签买卖合同注意事项.doc

签买卖合同注意事项 一是交房时间 针对这一条款房产销售合同一般都有销售方遇不可抗力导致逾期交房不承担责任这样的表述这项约定条款是否合理其附带注解是否明确这一点购房人一般很容易或不知其到底是何含义我国(民法通则)第一百五十三条规定：本法所称的不可抗力是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况如：地震、水灾、战争等依照此法房产买卖合同中设定有关不可抗力的约定应该说是正确的但实际在房产交易中现在有一些发展商却将此条款进行了延伸、扩张比如有的合同对不可抗力做了如下的注解：人力不可抗拒的自然灾害和其它事故及售房方所不能控制的其它原因造成交房延期的销售方不承担责任这样的约定显然是卖方对自己的免责范围过于宽松是违背法律原则的售房方不能把发展商因自己的过错如：对市场判断不准确投资失误、项目设计失误修改方案延误工期、资金不到位等因素归之为不可抗力同时也不能把应该预计到而没有预计到的季节影响、上级行为等因素归之为不可抗力从而免除自己理应承担的违约责任因此签订合同时应特别注意不可抗力在合同中是如何界定的 二是房屋面积 一般来讲对于商品房这种特殊的商品应当允许合同约定的面积存有误差但是误差不应超过合理的范围双方一旦约定了房屋面积误差范围后发展商就应严格遵守而如果误差超出约定的范围实际上就是发展商违约没有履行合同中华人民共和国经济合同法第二十六条规定：由于另一方在合同约定的期限内没有履行合同的当事a一方有权通知另一方解除合同因变更或解除经济合同使一方遭受损失的除依法可以免除责任以外应由责任方负责赔偿因此如销售方所交房屋超过双方约定的面积误差范围购房者有权要求解除合同并要求得相应的赔偿 因此在签订购方合同时作为买方人当时应该也有权力要求发展商修改该条款内容或另签订补充条款比如将该条款进行以下两种方式的修改： (1)测面积误差在3%以内的(假设下同)不再结算；误差将超过3%的乙方有权解除合同甲方应赔偿因此而给乙方造成的损失 (2)或写上：房屋竣工后如本合同暂测面积与实测面积误差在3%以内的甲、乙方双方按销售价格结算；误差超过3%的乙方有权要求解除合同甲方应负责赔偿因此而给乙方造成的经济损失 三是质量问题 目前房屋质量问题在期房交易合同中较为多见由于房屋作为商品特点是购买期较长交易过程中各种手续繁琐与其相关的因素错综复杂特别是购买预售的期房这些复杂的因素往往使购房者在签约房屋时难以辨清所购商品的虚实而只有等到商品房交付使用之后潜藏在交易中的矛盾才纷纷显露了出来结果给购买者带来许多麻烦甚至造成较大的利益损失在目前出现的纠纷之中由于房屋质量问题购房者与开发单位产生矛盾的占有相当大的比例而这其中又有相当一部分是由于开发商宣传承诺与实际交付使用的房屋质量相去甚远而造成的 按照规范的操作方式建筑质量的宣传内容应在双方签订的购房合同中体现建筑质量的问题是一个较为特殊的问题现有的法规对建筑质量的管理主要是针对施工单位的管理而施工单位的建筑质量好坏又不是以发展商是否接受为准而以质检站的质检结果为准可是按通常的惯例质检结果一般只是针对工程主体所下的结论一些购房者认为的细节性问题并不包含在质检的内容当中因为质量好坏并不能简简单单的一句话说清 一般而言购房者对建筑质量的反映主要集中在装修、格局的变化；水、电、气、管线的通畅；门、窗、家具瑕疵等问题上而得清楚的因此要解决这类的问题购房合同是最有效的武器消费者在签订合同时一定要将质量要求白纸黑字写清楚决不可仅凭开发商的广告宣传或口头承诺来作依据 四是违约条款 在签订商品房预售合同中有些商品房开发商或代理商会列出许多有关买方违约责任的苛刻条款而千方百计避开卖方违约责任的约定；或虽约定了买卖双方的违约责任但有关买卖双方的违约责任之约定是不公平不对等的对买方极为不例因此在与卖方签订商品声预售合同时买方应要求在合同中明确卖方的违约责任并争取双方违约责任的公平和对等 比如有的开发商或代理商的合同对买卖双方违约责任是这样约定的：买方逾期付款应按中国人民银行固定资产贷款利率向卖方偿付违约金买方付款逾期20日卖方有权终止合同并有权没收买方支付的定金和房价款卖方未按期将房屋交会给买方应按中国人民银行固定资产贷款利率向买方支付违约金；并有权要求卖方双倍返还定金显然在上述条款中关于卖方违约的表述不完整关于买卖双方违约的责任不对等 在商品房买卖中作为卖方不但应按合同约定的日期交付房屋而且应按合同约定的条件(面积、位置、装修标准、工程质量检验书等)交付房屋因此上述有关卖方违约的完整表述应是：卖方未桉合同约定的条件如期将房屋交付给买方另外既然在买方逾期20日时卖方有权终止合同没收买方支付的定金和房价款那么也应规定在卖方逾期20日(不应是180日)时买方有权终止合同要求卖方双倍返还定金和房价款才算公平、对等 此外卖方有权没收买方支付的房价款的条款本身就是不合法的 五是物业管理 在签定物业合同之前应仔细阅读合同条款看其中是否有不符合规定或对购房者有欺骗行为目前在签定物业合同中应主要注意以下几点： 1入住房的居住地第一次签定物业管理合同的期限最长应为二年二年后购房者组成业主委员会由业主委员会挑选新的物业管理公司委托其对物业进行管理 2签定物业合同之前应明确所购物业的类型是公寓还是住宅(住宅又分为甲级住宅、乙级住宅、普通住宅等)不同类型的物业有不同的管理标准收费标准 3有些收费项目是超前征收违反有关规定如有的小区的有线电视台尚未接通却收取费用；有的物业承诺安装可视对讲门铃尚未安装就提