房地产评估(2).ppt

第三章房地产评估,本章主要介绍房地产评估的特点、基本步骤和方法本章重点：土地使用权、建筑物评估的基本步骤和方法：市场法、收益法、剩余法、路线价估价法、成本法、残余估价法、在建工程的评估方法等本章难点：市场法、收益法、剩余法、路线价估价法、成本法,房地产的概念及特点,房地产是指土地、建筑物、地上定着物及其权属的总称土地、土地使用权建筑物及定着物：,第一节土地及土地使用权,一、土地的特性（一）土地资产的自然特性1.位置的固定性-不可移动性。2.质量的差异性-个别性3.不可再生性-非再生性4.效用永续性-生产力永续性,（二）土地的经济特性,1.供给的稀缺性2.可垄断性3.用途广泛性4.效益级差性,（三）土地使用权,土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用和依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。我国土地使用权出让最高年限居住用地70年工业、科教文卫体用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合、其他用地50年,二、地产的分类,1、按土地的社会经济用途为标准，城市土地可划分为工业用地、商业用地、住宅用地、交通用地、公用事业用地等2按土地开发程度与开发趋势为标准，城市土地可分为已开发的土地即“熟地”、未开发土地即“生地”和列入市政开发规划的土地等。3按土地资产的经济地理位置为标准，城市土地可划分为城市中心区、一般市区、市区边沿区、近郊区、远郊区等。4按土地的所有权归属，可划分为国家所有的土地和集体所有的土地。,三、我国地产价格体系,以基准地价和标定地价为核心，包括出让底价、市场交易价在内的地产价格体系。1基准地价2标定地价3、出让底价4、交易价格5、抵押价格6、课税价格,1、基准地价,(1)基准地价是一个区域性的平均地价。它是政府按不同的区段估测的土地使用权的平均单价。(2)基准地价是一定时期的地价，而非时点地价。基准地价经过政府评定估测后，一定时期内保持不变，当社会经济形势及有关政策发生变化，基准地价再重新估测和调整。(3)基准地价是各类用地的平均地价。它是在用地条件相近的区域中根据商业用地、住宅用地、工业用地等不同的用途估测出的平均地价。,2标定地价,它是政府根据管理需要评估的正常地产市场中，在正常的经营管理条件和政策作用下，具体宗地在定使用年期内的价格。(1)标定地价是以基准地价为基础评估出的地价。(2)标定地价是宗地地价，即具体地块的底价。(3)标定地价是宗地在一定使用年期内的地价。,3、出让底价,它是政府根据土地出让年限、用途、地产市场行情等因素确定的宗地或地块出让时的最低控制价格。(1)出让底价是以标定地价为基础确定的地价。（2）出让底价是待出让宗地或地块的时点地价。(3)出让底价是政府确定成交地价(或土地出让金)的基础。,4、交易价格,它是指土地在市场上交易中实际成交的价格，亦称市场价格；交易价格主要有以下几种：（1)出让价格。是国家作为城镇土地所有者将一定年期的土地使用权让渡给土地使用者的成交价格。（2）转让价格。是土地使用者将已经取得的土地使用权在转让给第三者的交易价格。（3）征用价格。是指国家征用农村集体所有制土地而支付的补偿价格。,5、抵押价格它是获得土地使用权的土地使用者为取得银行贷款而将土地使用权抵押所形成的价格。6、课税价格它是政府为征收土地税收而评定的作为课税基础的土地价格。,四、影响地产价格的因素,影响地产价格的因素可分为一般因素区域因素个别因素,(一)一般因素,1.社会因素。这是指社会发展状况及社会安定程度等因素对地价的影响。2.经济因素。这是指国民经济发展状况对地价的影响。3.行政因素。这是指由政策、制度、法规、条例等组成的一系列行政规范对土地价格的影响。,(二)区域因素,1.影响商业用地的区域因素(1)商业繁华程度(2)交通便捷度(3)环境质量状况(4)规划限制,2.影响住宅用地的区域因素(1)位置(2)交通便捷度(3)环境质量状况(4)基础设施保证度(5)公共设施的配套状况(6)规划限制,3.