质性（建筑形式、户型范围、品质档次）,竞争楼盘选取原则,长青湖住宅区：容积率0.39，独栋别墅,双拼别墅,联体别墅由重庆天龙房产，投资25亿元，规划用地3500亩。计划第一期总建筑面积50万m2的住宅，将于2006年10月全部竣工并投入使用。同景国际城：花园洋房、联排别墅、小高层、高层、商业，五星级酒店由同景置业公司投资20亿元，占地2800亩的高品质社区，现处,领秀城,29,以长青湖为参考对象，本项目花园洋房核心均价为3100元/平米,因同景国际城尚未销售，据销售代表称，价格至少在2500元/平米以上。因此不做为比较对象,本项目联排价格：3900*3.5/3.4=4015元/平米花园洋房价格：4015/1.3=3100元/平米普通多层价格：3100*0.9=2800元/平米,长青湖：联排别墅3900元/平米,本项目价格测算,领秀城,30,以成本定价法，鲁能茶园新城花园洋房核心均价-2700-2900元/平米,成本定价法,预期价格=造价成本*（1+预期利润率）,鲁能领秀城项目成本：,土地成本：元/平米可售面积造价：元/平米,预期售价推导,1、茶园新城现土地出让价约为70万/亩，折合楼面地价70/667*10000=1050元/平米2、按鲁能项目容积率1.4计，建筑面积地价为1050/1.4=750元/平米3、鲁能星城花园洋房建筑成本：1455元/平米4、鲁能茶园新城项目保本价：1455+750=2250元/平米,数据来源：2005.10。重庆晨报,5、按成本利润20%-30%计，则花园洋房售价为：2250*(1+20%/30%)=2700-2925元/平米联排别墅售价为：2700/2925*1.3=3500-3800元/平米普通多层售价为：2700/2925*0.9=2400-2600元/平米,成本价,预期售价,重庆奥园：花园洋房4100元/平方米，叠加别墅5300元/平方米,领秀城,31,2种估价方法综合考虑，鲁能领秀城项目现状时点花园洋房核心均价约3200元/平米,预期核心均价=市场比准均价*权重成本定价权重,核心均价,花园洋房均价：3200元/平米联排别墅均价为：3200*1.3=4160元/平米普通多层均价为：3200*0.9=2800元/平米,由于鲁能领秀城项目处于非竞争市场中，交易案例少，因此以市场比较法为辅，占权重20%因鲁能领秀城地价为市场价、成本采用鲁能星城的核心算价，成本相对准确，因此以成本法为主，占权重80%核心均价(2700-2925)*0.8+3100*0.2=3200-3390元/平米,领秀城,32,未来价格增长比率确定-以鲁能星城的增长比率为参考,未来3年基准增幅确定,鲁能星城2006-2008的预期增长率为5%-8%-6%，而2005比2004增长8.7%本项目属于鲁能新项目，假设操作手法与星城一样，低开高走，则未来几年的增长率可能更高项目所在的茶园新城属南岸区的重点发展片区，同时政府计划于07年底完成搬迁，本项目就在新政府旁边，属于规划利好的直接受益者，在搬迁之前房价增幅比率可能较大从茶园新城土地出让来年，基本都是大盘运作，未来竞争激烈，但同时片区成熟也较快,整体增幅在5%-10%之间,假设前提：鲁能领秀城项目06年动工,领秀城,33,未来3年各物业类型价格预测,鲁能领秀城住宅未来三年价格预测,价格（元/）,领秀城,34,鲁能星城处在完全竞争市场中，且有直接竞争项目，因此采取市场比较法确定核心均价,鲁能星城销售概况,以占主要比例的高层价格为主要比较对象,鲁能星城所处的市场环境,区位：江北新城五里店片区，位于未来规划中的新CBD区域区域在售项目：天江鼎城、庆业巴蜀城、阳光100城市广场、金科廊桥水岸、保利香槟花园等,鲁能星城连续3月均为重庆主城区个盘销售量和销售金额的冠军,鲁能星城,35,鲁能星城三期核心均价形成基础对比楼盘选择,鲁能星城竞争楼盘,江北五黄片区典型在售楼盘,区域相关性产品同质性（建筑形式、户型范围、品质档次）竞争关联性（热点竞争区域、销