万科成本采购的3大阶段36个要点全.ppt

,万科成本采购的3大阶段36个要点主讲：罗朗晨老师,主要内容,成本管理战略思考与模式房地产市场分析与成本管理成本管理的定位成本管理的宗旨和目标正确认识成本管理成本管理核心理念成本管理模式现代成本管理发展动向成本管理主要战术方法目标成本管理责任成本管理无效成本管理作业成本管理成本信息化管理设计阶段的成本控制实践总结,房地产市场形势分析,房地产，让人爱恨交加！,在中国，几乎凡是涉及住宅的题材都成为热点,经济政策,房地产市场形势分析,十八大三中全会确定的经济改革重点（八大方向）方向1-市场体系：着力解决市场体系不完善、政府干预过多和监管不到位问题方向2-资源产品价格：推进资源、能源、交通、电信等领域价格改革方向3-城乡土地市场：建立城乡统一的建设用地市场方向4-金融业开放：扩大金融业对内对外开放方向5-汇率机制：完善人民币汇率市场化机制，加快推进利率市场化方向6-财税体制：深化财税体制改革方向7-税制改革：完善税收制度，推进增值税、房产税、环保税费改革方向8-经济开放体制：构建开放型经济新体制,地产政策,房地产市场形势分析,有关房地产政策：十八届三中全会提出:“使市场在资源配置中起决定性作用”；-历经十年的房地产调控有望逐步进入去行政化阶段。更重视增加供应的市场调节机制，并进一步强调住房保障建设，“做好住房保障和楼市调控”（2013年12月初中央政治局会议提出）。,房地产市场形势分析,调控政策分类指导，不再“一刀切”，有保有压（手套房、支持刚需、改善型需求-高端有限制、中端有政策、低端有保障）；保障房对商品房市场影响加大；不动产统一登记制度实施，对楼市影响有待观察；房地产投资、开工、信贷规模在收缩；近期，部分城市房地产出现呈现放宽调控政策的趋势；,政策解读：,房地产市场形势分析,金融危机与宏观经济下行（皮之不存，毛将焉附）；土地供应紧张的总趋势；房地产调控的深入和常态化：去行政化，长效机制；不动产登记制度拟出台；未来人口发展（总人口、人口区域分布、人口结构、老龄化）；房地产税是否落地；不动产登记制度的影响；保障房力度；当前中国城市住房保有量（人均32.9平米，户均1.08套）；房地产泡沫；随着反腐败的深入,市场操作将越来越规范化；,中长期房地产市场分析与判断关键因素：,房地产市场形势分析,经济总体平稳发展；经济体制改革，释放制度红利；新城镇化；十八大：收入倍增计划（至2020年）；中国人的住房观念；土地财政暂时难以根本改变；经济增长不乐观，宏观政策以稳为主;,中长期房地产市场分析与判断-有利因素：,房地产市场形势分析,金融危机未见彻底好转,国内与宏观经济下行,经济低迷下探;风险积聚，行业逐步回归理性（经济降速、制度变革、需求投资等），黄金十年已经过去，已经进入下半场；政策逆变（不动产登记制度、房地产税）；土地供应紧张的总趋势;流动型风险，钱紧成常态化，其资金成本成本上升；市场进入调整期；观望和看跌，价量下跌；一、二、三、四线城市继续分化、弱化；住宅地产、商业地产都面临挑战；市场时刻在变,客户(包括拆迁维权)更挑剔;地产项目的边际成本提高，收益下降；,中长期房地产市场分析与判断不利因素：,房地产市场形势分析,地产公司竞争剧烈今年上半年，国内房市行情并未延续强劲走势；冷酷的行情加剧了企业竞争，行业进入了全新的大整合时期。上半年入榜TOP50中，集中度持续上升，从各梯队表现看，第一梯队业绩持续攀升，第二、三梯队业绩增长剧烈分化。冷峻的行情中，还是有三类房企实现了业绩快增：一类是聚焦三四线城镇化的房企，如碧桂园、华夏幸福、恒大；一类是促销力度较大的房企，如万科、雅居乐；一类是“短平快”的快周转房企，如旭辉、阳光城、正荣、泰禾。这些房企为什么能穿透行情？或许值得众房企思考借鉴。当然，大部分中小地产企业正承受两方面的挤压（总量、结构），处境堪忧。展望下半年，企业间预计将加剧竞争，行业或加快整合。在此背景下，房企应多管齐下加快去化，深化转型，进一步精细化管理（包括成本管理），以应对全新的地产市场环境。,2014年房地产市场分析与判断,房地产市场形势分析,上半年：收缩、煎熬，市场向大中型企业加速集中；全线城市回调，质量最好的一线城市也未幸免；城市分化继续；政策面从紧，但更趋于市场化，因地制宜；大型房地产企业市场集中度大幅提升。下半年：市场依旧低迷，但冷冻速度将趋缓，并逐步形成新的平衡；一二线城市价格企稳好于三四线城市；库存分化，多少城市仍旧煎熬；下半年转型升级新机会（市场化产业园、旧城工业用地改造、体验式商业与社区型商业、休闲养老地产、文化旅游地产、物流地产、其他产业地产）。,2014年房地产市场分析与判断,房地产市场形势分析,2014年房地产市场分析与判断地产企业样本分析TOP50,房地产市场形势分析,集中度-地产公司竞争剧烈：三年前约69000家，现在约48000家,2014年房地产市场分析与判断地产企业样本分析TOP50,房地产市场形势分析,2014年房地产市场分析与判断地产企业样本分析TOP7,房地产市场形势分析,行业变化:当前，住宅市场出现中短期总体低迷，那种高成本运作，通过高溢价销售，从而实现利润的传统操作方式将会面临越来越大的挑战，那种市场好就弱视成本管理的观念必然要改变，即粗放式的地产管理难以为继-面对行业正在发生的变化，我们应积极面对，练好精细化管理之成本管理内功。