精彩一课房地产投资分析.ppt

第三章房地产投资分析,第一节房地产投资概述第二节房地产投资可行性研究第三节房地产投资经济评价第四节房地产投资不确定性分析,第二节房地产投资可行性研究,一、可行性研究概述二、房地产投资可行性研究的工作阶段三、房地产投资可行性研究的内容和步骤,一、可行性研究概述,1,定义,可行性研究就是在工程项目投资决策前，对与项目有关的社会、经济和技术方面等情况进行深入细致的研究；对拟定的各种可能建设方案或技术方案进行科学的预测和评价。在此基础上，综合研究建设项目的技术先进性和适用性、经济合理性以及建设的可能性和可行性，由此确定该项目是否应该投资和如何投资等结论性意见，为决策部门最终决策提供可靠的、科学的依据，并作为开展下一步工作的基础。,2,重要性,A,项目在技术上能否实施,B,项目在经济效益上的最大化,3,结论,A,可行还是不可行,B,可行到什么程度,C,最坏风险与措施,二、房地产投资可行性研究的工作阶段,三、房地产投资可行性研究的内容和步骤,1,内容,市场分析&建设规模,项目概况,规划方案选择,项目投资估算,开发进度安排,财务评价,项目融资,风险分析,结论建议,国民经济评价,2,步骤,人员安排组合,市场分析,市场预测,成本测算,步骤A：,步骤B：,步骤C:,步骤D：,财务评价,步骤E：,2,步骤,人员安排组合,市场分析,市场预测,成本测算,步骤A：,步骤B：,步骤C:,步骤D：,房地产估价师造价工程师市场调查员经济分析师环境评价师,财务评价,步骤E：,宏观因素分析区域性因素分析微观市场分析,2,步骤,人员安排组合,市场分析,市场预测,成本测算,步骤A：,步骤B：,步骤C:,步骤D：,财务评价,步骤E：,需求预测供给预测预测方法,2,步骤,人员安排组合,市场分析,市场预测,成本测算,步骤A：,步骤B：,步骤C:,步骤D：,财务评价,步骤E：,土地前期费设计、建安费市政配套费,2,步骤,人员安排组合,市场分析,市场预测,成本测算,步骤A：,步骤B：,步骤C:,步骤D：,财务评价,步骤E：,经济评价风险分析,2,步骤,人员安排组合,市场分析,市场预测,成本测算,步骤A：,步骤B：,步骤C:,步骤D：,财务评价,步骤E：,3,报告,第三节房地产投资经济评价,房地产开发项目的建设过程往往要持续较长时间，而投资的资金支出，大多在建设初期发生；投资的收益大多在建设后期发生；这些资金的流出和流入发生在不同的时期。因此，要评价投资方案是否可行，必须将这些现金流量折成到同一时点才具可比性。,哈佛or耶鲁，你会选择谁,临毕业前，你同时接到哈佛和耶鲁的10年工作邀请，哈佛给出的待遇是年薪80,000$，耶鲁给出的待遇是第一年年薪64,000$，且以后每年递增4000$，如仅考虑金钱收益，你会选择去哈佛还是耶鲁呢？,案例1,0到n为刻度，一个刻度为一个计息期，可取年、半年、季度或月；除0、n外，每个数字既是上个计息期的终点，又表示下个的开始；纵向箭头表示现金流量，向上表示收益，向下表示费用；箭头的长短表示现金流量额的大小。,现金流量图,房地产开发项目经济评价,财务评价,综合评价,A：针对一般的房地产开发项目B：针对重大的房地产开发项目,房地产开发项目财务评价是在房地产市场调查与预测、项目策划、投资估算、收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对所开发项目的财务盈利能力、清偿能力、资金平衡情况等进行分析。,一、盈利指标计算方法,是否考虑资金的时间价值,财务净现值,1,Financialnetpresentvalue，FNPV,IfFNPV0，则项目可以接受IfFNPV0，则项目应该拒绝,定期存款or提前还贷,李先生买一套70万元的房子，购房时首付40万元，采用商业贷款30万元，贷款期限20年，并已采用等额本息还款法还贷五年，现手头有一万元闲散金，请你帮李先生抉择是定期存款还是提前还贷？,案例2,选择一、提前还贷,选择一、提前还贷,1,2,3,4,240,2265.07,60,2265.07,1,2,3,4,240,60,10000,选择一、提前还贷,选择一、提前还贷,247,425.36,选择一、提前还贷,选择一、提前还贷,16,177.87,第六年,选择一、提前还贷,60,422.16,第六、七、八、九年,选择一、提前还贷,73,573,16,第六、七、八、九、十年,选择一、提前还贷,16,831.75,第六年,选择一、提前还贷,62,864.28,第六、七、八、九年,选择一、提前还贷,76,546.83,第六、七、八、九、十年,选择二、定期存款,选择二、定期存款,选择二、定期存款,选择二、定期存款,1,4,5,8,定期存款,提前还贷,定期存款or提前还贷,结论：如果目前有闲散资金，又没有合适的可投资项目，要结合手头持有资金时间的长短情况来考虑是否提前还贷，或是将钱以定期存入银行，以此来为将来的还贷岁月减轻压力或获得相对较高的利息收入。,案例2,案例2思考,中原,案例2,工行计算器,中国证券报,市场研究,专业人士,搜房,新浪,2,Financialinnerreturnrate，FIRR,IfFIRRiC，则项目可以接受IfFIRRiC，则项目应该拒绝,财务内部收益率,3,动态投资回收期,PaybackperiodonInvestment，Dynamic,4,投资利润率和资本金利润率,Rateofreturnoninvestment,5,Rateofreturnonequity,投资利润率=年利润总额项目总投资,资本金利润率=年利润总额资本金,6,PaybackperiodonInvestment，Static,静态投资回收期,二、清偿指标计算方法,资产负债率,1,AssetsLiabilityRatio,资产负债率越高，则企业的资本金不足，对负债的依赖性强，在经济萎缩或信贷政策有所改变时，应变能力较差。,流动比率,2,CurrentRatio,流