影响工业用地的区域因素(1)交通便捷度(2)基础设施完善度(3)环境质量(4)产业规模及结构(5)规划限制,(三)个别因素,1.具体位置，主要包括土地的临街宽度和深度、同交通设施的距离、同公共设施、公益设施等接近程度、邻接不动产等周围的状态、有无上下水道、煤气等供给处理设施及其利用的的难易程度；以及通风、日照；干湿状况。2.地形、地势、地质。3.面积、形状，土地面积大小对土地利用有一定的制约作用，形状规则的土地比形状不规则土地利用效率高，从而价格较高。,五、土地资产评估的特点,1.土地资产价格不是“土地价值”的货币表现，而是，地租的本金化价格。2.供求法则对地价影响的局限性3.土地资产价格评估以土地最有效使用为前提4.地产（也包括房产)估价应坚持合法性原则,第二节建筑物及其评估的特点,建筑物是指人工建筑而成的东西，包括房屋和构筑物两大类。房屋是指能够遮风避雨并供人居住、生产、储藏物品或进行其他活动的工程建筑，一般由基础、墙、门、窗、柱和屋顶等主要构件组成；构筑物则指除房屋以外的建筑，如道路、桥梁、水坝、水井、水塔、隧道、烟筒等,一、分类,(一)按经济用途分类按经济用途建筑物大致可分为：工业建筑、商业建筑、农业建筑、公共建筑、住宅建筑等。,(二)按结构件材质分类,1钢结构,2钢和钢筋混凝土结构,3钢筋混凝土结构,4混合结构,5木结构,6、竹结构,二、建筑物评估时需考虑的基本因素,1产权状况2基础设施状况3位置与环境4交通便捷状况5建筑物用途6建筑物本身状况7其他因素,三、建筑物的估价特点,1、房地合估2、建筑物产权受土地使用权年限的制约当建筑物的剩余寿命年限大于土地使用权的剩余年限时，只能以土地使用权剩余年限为准来估价建筑物的价值。,第三节房地产评估的基本步骤,一、接受委托明确评估的基本事项1.明确评估对象2.明确评估目的3.明确评估基准日4.明确评估的作业日期二、制定评估作业计划及初选评估方法三、现场勘察及搜集评估的数据资料四、评定估算并撰写评估报告,第四节市场法在房地产评估中的应用,待估地产价格=参照物交易价格正常交易情况参照物交易情况（待估地产区域因素值参照物区域因素值）（待估地产个别因素值参照物个别因素值）（待估地产评估基准日价格指数参照物交易日价格指数）,一、市场法的评估步骤,1、广泛搜集地产交易资料2、选择可供比较的交易实例作为参照物3、进行市场交易情况修正4、进行交易日期修整5、进行区域因素修正6、进行个别因素修正7、确定待估土地价格,市场比较法的估价案例,1、估价对象概况待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地，面积为600平方米，大致可认为长方形。2、评估要求评估该地块2011年10月的公平市场交易价格。3、评估过程1）选择评估方法该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法进行评估。2）搜集有关的评估资料,第五节收益法在房地产评估中的应用,房地产估价中的收益法又称收益还原法或收益资本化法，是指在求取待估房地产价格时，先求得该房地产未来所能产生的预期收益，然后以一定的还原利率(资本化率)将未来预期纯收益折算为现值之和，从而求得待估房地产价格的一种方法。,一、收益法的估价过程,(一)求取总收益总收益是指以收益为目的的房地产及其有关设施、劳力及经营要素相结合产生的总的收益。它是房地产在最有效使用前提下获得的总收益。房地产评估时要以客观收益作为估价的依据总收益的取得方式主要包括土地租赁、房地产租赁的租赁收入在非租赁情况下，也可参照附近类似土地、房地产的租赁价格，求取租赁总收益,(二)求取总费用,总费用是指为创造收益所投入的直接必要的劳动费用和资本费用。1.管理费。主要包括工资及办公费等，可按年租金的百分比计算，一般为年租金的25。2.维修费。可按寿命期内全部费用占建筑造价(现值)的百分比计算，一般为建筑造价的1.52，也可按年租金的一定比例计算。3.保险费。按房屋造价乘以保险费率计算，一般为房屋造价的24。4.税金。包括房产税、土地使用税、营业税、城建税、教育费附加等，按税法有关规定计算求取。,(三)求取纯收益,纯收益是总收益扣除总费用的余额。