志高物业规划启动区定位.ppt

志高淮南项目物业规划和启动区定位思路性建议,：2010-ZG-HNXM-001,2,项目属性界定,3,项目区域价值定位,满足“新区造城”改造的具体要求,满足政府设想与城市规划要求,+,借鉴国际先进可持续社区发展理念,依据项目本身资源的特性,都市休闲示范区(URD)UrbanRecreatistDemo,具有都市魅力以居住功能为核心,以休闲娱乐功能为特色多功能复合的综合城市单元,4,新区大盘的客户群体演变规律,演变,随区域成熟，与城市功能连接，配套完善,项目前期,项目后期,新区大盘客户演变规律,随着本项的不断开发，随着项目影响力及区域成熟度的不断提升，本项目的目标客户群会由区域内及周边地市的客户不断扩大，逐渐演变为辐射全市，而客户的档次也会随着产品的不断升级而随之提升。,5,项目物业功能定位,小高层项目的盈利主体，迎合大众主流需求，快速回现，成功启动；退台花园洋房项目创新产品，满足中高端客户需求，提高项目品质；双拼项目的价值标杆，丰富社区的建筑形态，提升项目的品质；商业配套完善社区配套，提升社区文化内涵；高层符合政府形象，提高整个项目的产品附加值；主题公园提升整个项目的功能性配套。,6,图示开发策略：,产品组合,容积率,小高层产品为主为建立项目形象，设置一定量的洋房/联拼产品小高层、洋房及联拼占地比例约70：20：10。,策略,立势、回现,回现，获得利润,开发利润,启动期,发展期,成熟期,回现，获得超额利润,高层比例增加，与低密度住宅比例约为80：20。,区域价值达到顶峰，可以在区域内设置一定的洋房，获取超额利润。,启动造势，奠定区域品质地产的形象。销售价格低开高走，后期获取超额利润。,同类物业价格随推售期，销售价格不断上升。通过物业组合实现整体均价上升。,低开高走的定义：,本项目发展策略：,项目的开发节奏与开发组合,7,第一部分：项目总体开发计划研究,地块资源解析及分期安排整体规划布局建议分期开发策略项目开发对周边区域价值提升研究,8,项目总体规划建议：1、丰富项目产品的不同类型，充分满足不同客户层次的需求2、考虑不同产品类型对日照分析的影响，同时兼顾到不同产品类型之间的过度关系3、南北区域通过广场对景、连接形成呼应，结合成整体4、一条主景观轴由北至南贯穿整个住宅区域，将广场、城市景观带、社区内部商业步行街等各个节点联系为一个整体5、商业按不同等级分类设置于不同的位置,9,项目商业总体规划原则,综合考虑各分区域档次、住宅与商业合理区隔等因素，社区商业规划为两个档次，并设置于不同区域外向型特色商业街区：结合主题公园商业资源的优势，在紧邻沿山路延长线上布置集中休闲特色商业区邻里型社区配套商业：在南经九路项目次入口处并与小区会所相结合，主要服务于社区业主和周边学校,10,特色专业街业态确定要素：与项目总体定位吻合。经营内容及方式具有自身特色。主题公园将来会在当地具有一定的市场美誉度，能快速提升商业街知名度及档次。,外向型特色商业街业态建议,11,邻里型商业业态建议,邻里商业街业态确定要素：与项目总体定位吻合。满足社区居民日常生活需求。同一范围内，相同经营内容商家不可超过两家。,以满足社区居民日常生活需求为主的功能型商业,12,第一部分：项目总体开发计划研究,地块资源解析及分期安排整体规划布局建议分期开发策略项目开发对周边区域价值提升研究,13,项目整体建议分为四期,高层小高层双拼商业绿化洋房主题乐园,一期,二期,三期,四期,发明王国,14,14,一期示范标版CityFace都市的、休闲的形象，是项目一期最核心的主题,15,15,标志性建筑售楼处会所,强大的视觉冲击力使所有人对这个建筑过目不忘，也使它成为项目的代名词,16,16,中央喷泉休闲广场,喷泉广场是一个媒介，它将城市休闲的特质最直接的传达给来到这里的每一个人,17,17,全实景展示区,一幢幢漂亮的房子，一套套考究的样板间，就这么最直接的呈献在客户面前，一切都是触手可及，没有拒绝的理由,18,18,二期都市休闲CityWalk都市休闲的生活方式，是项目二期最核心的主题,19,19,主题公园发明王国,