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商品房买卖合同解释 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（以下称解释）共条主要对商品房预售合同的效力商品房销售广告、拆迁补偿安置、房屋面积缩水、商品房的交付使用及风险承担、商品房质量、商品房包销、商品房担保贷款（按揭）等方面如何具体适用法律作出明确的规定其中对出卖人严重违反诚实信用原则、损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为明确规定可以适用惩罚性赔偿原则 适用要点一：集资房房改房经济适用房不适用本解释 法条原文第一条本解释所称的商品房买卖合同是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人买受人支付价款的合同 本条是司法解释适用范围的规定 适用要点：一将商品房买卖合同的出卖人作了严格的限定即仅仅指房地产开发企业；二将商品房买卖合同的标的包括两类：现房销售和期房销售商品房买卖合同仅指买受人与开发商之间签订的期房或现房销售合同三非房地产开发企业所开发的房屋包括集资房、房改房、经济适用房不适用本解释 我国目前存在着多种类型的房屋有房地产开发企业建造的商品房、政府组织建设的经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、个人所有的私有房等经济适用房、房改房、集资房等房屋不能直接自由买卖其交易要受到国家政策的调整比如需要补交土地出让金或者相当于土地出让金的价款或者居住一定年限后方可出售而私有房屋的买卖与商品房买卖又有所不同从房地产交易市场的实际情况来看房屋买卖的主流为商品房买卖而且人民法院受理的房屋买卖纠纷主要也是商品房买卖纠纷同时由于此类纠纷不仅关系到国家住房制度改革措施的推进而且涉及到广大人民群众的切身利益因此解释将其调整的范围明确限定为商品房买卖行为包括商品房预售和商品房现售 适用要点二：开发商没有取得预售许可证明商品房买卖合同的效力及司法救济 法条原文：1解释“第二条出卖人未取得商品房预售许可证明与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效但是在起诉前取得商品房预售许可证明的可以认定有效”2解释“第九条出卖人订立商品房买卖合同时具有下列情形之一导致合同无效或者被撤销、解除的买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实” 我国对商品房预售实行预售许可制度开发经营企业进行商品房预售应当依法向城市、县房地产管理部门办理预售登记取得商品房预售许可证后才可进行预售未取得商品房预售许可证的不得进行商品房预售但现实中由于种种原因开发商却经常违法操作在未取得商品房预售许可证的情况下与购房者签订买卖合同预售商品房严重损害购房者的合法权益由此引发了许多纠纷 对于未取得商品房预售许可证的商品房买卖合同效力问题适用要点如下： 一、出卖人未取得商品房预售许可证明与买受人订立的商品房预售合同因为违反法律、行政法规的强制性规定应该认定为无效 合同法第五十二条规定“有下列情形之一的合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定” 城市商品房预售管理办法第九条“开发经营企业进行商品房预售应当向承购人出示商品房预售许可证售楼广告和说明书必须载明商品房预售许可证的批准文号未取得商品房预售许可证的不得进行商品房预售” 从上述法律法规可以看出行政法规城市商品房预售管理办法明确要求未取得商品房预售许可证的不得进行商品房预售而开发商在没有取得商品房预售许可证的条件下违规与买受人订立的商品房预售合同的此买卖合同的订立违反了我国法律的强制性规定属无效合同 二、在司法实务中有一种情况是可以认定为有效的那就是：在起诉前取得商品房预售许可证明的解释对此作了宽松的解释对这是从鼓励交易原则出发而出台的司法解释该条司法解释明确规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效但是在起诉前取得商品房预售许可证明的可以认定有效” 三司法救济： 在商品房买卖合同订立以后买受人发现开发商没有商品房预售许可证的或者订立合同时开发商提供虚假商品房预售许可证明的如果买受人想反悔的这时可以选择下列方式： 第一、起诉申请认定该合同无效并可以请求双倍返还已付购房款 如果选择认定合同无效的在实务中对购买人来说还是有一定风险的风险就在：在查询后到起诉前开发商取得了商品房预售许可证明该诉讼请求可能就不会得到支持因为按照该解释第二条的规定应当认定为有效 第二、申请撤销该合同并可以请求双倍返还已付购房款 按照民法通则及合同法对撤销民事行为的规定买受人在订立合同时只要在“意思表示”上有瑕疵即“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危使对方在违背意思的情况下订立的合同受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”而开发商“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；”显然属于欺诈行为 “故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实”怎样认定 根据城市商品房预售管理办法第九条规定：“开发经营企业进行商品房预售应当向承购人出示商品房预售许可证售楼广告和说明书必须载明商品房预售许可证的批准文号”开发商没有按照该规定向买受人出示和没有在售楼广告和说明书必须载明商品房预售许可证的批准文号均应当认定为“故意隐瞒”行为 第三、如果开发商既有故意隐瞒或提供假证又根本就不能取得商品房预售许可证明的而导致商品房买卖合同的目的就根本不能实现的话购买人还可以选择“解除合同”并可以请求双倍返还 但是如果选择解除合同的话要特别慎重因为合同的法定解除条件是有严格规定的合同法第九十四条规定：“有下列情形之一的当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的； (二)在履行期限届满之前当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； (三)当事人一方迟延履行主要债务经催告后在合理期限内仍未履行； (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； (五)法律规定的其他情形” 依据上述条款之规定有两种情形可以适用解除合同一是因为未取得商品房预售许可证而导致以后的商品房交付使用或者产权办证迟延经催告后在合理期限内仍未履行的；二是因为未取得商品房预售许可证而导致不能实现合同目的 附：相关知识：（摘自宜昌律师寇志中房产支招系列 第一、商品房预售 依据城市商品房预售管理办法的规定商品房预售是指房地产开发经营企业（开发商）将正在建设中的房屋预先出售给承购人由承购人支付定金或房价款的行为 第二、预售许可制度 我国对商品房预售实行预售许可制度开发经营企业进行商品房预售应当依法向城市、县房地产管理部门办理预售登记取得商品房预售许可证后才可进行预售未取得商品房预售许可证的不得进行商品房预售但现实中由于种种原因开发商却经常违法操作在未取得商品房预售许可证的情况下与购房者签订买卖合同预售商品房严重损害购房者的合法权益由此引发了许多纠纷 第三、没有取得预售许可证商品房买卖合同的效力 1法律：合同法第五十二条“有下列情形之一的合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定” 2行政法规：城市商品房预售管理办法第九条“开发经营企业进行商品房预售应当向承购人出示商品房预售许可证售楼广告和说明书必须载明商品房预售许可证的批准文号未取得商品房预售许可证的不得进行商品房预售” 3司法解释：最高人民法院解释中明确规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效但是在起诉前取得商品房预售许可证明的可以认定有效” 适用要点三：商品房的销售广告和宣传资料能否构成违约 广告销售是楼盘的主要销售途径广大的购房者对楼盘的了解也多是从广告和宣传资料开始有相当部分的购房人根据楼盘广告所宣传的各种条件而决定是否购买该楼盘实际交付的房屋或多或少与宣传不符纠纷由此而生但购房人维权难度大这就是广告宣传内容和宣传资料会成为商品房买卖中投诉的热点的原因本文从商品房的销售广告和宣传资料能否构成违约构成违约的条件以及怎样维权方面做些讨论以对广大的购房人以帮助 法条原文：解释第3条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的应当视为要约该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同亦应当视为合同内容当事人违反的应当承担违约责任 适用要点：1.开发商一般的商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请不承担违约责任；但作出符合法定条件的广告宣传如果不兑现就有可能承担违约责任 该条司法解释认为一般情况下商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请开发商不会因此而承担违约责任；但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的应当视为要约只要开发商作出的许诺符合上述条件即使没有写进合同如果与实际交付的不一致的就要承担违约责任 2.要开发商对广告宣传承担违约责任必须同时具备两个条件 条件一：说明和允诺的内容一定要具体确定 商业广告（含宣传资料）的内容符合出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定；内容具体确定就是具体明确从下面这个案例讨论： 