学习紧迫性:学习是种生活方式；学习型社会学习型组织建设中,必须持续学习,不学习只能被淘汰;你可以拒绝学习,但你的竞争对手不会,给你犹豫的时间并不多。学习方法方向:学习最高效办法-学习标杆企业。因此，大家在一起学习房地产企业的成本管理！,房地产市场分析与成本管理,主要内容,成本管理战略思考与模式房地产市场分析与成本管理成本管理的定位成本管理的宗旨和目标正确认识成本管理成本管理核心理念成本管理模式现代成本管理发展动向成本管理主要战术方法目标成本管理责任成本管理无效成本管理作业成本管理成本信息化管理设计阶段的成本控制实践总结,成本管理定位,成本,成本管理定位,成本定义,成本概念，在经济学、管理学、会计学、工程造价等领域各不同房地产项目的成本：从投资者（房地产）角度，为了获得投资项目的预期效益，是指建设项目的预期开支或实际开支的全部固定资产投资费用，或指对项目进行策划、决策、实施、竣工验收等所有作业环节的全部支出费用的叠加。,营业利润=销售收入-销售成本-销售税金及附加+其他业务利润-管理费用-财务费用-营业费用,成本管理,全方位的成本不再局限于建安造价；全面的成本管理（TCM），就是通过有效地使用专业知识和专门技术去计划和控制资源、造价、盈利和风险；是一种管理各种企业、工作、设施、项目、产品或服务的全生命周期成本的系统方法。-美国造价师协会的定义全过程的成本管理不局限于预结算，介入事前、事中的成本决策。,成本管理定义,成本概览,成本概览,成本管理定位,全员成本意识的推动者；公司经营计划的支持、保证者；贯穿项目始终，规范所有相关部门工作的隐形管理者；项目成本部总体控制的组织者和最终成效的责任者,成本管理中心是工程造价专业业务部门，更是综合管理部门,成本管理的最高境界科技专业组织行为艺术泰罗：管理是门理性的科学方法。因此，成本是理性科学管理追求的最重要的管理目标之一，产品成本降低是实行科学管理的成效。,成本管理定位,设计院,成本管理中心是工程造价专业业务部门，更是综合管理部门,成本管理的定位,成本管理与经营,成本管理将突出作用于-运营管理、综合管理；参与、支持公司经营，保证经营目标的实现为首要任务。,成本管理定位,成本管理人员的综合资质要求,卡内基：“人是企业管理中最重要，也是决定性的要素”。复合型人才,成本管理定位,成本管理人员的综合资质要求,知识结构：熟悉房地产开发业务、流程，通晓：工程造价、设计、工程、财务、经济、法律等多方面知识。,成本管理的定位,成本管理人员的综合资质要求,战略思维,从公司整体利益出发，从长远利益出发，注重基本问题和系统问题。成本管理是项目运营管理的重要组成部分，是房地产企业的核心竞争力之一；（彼得.德鲁克：一个重视贡献的人，为成果负责的人，不管他职位多卑微，他仍属于“高层管理者”。）成本管理，根据公司经营目标和客户价值等进行项目成本规划（筹划）。,成本管理定位,成本管理人员的综合资质要求,站在一定的高度，才能看清事物的本质,成本管理的定位,成本管理人员的综合资质要求,同时，保持对数字的敏感，弄清数字的来龙去脉透过数字看本质,成本管理的定位,成本管理人员的综合资质要求,同时，保持对数字的敏感，弄清数字的来龙去脉透过数字看本质,成本管理定位,成本管理人员的综合资质要求,“只说不做是假把式，只做不说是傻把式”敢说该张嘴时就张嘴会说用专业和数据说话；（彼得.德鲁克：“专心”是一种勇气，敢于决定真正该做和真正先做的工作。）忠言不一定要逆耳；说到点子上；晓之以理用事实说话；动之以情富有感染力,敢说会说,成本管理的定位,成本管理人员的综合资质要求,灵活而要有原则，但原则决不能灵活；敢于说不；“制度是死的，人是活的”不违反原则的前提下走出办公室；良好、有效的沟通少不了各部门、供应商；走出去，请进来竞争对手、兄弟公司交流；勇于创新；打破常规，质疑一切,成本管理人员的综合资质要求,成本管理定位,遵守公司规章制度；真实反馈，不唯眼前利益，报喜更要报忧；德才兼备，以德为先；廉洁奉公，以组织利益为出发点；,真实反馈，不唯眼前利益；,持续学习，富有理想；,成本管理人员的综合资质要求,成本管理定位,勤勉敬业，富有责任心-天道酬勤（关灯案例）；,（硬性）标杆指标：约41个分公司、500个项目、2000亿元、300人、7100人。（讨论、比较）；2000亿元/7100人=0.282亿元/人。,成本管理人员的综合资质要求价值创造型成本控制型成本核算型,成本管理定位,主要内容,成本管理战略思考与模式房地产市场分析与成本管理成本管理的定位成本管理的宗旨和目标正确认识成本管理成本管理核心理念成本管理模式现代成本管理发展动向成本管理主要战术方法目标成本管理责任成本管理无效成本管理作业成本管理成本信息化管理设计阶段的成本控制实践总结,成本管理宗旨和目标,成本管理的宗旨以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本竞争优势，以稳健的成本管理支持地产经营的快速发展。,意义强调产品竞争力前提下，成本的经济合理性；强调行业优势。