美国房地产发展史.ppt

美国房地产发展史,武昕炜2011.12,目录,美国概述美国房地产行业发展史基础的历史数据居民住宅的变迁美国房地产相关法规的变革美国住宅产业的经济周期与影响因素分析(1)住宅产业的行业经济周期(2)次贷危机(3)美国住宅产业增长波动的驱动因素分析人口生活方式金融杠杆利率美国房地产行业的工业化发展趋势美国房地产行业的产业链分析,2,目录,美国概述美国房地产行业发展史基础的历史数据居民住宅的变迁美国房地产相关法规的变革美国住宅产业的经济周期与影响因素分析(1)住宅产业的行业经济周期(2)次贷危机(3)美国住宅产业增长波动的驱动因素分析人口生活方式金融杠杆利率美国房地产行业的工业化发展趋势美国房地产行业的产业链分析,3,美国概述,美利坚合众国（UnitedStatesofAmerica）是一个由五十个州和一个联邦直辖特区组成的宪政联邦共和制国家。美国是世界经济大国。经济高度发达，工农业生产门类齐全，集约化程度高，国民生产总值位居世界首位。当今美国在世界的诸多领域的庞大影响力是无他国能比的。,4,1.地理气候-地理,美国四至东：濒大西洋西：邻太平洋北：靠加拿大南：接墨西哥及墨西哥湾,5,领土还包括北美洲西北部的阿拉斯加和太平洋中部的夏威夷群岛等,1.地理气候-地理,6,美国自然资源丰富，众多的河流山川及各异的地形地貌形成了优美的自然风光,1.地理气候-气候,7,美国气候有许多不同的类型大多数地区的气候都很温和,这种温和的气候推动国家工业的快速发展.也提高美国农业的经济成长。温和的气候也使得美国很多地区成为适宜人类居住的地方。而亚利桑那、南加州、佛罗里达和夏威夷,也因为冬天温和的气候,观光事业兴盛。面积广大的可耕地、充足的水量、冷而不酷因而地气很旺的温带海洋性气候，这三个高质量的人类生产生活所需的条件，美国一个都不缺，个个占优势。如此得天独厚、地平天成的好风水，实乃地球上绝无仅有的圣经所谓“流奶与蜜之地”,2.人口文化-人口多样化与增长流动,(1)、多样化的种族结构多种族局面的形成，主要归因于移民，美国是一个典型的移民国家。外来移民是美国人口增长的重要因素之一。外来移民是一个大的消费群体，他们不但是一般消费品的购买者，更是房地产的重要购买者。移民会继续增加，利于美国经济发展，房地产市场繁荣。(2)、人口增长与流动从20世纪70年代起，西欧主要发达国家，如德，法，英等国先后进入人口零增长和负增长，到了90年代，亚洲的日本，韩国，我国的台湾先后进入低增长和零增长。不同于这些发达国家或地区，美国保持较高的人口增长率。原因：宗教、国土面积广阔居住支出可选择性大、移民。人口的增长为美国的经济提供了大量的劳动力，对于美国经济发展提供了源源不断的动力；由于美国土地辽阔，人口的增长对于美国土地的开发、房地产业发展也是有利的。,8,2.人口文化-人口年龄结构,(3)、人口年龄结构,2008年美国人口年龄结构,同其他现代社会一样,美国也出现了人口老龄化的趋势。但由于美国人口结构的改变、移民人口的大规模增加,加之移民人口相对年轻,使美国的人口老龄化趋势较之欧洲、日本等发达国家不明显、不严重。由于老龄人口多拥有自己的住房，且人们多在适婚年龄购进住房，人口年龄结构会影响房地产市场。,9,2.人口文化-人口城镇化,(4)、人口城镇化,美国城市化进程呈S型曲线阶段性上升。目前美国城市化水平超过90%（主要以城市人口占全国总人口比例来看）。,10,2.人口文化-文化,美国文化的基本特征是多元化：移民带来的文化会保持自己独有的一些特征，而非完全融入原有的美国文化，他们带来的文化也会成为美国文化的一部分。随着美国经济、政治、军事实力的强大，美国文化对世界产生了巨大影响。美国文化的主要内容是强调个人价值，追求民主自由，崇尚开拓和竞争，讲求理性和实用，其核心是个人中心主义。美国社会阶级不像欧洲国家那样固定，加上公共教育的普及，使沿着社会阶梯向上流动成为可能。许多生活在美国的人，无论是土生土长的美国人，还是漂洋过海来到美国的外国移民，都有一个梦，即通过自己的努力，改变自己的社会地位实现自己的人生梦想，这就是人们常津津乐道的“美国梦”。美国梦吸引众多移民到来，促进着美国经济等各方面的发展。,11,3.政治法律-政治,美国的国家组织是依据三权分立与联邦制度政治思想而制定,为避免权力过分集中危害人民的自由,将立法、司法,行政三种权力分别独立,互相制衡。,12,3.政治法律-法律,美国法来源于英国法，又根据美国政治、经济和文化特点作了较多的改变。美国建国初期就制定了成文的联邦宪法，但联邦和各州都自成法律体系。联邦除在国防、外交、财经政策、国际贸易和州际商业等方面外，无统一的立法权；刑事和民商事方面的立法权基本上属于各州。美国的法律制度相对来说是比较成熟的，法律规范相当齐全。众多异国民众愿意去美国投资或移民美国，与美国有健全的法律投资者利益能得到相当的保障是有重要关系的。,13,4.教育经济-教育,美国在教育领域的地位较高，全世界最好的大学7080%是美国的。美国的大学是社会发展的引擎，也是经济发展的催化剂。美国优越的教育环境，吸引世界各地的优秀人才到美国。在美国众多高科技企业中，来自不同国家的精英大多是被优越的教育环境吸引到美国来的。美国院校大多拥有一流的师资条件，汇集了杰出的大师。美国的教学方式也非常灵活，教师和学生在直截的沟通中交流学习。