2016杭州楼市年度总结及2016市场预测

1 / 7 2016 杭州楼市年度总结及 2016 市场预测 第一部分： 2016 年政策回顾及 2016 年预测 自 2016 年年底以来，调控政策密集出台。从已出台的政策来看，新一轮调控不但采用了多元政策，而且采取了政策密集连发、狠抓政策落实，具有明确的目的和针对性，凸显中央政府全面调控的决心。新一轮调控比 XX 年的调控要严厉得多。 从调控效果来看，尽管今年的调控一波紧似一波，但从十月份楼市的发展态势来看，今年的调控尚未对开发商造成明显的消极影响。 注：数据来源于动力机构监测系统 本图中均为商品住宅交易数据，不含别墅交易 上图显示，始于 4 月份的年度调控对楼市产生以下影响： 首次调控立竿见影，效果却昙花一现。随着调控政策的密集出台， 5、 6 月份，楼市成交面积大幅下降，但成交价格依然强势上扬。成交金额也跌至谷底，开发商资金链遭受严重考验。 就在 7、 8 月份，调控已呈强弩之末的态势。房价持2 / 7 续上涨，成交量大幅增加。到了 9 月份，成交金额已经与 2016年楼市最为火爆时期持平。经过几个月的持续上涨，开发商资金链非常充裕。 10 月份，随着二次调控落 地，房价终于出现回落迹象。成交面积和成交金额也环比大幅下降。 整体来看，房企经营业绩依然喜人。即使与 2016 年相比，也算不上处于逆境。但在政策调控之下，市场波动明显，尤其是成交量。而房价依然高位震荡。 10 月份涨势有所减缓。由于开发商资金充裕，预计 2016 年出现全面大幅回落的概率很小。 对于 2016 年政策走势，各方均有不同预期。我机构观点如下： 第二部分： 2016 年供应回顾及 2016 年预测 一、土地市场供应分析 从近两年土地成交情况来看， 2016 年 6 月份开始土地市场进入活跃期。 2016 年第一季度由于惯性，土地市场表现尚可，随后在一波紧似一波的调控之下，土地市场逐渐低迷。二商业用地成交量开始显露。 2016 年前 10 月份共成交商业用地万平方米，住宅用地万平方米。而 2016 年同时期成交商业用地万平方米，住宅用地万平方米。数据显示， 2016 年住宅用地成交仅为去年3 / 7 同期的 50%。商业用地则大幅增加，是去年同期的 2 倍。 二、商品房市场供应分析 从住宅和商业可售面积的变动来看，商业地产发展较为平稳。住宅类可售面积呈现明显的 “ V”型轨迹。 2016年由于住宅市场异常火爆，导致住宅可售面积急剧下滑，到了 2016 年年底，住宅可售面积仅为万平方米。从 2016 年 5月份开始，受到调控影响，处于对未来不确定因素的考虑，很多开发商开始大力推盘，使得住宅可售面积在 10 月份突破 200 万平方米。这与 2016 年 3 月份基本持平。 三、 2016 年商品房市场供应预测 从土地市场对商品房市场的转化来看， 2016 年市场供应将不断放量。 2016 年大量成交的住宅用地将以商品房形式投放市场。这部分供应量高达万平方米，加上目前的 200万平方米的存量房，明年总供应量将超过 500 万平方米。而住宅市场井喷的 2016 年全年销售量是 620 万平方米。数据对比显示，市场后期压力较大。 2016 年商业用地成交量为 72 万平方米，加上目前的 62万存量房，总供应为 134 万平方米。 2016 年商业类物业销售量不足 12 万平方米。市场销售压力非常明显。 第三部分： 2016 年销售回顾及 2016 年预测 2016 年前 10 个月共销售住宅 36047 套，商业销售 975 套。而 20164 / 7 年同期分别是 71259 套和 1419 套。 预计 2016 年在国 家强势调控的背景下，住宅销售将会回落到 XX 年的水平。全年预计销售住宅约 3 万套。 XX 年成交量走势如下所示： 第四部分： 2016 年价格回顾及 2016 年预测 2016 年商品房价格走势如下： 在密集调控之下，杭州楼市价格依然表现出强烈的上扬趋势。尽管 10 月份有所回落，但依然保持高位。预计2016 年房价不会出现大幅回落： 第一、楼市成交量已保持 1 年多的旺盛态势，开发商资金充裕，短期不会全面降价。 第二、土地市场尽管较 2016 年有所趋缓，但楼面价格依然居高不下。在土地价格不断上涨之下，商品房价格下行的空间有限。 第三、通货膨胀凸显，大宗商品价格持续攀升。带动上下游行业纷纷提价。在这样的背景之下，房价难以出现全面下降的趋势。 但是在强势调控之下，房价上行压力也将持续增加。截至目前，调控虽未对开发商造成实质性压制。但此次调控5 / 7 与以往不同，主要表现在以下两点： (一 )调控力度最强。 2016 年之前房地产市场经历过好多次宏观调控，包括出台国八条、国六条、新国四条等等，但是这些政策出台后，开发商往往看不清方 向。而这一次的新国十条，不仅严厉，而且方向明确，就是要把房价降下来 ,降低楼市风险。此次政策出台密集程度、力度都是空前的。 (二 )调控周期最长。此次调控自出台以来，就遭受到一片质疑。无论是普通购房者还是业内人士，都质疑此次调控难以为继。但随后中央和各部委的表态和行动，显示了对于调控的决心。早在今年 8 月份，国务院副总理李克强就曾经在 8 天内两次提出坚决抑制房地产投机炒作行为。从讲话释放的信号来看，此次房地产调控不达目的不会罢休。此轮调控有可能成为史上最长的调控。 因此，如果房企不能适时调整 发展战略，后期所面对的调控压力非常大，对企业长期发展非常不利。如果不能当机立断，一旦态势发生转变，那时将亡羊补牢，为时已晚。笔者建议开发商转“危”为“机”，在基于宏观形势判断下，快速调整自身发展战略。企业需要主动配合政府的宏观调控，正如王石 (微博 博客 )所言“这次调控不是严厉打击的开始，而是重新建设的开始，市场格局重新变化，行业发展趋势也将发生变化，发展商必须主动配合这种趋势。”这就需要开发商做到以下几点： 6 / 7 首先，要树立对楼市调控和楼市发展的正确认识。要充分认识到调控的目标是要建设一个更加健全的 多层次的住房供应体系，而不是要彻底摧毁 1998 年住房货币化改革的根基。这种涵盖社会各个层面居住需求的住房供应体系，需要政府和企业的共同努力。因此，理性、建设性才具有现实意义。 其次，要向专业化、规模化、集团化方向发展。我国房地产业经过几年的高速发展，目前正处在一个结构性转变的关键时期。从全国范围看，部分房地产企业正逐渐从地方走向区域、走向全国、实现规模化。一些大的房地产公司的实力正在急剧增强，市场竞争的核心能力正在加速形成，一批对市场有较大影响力的房地产龙头企业正在脱颖而出。实力小而又缺乏核心竞 争力的房地产企业，在未来的几年内将会面临被淘汰出局的危险。 第三，要转变单一模式的投资战略。由于近几年住宅市场发展快速，房企都蜂拥而入。形成了住宅市场一枝独秀的不均衡格局。对房地产行业的发展极为不利。房企应该以此次调控为契机，将多元化经营纳入战略规划。争取在商业、物业、酒店、高尔夫多重领域的拓展中崭露头角。这些都将有利于降低运营风险和抵御地产行业的周