,成本管理目标,创立成本优势,成本管理优势创新技术优势规模经济优势,意义,建立和发挥现代化成本管理优势，向管理要效益；应用新技术、新材料、新工艺，提高劳动生产率，降低成本；从企业的规模效益取得成本竞争优势。,成本管理目标,创立成本优势,创新技术优势下图不同处？,成本管理目标,创立成本优势,创新技术优势,视频案例,成本管理目标,案例：与百度的合作,百度与万科达成战略合作。百度将基于大数据和云计算技术，为万科商业地产提供智能化升级解决方案，这将是大数据在地产行业的首次落地。借助数据挖掘和分析技术，万科不仅可以针对消费者偏好来调整店铺分布、招商策略，也可以分析商场消费人群，掌握人流活动轨迹、消费习惯等，提供个性化定制服务和精准营销。百度将为该广场提供大数据分析和云计算技术，打通线上线下信息，提供行车、车库和商场导航和路线规划等。,创立成本优势,创新技术优势,成本管理目的,健康,合理,有序,成本管理应符合制度要求，透明、规范，杜绝黑箱操作，摒弃个人利益的存在-呈现“互信”状态；,产品成本能提升顾客价值、带来经济收益，无重大成本浪费，控制、减少无效成本的发生-呈现“适配”状态；,可研成本测算、目标成本、动态成本与结算成本相互印证并一致，公司对成本的发生具有较强的事前控制能力-呈现“勾稽”状态。,目的,主要内容,成本管理战略思考与模式房地产市场分析与成本管理成本管理的定位成本管理的宗旨和目标正确认识成本管理成本管理核心理念成本管理模式现代成本管理发展动向成本管理主要战术方法目标成本管理责任成本管理无效成本管理作业成本管理成本信息化管理设计阶段的成本控制实践总结,认识的重要性-做正确的事对成本是何其重要举例（鄂尔多斯等、项目立项、白合同索赔）,做正确的事,正确地做事,我们做什么？,我们做得如何？,最佳位置,不是最差,最差位置,死定了,成本管理正确认识,认识的重要性-做正确的事对成本是何其重要,如果已经发生了了不正确的事怎么办,系统解决方案：成本缺陷手册缺陷管理白皮书,成本管理正确认识,处理好几个关系,任何行业成本管理都是技术和经济的结合，房地产也是如此，成本管理部一方面是一个经济管理部门，一方面又要求它通晓技术和业务环节，用经济管理的方法来实现成本管理的职责。,正确认识成本管理,质量管理,工期管理,成本管理,财务管理,成本管理协同、定期对账,技术,经济,项目发展,施工,规划设计,竣工,1、从项目角度出发：最基本要能回答单方可售面积多少元成本；其直接用于测算与确定经营绩效。,销售,物业管理,正确认识成本管理,分判,2、从合同角度出发：能准确回答单位作业多少元成本，是项目成本的构成部分。,招标,签约,变更,结算,正确认识成本管理,正确认识成本管理,成本管理工作重心,设计,招标,施工,成本形成成本支出曲线,支出的成本,形成的成本,成本控制重点放那儿好？,70%80%,20%,销售及物管,新项目发展,工作重心后置,费率招标；变更、签证事后补签；工程结算后延；,成本管理工作重心,正确认识成本管理,参与大预算管理、现金流管理；务必算清各项目的大帐；客户价值分析；设计方案优化；动态、目标成本管理；技术经济指标控制；事前定价与清单招标；,工作重心前移,正确认识成本管理,数据分析与储存,成本管理工作重心,正确认识成本管理,不同土地获取方式下政策环境、市场环境、成本压力、利润差别：,一方面竞争拿地对市场成本的抬高，成本将成为项目经营的主要矛盾,必须要高度重视；另一方面伴随着地产新政的高压，成本压力、利润摊薄。,成本管理的必要性,正确认识成本管理,土地招标等项目成本-目前市况-利润情况,可研阶段数据、目标成本、动态成本。（在成本月报等提示）,工程量清单招标,工程量清单招标是避免成本管理工作重心后置，保障成本管理工作健康、有序的一种有效措施。,工程量清单招标的优点：,事前定价，利于控制成本，并减轻后期结算工作压力；总价和单价两方面的充分竞争；总价准确，可提高进度款的支付比例，发挥资金优势；有更合理的时间办开工手续，发现设计失误，减少变更；及时评估出造价咨询公司的工作质量；便于成本数据积累，建立成本数据库；可降低2-5%；降低职业风险，对成本人员个人水平的依赖性降低。,正确认识成本管理,工程量清单招标,目前工程量清单招标存在的问题：,占用项目关键线路，时间相对较长(30D)；部分项目施工图出图计划变动较为频繁、设计变更较多，降低了清单招标的可能和效果；合格承建商资源不足，使得招标竞争性不足，报价可能偏高；投标单位对清单招标模式不够熟悉，报价可能偏高；定额依然必不可少，市场定价少有使用；造价咨询公司等经办人可能水平有限，影响清单准确性。,正确认识成本管理,工程量清单招标,案例：,招标文件园林环境合同总包合同,正确认识成本管理,工程量清单招标,解决办法：,招标质量的重要性；系列招标文件的标准化；评标模板的标准化；加强设计计划管理和图纸质量管理；其他；,正确认识成本管理,工程量清单招标,解决办法：,项目开发计划具有严肃性，公司均应努力保证计划的实现；计划确定后，不可随意变更；确因经营需要，拟对项目开发计划作出重大变更，应视情况报审批。