教师一般不会对学生进行知识灌输，而会使用实验、案例、讨论等方式提高学生积极性，注重培养学生独立思考的能力，鼓励学生提出自己的设想和建议。这种因人施教、鼓励创新的教育理念地体现了美国教育思想的先进性。,14,4.教育经济-经济,美国是当代世界经济的最强大主导力量，具有世界上最大的贸易量。美国经济制度以私有制为基础，以自主经营的自由企业为主体，同时辅以国家宏观调控。美国自由市场的经济模式是一种宏观需求管理模式，堪称现代市场经济的典型，有三个特点：（1）在国家与市场关系上，美国政府对经济的干预相对要少些，是一种“小政府、大市场”的经济模式。（2）美国明显“重效率、轻公正”，因而社会贫富分化严重。（3）在贸易趋向上，美国更倾向于自由主义，其市场模式更加开放。在全球化的今天，各国经济相互依存也彼此竞争，构成密切互动关系。美国经济和美国的对外经济战略及有关经济政策，对世界经济，对任何经济体都具有重要的影响力，中国也不例外。,15,目录,美国概述美国房地产行业发展史基础的历史数据居民住宅的变迁美国房地产相关法规的变革美国住宅产业的经济周期与影响因素分析(1)住宅产业的行业经济周期(2)次贷危机(3)美国住宅产业增长波动的驱动因素分析人口生活方式金融杠杆利率美国房地产行业的工业化发展趋势美国房地产行业的产业链分析,16,目录,美国概述美国房地产行业发展史基础的历史数据居民住宅的变迁美国房地产相关法规的变革美国住宅产业的经济周期与影响因素分析(1)住宅产业的行业经济周期(2)次贷危机(3)美国住宅产业增长波动的驱动因素分析人口生活方式金融杠杆利率美国房地产行业的工业化发展趋势美国房地产行业的产业链分析,17,美国GDP的增长和美国家庭人口数的变迁-GDP、人口不断增加,18,美国GDP和美国人口的增长-人口增速环比下降，GDP增速放缓,19,美国房地产市值总量变化-总量不断提高,10亿美元,20,1993年突破5000亿,截止2002年已达8600亿,美国房地产行业结算套数-90年代后新屋出售套数不断增长,21,持续增长时间超过历史上其他时期，持续10几年的高速增长,美国房地产行业平均单价-价格波动上升，增幅不大；销售量波动较大,22,美国房地产价格指数变动-价格指数不断上升,23,美国房地产建筑商前五名市场分额合计趋势线,行业整合趋势,24,目录,美国概述美国房地产行业发展史基础的历史数据居民住宅的变迁美国房地产相关法规的变革美国住宅产业的经济周期与影响因素分析(1)住宅产业的行业经济周期(2)次贷危机(3)美国住宅产业增长波动的驱动因素分析人口生活方式金融杠杆利率美国房地产行业的工业化发展趋势美国房地产行业的产业链分析,25,美国住宅地产业50年的变迁,1999年在Circa建造中的房屋,1950在Levittown,Circa建造中的房屋,虽然上面的相距50年的房屋在结构上有相似之处，但在这50年期间，无论对住宅地产开发商、美国住宅市场、企业管理以及相关的金融服务水平都产生了翻天覆地的变化,26,二战后第一个产业经济周期住宅特点（1950年）,本年度新开工房屋：1.9million（套）新的单家庭住宅房屋售价平均：$11,000单家庭住宅的平均建筑面积：1,065平方尺；使用面积983平方尺家庭拥有房屋的比例：55.0%消费者关注重点：房屋的木材是否合格（希望越结实越好）新开工单家庭住宅比例：占全部市场的88%户型结构：67%的房屋只有2个或少于2个的卧室，4%的房屋有两个洗手间。空调安装比例：住宅基本都不安装空调。,27,资料来源：美国商务部,二战后第二个产业经济周期住宅特点（1972年）,本年度新开工房屋：2.4million（套），创历史新高，家庭拥有房屋的比例：其中多家庭住宅更占整个市场的44%，显然在过去的20年时间里，顾客群发生巨大的变化。单家庭住宅的平均使用面积：1,634平方尺，比50年代增长66%；户型结构：65%的房屋有3个卧室，23%的房屋有4个卧室。50%以上的住宅有2个洗手间，43%的房屋安装有空调。墙体主要有木材和砖组成空调安装比例：住宅基本都不安装空调,28,资料来源：美国商务部,二战后第三个产业经济周期住宅特点（1999年）,户型结构：只有12%的新房少于两个卧室，7%的只有少于两个洗手间，53%的有两个或以上的洗手间空调安装比例：高达84%，接近饱和（因为部分地区不需要空调）外墙的建材发生变化：砖和木材只占35%，铝板材和一些隔热材料占40%,资料来源：美国商务部,29,早期的多户住宅多被与贫民社区联系起来至今大多数美国的中产家庭更倾向于购买独立式住宅新的多户住宅更注重设计与“隐藏密度”,早期-多家庭住宅占数量较多,后期-住宅供应以单家庭住宅为主,部分低造价的中端住宅设计贫乏，象饼干模子复制而成,单家庭住宅的平均单价和每平方英尺的平均成本,资料来源：美国商务部,32,住宅的变化-人们生活水平提高,住宅面积增加，单家庭住宅比例增加：从1950年到1972年，住宅的面积增加67%；到1999年，国内住宅市场表现类似于1950年代的住宅市场的状况。开工1.7百万套房屋，其中绝大多数是单家庭住宅（80%），只有20%的新开工房屋是多家庭住宅。但房屋的面积继续增大，平均房屋的完工面积是2,241平方英尺。价格上升：72年均价$30,500每套。每平米的价格也上升。越来越多的家庭添置了空调、洗碗机等设备。