案例：李先生正在找房看到某房屋销售广告“交楼条件一梯两户、南北通风”李先生非常喜欢该楼盘于是签署了该楼盘的商品房买卖合同几个月过去了当李先生满心欢喜的准备入住时却发现楼盘的设计和当初广告上所写的完全不同所谓的“一梯两户、南北通风”变成了“一梯三户”就更谈不上南北通风了这让李先生顿时有种上当受骗的感觉立即要求与发展商解除合同但发展商却表示广告上的一行小字已经写明了“此广告解释权归于发展商一切条款以正式签订的合同为主”该广告的内容没有载入合同不具有法律效力已签订的合同不能解除除此以外如果李先生要单方解除合同发展商将会追究李先生的违约责任李先生郁闷不已诉至法院在这个案例中李先生对一梯两户型和一梯三户型房屋的看法直接影响到房屋的销售价格发展商所作出的销售广告内容中对户型设计作出了具体的承诺因此应当视为一种要约即使发展商在广告上注明“此广告的解释权归发展商”但也不能据此来逃避相应的法律责任对于该广告的说明虽然没有载入预售合同但也应视为合同内容具有法律效力所以该案中的发展商已经违反了合同的规定应当承担相应的违约责任法院判决李先生胜诉 还要注意该解释中几个术语的含义： a广告范围：广告是针对开发范围内所作的对开发范围外所作的说明和允诺并不受此条款约束这就涉及到广告宣传的范围问题有一个业主投诉说我们小区开发商承诺的班车没有了可开发商抗辩的很合情合理我们一共有三期开发这只是第一期等到全部开发完了就会兑现的 b广告：是指商业广告商品房销售广告是指广义上的广告包括媒体广告如报刊杂志上的印刷广告、广播电视广告和招贴广告；售楼书及各种宣传材料；施工现场的广告牌；样板房展示等 c说明和允诺：是指房地产开发商利用广播、电视、报纸、期刊等新闻媒体的广告栏目或自行印制售楼宣传资料、设置户外广告、样板房等形式在宣传和介绍商品房的同时作出的对购买商品房特定事项的说明或者对商品房质量的声明、陈述 d相关设施：指商品房的基础设施和相关配套设施包括供暖、供电、供水、小区景观、小区内道路、停车场等等；公共配套设施包括商品房规划范围内以及商品房规划范围外的配套如商业、服务业以及医疗教育、公共交通等公共设施配套 条件二：对合同的订立和房价的确定有重大影响 对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响但什么是对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响实践中很难掌握就此点而言对开发商还是很有压力的但对购房人诉讼来讲也是有很大风险的这一点该做聪明的业主会在聪明的律师的指导下突破的办案技巧在此不便讨论 该条款运用了合同法有关要约以及要约邀请的概念根据合同法第15条规定商业广告在一般情况下属要约邀请但如果商业广告符合了要约要件即构成要约 符合上述两个条件的广告没有写入合同开发商也要负违约责任 “该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同亦应当视为合同内容当事人违反的应当承担违约责任”注意该条款与以前的商品房销售管理办法有很大的不同商品房销售管理办法第十四条:“房地产开发企业、房地产中介业务机构发布商品房销售宣传广告应当执行中华人民共和国广告法、房地产广告发布暂行规定等有关规定广告内容必须、合法、科学、准确”第十五条：“房地产开发企业、房地产中介业务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项当事人应当在商品房买卖合同中约定” 可以看出在该解释出台以前如果广告内容不写入合同那么广告就不成为合同一部分开发商就无须对广告内容承担责任而这次的司法解释却特别严格即只要广告内容构成要约不管这些广告内容是否在商品房购销合同中表述开发商都有可能因为不实承诺而承担责任这是对购房人保护力度的加大 适用要点四：商品房买卖合同未能订立能不能退还定金 在商品房买卖过程中先签一份认购协议书然后交付定金在有些地方干脆连认购协议也没有直接交付一定数量的定金待楼盘开盘后再签订商品房买卖合同这已成为商品房买卖的一个惯例然而在具体实践中有关“购房定金”的纠纷屡见不鲜特别是一些购房者在交完定金后由于种种原因不想买下订购的房子那么在这种情况下购房者已付的定金到底能不能退还寇志中律师针对解释相关规定探讨如下法条连接：1解释第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立的出卖人应当将定金返还买受人”2商品房销售管理办法第二十二条“不符合商品房销售条件的房地产开发企业不得销售商品房不得向买受人收取任何预订款性质费用符合商品房销售条件的房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的订立商品房买卖合同时所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的从其约定”3城市商品房预售管理办法第六条“商品房预售实行许可制度开发企业进行商品房预售应当向房地产管理部门申请预售许可取得商品房预售许可证未取得商品房预售许可证的不得进行商品房预售”4最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题解释第一百一十八条“当事人交付留置金、担保金、订约金、押金或者订金等但没有约定定金性质的当事人主张定金权利的不予支持”： 适用要点： 一、出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的该定金在性质上为立约定金所谓立约定金是为保证正式缔约的定金当事人订立合同已经做了必要准备相互间就合同内容已基本取得一致但因为存在一些未定情形当事人不愿意放弃成立合同的机会于是采取立约定金来实现当事人之间的相互信任以求最终成立合同完成交易当事人约定立约定金的交付定金的当事人无故拒绝订立合同时丧失定金收受定金的当事人无故拒绝订立主合同时应当双倍返还定金 注意：在商品房买卖合同订立前收取的款项可能为担保金、订约金、押金、订金或者预付款等对这里所讲的定金一定要约定清楚一是明确写明为交付“定金”或者明确约定该款项的处理办法为：认购人不按照约定订立商品房买卖合同的该款不退出卖人的原因不能订立商品房买卖合同的双倍返还这种约定实际上定金性质只有明确约定是定金的才适用定金法则否则“当事人交付留置金、担保金、订约金、押金或者订金等但没有约定定金性质的当事人主张定金权利的不予支持” 二、“定金”究竟该不该退要区别情况对待： 一)开发商应当返还定金的情形：1.