发明王国是将来山南新区的焦点，各阶层人群汇聚于此，与项目相交融，最直接的感受活力、风情的生活方式,20,20,特色商业街,商业往往是大盘的灵魂，无论是外部形象，还是内部人流，都整个项目最具活力的核心；就算零租金启动，特色商业街也要在二期入市时最先推出,21,21,现场大事件营销活动,特色商业街开街仪式、发明王国落成典礼、社区童子军集训、淮南城市形象大使每一次活动都是一次对活力的、风情的生活方式的最好演绎,22,22,全现房并部分入住的项目一期是生活方式最直接的体现,一期开发完成，部分业主入住；无论是盖好的房子，还是住进来的人，都是生活方式的最好表现，也因此成为项目二期的最大卖点,23,23,三期一品空间CityMix局部颠覆、创新的产品，是项目三期最核心的主题,24,24,局部夸张设计的产品,街角处突然出现的锐丽建筑，锁定所有人的目光；在形象和生活方式被认可后，产品规划设计成为了项目价值提升最直接的手段,25,25,四期领秀CityGarden社区的总体成熟度，是项目四期最核心的主题,26,26,商业、教育等所有配套配置完备,各项配套的逐步完善，在项目后期开始实现价值；一切的生活需求，在这里可以得到全部的满足，当然会选择这里做为自己的家,27,27,自然景观的成熟,日益参天的大树，水系中渐渐长大的锦鲤，甚至建筑墙壁上日久留下的斑斑水渍，无不表现出项目已经走向成熟,28,28,社区居民生活的成熟,玩耍的孩子，交流的邻居，散步的老人所有住在这里的人都享受着自己的生活，这正是社区走向成熟的终极表现,29,第二部分：项目启动区定位及开发策略研究,30,项目启动区定位思维导图,项目启动区的产品策略,项目启动区的展示策略,项目启动区的开发策略,启动区的定位,启动区的作用客户目标项目自身条件分析区域市场现状分析案例分析项目机遇分析,案例分析,案例+自身分析,3C分析,案例分析+市场分析,31,龙骏对启动区在整个项目开发中使命的作用,项目立势，展示项目整体定位形象都市休闲示范区URD,首期开发成功，实现项目首期的快速回现，从而达到项目开发资金平衡，保证项目后期开发顺利进行,作用1,消除项目所在区域的陌生感,作用2,作用3,32,项目启动区定位思维导图,项目启动区的产品策略,项目启动区的展示策略,项目启动区的开发策略,启动区的定位,启动区的作用客户目标项目自身条件分析区域市场现状分析案例分析项目机遇分析,案例分析,案例+自身分析,3C分析,案例分析+市场分析,33,项目启动区定位制定前奏,开发商目标,市场现状,项目核心问题,掌握市场时机的快速开发、稳健赢利未来发展的标杆项目,城市意向区，区域竞争楼盘开发水平成熟,项目立势，展示项目整体定位形象都市休闲示范区URD首期开发成功，实现项目首期的快速回现，达到项目开发资金平衡，保证项目后期开发顺利进行,机会与突破点,本项目可以在“品种”、“品质”、“供应结构”和“开发时机”上作为突破点,34,项目启动区首期推出的产品,小高层：沿北入口排布小高层产品情景洋房、联拼：南部小区内部主景观周边公共配套：入口处商业、售楼处。,项目启动区范围,小高层双拼商业绿化洋房售楼处,发明王国,启动区,35,项目启动区定位思维导图,项目启动区的产品策略,项目启动区的展示策略,项目启动区的开发策略,启动区的定位,启动区的作用客户目标项目自身条件分析项目定位区域市场现状分析案例分析项目机遇分析,案例分析+市场分析,案例+自身分析,3C分析,36,启动区产品策略通过3C分析结果，通过创新价值点实现产品的局部领先,项目启动区的产品策略,启动区产品指标体系,创新价值,平台价值,针对3C分析得到的市场竞争以及客户置业价值的结论，启动区产品策略制定为：保证区域市场平台价值水平，针对客户价值敏感点打造产品的创新价值，实现局部领先；非敏感点控制成本,中高端形象,产品户型设计,启动区配套,内部设备设施,物业管理,联拼：别墅感的庭院、露台,洋房：宽窗创造舒适感,小高层：凸窗突出性价比,园林景观,户型面积区间,社区安保体系,现代建筑风格,37,现代建筑风格，符合项目定位，提升启动区形象,设计关键元素：浅