如果是土地租赁：土地纯收益=土地总收益-土地总费用；如果是房地产租赁：房地产纯收益=房地总收益-房地总费用土地纯收益=房地总收益-房地总费用-房屋纯收益。房屋纯收益=房地总收益-房地总费用-土地纯收益。,(四)确定合适的还原利率,还原利率是将纯收益还原为价格的利率，1.安全利率加上风险调整值法。还原利率=无风险利率+风险调整值2采用市场上相似房地产的纯收益与价格的比率，作为还原利率。可在市场上选取多个(通常为三个以上)与待估房地产相似的交易实例的纯收益与价格的比率作为依据，然后求出各交易实例纯收益与价格比率的平均值，以此作为待估房产地的还原利率。,(五)确定房地产收益年限,房地产收益年限是指待估房地产从评估时日开始，其收益能力延续的时间长度，通常以年为单位。土地的收益年限一般以土地出让年限减去土地已使用年限获取。用数学式表示为：n=N-S式中：n土地收益年限；N土地出让年限；S土地已使用年限。,(六)求取房地产价格,土地纯收益、还原利率等因素确定后，就可用收益还原法的数学表达式求取房地产价格。由于房地产收益有无限年期和有限年期两种情况，所以数学表达式也有两种：房地产收益为无限年期，其数学式为：P=Ar式中：P收益价格；A纯收益，且每年不变；r还原利率。,二、收益法估价案例,评估对象为六层砖混结构办公楼，土地总面积500平方米，房屋建筑面积1500平方米，月租金45万元，假设建筑物的还原利率为10，耐用年限为60年，土地还原利率为8，管理费以年租金的3计，修缮费以房屋现值的15计，房租损失准备费按半月租金计，保险费按房屋现值3计，房产税为租金收人的12，土地使用税每年每平方米2元，营业税及附加综合税率为55，建筑物尚可使用年限为50年，土地使用权年限为40年，建筑物价格依成本法求得为120万元。要求：评估出该房屋基地使用权价格,第六节成本法在房地产评估的应用,一、成本法在土地评估中的应用成本法是在开发土地所耗各项费用之和的基础上，加上合理的利息、利润、税费及土地增值收益来确定土地价格的方法成本法主要运用于下列条件的土地估价：,成本法主要运用条件,1土地市场狭小，交易实例较少，难以运用市场法和收益法的土地估价；2开发后供公益事业使用的土地估价；3新近开发土地的估价；4具有特殊性用途，缺乏比较实例的土地估价地价=土地取得费用十土地开发费用+利息+利润+土地增值收益,(一)成本法估价步骤,1计算土地取得费2计算土地开发费用3计算投资利息4计算投资利润5确定土地增值收益6根据成本法计算公式求取待估土地的评估值,1计算土地取得费,如果土地是以征用农地方式取得的，土地取得费主要包括以下内容：(1)土地补偿费。征用耕地的补偿费，一般为该耕地被征用前3年平均年产值的36倍计算。(2)青苗补偿费。般根据青苗的生长阶段按规定幅度计算。(3)树木补偿费。据实评估予以补偿。,(4)安置补助费。征用耕地安置补助费，般每农业人口按该耕地征用前3年平均每亩产值2-3倍计算补偿。最高不超过10倍。(5)房屋及地上物拆迁补偿费。按实际评估价值予以补偿。(6)新菜田开发建设基金。如果征用城市郊区菜地，用地单位应当按照国家有关规定交纳新菜田开发建设基金，其标准由各地方政府规定，如北京市征用近郊区菜地的，每亩交纳3万元。(7)耕地占用税。按税法的有关规定计算。如辽宁省平均5元平方米,2计算土地开发费用,土地开发费主要包括基础设施配套费、公共事业配套费和小区开发配套费。(1)基础设施配套费。基础设施配套常常概括为“三通一平”或“七通一平”。“三通一平”指通水、通路、通电、平整土地。“七通一平”指通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热、通路、平整土地。评估时，通常以土地“七通一平”为标准计算,(2)公共事业配套费。主要包括公共建筑配套费、公共交通配套费、绿化费、自来水建设费、污水处理建设费、供电建设费、煤气建设费、人防工程费、商业网点费等。一般根据当地政府规定的费用标准计算。(3)小区配套费。指建造小区内的道路、供水、供电、排污、排水、照明、通讯、绿化、环卫及非营业性的公共配套设施建设费用。按当地政府的有关规定计算。,3计算投资利息,在土地估价时，应按投资总额计算利息,而不论其资金是银行贷款还是自有资金。投资总额包括：土地取得费和土地开发费两大部分。