1999年后，价格继续上升，同时房屋的功能和复杂性也在增加。到1999年，建好后的房屋的造价高达创纪录的$87每平方英尺。产品升级为价格提升的原因之一：良好的隔热材料，终生保用的屋顶，热效能的窗户。这些在50年代可是不敢想象的，但经过半个世纪，这些逐渐变成现实。装修配置逐步增加：空调、按摩浴缸、微波炉等标准装修。,33,目录,美国概述美国房地产行业发展史基础的历史数据居民住宅的变迁美国房地产相关法规的变革美国住宅产业的经济周期与影响因素分析(1)住宅产业的行业经济周期(2)次贷危机(3)美国住宅产业增长波动的驱动因素分析人口生活方式金融杠杆利率美国房地产行业的工业化发展趋势美国房地产行业的产业链分析,34,房地产行业同时具有其他行业无法比拟的三重特性,房地产是美国国民经济的重要支柱。半个世纪以来,房地产及其相关消费一直高居GDP的五分之一左右。住房占全国国民经济有形资产的三分之一房地产业为国民经济增加了就业机会，在2001年，房地产为美国提供了三百五十万就业岗位。,房地产是美国国民经济的重要支柱。半个世纪以来,房地产及其相关消费一直高居GDP的五分之一左右。无家可归的人员成了回城为社会稳定的不确定因素；房地产也是解决就业的主要行业之一；,不同种族的人员的住房占有率存在明显的分化，对造成社会的不公平；不同收入的家庭的住房拥有量存在明显的差别；没有住房或者低收入的妇女受到一定程度的侵犯；房屋价格的上升会造成社会的层级分化会更加明显,重要支柱,政治稳定,社会公平,35,房地产是“影响美国经济发展和社会稳定的一件大事”,美国住房政策的出发点主要是面对中低收入家庭。自上世纪30年代以来，针对中低收入阶层的住房问题，美国的住房政策有过一系列的调整，其重点是考虑中低收入家庭的经济承受能力。19291933，美国经济出现大萧条：都市中房屋建筑的建设数量减少了约90近200万户居民因无力偿还贷款而丧失住房产权约1600家银行因无法回收贷款而破产住房问题成为影响经济发展和社会稳定的一件大事。从那时起，美国历届政府都很重视住房问题，尤其是中低收入家庭的住房问题成为关注的重点。,房地产行业是国民经济的重要支柱产业，同时也是影响社会和政治稳定的重要力量，所以，在美国如此市场化的国家，政府对土地政策的干预也非多。美国房地产行业的发展同时受到政府的支持和限制。,中国房地产的发展势必也将受到中国政府的干预，房地产行业企业对房地产行业的推动必须借助政府的力量进行。,36,美国住宅发展的历史变革（相关政策和法规）,2003,2003,2003,1900,1950,2000,现金购买住宅，没有长期的分期付款服务,FHA抵押贷款利率4.25%，购买住宅金融服务手段有限,可提供长达30年的固定利率抵押贷款服务，利率8%；多种金融服务手段可供购买者选择,金融服务的变化,住宅条件的变化,1900,1950,2000,700-1200平方尺2-3个卧室一个或0洗手间两层,1000平方尺或更小2个卧室一个洗手间一层,2265平方尺3个或更多卧室2个以上的洗手间两层,供停放2个或以上车的车库中央空调一个壁炉,住宅立法的完善,1982后,1950前,住宅相关的基本法律：土地使用、城市规划、抵押贷款、国家住宅法,综合性的住宅法律，在这个期间适应住宅开发需要而不断进行修改法律文件,主要建立保护公民享受住宅的平等权利的相关法律,立法关注对中、低收入家庭的住宅条件，强调修建住宅的可支付性,1954-1959,1961-1968,37,(1)罗斯福与杜鲁门时代-引入政府担保，促进房地产融资,成立联邦住宅管理局(FHA)和联邦储蓄贷款保险公司(FSLIC)，组建“互助抵押贷款保险基金”，对个人住房抵押贷款提供保险,经济大萧条,罗斯福政府批准住宅抵押贷款法(HOLA),1932年,国会正式通过国家住房法(NHA),公共住宅法案,杜鲁门政府修订国家住房法,提出住房目标：“让每一个美国人拥有合适的住宅和居住环境”,1934年,1937年,1949年,应对大萧条出现的住房建设和金融危机,由联邦政府负责担保，形成提供长久性、分期还款方式运作的抵押市场,设立联邦平民房屋建设总处(USHA)，以建立永久性的中央补助,经济萧条时期，政府担保解决了支付能力不足引发的资金链问题，促进了房地产融资的发展。,38,(2)肯尼迪与约翰逊时代-鼓励私人资金介入和政府补贴，缓解低收入人群住房问题,肯尼迪政府改变传统的帮助低收入人士的做法，提出由私人机构兴建并出租低收入家庭住房的设想,制定第221(d)(3)条款的“低于市场水平利率”的贷款计划,1961年,补贴数额庞大，政府财政收支很难平衡。,约翰逊政府提出“租金增补”计划,1965年,住房与城市发展法颁布,“住房与城市发展部”(HUD)成立，后来的许多住房计划由此部门负责实施。,1968年,推行设想,鼓励私营金融机构按照比市场水平低的利率向租赁性住宅项目提供贷款，而将此抵押权按照正常的市场行情出售给联邦全国抵押协会，其间差额由联邦政府补贴,将低收入家庭用于住房支出的比例限定在其收入的20，其余租金部分的差额则由政府提供补助,鼓励私人资金介入和政府补贴，部分解决了低收入家庭的住房问题，但还是影响了财政收支平衡,39,(3)尼克松与福特时代-通过二级抵押市场和租赁政府担保促进消费，推进社区发展,1969年，尼克松上台之后，实施了第235条款的“自置居所计划”和第236条款的“租赁住宅计划”,国会通过“紧急住宅融资法案”,1974年8月,政策重大突破,出台“住房与社区发展”法案第8条款计划,后来，福特提出“社区发展补助计划”(CDBG)，将住房建设、都市重建和其他住房资助计划合在一起并将资金分配给各州和地方政府旨在加强相促进社区的发展。