,正确认识成本管理,工程量清单招标,解决办法：,合理安排工作，多任务并行，保障关键线路；扩大合格承建商范围，注重承建商的本地化培养；注重对投标单位培训；注重成本数据库建设，为清单计价提供依据；鼓励投标单位依据自身成本水平报价；,正确认识成本管理,工程量清单招标,工程量清单招标-固定单价与总价（比如：钢筋、混泥土可调差）,正确认识成本管理,是市场化的需求：GB50500-2013传统定额计价方式是计划经济的产物，体现了国家对微观经济的调控，市场竞争的理念将深入各行各业，而工程量清单招标正体现了自主竞争的市场化概念。,体现了加强成本管理的思路：从已完工项目为例，愈发认识到成本工作重心前移的重要性和必要性，重心前移的一项重要标志就是工程量清单招标、事前定价。,主要内容,成本管理战略思考与模式房地产市场分析与成本管理成本管理的定位成本管理的宗旨和目标正确认识成本管理成本管理核心理念成本管理模式现代成本管理发展动向成本管理主要战术方法目标成本管理责任成本管理无效成本管理作业成本管理成本信息化管理设计阶段的成本控制实践总结,成本管理省钱,省钱赚钱,成本管理赚钱,省钱赚钱成本管理,成本管理理念,长期以来，充斥“造价提升，到时可以卖回来”；正确认识，进一步提炼成本管理理念,成本管理理念,注重资本效率-资金成本,净资产回报率,权益乘数,即1/(1资产负债率),净利润,资产周转率,销售净利率,资产总额,销售收入,销售收入,资产总额,所有者权益,=,=,=,净利润,资产总额,资产总额,所有者权益,净利润,所有者权益,=,资本的效率VS成本-杜邦公司举例,成本管理是为获得长期竞争优势,成本管理理念,成本管理的意义不仅在于降低成本，更重要的是为了建立和保持企业长期竞争优势。,全过程、全员、全方位的成本管理,成本管理涉及各部门和各业务环节，体现的是公司整体管理水平，管好成本是大家的事；,成本意识需要长期影响和灌输，而且必须依赖于项目公司管理层和总经理的推动。,责任成本制度，无效成本通报制度，成本管理工作奖励机制,成本水平是专业水平的反映,成本管理理念,缺乏经济意识、缺少成本意识不能算是合格的专业人员。,控制成本不能牺牲产品品质。,保证品质的前提下，尽量节约成本；,合理最低价，而非简单最低价；,判断成本支出合理性和有效性的标准是看其能够带来的价值。,注重隐形成本管控,成本管理理念,隐性成本：相对于显性成本而言，是一种隐藏于经济组织总成本之中的成本。是由于经济主体的行为而有意或无意造成的，具有一定隐蔽性的将来成本和转移成本，是成本的将来时态和转嫁的成本形态的总和。其主要包括：信息失真成本、人力资源成本、影响力成本等。具体表现：系统之无效成本偏高、人均产值和人均利润（行业类比）偏低等。再次比较（硬性）标杆指标：约41个分公司、500个项目、2000亿元、300人、7100人；2000亿元/7100人=0.282亿元/人。（讨论、比较、交流）隐性成本管控：树立新的成本观，树立有效成本和无效成本的观念和相应的问责机制；树立全员及全工程成本控制观念；进一步优化流程管理（尤其是新兴的薄弱板块）；树立人均产值和人均利润的观念，并在同行业比较，形成比较竞争优势；建立科学有效的决策机制；鼓励讲真话以防误导决策层，从而减少信息失真成本；建立健全隐性成本的核算和行之有效的系统性的管控机制。,成本控制的重心前移；,成本管理理念,成本信息是企业的财富。,成本管理首要重视基础工作、组织工作；其次是方案优化、审价结算的技术水平；,主要内容,成本管理战略思考与模式房地产市场分析与成本管理成本管理的定位成本管理的宗旨和目标正确认识成本管理成本管理核心理念成本管理模式现代成本管理发展动向成本管理主要战术方法目标成本管理责任成本管理无效成本管理作业成本管理成本信息化管理设计阶段的成本控制实践总结,成本管理模式图解读,哈默：企业目前最大的成本是在于组织管理成本。,品牌公司成本管理发展路径,品牌公司成本管理发展路径成本部门组织架构：节点:项目工程预结算集团职能部门成立,过程标志性事件:,展望:,主要内容,成本管理战略思考与模式房地产市场分析与成本管理成本管理的定位成本管理的宗旨和目标正确认识成本管理成本管理核心理念成本管理模式现代成本管理发展动向成本管理主要战术方法目标成本管理责任成本管理无效成本管理作业成本管理成本信息化管理设计阶段的成本控制实践总结,现代成本管理动向,现代管理,科学管理,经验管理,企业管理与成本管理的发展阶段,20世纪前期；以美国的泰罗为代表，形成了标准成本系统，引入“标准成本”、“差异分析”、“预算控制”等技术方法；其目的与特点：在既定方向和决策下，执行中提高效率、生产经济效果、厉行节约，特点是局部的、执行的,二战以后；重视人的因素；强调目标管理；强调经营决策；运用自然科学和技术科学；采用系统管理其成本管理是全局的、决策性的，以提高经济效益为核心,19世纪，依据经验，成本记录与账户分离，成本计量的总体水平较低,现代成本管理动向,现代成本管理理论的内涵-基本内容,成本意识（重视成本，认识到没有一个企业成本做过头倒闭）CostAttitude,成本避免（去掉无用、过剩功能）CostAvoidance,成本控制（按目标成本控制）CostControl,成本节省（按目标成本进一步节省）CostReduction,现代成本管理动向,现代成本管理理论的内涵-基本内容,成本效益（支出为了效益）CostBenefit,成本责任（整体目标分解至责任部门）CostResponsibility,成本分析（找差异与原因）CostAnalysis,成本反馈（成本反馈至决策）CostFeedback,现代成本管理动向,现代成本管理理论的动向分析,计算机集成制造系统（CIMS）,成本结构的变化,成本控制方法的变化,成本控制中心由各责任中心变为作业组；移动互联网应用；大数据；ABC成本计算法应用；JIT；,主要内容,成本管理战略思考与模式房地产市场分析与成本管理成本管理的定位成本管理的宗旨和目标正确认识成本管理成本管理核心理念成本管理模式现代成本管理发展动向成本管理主要战术方法目标成本管理责任成本管理无效成本管理作业成本管理成本信息化管理设计阶段的成本控制实践总结,管理原则：,目标成本：是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标；是项目成本的控制线。动态成本：是项目实施过程中各个时期体现的预期成本结果。,基本概念：,管理工具：,成本管理方法目标成本管理,体现目标成本的先进性目标成本的严肃性(应逐步纳入绩效考核),成本管理软件（甲骨文PDC）成本数据库,1954年，彼得德鲁克出版管理的实践，提出了一个具有划时代意义的概念目标管理。从此将管理学开创成为一门学科，从而奠定管理大师的地位。,目标成本形成,目标成本执行,目标成本模式,成本管理方法目标成本管理,动态成本=未结算合同+已结算合同+非合同性成本+待发生成本,成本管理方法目标成本管理,动态成本构成,成本管理方法目标成本管理,动态成本管理要求,成本管理方法目标成本管理,其他：,案例：目标成本,主要内容,成本管理战略思考与模式房地产市场分析与成本管理成本管理的定位成本管理的宗旨和目标正确认识成本管理成本管理核心理念成本管理模式现代成本管理发展动向成本管理主要战术方法目标成本管理责任成本管理无效成本管理作业成本管理成本信息化管理设计阶段的成本控制实践总结,成本管理方法,责任成本是通过划分成本责任范围，确定责任主体和评价标准，保证整体成本的合理性、先进性和可执行性。,战略,规划,计划,预算,分析,责任成本管理,成本管理方法,部门协调与分工,责任成本管理,举例：工程作业,成本管理方法责任成本管理,动因-资源消耗作业成本-作业管理,工程作业成本,工程作业效果,责任成本考核报告,责任成本管理办法,责任成本管理体系,成本阶段性目标,责任成本管理实施,成本管理方法责任成本管理,其他：,成本管理方法责任成本管理,案例：责任成本,主要内容,成本管理战略思考与模式房地产市场分析与成本管理成本管理的定位成本管理的宗旨和目标正确认识成本管理成本管理核心理念成本管理模式现代成本管理发展动向成本管理主要战术方法责任成本管理目标成本管理无效成本管理作业成本管理成本信息化管理设计阶段的成本控制实践总结,成本管理方法无效成本管理,无效成本房地产项目实施过程中产生的对形成产品、提升价值、促进营销没有作用，无法获得客户认同和补偿，属于费用浪费的成本。讨论：身边的无效成本案例：幕墙预埋铁件有效成本能形成有效产品或提升价值，对促进营销有积极作用的成本费用。,基本概念：,分类：,成本管理方法无效成本管理,管理原则,限额设计；设计方案优化；加强施工图事前审核，做好图纸会审工作，减少设计变更；确定合理的施工技术方案(降低废品率)；加强供应商考察；加大集中采购力度；严格执行现场签证制度；提高专业能力；加强部门间信息沟通。,培养、提高全员成本意识；制定合理的目标成本；降低项目成本，以最少的经济消耗取得最优的经济效益。,控制方法,成本管理方法无效成本管理,其他：,案例：无效成本,主要内容,成本管理战略思考与模式房地产市场分析与成本管理成本管理的定位成本管理的宗旨和目标正确认识成本管理成本管理核心理念成本管理模式现代成本管理发展动向成本管理主要战术方法目标成本管理责任成本管理无效成本管理作业成本管理成本信息化管理设计阶段的成本控制实践总结,制度体系：新项目发展可行性评审体系规划设计工作流程与评审制度设计阶段成本管理工作指引工程及材料招标管理办法工程合同管理办法设计变更、现场签证管理办法工程计价管理办法,是通过一系列制度对房地产各个作业过程进行控制，保证每个作业程序的合理性和有效性，实现降低成本的目的。,成本管理方法作业过程管理,成本管理水平是各作(专)业管理水平的综合体现,项目发展,施工,规划设计,招标,竣工结算,签约,销售及物业管理,房地产成本作业过程,成本管理方法作业过程管理,总目标,控制要点：稳健性合理确定估算基础，合理预计工程量和工程综合单价。控制原则：准确、客观、全面、谨慎预测新项目成本。需求文件：新项目发展可行性评审体系,作业过程管理新项目发展,成本管理方法作业过程管理,控制要点：合理的产品技术经济指标设计周期、设计质量。控制原则：经济合理性最大。需求文件：规划设计工作流程与评审制度设计阶段成本管理工作指引,作业过程管理设计,成本管理方法作业过程管理,70-80%的成本由设计阶段确定。