由于两部分资金的投入时间和占用时间不同，土地取得费在土地开发动工前即要全部付清，在开发完成销售后才能收回，因此，计息期为整个开发期和销售期.土地开发费在开发过程中逐步投入，销售后收回，若土地开发费用均匀投入，则计息期为开发期的一半,4计算投资利润,投资利润以土地取得费和土地开发费之和为基数，按行业平均投资利润率水平计算,5确定土地增值收益,土地增值收益是指土地开发改变用途后超过土地成本价格的增值额，由政府收取。土地增值收益可以理解为土地所有权收益，它可用土地成本价格乘以土地增值收益率计算。土地增值收益率一般用与待估土地相类似的成交土地价格与成本价格进行比较后确定。,(二)成本法估价举例,1、待估土地基本数据资料待估土地为征用农地，面积为500平方米.土地取得费用为230元/平方米，土地开发费为246元/平方米。土地开发周期2年，第一年投资占总投资的3/4，第二年投资占总投资的1/4，银行贷款年利率8%，土地开发的平均利润率8%，土地增值收益率为20。2、估价要求计算待估土地开发后的价格,二、建筑物评估中的成本法,建筑物评估中的成本法是通过估算出建筑物在全新状态下的重置成本，再扣减各种损耗或贬值，最后得出建筑物评估值的方法。成本法是建筑物估价中常用的一种方法，主要运用于市场上无交易实例、没有独立经营获利的建筑物的评估，如对工业、公用事业建筑物的评估,（一）建筑物重置成本及测算,建筑物重置成本构成建筑安装成本前期工程费工程附加支出建设单位管理费建设期利息税费开发利润,1建筑安装成本的测算,(1)原决算调整法(2)类比分析法(3)价格指数调整法,(1)原决算调整法,将原决算的直接费调整为现行建安工程定额标准的直接费，并把人工费调整至评估基准日的水平。按现行取费标准综合取费，包括施工管理费、临时设施费、劳动保险基金、利息支出、技术装备费、计划利润以及税金等。按现行定额计算定额材料费、定额机械费调增值。按评估基准日的价格计算主要材料差价。将上述4项合计，求出单位建筑安装工程费用的重置价值,(2)类比分析法,广泛地进行市场调查搜集有关单位工程造价资料。选取比较实例(参照物)。比较实例应符合下列条件：a与待估房屋结构、用途相同或相似；b近期建造完工；c工程决算造价经过有关部门审查或分析认定合理；d比较实例一般选择3个以上。进行对比分析和因素修正采用算术平均法求取待估房屋的单位工程造价。,(3)价格指数调整法,建筑物重置基价=建筑物原工程造价x(1+材料价格指数x材料成本构成比+工费价格指数x工费构成比+费用价格指数x费用构成比),2前期工程费用的测算,前期工程费用中规划及可行性研究费、测量勘察设计费可按各地现行定额计算，场地临时用水、电、路和场地平整费可按实际工程量估算。为了操作方便，也可以用建筑安装工程费用为基数，采用比率的方法来确定。应注意的是前期费用是否已包含在建筑安装工程费中，避免重复计算和漏算。,3工程附加支出的计算,工程附加支出一般以建筑安装工程费为基数，按当地政府有关部门规定的现行标准计取。,4建设单位管理费的计算,建设单位管理费以建筑安装工程费为基数，按定的比例计取。,5建设期利息的计算,建设期利息。以上述1至4项之和为基数，按额定的工程平均投入资金及适当的贷款利率计算。利息率应选择评估基准日仍在执行的与正常工期同期的基本建设贷款利率。,6税费的计算,营业税、城市维护建设税、教育费附加及人防工程、白蚁防治费等各项税费应按税法及当地政府的有关规定计算。,7开发利润的估算,开发利润以上述1至6项之和为基数，乘以房地产开发行业开发建设该类房地产平均资金利润率计算得出。上述1至7项之和即为待估建筑物的重置成本,（二）建筑物成新率测定,建筑物的成新率是指建筑物新旧程度的比率，即建筑物的完好状态与全新建筑物完好状态的比率。建筑物成新率的测定方法主要有以下两种：1、使用年限法2、打分法,1、使用年限法,使用年限法是用建筑物的尚可使用年限占建筑物全部使用年限的比率作为建筑物的成新率数学式为：成新率=尚可使用年限/（实际已使用年限+尚可使用年限）100%使用年限法在实际运用中可根据国家规定的建筑物折旧年限和已使用年限，再结合建筑物的完损程度来预期增减年限的情况，综合确定成新率,2、打分法,打分法是指评估人员依据建筑物不同成新率的评分标准，在现场勘察时，把建筑物分为结构、装修、设备三个部分，对每个部分再按不同项目分别打分，每个部分得分进行系数修正并汇总后即得出建筑物的成新率。