售时间重叠性）,竞争楼盘选取原则,由于竞争项目均在区域内，区域因素可不予考虑核心因素按重要性排序依次为：规划、营销、项目内外资源、产户型结构和品牌,均价核心因素选取,鲁能星城,36,在不考虑销售速度前提下，鲁能星城目前在售三期板式小高层核心均价比准价格-3820元/平米,打分表见附表1,鲁能星城在售板式小高层核心均价形成表,因1、2期销售处于尾盘阶段，此处评估三期在售高层产品,评估前提：不考虑销售速度，仅比较现状销售价格比较项目价格为在售小高层均价,通过以上打分比较确定的实收均价，尚存在一些市场不可预测的因素，是一种相对理想化的结果，并不能代表项目真实的市场均价事实上，项目实收均价应该落在该结果上下浮动的一个区间内，根据区域市场的实际情况，项目实收均价为3700-3900元/平米,鲁能星城,37,鲁能星城核心均价的反思-考虑到全市第一的销售速度，目前实收均价基本正常,鲁能星城与比准较项目销售速度比较,价格中高，速度最快,考虑销售速度下鲁能星城的比准均价,在售价格属正常区间,考虑销售速度，鲁能星城现状评估价小高层应为3600-3700元/平米,鲁能星城现状售价30层：3300元/平米18层：3500元/平米11层：3600元/平米,鲁能星城,38,未来价格增长比率确定,未来3年基准增幅确定,A=鲁能星城2004至2005价格平均增长幅度：8.7%B=重庆主城区2004-2005年价格平均增长幅度：8.45%C=专家预测2006年重庆主城区房价增幅不大，将保持在5%左右D=重庆主城区2003至2005年平均增幅约10%,鲁能星城价格增幅：2004年实收均价3150元/平米，2005年实收均价3450元/平米05年较04年增幅8.7%05年增长较快的支撑因素：04年入市价格较低、区域成熟、教育配套炒作、火车站搬迁的规划利好,整体增幅在5%-10%之间,鲁能星城,39,2006-2008年价格预测,数据来源：世联分析,依据开发计划及产品价格关系对以下产品进行价格预测,备注：价格预测值为所在年份年底的值,鲁能星城,40,宜宾,41,宜宾房价位于四川前列，未来涨幅保持平稳,未来几年规范房地产市场仍是政策主流，不太会出台限制房价政策房地产开发投资加大，缓解供求矛盾，2006年仅市区商品住宅竣工面积为300万平方米商品空置房不断增加，降低商品住宅价格上涨的速度：,市场情况,2004年宜宾新的城市规划之前，蓄积了大量的买方需求由于土地资源有限，从长期来看，投资价值不断升高房地产市场总趋势没有改变，仍然是供不应求房产商的饥渴性购地导致房价的上涨,增长率,近五年市场平均增长率为12%左右；2004年宜宾房价增速为7.15%，预计本项目：,42,2006-2008年价格预测,数据来源：世联分析,依据开发计划及产品价格关系对以下产品进行价格预测,备注：价格预测值为所在年份年底的值,比较项目价格为在售项目小高层均价,项目目前实现均价,43,青岛项目,鲁能麦岛青岛领寓,44,鲁能麦岛项目还未面市，销售工作仍未展开，因此以市场比较法和成本定价法共同确定核心均价,鲁能麦岛销售计划,以占主要比例的高层价格为主要比较对象,鲁能麦岛项目现状,区位：青岛东部板块，东海路一线海景大规模项目目前状况：拆迁结束，地基施工未开始，销售仍未启动区域在售项目：丽都国际、燕岛国际、领世华府、金光都市名家、恒基新天地等,物业：小高层13%、联排洋房9%，高层78%户型：100-180的3房占45%，160-250的4房约占50%,大学,商务区,旅游点,居住区,浮山,商务区,鲁能麦岛,45,鲁能麦岛一期核心均价形成基础对比楼盘选择,鲁能麦岛竞争楼盘,东部板块东海路和香港路在售项目,区域相关性产品同质性（建筑形式、户型范围、品质档次）竞争关联性（热点竞争区域、销售时间重叠性）,竞争楼盘选取原则,由于竞争项目均在区域内，区域因素可不予考虑核心因素按重要性排序依次为：规划、营销、项目内外资源、产户型结构和品牌,均价核心因素选取,鲁能麦岛,46,在不考