“因不能归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立的”开发商通过认购方式向购房人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的如果因属不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立则开发商应当将定金返还买受人 “因不能归责于当事人双方的事由”认定 业界人士均认为双方仅仅因正式合同、有关补充协议之内容无法达成一致而与认购意向书内容无关致使签约不成的则双方不存在违约行为属于“因不能归责于当事人双方的事由”开发商应将定金全额返还购房者如：认购协议并未明确约定商品房的价格、面积、朝向等具体条件而是把这些条件留待以后由双方协商若后来双方不能就这些条件协商一致导致不能签订商品房买卖合同此时因当事人双方对商品房买卖合同未能订立均没有过错故开发商应当将定金返还买受人 因不可抗力或者政府原因导致合同不能订立的属于“因不能归责于当事人双方的事由”开发商应将定金全额返还购房者 2.不符合商品房销售条件的或者开发商向购房人提供的证明文件不或有瑕疵致使未能订立商品房买卖合同的开发商向买受人收取的定金应当返还如果开发商本身不具备房屋销售或预售条件导致认购协议无效的开发商应返还定金并承担缔约过失责任 商品房销售管理办法第二十二条第一款规定：“不符合商品房销售条件的房地产开发企业不得销售商品房不得向买受人收取任何预订款性质费用” 3没有明确约定为定金性质的预收款项不管谁的原因未能订立商品房买卖合同的开发商应当返还 商品房销售管理办法第二十二条第一款规定：“符合商品房销售条件的房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的订立商品房买卖合同时所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的从其约定” 二）开发商有权拒绝返还定金的情形： 如果因购房人一方的原因未能订立商品房买卖合同应当按照法律关于定金的规定开发商有权拒绝返还定金购房人一方的原因常有： 1）认购协议已就日后签订的商品房买卖合同的某些条件作了明确约定而购房人却不同意按这些条件签订商品房买卖合同导致未能订立商品房买卖合同显然购房人明显存在违约行为故开发商有权拒绝返还定金 2）认购协议明确约定购房人必须在一定期限内与开发商商谈商品房买卖合同的签订事宜否则定金不退购房人故意拖延不按照认购协议规定的日期前往签订商品房买卖合同的属购房人违约开发商有权拒绝返还定金 三）开发商双倍返还定金的情形： 如果因开发商一方的原因未能订立商品房买卖合同应当按照法律关于定金的规定开发商应承担双倍返还定金的违约责任开发商一方的原因常有： 1开发商提出与认购协议约定不同的条件致使商品房买卖合同未能订立的则开发商应承担双倍返还定金的违约责任 2由于开发商的原因而不是政府原因小区配套设施、绿地草坪等规划做了变更致使商品房买卖合同未能订立的则开发商应承担双倍返还定金的违约责任 3认购协议明确约定在一定期限内商谈商品房买卖合同的签订事宜如果开发商在上述期限内将该认购房屋转售第三人或与第三人再次签订认购协议导致双方不能签订商品房买卖合同的属开发商违约应双倍返还定金 四）解释第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容并且出卖人已经按照约定收受购房款的该协议应当认定为商品房买卖合同”如果认购书中对商品房的价格、房号、面积、朝向等主要问题做了约定就具备了商品房买卖合同的主要内容如果出卖人已经按照约定收受购房款的则该认购协议应当定性为商品房买卖合同那么协议中如果涉及定金问题则依据合同法、担保法之规定来处理不属于这里讨论的导致双方不能签订商品房买卖合同的范围 购房者在签订认购书性质的协议时给付定金、订金、或预付款等时应当谨慎行事以免损失定金最理想的当然是定金交得出去如果不能达成商品房买卖合同时又能拿得回来仔细阅读上面的分析会有办法的 适用要点五：商品房认购与商品房买卖合同 法条原文解释第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容并且出卖人已经按照约定收受购房款的该协议应当认定为商品房买卖合同” 商品房销售管理办法第十六条“商品房销售时房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同 