此方法估测建筑物成新率的数学表达式为：成新率=结构部分合计得分xC+装修部分合计得分xS+设备部分合计得分xBG、S、B分别为结构、装修、设备部分的修正系数,（三）建筑物功能性贬值,建筑物的功能性贬值是由于建筑物设计、结构不合理，导致建筑物功能不足，或装修、设备配备与建筑物总体功能不协调造成建筑物功能浪费而形成的价值损失；建筑物功能性贬值主要表现在1商业建筑设计、布局不合理，有效利用面积低，运行成本高，造成建筑物总体价值贬损,2居住建筑由于设计、结构落后，不能完全适应现代生活居住的需求，使建筑物价值下降3工业建筑(如工业厂房)由于设计结构不合理，厂房跨度、层高、采光、布局等方面存在着缺陷，再生产中难以最大限度发挥效用，也会使建筑物的价值贬损4.建筑物搞豪华装修，配备超一流设备，在增加建筑物使用价值不明显的前提下，往往形成建筑物局部功能浪费，其部分价值无法实现，从而造成建筑物的功能性贬值,（四）建筑物的经济性贬值,建筑物的经济性贬值是指由于外界条件的变化，使建筑物的利用率下降，导致其价值贬损。经济性贬值=Ri(1+r)-iRi第i年建筑物收益损失额；R折现率n预计建筑物收益损失持续的年限,（五）成本法估价案例,1、评估对象概况评估对象为某事业单位办公楼，占地面积200平方米，总面积500平方米，该建筑的建筑结构为砖混结构，4层，建于2004年5月。2、估价要求评估该房地产2011年10月的市场价格。,第七节其它方法在地产评估中的应用,一、剩余法剩余法又称假设开发法或倒算法，它是将待估土地与其开发后的全部建筑物的销售价格(卖楼价)减去建造费用、利息、利润、税金，来确定待估土地价格的一种方法剩余法的运用范围：(1)待开发土地，包括未开发的生地经“三通一平”或“七通一平”变成熟地和在生地或熟地上开发建造建筑物然后出售或出租。评估时，通常以土地“七通一平”为标准计算,(2)对原有旧建筑物拆迁重新进行土地开发，此种情况开发建设费中还应包括拆迁等费用,（一）剩余法的教学表达式及估价步骤,剩余法的数学表达式地价=楼价-建筑费专业费用利息利润税费式中：(1)楼价土地建设后的房地混合价；(2)建筑费开发建设待估地产所指出的建筑安装费用；(3)专业费用开发建设待估土地所需要的测量、设计、工程预算编制等专业技术费用；,(4)利息全部预付资本的资金成本，全部预付资本包括买地价、建筑费和专业费用；(5)利润开发商全部投资的正常投资利润；(6)税费包括两部分内容，一是土地开发产品的租售费用，二是开发建设过程中及完成后应缴的各种税费，如土地使用税、土地增值税、营业税、城市建设维护税、教育费附加等。,(二)剩余法的估价步骤,1调查待估土地的基本情况。2选择最佳的开发利用方式。3估计建设期4预测土地开发完成后的楼价。5估测各项成本费用。6计算并确定地价。,（三）剩余法估价案例,待估地块为七通一平的空地，面积为1000平方米，且土地形状规则，允许用途为商住混合，允许建筑容积率为7，覆盖率为50，土地使用年限为50年。出售时间为2011年10月。评估要求需要评估出该地块2011年10月出售时的购买价格。,二、路线价估价法,路线价估价法是对面临特定街道、接近性相等的城镇土地设定标准深度，求取在该深度上数宗地块的平均单价并附设于该特定街道上，此单价称为路线价，然后据此路线价，再配合深度指数表，用数学方法求算出临街该街道的其他各宗土地价格的一种估价方法宗地价格=路线价x深度指数x宗地面积,（一）路线价估价法的估价步骤,1划分路线价区段2设定标准深度3确定路线价4制定深度指数表和其他修正率表5计算各地块的价格,（二）路线价估价法举例,某路线价区段，标准深度为8米，路线价为1000元平方米，待估临街各宗地块情况见图1，临街深度指数表见表4。假设各宗地的宽度都为6米，计算各宗地的价格。,三、残余估价法,建筑物残余估价法，是指建筑物与其基地合并计算收益，而以收益还原法以外的方法能求得土地的价格时，从建筑物及其基地所产生的纯收益中，扣除归属于基地的部分，即可得到归属于建筑物的纯收益，将此残余的纯收益再以建筑物的还原利率还原，即可求得建筑物的收益价格。