虑销售速度前提下，鲁能麦岛一期小高层现状时点核心均价比准价-13000-14000元/平米,打分表见附表2,鲁能麦岛待售小高层核心均价形成表,因鲁能麦岛项目还未销售，因此假设营销水平与丽都国际水平相似,评估前提：不考虑销售速度，仅比较12月份的销售价格比较项目价格为在售项目小高层均价,在不考虑竞争项目销售速度前提下，因鲁能麦岛项目综合质素整体高于目前在售竞争项目，因此评估出本项目小高层核心均价13000-14000元/平米（不含装修）,鲁能麦岛,47,考虑销售速度前提下，鲁能麦岛小高层比准核心均价修正为12500-13500元/平米,在售比准较项目销售速度比较,均价15000元/平米以上，速度较慢，开盘月仅几套,恒基新天地,均价13000-15000元/平米，销售率100余套/年,领世华府,均价12300元/平米，价格最低，开盘月60余套快速售完,丽都国际二期,预期高层9800元/平米，小高层12000元/平米，多层14000元./平米，销售速度小区约1000余套/年,鲁能麦岛,销售率,楼盘,价格与速度成正相关,考虑销售速度下鲁能麦岛的比准均价,在售价格属正常区间,鲁能麦岛,48,以成本定价法，鲁能麦岛项目核心均价-约11000元/平米,成本定价法,预期价格=造价成本*（1+预期利润率）,鲁能麦岛项目成本：,土地成本（含拆迁）：3340元/平米可售面积造价：8250元/平米,预期售价,以土地成本预计：（按一般经验值，地价占销售价格的30%）预期价格=3340/0.30=11100元/平米以单方造价预计：(取青岛地产项目利润经验值，毛利润30%以上)预期价格8250*（1+30%）10725元/平米,鲁能麦岛,49,综合考虑，青岛鲁能为麦岛项目所定的预期价格基本正常,预期核心均价=市场比准均价*权重成本定价权重,核心均价,预期小高层核心均价1200013000元/平米预期高层核心均价1100012000元/平米,由于鲁能麦岛项目处于竞争市场中，且交易案例较多，因此以市场比较法为主，占权重75%因鲁能所给成本是平均成本，非某种物业的精准成本，因此成本法为辅，占权重25%核心均价1212512875,鲁能麦岛,50,青岛经济稳步上升,房地产处于快速发展期,青岛2004年GDP达到2163.8亿元。近年一直以10%以上的增幅稳步发展，经济良好发展有力的支持了房地产的发展人均GDP约为$3481,房地产处在快速发展的过渡期,鲁能麦岛,51,随着青岛近年来经济的快速发展，房地产投资高速增长,随着青岛近年来经济的快速发展，房地产投资以25%左右的速度增长，但低于全国30%的房地产投资增幅近年来，青岛在为迎接奥运以及加强城市建设和经济发展，全市的固定投资逐年上升,鲁能麦岛,52,青岛房地产市场总体现状-投资和房价持续上涨,投资：房地产投资逐年上涨，至2004年前8个月房地产投资同比增长38%，增速大于往年同期房价：青岛全部房屋均价较去年同期上涨550元/平米，增幅高达21%，而住宅均价也上涨了9%，增幅相对平稳收入房价比：青岛该指标远相差悬殊,且高于其他类似滨海城市，这与青岛滨海物业的高价拉升有关,21%,9.3%,鲁能麦岛,53,青岛房地产市场供求状况-滨海土地供应不足，住宅市场供应减少，滨海住宅物业有较大的升值空间,滨海土地的供应不足增加了滨海物业的稀缺性升值可能住宅作为市场开发的热点，其需求与大于供给的缺口逐年增大土地供应不足和供小于求的市场特征预示着青岛住宅市场的继续上涨近期受到国家宏观政策调控，未来市场的产品供应将减少供应的缺口和宏观调控的双重作用使房价相对稳定,土地市场,青岛市南区东海路和香港路两侧在2008年前已无可出让的大片土地崂山区作为旅游区，严控土地出让，未来滨海沿线基本无地出让本项目是青岛旅游区周边低密度稀有地块,青岛2005年近期房地产数据分析,施工面积从二月份以来大幅度下降，说明未来市场供应将有所缩减竣工面积与施工面积的差额减少，开发商加快了开发节奏，减少了市场预期竣工面积