,建筑专业：准确的定位、合理的经济技术指标；结构专业：设计人员的经济意识、合格的质量、合理的安全系数；设备专业：材料设备的性价比、兼顾长期使用成本。,成本管理方法作业过程管理,作业过程管理设计,容积率建筑密度单方钢筋含量单方砼含量窗地比体型系数,成本管理方法作业过程管理,作业过程管理设计,主要经济指标,控制要点：获取竞争性低价成本尽量采用工程量清单方式集约化采购控制原则：全面招标原则合理低价中标原则透明公正原则需求文件：工程及材料招标管理办法,成本管理方法作业过程管理,作业过程管理招标,控制要点：合同谈判合同审批控制原则：合法性原则、合同书原则、事前签订原则、招标原则、利益明晰原则需求文件：工程合同管理办法,成本管理方法作业过程管理,作业过程管理签约,控制要点：变更与签证的控制工程质量的控制工期控制控制原则：权力限制原则、时间限制原则多级审核原则、完工确认原则需求文件：设计变更、现场签证管理办法,成本管理方法作业过程管理,作业过程管理施工,控制要点：严格审核结算工程量合理确定结算单价控制原则：廉洁奉公原则、多级审核原则准确高效原则、可复查性原则需求文件：工程预结算管理办法,成本管理方法作业过程管理,作业过程管理结算,控制要点：销售承诺(销售合同、广告、售楼书)物业管理亏损控制原则：独立、健康运营，不产生经营负担。需求文件：销售管理制度物业管理制度,成本管理方法作业过程管理,作业过程管理销售及物业管理,成本管理方法作业过程管理,案例：,其他：麦当劳式复制制造的品质,主要内容,成本管理战略思考与模式房地产市场分析与成本管理成本管理的定位成本管理的宗旨和目标正确认识成本管理成本管理核心理念成本管理模式现代成本管理发展动向成本管理主要战术方法目标成本管理责任成本管理无效成本管理作业成本管理成本信息化管理设计阶段的成本控制实践总结,成本管理方法,成本信息管理,成本信息的意义1个楼盘和500个楼盘的成本管理之区别？,信息是有效决策依据，尤其是跨区域、多项目的集团性公司；,信息是重要资源，是成本优势的具体凝结；,企业成本经营控制的过程实质是信息过程，信息是现代成本控制的基础；,信息处理包括：信息的收集、反馈、加工整理、分析、传递、存储和利用；,成本管理方法,成本信息管理,成本信息的重要性目前状况：金蝶软件明源成本软件用友甲骨文,成本管理方法,成本信息管理,成本信息的重要性样本PDC（联合发展中心）甲骨文发布“Oracle房地产与建筑行业信息化整体解决方案”随着房地产行业宏观调控政策的延续，房地产企业越发注重企业内部管理的深化，包括向成本控制要效益，向楼盘销售要业绩，通过深化企业信息化管理可以实现业务目标。如何升级行业信息化管理，行业把视角投向了高端信息化解决方案。甲骨文公司是一家拥有世界先进IT技术和管理思想的软硬件一体化提供商，2013年的销售额约400亿美金，已成为世界最强大的企业管理软件提供商。甲骨文公司一直致力于房地产与建筑行业信息化管理的研究与建设，在国内外已拥有众多行业最佳实践与高端解决方案，主要包括：融合中间件技术平台、客户关系管理平台、项目管理平台、企业经营管理平台等，结合众多国内外成功案例经验，为企业打造有效的行业信息化管理平台，全面提升企业管理水平与核心竞争力。在新的宏观政策调控下，企业面临外部市场紧缩与内部管理提升的压力，只有更加注重产品定位、客户需求的把握、内部资源的整合、精细化的管理，才能更好的适应市场变化。利用信息化管理工具来协助企业解决面临的问题，已成为一种共识。但是，行业企业在以往的信息化建设中也遇到了一些困惑，如信息孤岛、功能欠缺、性能优化、系统整合和平台扩展等，信息化的实际价值受到了极大的制约，行业急需先进的管理思想和技术架构升级行业信息化管理水平。,成本管理方法,成本信息管理,成本信息管理原则,真实性：原始资料的真实，信息的处理、加工和传递过程保持真实；及时性：及时整理、及时加工、及时处理和传递；完整性：信息内容完整，不漏项、漏填、漏列，不完整的信息可能导致决策作出错误的判断。,成本管理方法,成本信息管理工作要求,及时、准确编制目标成本；注重合同信息管理；成本动态及时反馈，定期通报；用好成本软件；建立有效的复核机制。,成本管理方法成本信息管理,案例：,其他：,主要内容,成本管理战略思考与模式房地产市场分析与成本管理成本管理的定位成本管理的宗旨和目标正确认识成本管理成本管理核心理念成本管理模式现代成本管理发展动向成本管理主要战术方法目标成本管理责任成本管理无效成本管理作业成本管理成本信息化管理设计阶段的成本控制实践总结,客户价值为核心：选择客户认可价值与支付代价差值最大的方案与部品；结合成本收益，综合考虑新产品、新技术的应用，从中长期看不降低选择常规产品和技术时的项目利润率。,设计阶段成本管理原则,方案优化：各阶段设计和单项设计中，都应持续地开展方案优化；同时还要考虑物业维护成本、客户使用成本；兼顾长期利益和短期利益的平衡。,成本管理方法,动态测算、及时反馈：设计各阶段及时准确测算成本，根据项目成本水平调整设计以满足公司的经营要求。,设计单位配合：作好与设计单位沟通工作，取得设计单位在成本控制方面的配合，在设计合同中明确提出成本控制的工作配合和技术经济指标要求，考虑设置奖惩措施。