,1970年,收效甚微，公屋建设中断,批准成立联邦住宅贷款抵押公司(FHLMC)，协助FHLB下属的各储蓄与贷款协会开辟二级抵押市场,替代原先的第235条款计划和第236条款计划，明确为低收入家庭的交付租金提供信用担保,二级抵押市场和第八条款计划进一步推进了中低收入人群住房问题的解决，推动社区化发展,40,(4)里根与布什时代-通过税收优惠调节住房消费,一方面通过担保和信用证明方式为租客提供帮助，有效利用现存的住宅；另一方面，加强地方政府和地方非营利的社区开发机构在地方住宅建设中的作用,里根减少政府的财政压力,修订第8条款计划,推行“低收入阶层住房税金信用计划”,加快解决低收入家庭住房问题,为针对低收入人士提供住房的项目业主予以税收减免之优惠,1987年,布什政府出台“国民可承担住宅”法案,1990年,提高租客承担租金的能力(由家庭收入的25增至30)，并且降低政府确定的“公平市场租金”之标准,政府每年为此计划提供了约30亿美元的财政补贴，使不少项目获得的税金减免达到可承担住宅项目成本的50%以上,在直接补贴等措施不理想的情况下，通过税收减免来促进住房消费，这个计划受到欢迎,41,(5)克林顿时代：减轻联邦政府负担，接力棒传给地方政府,改革住房与城市发展部(HUD)的职能,“多员家庭资助性住房改革及承受能力”法案,1995年，Clinton宣布公民住宅拥有率在2000年达到67.5%的战略目标。,这将涉及180万个住宅单位和440万人的利益，同时也为1999年以后逐步改革由FHA提供保险的抵押贷款体制创造条件,新增45亿美元的资金用于支持在1998年到期的第8条款合约的更新,在削减联邦政府对住房有关预算的同时，将执行住房计划的职能逐步转交到州和地方政府,1997年,在联邦政府财政负担很重的情况下，适时向地方政府分担，并综合应用多种政策组合推动住房消费,42,美国住房政策特点总结,社会福利政策的重点环节罗斯福“新政”时期的公屋建设；克林顿的“多员家庭资助性住房改革及其承受能力”(MAHRAA)法案较为完善的住房金融保障体系政府支持下的信贷援助较为有效的私人参与鼓励私人机构参与住房建设与经营；40左右受资助的家庭居住在私人兴修的住宅中,43,房地产相关法律法规变迁1,1900,1900,在纽约西南的布鲁克林区的“Sunset”公园建立了第一个芬兰移民的定居点；同年纽约成为美国历史上第一个采用综合性的分区管理法律进行管理的城市。,联邦抵押贷款协会也就是现在的FannieMae，在联邦政府的主导下成立。,75%的美国城市人口居住在租借的套间或平房内；通过邮购定制目录，活动房屋（定制房屋）逐渐流行起来；当时住宅购买主要通过现金交易进行，没有长期的借贷金融服务,第一栋牧场住宅在加利福尼亚州建成，这种住宅也被称为Bungalows。该类型的住宅于1905-1910年迅速在美国的其他地方流行起来。由于它流行范围广、大众买得起而被形容成“所有美国人的住宅”,1905,洛杉矶市议会通过“居住社区条例”，这是美国历史上第一个关于土地使用的法律文件。,1908,所得税管理条例是由议会制定，它是根据1913年的税收法案而制定,它包括对住宅抵押利率方面的一些规定。,1913,1916,美国高等法院推翻1896年制定的Plessyv.Ferguson法规。宣布关于种族隔离的法规不合法，因为这个法规限制其他种族的生存，只有非洲的美国人才可以生存。,1917,第一部房地产所有权证的法律在密歇根州颁布。,1919,国家住宅法颁布，成立联邦住宅管理机构（FHA）。不动产抵押借款保险程序（包括FHA的任务），刺激固定利率的抵押贷款方式的形成。,1934,1938,第一个土地使用法,国家住宅法颁布,住宅管理机构（1934）；联邦抵押贷款协会成立,1938,1908,2003,44,房地产相关法律法规变迁1,1908，ResidenceDistrictOrdinance：国家最早的相关法律，当时的主要目的是防止火灾或其他与居民生活有关的其他麻烦事。1916，comprehensivecitywidezoninglaw.：主要对城市内房屋的高度和结构提出要求，对用于建房的土地的占有率提出限制；以及对院子和空地的大小提出限制；对土地的使用进行分区管理，超过分区限制的建筑建会受到处罚并不被允许修建。目的主要是对城市土地的使用进行规划。1917，种族隔离条例设定一些限制，在被限制的地方，只有African-Americans能生存。在Plessyv.Ferguson，高等法院为此建立一条专为铁路旅行而制定的“隔离但平等”的条例。该条例很快被传播开，用于解决种族关系，同时一些不动产的经营者依据该条例去指导购房者去一些以前不能购房的地域购房。1934国会通过并颁布实施NationalHousing法律，同年组建theFederalHousingAuthority(FHA).该部门鼓励银行、建筑和贷款机构等向住宅建筑、农场建筑提供贷款。