用同样的原理求取土地收益价格，亦称土地残余法或剩余法,残余估价法的适用范围,(1)适用于在房地和成一体时用其他方法难以对土地或建筑物的价格进行准确判断的情况。(2)此法需要建筑物比较新，并且处于最有效使用状况，同时可以获得正常收益（经济租金）时才为有效的方法,（一）残余估价法的评估步骤,1求取房地产年总收益2计算房地产的年总费用3求取房地产的年纯收益4求取归土地的年纯收益5求取归建筑物的年纯收益6求取建筑物的收益价格,（二）残余估价法案例,1、评估对象概况待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地130平方米，建筑面积80平方米，将此房屋出租月租金收入1800元。土地还原利率取8，建筑物还原利率取10，建筑物耐用年限为50年。2、评估要求用建筑物残余估价法评估住宅建筑物价格。,年总费用1房租损失准备费：以半月房租计2营业税及附加、房产税3土地使用税：按每年2元平方米4管理费：年租金35修缮费：年租金46保险费：182元年总收益市场法求得土地价格为每平方米900元归属土地的年纯收益归属于建筑物的年纯收益建筑物的价格,四、在建工程评估,（一）在建工程及其特点1、在建工程种类多且情况复杂2、在建工程的形象进度以及功能差异很大,（二）在建工程评估的步骤,1要求委托方提供待估在建工程的详细资料。2要求委托方提供并查阅在建工程批准文件工程图纸、工程预算书、施工合同、有关账簿及原始记录等。3评估人员进行现场勘察。4检查工程质量5搜集评估所需的有关数据资料。6根据搜集到的有关数据资料，选择适宜的评估方法对在建工程进行评估。7确定评估结果和撰写评估报告。,（三）在建工程的评估方法,在建工程一般采用成本法进行评估。在建工程的重置价值一般包括前期费用、建安成本、其他附加支出、税金、利息、利润等。评估方法主要有以下几种：1、工程部位进度法2、因素调整法3、重置核算法,1、工程部位进度法,此法是首先将被评估的未完工程根据其构造划分为若干部位，每个部位根据不同建筑结构类型，按其预算价格占工程总预算价格的比重来确定各部位在工程总预算造价的百分比，即构成比。其次，根据未完工程各部位在评估时间的实际完成程度及各部位占工程总预算造价的百分比求出未完成工程的完成进度。最后，用未完工程进度乘上工程预算造价，即可求出未完工程的重置建筑安装成本。,例,某建设项目需建筑现捣框架结构的工业厂房，工程设计为3层建筑面积1500平方米；总预算造价为1125000元。评估时该厂房正在建设中，其中建筑工程中的基础工程已经完工，结构工程完成了60，装饰工程尚未进行。评估人员依据一般土建工程各部位占单位预算的比重，即工程造价构成表(见表)，对该未完工程的重置建筑安装成本进行评估。,工程造价构成表,未完工程完成进度：15十60X60=51未完工程重置建筑安装成本：1125000 x51=573750(元),2、因素调整法,此法是对未完工程实际完成部分因价格变化和设计变更因素、分别计算调整数额，经归集加总后与未完工程实际支出相加减，以此确定未完工程的重置建筑安装成本,3、重置核算法,此法是根据工程的实际建设情况和现行价格及费用标准，分别确定直接费用和间接费用，并对不可预见费用(因工程设计变更等发生的费用)按实际发生数参照现实条件加以适当调整的办法,4、在建工程评估的注意事项,1）评估基准日的确定2）在建工程前景3）建设工期是否合理4）税金、利息、利润的确定,思考题,1土地使用权评估有哪些方法，适用范围是怎样的?2.什么是基准地价和标定地价?3地价评估的原则有哪些?4收益法、市场法、成本法和剩余法的计算方法和运用。,市价法练习,待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地，面积为1000平方米，还可使用30年，大致为长方形。评估人员收集到同一区域的参照物资料如下：A面积800平米，正方形，属于正常交易，价格为1200元/平米，交易日期2010年5月，还可使用30年。B面积850平米，长方形，价格为1150元/平米，较正常交易低1%，交易日期2009年11月，还可使用35年。C面积780平米，正