线与销售面积线平行并几乎重合，说明市场能充分吸纳产品供应，市场较为健康实现销售金额与销售面积相对平稳，房价相对稳定,鲁能麦岛,54,青岛住宅历史价格走势虽有波动，但保持1013%的增长率，各区涨幅不一,2003到2004年涨幅超过12%2005年受宏观调控影响，增速放缓,崂山区由于总价原因，增长幅度平稳其他城区上升幅度加大,数据来源：青岛统计信息网,鲁能麦岛,55,片区竞争楼盘的价格增幅明显高于市场平均增幅,绝价地段和自然优势使得该片区成为需求热点未来滨海土地的稀缺将是后续物业升值原动力,巨大的市场需求动摇了百姓持币观望的心态。社会经济持续高速发展人民生活水平提高，2008奥运会效应强劲，都是市场需求不断扩大的原因东部沿海区域仍是业内人士比较看好的几个可能大幅涨价的区域有,鲁能麦岛,56,预计项目未来三年价格平均增速将在8%12%之间,增长率,价格预测,价格单位：元/平米,鲁能麦岛,57,青岛领寓,项目2005年开盘，目前住宅处于收尾阶段商业面积为35775平方米,项目现状,区域现状,位于中山路传统老商业街北京路与河南路的交汇处，北面紧邻规划中的小港渔人码头；南面为美丽的海边栈桥，商业步行街、百盛、国货、伊都锦等大型购物中心尽在咫尺，傲视中山路的时尚与繁华。,鲁能领寓,58,在不考虑销售速度前提下，青岛领寓目前在售三期核心均价比准价格-6706元/平米,青岛领寓核心均价形成表,通过以上打分比较确定的实收均价，尚存在一些市场不可预测的因素，是一种相对理想化的结果，并不能代表项目真实的市场均价事实上，项目实收均价应该落在该结果上下浮动的一个区间内，根据区域市场的实际情况，项目实收均价为6700-6800元/平米,鲁能领寓,59,商业情况,青岛领寓商业核心均价形成表,鲁能领寓,60,北京项目,优山美地东海花园长安街,61,优山美地基本情况,1、A区为大户型产品，单体面积在500平米以上；2、地上3层建筑形式；3、在景观设计上丰富了坡地形式，增强了居住空间的舒适感；4、建筑风格延续新中式别墅，局部调整,项目现状,区域现状,项目位于位于中央别墅区的核心地带，温榆河，充分占据了自然风光及人文核心资源优势在交通环境方面，优山美东侧即为京顺路与机场高速路；北侧通往奥运村的快速路正在建设之中，由此抵达CBD中央商务区和首都机场仅需十几分钟的时间，距京承高速及后沙峪出口仅2公里，10分钟即可到达北四环,优山美地,62,评价体系权重的确定,区域0.25,资源0.25,规划0.1,产品0.2,营销0.1,品牌0.1,核心均价,800万以上别墅客户访谈：地段：距离城市不能太远稀缺景观：临湖、有大面积集中水面为佳低密度：每户的占地面积、庭院面积、距离要足够大高档豪宅区：别墅之间的档次要接近，不要掺杂其他类型的产品高水准的物业管理：聘请知名的物业管理公司，提供优质、国际化的服务,优山美地,63,从市场比较角度，优山美地核心均价比准价格为21000-22000元/平米,核心均价形成表,通过以上打分比较确定的实收均价，尚存在一些市场不可预测的因素，是一种相对理想化的结果，并不能代表项目真实的市场均价项目周边可比楼盘充足，因此以市场比较法为主，比准价格建议在21000-22000之间,优山美地,64,格拉斯基本情况,格拉斯小镇总占地约3426亩，总建筑面积43.67万平方米，容积率仅为0.18项目已于2006年2月15日顺利开工含6大别墅居住区和一个小镇中心配套区一期为独栋别墅，以300-350平方米户型为主,项目现状,区域现状,位于北京市东北部温榆河畔，通州、顺义、朝阳三区交界处项目周边有多条快速通道通达市区，项目到达CBD30分钟车程，距离首都机场15分钟车程东临壁富路，西至滨河路；南起徐尹路，北至老河湾紧邻北京“母亲河”温榆河，北部为300亩原生湿地中央别墅区内5座高尔夫球场，4个赛马场，9个精英汇聚的俱乐部同时还自建一座北京首家国际golf学院及9洞球场,东海花园,65,长安街项目,项目分为北侧塔楼与南侧板楼两部分组成高度93.8米，地下5层，地上23层项目容积率：5.97；绿地率：21%,项目现状,区域现状,位于东长安街（建国门内大街）南侧西邻北京新闻中心，东邻北京东区邮政枢纽，南临北京火车站，北向与中国妇联中心隔长安街相望本项目为二环路内，长安街沿线最后的黄金地块,长安街,66,从市场比较角度，长安街目前核心均价比准价格为9500-10000元/平米，销售期内实现均价12000-13000元/平米？