,成本管理方法,设计阶段成本管理原则,设计阶段成本管理办法,成本管理方法,设计阶段成本管理,地产项目设计阶段成本系统控制指引,成本管理方法,设计阶段成本管理,设计阶段成本管理-车库,成本管理方法,设计阶段成本管理,成本管理方法,设计阶段的成本管理,案例：（附件）某项目地下车位比例。,车库形式优选顺序一般为：人防硬性要求地下车库地上露天车位独立半地下车库架空层车库非人防地下架空层车库非人防独立地下车库。,从人防要求以及成本、收益等方面进行综合分析，在满足客户需求及有关规范的前提下，在充分利用人防地下室室的同时应尽可能地选用地上车库。,设计阶段成本管理-园林景观工程,成本管理方法,设计阶段成本管理,设计阶段成本管理-节能工程,成本管理方法,设计阶段成本管理,设计阶段成本管理-桩基础工程,成本管理方法,设计阶段成本管理,成本管理方法,设计阶段成本管理,对常用桩基础进行了造价测算，常用桩基础直接成本比较依次（从低至高排序）为：人工挖孔桩预应力管桩钢筋混凝土预制方桩钻孔灌注桩沉管式灌注桩。常用桩基础直接成本比较示意图：,设计阶段成本管理-采暖工程,成本管理方法,设计阶段成本管理,设计阶段成本管理-其他,成本管理方法,设计阶段成本管理,主要内容,成本管理战略思考与模式房地产市场分析与成本管理成本管理的定位成本管理的宗旨和目标正确认识成本管理成本管理核心理念成本管理模式现代成本管理发展动向成本管理主要战术方法目标成本管理责任成本管理无效成本管理作业成本管理成本信息化管理设计阶段的成本控制实践总结,成本管理总结,时代特征:下半场，升级转型升级转型情况下的成本管理应对策略：成本结构发生变化；地价成本高企；,时代背景：,成本管理总结,当前，住宅市场出现较大增幅，房地产行业成为舆论关注焦点，面对行业正在发生的变化，我们应积极面对，练好成本管理内功。那种高成本运作，通过高溢价销售，从而实现利润的传统操作方式将会面临越来越大的挑战，那种市场好就弱视成本管理的观念必然要改变。,时代背景：,成本管理总结,树立全要素的成本管理观；动态、精细化的成本管理，并将其重心前置；以专业创造股东价值与客户价值。,实践与选择：,招标采购管理总体战略思考与模式招标采购基本认识招标采购的状况及分析构建招标采购体系采购信息化招标采购管理主要战术方法各主要环节实操经验点评实践总结预结算及工程变更管理原则、经验总结、交流,主要内容,招标采购管理总体战略思考与模式招标采购基本认识招标采购的状况及分析构建招标采购体系采购信息化招标采购管理主要战术方法各主要环节实操经验点评实践总结预结算及工程变更管理原则、经验总结、交流,主要内容,采购（purchasing）定义是指企业在一定的条件下从供应市场获取产品或服务作为企业资源，以保证企业生产及经营活动正常开展的一项企业经营活动；采购是一个商业性质的有机体为维持正常运转而寻求从外界摄入的过程。地产企业作为资源整合者，将生产制造等过程外包，使采购成为公司经营的基本活动，并延伸为发展商对项目管理的需要，在某种意义上是对供方的综合协调管理。招标是采购的一种方式。,招标采购基本认识,基本认识,采购属供应链管理范畴；由于地产公司的竞争在一定程度上是供应链与供应链之间的竞争，因而采购管理（包括供应商关系管理）正在发展成为地产公司生存与发展的核心竞争力之一。,业内各竞争对手,地产公司,各供应商,客户,营销,营销,外包合作,外包合作,供应链,供应链,招标采购基本认识-作用及意义,先知其策，并共其策，然后行,从采购集约度及范围可分类为：战略集中采购；区域集中采购；一般采购（项目公司，含垄断采购）；项目自行采购；,采购基本认识-地产行业采购分类,基本认识,招标采购基本认识-目前全国供应市场基本分析,全国约2000万人的建设者中大部分为农民工，技术工人缺乏，对于技术含量高的材料设备更难以施工安装；全国施工队伍中一级约占5，二级约占15，三、四级各约占40，中低水平的施工队伍仍占主流；材料设备技术水平、工艺质量不高，合格率仅约为65左右，建材寿命与建筑物寿命不同步；产品营造者的素质不高者居多，是房屋质量问题的根源之一。,基本认识,招标采购基本认识-目前全国供应市场基本分析,咨询公司力量不足，监理公司通常成为一种形式；区域供应商多，具备全国供应及服务能力的供应商少。供应市场属于调整发展期，国企改制，民企起步，具备垄断能力的供应商还很少，并且与日益增多的跨国企业很难竞争；中国市场区域分化明显；中国幅员辽阔，各大区域在自然资源、人口特征、生活习惯、消费喜好上存在较大差异，形成事实上的不同区域市场，消费能力及喜好不同增加了营运的复杂性，如部品统一定样定位；当然在过去10年里中国在信息流、教育、城市规划、建筑产品的改进正在减少区域差异。,基本认识,抢夺优秀短缺资源,培养有发展潜力的供应商,降低合作机会直至零关系成本,招标采购基本认识-“选择”供应商的途径,采购基本认识-地产行业采购基本策略,基本认识,招标采购基本认识-互联网物联网迅猛发展,基本认识,物联网指通过信息传感设备，按照约定的协议，把任何物品与互联网连接起来，进行信息交换和通信，以实现智能化识别、定位、跟踪、监控和管理的一种网络。它是在互联网基础上延伸和扩展的网络。