商品房买卖合同应当明确以下主要内容： （一）当事人名称或者姓名和住所； (二)商品房基本状况； （三）商品房的销售方式； （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期； （六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； （八）公共配套设施的产权归属； （九）面积差异的处理方式； （十）办理产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法； （十二）违约责任； （十三）双方约定的其他事项” 一、什么是商品房认购认购一般都发生在什么时期认购的形式有些 出卖人与买受人在签订合同前先行签订认购书就房屋买卖有关事宜进行初步确认并收取一定数量的定金作为订立商品房买卖合同的担保这是当前商品房买卖的通常形式 商品房认购是指商品房买卖合同双方当事人在签订预售契约或者买卖契约之前所签订的文书是对双方交易房屋有关事宜的初步确认在法理上一般称之为预约合同签订预约合同的目的是约束双方订立本约关于认购的法律性质认定问题从认购书签订的过程和约定的内容看认购书是当事人就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定是约定当事人有义务在一定期限内签订买卖合同不是对行为结果的直接确认所以认购书尚不属于商品房买卖合同应属于商品房买卖合同的预约合同即认购书与商品房买卖合同是预约与本约的关系当事人交付的定金为立约定金 认购的形式现实中常见的有：认购书、定购协议、预定协议等等无论种形式一般都意在对进一步签订商品房买卖合同作出约定直接约定商品房的实质内容的不多见 商品房认购一般在开发商已经办妥开发项目的立项、规划、报建审批手续开发项目已定型但尚未取得商品房预售许可证的期间内签订 二、如何认定名为商品房买卖认购协议实为商品房买卖合同 商品房买卖合同是当事人双方规范相互之间行为的主要依据因此在实践中为明确详细的写明合同内容是非常重要的为了规范商品房的交易行为目前使用的商品房买卖合同文本一般是房地产管理部门拟订的格式合同文本 解释第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容并且出卖人已经按照约定收受购房款的该协议应当认定为商品房买卖合同” 依据本条规定认定商品房认购书实为商品房买卖合同即认定预约实为本约应当具备两个条件： 条件一、具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容； 条件二、出卖人已经按照约定收受购房款 商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的内容共有13条之多商品房买卖合同示范文本约定的合同内容有25条之多建设部XX年6月施行的商品房销售管理办法第16条中对商品房销售合同的内容做出比较明确的规定：商品房销售时房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同商品房买卖合同应当明确以下主要内容：()当事人名称或者姓名和住所；(二)商品房基本状况；(三)商品房的销售方式；(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；(五)交付使用条件及日期；(六)装饰、设备标准承诺；(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础没施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(八)公共配套建筑的产权归属；(九)面积差异的处理方式；(十)办理产权登记有关事宜；(十)解决争议的方法；(十二)违约责任；（十三）双方约定的其他事项XX年9月建设部与国家工商行政管理局印发的商品房买卖合同示范文本中约定的合同条款包括：(1)双方当事人的基本情况；（2）项目建设依据；(3)商品房销售的依据；(4)买受人所购房屋的基本情况；(5)计价方式与价款；(6)面积确认及面积差异处理；(7)付款方式及期限；(8)买受人逾期付款的违约责任；（9）交付期限；(10)出卖人逾期交付房屋的违约责任；(11)规划产权设计变更的约定；(12)交接；(13)出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷；(14)出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任；(15)出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺；(16)关于产权登记的约定；(17)保修责任；(18)双方就小区、楼宇命名权、屋面、外墙使用权的约定；(19)买受人合理使用房屋、公共部位和设施的使用权；(20)争议解决方式；(21)末尽事宜的约定；(22)附件效力的说明；(23)附件形式的要求；(24)签定之日起生效；(25)登记备案商品房销售管理办法是建设部颁布的部门规章是对商品房买卖的当事人有约束力的强制性规范而商品房买卖合同示范文本则是政府有关部门共同为了引导人们的交易行为而发布的文本是种任意性的指导性意见而不具有强制力只是作为当事人的种参考 具备商品房销售管理办法第