1937，国会通过另外一个与NationalHousing相关的法律，该法律要求FHA致力于清除国内的贫民建筑。FHA组织相关部门为当地政府提供长达60年的低息贷款用于修建公寓式住宅。这种房屋的租金是固定的并只能提供给低收入家庭。到1941，该机构辅助修建超过120，000的住宅。,45,房地产相关法律法规变迁2,1948,肯尼迪总统签署法律“HousingAct”，该法律将FHA抵押保险的覆盖范围扩大到分户出售的公寓大厦。关注中、低收入者，为当时不景气的建筑业注入活力。,FreddieMac成立抵押证券市场用以支持传统住宅贷款业务，二级抵押市场出现。,美国高等法院裁决按人种限定居住区域的政策不再适用（作废）（该法律在1917年制定出，规定哪类（种族）可以或不允许进行住宅财产的销售）。,在1949年的“HousingAct”中,联邦政府提出宏伟的目标：“为每一个美国家庭提供大方的具有良好的居住条件的住宅”,1949,从波多黎各引入的公寓大厦的住宅形式逐渐在美国市场出现（波多黎各是从古巴引入的这种住房）；FHA抵押贷款利率是4.25%，金融服务手段有限,1950,综合性的住宅法律颁布并根据实际情况不断修正。,1954-1959,1961,国家住宅和城市规划部成立，体现国家对公民住宅条件的重视。,1965,62年肯尼迪总统11063号行政令颁布；68年平等住宅法颁布，关注公民的平等住宅权益。国会通过“国家洪水保险程序”，使屋主可以享受到与住宅洪水有关的保险。,1962-1968,1970,政府提出宏伟目标（1949）；出现公寓,1950,二级抵押市场出现（1970）；关注住宅调查，出版相关书籍,1973,1900,2003,1966,国家历史保护法推广这样一种思想：通过历史保存而不是新建建筑来作为一种提供住宅的手段。这项条款的实施，完成了对国家历史住所的登记，同时完善对历史保护项目的租借程序。,46,房地产相关法律法规变迁2,1949，HousingActing：国会认为国家安全、社会福利、以及人民的健康和生活条件等问题都与人们居住环境密切相关。通过清除贫民住宅来减少低于标准住房条件的人员比例，采取切实措施尽快实现居者有合乎标准的房屋条件,这是对国家安全、社会进步和财富积累十分重要。1954综合性的住宅法律扩大到城市更新开发项目的管理，并颁布城市更新管理条例。1956重新修订综合性的住宅法律的相关内容，将其内容覆盖到贫民区的治理工作。1959对综合性住宅法修订，规定对于新建或重新安置的住宅，如果其居民过半数是老人，就可享受到FHA的保险抵押贷款服务。.1961住宅法（49年以来最综合的住宅类的法律）颁布实施，这个法律的主要目的是提高低收入和中等收入家庭的住宅条件，减小城市的衰败和拥挤，刺激建筑业的发展（建筑业在60-61年不景气）。公民权利协会出版划时代的报告，其主要内容关于住宅歧视。1962Kennedy总统颁布总统行政命令11063号，禁止在住宅修建、购买和享受金融贷款服务的时候实施种族歧视的行为，并成立“住宅平等权益总统委员会”。1964综合性的住宅法律授权FannieMae联营抵押贷款业务，并且可以将抵押贷款利率所得向私人投资者出售。,47,房地产相关法律法规变迁2,1965成立国家住宅和城市发展规划部。其作为一个内阁部门的身份体现国家对公民住宅发展的重视。1966国家历史文物保护法：是对国家历史文化遗产进行保护的相关法律，其中包含NationalRegister部分，NationalRegister条例协调并鼓励公众去确认、评估并保护国家的历史文化遗产。历史文化遗产主要包括：文化名城区、遗址、建筑、结构、以及其他具有明显的美国历史、建筑、考古、工程和文化气息的物品。NationalRegister部门是NationalParkService的下属部门，而后者是美国内务部的一部分。1968平等住宅法颁布，禁止在公共或私有住宅活动中从事一切与种族、肤色、宗教信仰和原居住国相关的歧视活动。约翰逊总统委员会出版一份关于住宅质量和住宅受有权的报告。1968FannieMae成为一个私人股份制公司，其职权范围更广，可以从事传统抵押贷款的业务操作。国会通过“国家洪水保险程序”，使屋主可以享受到与住宅洪水有关的保险。,48,房地产相关法律法规变迁3,1973,人口普查现实在美国有200万栋公寓性质的大楼供居民居住。,美国住宅和城市发展部和美国人口局开始印制“美国住宅调查”一书。该书现已成为进行国家统计和人口统计学研究的重要资料来源。,住宅和社区发展管理办法颁布。,1974,新泽西洲的高等法院制定法规指出市政当局不能忽视由于采用区域管制条例而造成的对低收入人群建房需求的影响。,1975,年度现房销售达到创纪录的398.6万套,这个纪录保持到1996年；作为今天“可调节利率的抵押贷款”的前一种贷款形式“可变利率抵押贷款”在这年被加利福尼亚的储蓄贷款协会引入加州。,1978,1980,1981,解除FHA抵押贷款利率的限制，成为可调整的抵押贷款利率（ARMs）。,1983,尽管有大部分人持反对意见，但抵押利息和财产税扣减条例仍然保留在1986年的税收改革条例内。低收入家庭住宅的税收扣除条例颁布，刺激低收入家庭的私有住宅发展。,1986,1988,住宅和社区管理办法颁布,1974,可调整抵押贷款利率（ARMS）出现；公寓成为重要的住宅形式；公平住宅法修订,1988,1900,2003,银行最优惠贷款利率达到18.87%，创49-00年的最高纪录。