,长安街核心均价形成表,通过以上打分比较确定的实收均价，尚存在一些市场不可预测的因素，是一种相对理想化的结果，并不能代表项目真实的市场均价以市场比较法为主，比准价格建议在9500-10000元/平米之间,长安街,67,从市场比较角度，格拉斯核心均价比准价格为12000元/平米,核心均价形成表,通过以上打分比较确定的实收均价，尚存在一些市场不可预测的因素，是一种相对理想化的结果，并不能代表项目真实的市场均价项目周边可比楼盘充足，因此以市场比较法为主，比准价格建议在12000-13000之间,选取产品面积相似的项目进行比较分析结合区位特点进行调整,东海花园,68,经济环境人均GDP近三年平均增长率超过11%，固定资产投资保持18%的增长率,预测,69,但房价收入比偏高，超出国际标准，预示房地产市场价格上涨存在压力,世界银行通过调查，认为一套住房价格相当于一个家庭收入的3-6倍，是比较合理的区间。虽然北京的房价收入比表现出下降趋势，但是从1998年到2004年，北京各年的房价收入比均高于合理区间。2004年北京商品住宅的平均售价为6726元/平方米，2004年北京市家庭月收入为4667元/平方米，按照目前北京市人均建筑面积25平米，户均3口人，首付30%计算，一个家庭每月的还贷支出2391元，占家庭月收入的50%以上，与其他国家相比较，处于较高水平。,预测,70,然而别墅市场总体需求旺盛,市场供应量集中放大,01年到04年每年供应量在350万到400万之间；总体市场需求旺盛中产阶级郊区化进程加快，小独栋和亚别墅产品热销。集中供应放量，堪称真正意义的“别墅年”：别墅产品呈现大盘化开发趋势：中高端独栋别墅区项目增多：外地客户在别墅购买人群中比例渐增：产品升级，细节创新成就项目核心竞争力,预测,71,同时，别墅用地面积占比高达23.8%，别墅总体竞争力压力增大,北京别墅市场从1992年开始启动，截至2004年年末，北京共有179个别墅项目，总建筑面积1904万平方米，别墅建筑面积占据整个商品住宅供应的20.90，用地面积占整个居住用地的23.8%，在23.8%的别墅用地上仅容纳了5.2%的人口。随着别墅供应量的增加，部分地区存在盲目建设别墅导致土地资源浪费的现象。如密云一带，别墅的空置率高达53，相对比的是标准住宅15的空置率和高层住宅8的空置率。,预测,72,未来价格增长比率确定-以市场住宅平均增长率为参考,未来3年基准增幅确定,2005年整体住宅市场增长率超过15%2005年北京别墅价格增幅9.8%，每年保持10%以上的增长率,未来3年增幅调整,考虑到两个项目所在片区不同属性，适当调整增长率,预测,73,两项目06-08年价格预测,优山美地价格走势,格拉斯价格走势,预测,74,海南项目,海蓝椰风,75,项目位置与概要,位于海口东海岸，距机场约10公里，距市中心约13公里西邻皇冠假日酒店，北向琼州海峡，南靠规划中的红树林保护区；现两座大桥与市中心相连，第三座大桥即将通车，与中心区交通畅通。,海蓝椰风,皇冠假日酒店,院士村（规划）,红树林保护区,海口米兰国际机场,海口市中心区,西海岸度假区,泰达比华利,宝安江南城,东海艺墅,规划用地1600亩，规划容积率0.5，建筑密度17.2%，1300米海岸线。,76,现行的推广价格真实地反映了项目的现实条件,项目印象,77,与其他项目对比，本项目现状和价格不能反映项目的资源和大盘的潜力,海口属于典型观光旅游城市，海口高档楼盘岛外人士置业比例一般在60%以上。