(政府工作报告)我的理解：物联网的概念有狭义和广义之分。狭义物联网即“联物”，基于物与物间通信，实现“万物网络化”。广义物联网即“融物”，是物理世界与信息世界的完整融合，形成现实环境的完全信息化，实现“网络泛在化”，并因此改变人类对物理环境的理解和交互方式。,招标采购基本认识-互联网物联网迅猛发展,基本认识,案例：京东携手国大百亿投资打造城乡一体化O2O近期，京东集团与河北国大连锁商业有限公司（以下简称“国大”）签署了“京东365O2O”战略合作协议。双方宣布，将通过线上线下销售、供应链、移动互联网入口等的整合，共同打造城乡资源无缝对接通道，构建城乡一体化“O2O”电子商务综合服务平台。京东是中国最大的自营式电商，在中国电子商务企业中，京东拥有最大规模的物流基础设施。国大是石家庄当地最大的连锁便利店品牌，拥有24小时营业的城市便利店400多家，农村便利店800多家，形成了市、县、乡、村四级城乡一体化的零售网络。双方达成战略合作后，国大将在京东商城上开设网上大卖场，扩展原有商品品类，为本地客户提供更加丰富、多元、性价比高的商品选择。京东则负责提供开放平台、流量入口，线下的上网设备、店面招牌，并负责引资。“根据消费者的需求，我们的O2O模式一直在创新。之前我们的合作伙伴多在北上广等大城市，而通过与遍布城乡的便利店合作，京东的渠道将下沉到县乡一级，京东的整个网络也将逐步趋于完整。”京东首席物流规划师侯毅表示，“未来，双方合作地区的村民们将都能在国大京东网上大卖场下订单，商品将通过便利店的物流体系，送抵最近的农家店，完成农村配送的最后一公里。”村民们尚能如此，何况是地产商的采购。,“采购和销售是公司唯一能挣钱的部门，其他任何部门发生的都是管理费用。”“采购是企业成本控制的首要环节，采购环节节约1%，企业利润将增加5%-10%。”-杰克韦尔奇,招标采购基本认识-采购与成本管理,成本管理在采购环节的重要性,基本认识,买的太贵是不明智的，但是买的太便宜会更糟。当你买的太贵，你损失的只是一部分钱。当你买的太便宜时，有时你失去了所有东西，因为你买的物料无法用于生产你要销售的东西。商业均衡通用法则禁止以便宜的价格获取大量的物料，这是不可取的。如果你选择报价最低的供应商，最好为你承担的风险附加一些条件。你于其这样做，不如用足够资金购买更好的物料。-约翰拉斯金,选择最合适的，而不是最贵和最便宜的,招标采购基本认识-采购与成本管理,基本认识,价格本身并无意义，只是相对于质量才有意义；因此，只有管理当局重新界定原则，采购工作才会改变。公司一定要与供应商建立长远的关系，并减少供应商的数目。采购部门必须采用统计工具来判断供应商及其产品的质量。-戴明,建立多种采购模式，推进战略合作和长期合作,招标采购基本认识-采购环节、成本、质量,基本认识,从签约观念转向执行观念从一开始就要牢记谈判的最终目的。想象交易签订12个月后的情况：出现了什么问题？如何判断交易获得了成功，哪些人本应更早些介入。帮助谈判对方做好准备。出其不意地袭击对方是不明智的做法，因为如果对方的承诺是他们无法兑现的，那么双方都是输家。将协调一致视为大家共同的责任。如果对方相关各方的利益不协调一致，这不光是他们的问题，也是你的问题。要想达成一致意见就必须了解并解决谈判对手面临的问题，这也是解决你自己的问题的一种手段。把谈判当作一项业务流程进行管理。把交易前细致有序的准备工作与签约后的评估结合起来。,别把签约当终点，合作双方应增进相互理解，增强信任和沟通，共享双方利益,招标采购基本认识-采购与合作方,基本认识,招标采购管理总体战略思考与模式招标采购基本认识招标采购的状况及分析构建招标采购体系采购信息化招标采购管理主要战术方法各主要环节实操经验点评实践总结预结算及工程变更管理原则、经验总结、交流,主要内容,同行部分做法可借鉴,招标采购状况-业内比较,状况分析,历程介绍,比较的启迪,与大型企业的中国采购业务比较,状况分析,跨国企业的世界级采购比较,处理大量交易,供应商发展计划,编码,供应链全程管理,质量控制行动,延迟付款,长期战略合同,减少供应商数量,系统开发,EDI,电子数据交换,降低成本,采购战略是公司战略组成,采购价值,对比世界级采购,采购发展,状况分析,完善采购管理体系、建立新的全国采购平台是解决采购效率瓶颈、适应集团未来发展的最佳战略选择,招标采购状况-采购方式,招标为首要和法定采购方式，除政府垄断或市场垄断外，一定规模以上工程须招标。,积极作用,主要问题,公正选择供方积累采购成本数据降低采购过程的职业道德风险,部分公司开标后与供方全面约谈，不符合招标程序的基本原则效率上的瓶颈,期间，由于市场不够规范，在此情况下强制采用以邀请招标为主的采购方式适应近年采购系统发展阶段特点。,招标采购的状况及分析（业界一般情况）,状况分析,招标采购状况-采购方式,采购模式属于包含集中与分散的混合型采购；但大部分地产商由于规模、标准化等因素，采购集中度不高。,如采购集中度低，规模优势没有带来明显规模效益（尤其是中小型公司）。,状况分析,招标采购的状况及分析（业界一般情况）,现行采购，采购人员忙于大量繁杂的事务性工作，招标部门及相关部门未能在采购方案策划、市场