,公平住宅法律修订，禁止对带小孩的家庭和残疾人实施住宅歧视。,49,房地产相关法律法规变迁3,1974住宅和社区发展管理办法颁布：主要关注社区的发展，包括关注社区内的中、低收入家庭的住宅条件和旧房的安全性管理，同时关注社区的文化建设。1982Reagan总统委员会关于住宅的报告出版，这份报告主要关注居民住宅的“可购买性”（居民是否有能力购买、买得起）。1983NAHB成立居民住宅研究机构，提供相关的教育和职业培训；同年解除FHA抵押贷款利率的限制，成为可调整的抵押贷款利率（ARMs）。1988公平住宅法律修订，禁止对带小孩的家庭和残疾人实施住宅歧视；NAHB颁布“国家住宅方针”，旨在将公民住宅水平向上推进一个层次。,50,房地产相关法律法规变迁4,51,1989FreddieMac股票公开发售，公司规章进行修改以适应董事会成员的推选。1996，铅基漆是一种在以铅作为主要成分的漆，该种漆在住宅行业的大量使用可能导致居住者铅中毒。铅中毒可导致对大脑和其他器官的永久性伤害，如智力减退，行动异常，还可能导致孕妇的畸形胎儿。据统计，在1978年以前修建的住宅，有75%的住宅建设过程中较大量使用铅基漆。,政策因素主要从三个方面对产业的发展进行调控,52,住宅产业市场表现出比较明显的政策产业的特性,资料来源：美国商务部,53,目录,美国概述美国房地产行业发展史基础的历史数据居民住宅的变迁美国房地产相关法规的变革美国住宅产业的经济周期与影响因素分析(1)住宅产业的行业经济周期(2)次贷危机(3)美国住宅产业增长波动的驱动因素分析人口生活方式金融杠杆利率美国房地产行业的工业化发展趋势美国房地产行业的产业链分析,54,住宅产业的波动与国家经济的波动没有明显的相关性,住宅产业的波动（用年度新屋的销售）与国家经济的波动之间没有明显的相关性。但房地产市值与GDP之间却表现出完全正相关的特性。地产业成为美国政府调节国家经济的一个重要阀门。政策影响是造成美国住宅产业市场波动的主要因素。,55,经济波动的错位表现-由地产业在国家支柱产业地位决定,受政策影响显著,住宅产品的稳定的需求（生活必需品）和房地产业在美国国民经济中的重要地位（占GDP的1/5）决定了它在政府手中重要的国家经济发展调节阀门的地位。当国家经济发展比较顺利时，政府部门对住宅产业给与较少的关注，刺激其它产业的发展，通过发展其它行业的经济来带动国家整个经济的发展。当经济发展缓慢时，政府可以刺激住宅产业的发展，靠住宅产业带动其相关行业的发展，同时住宅的这种必需品的产品特性和较高的投资价值都为该时期住宅产业的高速发展成为可能，从而弥补其它行业发展的不足，使整个国家经济稳定增长。,56,从年度新屋出售套数增长看产业周期,数据来源:美国联邦统计局,57,居民家庭住宅拥有率的变化,58,美国住宅产业的周期性波动（每年新开工住宅套数）,新开工套数（000S）,资料来源：美国商务部,59,20世纪完成了6次的周期波动，波动周期介于18-21年1945年是个分水岭，后50年波动特征有所变化,从1904年繁荣期转入1916年萧条期再回到1923年1925年的繁荣期，周期历时2022年，这是本世纪第一次的行业经济周期，也是历史上第三个。本世纪第二个（历史上第4个）周期从1925年繁荣期经1933年萧条期再回到1945年的繁荣期，历时21年。本世纪第三个周期从1945年1955年为美国房地产业持续繁荣发展期。本世纪第四个周期从1955年繁荣期经1964年衰退后再进入1972年繁荣期，历时18年进入20世纪70年代后，美国于1972年出现房地产繁荣期，其间经过1973年1975年的较小回落、1979年1981年回升，以及随后在1982年出现的再次回落，到1989年到达新的繁荣期，历时约18年，从而完成一次房地产周期循环。以1981年繁荣期为基础，按照1820年的周期频率来预测，美国房地产业在经历了1990年1992年萧条期后，大约在1999年前后重新进入新的繁荣期，其间历时约19年。1945年是美国住宅市场的一个分水岭显然，1945年（二战结束）是美国的住宅市场的转折点，对比战前战后：新房开工率战后比战前上涨250%，是战前的3.5倍。单家庭住宅的开工率更高达战前的400%。后50年（1950-2000）住宅市场的变化不再像前边那样充满戏剧色彩，没有明显的“前与后”的断层，但它还是有些特点。,60,地产行业周期-,1950年后-行业周期波动时间拉长，短期波动频繁5年/次，行业自我调整加强,这期间行业发展有8次（部分包含在大的行业调整过程中）短期的波动：55年-59年历时5年59年-62年历时4年65年-68年历时4年73年-77年历时5年80年-84年历时5年89年-95年历时7年95年-03年历时8年03年-08年历时5年进入90年后行业发展比较平稳，发展迅猛21世纪初房地产泡沫破碎，出现次贷危机,61,后50年的行业经济波动伴随着产业结构升级,本世纪后50年经历的3次产业经济波动中，1950年、1972年和1999年这3个时间点具有特殊的代表意义：1950年是二战结束后第一个行业经济繁荣期的中间时点。表现出鲜明的那个行业周期的特点，同时1950年单家庭住宅的开工达到创纪录的高峰。