消费者最关注楼盘区域和资源。,78,在不考虑销售速度前提下，鲁能海蓝椰风目前在售房源的核心均价较真实地反映了项目现状,海蓝椰风在售独栋别墅核心均价形成表,评估前提：不考虑销售速度，仅比较1当前的推广价格比较项目价格为在售楼盘均价,通过以上打分比较确定的实收均价，尚存在一些市场不可预测的因素，是一种相对理想化的结果，并不能代表项目真实的市场均价事实上，项目实收均价应该落在该结果上下浮动的一个区间内，根据区域市场的实际情况，项目核心均价为6300-6500元/平米,同样的方法可以得到双拼别墅、联排别墅的核心均价分别为：双拼：5000元/平米联排：4300元/平米花园洋房：3500元/平米,79,海口经济逐步摆脱泡沫经济的影响和亚洲金融危机的冲击，走出低谷，步入良性循环的上升轨道,海口市经济发展中起着重要作用的增量资金，主要由外来投资款和政府投资资金及本市企业自身积累资金的再投入三部分构成,数据来源：海口市统计年鉴,80,97年后，开发商加大开发力度，海口房地产市场通过拐点逐渐进入平稳上升期,海口市的房地产开发投资额在2002年前一直滞后于经济发展；在2003年达到正常范围，2004年一举超过14%，达到15.92%.2005为15.1%,数据来源：海口市统计年鉴,相关研究认为：房地产开发投资额与GDP的比值的合理区间范围为10%-14%,81,消费者对海口房地产市场信心逐渐增强，需求得到释放，商品房均价温和小幅增长,增长率在3-5之间05年增长率为4.2%,别墅类及高档住宅增幅稳定05年增幅5.9,数据来源：鲁能资料分析,2005年海口商品住宅房价运行相对平稳，涨幅较小，涨幅高于02、03年，低于04年，属于温和小幅增长；整体房价及高档住宅较平稳的价格走势对养老居住型的客户有吸引力，但对投资客的冲击不大,82,未来价格增长比率确定-以市场住宅平均增长率为参考,未来3年基准增幅确定,整体市场平均增长率为3-5%别墅类增长幅度在6%左右项目周边无可类比的增长速度指标,增幅基准取5%,未来3年增幅调整,具有独特的海景资源和丰富的区域价值，具有丰富的可挖掘潜力,83,未来3年各物业类型价格预测,鲁能海蓝椰风住宅未来三年价格预测,价格（元/）,时间,备注：均为年底时点均价,84,三亚项目,山海天三亚湾新城,85,山海天基本概况,总用地面积为26539.15平方米；总容积率为1.54，建筑密度为10%，绿化率为60%由于面积仅4万多，考虑一年内的价格,项目现状,区域现状,位于三亚市大东海旅游风景区距离市区5分钟车程，到机场20分钟车程，交通便利区域配套有银行（工行、建行、农行）、百货广场（夏日百货）、医院（粤海医院）,山海天,86,从市场比较角度，山海天目前核心均价比准价格为9500-10000元/平米，销售期内实现均价12000-13000元/平米,核心均价形成表,通过以上打分比较确定的实收均价，尚存在一些市场不可预测的因素，是一种相对理想化的结果，并不能代表项目真实的市场均价以市场比较法为主，比准价格建议在9500-10000元/平米之间,山海天,87,三亚湾新城基本概况,定位为以一个以美丽文化产业、服务业、休闲度假业、游艇业、居住等功能为主体规划总用地面积6.865平方公里，规划总人口为4.36万项目工作重点是土地一级市场，主要任务以土地确权为主，房地产项目开发工作尚未启动,项目现状,区域现状,位于三亚市三亚湾西部海坡开发区，是主城区向外扩展的主要发展方向北依三亚凤凰国际机场，南距三亚湾海岸线数百米东至三亚市中心区3公里，西距旅游名胜区天涯海角、南山寺3公里，地理位置优越,三亚湾新城,88,海坡片区分析,三亚湾新城,89,基于项目房地产项目开发工作仍未启动，不对项目价格进行评估和预测，仅提供三亚价格走势,三亚市土地供应日趋减少也成为三亚住宅价格上涨较快近四年价格增长率平均超过20%,备注：02年增长率计为0,三亚湾新城,90,大连项目,优山美地,91,优山美地基本概况,规划阶段，未来入市时间均不明确所在区域在售楼盘较少，可比性弱一期预计以别墅和小高层为主，且为非海景区域,项目现状,区域现状,项目位于大连市金石滩国家旅游度假区的中心位置，南临金石路与金石滩轻轨终点站，北侧与金石滩风景秀丽的海滨浴场近在咫尺距离开发区约20公里，距离大连市约50公里。