色调为主的配色；棱角鲜明、线条简洁的外立面；局部挑檐、镂空形成的造型，局部面砖、金属等材料的选择,38,洋房通过客厅卧室的宽采光面设计，突出产品的舒适性,洋房要满足中高端客户对于舒适度升级的要求，宽采光面的设计通过对采光及景观的控制，结合变化的外立面形态，体现产品的高舒适度,39,小高层通过凸窗体现产品的高性价比,小高层做为现金流产品，赠送凸窗是高性价比最好的体现,40,启动区配套物业设置为市场平台水平,内部商业选择生活基本消费型业态，满足业主日常生活需求,幼儿园预留用地，待一期达到一定入住率后建设并投入使用,会所结合售楼处统一考虑，设置休闲、健身等基本功能,售楼处结合入口部分物业形成实景展示区,41,结合市场现状、项目目标与自身条件，确定为约20万平方米左右,形象入口、景观大道、风情商业街、售楼中心、主景观体系、样板房、组团景观的营造,充分考虑昭示性、进入性与开发持续性，选取项目东南部地块,小高层、花园洋房；同时，适当控制户型面积,启动区规模,启动区核心展示,启动区位置,启动区产品,打造项目核心竞争力引爆都市风情休闲居住风潮,启动区物业建议总结,低价入市、小步快跑,启动区价格,42,项目核心问题和难点的解决方案提炼,陌生区域的问题,项目开发前期锁定周边显性客户群，以高性价比吸引其购买，同时，以低价产品吸引部分市区客户，保证项目成功启动，为社区积聚人气；后期通过项目产品素质的体现、品牌号召力的强化、社区生活配套的完善，实现客户层面的拓宽。,客户定位问题,大规模开发的问题,通过合理控制开发节奏、在不同的开发阶段安排不同的产品配比来解决，同时，注重产品前后衔接，以期符合整体开发战略与目标。,保持可持续盈利的问题,成本相对较高的问题,本项目成本基于现有市场相对偏高，我们通过打造展示、提供优质产品创造溢价。,如何突破价格、实现盈利的问题,设计客户梯队、安排产品开发次序、提升品质创造溢价,项目核心问题如何保持大盘可持续开发和可持续盈利？,43,第三部分：项目整体物业发展建议研究,44,在Block概念的指导下，建立一套统筹产品、景观及交通的总体规划方案,通过建筑风格的选择、标志性建筑的设置，突出项目的整体形象,由主景观轴贯穿、三级别景观空间组成的园林景观设计,高端产品引领项目形象、主流产品快速回现的产品设计,商业、经济总部、停车、幼儿园等关键性配套设施,可持续发展URD社区，指导建立项目整体物业发展建议体系,45,整体物业发展思路性建议,在Block概念的指导下，建立一套统筹产品、景观及交通的总体规划方案,通过建筑风格的选择、标志性建筑的设置，突出项目的整体形象,由主景观轴贯穿、三级别景观空间组成的园林景观设计,高端产品引领项目形象、主流产品快速回现的产品设计,商业、经济总部、停车、幼儿园等关键性配套设施,46,Block理念指导社区组团划分,Block的划分首先以被各条道路划出的独立地块为依据,考虑经济性，Block的划分要合理控制规模，避免面积过小造成的道路过多等问题,通过Block对社区组团的划分，形成各组团的有机区隔，体现项目的人文关怀,各Block设置不同的产品形式，形成组团间的有效区隔,活力的开放的城市的BLOCKURD社区,47,项目组团规划建议：1、根据目前淮南市山南新区城市主路网规划，将项目地块按街区分成16个大型组团。2、由于项目各社区组团相对较独立，建议采用景观轴加强各组团相互联系，使各组团形成有机整体；各组团入口建议做小型广场（从空间节点上加强各组团间的相互呼应），入口广场周围布置各组团街区的配套商业；3、各街区组团内规划人车分流；街区组团内做行车环路；人行路网依据街区组团景观布局；4、建议各大型组团在环路解决50%露天停车位，其余在各街区组团高层下做地下停车；5、商业组团设置在北部区域，临沿山路，采用外街式设计。