1972年是二战结束后第二个也是本世纪第五个行业经济繁荣期的中间时点。在那个时期，多家庭住宅呈现快速增长态势。新开工的房屋数量达到历史高峰。1999年是本世纪第六个行业经济繁荣期，单家庭住宅销量出现再次增长的形势，同时由于各种金融服务手段的实施，行业整合的加剧而表现出不同的特点。三次行业经济的波动伴随房地产行业产业结构的升级,62,目录,美国概述美国房地产行业发展史基础的历史数据居民住宅的变迁美国房地产相关法规的变革美国住宅产业的经济周期与影响因素分析(1)住宅产业的行业经济周期(2)次贷危机(3)美国住宅产业增长波动的驱动因素分析人口生活方式金融杠杆利率美国房地产行业的工业化发展趋势美国房地产行业的产业链分析,63,事件相关的概念,美国次贷危机事件：从2006年春季开始逐步显现，于2007年4月爆发，以美国第二大次级房贷公司新世纪金融公司破产事件为标志，2007年8月起席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场，进而演变为全球性金融危机，它致使全球主要金融市场隐约出现流动性不足危机，并由房地产市场蔓延到信贷市场。次贷：次级按揭贷款，是给信用状况较差，没有收入证明和还款能力证明，其他负债较重的个人发放的住房按揭贷款。次级债：即次级住房抵押贷款支持的债券，通俗而言就是把一部分资信稍差的贷款人申请的住房抵押贷款证券化，并打包成不同等级的债券卖给资者。,次级债特征,房地产泡沫的形成,导致购房热情升温的原因,低利率政策：从2001年初美国联邦基金利率下调50个基点开始，美联储的货币政策开始了从加息转变为减息的周期。此后的13次降低利率之后，到2003年6月，联邦基金利率降低到1%，达到过去46年以来的最低水平宽松的货币政策环境，反映在房地产市场上，就是房贷利率也同期下降。30年固定按揭贷款利率从2000年底的8.1%下降到2003年的5.8%；一年可调息按揭贷款利率从2001年底的7.0%，下降到2003年的3.8%。对还款方式的金融创新：01年到05年美国房地产市场繁荣的时候，银行为了赚钱降低了提供抵押贷款的条件，降低了审核的标准，同时对还款方式进行了金融创新;采用2+28的还款方式，即前两年按很低的利息还款，后来28年在市场利率上加一个风险价，包括前两年不用还本金只还利息，但是两年之后又要交利息又要还本金，供低收入阶层选择这样的贷款产品。次级房贷门槛低：一些贷款机构推出了“零首付”、“零文件”的贷款方式，即借款人可以在没有资金的情况下购房，且仅需申报其收入情况而无需提供任何有关偿还能力的证明，如工资条、完税证明等。,次债的形成-美国次贷危机的信用传导链条核心是风险转移,提供次级按揭贷款的金融机构在发放贷款后并不愿意长期持有，一方面是由于贷款本身存在的风险，另一方面则是这些金融机构需要流动资金以发放更多的贷款；金融机构为尽快收回现金让业务继续滚动下去，就需要把手头的贷款债权销售出去；,房利美（FannieMae），全称“联邦全国房地产贷款协会”1938年美国政府组建1968年，为了减轻联邦政府财政预算，房利美划归私营房利美经营房地产贷款后续市场，把银行贷给人民大众的房屋抵押贷款合约整理成房屋抵押贷款证劵(MBS)，再卖给投资者，从中收取手续费。等于是房利美作为中介，从投资者手里拿钱借给银行，银行再借给人民大众买房。房利美向投资者保证无论借钱的银行或人民大众有没有钱还，房利美都会先把钱还给投资者房地美（FreddieMac），全称“联邦房屋贷款公司”1970年，为了鼓励竞争反对垄断，美国国会批准成立各大银行2000年开始，美国国会把原来专属房利美、房地美专营的房地产贷款后续市场，允许各银行去做。每个房地产贷款银行都可以自己搞出一些五花八门的房屋抵押证劵和债劵，到证劵市场上炒（marktothemarket）。,次级债参与机构,次贷衍生产品的设计先决条件第一，美联储会继续减息，并且把利息维持在一个低水平；第二，房价会不断升高。次贷产品的设计者-金融模型的专家推出一个又一个新的、更有效率的、更能赚钱的金融模型；根据这些模型，房利美、房地美和银行组合出一套套新的房屋抵押贷款证劵（债劵）。金融模型（financialmodeling）专家年薪在15万到30万美金，是整个金融财务行业最高的。滥用信贷债券评级：信贷（债券）评级是投资者依照协议取回投资款项的指标。因此，机构将评估等级分为：“投资级”（InvestmentGrade）指拖欠债务的可能性相当低，如期偿债的能力良好。属于这个范围的是国际长期评级“AAA”至“BBB”和短期评级“F1”至“F3”。“非投资级”或“投机级”（SpeculativeGrade）指拖欠债务的可能性偏高，或者已经发生。属于这个范围的是国际长期评级“BB”至“D”和短期评级“B”至“D”。,次级债的产品的产生,次级债的产品及风险转移方式,通过这些金融创新方法，投资银行为次级债成功进行了信用增级,次级债的产品及风险转移方式,投保：通过交纳年费给保险公司，当借入方无力偿还贷款时，借出方可以根据合同的不同，向保险公司索取部分或全额的损失。这样借出方可以通过分一部分贷款利息盈利给保险公司，有效地把偿还风险转嫁给保险公司，可以后顾无忧，然而保费不菲。信用违约掉期（CDS）：与投保异曲同工，由借出方找到第三方与其签订合同。