区域内生活、教育、商业等配套相对完善缺少大型的商场、超市高档次的娱乐、会议设施齐全,92,市场比较法，小高层以在售东城天下项目为主要参考,东城天下和本项目相似点,区域相似性产品同质性（户型范围、品质档次）,竞争楼盘选取原则,位于轻轨线上，在本项目和开发区区位的中间非一线海景离开发区有一定距离，区域均不成熟,93,以东城天下目前的价格，预计本项目小高层价格为3600元/平米，联排别墅价格为5300元/平米左右,位于位于大连经济开发区内，地处大连生态区与产业区交汇处中心寨子河畔、咫尺轻轨总占地面积303772平方米。一期41栋（其中住宅楼37栋），容积率为1.53,项目基本情况,项目销售情况,2005年11月开盘，开盘价3600元/平米目前价格为4000元/平米,考虑两个项目的区位特点以及本项目大盘和环境优势，建议价格在3600-3800元/平米联排别墅，价格为5200-5300元/平米,94,大连市近年GDP及固定资产投资额加速增长，能够支撑房地产市场长期看好,近几年，大连市GDP年均增长都保持在两位数，远远超过全国平均水平，而且增幅不断上升。这说明大连的经济完全能够支撑房地产业的快速发展。大连市固定资产投资增幅连年攀升，04年增幅达到41.3，绝对值达到716亿，居全国同级别城市前列。大量投资已经在基础设施建设方面发挥了效用与其他省级和副省级城市相比，虽然大连市的经济总量偏低，但是增长速度是最快的，而且还有很大的发展空间,大连历年经济发展状况,95,大连市人均GDP快速增长，房地产市场处于从高速发展期向平稳发展期过渡,近年来大连人均GDP增速较快，表明大连城市经济富有活力，经济增长较快，人民生活水平逐步提高大连人均GDP从2003年的3744美元大幅跃升到04年的4479美元。按照国际经验，这预示着大连的房地产市场仍在快速发展期经济的快速发展给房地产市场的发展提供了坚实的经济支撑,大连历年人均GDP发展状况,人均GDP与房地产发展关系,96,从房价收入比、人均居住面积等指标看大连房地产市场还有较大发展空间,注：国际上收入房价比合理范围：1:6，国内目前大致范围：1:8,大连和几个主要城市的房价收入比,大连的房价收入比为10.6，超过了国内的合理范围，房地产业存在一定风险2020年我国城镇人均住房建筑面积小康的标准为35平方米大连人均现住房总建筑面积19.21平方米,现住房屋总使用面积14.24平方米.,97,大连偏紧的土地供应政策带来了相对均衡的供需关系,大连市政府有意识保持土地供应面积适度偏紧，从而保持商品房供需平衡受到土地控制的影响，大连商品房空置面积从03年开始下降，其中住宅空置率占商品房空置率的比例更是大幅下降,98,以大连住宅市场价格平均增幅为基准对未来三年价格进行预测,大连2005年住宅价格平均增幅12%,增长率,价格走势,99,区域内商业未来的租金和售价估计？,租金情况,折算后，平均租金为22元/平米月,金石滩目前租金情况,租金取值,售价取值,按一般项目返租回报率8%计算平均售价为3300元/平米,100,福建项目,厦门思明区罗源湾,101,思明区项目概况,规划阶段，未来入市时间均不明确,项目现状,区域现状,项目位于位于厦门岛内思明区的中心城区内项目地块位于金榜山公园南侧、梧村山西侧，优美的自然景观丰富，且具有相当的层次，对地块的开发是一大优势,思明区,102,以成本定价法，厦门核心均价定位8400元/平米左右,成本定价法,预期价格=造价成本*（1+预期利润率）,预期售价推导,1、单方成本6490元/平米,数据来源：鲁能提供资料,2、按成本利润30%计，则售价为：6490*(1+30%)=8437元/平米,以G08/G11项目