商业组团通过天桥、广场对景与其它组团向呼应，实现各组团的有机结合,48,整体物业发展思路性建议,在Block概念的指导下，建立一套统筹产品、景观及交通的总体规划方案,通过建筑风格的选择、标志性建筑的设置，突出项目的整体形象,由主景观轴贯穿、三级别景观空间组成的园林景观设计,高端产品引领项目形象、主流产品快速回现的产品设计,商业、经济总部、停车、幼儿园等关键性配套设施,49,目前国内中高端项目建筑风格西方复古建筑风格,建筑风格,50,目前国内中高端项目建筑风格现代建筑风格,建筑风格,51,本项目的建筑风格选择简洁明快的现代主义风格，体现URD气质,活跃的、现代的国际化建筑风格，体现项目的URD整体定位在空间布局、院落、轴线处理以及园林造景上，塑造现代美感，体现时代气息设计关键元素：浅色调为主的配色；棱角鲜明、线条简洁的外立面；局部挑檐、镂空形成的造型，局部面砖、金属等材料的选择,52,叠拼、洋房建筑风格选择,通过转角凸窗、退台等外立面变化，以及瓷砖、金属贴面等材料的选择，突出创新产品的价值,建筑风格,53,高层建筑风格选择,外立面以色彩明快的浅色调涂料为主，线条简洁，局部加以凸窗、转角窗形成的造型，体现产品的现代感,建筑风格,54,整体物业发展及营销执行建议,通过建筑风格的选择、标志性建筑的设置，突出项目的整体形象,由主景观轴贯穿、三级别景观空间组成的园林景观设计,中高端产品引领项目形象、主流产品快速回现的产品设计,合作方式及条件,55,通过一条主景观轴，将三级别景观贯通，形成项目整体景观系统,城市级景观(开放性),社区级景观(过渡性),组团级景观(私密性),社区主入口,入口主广场,社区绿地,组团内部景观,组团内部水景,园林小品,面向全市开放，与特色商业中心广场一起构成城市级休闲空间，成为城市名片,项目内的公共空间，形成社区全体业主的共享区域，促进社区内居民交流,形成组团内特色景观，并形成业主独享的私密性空间，有效解决商品房业主与回迁户的资源共享区隔的关系,道路系统,56,景观轴的设计实现各区域的有机结合：城市级、社区级及组团级三级别景观由景观轴有机的组织在一起，相互独立，又相互呼应,57,三度休闲空间组团内部园林,日式枯山水,法式磨纹花坛,以竹为主题的园林,以水为主题的园林,差异化的风格,58,适合年轻人相互交流的园林,适合儿童共同玩耍的园林,适合老人健身娱乐的园林,功能的差异化,三度休闲空间组团内部园林,59,通过建筑风格的选择、标志性建筑以及DIS系统的设置，突出项目的整体形象,由主景观轴贯穿、三级别景观空间组成的园林景观设计,中高端产品引领项目形象、主流产品快速回现的产品设计,合作方式及条件,整体物业发展及营销执行建议,60,项目层面项目的大规模决定了项目在户型设计上必须合理控制面积以控制总价，保证现金流以保证后期滚动开发客户层面本项目目标客户一部分为总价敏感型，一部分为追求舒适型市场层面两房和三房的中大面积户型销售情况较好，而偏大户型销售速度较慢发展趋势从当地乃至国内先进城市来看，城市住宅项目主流产品（高档产品除外）户型面积趋向理性是未来市场供应的一大趋势。,综合考虑主观战略目标与客观市场需求，得到产品配比原则,户型面积区间及配比确定的考虑因素,户型面积区间及配比原则,除少量高端舒适性产品保证别墅的舒适感，其他产品均所有房型均注重面积的适当控制，适当降低每套房屋的建筑面积小高层产品以中小户型为主，吸引总价敏感型客户，保证销售速度；而洋房等产品在保证舒适度的前提下合理的控制总面积,61,项目户型设计与创新的指导原则,客户特征目前置业观念处于上升期，对新事物有非常强的心理接受度，且具备一定的经济承受能力；战略目标通过中高端创新产品树立项目形象，并利用高性价比提升产品优势，实现快速走量、为后期奠定基础的战略目标市场竞争产品户型，是项目核心竞争力的关键组成部分，在日趋激烈的竞争环境下，本项目各物业类型必须通过创新价值点形成竞争优势市场现状站在全国的视野来看，当地设计水平偏低，国内已有的成熟、先进的创新产品设计为我们提供了很好的借鉴,本项目户型设计与创新的考虑因素：,本项目户型设计与创新的指导原则：,适度创新的标准化户型设计,借鉴国内优秀设计及龙骏经验，结合淮南居住习惯，提供符合当地市场需求的标准化优质产品本项目所推荐的创新是相对的，对淮南市场而言的创新元素已被国内先进城市成熟而广泛地运用，为我们提供了很好的设计模板本项目所推荐的创新是