合同中规定借出方在有效期内每次向第三方交纳固定的金额，而第三方则根据借入方有无偿还贷款的能力或可偿还额度，在有效期内每次向借出方交纳浮动的金额。通过在有效期内交纳限定金额给第三方，借出方可以成功地回避借入方无力偿还贷款的风险。直接卖给第三方：利用借出方（主要是银行和房地产商）拥有大量客源的优势，以高利率大规模贷出次级债。然后把吸入的次级债以债券的形式直接卖给第三方（公募基金，避险基金，退休基金，和保险公司等等）。由于这些基金用投资组合来分散风险，他们可以更廉价地回避偿还风险，这样他们可以接受相对低的贷款利息给次级债，通过直接卖掉次级债，原始借出方者可以以低买高卖的方式赚到一个利率差价。同时，因为次级债的债权转到了第三方，就算借入方无力偿还债务，原始借出方也不会蒙受经济损失。间接卖给第三方：通过建立特殊目的载体（SPV）,借出方把抵押物和次级债管理权委托给托管公司，由其负责催缴和收纳还款并支付给第三方；同时借出方以公司的名义向第三方担保，如果借入方无法按时如数偿还贷款，原始借出方将支付第三方应得的余额；由于第三方往往由基金投资所构成，廉价回避风险的优势让第三方可以接受相对低的贷款利息给次级债。这样，通过承担偿还风险，原始借出方可以以高利率贷款给借入方并以相对的低利率把次级债以债券的形式卖给第三方，从中赚一个差价。,贷款机构发放次级贷款的动力,高利率由于次级抵押贷款是贷款机构针对信用记录较差的客户发放的，利率比优质贷款产品普遍高达4%；优质抵押贷款执行6%-8%的利率，而次级抵押贷款利率高达10%-12%，而且大部分次级抵押贷款采取可调整利率（ARM）的形式高收益通过以上数据分析,贷款机构发放一笔次级贷款比发放一笔普通贷款,收取的利息是翻倍的,这充分反映了金融机构不惜想方设法造假使不符合贷款条件的人可以申请贷款，都是以最大限度追逐利润为原动力。高风险美联储数据显示，次级贷款占全部住房抵押贷款的比例从5%上升到2006年的20%。次级房贷获得房屋有一半以上是少数族裔，大部分是低收入者，由于信用记录较差或付不起首付而无法取得普通抵押贷款。因为采取可调整利率支付利息,还款压力集中在第三年以后。“零文件”贷款90%的贷款人高报个人收入5%或以上，其中60%借款人虚报收入超过实际收入50%以上；在2006年发放的全部次级房贷中，此类贷款占到40%，而2001年的比例为21%。,房地产泡沫进一步发展,直接后果与破碎原因-通货膨胀,富人们因为手里拥有越来越多的纸面资产，而放肆地挥霍；穷人们因看到自己的房子每天都在升值，也开始购买平时舍不得买的东西。最后，美联储不得不提高利率，借以压抑通货膨胀。可是，利率提高后，那些本来就缺钱的穷人就变得还不起贷款了，这导致次贷市场还贷拖欠比例迅速上升。至此，美国经济一下子坠落入货币流动性很低的状态。经济发展进入低速徘徊状态，穷人就更难还清那些堆积如山的次级贷款债务。,2005年，美联储开始加息。房价开始往下掉。所有曾经伟大的金融模型，以及这些金融模型支撑的房屋抵押贷款证劵，包括次级贷款证劵开始掉价三类结果：胜利逃亡：不够条件供房却又借了钱买房子的人每月还不起房钱，便一走了之。更有甚者，钻贷款公司和银行的空子，拿一个破房子作抵押，贷出一大笔现款；把破房子甩给银行，拿着现款跑了。趁机炒作：以华尔街的一小撮银行家在疯狂制造了房地产泡沫以后，做空（shortsell）房地产次级贷款，以谋取暴利申请破产：2007年，开始有次级贷款公司破产：2007年下半年，次级贷款造成美国整个银行金融行业的大亏损，借贷收不后来，信用借贷没法周转,泡沫破灭,房地产泡沫破灭,大幅缩水资产,金融机构不良资产迅速增加,恶性信用循环催化市场恶化,良性信用循环,不良信用循环,大量融资仍未足以弥补财产损失-十亿美元,流动性紧张导致融资成本上升和资金供给减少,次贷危机形成的主要因素,1.利率上升、房价下跌是危机的导火索2.金融资本的过度扩张是危机蔓延的重要原因3.政策失误、监管缺位、中介独立性弱化是危机的外部原因4.信用评级机构的推波助澜5.低储蓄率是一个重要原因,从图中我们可以看出，1990年以来美国的个人储蓄率呈现显著的下降趋势图中数据是平均数，美国中低收入阶层的个人储蓄率比这一数字更低没有储蓄，美国次级房贷的借款人根本就无法抵御风险,次贷危机的形成根源,次贷危机的结果,2007年2007年2月13日美国新世纪金融公司发出2006年第四季度盈利预警；汇丰控股为在美次级房贷业务增加18亿美元坏账拨备；4月2日新世纪金融，面对来自华尔街174亿美元逼债，作为美国第二大次级抵押贷款公司宣布申请破产保护、裁减54%的员工；8月2日，德国工业银行宣布盈利预警，后来更估计出现了82亿欧元的亏损；8月6日，美国第十大抵押贷款机构美国住房抵押贷款投资公司正式向法院申请破产保护，成为继新世纪金融公司之后美国又一家申请破产的大型抵押贷款机构；8月8日，美国第五大投行贝尔斯登宣布旗下两支基金倒闭；8月9日，法国第一大银行巴黎银行宣布冻结旗下三支基金，同样是因为投资了美国次贷债券而蒙受巨大损失；此举导致欧洲股市重挫；8月13日，日本第二大银行瑞穗银行的母公司瑞穗集团宣布与美国次贷相关损失为6亿日元。2008年1月25日破产的密苏里州道格拉斯国民银行3月7日破产的密苏里州的休姆银行5月9日破产的阿肯色州ANB金融国民协会银行5月30日破产的明尼苏达州第一诚信银行7月11日加利福尼亚州印地